CHUONG 3: THUC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHAT TRIEN
3.1.3. Hội nhập quốc tế
Trong hơn 30 năm đôi mới, Việt Nam từng bước mở cửa, hội nhập khu vực và thé giới. Cho đến nay, Việt Nam là thành viên của 63 t6 chức quốc tế và có quan hệ với hơn 500 tổ chức phi chính phủ trên thế giới, 165 quốc gia. Việt Nam đã hoạt động tích cực với vai trò ngày càng tăng tại Liên hợp quốc (ủy viên ECOSOC, ủy viên Hội đồng chấp hành UNDP, UNFPA và UPU...), phát huy vai trò thành viên tích cực của phong trào Không liên kết, Cộng đồng các nước có sử dụng tiếng Pháp, ASEAN...Có thể nói ngoại giao đa phương là một điểm sáng trong hoạt động ngoại giao thời đổi mới. Những kết qua đạt được trong mối quan hệ đan xen này đã củng cố và nâng cao vi
thế quốc tế của đất nước, tạo ra thế cơ động linh hoạt trong quan hệ quốc tế, có lợi cho
việc bảo vệ độc lập tự chủ và an ninh cũng như công cuộc xây dựng đât nước”.
*http://www.chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/NuocCHXHCN VietNam/thamgiacactochucquocte
74
Bảng 3.4: Tổng mức lưu chuyển hàng hóa xuất nhập khẩu
La Chia ra - Of which "
Tang sỗ ——__ Can doi’
Total Xuất khẩu Nhập khẩu ' Balance!!
Exports Imports! !
Triệu đô la Mỹ - Mill, USD
2005 69208,2 324471 36761,1 4314.0 2006 847173 38828,2 448911 ~5064,9
2007 111328 1 485B1,4 §2764.7 -14203,3
2008 143395 9 62885 Í 80713,8 -18028,7 2009 127045, 57096,3 ủ9845,8 -12852,5 2010 157075,3 72296,7 84838,6 -12801,3 2011 203655 ,5 96905,7 106749,8 -8844,1 2012 228308 6 1145298,2 113780,4 T488 2013 264065,5 132032,9 132032,6 03
2014 298066,2 150217,1 1478491 2366,0
2015 3277826 162016,7 165775,9 -3758,2
Sơ hộ - Prel. 2016 3513846 176580,8 174803,8 1777.0
Nguon: Tong cục thống kê: Niên giám thống kê 2016, NXB Thống kê, Hà Nội — 2017, tr. 553.
Trong giai đoạn 2005 — 2016, kim ngạch xuất nhập khẩu của Việt Nam đã tăng
rất nhanh. Nếu như kim ngạch xuất nhập khẩu của Việt Nam năm 2005 mới chỉ là
69,21 tỷ USD thì năm 2016 đã tăng lên 351,39 tỷ USD (tăng hơn 5 lần trong khoảng 12 năm). Điều đó vừa cho thấy tốc độ tăng trưởng xuất nhập khâu cao những cũng cho thấy độ mở của nền kinh tế Việt Nam rất cao. Đây là tiền đề quan trọng cho sự mở cửa
thị trường nhà ở Việt Nam.
Nhờ mở cửa hội nhập, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đã đạt được kết quả
quan trọng (xem bang 3.5). Trong thời kỳ 1988 — 2016, Việt Nam đã thu hút được
341,6 ty USD vốn đăng ký và 154,5 tỷ USD vốn thực hiện. Điều đó góp phan đáng kê giải quyết khó khăn về vốn, công nghệ và quản lý cho nền kinh tế. Đầu tư trực tiếp nước ngoài góp phần quan trọng tăng cung trên thị trường nhà ở Việt Nam.
75
Bảng 3.5: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam giai đoạn 1988-2016
Số dự án Tổng vốn dang ký" Tổng số vin thực hiện
Number (Triệu dé la Mỹ) (Triệu đỏ la Mỹ) of projects Total registered capital Implementation capital
(Mill. USD) (Mil. USD)
TONG SỐ - TOTAL 24005 3415882 154492,9
1988-1990) 211 1603.5
181 152 1284.4 428,5
182 196 2077.6 574.9
1993 2/4 20288 T1175
184 372 42621 2240.6
1995 415 7925.2 2792,0 1996 372 353 2838,2 1887 349 5955,6 32771
1998 285 4973.4 2372.4 1999 327 2825 2528,3 2000 391 27628 2398, 7 2001 555 3265,7 2225,6 2002 808 23834 2884,7 2003 791 31727 2723,3
2004 811 45343 2708,4 2005 970 6840.0 3300,5
2006 987 12004,5 4100.4 207 1544 213488 8034, 2008 1171 71726,8 11500,2 2009 1208 231075 10000,5
2010 1237 19886,8 11000, 3
2011 1186 15598,1 11000,1 2012 1287 16348,0 10046,6
2013 1530 22352,2 11500,0 2014 1843 219217 12500,0
2015 2120 241150 14500,0
Sơ bộ - Pref, 2016 2613 268905 15800,0 Nguồn: Tổng cục thông kê: Niên giám thống kê 2016, NXB Thông kê, Hà Nội — 2017, tr. 237.
