trường nhà ở tại Việt Nam (1: không minh bạch; 5: rất minh bạch)
Tên chính sách
Mức độ mỉnh bạch
1 2 3 4 5
1 | Chính sách sở hữu nhà ở 4% | 9% | 26% | 39% | 22%
2 | Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà ở 9% | 13% | 23% | 34% | 21%
3 | Chính sách quy hoạch nhà ở 36% | 27% | 19% |14% | 4%
4 rae sách ho trợ vốn cho doanh nghiệp kinh 11% | 16% | 31% | 32% | 10%
5 | Chính sách tạo lập các t6 chức môi giới nhà ở 9% | 33% | 24% | 23% | 11%
6 | Chính sách 6n định thị trường nhà ở 14% | 23% | 28% | 22% | 13%
7 | Chính sách giá cả 11% | 19% | 28% | 25% | 17%
8 | Chính sách cung cấp thông tin thị trường nhà ở | 13% | 14% | 29% | 21% | 23%
9 | Chính sách thuế nhà ở 4% | 6% | 15% |67% | 8%
10 | Chính sách hỗ trợ nhà ở các đối tượng xã hội 5% | 11% | 19% | 39% | 26%
11 | Chính sách quản lý thị trường nhà ở 26% | 31% | 18% | 13% | 12%
Nguồn: Tỉnh toán của NCS dựa trên kết quả điêu tra, phỏng van năm 2017.
Theo số liệu tổng hợp ở Bảng 3.8, 63% người được hỏi cho rằng chính sách quy hoạch nhà ở không minh bạch. Sự thiếu minh bạch của chính sách quản lý thị trường nhà ở là 57%...Trong khi đó một số chính sách bộ phận khác được coi là minh bạch:
chính sách thuế nhà ở (90%), chính sách sở hữu nhà ở (87%), chính sách hỗ trợ nhà ở các đối tượng xã hội (84%).
113
mi a2 s3 84 s5
Hình 3.3.Mức độ minh bạch của các chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở
tại Việt Nam (1: Không minh bạch; 5: Rất minh bạch) Mặc dù mức độ minh bạch của chính sách phát triển thị trường nhà ở từ mức đạt yêu cau trở lên là 69% (Hình 3.3) nhưng sự không minh bach của riêng chính sách quy hoạch nhà ở đã làm cho một bộ phận chủ thể tham gia thị trường có thể trục lợi. Sự không minh bach này làm tôn hại nghiêm trọng đến lợi ich của doanh nghiệp và người
dân làm ăn chân chính. Khi đó, sự minh bạch của các chính sách bộ phận còn lại cũng
it có ý nghĩa.
Nghiên cứu sinh đánh giá tính minh bạch của chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam là không đạt yêu cầu.
3.3.4 Tính hiệu lực của chính sách
Chính sách là công cụ quản lý kinh tế - xã hội của nhà nước. Hiệu lực của chính sách thể hiện ở sự chấp hành, tuân thủ chính sách của các chủ thể chịu sự tác động của
chính sách và của chính cơ quan thực thi chính sách; là khả năng của nhà nước trong
việc động viên và bắt buộc các đối tượng thực hiện chính sách một cách nghiêm túc.
Tuy nhiên, tính hiệu lực của chính sách lại phụ thuộc vào tính phù hợp, tính
thống nhất, tính minh bach.. .Những tính chất nêu trên đang có vấn đề nên tính hiệu lực không thé cao được. Điều đó biểu hiện ở việc chạy quy hoạch, chạy dự án, đầu cơ nâng giá đất đai, nhà ở, trốn thuế trong mua bán nhà ở...trở nên rất phô biến ở nước ta.
Theo kết quả khảo sát, 50% người được hỏi ý kiến cho rằng Chính sách quy
hoạch nhà ở không có hiệu lực. Chính sách quản lý thị trường nhà ở có tỷ lệ đó là 49%.
114
Chính sách tạo lập các tô chức môi giới nhà ở và Chính sách ồn định thị trường nhà ở có 40% cho rằng không có hiệu lực.
