CHUONG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THUC TIEN VE CHÍNH SÁCH
2.1.3.4 Cung nhà ở thay đổi rất chậm so với biến động của cầu và giá cả Theo quy luật hoạt động của các thị trường hàng hóa thông thường thì khi cầu
các công trình nhà ở mới thì phải mat nhiều thời gian dé tìm hiểu thông tin về đất đai, mua đất, làm thủ tục chuyển nhượng, phê duyệt dự án đầu tư, xin phép xây dựng... các
yêu tô này sẽ quyết định tôc độ phản ứng của cung đôi với câu nhà ở. Sự phản ứng
30
chậm của cung chính là một trong những yếu tố góp phần đây giá cả của hàng hóa nhà
ở lên cao.
Trong ngắn hạn cung nhà ở không thỏa mãn cầu nên cung — cầu không bao giờ cân bằng mà luôn có xu hướng tiến tới cân bằng. Ngay cả trong tương lai thì cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới. Cũng chính vì lý do này mà thị trường nhà ở chỉ hấp dẫn những người có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung nhà ở cũng có thé tăng lên nhờ chuyền mục dich sử dụng nhà ở. Ví dụ, ở nước ta diễn ra Seagame, khi đó nhu cầu nhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn. Số lượng phòng cho thuê hiện có không thé đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó người ta có thể chuyển nhà ở sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê nhà. Khi Seagame kết thúc, mục đích sử dụng nhà ở đó lại chỉ dùng dé ở, không phải là cho thuê nữa. Tat nhiên việc chuyển đổi mục đích sử dụng này chỉ được thực hiện khi các điều kiện dé thực hiện được cho phép như nhà ở dùng cho người nước ngoài thuê là nhà ở như thế nào? Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ra sao? Việc chuyên đổi mục dich sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không?
2.1.3.5. Tác động lan tỏa của thị trường nhà ở rất mạnh mẽ Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Nhà ở là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập nhà ở thường sử dụng một lượng vốn rất lớn với thời gian hình thành nhà ở cũng như thu hồi vốn dài. Khi nhà ở tham gia lưu thông trên thị trường nha ở, các giá trị cũng như các quyền về nhà ở được đem ra trao đôi, mua bán, kinh doanh...giải quyết van đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường nhà ở là đầu ra quan trọng của thị trường von. Thị trường nhà ở hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguén tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Do nhà ở có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh nhà ở đều đòi hỏi một lượng vốn lớn huy động từ thị trường vốn. Khi thị trường vốn bị khủng hoảng, thị trường nhà ở sẽ không có nguồn vốn hoạt động nên bị khủng hoảng theo. Ngược lại, khi nhà ở sụt giá nhanh sẽ làm gia tăng các khoản nợ khó đòi vì thế khả năng phá sản của các tô chức tín dụng.
31
Như vậy, sự 6n định và phát triển lành mạnh của thị trường nhà ở có quan hệ mật thiết với sự phát triển lành mạnh và ồn định của thi trường vốn.
Ngoài ra, thị trường nhà ở còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng, nội thất, thị trường lao động...
dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ôn định của nền kinh tế quốc dân.
2.1.4. Những ưu việt và khuyết tật của thị trường nhà ở
2.1.4.1. Những ưu việt
*Đáp ứng nhu cau da dạng, ngày càng cao về nhà ở của các tang lớp dân cư Nhà ở là phương tiện thỏa mãn nhu cầu ở, một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu của con người. Trong nền kinh tế tự nhiên, người dân phải tự mình thỏa mãn nhu cầu đó và tất nhiên nhu cầu được thỏa mãn ở mức độ rất thấp. Trong cơ chế quản lý kinh tế hành chính — bao cấp, nhà nước là chủ thể chính cung ứng nhà ở cho người dân. Thực tế cho thấy, nhu cầu nhà ở của người dân cũng chỉ được thỏa mãn ở mức độ rất thấp.
Trong cơ chế thị trường, nhu cầu nhà ở của người dân sẽ được đáp ứng chủ yếu thông qua thị trường nhà ở. Cơ chế thị trường có thé dich chuyền các nguồn lực từ các
thị trường bộ phận khác, từ các kênh khác nhau (thậm chí từ nước ngoài) cho thị
trường nhà ở, đáp ứng các nhu cầu của người cung ứng và người mua. Trên thị trường nay, chủ thé cung ứng nhà ở chủ yếu là các doanh nghiệp xây dựng. Xã hội càng phát triển, mức thu nhập càng cao, nhu cầu nhà ở của người dân càng cao và đa dạng. Do
chuyên môn hóa, các doanh nghiệp xây dựng có khả năng cung ứng cho thị trường
hàng hóa nhà ở có số lượng ngày càng lớn, kiểu dáng đẹp, chất lượng cao.
