Chính sách của Trung Quốc

CHUONG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THUC TIEN VE CHÍNH SÁCH

2.2.3. Các điều kiện thực hiện chính sách 1.Sự 6n định kinh tế, chính trị, xã hội

2.3.1.4 Chính sách của Trung Quốc

* Về chính sách phát triển nhà ở xã hội của Trung Quốc Các địa phương chủ động lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội, căn cứ vào kế hoạch do các địa phương lập, Bộ nhà ở lên kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cho cả nước và thực hiện phân bố nguồn ngân sách mà trung ương hỗ trợ cho các địa phương, các địa phương cũng bố trí thêm kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp, công ty tham gia xây dựng nhà ở xã hội được chính phủ miễn một số loại thuế, cho vay vốn. Trung Quốc có hai phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội, đó la:Danh từ 2%-5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mai dé xây dựng nhà ở xã

hội; Xây dựng dự án nhà ở xã hội riêng.

Nhà ở xã hội là nhà ở chung cư và có hai loại nhà cho thuê và nhà ở để bán theo giá chính phủ quy định, diện tích căn hồ bao gồm ba loại 50m2, 70m2 và 90 m2. Đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định. Việc bán hoặc cho

63

thuê nhà ở được thực hiện theo hai phương thức là: Các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc chính phủ bỏ tiền ra mua lại sau đó giao cho công ty ký hợp đồng bán, cho thuê.

Giá bán, giá cho thuê bằng khoảng 50% giá thị trường.

Chính chính sách phát triển nhà ở xã hội của Trung Quốc tại các thành phố lớn

có đặc thù riêng.Tại thành phố Bắc Kinh: Chính quyền thành phố thực hiện giải phóng

mặt bằng, sau đó tô chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Sau khi hoàn thành xây dựng

nhà ở thì nhà nước sẽ mua lại nhà ở dé cho thuê hoặc các công ty xây dựng sẽ trực tiếp ký hợp đồng cho thuê. Có ba loại nhà ở xã hội gồm: Nhà ở cho người thu nhập thấp;

Nhà ở kinh tế phù hợp (là nhà cho các đối tượng trên nghèo nhưng chưa đủ tiền để mua

nhà) và Nhà ở cho cán bộ công chức, lực lượng vũ trang nhân dân. Ba loại nhà ở này

chiếm khoảng 30% diện tích nhà ở toàn thành phố, giá cho thuê nhà ở này thấp hon khoảng 30% so với giá nhà ở thương mại. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội phải có đủ hai điều kiện là thuộc diện thu nhập thấp và có khó khăn về nhà ở.

Tại thành phố Thượng Hải: Chính quyền thành phó thành lập quỹ tiết kiệm nha ở, nguồn vốn hình thành quỹ là tiền đóng góp của người làm công ăn lương (Khi thành

lập Quỹ người lao động phải nộp 1% mức thu nhập, các công ty sử dụng lao động phải

nộp từ 1% đến 2%, hiện nay đã tăng lên là 7%, người lao động nộp một phần và công

ty nộp một phan), lãi suất gửi vào quỹ thấp hơn lãi suất gửi vào ngân hàng thương mai.

Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở phải có đủ ba điều kiện: Thuộc diện thu nhập

thấp so với thu nhập bình quân của địa phương; Có diện tích nhà ở bình quân dưới

7m2/người va có tai khoản tại ngân hàng khoảng 90.000 nhân dân tệ trở xuống. Ba

điều kiện này được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của thành phó, địa phương.

* Về phát triển nhà ở và quản lý thị trường nhà ở Theo Luật định, chỉ có các công ty có đủ điều kiện về vốn, nhân lực và uy tín thì mới được cấp giấy phép kinh doanh bat động sản nhà ở. Dé có đất xây dựng nhà ở, nhà

nước thực hiện giải phóng mặt băng sau đó đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, các chủ đầu tư phải trả tiền sử dụng đất một lần cho nhà nước.