Bảng 3.9: Mức độ hiệu lực của các chính sách phát triển thị trường nhà ở
tại Việt Nam (1: không hiệu lực; 5: hiệu lực rất cao)
Tên chính sách
Mức độ hiệu lực
1 2 3 4 5
I1 | Chính sách sở hữu nhà ở 4% 9% 24% | 46% | 17%
2 | Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà ở 5% 8% 30% | 37% | 20%
3 | Chính sách quy hoạch nhà ở 21% | 29% | 22% | 17% | 11%
4 Chính sách hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp kinh 13% | 17% | 21% | 33% | 16%
5 | Chính sách tao lập các tổ chức môi giới nhà ở 5% | 35% | 26% | 28% | 6%
6 | Chính sách ồn định thị trường nhà ở 15% | 25% | 27% | 20% | 13%
7 | Chính sách giá cả 14% | 22% | 27% | 23% | 14%
8 | Chính sách cung cấp thông tin thị trường nha ở 3% | 12% | 28% | 31% | 26%
9 | Chính sách thuế nhà ở 4% 6% | 11% | 65% | 14%
10 | Chính sách hỗ trợ nhà ở các đối tượng xã hội 5% 8% 17% | 38% | 32%
11 | Chính sách quản lý thị trường nhà ở 21% | 28% | 23% | 15% | 13%
Nguôn: Tỉnh toán của NCS dựa trên kết quả điêu tra, phỏng van năm 2017.
Những chính sách bộ phận đó hiệu lực rất thấp làm cho chính sách phát triển thị
trường nha ở nhìn chung có hiệu lực rat thâp, mặc dù hiệu lực chung của chúng chỉ có
28% người được hỏi đánh giá không đạt yêu cầu (Hình 3.4). Nghiên cứu sinh đánh giá tính hiệu lực của chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam ở mức trung bình.
115
Hình 3.4.Mức độ hiệu lực của các chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở tại
Việt Nam (1: hiệu lực rất thấp; 5: hiệu lực rất cao)
3.3.5 Tính hiệu qua
Đây chính là việc so sánh giữa đầu ra và đầu vào của chính sách. Có thé nói hiệu quả của chính sách phát triển thị trường nhà ở hiện nay còn thấp, tính hiệu quả được thê hiện bằng các kết quả mà chính sách đem lại cho các tầng lớp dân cư dễ gặp rủi ro trong thị trường nhà ởchưa cao. Hiệu quả của các chính sách được đánh giá bằng kết quả chăm lo về nhà ở cho người nghèo và người thu nhập thấp của toàn xã hội.
Tính hiệu quả còn thể hiện ở thái độ đối với người nhập cư, người phải tái định cư.
Theo số liệu tổng hợp ở Bang 3.10, 51% người được hỏi cho rang chính sách 6n
định thị trường nhà ở không hiệu quả. Chính sách quy hoạch nhà ở có 44% người được
hỏi cho là không hiệu quả. Kết quả này cho thấy, tác động của chính sách phát triển thị trường nhà ở đến thị trường nhà ở Việt Nam rất thấp.
Bảng 3.10: Mức độ hiệu quả của các chính sách nhằm phát triển thị
trường nhà ở tại Việt Nam (1: không hiệu quả; 5: rât hiệu quả)
ˆ „ „ Mức độ hiệu quả Tên chính sách
1 2 3 4 5 1 | Chính sách sở hữu nhà ở 7% | 7% | 29% | 42% | 15%
2_| Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà ở 6% | 9% |31% | 34% | 21%
3 | Chính sách quy hoạch nha ở 18% | 26% | 21% | 23% | 12%
116
Chính sách hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp kinh
4 doanh nhà ở 15% | 19% | 24% | 28% | 14%
5 | Chính sách tạo lập các t6 chức môi giới nhà ở 3% |37% | 27% | 24% | 9%
6 | Chính sách 6n định thị trường nhà ở 12% | 24% | 31% | 22% | 11%
7 | Chính sách gia cả 12% | 25% | 25% | 26% | 12%
s | Chính sách cung cấp thông tin thị trường nhà ở | 5% | 13% | 28% | 29% | 25%
9 | Chính sách thuế nhà ở 3% | 7% | 12% | 65% | 13%
10 | Chính sách hỗ trợ nhà ở các đối tượng xã hội 7% | 7% | 19% | 39% | 28%
11 | Chính sách quản lý thị trường nhà ở 20% | 31% | 24% | 13% | 12%
Nguồn: Tinh toán của NCS dựa trên kết quả điêu tra, phỏng van năm 2017.
