Luận án tiến sĩ Kinh tế chính trị: Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam

đó, luận án nghiên cứuchính sách nhà nước phải như thế nào để tương hợp với thịtrường, phát triển thị trường nhà ở nhanh, ôn định, hiệu quả và đảm bảo hài hòa lợi íchcủa các chủ thể.3.2

ĐẠI HỌC QUOC GIA HÀ NOITRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE

NGUYEN VIỆT DUNG

CHINH SACH PHAT TRIEN THI TRUONG

LUẬN ÁN TIEN SY KINH TE CHÍNH TRI

HA NOI, NAM 2018

ĐẠI HỌC QUOC GIA HÀ NOITRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE

NGUYEN VIỆT DUNG

CHUYEN NGANH: KINH TE CHÍNH TRI

MA SO: 93 10 102

LUAN AN TIEN SY KINH TE CHINH TRI

Người hướng dẫn khoa học: 1 PGS, TS Pham Văn Dũng

2 TS Nguyễn Quốc Việt

Hà Nội, năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận án này là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự

hướng dẫn của những người hướng dan khoa học Các thông tin và kết quả nghiên cứutrong luận án là do tôi tự thu thập, tìm hiểu và phân tích một cách trung thực, phù hợpvới thực tế của Việt Nam

Hà Nội ngày tháng năm 2018

Tác giả

Nguyễn Việt Dũng

LỜI CÁM ƠN

Với tình cảm chân thành và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin trân trọng gửi lời cảmơn tới các thầy giáo, cô giáo trong khoa Kinh tế chính trị thuộc trường Đại học Kinh tế- Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và

hoàn thiện luận án.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Văn Dũng và TS.Nguyễn Quốc Việt, những người thầy hướng dẫn khoa học đã tận tâm giúp đỡ và chỉdẫn cho tôi những kiến thức chuyên sâu cũng như phương pháp luận trong suốt thời

gian hướng dẫn nghiên cứu, hoàn thành luận án.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và các đồng nghiệp, đặc biệt là các

đồng nghiệp trong Tổng công ty xây dựng Hà Nội, gia đình và bạn bè đã động viên,giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn

thành luận án này.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày thang năm 2018

Tác giả

Nguyễn Việt Dũng

li

MỤC LỤC Trang

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN iLOI CẢM ON ii

MUC LUC iil

DANH MUC CAC KY HIEU, CHU VIET TAT iv

DANH MUC CAC BANG, BIEU VDANH MỤC CAC HÌNH VE, DO THỊ vi

PHAN MO DAU 1

Chuong 1: TONG QUAN CAC CONG TRINH NGHIEN CUU VE THI

TRUONG NHA O VA CHINH SACH PHAT TRIEN THI TRUONG NHA O r8

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu về nhà ở và thị trường nhà ở 101.2 Tổng quan các công trình nghiên cứu về quản lý Nhà nước đối với thị

trường nhà ở 81.3 Téng quan các công trình nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường

nhà ở 51.4Những khoảng trống cần nghiên cứu 24Kết luận chương 1 26

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VỀ CHÍNH SÁCH PHAT

TRIEN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở „2.1 Khái luận về thị trường nhà ở 272.1.1 Một số khái niệm cơ bản 27

2.1.2 Phân loại thị trường nha ở 28

2.1.3 Đặc điểm của thị trường nhà ở 29

2.1.3.1 Hàng hóa trên thị trường nhà ở có giá trị rất lớn 29

2.1.3.2 Hàng hóa nhà ở và thị trường nhà ở mang tính vùng, miền 292.1.3.3 Người mua chỉ có đủ thông tin về hàng hóa nhà ở trong quá trình sử

dụng 30

2.1.3.4Cung nhà ở thay đối rat chậm so với biến động về cầu và giá cả 302.1.3.5 Tác động lan tỏa của thị trường nhà ở rất mạnh mẽ 31

11

2.1.4 Những ưu việt và khuyết tật của thị trường nhà ở 32

2.1.4.1 Những ưu việt 32

2.1.4.2 Những khuyết tật của thị trường nhà ở 342.1.5 Quan hệ lợi ích kinh té trên thị trường nhà ở 36

2.1.5.1 Các lợi ích kinh tế trên thị trường nhà ở 36

2.1.5.2 Sự thống nhất và mâu thuẫn giữa các lợi ích kinh tế 372.2 Khái luận về chính sách phát triển thị trường nhà ở 382.2.1 Một số khái niệm cơ bản 38

2.2.2 Mục tiêu và các giải pháp của chính sách phát triển thị trường nhà ở 41

2.2.2.1 Mục tiêu của chính sách 41

2.2.2.2 Nội dung các chính sách phát triển thị trường nhà ở 422.2.3 Các điều kiện thực hiện chính sách 482.2.3.1 Sự 6n định kinh tế, chính trị, xã hội 482.2.3.2Các nguồn lực 482.2.3.3 Đội ngũ can bộ và bộ máy tô chức thực hiện chính sách 49

2.2.4 Các tiêu chí đánh giá chính sách 49

2.2.4.1 Tính phù hợp 49

2.2.4.2 Tính hệ thống 49

2.2.4.3 Tính minh bạch 502.2.4.4 Tính hiệu lực 502.2.4.5 Tính hiệu quả 50

2.2.4.6 Tính công bang 51

2.2.4.7 Tinh kha thi 51

2.2.4.8 Mức độ thực hiện mục tiêu của chính sách 52

2.3 Chính sách phát triển thị trường nhà ở của một số quốc gia và bài học s2

kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.1 Chính sách phát triển thị trường nhà ở của một số quốc gia 52

2.3.1.1 Chính sách của Mỹ 52

2.3.1.2 Chính sách của Hàn Quốc 56

2.3.1.3 Chính sách của Singapore 60

iv

2.3.1.4 Chính sách của Trung Quốc2.3.2 Những bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam về hoạch định vàthực thi chính sách phát triển thị trường nhà ở

3.1.1 Sự phát triển của kinh tế thị trường

3.1.2 Mức thu nhập của dân cư

3.1.3 Hội nhập quốc tế3.1.4 Tình hình phát triển thị trường nhà ở

3.1.5 Bộ máy quản lý thị trường nhà ở

3.2 Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam những năm qua

3.2.1 Các chính sách tạo lập điều kiện phát triển và phát huy ưu việt thị

trường nhà ở3.2.1.1 Chính sách sở hữu nhà ở

3.2.1.2 Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà ở

3.2.1.3 Chính sách quy hoạch phát triển nhà ở3.2.1.4 Chính sách gia nhập và rút khỏi thị trường của các chủ thé kinh tế

3.2.1.5 Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà ở

3.2.1.6 Chính sách tạo lập các tổ chức môi giới trên thị trường nhà ở

3.2.2 Các chính sách khắc phục khuyết tật của thị trường nhà ở3.2.2.1 Chính sách 6n định thị trường nha ở

71

71

71

7274

T7

818181818487888993

96

969799

100

100

102

Kết luận chương 3CHƯƠNG 4: QUAN DIEM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCHPHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM

4.1 Bối cảnh trong nước và quốc tế ảnh hưởng tới chính sách phát triển

thị trường nhà ở Việt Nam

4.1.1 Những nhân tố mới ảnh hưởng tới chính sách phát triển thị trường nhà ở4.1.1.1 Những nhân té thúc day sự phát triển của thị trường nhà ở

4.1.1.2 Những nhân té tác động không thuận lợi đến phát triển thị trường nhà ở4.1.2 Dự báo nhu cầu nhà ở

4.2 Quan điểm hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở4.2.1 Đảm bảo hài hòa các lợi ích phải là mục tiêu quan trọng nhất trong hoàn

thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở4.2.2 Chính sách phát triển thị trường nhà ở phải phù hợp với điều kiện đất

nước và thông lệ quốc tế trong từng thời kỳ4.2.3 Thu hẹp dần thị trường nhà ở phi chính thức4.2.4Các tổ chức và cá nhân hoạch định và thực thi chính sách phát triển thịtrường nhà ở phải chịu trách nhiệm đến cùng các quyết định của mình

4.3 Các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở4.3.1Hoàn thiện các chính sách tạo lập điều kiện phát triển thị trường nhà ở

4.3.1.1 Chính sách sở hữu nhà ở

VI

104

106106108

112

114116118119122126

127

127

127127129

130

132

132

132133

134

134

134134

4.3.1.2 Chính sách xây dựng hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở4.3.1.3 Chính sách quy hoạch và kiến trúc nhà ở

4.3.1.4 Chính sách đất đai phát triển nhà ở4.3.1.5 Chính sách vốn cho thị trường nhà ở4.3.2 Hoàn thiện các chính sách khắc phục các khuyết tật của thị trường

nhà ở

4.3.2.1 Chính sách ôn định thị trường nhà ở4.3.2.2 Chính sách thuế đối với nhà ở và các giao dịch về nhà ở4.3.2.3 Chính sách kiện toàn các san giao dịch BĐS nhà ở và thông tin về thị

trường nhà ở

4.3.3 Hoàn thiện chính sách định hướng, điều tiết thị trường nhà ở

4.3.3.1 Chính sách về nhà ở hình thành trong tương lai

4.3.3.2 Hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội

4.3.3.3 Hoàn thiện chính sách quản lý thị trường nhà ở

4.3.4Xây dựng đội ngũ can bộ hoạch định và thực thi chính sách phát triểnthị trường nhà ở có đủ năng lực và phẩm chất

Kết luận chương 4

KÉT LUẬNDANH MỤC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BÓ CỦA TÁC GIÁ LUẬN ÁNDANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

ôn định, bên vững

VI

138

139141143

144

144145151153153154155

156

157

158

159160

13

20

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TATViết tắt Nội dung đầy đủ Tiếng Việt Nội dung đầy đủ Tiếng Anh

Diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á- Asia - Pacific Economic Cooperation

AFEC xin

Thái Bình Dương

BĐS Bat động sản ;