76
3.1.4. Tình hình phát triển thị trường nhà ở Mặc dù thị trường nhà ở nước ta xuất hiện muộn hơn so với các thị trường khác nhưngđội ngũ các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở, các doanh nghiệp xây dựng, các đơn vị tư vấn thiết kế phát triển rất nhanh. Tuy nhiên, về quy mô nguồn vốn của các doanh nghiệp này còn yếu, chưa đủ năng lực đầu tư nhất là trong lĩnh vực nhà ở đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dai. Do tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp có hạn nên đa phần phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, với chính sách lãi suất thường xuyên biến động và chính sách cho vay đối với đầu tư kinh doanh nhà ở không 6n định
của các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà ở trong nước gặp
rất nhiều khó khăn về nguồn vốn. Bên cạnh đó, việc huy động bằng các phương thức khác tại Việt Nam còn rất nhiều hạn chế.
Đối với đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường nhà ở hiện nay, tuy vốn đăng ký lớn nhưng giải ngân thấp, vốn thực hiện trung bình hàng năm dưới 50% vốn đăng ký, do các dự án xây xong phần móng lại huy động vốn trong nước thông qua bán sản phẩm, dẫn đến tình trạng vốn đầu tư đăng ký là vốn nước ngoài nhưng khi thực hiện lại huy động nguồn vốn trong nước làm hạn chế vốn đầu tư trong nước cho các dự án khác. Mặt khác, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ quan tâm chủ yếu là các dự án nhà ở cao cấp, còn dự án nhà ở phục vụ nhu cầu nhà ở cho dân và đặc biệt là nhà ở thương mại và nhà ở cho người có thu nhập thấp hầu như không được các nhà đầu tư chú trọng, dẫn đến thực trạng nhà ở như hiện nay “cung nhà ở dư và cầu nhà ở cũng dư”
nhưng các giao dịch không thực hiện do “cung” không phù hợp với “cầu”.
Trong tổng số gần 2.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS được Bộ xây dựng khảo sát, chỉ có khoảng 20 tổng công ty là có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng chuyển sang kinh doanh BĐS nhà ở. Còn lại, hầu hết các doanh nghiệp là nhỏ lẻ, tiềm lực tài chính hạn chế và chuyền từ các lĩnh vực kinh doanh khác sang đầu tư kinh doanh BĐS nhà ở, nên thiếu kinh nghiệm trong đầu tư, dẫn đến việc đầu tư dàn trải, thiếu tập trung làm thị trường phát triển mat cân đối, không ổn định.
Thực tế cho thấy vấn đề uy tín của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chưa được chú trọng, nhà ở không đảm bảo chất lượng vẫn còn nhiều, một số doanh nghiệp chưa
tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như công khai thông tin, minh bạch thông tin,
77
cạnh tranh lành mạnh hay giao dịch thông qua sản giao dịch BĐS.
Kinh doanh nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn nên hầu hết các hoạt động kinh doanh trên thị trường không thể dựa vào nguồn vốn tự có, mà phần lớn là được tài trợ bởi các chủ thé khác, chủ yếu là các tô chức tài chính trung gian. Ước tính, số vốn đầu tư vào BĐS nhà ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng, có nhiều dự án tỷ lệ cho vay lên tới 70%-80% tổng vốn dau tư, với thời hạn 10-15 năm. Tuy nhiên, ngoài hệ thống ngân hàng thương mại thì hiện nay các tổ chức tài chính khác như quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... chưa có hành lang pháp lý dé hình thành, nên thị trường nhà ở thường xuyên bị thiếu hụt nguồn vốn, chậm trễ trong thực hiện dự án.
Hiện nay, đội ngũ chuyên gia môi giới, tư vấn đầu tư, tư vẫn pháp định, định giá
BĐS...chưa có nhiều kinh nghiệm va tính chuyên nghiệp chưa cao. Các cơ sở đào tạo
về kinh doanh BĐS nhà ở mặt du phát triển mạnh về số lượng, nhưng chất lượng đảo
tạo còn hạn chế, thời gian đảo tạo chưa đảm bảo và đội ngũ giảng viên còn hạn chế về
năng lực, thậm chí chưa có kinh nghiệm thực tiễn trong kinh doanh nhà ở.