Chỉ khi xây dựng được 25% khối lượng xây lắp hoàn thành công trình thì chủ đầu tư mới được phép huy động vốn của người mua nhà và nhà nước không khống chế

64

mức huy động vốn tối đa (người mua có thê nộp tiền một lần bằng 100% giá trị căn hộ). Tại thành phố Thượng Hải, nếu xây dựng nha cao dưới 8 tang thì chỉ được huy động vốn khi đã xây dựng xong cả 8 tang, trường hợp xây dung nhà ở cao lớn hơn 8 tầng thì khi xây dựng xong 1/3 công trình mới được huy động vốn của người mua.

Trước khi huy động vốn công ty xây dựng nhà ở phải xin phép Ủy ban nhà ở và xây dựng đô thị, nông thôn thành phố hoặc Cục nhà ở thuộc quận cho phép. Những đối tượng mua nha lần đầu được chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá tri căn hộ, trong đó 70% giá tri số tiền vay được ưu đãi về lãi suất. Việc mua bán nhà ở được thông qua mạng Website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát xem nhà ở đó đã được bán hay chưa? Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không bắt buộc phải ban qua san giao dịch bat

động sản.

Trung Quốc chỉ thu thuế về bất động sản khi người dân thực hiện giao dịch bất động sản. Có hai loại thuế: Người mua phải nộp thuế dé được sở hữu nha ở (như lệ phí trước bạ) và Người bán phải nộp thuế chuyền quyền sở hữu nhà ở.

* Một số chương trình nhà ở của Trung Quốc.

Nghiên cứu lịch sử phát triển thị trường nhà ở tại Trung Quốc và Việt Nam cho thấy, quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà ở hai quốc gia có nhiều điểm tương đồng về phát triển, sự khác biệt chỉ là thời điểm xuất phát và quy mô, chất lượng

của các chương trình.

Trước khi tiến hành cải cách và đổi mới theo hướng thương mại hóa thị trường, thị trường nhà ở Việt Nam và Trung Quốc đều trải qua giai đoạn bao cấp, phân phối.

Trung Quốc bắt dau cải cách toàn diện từ năm 1988 đến năm 1998, Việt Nam từ năm 1993 đến năm 2003. Đặc điểm chung của hai quốc gia ở giai đoạn này là cơ chế hai giá đất.Thời kỳ này, tại Trung Quốc giá bán nhà công còn quá thấp so với giá nhà thương mại, việc bán nhà công gần như là một hình thức phân bồ phúc lợi xã hội. Trung Quốc đã có những động thái phát triển và hoàn thiện quỹ nhà ở dé giải quyết những khó khăn về khả năng mua nhà của người dân. Tại Việt Nam, cơ chế “xin-cho” về đất đai là đặc trưng của hệ thống tài chính đất đai thời kỳ này.

65

Từ tháng 7 năm 1998, Trung Quốc bước vào thời kỳ tạo điều kiện và phát triển thị trường nhà ở đầy đủ chức năng. Bắt đầu băng việc Nhà nước ban hành văn bản làm rõ những khuôn khổ cơ bản của việc cải cách hệ thống nhà ở đô thị và phát triển nhà ở nhằm hình thành nên thị trường nhà theo các nhóm hộ gia đình có thu nhập cao, trung bình và thấp. Những hộ gia đình có thu nhập cao sẽ mua nhà ở thương mại, hộ gia đình có thu nhập thấp sẽ mua “nhà ở tiết kiệm” là những căn nhà có mức giá được Chính phủ đặt hạn chế và những hộ gia đình có thu nhập thấp sẽ được thuê nhà giá rẻ do Chính phủ cung cấp.

Đến nay, hệ thống nhà ở Trung Quốc hình thành ba loại nhà ở cho các hộ gia đình là nhà thương mại, nhà ở hỗ trộ kinh tế (Economically Afforable Houses) và nhà cho thuê. Năm 2010, nhà ở hỗ trợ kinh tế tại Trung Quốc chiếm khoảng 3% tổng sé nha được xây dựng, cuối những năm 90 con số này đạt mức kỷ lục là 25%. Hiện tại, hon 80% nhà ở tại Trung Quốc là sở hữu tư. Đây chính là bằng chứng cho thay sự thành công của chính sách tư nhân hóa về nhà ở của Trung Quốc trong suốt những năm

1980 đến 1990.