Công ty tư vân va quản ly bat độn

CBRE sản CBRE Việt Now S CB Richard Ellis

CNQTD Chuyên nhượng quyền thuê đất

FED Cục dự trữ liên bang Mỹ Federal Reserve System

HAI Chỉ số khả năng mua nhà Housing Affordability IndexHPI Chi sé gia nha Housing Price Index

HPrI Chỉ số lợi nhuận nhà ở Home Profit IndexIMF Quỹ tiền tệ quốc tế International Monetary Fund

KCN Khu công nghiệpKCX Khu chế xuất

HĐND Hội đồng nhân dân

SDDNN Su dung dat nông nghiệp

SDĐPNN Sử dụng dat phi nông nghiệp

SXKD Sản xuất kinh doanh

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

TP Thành phố

TT Thông thư

TTNƠ Thị trường nhà ở

UBND Ủy ban nhân dân

USD Đô la Mỹ United States Dollar

DANH MỤC CÁC BANG, BIEU

TT Tên bảng, biếu Trang1 Bang 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam giai đoạn 2012-2016 72

2 Bảng 3.2: Thu nhập bình quân đầu người/một tháng của người Việt Nam 73

3 Bảng 3.3: Ty lệ nghèo giai đoạn 2010-2016 74

4 Bang 3.4: Tổng mức lưu chuyên hàng hóa xuất nhập khẩu 75

5 Bảng3.5: Dau tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam giai đoạn 1988-2016 76

Bảng 3.6: Mức độ phù hợp của các chính sách với yêu cầu phát triển thị

© trường nhà ở tại Việt Nam 10

7 Bảng 3.7: Mức độ thông nhat giữa các chính sách bộ phận nhắm phát triên II

thị trường nhà ở tại Việt Nam

8 Bang 3.8: Mức độ minh bạch của các chính sách nhằm phát triển thị 113

trường nhà ở tại Việt Nam

9 Bang 3.9: Mức độ hiệu lực cua các chính sách phat triển thị trường nhà ở 115

tại Việt Nam

Bang 3.10: Mức độ hiệu quả của các chính sách nhằm phát triển thị trường

10 — ATA 116

nhà ở tại Việt Nam

Bảng 3.11: Mức độ công bang của các chính sách nhằm phát triển thị

11 ` se 118

trường nhà ở tại Việt Nam

Bảng 3.12: Mức độ khả thi của các chính sách nhằm phát triển thị trường

12 ——- 121

nhà ở tại Việt Nam

l3 Bảng 3.13: Đánh giá nguyên nhân dẫn đến hạn chế của các chính sách 124

trong phát triên thị trường nhà ở

14 Bảng 4: Định hướng nhu cầu nhà ở Việt Nam đến năm 2020 131

1X

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐÒ THỊ

Tên hình vẽ

Hình 1 Sơ đồ khung phân tích của luận án

Hình 3.1 Mức độ phù hợp của chính sách phát triển thị trường nhà ởHình 3.2 Mức độ thống nhất giữa các chính sách bộ phận nhằm phát triển

thị trường nhà ở tại Việt Nam

Hình 3.3 Mức độ minh bạch của các chính sách nhằm phát triển thị trường

nhà ở tại Việt Nam

Hình 3.4 Mức độ hiệu lực của các chính sách nhằm phát triển thị trường

nhà ở tại Việt Nam

Hình 3.5 Mức độ hiệu quả của các chính sách nhằm phát triển thị trường

nhà ở tại Việt Nam

Hình 3.6 Mức độ công bằng của các chính sách nhằm phát triển thị trường

nhà ở tại Việt Nam

MỞ ĐẦU1 Lý do chọn đề tài

Trong những năm vừa qua, Nhà nước ta đã hoạch định và thực thi chính sách

phát triển thị trường nhà ở nhằm khắc phục các khuyết tật, phát huy các ưu việt, địnhhướng và đây nhanh sự phát triển của thị trường này Điều đó đã góp phần đáng kể vàosự phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, đáp ứng lợi ích của nhiều doanh nghiệp,nhu cầu nhà ở của người dân, góp phần phát triển kinh tế - xã hội

Tuy nhiên, thị trường nhà ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếulành mạnh và không bền vững Cụ thé,thi trường nhà ở phát triển mang tính tự phát,thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao Cung - cầu về nhà ởbị mat cân đối, đặc biệt là da số người dân vẫn tiếp cận rất khó khăn với nhà ở Tìnhtrạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” dé nâng giá nhà ở làm cho thị trường diễn biến thấtthường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả làcác doanh nghiệp kinh doanh nhà ở dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh,các ngân hàng thương mại khả năng tăng tỷ trọng nợ xấu cao do cho vay kinh doanhBĐS nhà ở, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đốitượng lao động có thu nhập thấp gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất

nước.

Hệ lụy của sự bất 6n ở thị trường nhà ở không đơn thuần tác động tiêu cực tớicác chủ thê trực tiếp tham gia thị trường, mà còn ảnh hưởng đến quá trình đô thị hóa,đến phát triển hạ tầng giao thông, đến quy hoạch tổng thé kinh tế-xã hội, phân hóa giàu

nghèo, bảo đảm an sinh xã hội vàxa hơn, nó tác động đến sự phát triển bền vững của

đất nước trong dài hạn

Những bat cập của thị trường nhà ở nêu trên làm xuất hiện những câu hỏi lớn:phải chăng chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam chưa thật sự phù hợp? chưa

đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể trên thị trường? Nguyên nhân sâu xa củanhững hạn chế chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam là gì? Nhà nước cầnphải hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở như thế nào? Đó là những câu

hỏi lớn cân sớm được trả lời.

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn cấp thiết và góp phần trả lời những câu hỏi trên,Nghiên cứu sinh chọn đề tài “Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam” làm

đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ kinh tế

Câu hỏi nghiên cứu của luận an:

Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam có những ưu điểm và hạn chế, bất

cập nao? Chính sách phat triển thị trường nhà ở cần được hoàn thiện như thế nào đểkhắc phục những hạn chế, bat cập đó, thúc đầy thị trường nhà ở phát triển?

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của luận án là làm rõ những ưu điểm và hạn chế của chínhsách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam trong phát triển thị trường nhà ở.Trên cơ sởđó, luận án đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện chính sách phát thị trường nhà ở ViệtNam trong thời gian đến năm 2025, tam nhìn 2035

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Thứ nhất, hoàn thiện và làm mới những vấn đề lý luận về chính sách phát triển

thị trường nhà ở dưới góc độ Kinh tế chính trị.

Thứ hai, vận dụng những lý luận và kinh nghiệm thực tiễn để phân tích thựctrạng chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam Từ đó, đánh giá ưu nhược điểm

của chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam

Thứ ba, phân tích bối cảnh trong nước và quốc tế tác động đến thị trường nhà ở,Luận án đưa ra những quan điểm và giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị

trường nhà ở Việt Nam trong thời gian tới.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận án nghiên cứuchính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Namdưới góc độkinh tế chính tri

Chính sách phát triển thị trường nha ở là công cụ can thiệp của nhà nước vào thị

trường, nhằm khắc phục các khuyết tật của thị trường và thực hiện định hướng pháttriển của nhà nước Luận án nghiên cứu không chỉ những ưu việt, những khuyết tật củathị trường nhà ở, mà cả những ưu việt và những khuyết tật của chính sách nhà nước.Từ

đó, luận án nghiên cứuchính sách nhà nước phải như thế nào để tương hợp với thịtrường, phát triển thị trường nhà ở nhanh, ôn định, hiệu quả và đảm bảo hài hòa lợi íchcủa các chủ thể.

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: Luận án chỉ nghiên cứu chính sách của Nhà nước trung ương

(chính sách của Chính phủ, Quốc hội, các Bộ, Ngành) tác động đến thị trường nhà ở tạicác đô thị lớn; không nghiên cứu chính sách phát triển thị trường nhà ở của các địa

phương.

Mặc dù thị trường nhà ở có quan hệ chặt chẽ với thị trường đất đai và các bấtđộng sản khác nhưng luận án này không nghiên cứu thị trường đất đai và thị trường bất

động sản.

- Về không gian:Luận án tập trung nghiên cứu chính sách phát triển thị trường

nhà ở trên địa bàn các đô thị lớn Luận án không nghiên cứu thị trường nhà ở khu vực

nông thôn Luận án cũng không nghiên cứu những chính sách liên quan đến thị trường

nhà ở phi chính thức.

- Về thời gian: Luận án nghiên cứu các chính sách phát triển thị trường nhà ởViệt Nam giai đoạn 2005-2017 (từ khi Luật nhà ở năm 2005), đề xuất giải pháp hoànthiện chính sách đến năm 2025, tầm nhìn 2035

4 Phương pháp nghiên cứu của luận án4.1 Khung phân tích

Với tư cách là một bộ phận của nền kinh tế thị trường, thị trường nhà ở có đầy

đủnhững ưu việt và khuyết tật của kinh tế thị trường Đồng thời, thị trường nhà ở còn

có những đặc thù riêng Những khuyết tật của thị trường nhà ở ảnh hưởng không tốtđến lợi ích của các chủ thể trên thị trường này Bởi vậy, nhà nước cần có các chínhsách phát huy các ưu việt, khắc phục các khuyết tật của thị trường nhà ở, dam bao hai

hòa lợi ích của các chủ thể trên thị trường này và phát triển kinh tế - xã hội.