Như vậy, thị trường nhà ở có kha năng đáp ứng nhu cầu da dang, ngày càng cao về nhà ở của các tầng lớp dân cư.
*Góp phân tăng trưởng kinh tế Hàng hóa nhà ở có giá trị rất cao và nhu cầu về nhà ở của người dân không ngừng gia tăng. Do đó, khi thị trường nhà ở phát triển, tốc độ luân chuyên vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh nhà ở day mạnh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng nhà ở cũng nhờ đó mà đây mạnh sản xuất của mình. Ngược lại, khi thị
32
trường nhà ở bị ngừng trệ, sự chuyên hóa gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn tới quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo.
Như vậy, sự phát triển của thị trường nhà ở sẽ trực tiếp đóng góp vào tăng trưởng của nền kinh tế.
*Góp phan chuyển dịch cơ cầu ngành kinh tế Theo cách phân chia của kinh tế học hiện đại, công nghiệp, xây dựng là một khu vực của nền kinh tế (khu vực II). Khu vực này có đặc điểm là ít phụ thuộc vào tự nhiên, năng suất và hiệu quả kinh tế cao. Khi thị trường nhà ở phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của hàng loạt các ngành công nghiệp có liên quan cùng phát triển: xi măng,
sắt thép, vật liệu điện...
Như vậy, khi thị trường nhà ở phát triển sẽ làm cho tỷ trọng của khu vực II tăng lên, làm cho nền kinh tế bớt phụ thuộc vào tự nhiên, năng suất và hiệu quả tăng lên, tức là cơ cầu các ngành kinh tế thay đồi theo hướng tiến bộ.
*Góp phan phát triển nên kinh tế thi trường Sự phát triển của thị trường nhà ở làm cho nguồn cung hàng hóa nhà ở tăng; các
hoạt động mua bán và các quan hệ thị trường sẽ ngay càng mở rộng. Vì mục tiêu lợi
nhuận và tác động của cạnh tranh, các nhà đầu tư kinh doanh nhà ở phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hóa nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn.
Thị trường nhà ở có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như xây dựng, ngân hàng, môi trường, lao động...nên việc mở rộng và phát triển thị trường nhà ở sẽ góp phần mở rộng các thị trường, tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành và mở rộng quan hệ quốc tế. Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường mọi chủ thé tham gia có điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thé thuộc các ngành, các lĩnh vực khác.
Là một bộ phận hợp thành thị trường chung của mỗi quốc gia, sự phát triển của thị trường nhà ở không chỉ ảnh hưởng tới thị trường chung mà còn ảnh hưởng đến tất cả các yếu tô của thị trường đó. Chang hạn như khi thị trường nhà ở phát triển sẽ yêu cầu thị trường vốn phát triển theo dé đầu tư phát triển, thị trường sức lao động là thi trường các loại hàng hóa đầu vào cho thị trường nhà ở cũng phát triển theo tương ứng.
33
Sự phát triển của thị trường trong nước nói chung và thị trường nhà ở nói riêng còn thu hút các chủ thé là người nước ngoài tham gia giao dich nhà ở trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thê cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, quốc gia và giữa các dân tộc.
2.1.4.2. Những khuyết tật của thị trường nhà ở Thứ nhất, tinh bat ổn định (bong bóng) rất cao. Điều này được biéu hiện, khi thi trường tăng trưởng nhanh thì “sốt” rất cao; khi “đóng băng” thì thời kỳ này cũng rất dài. Tính bất ôn định rất cao gây hiệu quả rất x4u cả về kinh tế, chính trị, xã hội.
Tính bat 6n định rất cao có nguyên nhân. Mot /à, nhà ở là hàng hóa mà thời gian sản xuất tương đối dài. Khi giá cả hàng hóa nhà ở tăng lên, thị trường nhà ở sẽ thu hút các nguồn lực cho xây dựng nha ở. Giá cả hàng hóa nha ở tăng càng cao, mức độ huy động các nguồn lực trên thị trường này càng mạnh. Hậu quả là các nguồn lực dành cho các loại hàng hóa khác bị suy giảm; kinh tế vĩ mô trở nên mất cân đối; ảnh hưởng xấu đến việc tiếp cận dịch vụ nhà ở của người dân...Khi thị trường “đóng băng”, các nhà đầu tư rất khó rút lui khỏi thị trường; người tiêu dùng có tâm lý chờ đợi thị trường giảm sâu...làm cho thời gian “đóng băng” kéo dai. Hai là, nạn đầu cơ trên thị trường nhà ở rất trầm trọng.Nhà ở là hàng hóa có giá trị cao nên rất hấp dẫn các nhà đầu cơ.