Song song với việc phát triển thị trường nhà ở với ba phân khúc, Trung Quốc vẫn tiến hành xây dựng những khuôn khổ chính sách hỗ trợ nhà ở dé giải quyết van dé bất bình đẳng trong việc tiếp cận nhà ở không thể tránh khỏi của quá trình tư nhân hóa trong nền kinh tế chuyên đổi. Có thé ké đến ba chương trình lớn đó là: Chương trình nhà ở tiết kiệm và tiện nghi (ECH: Economial and Comfortable Housing); Chương trình Quỹ tiết kiệm nha ở (HPF: Housing Provident Fund)) và Chương trình nha cho

thuê giá rẻ (AHRP: Afforable Houses Retal Programe).

* Chính sách bán nhà ở cho người nước ngoài của Trung Quốc - Về bán nhà ở cho người nước ngoài

Là nước có chế độ chính trị và các quy định về chế độ sở hữu, sử dụng đất đai giống Việt Nam. Nhưng từ năm 1984, chính phủ Trung Quốc đã cho phép người nước ngoài cư trú tại Trung Quốc được mua nhà ở. Đến năm 2006-2007, dé hạn chế việc mua nhà ở của người nước ngoài, chính phủ Trung Quốc đã quy định chỉ cho phép mỗi người nước ngoài được phép cư trú tại Trung Quốc từ một năm trở lên được mua một

nhà thương mại đê ở và nghiêm câm việc mua nhà không dành cho mục đích đê ở.

66

Việc các tổ chức, cá nhân muốn mua nhà với mục đích không phải để sử dụng riêng phải thông qua công ty có vốn đầu tư nước ngoài (công ty liên danh hoặc công ty 100%

vốn nước ngoài).Năm 2010, Trung Quốc đã ban hành “Nguyên tắc quy định việc quản lý mua bất động sản của cá nhân và đơn vị nước ngoài”. Theo đó, mỗi cá nhân nước ngoài chỉ có thể mua một căn nhà dé sử dụng riêng kèm theo văn ban cam kết với cơ quan có thâm quyền về việc ngoài căn nhà được mua thì họ không sở hữu căn nhà nào khác tai Trung Quốc. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với một chi nhánh hoặc văn phòng đại diện thì tại khu vực đặt trụ sở làm việc có thể mua thêm một

căn nhà dành cho việc kinh doanh.

Năm 2006, Trung Quốc đã ban hành thông tư về các vấn đề liên quan đến việc quản lý ngoại hối của thị trường bat động sản, trong đó có ban hành quy trình thanh toán bằng ngoại tệ đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài khi mua tài sản. Thông tư quy định tô chức, cá nhân nước ngoài được thông qua các ngân hàng ngoại hối được chỉ định dé thanh toán ngoại tệ. Các ngân hàng sau khi xác minh sẽ chuyên đồi ngoại tệ và chuyền khoản vào tài khoản nhân dân tệ của các nhà kinh doanh, phát triển bat động

sản nhà ở.

- Về quyén sử dụng đất của Hgười nước ngoài tại Trung Quốc Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời gian cụ thể. Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất.

Trung Quốc quy định ba loại quyền sử dụng dat:Quyén sử dụng dat được cấp;

Quyền sử dụng đất được giao; Thuê công trình và quyền sử dụng đất.

2.3.2 Những bài học kinh nghiệm quốc té cho Việt Nam về hoạch định và thực thi chính sách phát triển thị trường nhà ở

- Thứ nhất, điều chỉnh, bổ sung và hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở. Chính sách phát triển thị trường bat động sản nói chung và chính sách phát triển thị trường nhà ở nói riêng là những chính sách đã tồn tại từ lâu trên thế giới. Trong

quá trình phát triên, các quôc gia luôn nghiên cứu bô sung, điêu chỉnh, hoàn thiện

67

chính sách đăng ký nhà ở, đất ở; thuế sử dụng nhà ở đất ở, chính sách thừa kế cho tặng nhà ở, chuyển nhượng nhà ở...nhằm góp phan quản ly và điều tiết kinh tế nói chung va phát triển thị trường nhà ở nói riêng. Việc cải cách, điều chỉnh, bố sung và hoàn thiện

chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam là tất yêu, khách quan.