Chính sách nhà nước cũng khó tránh khỏi những hạn chế, bất cập Do đó, chính

sách phát triển thị trường nhà ở cần được xây dựng một cách khoa học Về nguyên tắc,

những gì thị trường làm được thì nhà nước không nên can thiệp; những gì nhà nước

cần làm thì phải làm đến nơi, đến chốn Luận án xây dựng khung phân tích chính sách

phát triển thị trường nhà ở, từ mục tiêu, giải pháp và các điều kiện thực hiện chính

Luận án kinh tế chính trị này tiếp cận chính sách phát triển thị trường nhà ở

dưới góc độ kinh tế - xã hội, xem xét tác động của nó đến sự phát triển nhanh, ồn định,

hiệu quả và quan hệ lợi ích giữa các chủ thể trên thị trường này Đánh giá chính sáchcó nhiều tiêu chí nhưng quan trọng nhất là chính sách phát triển thị trường nhà ở đã tácđộng đến thực hiện mục tiêu phát triển thị trường nhà ở

4.3 Phương pháp nghiên cứu

Luận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau dé thực hiện, tùy theotừng nội dung của luận án, cụ thể như sau:

- Phương pháp thu thập thông tin, dữ liệu:Luận án thu thập, tổng hợp, phân

tích đánh giá các tài liệu từ các nghiên cứu trước và sẽ kê thừa có chọn lọc những tài

liệu này Tài liệu thu thập trong luận án là các tài liệu đã được công bố hoặc do các cơquan, đơn vị quản lý nhà nước, các cơ quan khác hoặc các bài báo, tài liệu đã công bốtrong nước và trên thế giới Phương pháp nghiên cứu dựa trên phương pháp tông quan

tài liệu, sử dụng các nghiên cứu trước đó có liên quan, tập trung vào nghiên cứu cơ sở

lý thuyết chính sách phát triển thị trường nhà ở Nghiên cứu về thực trạng chính sáchphát triển thị trường nhà ở tại Việt Nam Nghiên cứu chính sách phát triển thị trườngcủa một số quốc gia và rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Ngoài ra các thôngtin, số liệu cũng được thu thập từ các tổng hợp, báo cáo công khai của Bộ xây dựng,Tổng cục thống kê về chính sách và tình hình phát triển thị trường nhà ở Việt Nam từgiai đoạn 2005 đến nay

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế:Đối tượng nghiên cứu của luận án làchính sách phát triển thị trường nhà ở rất phức tạp, tác động đến nhiều đối tượng Đểđánh giá chính sách phát triển thị trường nhà ở, tác giả luận án đã khảo sát ý kiến đánhgiá của họ thông qua các phiếu câu hỏi

Quá trình nghiên cứu, tác giả luận án đã thực hiện các cuộc phỏng van và lay ýkiến chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhà ở Cụ thể, các cá nhân làm việc trong lĩnh vựcBĐS nhà ở, cán bộ quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, hiệp hội BĐS, lãnh đạo

và cán bộ các công ty kinh doanh BĐS nhà ở, san giao dịch BĐS Nghiên cứu sinh

lựa chọn ngẫu nhiên, gửi 72 phiếu điều tra cho cán bộ quản lý nhà nước và thực hiệnchính sách phát triển thị trường nhà ở, thu về 55 phiếu hợp lệ (cán bộ cấp cục: 5 người,

9%: cán bộ cấp phòng: 6 người, 10,9%; chuyên viên:43 người, 78%; và cố vấn caocấp: 1 người, 1,18%); gửi 63 phiếu điều tra cho cán bộ quản lý doanh nghiệp, thu về 53

phiếu, có 45 phiếu hợp lệ (Chủ tịch, Tổng giám đốc, Phó tổng giám đốc: 21 người,47%; Giám đốc, Phó giám đốc: 7 người, 15,6%; Trưởng phòng, Phó trưởng phòng: 9

người, 20%; Chuyên viên: 8 người, 19%).

Những người được lựa chọn phỏng vấn có kiến thức tốt, có khả năng phân tích,

nhận xét và đánh giá về thị trường nhà ở và chính sách phát triển thị trường nhà ở Vớicách lựa chọn mời phỏng van, tat cả số người được hỏi đã trả lời và đưa ra ý kiến, quanđiểm của mình Với việc giữ tên, tuổi của họ ở dang ấn và với chủ đề nghiên cứukhông có nội dung mang tính cá nhân, nhạy cảm.Nghiên cứu sinh nhận thấy rằng số

liệu phỏng vân, hỏi ý kiên phản anh trung thực, chính xác quan diém của người được

hỏi ý kiên Tuy nhiên, do cương vị của mình, những nhận xét, đánh giá của họ nhìn

chung 1a nương nhẹ.

Mire đánh giá

Tên chính sách

1|2|1314151 | Chính sách sở hữu nhà ở

2 | Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà ở

3 | Chính sách quy hoạch nhà ở

4 | Chính sách hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp kinh doanh nhà ở

5 | Chính sách tạo lập các tô chức môi giới nhà ở

6 | Chính sách ồn định thị trường nhà ở

7 | Chính sách gia cả

g | Chính sách cung cấp thông tin thị trường nhà ở

9 | Chính sách thuế nha ở

10 | Chính sách hỗ trợ nhà ở các đối tượng xã hội

11 | Chính sách quản lý thị trường nha ở

Bảng hỏi được thiết kế nhăm khảo sát ý kiến đánh giá của những người liênquan trực tiếp đến chính sách phát triển thị trường nhà ở theo 7 tiêu chí: Tính phù hợp,tính thống nhất, tính minh bạch, tinh công băng Có 5 mức đánh giá, từ thấp nhất là 1và cao nhất là 5

Nghiên cứu sinh hiểu rằng, những nhận xét, đánh giá của những người đượckhảo sát mang tính chủ quan Vì nhiều lý do, có thể những ý kiến của họ chưa thể hiện

đúng, đầy đủ nhận thức của chính họ Do đó, những nhận xét, đánh giá của những

người được khảo sát chỉ mang tính tham khảo.

- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học: Thị trường nhà ở hết sức phức tạpvà chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố, theo các chiều hướng khác nhau Đề làm rõbản chất của chính sách phát triển thị trường nhà ở, những ưu nhược điểm của nó, luậnán sử dụng phương pháp trừu tượng hóa khoa học để loại bỏ những hiện tượng bề

ngoài, những yếu tô ngẫu nhiên, không bản chat Chang hạn, hoạt động mua bán trên

thị trường nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý, tập quán, sở thích của người mua,người bán Tuy nhiên, trong luận án này, những nhân tô đó đã được loại bỏ Luận áncũng không nghiên cứu những thay đổi của các chính sách khác như: chính sách thuế,chính sách lãi suất, chính sách hội nhập quốc tế ảnh hưởng như thé nào đến sự pháttriển của thị trường nhà ở

- Phương pháp phân tích — phương pháp tổng hợp:Hai phương phápnàyđược vận dụng chủ yêu ở cả 4 chương Ở chương 1, phương pháp phân tích đượcsử dụng dé xem xét các công trình đã công bố liên quan đến dé tài Nhờ phương phápnày, ở chương 1, tác giả luận án có thé biết được các chương trình đó đã nghiên cứu cáigi, nghiên cứu như thé nào những van đề liên quan đến thị trường nhà ở và chính sáchphát triển thị trường nha ở.Ở chương 2, bằng phương pháp phân tích, tác giả luận ánditim những chất liệu cần thiết dé xây dựng khung lý thuyết về chính sách phát triển thịtrường nhà ở, từ những khái niệm cơ bản đến nội hàm, nhân tố ảnh hưởng đến chínhsách phát triển thị trường nhà ở Ở chương 3, phương pháp phân tích được sử dụng dénghiên cứu các chính sách phát triển thị trường nhà ở dé có thé thấy được những ưuđiểm, nhược điểm của chính sách này Ở chương 4, từ những kết quả phân tích ởnhững chương trước, tác giả luận án phân tích những nhân tố mới ảnh hưởng đến thị

trường nhà ở làm cơ sở đề xuất các quan điểm và giải pháp hoàn thiện chính sách.

Phương pháp tổng hợp luôn được sử dụng kết hợp với phương pháp phân tích.Dựa trên kết quả phân tích vàsử dụng phương pháp tổng hợp, tác giả luận án đã đúc kết

về lý thuyết, đưa ra các nhận xét, đánh giá, nhận định, kết luận về chính sách phát triển

thị trường nhà ở Từ đó, đề xuất các quan điểm và giải pháp hoàn thiện chính sách phát

triển thị trường nhà ở Việt Nam

- Phương pháp lô gic— phương pháp lịch sử.

Đề phân tích, chỉ ra ưu, nhược điểm của chính sách phát triển thị trường nhà ở

Việt Nam, tác giả luận án đã sử dụng phương pháp lô gic, tức là xây dựng, sử dụng hệ

thống khái niệm, phạm trù như nhà ở, thị trường nhà ở, những ưu việt, khuyết tật của

thị trường nhà ở và sử dụng sức mạnh của tư duy dé xây dựng lý thuyết về chính sáchphát triển thị trường nhà ở Day là khung kỹ thuật dé phân tích chính sách phát triển thị

trường nhà ở Việt Nam ở Chương 3.

Phương pháp lịch sử được sử dụng trước hết để kiểm định khung lý thuyết.Kinh nghiệm của một số quốc gia trong hoạch định và thực thi chính sách không chỉ để

rút bai học cho Việt Nam, mà còn dé xem xét va khang định tính đúng đắn của lý

thuyết về chính sách phát triển thị trường nhà ở.

Phương pháp lịch sử còn được sử dụng thông qua phân tích những diễn biễn

trên thị trường nhà ở dưới sự tác động của chính sách phát triển thị trường nhà ở Đó lànhững căn cứ quan trọng nhất dé xem xét, đánh giá chính sách phát triển thị trường nhà

ở Việt Nam.

- Phương pháp thống kê: Quá trình thu thập các dữ liệu có đối chiếu, so sánh,luận án sử dụng các phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng như Excel, công cụ tracứu trực tuyến nhằm thống kê, phân tích, đánh giá chính sách phát triển thị trườngnhà ở làm cơ sở cho việc bổ sung, điều chỉnh và hoàn thiện chính sách phát triển thị

trường nhà ở.

5 Những đóng góp mới của luận án

- Hoàn thiện và làm rõ hơn những van dé lý luận về chính sách phát triển thịtrường nhà ở trong bối cảnh mới Dé phát triển thị trường nhà ở, chính sách nha nướckhông chỉ phải tạo lập những điều kiện cần thiết, khắc phục những khuyết tật và địnhhướng cho sự phát triển thị trường này, mà điều quan trọng là phải đảm bảo sự hài hòalợi ích của các chủ thé trên thị trường

- Sử dụng lý luận về chính sách phát triển thị trường nhà ở để phân tích thựctrạng chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam Từ đó, luận án đánh giá chínhsách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam, chỉ ra những ưu điểm, những hạn chế vànhững van dé đặt ra cho chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam

- Trên cơ sở phân tích bối cảnh trong nước và quốc tế tác động đến thị trườngnhà ở, luận án đưa ra những quan điểm và giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển

thị trường nha ở Việt Nam trong thời gian tới.

