1.2. MỎ RỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG
1.2.2. Sự cần thiết mỏ’ rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
Phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. Do đó, Nhà nước cần có các giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện ừở thành hàng hoá đúng tiêu chuẩn, từ đó tạo cho nền kinh tế có nguồn cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân đế phát triển, và từ đó tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước. Thu Ngân sách Nhà nước từ cho vay bất động sản gồm các mảng sau: Thu thuế bất động sản gồm thuế thu nhập, thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thu phí và lệ phí từ giao dịch bất động sản các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người mua, người thuê cho vay bất độn a sản đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lóp nhân dân:
(2) Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong cho vay bat động sản, và là thị trường sôi động nhất trong cho vay bất động sản:
Những cơn “sốt” bất động sản hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các cho vay bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triến và quản lý có hiệu quả cho vay bất động sản nhà ở, bình on thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù họp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về cho vay bất động sản nhà ở.
(3) Nhu cầu vay bất động sản của cả nhân ngày càng tăng.
Nen kinh tế càng phát triển, thu nhập của người dân ngày càng tăng lên, họ có điều kiện mở rộng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, cho thuê nhà ở, cho thuê nhà xưởng và cải thiện chỗ ăn ở, sinh hoạt của gia đình. Trong khi tích lũy từ thu nhập chưa đủ, họ có thể vay NHTM để thực hiện mục đích của mình.
(4) Cho vay bất động sản dành cho KHCN là đa dạng hóa hoạt động cho vay, đa dạng hóa khách hàng, tăng thu nhập và hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh của NHTM.
Trong điều kiện tăng trưởng tín dụng, việc giải ngân cho vay đối với các khoản vay của khách hàng doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Thêm vào đó, nhu cầu vay vốn của các khách hàng cá nhân cũng ngày một tăng cao,
với nhiều mục đích vay vốn khác nhau, mở rộng cho vay bất động sàn dành cho KHCN là một biện pháp cần thiết để đa dạng hóa hoạt động cho vay cũng như hạn chế được những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động kinh doanh của các NHTM. Nhờ vào hoạt động này, các NHTM sẽ đa dạng hóa các nguồn khách hàng của mình, góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng.
1.2.3. Các tiêu chí đánh giá mỏ’ rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
(ỉ) Sự tăng trưởng sổ lượng khách hàng
Số lượng khách hàng là tổng số khách hàng đến giao dịch tại ngân hàng trong một giai đoạn nhất định. Trong cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân, số lượng khách hàng được thể hiện thông qua số khoản vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân mà ngân hàng cấp cho khách hàng.
Tiêu chí phản ánh sự tăng trưởng số lượng khách hàng được tính bằng hiệu số giữa số lượng khách hàng năm t với số lượng khách hàng năm (t-1).
Mức tăng (giảm) _ số lượng số lượng
số lượng khách hàng khách hàng năm t khách hàng năm (t-1) (2)Sự tăng trưởng doanh số cho vay bất động sản dành cho KHCN:
Doanh số cho vay là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay trong một thời kỳ nhất định, thườna được tính theo năm tài chính. Đây là tiêu chí mang tính thời kỳ nên nó phản ánh một cách tổng quát nhất về sự mở rộng hoạt động cho vay của ngân hàng.
+ Sự tăng trưởng doanh sổ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cả nhân tuyệt đổi
Tiêu chí này thể hiện doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm t so với năm trước đó về sổ tuyệt đổi là bao nhiêu. Tiêu chí này được tính bằng hiệu số giữa tổng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm tài chính với doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm 1 Giá trị tăng trưởng _ Tổng doanh số cho vay Tổng doanh số cho vay
doanh số tuyệt đối bất động sản dành cho bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
năm t
khách hàng cá nhân năm (t-1)
+ Sự tăng trưởng doanh sổ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tương đối
Tiêu chí này phản ánh tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của năm t so với năm trước. Tiêu chí này được tính bằng thương số giữa giá trị tăng trưởng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tuyệt đối với tổng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm trước đó.
(3) Tỷ trọng cho vay bất dộng sản dành cho khách hàng cả nhân
Tiêu chí này thể hiện mức đóng góp doanh số cho vay của cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân. Mức đóng góp này qua các năm tăng lên cho thấy cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân ngày càng chiếm tỷ lệ lớn, có vị trí quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
Tiêu chí này được tính bàng tỉ lệ % giữa tổng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân với tổng doanh số cho vay của toàn ngân hàng.
Tỷ trọng doanh Tổng doanh số cho vay bất động
số cho vay bất = sản dành cho khách hàne cá nhân X 100%
động sản dành
cho khách hàng Tổng doanh số cho vay 4
(4) Mức tăng trưởng dư nợ cho vay bất dộng sản dành cho khách hàng cá nhân Dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân cho biết số tiên mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại một thời điểm nhất định, thường là cuối tháng, cuối quý hay cuối năm tài chính. Tiêu chí này chỉ mang tính thời điểm, nó thường được sử dụng kết họp với tiêu chí doanh số cho vay bất động sản dành cho khách
Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối Giá trị tăng trưởng
doanh số tương đổi Tổng doanh số cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm (t-1)
X 100%
hàng cá nhân nhằm phản ánh thực trạng mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng tại thời điểm nghiên cứu.
+ Sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối
Tiêu chí này thể hiện dư nợ năm t tăng (giảm) so với năm (t-1) về số tuyệt đối là bao nhiêu. Tiêu chí này tăng lên cho thấy số tiền ngân hàng cho khách hàng vay tăng lên.
Tiêu chí này được tính bằng cách lấy hiệu số giữa tổng mức dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm t với tổng dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm (t-1).
Tổng dư nợ cho Giá trị tăng trưởng _ vay BĐS dành cho
dư nợ tuyệt đối khách hàng cá nhân năm t
Tổng dư nợ cho vay BĐS dành cho khách hàng cá nhân
năm (t-1)
+ Sự tăng trưởng tương đổi
Tiêu chí này thể hiện tốc độ tăng (giảm) dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm t so với năm (t-1). Tiêu chí này tăng chứng tỏ khách hàng vay NH để tiêu dùng ngày càng nhiều, được tính bằng tỉ lệ % giữa giá trị tăng trưởng tuyệt đối với tổng dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân năm (t-1).
Giá trị tăng trưởng tương đối
Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối
-___________ __________________ X 100%
Tổng dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
(5) Tỷ trọng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
Tiêu chí này bằng tỉ lệ % giữa tổng dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân với tổng dư nợ cho vay chung của toàn ngân hàng.
Tỷ trọng Dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
Tổng dư nợ cho vay bất động sản dành
■ " , , ° X 100%
cho khách hàng cá nhân Tổng dư nợ từ hoạt động cho vay
Tiêu chí này phản ánh dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ từ hoạt động cho vay của ngân hàng.
Tỷ trọng này càng cao chứng tỏ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân chiếm vị trí ngày càng quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
(6) Sự mở rộng của loại hình cho vay bất động sản dành cho khách hàng cả nhân Tiêu chí này cho biết sự đa dạng về loại hình cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng bao gồm: cho vay mua nhà, cho vay mua ô tô, cho vay CBCNV, cho vay xuất khẩu lao động... Khi các loại hình cho vay trên được mở rộng thì sẽ thỏa mãn tốt hon nhu cầu, mong muốn của khách hàng qua đó thể hiện cho vay của ngân hàng đang có sự tăng trưởne, cách thức mà ngân hàng cung cấp dịch vụ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân cho khách hàng cũng đa dạng hon.
Tỷ trọng Dư nợ cho
vay SP i
Dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân sản phẩm Tổng dư nợ từ hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng
cá nhân
(7)Lợi nhuận từ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
Lợi nhuận là một trong những tiêu chí rất quan trọng mà các ngân hàng hướng tới. Lợi nhuận cho vay được tính theo công thức sau:
Lợi nhuận cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân = Doanh thu từ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân - Chi phí cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
Trong đó: Doanh thu từ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân bao gồm lãi vay và các khoản phí thu được. Chi phí cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân gồm chi phí cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân (chi phí trả lãi tiền gửi, tiền vay), chi phí quảng cáo, tiếp thị khách hàng và các chi phí cho vay khác. Lợi nhuận thu được từ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân càng lớn cũng một phần thể hiện hoạt động cho vay bất động sản dành cho
khách hàng cá nhân của ngân hàng đang ngày càng được mở rộng.
(8) Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay bât động sản dành cho khách hàng cá nhân Nợ quá hạn trong hoạt động cho vay là khoản nợ đến thời hạn thanh toán mà khách hàng không có khả năng hoàn trả trong một thời gian nhất định và không được ngân hàng cho gia hạn nợ hay giãn nợ. Nợ quá hạn sẽ dẫn đến khả năng mất vốn, đem lại rủi ro cho ngân hàng.
Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là tỷ lệ phần trăm giữa nợ quá hạn cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân và tổng dư nợ cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại ở một thời điểm nhất định, thường được tính theo năm tài chính.
^ nợ ^ua Tổng dư nợ quá hạn cho vay bất động
Nếu NHTM có tỷ lệ nợ quá hạn cao sẽ bị đánh giá chất lượng tín dụng thấp, mức độ rủi ro cao, tính thanh khoản của ngân hàng kém. Ngược lại, ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn thấp đồng nghĩa với việc là ngân hàng đó có khả năng đánh giá khách hàng, quản lý và thu hồi vốn tốt, do đó sẽ làm tăng niềm tin của khách hàng vào ngân hàng hơn.
Như vậy, mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là sự tăng lên về giá trị khoản vay, sổ lượng khách hàng và các sản phấm dịch vụ ngân hàng cung cấp. Nếu một ngân hàng đạt được cả ba tiêu chí này thì cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng đó đang tăng trưởng và mở rộng.