- Thứ hai, phải cẩn trọng trong hoạt động điều hành thị trường nhà ở. Trong quá trình phát triển của thị trường nhà ở, việc nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách phát triển thị trường nhà ở là cần thiết nhằm tạo hành lang pháp lý cho thị trường phát triển, nhưng không vi thé mà nóng vội trong việc nghiên cứu nhằm cải cách triệt dé hệ thống này, bởi vì việc cải cách còn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố như chính trị, kinh tế, xã hội, nhận thức của người dân... và đặc biệt là công tác quan ly nhà ở. Do vậy, cải cách, điều chỉnh, bổ sung và hoàn thiện cần tiến hành từng bước, phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội, phong tục, tập quán, ý thức của người dân và trình độ quan lý thị trường nhà ở và đặc biệt là tạo điều kiện dé thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Chính sách phát triển thị trường nhà ở phủ hợp sẽ là công cụ hữu hiệu nhằm điều tiết vĩ mô thị trường nhà ở, có thé học hỏi them chính sách hạn chế tăng giá nhà đất của Hàn Quốc, một trong các chính sách hàng đầu nhằm hạn chế tăng

giá nhà là Hàn Quốc tăng thuế sở hữu dat từ 660 m” dat ở với mức 7%-11% tính theo

năm, điều này làm cho những người có nhiều nhà ở sẽ chịu thuế cao và buộc phải bán sớm những nhà ở vượt diện tích trần, tạo nguồn cung cho thị trường. Với chính sách này Hàn Quốc đã thành công trong việc kiểm soát đầu tư, kiềm chế tăng giá nhà đất.

- Thứ ba, can đặc biệt quan tâm sử dung các công cụ thị trường trong quản lý thị trường nhà ở. ĐỀ quản lý và phát triển 6n định thị trường nhà ở thì Nhà nước nên đưa ra các mức thuế suất cao đối với những nhà ở sử dụng không đúng mục đích hoặc bỏ hoang. Các sắc thuế nhà ở được xây dựng độc lập hay kết hợp với một số chính sách thu khác với nhà ở tùy thuộc vào mục đích của Nhà nước, điều kiện thực tế và tập

quán nhưng cơ sở tính thuế nhà ở. Việc áp dụng thuế suất lũy tiến là cần thiết nhằm

đảo bảo công bằng giữa các đối tượng nam giữ, chuyền dịch nhà ở nhằm hạn chế việc

đầu cơ nhà ở và thúc day việc sử dụng nhà ở. Các yếu tố dé làm căn cứ tính thuế nhà ở là diện tích, giá nhà ở và thuế suất. Việc định giá nhà ở để đánh thuế phải phù hợp với giá trị thị trường nhằm đảm bảo công bằng, hạn chế các hiện tượng tiêu cực. Mức thuế

68

suất cho thuế nha ở phải phù hợp giá trị kinh tế mà nha ở có thé mang lại và có sự điều chỉnh hợp lý theo sự phát triển của nền kinh tế từng địa phương. Thuế đánh vào nhà ở Việt Nam cũng phải tính đến các mức miễn trừ, các trường hợp miễn thuế và giảm thuế vì nhìn chung các quốc gia đều xây dựng các mức miễn trừ, các trường hợp miễn thuế và giảm thuế. Van đề quy định như thế nào, đối tượng, trường hợp, mức miễn trừ, miễn, giảm thuế phải dựa vào các cơ sở lý luận, sự đồng bộ trong hệ thống các chính sách, đời sống dân cư, các mục tiêu quản lý cụ thể. Thuế đánh vào việc đănng ký nhà ở sẽ đánh một lần, còn đối với thuế sử dụng nha được thu hàng năm...