6 Kết cấu của luận án:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, các từ viết tắt, danh mục bảng biểu, danhmục hình vẽ, phụ lục Luận án gồm 4 chương chính như sau:

Chương]: Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà ở và chính sách phát

CHƯƠNG 1: TONG QUAN CÁC CONG TRÌNH NGHIÊN CUUVE THỊ

TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu về nhà ở và thị trường nhà ở

Nhà ở là điều kiện dé thỏa mãn một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu của

con người Mức thu nhập, mức sống càng cao thì nhu cầu về nhà ở cũng càng cao.Trong cơ chế thị trường, việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở được thực hiện thông qua thịtrường Do tầm quan trọng của nhà ở và thị trường nhà ở nên đã có rất nhiều công trìnhnghiên cứu về các vấn đề này

Khi nghiên cứu nhà ở và thị trường nhà ở, hầu hết các công trình khoa học đã sửdụng hướng tiếp cận cấu trúc chức năng Với cách tiếp cận này, nhà ở luôn được xemxét trong mối liên quan chặt chẽ với môi trường sống xung quanh, với tư cách một tổngthé bao gồm nhà ở, môi trường sông xung quanh với một hệ thống dịch vụ, cơ sở hạtầng đô thị Mỗi bộ phận cấu thành có những chức năng riêng nhưng có mối liên kết,phụ thuộc lẫn nhau để tạo nên một tổng thê hài hòa, đáp ứng nhu cầu ngày càng đadạng và phức tạp của các nhóm xã hội trong cộng đồng đô thị

Trong lĩnh vực nhà ở, Nhà nước có vai trò tạo điều kiện tối ưu cho một hệ thốngthị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ Có khá nhiều tranh luận về phương pháp tốt nhấtdé cung cấp nhà ở ở các nước dang phát triển đã tập trung vào vai trò và mối quan hệgiữa Nhà nước, thị trường và xã hội trong việc phát triển nhà ở.Mayer, Chris (2011),

Housing Bubbes: A Survey, Annual Review of Economic 3 Jingchun Lin (2011), The

Development of Affordable Housing - A Case Study in Guangzhou Citi China,

Stockholm: KTH Architecture and Built Enviroment, đã chỉ ra lịch sử phat trién cua

nhà ở giá rẻ, giá hợp lý cho thấy rằng các nước phương Tây va các nước chau A ở

trong các trạng thái khác nhau và không thể cùng thực hiện những chính sách tương tựnhau Việc phát triển thị trường nhà ở giá rẻ bắt đầu từ rất sớm ở Hoa Kỳ và Châu Âu,

nhưng ở các nước châu Á đến giữa thế kỷ 20 quá trình này mới thực sự bắt đầu Một sốkhu vực và quốc gia phát triển cao ở châu Á như Singapore hay Hồng Kông bắt đầu

các dự án nhà ở giá rẻ từ những năm 1950, là những nước đầu tiên trong khu vực châu

A Việc dau tư mở rộng nhà ở là biêu tượng của sự phát triên đô thị vì nhà ở là cơ sở

10

nên tảng cần thiết cho sự phát triển xã hội và kinh tế cho tất cả mọi người, Byrne, J.P.,

and Diamond, M.(2007), Affordable Housing, Land Tenure, and Urban Policy: TheMatrix Revealed Fordham URB.L.J, XXXIV.

Với sự tăng trưởng nhanh chóng của các thành phố, ngày càng nhiều ngườichuyền đến các khu đô thị này và hệ quả của quá trình di cư nay là sự gia tăng dân sốtại các thành phố Nha ở là một trong những nhu cau cơ bản của cuộc sống con người,nhà ở cung cấp nơi cư trú riêng tư và an toàn cho người dân Khi số lượng người dân

sống trong thành phố trở nên đông đúc và cạnh tranh, nhu cầu nhà ở sẽ tăng, sau đókhoảng cách giữa nguồn cầu và nguồn cung nhà sẽ rộng ra nếu tốc độ xây dựng chậmhơn tốc độ tăng cầu Dé giữ ồn định và sự phát triển bền vững của đô thị, nhiều chínhquyền thành phố phải thực hiện một số biện pháp dé giúp các hộ gia đình trẻ và các hộgia đình thu nhập thấp thâm nhập vào thị trường nhà ở Sheng và Mehta chỉ ra rằng sởhữu nhà ở là “quyền con người”, không chính phủ nào có thé bỏ qua quyền quan trọng

nay của các công dân, Sheng and Mehta (2008), Approaches to Urban Slums - AMultimedia Sourcebook on Adaptive and Proative Strategies The World Bank,Washington, D.C Schmidt,S.,Budinich (2006),Housing Solutions Seving Low-Income

Populations A Framework for Action, The Ashoka Full Economic Citizenship

Initiative, Vol 3, đã đề xuất một khuôn khổ giúp chính phủ đối phó với van dé nhà ở

cho hộ gia đình trẻ và các hộ có thu nhập thấp trong quá trình phát triển đô thị Chínhphủ hỗ trợ các hộ gia đình trẻ và hộ có thu nhập thấp thông qua việc phân tích chuỗigiá trị trong thị trường nhà ở Trong số những hành động của chính phủ, thì các chính

sách có tác động trực tiếp vào thị trường nhà ở và tính hiệu quả của việc bảo vệ quyềnlợi các gia đình trẻ và gia đình có thu nhập thấp

Dù ở thành phố dang phát triển hay thành phố đã phát triển, thì các chính sáchnhà ở giá rẻ thường được sử dụng dé giải quyết các van đề về nhà ở, như dé ức chế sự

phát triển quá mức của giá nhà ở thương mại, hay dé giúp các hộ gia đình có thu nhập

thấp có nhà sở hữu Tuy nhiên, cũng giống như các chính sách khác chính sách nhà ở

giá rẻ không chỉ toàn mang lại lợi ich, chúng cũng gây ra những bat lợi nhất định Cụ

thé là trường hợp khủng hoảng nhà ở giá rẻ ở Mỹ, đó là kết quả từ việc gia tăng chi phínhà ở không thể cung cấp đủ nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình lớn, Jois, G.V (2007),

11

Affordable Housing and Civic Participation: Two Sides of the Same Coin.

Http//works.bepress.com/goutan_jois/.Accessed on 4-10-08 Dé giúp thị trường nhà ởtăng trưởng ôn định, chính quyền địa phương một mặt hỗ trợ chính sách thuế ưu đãi vàhỗ trợ tài chính cho các chủ đầu tư hoặc bố trí, quy hoạch các dự án nhà ở tại khu vựcngoại 6, nơi có chi phi đất rẻ hơn, từ đó tong chi phí của dự án nhà ở sẽ thấp hon Mộtmặt, hạ thấp rào cản tham gia vào thị trường nhà ở đối với các hộ có thu nhập thấp,đồng thời hỗ trợ tài chính, nhờ đó mà tạo ra sự phát triển bền vững cho thị trường nhà

ở nói riêng và xã hội nói chung.

Cung cấp nhà ở giá rẻ đã trở thành một nhiệm vụ cấp bách của chính phủ một sốnước Nhiều quốc gia đã nhận ra thực tế và đã lên kế hoạch hành động về vấn đề nhà ởgiá rẻ và nha ở thu nhập thấp Hoa Ky, Thụy Điền, Singapore đã thực hiện nhiều chínhsách dé giải quyết van đề nhà ở giá rẻ James E Wallace (1995), Financing Affordable

Housing in the United States, Housing Policy Debate 6(4):785-814, đã phân tích

khoảng cách nhà ở giá rẻ ở Mỹ bằng cách tập trung vào sự hỗ trợ tài chính liên bang và

các quy định của các cơ quan hoạt động “Vì lợi nhuận và phi lợi nhuận”, Sirmans, G.S,Macphenrson, D.A (2003), The Composition of Hedonis Pricing Models: A Review of

the Literature, Research Paper Completed for the National Association of Realtors.Ở

Trung Quốc nhà ở giá rẻ là chương trình xây dựng quốc gia được Cục/Phòng bất độngsản của Tỉnh chịu trách nhiệm nhằm cung cấp môi trường nhà ở phù hợp cho các giađình có thu nhập thấp [79]

Với mục đích nghiên cứu một cách hệ thống các yếu tố quyết định đến sự bùng

nổ nhà ở đô thị ở Trung Quốc trong giai đoạn 1995-2005, nhóm nghiên cứu đã thiết kếmột khung phân tích dựa trên các lý thuyết hiện có về nhà ở đô thị Sau đó nhóm

nghiên cứu đưa ra mô hình thực nghiệm, thông qua những chứng cứ thu được theo

chuỗi thời gian và dữ liệu theo mặt cắt ngang, Chen, J., Guo, F., and Wu, Y (2010),

One Decade of Urban Housing Reform in China: Urban Housing Price Dynamics andThe Role of Migration and Urbanization , 1995-2005, Habitat International in Press.

Các kết qua thực nghiệm chứng minh rang có sự kết nối co ban giữa biến đổi đô thị vanhà ở, là bằng chứng rõ ràng mối tương quan mạnh mẽ giữa dân số và nhà ở Các nhànghiên cứu xem xét hai mô hình cung cấp nhà ở đô thị (mô hình cung nhà ở không linh

12

hoạt và cung nhà ở linh hoạt) dé minh họa cho các van đề nghiên cứu chính Kết quanghiên cứu cho thấy, nếu việc cung nhà ở của thành phố tương đối linh hoạt, sự giatăng số lượng hộ gia đình theo hướng dịch chuyên đi lên tương đối khiêm tốn về nhucầu nhà ở và giá nhà đất chỉ tăng nhẹ tương ứng Ngược lại, nếu việc cung cấp nhà ở

không có tính chất linh hoạt, giá nhà ở sẽ tăng lên đáng ké, Glaser, E.L, Gyourko, J

and Saks, R.E (2006), Urban Growth and Housing Supply, Journal of EconomicGeography 6.

