CHƯƠNG 1: TONG QUAN CÁC CONG TRÌNH NGHIÊN CUUVE THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
1.3. Các công trình nghiên cứu vềchính sách phát triển thị trường nhà ở Đề cập đến các khía cạnh của chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam
đó có thị trường nhà ở rất cần phải đầu tư các nguồn lực, đặc biệt là vốn. Muốn thu hút
đầu tư vào thị trường bất động sản rất cần phải có các chính sách. Sau khi lược thuật về các chính sách thu hút đầu tư vao thị trường bất động sản của Việt Nam đến thời điểm
trước năm 2006, các tác giả đã chỉ ra những ưu điểm, hạn chế và đưa ra các khuyến
nghị hoàn thiện chính sách này.
Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (2008), Chính sách phát triển thị
20
trường bắt động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Nhà xuất ban thống kê, Hà Nội.Đây là cuốn sách nghiên cứu một cách hệ thống về chính sách phát triển thị trường bat động sản trên thé giới. Trên cơ sở các nghiên cứu này, các tác giả đã rút ra những bài học bổ ích cho Việt Nam cả trong hoạch định và thực thi chính
sách.
Trần Kim Chung(2009), Một số kiến nghị về chính sách phát triển thị trưởng bắt động sản ở Việt Nam. Trong bối cảnh mới của kinh tế thị trường Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng, tiếp tục những nghiên cứu trước đây, tác giả Trần Kim Chung tiếp tục đưa ra những đề xuất về chính sách phát triển thị trường bat động sandén năm 2020.
Nguyễn Văn Sửu (2010), Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.Trong bối cảnh đất nước có nhiều thay đổi: kinh tế thị trường ngày càng phát triển, mức thu nhập của dân cư ngày càng tăng, hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, chính sách đất đai tỏ ra lạc hậu và ảnh hưởng không tốt đến các hoạt động kinh tế trực tiếp liên quan đến đất đai.
Ngô Cảnh Quy (2012), Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật dat dai ở Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội.Đây là công trình nghiên cứu đất đai dưới góc độ luật pháp. Tác giả cho rằng, thực tế luôn vận động, biến đổi làm cho các quy định của pháp luật dần trở nên lạc hậu, lỗi thời. Do vậy, rất cần cơ chế điều chỉnh đất đai cho phù hợp với yêu cầu của thực tế.
Bên cạnh đó, còn không ít các công trình nghiên cứu đã công bố liên quan đến đề tài. Đinh Văn Ân, (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản chính trị Quốc Gia-Sự thật, Hà Nội.Một số nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản nhà ở cũng đáng được chú ý như Phạm Thị Mộng Hoa, Lâm Mai Lan (2000), Tai định cư trong các dự án phát triển: Chính sách và thực tiễn; Phạm Hữu Nghị (2002), “Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam”, Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật;Lê Văn Đính, Hồ Ký Minh (2013), Xây dựng chính sách nhà ở
cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng.
Nội dung chủ yếu của các nghiên cứu trên tập trung phân tích thực trạng, những bất cập, hạn chế của môi trường chính sách nói chung và chính sách phát triển thị
21
trường bat động sản nói riêng và đưa ra các giải pháp dé hoàn thiện các chính sách phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều khiếm khuyết như vấn đề về chế độ sở hữu đất đai, vấn đề bất bình đăng liên quan đến đất đai và nhiều khía cạnh-môi trường của chính sách đất đai...; thiếu các nghiên cứu định lượng dé đánh giá kết quả của những chính sách có liên quan tới sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam; mối quan hệ giữa thị trường nhà ở với thị trường tài chính; chính sách phát triển thị trường
nhà ở trong quan hệ với các chính sách khác.
Ngoài nghiên cứu trên vấn đề nhà ở, phát triển thị trường nhà ở còn được đề cập
trong các văn bản pháp lý của Nhà nước như Pháp lệnh, Luật nhà ở và các Nghị định,
Thông tư, văn bản hướng dẫn...Đây là những nghiên cứu tương đối công phu, nhưng lại chưa đầy đủ, toàn diện về chính sách phát triển thị trường nhà ở, chưa làm rõ các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách. Các nghiên cứu cũng chưa tham khảo được nhiều các kinh nghiệm của các nước phát triển trên thế giới, cũng như chưa có những điều tra và đánh giá cụ thể. Hơn nữa, nhiều nghiên cứu được đưa ra trong bối cảnh kinh tế - xã hội khác nhiều so với giai đoạn hội nhập sâu và rộng như hiện nay.