Kết quả tổng hợp ở hình 3.6 cho thấy, mặc dù 72% những người được cho rằng chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam có hiệu quả từ đạt yêu cầu trở lên nhưng do chính sách ồn định thị trường nhà ở và chính sách quy hoạch nhà ở không
mi m2 =3 m4 m5
Hình 3.5.Mức độ hiệu quả của các chính sách nhằm phát triển thị trường
nhà ở tại Việt Nam (1: không hiệu quả; 5: rất hiệu qua) Nghiên cứu sinh đánh giá tính hiệu quả của chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam ở mức thấp, dưới trung bình.
117
3.3.6Tính công bằng
Tính công băng của chính sách thê hiện ở sự cân băng lợi ích mà chính sách
đem lại cho các khách thể quản lý, các đối tượng chịu sự tác động của chính sách; giữa
người mua và người bán trên thị trường nhà ở; giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở
của nhà nước và của tư nhân. Tính công băng còn thê hiện ở sự bình đăng của mọi
người dân trước cơ hội có nhà, khả năng điều tiết, hỗ trợ từ tầng lớp có thu nhập cao cho tầng lớp có thu nhập thấp. Xu hướng “phân kỳ” tức là khoảng cách giàu nghèo càng lớn trong thu nhập giữa các tầng lớp dân cư là xu hướng phô biến va tự nhiên trong nền kinh tế thị trường. Nghĩa là nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước bằng các chính sách và hệ thống quản lý thì tình trạng bất công xã hội nói chung và trong lĩnh
vực nhà ở nói riêng là ngày càng trâm trọng.
Bảng 3.11: Mức độ công bằng của các chính sách nhằm phát triển thị
trường nhà ở tại Việt Nam (1: không công bang; 5: rat công băng)
Tên chính sách
Mức độ công bằng
1 2 3 4 5
1 | Chính sách sở hữu nha ở 7% | 12% | 25% | 39% | 17%
2 | Chính sách đất đai dành cho xây dung nhà ở 4% | 8% | 29% | 37% | 22%
3 | Chính sách quy hoạch nhà ở 21% | 32% | 24% | 13% | 10%
4 Chinh sách hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp kinh 12% | 19% | 30% | 31% | 8%
doanh nhà ở
5 | Chính sách tạo lập các tổ chức môi giới nhàở | 10% | 30% | 23% | 22% | 15%
6 | Chính sách 6n định thị trường nhà ở 17% | 28% | 25% | 18% | 12%
7 | Chính sách giá cả 16% | 15% | 30% | 22% | 17%
8 | Chính sách cung cấp thông tin thị trường nhà ở | 11% | 17% | 26% | 24% | 22%
9 | Chính sách thuế nha ở 2% | 7% | 14% | 62% | 15%
10 | Chính sách hỗ trợ nhà ở các đối tượng xã hội 6% | 12% | 25% | 33% | 24%
11 | Chính sách quản lý thị trường nhà ở 22% | 33% | 19% | 14% | 12%
Nguồn: Tính toán của NCS dựa trên kết quả diéu tra, phỏng van năm 2017.
118
Theo số liệu tổng hợp ở Bảng 3.11, 55%, 53% và 45% người được hỏi cho rang, Chính sách quản lý thị trường nhà ở, Chính sách quy hoạch nhà ở và Chính sách ôn định thị trường nhà ở không đạt yêu cầu về công bằng. Điều đó cho thấy, mặc dù chỉ số bình quân về tính công bằng khá cao (70%) nhưng phân tích sâu thì không thê nói rằng
mi m2 ứ3 H4 B5
Hình 3.6. Mức độ công bằng của các chính sách nhằm phát triển thị trường
nhà ở tại Việt Nam (1: không công bang; 5: rat công bằng) Nghiên cứu sinh đánh giá tính công bằng của chính sách phát triển thị trường
nhà ở Việt Nam ở mức trung bình.
3.3.7 Tinh kha thi
Tinh khả thi của chính sách phát triển thị trường nhà ở biéu hiện ở các giải pháp chính sách được triển khai thực hiện vamuc tiêu chính sách được thực hiện, góp phần phát triển thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, lợi nhuận của doanh nghiệp. Trực tiếp nhất là tác động của chính sách nhà ở tới mỹ quan kiến trúc và môi trường sống của người dân đô thị, thỏa mãn mục tiêu sống tốt trong các mục tiêu phát triển bền vững của đô thị.