Các nghiên cứu về sự phat triển nhà ở đô thi Trung Quốc cho thấy, một số yếu tôthé chế cũng có tác động ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở đô thị va giá nhà ở tại TrungQuốc Trong mô hình tiêu thụ nha ở do Youquin Huang, Y (2003), A Room of One’s

Own: Housing Consumption and Residendial Crowing in Transitional Urban China,

Environment and Planning A, đề xuất được xem xét theo ba yếu tố đó là thay đổi vềdân số, các nhân tô thé chế và các biến số về kinh tế xã hội Trong một mô hình phântích đa cấp khác và cùng sử dụng bộ đữ liệu này, Huang, Youquin and Clark, William

A.V.2002, Housing Tenure Choice in Transitional Urban China: A Multilevel

Analysis, Urban Studies 30 (1), cho thay co ché thi truong va cac luc luong thé ché déuanh huong đến sự lựa chọn nha ở đô thị của tat cả các nhóm xã hội trong đó có nhómngười nghèo ở Trung Quốc Trong hai mô hình này, Youqin Huang chi sử dụng cácbiến số kinh tế xã hội như tình trạng hộ khẩu, vị trí công tác, cấp đơn vị làm việc vàloại hình đơn vị làm việc, để phản ánh những thay đổi trong thiết chế xã hội TrungQuốc Cần phải lưu ý rằng, các biến số gián tiếp này không đủ dé xác định về mặt địnhlượng những thay đổi thể chế [89]

Ronald Buye and J.Doling (2014), Housing East Asia: Socio-Economic and

Demographic Challenges, First Published By Palgarave Macmillan, đã nghiên cứu các

chiến lược có thé được áp dung dé cung cấp đủ nhà ở với giá cả phải chăng cho người

có thu nhập thấp Các đơn vị cung ứng nhà ở khác nhau có những vai trò khác nhau.

Tác gia sử dụng phương pháp phân tích theo chiều doc và so sánh, bang cách giới thiệucác nghiên cứu về nhà ở thu nhập thấp ở các nước đang phát triển và phát triển Tác giảxem xét và phân tích chủ yếu dữ liệu thứ cấp từ các nước được lựa chọn bởi vì có rấtnhiều tài liệu về nhà ở Tính chất lặp đi lặp lại hành động nghiên cứu có nghĩa rằng

13

nghiên cứu này sẽ cung cấp các đữ liệu sơ cấp và thứ cấp cho các nghiên cứu kháctrong tương lai Trong phân tích của mình về nhà ở giá phải chăng của Uganda, Ôngcho răng, phân cấp là một trong những cách được chính phủ sử dung dé phân bổ nguồnlực đến người dân của mình, do vậy phát triển nhà phụ thuộc chính quyền địa phương.

Chính quyền trung ương phải xác định các nhiệm vụ được thực hiện tốt nhất ở một

mức độ phân cấp và những người có khả năng thực hiện chúng tốt nhất thông qua đơnvị cung cấp nhà ở tư nhân Trong trường hợp Uganda, chính phủ phải thiết kế mộtchính sách nha ở quốc gia nham thúc day sự tham gia của các bên liên quan khác nhautrong việc thực hiện chính sách Các nhà hoạch định chính sách nêu rõ cung và cầu nhàở tại mỗi khu vực đô thị lớn của Uganda, từ đó họ đưa ra những mục tiêu thực tế.Chính sách nhà ở hiệu quả đòi hỏi các chiến lược cân nhắc đến cách mà thị trường nhàở và nguồn tài nguyên phân bổ cho nhà ở và các quy định, hành động của chính phủảnh hưởng đến việc người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở giá rẻ Chất lượng và số lượngnhà ở tại khu vực đô thị là khía cạnh quan trọng của vấn đề nhà ở đô thị, để cải thiệncác vấn đề này, các bên liên quan khác nhau nên đi vào xem xét chỉ phí cung cấp nhàở, đặc biệt dựa trên nhu cầu của mỗi bên Nhu cầu nhà ở kết hợp với khả năng chi trả là

những yếu tố xác định sự sẵn sàng chỉ trả cho một chuỗi tiện nghỉ liên quan đến nhà ở.

Moranmawati, M.S (2013), Residual Income Measure of Housing Affordability,

International Journal of Advances in Engineering and Technolody, cho rằngcác chínhsách nhà ở quốc gia cần hướng tới mục tiêu, tất cả mọi người không phân biệt chủng

tộc đều có thé sở hữu một ngôi nhà du họ thuộc nhóm thu nhập cao, trung bình haythấp Từ những nghiên cứu trước đó, bốn phương pháp đo lường khả năng chỉ trả (mua

nhà) tiêu biểu là Hệ số giá trên thu nhập (PIR), Hệ số tiền thuê trên thu nhập (RIR), Hệsố chỉ phí nhà ở trên thu nhập và Phương pháp thu nhập còn lại, Hệ số tiền thuê trên

thu nhập Whitehead C.M.E (1991), From need to Affordability: An Analysis of United

Kingdom Housing Ojective, Urban Studies, 28 (6), chi ra rang thong thuongdé xac dinh

xem một người có đủ kha năng sở hữu một căn nhà hay không, ta cân nhắc các khoảnchi tiêu của họ, sau khi thanh toán cho những nhu cầu cơ bản, thu nhập thặng dư cònlại dé chi trả cho những nhu cầu khác Trong tình huống nay, họ được coi là có khảnăng sở hữu một ngôi nhà Tuy nhiên, nếu họ không thê trả góp nhà ở hàng tháng và

14

không có đủ tiền để mua những thứ khác thì họ bị coi là không có khả năng sở hữunhà Như vậy có thể nói phương pháp đo lường khả năng mua là rất quan trọng TheoMoraznawati, M.S (2013), khả năng chi trả là một chỉ số đo lường năng lực sở hữu một

căn nhà của hộ gia đình Và phương pháp thu nhập còn lại là một thước đo khả năng

chi trả phô biến Mỗi thước đo đều có các tiêu chí và yếu tố cau thành khác nhau va tácgiả cũng đã tìm hiểu thu nhập còn lại dé tính toán khả năng chi trả (mua nhà) cũng nhưtìm hiểu các biến có ảnh hưởng đến việc sở hữu nhà ở tại Kuala Lumpur Để đo lườngkhả năng chỉ trả (mua nhà) của một cá nhân, ta tập trung chủ yếu vào thu nhập củachính cá nhân đó Nếu thu nhập đó đủ để trả một ngôi nhà và nhu cầu thiết yếu khác,cùng với một số dịch vụ cuộc sống thì cá nhân đó sở hữu kha năng chi trả mua nhà[91]

Hiện nay, tại các quốc gia phát triển có nhiều nghiên cứu về bất động sản nóichung và đất đai, nhà cửa nói riêng.Ngân hàng thế giới có các nghiên cứu về quyền sởhữu bat động sản trong đó có Washington, DC: World Bank (1999), Land Policy inDeveloping Countries Nghiên cứu này đưa ra các chính sách quản ly đất đai, cảnh báovề quy định sử dụng đất đai của chính quyền địa phương có thể làm ảnh hưởng tới tốc

độ phát triển đô thị cũng như sức ép của các quy định pháp luật đối với các nhà hoạch

định chính sách có thé làm thay đổi những tác động được mong đợi trong quản lý và sử

dụng đất đai như thế nào.

Nghiên cứu của Trần Kim Chung (2015), Thi trường bat động sản Việt Nam:Nhìn lại 10 năm để định hướng tương lai, đã đưa ra những đánh giá về thực trạng thị

trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2004-2014 Nghiên cứu chỉ ra đây là

giai đoạn thị trường bất động sản tiếp nhận nhiều sự tác động thay đổi thé chế vận hành

như là quá trình điều chỉnh căn bản vai trò Nhà nước trong quan hệ với thị trường bất

động sản, bằng Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật đất đai sửa đổi năm 2013, Luật xâydựngsửa đổi, Luật nhà ởsửa đổi, Luật kinh doanh bat động sản Mặt khác, nghiên cứucũng tiến hành phân tích một số yếu tố của thị trường bất động sản như chủ thé thamgia là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc các thành phần được thành lập,chủ thé có yếu tố nước ngoài, nhiều doanh nghiệp lớn được hình thành góp phan chiphối thị trường

15

Nghiên cứu còn chia ra các giai đoạn tăng trưởng về quy mô của thị trường bấtđộng sản với giai đoạn bùng nổ (2004-2007), giằng co (2008-2010), giai đoạn suygiảm nhưng lại xuất hiện giao dịch nhà ở giá thấp trong khi sản phẩm trung cao cấp cólượng dư tồn kho lớn (2011-2013) và giai đoạn chạm đáy và phục hồi từ năm 2014.Nghiên cứu này đóng góp quan trọng trong việc chỉ ra việc xuất hiện phân khúc thị

trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị ở Việt Nam vào thời điểmnhà ở trung và cao cấp rơi vào trạng thái đình trệ Đây là phân khúc hầu như chưa đượcsự quan tâm thỏa đáng trong tổng cầu nhà ở của thị trường Việt Nam ké từ khi có sựxuất hiện thị trường bất động sản với sự đảm bảo của thé chế thị trường có sự chi phốilớn hon so với Chính phủ Nhu cầu của đối tượng mua nhà ở có sự thay đổi cơ bản đặcbiệt nhu cầu thực sự được bộc lộ đối với người có thu nhập thấp và nhà ở thương mạigiá rẻ Tuy nhiên, nghiên cứu chưa hướng sự phân tích sâu sắc và cụ thể vào phân khúcnhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị cả về thể chế, đối tượng thụ hưởng vàchiến lược kinh doanh của doanh nghiệp ké cả nguồn lực huy động vào phát triển loạinhà ở này dé có những đề xuất cụ thé và phù hợp với bản chất nội tại cũng như đặc thùvận động của phân khúc này Việc phân tích tương tác cung-cầu và giá cả của phân

khúc thị trường này chưa được làm sáng rõ Nghiên cứu chưa chỉ ra liệu phân khúc nhà

ở dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị có phải là yếu tố bảo đảm sự 6n định

lâu dai của thị trường bất động sản ở Việt Nam hay không cũng như những tác độngcủa phân khúc này đến các phân khúc khác đến mức độ nào là phù hợp va cần

thiết.Các nhà khoa học nước ngoai cũng có một số nghiên cứu đối với việc quản lý đấtđai Việt Nam, trong đó có Tổ chức tư vấn Strengthening Environmental Management

and Land Administration Viet Nam — Swenden Corporation Programe, Evaluation

Report on Land Law System Đây là công trình nghiên cứu, ra soát hệ thong luật đất daihiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai

của thế giới và đưa ra một số khuyến nghị Tham luận số 03 của Ngân hàng ADB,

Paper No.3 issued by ADB (12/2005),7he Impact of the Land Transaction Process on

the Poor Applies De Soto, nghiên cứu nay tập trung vào các quy trình giao dich đất daihiện hành Những nghiên cứu trên mới dé cập chủ yếu những kiến thức chung về batđộng sản, thị trường bất động sản trong đó có mảng nhà ở, đất ở, chưa đi sâu phân tích

16

cụ thê về chính sách phát triển thị trường nha ở.