Các nghiên cứu trực tiếp về chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam chưa conhiéu. Do nền kinh tế Việt Nam van đang trong quá trình chuyên đổi sang nền kinh tế thị trường nên các yếu té phi thị trường vẫn hiện diện trong các giao dịch. Mặc dù, có không ít quốc gia công nhận nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường nhưng khoảng thời gian chuyển đổi vẫn chưa kết thúc nghĩa là vẫn còn không ít sự phân trộn và co kéo giữa các yếu tố thị trường và yếu tô phi thị trường. Điều này có
ảnh hưởng khá lớn đến các nghiên cứu do các yêu tố của thị trường trong đó có thị trường nhà ở đang trong quá trình hình thành từ sơ khai đến phát triển. Theo đó, các Luật thúc day quá trình chuyển đổi nay đã xây dựng và sửa đổi, bổ sung trong đó có Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản...Vì thế, các nghiên cứu về chính sách phát triển nhà ở đang trong quá trình định hình và vận hành, thực tế cũng mới xuất hiện trong thời gian gần đây. Các nghiên cứu trực tiếp và gián tiếp có liên quan đến nhà ở, thị trường nhà ở, chính sách phát triển thị trường nhà ở bao gồm một
sô nghiên cứu sau:
22
Nghiên cứu của Nguyễn Thi Hải Ly (2013), Van dé nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp có thé tiếp cận chính sách về phía cầu hoặc phía cung. Tiếp cận chính sách về phía cầu, thông thường được các nước thực hiện dưới dạng trợ cấp trực tiếp qua lương, lãi suất, hiện vật (nhà ở công) hoặc hỗ trợ các dịch vụ hạ tầng cơ bản. Giải pháp này được xem là linh hoạt và hiệu quả tức thời cho nhóm đối tượng mục tiêu. Tuy nhiên, tính hiệu quả toàn điện và công bang sẽ khó đảm bảo do sự hạn chế nguồn ngân sách và kha năng, năng lực phân phối của Nhà nước. Ngoài ra, hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào nguồn cung và ảnh hưởng đến thị trường nhà ở nói chung. Kinh nghiệm các quốc gia cho thấy, Nhà nước trợ cấp dưới hình thức nhà ở công (nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng), luôn tạo ra vấn đề, áp lực về tài chính. Còn tiếp cận chính sách về phía cung, những tác động nhằm thúc day tăng lượng cung nha ở bởi các điều tiết của Nhà nước:i) Chính sách khuyến khích, hỗ trợ dé giảm các chi phí đầu vào như đất đai, hạ tầng, công nghệ kỹ thuật, tài chính...nhăm giải quyết các thất bại của thị trường. ii) Các cải cách về thé chế như thủ tục, hệ thông thông tin, quản lý... nhằm tiết giảm đáng kể các chỉ phí giao dịch. Điều này có thé dẫn đến trợ cấp của Nhà nước sẽ tăng lên. Theo đó, chính sách cần thiết kế khung pháp lý thích hợp, dé những hộ gia đình có thu nhập thấp có thé tiếp
cận được nhà ở.
Bên cạnh những nghiên cứu trực tiếp liên quan đến nhà ở cho người nghèo, cho người thu nhập thấp, một số lượng khá lớn các công trình nghiên cứu các vấn đề về thị trường nhà ở nói chung có thé tham khảo dé tìm ra quy luật, đề xuất chính sách, giải pháp tông thể trong việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở đặt trong bối cảnh phát triển nhà ở tổng thể khu vực đô thị theo quy luật điều tiết thị trường.
Nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và cộng sự (2014), Lý huyết vị thế-chất lượng
và chính sách nhà ở: Sự phân khúc của thị trường nhà ở tại Hà Nội và các thách thức
phát triển. Nghiên cứu đề cập đến lý thuyết tiến hành các phân tích mang tính thực chứng và đánh giá tác động theo chiều sâu của thị trường bất động sản và chính sách nhà ở. Nghiên cứu chỉ ra rằng tại Hà Nội, xuất hiện một sự tập trung quá nhiều dự án cho phân khúc thị trường cao cấp trong khi đại đa số người cần nhà ở lại tập trung ở phân khúc thị trường trung bình và thấp.
23
Mỗi một đề án, đề tài, công trình nghiên cứu có mục tiêu, phạm vi nghiên cứu khác nhau, phân tích, đánh giá, kiểm định các chính sách phát triển thị trường bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, các nghiên cứu về vấn đề chính sách phát triển thị
trường bất động sản nói chung và chính sách phát triển thị trường nhà ở nói riêng ở
Việt Nam chưa được nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện va tính cập nhật chưa
cao, trong trừng mực nhất định các tác giả đó chỉ ra được những vấn đề cơ bản về phát triển thị trường bất động sản, nhà ở và các tác giả cũng có những quan điểm khác nhau trong việc phân tích, đánh giá chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Cho đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện, đầy đủ và cập nhật về chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam. Mặt khác, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở Việt Nam nói riêng đang đặt ra rất nhiều vấn đề đó là hoạt động hoạt động của thị trường chưa được kiểm soát hoàn toàn; tồn tại các hoạt động đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường và đây giá đất lên quá cao so với thực tế; hoạt động của các trung tâm, sàn giao dịch bất động sản đã gây thiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua nhà ở; các thông tin về nhà ở không day đủ, thiếu minh bạch nên nhà dau tu cũng như người dân rất khó khăn khi tiếp cận; thị trường nhà ở còn bị phân chia ở cả địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm, chi phí phi chính quy cao gây trở ngại, hạn chế phát triển thị trường nhà ở và
làm cho chi phí các dự án nha ở tăng cao...