Tính khả thị được thê hiện thông qua khả năng thích hợp của một chính sách trước những thay đôi. Như vậy, một chính sách phát triển thị trường nhà ở là phù hợp khi chính sách đó phải được xây dựng công phu và bao quát được các tình huống xây ra, cũng có thể sự phù hợp, khả thi này được biểu hiện bằng sự điều chỉnh, thay đôi chính sách kịp thời khi cần thiết. Nếu xét ở về thứ hai thì chính sách phát triển thị
119
trường nhà ở trong những năm qua đã có sự linh hoạt nhất định, nhưng sự linh hoạt này thiên hướng biểu hiện thiếu tích cực, vì Nhà nước liên tục ban hành các văn bản về nhà ở, văn bản này vừa ban hành lại phải chỉnh sửa, b6 sung bang văn bản mới.Điều này nhìn nhận ở khía cạnh người hoạch định thì lại là một việc không tích cực, vì nó thé
hiện trình độ và tính chuyên nghiệp trong hoạch định chính sách còn kém. Hon nữa,
việc hoạch định chính sách nói chung và chính sách phát triển thị trường nhà ở nói riêng còn nhiều hạn chế, nên ngay trong bản thân chính sách phát triển thị trường nhà ở. Mặt khác, sự linh hoạt thái quá của chính sách dẫn đến việc kết nối nội dung giữa văn bản gốc đến các văn bản bổ sung và chỉnh sửa sau này gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, cùng với lộ trình hoàn thiện chính sách thì các chính sách phat triển thị trường nhà ở đang được hoàn thiện dần...
Các quy định của Luật Nhà ở trong thời gian vừa qua đã đề cập tương đối đầy đủ các vấn đề liên quan đến nhà ở, nhiều quy định đã đi vào cuộc sống và có tác động
tích cực đến đời sống của người dân. Tuy vậy, vẫn còn nhiều quy định chưa có tính
thực thi trên thực tế, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt
là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu về nhà ở vẫn còn mat cân đối và nhiều bat cập. Tại các đô thị lớn như TP. Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TP.Đà Nẵng...nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá thấp và trung bình còn thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu của
người dân. Giá cả nhà ở trên thị trường nhìn chung vẫn còn ở mức quá cao so với mức
thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư.
Trong thời gian vừa qua, các quy định của Luật Nhà ở mới chỉ tập trung vào
việc khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở thương mai để tăng nguồn cung cho thị trường mà chưa quan tâm nhiều đến các cơ chế ưu đãi nhằm phát triển nhà ở giá rẻ cho người nghẻo, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nên có một bộ phận lớn người dân gặp khó khăn về nhà ở nhưng không có điều kiện về tài chính dé tạo lập chỗ ở.
Mặc dù vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một số chính sách riêng để khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ cho người nghèo, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nhưng trên thực tế việc triển khai thực hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn, do cơ sở pháp lý chưa cao, chưa tạo ra được các ưu đãi cụ thê để
120
khuyến khích các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia đầu tư xây dựng loại nhà ở này,
như các cơ chế ưu đãi về thuế, về đất đai, thủ tục đầu tư...Nguồn cung về nhà ở, đặc
biệt là nhà ở có giá thấp và trung bình còn thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu của người
dân. Giá cả nhà ở trên thị trường nhìn chung vẫn còn ở mức quá cao so với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tang lớp dân cư.
Trong thời gian vừa qua, mặc dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành
một số cơ chế, chính sách riêng về ưu đãi, thúc đây phát triển nhà ở xã hội theo hướng xã hội hóa như: Nghị quyết 18/CP năm 2009 của Chính phủ, các Quyết định số:
65/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, số 66/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/9/2009 về một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nhưng đến nay kết quả đạt được vẫn chưa đáp ứng yêu cầu đề ra, nguyên nhân do các chính sách này có hiệu lực pháp lý còn thấp, nhiều quy định bị hạn chế khi thực thi trên thực tế bởi việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có liên quan đến nhiều đạo luật khác nhau: như Luật Dat dai, các Luật về thuế, tin dụng ngân hàng, quy hoạch...