Khi nhà ở tăng giá, các nhà đầu cơ thường găm hàng hóa lại, tạo ra tình trạng khan hiếm giả tạo và làm cho giá nhà ở tăng nhanh. Ngược lại, khi nhà ở giảm giá, các nhà đầu cơ chủ động giảm giá cắt lỗ tung hết hàng hóa ra bán nên giá cả xuống nhanh, xuống sâu. Như vậy, nạn đầu cơ trên thị trường nhà ở phá vỡ cân bằng lợi ích của các chủ thể, trước hết là lợi ích quốc gia.
Thứ hai,sản phẩm mang tính độc quyên.Nhà ở gắn liền với đất đai nên hầu như không thé di chuyên, mang tính độc quyền về vị tri.Do đó, người sở hữu có thé bán nhà theo giá độc quyền. Điều đó trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích người tiêu dùng. Vị trí nhà ở càng “đắc địa”, gla cảng cao. Đề thu hồi đất thực hiện các dự án, doanh nghiệp (hoặc nhà nước) đã phải đền bù nhà ở với giá rất cao.Tính độc quyền còn thể hiện ở giá cả nhà ở ở các thành phố khác nhau cũng rất khác nhau. Nhà ở ở các thành phố lớn, là
34
trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa... thường có giá cả cao hơn nhiều so với giá trị
thật của chúng.
Thứ ba, mat cân xứng về thông tin. Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở hiểu rất rõ chi phí xây dựng, chất lượng nhà ở nhưng vì lợi ích của mình, họ không bao giờ công khai điều đó. Người bán nhà ở tương lai còn lợi dụng sự kém hiểu biết của người mua dé huy động vốn, thậm chí lừa đảo.
Hàng hóa nhà ở liên quan chặt chẽ đến các quy định của pháp luật, đến lợi ích của nhiều chủ thé khác nhau. Người bán nhìn chung đều hiểu rất rõ nhưng nếu có khúc mắc, tranh chap...thi họ thường che dấu người mua.
Thứ tư,thị trường dé bị “tổn thương” vàlan truyền rat mạnh.Một thay đôi nhỏ trên thị trường có thé bị khuyếch đại thành biến động lớn. Chang hạn, khi nhà nước thu hồi đất và đền bù cho 100 gia đình thì có thé sẽ có 500, 1000 hoặc nhiều...hơn hoạt động giao dịch mua bán nhà đất diễn ra; khi một “đại gia” bất động sản nhà ở phá sản
sẽ kéo theo hàng chục, hàng trăm doanh nghiệp các lĩnh vực liên quan phá sản theo.
Thị trường nhà ở có quan hệ chặt chẽ với nhiều thị trường khác, nhiều loại chủ thé trong xã hội. Do đó, khi thị trường nhà ở biến động sẽ kéo theo sự biến động của nhiều thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính.
Thêm vào đó, hoạt động đầu cơ trên thị trường này diễn ra rất phô biến. Tính dễ bị “tồn thương” và lan truyền rất mạnh làm cho hoạt động này gây ra những hậu quả rất nghiêm trọng. Điều đó làm cho nguy cơ mat cân bằng, “bong bóng”, “sốt ảo” và đồ vỡ rất cao.Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ 2008 cho thấy rất rõ điều đó.
Thứ năm, người thu nhập thấp khó (thậm chí là không thé) tiếp cận với hàng hóa nhà ở theo nguyên tắc thị trường. Nhà ở là hàng hóa có giá trị rất lớn nên người dân
bình thường không có khả năng mua nhà ở.Nhà giá rẻ như nhà ở xã hội, nhà cho người
thu nhập thấp, kí túc xá sinh vién...lai không đảm bao chất lượng, xuống cấp nhanh,
không an toàn.
Những khuyết tật đó ảnh hưởng xấu không chỉ đến sự phát triển của thị trường nhà ở, mà còn đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Vì vậy, nhà nước phải can thiệp hạn chế, khắc phục các khuyết tật.
35
2.1.5. Quan hệ lợi ích kinh tế trên thị trường nhà ở 2.1.5.1. Các lợi ích kinh tế trên thị trường nhà ở
Các chủ thê chính trên thị trường nhà ở là các chủ doanh nghiệp cung ứng nhà ở, những người mua nhà, những người môi giới, nhà nước...Mỗi chủ thé xuất hiện trên
thị trường với lợi ích riêng của mình.
Các chủ doanh nghiệp cung ứng nhà ở xuất hiện trên thị trường nhà ở với tư cách bên cung hàng hóa. Giá cả hàng hóa nha ở càng cao, lợi ích (thé hiện bằng lợi nhuận) của các chủ doanh nghiệp cung ứng nhà ở càng được thực hiện tốt và ngược lại.
Những người mua nhà xuất hiện trên thị trường nhà ở với tư cách bên cầu hàng hóa. Giá cả hàng hóa nhà ở càng thấp, chi phí mua nhà càng thấp và lợi ích của những
người mua nhà cảng lớn và ngược lại.