Bên cạnh những nghiên cứu khái quát trên về thị trường nhà, đất, một số tác giảnước ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trongthị trường bất động sản như W.B Brueggenmam, J.D Fisher (1997), Real Estate

Finance and Investment, với nghiên ctuFinancial Issues and Real Estate Investmentda

nêu ra những van dé cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tu bat động sản ở Mỹ

Các tác giả John B Corgel, David C Ling, Halbert C Smith (2001), Real Estate

Perspectives: An Introduction to Real Estatelai đưa ra các khái niệm đánh giá căn bản

về van đề đầu tư vào thị trường bat động sản, các van đề về chủ sở hữu, rủi ro trongđầu tư bất động sản, quản lý bất động sản Một số tác giả lại có nghiên cứu chuyên sâuvề tình hình tài chính nhà ở như Arjen Van Dijkhuizen, Hà Lan (2004), HousingFinance Market in the Netherlands, cũng đã đưa ra các phân tích chung các yếu tố củathị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan, đồng thời giới thiệu các công cụ sử dụng cũng

như các rủi ro và các giải pháp quản lý rủi ro tại thị trường nay Nghiên cứu cua John

Ryding thuộc Ngân hàng dự trữ quốc gia New York, Federal Reserve Bank of NewYork (1990), Housing Finance and Transmission of Monetary Policy, lại phân tích vềcác công cụ chính sách của tài chính nhà ở như tran lãi suất cho vay, sự tăng trưởng

của chứng khoán hóa, điều chỉnh lãi suất thế chấp, sự cạnh tranh trên thị trường thế

chấp cũng như việc giới thiệu mô hình đầu tư nhà ở của giai đoạn căn bản

Đề thống nhất chính sách và giúp quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơchế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy ban Châu Âu (2005) đã xuất bản,

European Commision (2005), Housing Finance System for countries in transition —

principles and examples, cuỗn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và cáccông cụ chính sách, cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tạimột số quốc gia nhằm giúp các nước trong quá trình chuyên đổi hoàn thiện cơ chếchính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện chomình Các tác giả trên đã bước đầu nghiên cứu các công cụ tài chính trong việc quảnlý thị trường bất động sản, tuy nhiên các nghiên cứu đó vừa chưa hệ thống và mangtính đơn lẻ, vừa chưa đầy đủ, hơn nữa lại chưa xem xét đến mối quan hệ giữa các công

cụ với nhau, hoặc nêu có thì cũng lại chỉ đê cập đên một sô ít hàng hóa trên thị trường

17

bất động sản Ngoài ra, việc nghiên cứu trên thiên hướng nhiều sang các hoạt độngkinh doanh bất động sản hơn là việc quản lý vĩ mô đối với mảng thị trường này.

Trung Quốc là quốc gia đang phát triển với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanhchóng và lượng khí thải ô nhiễm cũng tăng lên rất nhanh và trở thành đất nước gây ô

nhiễm môi trường bậc nhất Ngành công nghiệp nhà ở là một phần rất quan trọng trong

nền kinh tế Trung Quốc Trong những năm qua thị trường nhà ở Trung Quốc đã pháttriển và phân bố rộng lớn đóng góp đáng kê trong phát triển kinh tế quốc gia Theo Sun(2008), việc xây dựng nhà ở chung cư ở Trung Quốc trở thành “một điểm tăng trưởngmới của nền kinh tế quốc gia”, là một phần thiết yếu của sự phát triển kinh tế, pháttriển bền vững nhà ở và đóng góp vai trò tích cực vào mục tiêu này

Do có sự khác biệt về trình độ phát triển, về văn hóa xã hội cho nên hiện cónhững điểm không tương đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đối với một số mảng thịtrường nhà ở giữa Việt Nam và một số quốc gia phát triển trên thế giới, tiêu biểu đóchính là quan niệm về đất đai, quyền sở hữu đối với đất đai, cũng như các yếu tố nềntảng của một thị trường nhà ở phát triển Mặc dù vậy, những nghiên cứu trên có nhữnggiá trị khoa học và là tư liệu quý để tham khảo, học tập và rút ra các bài học kinh

nghiệm trong quản lý thị trường nhà ở Việt Nam.

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong va ngoài

nước liên quan tới nhà ở và chính sách phát triển thị trường nhà ở đã phần nào giúphoàn thiện hơn hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn về chính sách phát triển thị trườngnhà ở tại Việt Nam Các công trình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều

thực tế, cũng như nguyên nhân tồn tại trong chính sách bat động sản nói chung, mà

nhất là chính sách phát triển thị trường nhà ở Trước những đòi hỏi của quá trình hộinhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn vềchính sách phát triển thị trường nhà ở là xu thé tất yếu ở Việt Nam hiện nay

1.2.Các công trình nghiên cứu về quán lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

Đối với Việt Nam phát triển và quản lý tốt thị trường nhà ở luôn là một yêu cầu

cấp thiết được đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế Trong những năm vừaqua, Quốc hội, Chính phủ cũng như các Bộ, Ngành đã dành nhiều thời gian, công sứcnhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu đề quản lý, phát triển thị trường nhà ở đã thu được

18

nhiều kết quả đáng khích lệ.

Nguyễn Dũng Tiến (2006), Công tác địa chính-nhà đất một thời bat cập với thịtrường bat động sản, Viện nghiên cứu địa chính; Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự(2005), Nghiên cứu đối mới hệ thống quan lý đất dai để hình thành và phát triển thịtrường bat động sản ở Việt Nam;H6i thảo được Bộ Xây dựng tô chức năm 201 1, Chiếnlược phát triển nhà ở Quốc gia,đã trao đổi nhiều vẫn dé quản ly nhà nước đối với thị

trường nhà ở.

Các nghiên cứu trên tập trung phân tích các loại hàng hóa chủ yếu và truyềnthống trong thị trường bất động sản, đồng thời cũng đề cập đến những cách thức quảnlý thị trường, thống kê số liệu về thực trạng nhà ở Các nghiên cứu này đã đề cập đếnnhiều vấn đề rất quan trọng nhưng chưa phân tích sâu về những đặc điểm tiêu biểu củanhà ở dé lột tả được sự đặc biệt của loại hàng hóa và thị trường nảy, cũng như chưa cóđánh giá đầy đủ về thực trạng nhà ở tại Việt Nam dé làm tiền đề cho các giải phápquản lý thị trường nhà ở hiệu quả trong điều kiện hội nhập như hiện nay

Một trong những mảng nội dung nền tảng khi nghiên cứu về chính sách pháttriển thị trường nhà ở của mỗi quốc gia đó là quan hệ sở hữu đối với nhà ở, cũng nhưlàm rõ bản chất của thị trường nhà ở Về các nội dung này, trong thời gian vừa qua đã

có một số công trình nghiên cứu của các Bộ, Ngành, các Viện nghiên cứu, các nhà

khoa học như đề tài khoa học cấp Nhà nước của Nguyễn Văn Thạo (2005), Thực trạngvan dé sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay,đề tài nghiên cứu khoahọc cấp Bộ tài chính Các nghiên cứu trên đã dựa trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn

dân và đã có những phân tích bước đầu về các quyền đối với bất động sản nói chung vànha ở nói riêng trong một nền kinh tế thị trường hội nhập như ở Việt Nam hiện nay

Tuy nhiên, về lý luận các nghiên cứu trên cũng còn có những quan điểm chưa thốngnhất như có đề xuất cần xem xét dé quy định có nhiều hình thức sở hữu về đất đai, nhấtlà trong điều kiện hội nhập như hiện nay, hay khi phân tích về lý luận địa tô của C.Mácvẫn tập trung vào phân tích về địa tô đối với đất nông nghiệp, còn việc vận dụng lýluận về địa tô này đối với đất ở thì chưa được đề cập

Bên cạnh đó, cũng có không ít các công trình nghiên cứu sâu về quản lý nhà

nước hoặc nghiên cứu về các công cụ tài chính nhăm quan lý thị trường nha ở Một sô

19

nghiên cứu sinh cũng đã chọn dé tài về lĩnh vực này dé làm luận án tiến sỹ kinh tế nhưNguyễn Văn Hoàng (2010), Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trườngnhà ở, đất ở đô thị tại Hà Nội; Trần Tú Cường (2008), Tăng cường vai trò quản lý Nhànước đối với dat dai trong quá trình đô thị hóa tại Hà Nội; Lê Văn Bình (2009), Giảipháp tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, các nghiên cứutrên phần lớn là những nghiên cứu chung về quản lý Nhà nước, cũng như chính sách tàichính đối với nhà ở, chưa di vào trực diện van đề mà dé tài này nghiên cứu Đề cậpmột cách chỉ tiết hơn tới giá cả nhà ở, đất ở có đề tài nghiên cứu cấp Bộ của Bùi NgọcTuân (2005), Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trênthị trường và dé xuất phương pháp xác định giá đất đô thị phù hợp với nước ta;