1.4.Những khoáng trống cần nghiên cứu Như vậy, cho đến nay, chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt nam vẫn chưa có một nghiên cứu day đủ và có chiều sâu làm nền tảng dé hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở trong thời gian tới. Khi xem xét tổng quan tình hình nghiên cứu xung quanh vấn đề chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả luận án nhận thấy rằng, còn nhiều vấn đề chưa được làm sáng tỏ, cần phải có những nghiên cứu kỹ càng hơn về vấn đề này và làm rõ các vấn đề sau đây:
Thứ nhất, thị trường nha ở có những đặc điểm gì khác biệt so với các thị trường khác, đặc biệt là quan hệ lợi ích của các chủ thé. Sự thống nhất và mâu thuẫn giữa các lợi ích kinh tế tác động như thế nào đến sự vận động, phát triển của thị trường nhà ở?
24
Thứ hai, chính sách phát triển thị trường nhà ở bao gồm các chính sách bộ phận
nào? Mục tiêu, vai trò và các giải pháp của các chính sách bộ phận đó ra sao? Nhà
nước cần phải phối hợp các chính sách đó như thé nào dé đảm bao hài hòa các lợi ích kinh tế, phát triển thị trường nhà ở 6n định, hiệu quả, bền vững?
Thứ ba, chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam có những ưu, nhược điểm gì và ảnh hưởng như thế nào đến đảm bảo hài hòa các lợi ích của các chủ thê thị trường: sự phát triển 6n định, hiệu quả, bền vững?
Thứ tư, trong bỗi cảnh Việt Nam gia nhập nhóm các nước có thu nhập trung bình, mức thu nhập, mức sống của người dân ngày càng cao; hội nhập quốc tế ngày cảng sâu rộng, chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam cần được hoàn thiện như thế nào?Luận án sẽ góp phần khỏa lắp những khoảng trống đó.
25
TIỂU KÉT CHƯƠNG 1
Trong chương | của luận án, NCS đã tổng quan các công trình nghiên cứu theo nhóm vấn đề: Tổng quan các công trình nghiên cứu về nhà ở; các công trình nghiên cứu về quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở và các công trình nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường nhà ở. Trên cơ sở đó, NCS đã chi ra những hạn chế và 4 khoảng trống mà luận án cần tiếp tục tập trung nghiên cứu va làm sáng tỏ.Đó 1a:(i) thị trường nhà ở có những đặc điểm gì khác so với thị trường khác, đặc biệt là quan hệ lợi ích của các chủ thể. Sự thống nhất và mâu thuẫn giữa các lợi ích kinh tế tác động như thé nào đến sự vận động, phát triển của thị trường nhà ở? (ii) Chính sách phát triển thị trường nhà ở bao gồm các chính sách bộ phận nào? Mục tiêu, vai trò và các giải pháp của các chính sách bộ phận đó ra sao? Nhà nước cần phải phối hợp các chính sách đó như thé nao dé đảm bảo hài hòa các lợi ích kinh tế, phát triển thị trường nhà ở ồn định, hiệu quả, bền vững? (iii) Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam có những ưu, nhược điểm gì và ảnh hưởng như thế nào đến đảm bảo hài hòa các lợi ích của các chủ thê thị trường; sự phát triển ôn định, hiệu quả, bền vững? (iv) Trong bối
cảnh Việt Nam gia nhập nhóm các nước có thu nhập trung bình, mức thu nhập, mức
sống của người dân ngày càng cao; hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam cần được hoàn thiện như thế nào?
NCS đã tổng quan các công trình nghiên cứu với các tiếp cận theo nhóm van dé.
Các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước về thị trường nhà ở có rất nhiều. Từ đó, tác giả đã kế thừa được rất nhiều những kết quả nghiên cứu về thị trường nhà ở. Vì vậy, các nội dung được lựa chọn dé kế thừa và khoảng trống nghiên cứu được đúc rút có nhiều căn cứ vững chắc. Tuy nhiên, những nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam một cách toàn diện, dưới góc độ kinh tế chính trị thì chưa có.
Đây là khoảng trống mà Luận án sẽ tập trung nghiên cứu. Do đó, Luận án sẽ không bị trùng lặp, có những đóng góp mới cả về lý luận và thực tiễn.
26