- Thứ tư, cần đảm bảo sự đồng bộ của các chính sách bộ phận trong phát triển thị trường nhà ở. Cần xác định chính sách phát triển thị trường nhà ở là vấn đề mang tính chiến lược và lâu đài trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Do vậy, trong các chính sách phát triển kinh tế-xã hội cần đưa vấn dé này vào trong nội dung của nghị sự cũng như cần có giải pháp thực hiện hiệu quả. Điều này đòi hỏi các khoản ngân sách áp dụng cho phân khúc thị trường nhà ở thông qua chương trình, dự án quốc gia cần được ưu tiên đề cải thiện ở mức độ nhất định tình trạng thiếu nhà ở. Chúng ta cần nhận thức đầy đủ hơn mối quan hệ giữa chính sách đất đai và chính sách nhà ở, Luật đất đai và Luật nhà ở dé hai chính sách này không mâu thuẫn và không triệt tiêu lẫn nhau mà cần bổ sung, hồ trợ lẫn nhau đến mức tối đa. Do vậy, việc ban hành Luật đất đai hoàn chỉnh là nền tảng, điều kiện tiên quyết dé hoàn thiện và gia tăng hiệu lực và

hiệu năng của Luật nhà ở.

69

TIỂU KÉT CHƯƠNG 2

Trong chương 2, Luận án hệ thống hóa, phân tích làm rõ các nội dung lý luận cơ bản về thị trường nhà ở: Khái niệm, phân loại nhà ở, đặc điểm, mục tiêu, tác động và những ưu việt, khuyết tật của thị trường nhà ở. Đồng thời, đi sâu xem xét quan hệ lợi ích trên thị trường nhà ở, sự thống nhất và mâu thuẫn giữa các lợi ích. Hệ thống hóa và

lãm rõ một số nội dung lý luận cơ bản về chính sách phát triển thị trường nhà ở: Khái

niệm, nội hàm của chính sách, mục tiêu và giải pháp, chính sách khắc phục khuyết tật

của thị trường, chính sách định hướng mục tiêu, các điều kiện thực hiện và các tiêu chí đánh giá chính sách. NCS đã khái quát và luận giải về thị trường nhà ở và chính sách phát triển thị trường nhà ở. Đây chính là những căn cứ lý luận và là cơ sở dé xây dựng khung phân tích và công cụ để nghiên cứu các nội dung của luận án.

NCS đã phân tích các bài học kinh nghiệm về phát triển thị trường nhà ở và chính sách phát triển thị trường nhà ở của một số quốc gia và rút ra bài học cho Việt Nam. Những ý kiến về điều kiện, cách thức, kết quả, hạn ché...vé lĩnh vực nhà ở đã chỉ ra qua thực tế của Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore và kinh nghiệm cho Việt

Nam là những luận giải độc lập và cũng là đóng góp mới của luận án.

Bên cạnh những cái chung, thị trường nhà ở có không ít những đặc điểm riêng, đặc biệt là sự thống nhất và mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể tham gia thị trường. Dé phát triển thị trường nhà ở, việc đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thé thị

trường có ý nghĩa vô cùng quan trọng.

Trong điều kiện các nước đi sau, để phát triển thị trường nhà ở, chính sách phát triển thị trường nhà ở vừa phải tạo lập các điều kiện cho sự phát triển thị trường nay, vừa phải khắc phục, hạn chế những khuyết tật của thị trường; đồng thời, phải định hướng phát triển thị trường theo các mục tiêu phát triển quốc gia.

Chính sách phát triển thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố. Khi hoạch định và thực thi chính sách phát triển thị trường nhà ở cần phải lưu ý các nhân tố này. Đánh giá chính sách phát triển thị trường nhà ở cần theo 7 tiêu chí chung cho các chính sách. Tuy nhiên, chính sách phát triển thị trường nhà ở rất rộng và phức tạp nên

việc đánh giá chính sách này không dé dàng.

70