Bên cạnh đó, cũng đã có nhiều tác giả đi vào nghiên cứu độc lập về định giá bấtđộng sản như Đoàn Văn Trường (1999), Các phương pháp thẩm định giá trị bất độngsản Những nghiên cứu trên đây đã bước đầu phân tích được những nét cơ bản về giácả bất động sản, phương pháp định giá bất động sản, trong đó có định giá nhà ở Tuythế, các phân tích đó chưa làm nổi bật được vai trò của công cụ này đối với việc quảnlý thị trường.Hơn nữa, các phương pháp định giá đưa ra cũng chưa hoàn toàn đầy đủ,

rõ ràng và hiện đại, chưa khang định rõ co sở va phương pháp định giá nao là phươngpháp chủ đạo, hay việc vận dụng các phương pháp đó trong điều kiện của Việt Nam

như thế nào cho thích hợp

1.3 Các công trình nghiên cứu vềchính sách phát triển thị trường nhà ởĐề cập đến các khía cạnh của chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Namcũng có khá nhiều nghiên cứu trong đó nổi bật là nghiên cứu của Lê Xuân Bá, Trần

Kim Chung (2006), Chính sách thu hut đâu tư vào thị trường bắt động sản Việt Nam,Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội Dé phát triển thị trường bat động san, trongđó có thị trường nhà ở rất cần phải đầu tư các nguồn lực, đặc biệt là vốn Muốn thu hút

đầu tư vào thị trường bất động sản rất cần phải có các chính sách Sau khi lược thuật về

các chính sách thu hút đầu tư vao thị trường bất động sản của Việt Nam đến thời điểm

trước năm 2006, các tác giả đã chỉ ra những ưu điểm, hạn chế và đưa ra các khuyến

nghị hoàn thiện chính sách này.

Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (2008), Chính sách phát triển thị

20

trường bắt động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Nhà xuất banthống kê, Hà Nội.Đây là cuốn sách nghiên cứu một cách hệ thống về chính sách pháttriển thị trường bat động sản trên thé giới Trên cơ sở các nghiên cứu này, các tác giảđã rút ra những bài học bổ ích cho Việt Nam cả trong hoạch định và thực thi chính

sách.

Trần Kim Chung(2009), Một số kiến nghị về chính sách phát triển thị trưởng bắtđộng sản ở Việt Nam Trong bối cảnh mới của kinh tế thị trường Việt Nam nói chungvà thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng, tiếp tục những nghiên cứu trước đây,tác giả Trần Kim Chung tiếp tục đưa ra những đề xuất về chính sách phát triển thịtrường bat động sandén năm 2020

Nguyễn Văn Sửu (2010), Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết đếnthực tiễn, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.Trong bối cảnh đất nước có nhiềuthay đổi: kinh tế thị trường ngày càng phát triển, mức thu nhập của dân cư ngày càngtăng, hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, chính sách đất đai tỏ ra lạc hậu và ảnhhưởng không tốt đến các hoạt động kinh tế trực tiếp liên quan đến đất đai

Ngô Cảnh Quy (2012), Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật dat dai ở ViệtNam, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội.Đây là công trình nghiên cứu đất

đai dưới góc độ luật pháp Tác giả cho rằng, thực tế luôn vận động, biến đổi làm cho

các quy định của pháp luật dần trở nên lạc hậu, lỗi thời Do vậy, rất cần cơ chế điềuchỉnh đất đai cho phù hợp với yêu cầu của thực tế

Bên cạnh đó, còn không ít các công trình nghiên cứu đã công bố liên quan đến đềtài Đinh Văn Ân, (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam,Nhà xuất bản chính trị Quốc Gia-Sự thật, Hà Nội.Một số nghiên cứu về chính sáchphát triển thị trường bất động sản nhà ở cũng đáng được chú ý như Phạm Thị MộngHoa, Lâm Mai Lan (2000), Tai định cư trong các dự án phát triển: Chính sách và thực

tiễn; Phạm Hữu Nghị (2002), “Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam”, Tạp chíNhà nước và Pháp luật;Lê Văn Đính, Hồ Ký Minh (2013), Xây dựng chính sách nhà ở

cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng.

Nội dung chủ yếu của các nghiên cứu trên tập trung phân tích thực trạng, nhữngbất cập, hạn chế của môi trường chính sách nói chung và chính sách phát triển thị

21

trường bat động sản nói riêng và đưa ra các giải pháp dé hoàn thiện các chính sách pháttriển thị trường bất động sản Tuy nhiên, các nghiên cứu về chính sách phát triển thịtrường bất động sản Việt Nam còn nhiều khiếm khuyết như vấn đề về chế độ sở hữuđất đai, vấn đề bất bình đăng liên quan đến đất đai và nhiều khía cạnh-môi trường củachính sách đất đai ; thiếu các nghiên cứu định lượng dé đánh giá kết quả của nhữngchính sách có liên quan tới sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam; mốiquan hệ giữa thị trường nhà ở với thị trường tài chính; chính sách phát triển thị trường

nhà ở trong quan hệ với các chính sách khác.

Ngoài nghiên cứu trên vấn đề nhà ở, phát triển thị trường nhà ở còn được đề cập

trong các văn bản pháp lý của Nhà nước như Pháp lệnh, Luật nhà ở và các Nghị định,

Thông tư, văn bản hướng dẫn Đây là những nghiên cứu tương đối công phu, nhưnglại chưa đầy đủ, toàn diện về chính sách phát triển thị trường nhà ở, chưa làm rõ cácnhân tố ảnh hưởng đến chính sách Các nghiên cứu cũng chưa tham khảo được nhiềucác kinh nghiệm của các nước phát triển trên thế giới, cũng như chưa có những điềutra và đánh giá cụ thể Hơn nữa, nhiều nghiên cứu được đưa ra trong bối cảnh kinh tế -xã hội khác nhiều so với giai đoạn hội nhập sâu và rộng như hiện nay

Các nghiên cứu trực tiếp về chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Namchưa conhiéu Do nền kinh tế Việt Nam van đang trong quá trình chuyên đổi sang nền

kinh tế thị trường nên các yếu té phi thị trường vẫn hiện diện trong các giao dịch Mặc

dù, có không ít quốc gia công nhận nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường

nhưng khoảng thời gian chuyển đổi vẫn chưa kết thúc nghĩa là vẫn còn không ít sự

phân trộn và co kéo giữa các yếu tố thị trường và yếu tô phi thị trường Điều này cóảnh hưởng khá lớn đến các nghiên cứu do các yêu tố của thị trường trong đó có thị

trường nhà ở đang trong quá trình hình thành từ sơ khai đến phát triển Theo đó, cácLuật thúc day quá trình chuyển đổi nay đã xây dựng và sửa đổi, bổ sung trong đó cóLuật đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản Vì thế, các nghiên cứu về

chính sách phát triển nhà ở đang trong quá trình định hình và vận hành, thực tế cũngmới xuất hiện trong thời gian gần đây Các nghiên cứu trực tiếp và gián tiếp có liên

quan đến nhà ở, thị trường nhà ở, chính sách phát triển thị trường nhà ở bao gồm một

sô nghiên cứu sau:

22

Nghiên cứu của Nguyễn Thi Hải Ly (2013), Van dé nhà ở cho người thu nhậpthấp ở Việt Nam, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp có thé tiếp cận chính sáchvề phía cầu hoặc phía cung Tiếp cận chính sách về phía cầu, thông thường được cácnước thực hiện dưới dạng trợ cấp trực tiếp qua lương, lãi suất, hiện vật (nhà ở công)hoặc hỗ trợ các dịch vụ hạ tầng cơ bản Giải pháp này được xem là linh hoạt và hiệuquả tức thời cho nhóm đối tượng mục tiêu Tuy nhiên, tính hiệu quả toàn điện và côngbang sẽ khó đảm bảo do sự hạn chế nguồn ngân sách và kha năng, năng lực phân phốicủa Nhà nước Ngoài ra, hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào nguồn cung và ảnhhưởng đến thị trường nhà ở nói chung Kinh nghiệm các quốc gia cho thấy, Nhà nướctrợ cấp dưới hình thức nhà ở công (nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng), luôntạo ra vấn đề, áp lực về tài chính Còn tiếp cận chính sách về phía cung, những tácđộng nhằm thúc day tăng lượng cung nha ở bởi các điều tiết của Nhà nước:i) Chínhsách khuyến khích, hỗ trợ dé giảm các chi phí đầu vào như đất đai, hạ tầng, công nghệkỹ thuật, tài chính nhăm giải quyết các thất bại của thị trường ii) Các cải cách về théchế như thủ tục, hệ thông thông tin, quản lý nhằm tiết giảm đáng kể các chỉ phí giaodịch Điều này có thé dẫn đến trợ cấp của Nhà nước sẽ tăng lên Theo đó, chính sáchcần thiết kế khung pháp lý thích hợp, dé những hộ gia đình có thu nhập thấp có thé tiếp

cận được nhà ở.