Những người môi giới là cầu nối giữa người mua và người bán. Môi giới càng cần thiết với người mua và người bán bao nhiêu, họ càng phải trả công cho người môi giới cao bấy nhiêu và lợi ích của những người môi giới càng được thực hiện tốt.
Lợi ích nhà nước được thực hiện thông qua việc thu thuế. Thị trường nhà ở càng phát triển, nguồn thu của nhà nước càng tăng và ngược lại. Nhà nước còn là người đại diện cho lợi ích đất nước. Sự phát triển của thị trường nhà ở sẽ góp phần phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích của đất nước sẽ được thực hiện.
Thị trường nhà ở có quan hệ chặt chẽ với nhiều thị trường khác: thị trường lao động, thị trường tải chính, thị trường công nghệ...Do đó, nhiều chủ thể khác có lợi ích
khi tham gia thị trường nhà ở. Đó là lợi ích người lao động. Khi thị trường nhà ở phát
triển, cầu lao động tăng lên, người lao động có thêm việc làm, thu nhập. Thị trường nhà ở có nhu cầu rất lớn về vốn, cho cả người mua và người bán. Khi thị trường nhà ở phát triển, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư tài chính sẽ mở rộng cơ hội cho vay, có thêm thu nhập. Khi thị trường nhà ở phát triển, nhu cầu vật liệu xây dựng sẽ gia tăng. Các doanh nghiệp sản xuất và cung ứng vật liệu xây dựng sẽ mở rộng quy mô sản
xuất, kinh doanh, có thêm thu nhập... Tóm lại, khi thị trường nhà ở phát triển, các chủ thê kinh tế có quan hệ trực tiếp và gián tiếp đến thị trường này đều được đáp ứng về lợi
ích.
36
2.1.5.2. Sự thông nhất và mâu thuẫn giữa các lợi ích kinh tế
Trên thị trường nhà ở, lợi ích của các chủ thể vừa thống nhất, vừa mâu thuẫn với
nhau. Sự thống nhất thể hiện: Khi thị trường nhà ở phát triển cân băng, én định, các
chủ doanh nghiệp cung ứng nhà oban được hang hóa, thu được lợi nhuận; người tiêu dùng mua được nhà ở với giá cả hợp lý; các chủ doanh nghiệp cung ứng vật liệu xây
dựng bán được hàng hóa, thu được lợi nhuận; người lao động có việc làm; các ngân
hàng thương mại, các quỹ tài chính cho vay được vốn; nhà nước thu được thuế...Ngược lại, khi lợi ích của các chủ thể được đảm bảo, họ sẽ không ngừng mở rộng các hoạt động kinh tế, góp phần thúc đây thị trường nhà ở tiếp tục phát triển. Bởi vậy, đảm bảo sự thống nhất, hài hòa giữa các lợi ích là điều kiện để phát triển thị
trường nhà ở.
Tuy nhiên, thị trường nhà ở có không ít khuyết tật (như đã trình bày ở trên) nên mâu thuẫn (thậm chí là xung đột) giữa lợi ích của các chủ thé trên thị trường là rất khó tránh. Tính bất ổn của thị trường nhà ở làm cho lợi ích của các chủ thé thị trường thay đổi theo những chiều hướng khác nhau (người bán được nhiều thì người mua mất nhiều và ngược lại). Khi đó, các lợi ích kinh tế sẽ cân bằng ở mức thấp, làm suy giảm động lực phát triển của thị trường.7ính độc quyển của nhà ở làm cho người mua phải trả giá cao hơn mức cân bằng trên thị trường, làm thiệt hại đến lợi ích của người mua và lợi ích xã hội. Tinh mát cân xứng về thông tingây thiệt hại lợi ích người mua; tạo cơ hội cho các hoạt động gian đối, lừa đảo trên thị trường. Vì hàng hóa nhà ở có giá trị lớn, tính mất cân xứng về thông tin làm gia tăng tinh bat ôn của thị trường, bat én của xã hội.Tính dé bị “tổn thương ” và lan truyền rất mạnh làm cho những thị trường nhà ở rất nhạy cảm với những thay đổi về kinh tế, chính trị, xã hội...và ảnh hưởng nhanh, mạnh đến các thị trường khác và đến đời sống kinh tế - xã hội. Tính khó tiếp cận với hàng hóa nhà ở theo nguyên tắc thị trường của người thu nhập thấp có nghĩa là người thu nhập thấp là “người ngoai cuộc”, không được chia sẻ lợi ích từ thị trường này. Day là mặt trái về phương diện xã hội của thị trường nhà ở.
Những mâu thuẫn về lợi ích trên thị trường nhà ở đòi hỏi có sự can thiệp, điều
tiêt của nhà nước.
37