( 9) Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu
Tỷ trọng dư nợ không có khả năng thu hồi trên tổng dư nợ (nợ xấu):
hạn cho vay bất động sản dành cho khách hàng
sản dành cho khách hàng cá nhân
____________________________ _______________ X 100%
Tổng dư nợ cho vay bất động sản
dành rhn khárh hànp rá nhân
cá nhân
Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
Dư nợ xấu trong cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân Tông dư nợ cho vay bât động sản
dành cho khách hàng cá nhân
X 100%
Chỉ tiêu thứ nhất phản ánh khái quát về tình hình nợ quá hạn của Ngân hàng trong cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân. Rõ ràng các Ngân hàng đều mong muốn hạ thấp tỷ lệ này xuống đến mức thấp nhất bởi lẽ nếu tỷ lệ này cao chứng tỏ khả năng Ngân hàng đang có khả năng gặp nhiều rủi ro.
Chỉ tiêu này chỉ phản ánh khái quát tình hình nợ quá hạn của Ngân hàng nhưng để đánh giá chính xác hơn người ta phải dùng thêm hai chỉ tiêu tiếp theo, nợ khó đòi là những khoản nợ ít có khả năng thu hồi nhưng dù sao cũng còn có cơ hội còn nợ không có khả năng thu hồi cũng đồng nghĩa với mất vốn.
Nếu cả hai chỉ tiêu này đều ở mức thấp thì dù chỉ tiêu thứ nhất có đạt tỷ lệ cao thì điều đó cũng chưa phải là một cái gì đó quá xấu đối với Ngân hàng vì Ngân hàng vẫn có khả năng thu hồi vốn với những khoản nợ trên. Ngược lại, nếu hai chỉ tiêu này ở mức cao thì rõ ràng là hoạt động của Ngân hàng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, tuy có thể chưa đe doạ trực tiếp, ngay lập tức đến sự tồn tại và phát triển của Ngân hàng song rõ ràng chất lượng, hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của Ngân hàng cần phải được xem xét lại.
1.2.4. Các nhân tố ảnh hưỏng đến mỏ’ rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
1.2.4.1. Nhân tố chủ quan
Thứ nhất: trình độ nghiệp vụ của cán bộ tín dụng
Trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp, thái độ phục vụ... của cán bộ tín dụng có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng. Nó có thể tạo nên hình ảnh tốt cho ngân hàng nhưng cũng có thể gây nên những ấn tượng xấu cho ngân hàng vì chính cán bộ tín dụng ngân hàng là những người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng là cá nhân - hộ gia đình khi họ có nhu cầu vay vốn. Do số lượng các món vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân là rất lớn nên một ngân hàng càn phải có số lượng cán bộ tín dụng họp lý, phân công công việc cụ thể, rõ ràng để không xảy ra trường hợp một cán bộ tín dụng phải quản lý quá nhiều các khoản vay hay có quá nhiều cán bộ tín dụng sẽ làm
tăng chi phí của ngân hàng, khi quản lý tốt về mảng nhân sự sẽ góp phần cho ngân hàng có thể mở rộng, phát triển không chỉ mình hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân mà tất cả các hoạt động khác.
Bên cạnh đó, trong giai đoạn mà sự cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng như hiện nay, ngân hàng muốn đáp ứng một cách tốt nhất các nhu cầu đa dạng khác nhau của khách hàng bằng các sản phẩm cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân thì nhân tố nguồn nhân lực phải được quan tâm đúng mức. Cán bộ ngân hàng không chỉ có trình độ chuyên môn cao mà cần phải có đạo đức nghề nghiệp để có thể tránh xa các cám dỗ vật chất; đánh giá khách hàns một cách trung thực không vì tư lợi cá nhân, có như vậy mới có thể đưa ra các quyết định khách quan và chính xác, không ảnh hưởng đến uy tín cũng như mức độ rủi ro, chất lượng tín dụng trong ngân hàng.
Thứ hai: quản trị rủi ro trong cho vay bất động sản dành cho khách hàng cả nhân của ngân hàng
Trong quá trình thẩm định khoản vay trước khi giải ngân cũng như giám sát khoản vay sau khi giải ngân đều phải được thực hiện một cách chặt chẽ để giảm rủi ro cho ngân hàng. Vì vậy, quản trị rủi ro trong ngân hàng vô cùng quan trọng để quản lý khoản vay có khả năng thu hồi đầy đủ và gốc đúng hạn. Hiệu quả thu nợ càng cao thì chất lượng khoản vay càng cao, rủi ro càng thấp và ngược lại. Neu mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân nhưng không quản lý từng khoản vay hiệu quả có thể dẫn đến thất thoát vốn, đe dọa trực tiếp đến hoạt động của ngân hàng. Vì vậy, mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân luôn phải đi đôi với nâng cao trình độ quản trị rủi ro để mở rộng cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân luôn ổn định và bền vững.
Thứ ba: chính sách cho vay bat động sản dành cho khách hàng cá nhân của ngân hàng
Chính sách cho vay bao gồm các yếu tố như: kỳ hạn của khoản cho vay, hạn mức cho vay đối với một khách hàng, lãi suất cho vay, các loại hình cho vay được thực hiện, hướng giải quyết phần cho vay bị vượt giới hạn, quy định về tài sản đảm