Bên cạnh những nghiên cứu trực tiếp liên quan đến nhà ở cho người nghèo, chongười thu nhập thấp, một số lượng khá lớn các công trình nghiên cứu các vấn đề về thịtrường nhà ở nói chung có thé tham khảo dé tìm ra quy luật, đề xuất chính sách, giảipháp tông thể trong việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở đặt trong bối cảnh phát

triển nhà ở tổng thể khu vực đô thị theo quy luật điều tiết thị trường

Nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và cộng sự (2014), Lý huyết vị thế-chất lượng

và chính sách nhà ở: Sự phân khúc của thị trường nhà ở tại Hà Nội và các thách thức

phát triển Nghiên cứu đề cập đến lý thuyết tiến hành các phân tích mang tính thực

chứng và đánh giá tác động theo chiều sâu của thị trường bất động sản và chính sách

nhà ở Nghiên cứu chỉ ra rằng tại Hà Nội, xuất hiện một sự tập trung quá nhiều dự án

cho phân khúc thị trường cao cấp trong khi đại đa số người cần nhà ở lại tập trung ởphân khúc thị trường trung bình và thấp

23

Mỗi một đề án, đề tài, công trình nghiên cứu có mục tiêu, phạm vi nghiên cứukhác nhau, phân tích, đánh giá, kiểm định các chính sách phát triển thị trường bất độngsản, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bấtđộng sản ở Việt Nam Tuy nhiên, các nghiên cứu về vấn đề chính sách phát triển thịtrường bất động sản nói chung và chính sách phát triển thị trường nhà ở nói riêng ở

Việt Nam chưa được nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện va tính cập nhật chưa

cao, trong trừng mực nhất định các tác giả đó chỉ ra được những vấn đề cơ bản về pháttriển thị trường bất động sản, nhà ở và các tác giả cũng có những quan điểm khác nhautrong việc phân tích, đánh giá chính sách phát triển thị trường bất động sản ở ViệtNam Cho đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống, toàndiện, đầy đủ và cập nhật về chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam Mặtkhác, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở Việt Nam nói riêng đangđặt ra rất nhiều vấn đề đó là hoạt động hoạt động của thị trường chưa được kiểm soáthoàn toàn; tồn tại các hoạt động đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường và đây giá đấtlên quá cao so với thực tế; hoạt động của các trung tâm, sàn giao dịch bất động sản đãgây thiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua nhà ở; các thông tin về nhà ở

không day đủ, thiếu minh bạch nên nhà dau tu cũng như người dân rất khó khăn khitiếp cận; thị trường nhà ở còn bị phân chia ở cả địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản

phẩm, chi phí phi chính quy cao gây trở ngại, hạn chế phát triển thị trường nhà ở và

làm cho chi phí các dự án nha ở tăng cao

1.4.Những khoáng trống cần nghiên cứu

Như vậy, cho đến nay, chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt nam vẫn chưa

có một nghiên cứu day đủ và có chiều sâu làm nền tảng dé hoàn thiện chính sách pháttriển thị trường nhà ở trong thời gian tới Khi xem xét tổng quan tình hình nghiên cứuxung quanh vấn đề chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả luận án

nhận thấy rằng, còn nhiều vấn đề chưa được làm sáng tỏ, cần phải có những nghiên

cứu kỹ càng hơn về vấn đề này và làm rõ các vấn đề sau đây:

Thứ nhất, thị trường nha ở có những đặc điểm gì khác biệt so với các thị trườngkhác, đặc biệt là quan hệ lợi ích của các chủ thé Sự thống nhất và mâu thuẫn giữa cáclợi ích kinh tế tác động như thế nào đến sự vận động, phát triển của thị trường nhà ở?

24

Thứ hai, chính sách phát triển thị trường nhà ở bao gồm các chính sách bộ phận

nào? Mục tiêu, vai trò và các giải pháp của các chính sách bộ phận đó ra sao? Nhà

nước cần phải phối hợp các chính sách đó như thé nào dé đảm bao hài hòa các lợi íchkinh tế, phát triển thị trường nhà ở 6n định, hiệu quả, bền vững?

Thứ ba, chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam có những ưu, nhượcđiểm gì và ảnh hưởng như thế nào đến đảm bảo hài hòa các lợi ích của các chủ thê thịtrường: sự phát triển 6n định, hiệu quả, bền vững?

Thứ tư, trong bỗi cảnh Việt Nam gia nhập nhóm các nước có thu nhập trungbình, mức thu nhập, mức sống của người dân ngày càng cao; hội nhập quốc tế ngàycảng sâu rộng, chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam cần được hoàn thiệnnhư thế nào?Luận án sẽ góp phần khỏa lắp những khoảng trống đó

25

TIỂU KÉT CHƯƠNG 1

Trong chương | của luận án, NCS đã tổng quan các công trình nghiên cứu theonhóm vấn đề: Tổng quan các công trình nghiên cứu về nhà ở; các công trình nghiêncứu về quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở và các công trình nghiên cứu vềchính sách phát triển thị trường nhà ở Trên cơ sở đó, NCS đã chi ra những hạn chế và4 khoảng trống mà luận án cần tiếp tục tập trung nghiên cứu va làm sáng tỏ.Đó 1a:(i)thị trường nhà ở có những đặc điểm gì khác so với thị trường khác, đặc biệt là quan hệlợi ích của các chủ thể Sự thống nhất và mâu thuẫn giữa các lợi ích kinh tế tác độngnhư thé nào đến sự vận động, phát triển của thị trường nhà ở? (ii) Chính sách phát triểnthị trường nhà ở bao gồm các chính sách bộ phận nào? Mục tiêu, vai trò và các giảipháp của các chính sách bộ phận đó ra sao? Nhà nước cần phải phối hợp các chínhsách đó như thé nao dé đảm bảo hài hòa các lợi ích kinh tế, phát triển thị trường nhà ởồn định, hiệu quả, bền vững? (iii) Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam cónhững ưu, nhược điểm gì và ảnh hưởng như thế nào đến đảm bảo hài hòa các lợi íchcủa các chủ thê thị trường; sự phát triển ôn định, hiệu quả, bền vững? (iv) Trong bối

cảnh Việt Nam gia nhập nhóm các nước có thu nhập trung bình, mức thu nhập, mức

sống của người dân ngày càng cao; hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, chính sách

phát triển thị trường nhà ở Việt Nam cần được hoàn thiện như thế nào?

NCS đã tổng quan các công trình nghiên cứu với các tiếp cận theo nhóm van dé.Các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước về thị trường nhà ở có rất nhiều Từ đó,

tác giả đã kế thừa được rất nhiều những kết quả nghiên cứu về thị trường nhà ở Vì

vậy, các nội dung được lựa chọn dé kế thừa và khoảng trống nghiên cứu được đúc rútcó nhiều căn cứ vững chắc Tuy nhiên, những nghiên cứu về chính sách phát triển thịtrường nhà ở Việt Nam một cách toàn diện, dưới góc độ kinh tế chính trị thì chưa có.Đây là khoảng trống mà Luận án sẽ tập trung nghiên cứu Do đó, Luận án sẽ không bịtrùng lặp, có những đóng góp mới cả về lý luận và thực tiễn

26

CHUONG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THUC TIEN VE CHÍNH SÁCH

PHAT TRIEN THI TRƯỜNG NHÀ Ở

2.1 Khái luận về thị trường nhà ở

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản

*Nhà ở

Là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt củahộ gia đình, cá nhân[38].Nhà ở được phân loại theo một số tiêu chí khác nhau Theo kỹthuật xây dựng, nhà ở gồm nhà ở riêng lẻ và chung cư Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đượcxây dựng trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tô chức, hộ giađình, cá nhân, bao gồm nha biệt thự, nhà ở liên kê và nhà ở độc lập.Nhà chung cư lànhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữuriêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ giađình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhàchung cư được xây dựng có mục dich sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh.Theo mục

đích sử dụng, nhà ở gồm có: nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở dé phuc vu taiđịnh cu Theo đối tượng chính sách, nhà ở gồm có nhà ở xã hội, nhà khách[38].

Tóm lại, nhà ở được hiểu là sản phẩm của quá trình hoạt động xây dựng và

không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng dé ở.Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con

người trước các hiện tượng tự nhiên.

Nha ở là tài sản không thé di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trên

đất Su gan liền với đất này chi vị trí của nó được phân bé ở đâu Hiện nay, các giaodịch trên thị trường nhà đất người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhàđất có ảnh hưởng rat lớn đến giá trị tài sản nhà đất

Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm.Nhà ở là tài sản có giá trị lớn và rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng

*Thị trường nhà ở

Theo định nghĩa của kinh tế học, thị trường là một quá trình mà qua đó tất cả cácquyết định của hộ gia đình về tiêu dùng hàng hóa khác nhau, các quyết định của doanh

27

nghiệp về sản xuất cái gì, sản xuất như thế nào và các quyết định của người lao độngvề việc làm cho ai, làm việc bao nhiêu được cân bằng thông qua sự điều chỉnh của giácả Ap dụng vào trường hợp nhà ở, có thé hiểu khái niệm thị trường nhà ở là nơi màngười mua và người bán thỏa thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cảhàng hóa là quyền sử dung đất ở và quyền sở hữu nhà ở [71].

Tuy nhiên, nếu hiểu thị trường nhà ở chỉ bao gồm các quan hệ giữa người mua vàngười bán về hàng hóa nhà ở thì cũng chưa đầy đủ Bởi vì nhà ở khác với hàng hóa

khác ở chỗ, nhà ở không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch

khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng Thị trường nhà ở vớinghĩa là nơi diễn ra các giao dịch liên quan tới hàng hóa nhà ở tat nhiên là sẽ phải baogồm cả các giao dịch này

Do vậy, khái niệm thị trường nhà ở cần được hiểu là tổng thể các giao dịch vềquyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễnra trong một không gian và thời gian nhất định theo quy luật của thị trường và theo quy

định của pháp luật.

Thị trường nhà ở là quá trình giao dịch hàng hoá nhà ở giữa các bên có liên quan.

Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, thế chấp và các

dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư van lién quan đến nhà ở như trung

gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thé trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà

nước có tác động quyết định đến sự thúc day phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh

doanh trên thị trường nhà ở.

2.1.2 Phân loại thị trường nhà ở

Có nhiều tiêu thức để phân loại thị trường nhà ở phục vụ cho các mục đíchnghiên cứu và tiếp cận khác nhau:

- Dựa vào loại hàng hóa nhà ở, thị trường nhà ở gồm: Thị trường nhà ở riêng lẻ,

nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở dé phục vụ tái định cu, nhà ở xã

hội, nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai

- Dựa vào tính chất các giao dịch trên thị trường, thị trường nhà ở gồm: Thị

trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

28