Do thói quen của người dân khi tham gia thị trường nhà ở thường qua “cò”,
hoặc dựa vào mối quen hệ quen biết, chưa quen với việc sử dụng các dịch vụ hỗ trợ như định giá, môi giới, tư van pháp lý, tư van tài chính..., chưa chú trọng đến yếu tố pháp lý trong thủ tục mua bán, trao đổi. Đầu tư theo kiểu “bầy đàn” nên khi thị trường có dấu hiệu tăng, cộng theo kỳ vọng của người tham gia thị trường rất dé dẫn đến các cơn sốt giá, ngược lại khi thị trường có dấu hiệu giảm thì họ lại ồ ạt bán ra làm thị trường chao đảo, dẫn đến tăng cung hàng hóa và đóng băng thị trường.
Nếu như trước đây, khi chưa có Luật Nhà ở năm 2005 thì số lượng các dự án phát triển nhà ở, các khu đô thị mới, số lượng và diện tích nhà ở tuy đã có sự phát triển nhưng chưa nhiều, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân, nhưng sau khi có Luật Nhà ở, các dự án phát triển nhà ở, các khu đô thị mới, số lượng, diện tích nhà ở và diện
tích nhà ở bình quân đầu người đã có những tăng trưởng đáng kẻ, cụ thé là:
Hiện nay, có khoảng hơn 4.000 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới với tong diện tích theo quy hoạch là 102.228 ha và tong diện tích xây dựng nhà ở theo quy hoạch là 36.076 ha. Nhiều dự án nhà ở đã được xây dựng đồng bộ về hạ tang kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhiều khu nhà ở mới khang trang đã dần thay thế các khu nhà ở cũ bị
78
xuống cấp, hư hỏng, thay thé các khu nhà 6 chuột, chat chội mat vệ sinh. Nhà ở được phát triển đa dạng về kiêu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liền kế, một số thành phố lớn đã phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng với kiến trúc đẹp, cơ cấu căn hộ hợp lý.Trước năm 2005, cả nước có hon 709 triệu mẺ nhà ở.
Cũng như sự tăng trưởng về số lượng và diện tích nhà ở, trong giai đoạn vừa qua, chất lượng nhà chung cư, nhà liền kề từng bước được cải thiện.Một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý (tý lệ nhà chung cư tại các đô thị trên cả nước đạt 3,72%, trong đó Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất đạt 16,64%; Hải Phòng đạt 5,8%; Đà Nẵng 2,10%; TP.Hồ Chí Minh 6,13%). Chất lượng không gian kiến trúc và cơ cấu căn hộ nhà ở đã có những thay đổi rõ rệt, các căn hộ cũ có chung
khu phụ trong các khu nhà chung cư cũ đã được cải tạo, diện tích căn hộ bình quân của
hộ gia đình cũng ngày càng tăng (cả nước có trên 51,5% tổng số căn hộ có diện tích từ 60 mỶ trở lên, trong đó có 17,9% tổng số căn hộ có diện tích trên 100 m”). Qua thống kê, khảo sát cho thấy, trên phạm vi cả nước thì ty lệ quy mô căn hộ có diện tích từ 100 m?
trở lên chiếm 17,87%; căn hộ có diện tích từ 60 m” đến dưới 100 m” chiếm 33,61%;
căn hộ có diện tích từ 30 m* đến 60 m” chiếm 37,87%; căn hộ có diện tích dưới 30 m*
chiếm 10,64% (trong đó còn có 2,38% số căn hộ có diện tích đưới 15 m?).
*Nha ở cho các đối tượng chính sách. Hỗ trợ, tạo điều kiện dé các đôi tượng xã hội, các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở đã được Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm. Tuy nhiên, chỉ sau khi có Luật Nhà ở năm 2005 làm cơ sở pháp lý thì việc thực hiện chủ trương này mới được triển khai nhanh chóng và rộng khắp trong cả nước, nhiều đối tượng đã được Nhà nước tạo điều kiện, hỗ trợ. Đối tượng là Lão thành cách mạng và hộ nghèo được hỗ trợ nhân công, vật liệu xây dựng hoặc hỗ trợ bằng tiền dé làm nhà.
Nhà ở cho công nhân: Hiện nay cả nước có 101 dự án, trong đó có 62 dự án đã
hoàn thành, với khoảng 1300 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 2.840 tỷ đồng; có 39 dự án đang triên khai xây dựng, với tổng mức đầu tư trên 6.850 tỷ đồng, quy mô xây dựng
khoảng 27.000 căn hộ.
79
Nhà ở cho sinh viên:Hiện nay cả nước có 95 dự án được triển khai xây dựng, dap ứng chỗ ở cho khoảng 330.000 sinh viên, với tổng mức dau tư được phân bé là khoảng hơn 12.500 tỷ đồng. Trong đó, đã có 205 khối nhà được hoàn thành đưa vào sử dụng bao gồm cả 57 dự án đăng ký chuyên đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 34.837 căn với tổng mức đầu tư khoảng 20.567 tỷ đồng).
*Nha ở công vụ
Hiện nay, quỹ nhà ở công vụ được hình thành từ hai nguồn khác nhau là nhà ở được tiếp quản từ chế độ cũ do thực hiện các chính sách về cải tạo nhà đất trước đây
(quỹ nhà ở thuộc diện này có khoảng 44.420 m”, chiếm tỷ lệ 14,1% trên tổng số nhà ở công vu) và nhà ở do Nhà nước dau tư xây dựng sau năm 1975 (có khoảng 270.860 m’, chiếm tỷ lệ 85,9% tổng số nhà ở công vụ).
Theo báo cáo của 32 cơ quan trung ương và 57 địa phương, 46 đơn vị đang duy
trì, quản lý quỹ nhà ở công vụ, bao gồm 11 Bộ, ngành và 35 địa phương. Có 43 đơn vị không có quỹ nhà này, bao gồm 21 Bộ, Ngành (trong đó có Bộ Y tế) và 22 địa phương.
Qua khảo sát và tổng hợp báo cáo của các cơ quan trung ương và địa phương cho thấy, tổng quỹ nhà ở công vụ hiện nay là 315.280 m” san, bao gồm 49 biệt thự và 6.377 căn hộ nhà chung cư và nhà ở một tầng. Trong đó, quỹ nhà của các cơ quan Trung ương quản lý là 198.091 m’, nhà ở công vụ của các địa phương là 117.189 mổ.
Đối với quỹ nhà ở công vụ của các cơ quan Trung ương, trong tông số 198.091 mỂ thì có bao gồm 42 biệt thự và 4.890 căn hộ nha chung cư va nha ở một tầng, trong đó có 100 căn được mua mới từ quỹ nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Qua xem xét số liệu báo cáo cho thấy, số lượng nhà ở công vụ của các cơ quan Trung ương tập trung nhiều nhất vào Bộ Quốc phòng (khoảng hơn 83.000 m’) và Bộ Công an (khoảng hon 67.000 m”). Do tính chất đặc thù của lực lượng vũ trang là thường xuyên phải điều động lực lượng phục vụ yêu cầu về quốc phòng, an ninh nên quỹ nhà ở công vụ cho các sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc các lực lượng vũ trang có số lượng rất lớn. Đối với quỹ nhà ở công vụ của các địa phương thì trong tổng số 117.189 m’, có 7 biệt thự và 1.587 căn hộ nhà chung cu
và nhà ở một tâng.
S0
3.1.5. Bộ máy quản lý thị trường nhà ở
Ở Việt Nam, theo quy định của pháp luật hiện hành, quản lý nhà nước về thị trường bất động sản được giao cho nhiều bộ, ngành. Cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở là Cục quản lý nhà và thị trường bat động sản thuộc Bộ Xây dựng. Cơ quan này thực hiện chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng quản lý nhà nước và tô chức thực thi pháp luật đối với lĩnh vực: nhà ở, công sở, thị trường bat động san, tô chức thực hiện các chương trình trọng điểm quốc gia về nhà ở do Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng theo phân công, ủy quyền của Bộ trưởng.
Bên cạnh đó, nhiều bộ ngành khác cũng tham gia với mức độ khác nhau: Bộ Ké
hoạch và Đầu tư quan lý quy hoạch, kế hoạch đầu tu thông qua Luật Dau tư, Luật Kinh
doanh BĐS. Các cơ quan chủ quản gồm: Viện Chiến lược; Cục Đầu tư.Bộ Tài chính
quản lý ngân sách, thuế, công sản thông qua Luật Ngân sách, Luật thuế nhà đất, Luật thuế chuyên quyên sử dụng đất. Các cơ quan tham gia trực tiếp là Tổng cục Thuế; Cục Công sản.Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, đo dạc bản đồ thông qua Luật Đất đai, Luật Khoáng sản, Luật Môi trường. Các cơ quan chủ quản gomTéng cuc Quan ly dat dai; Cuc Dia chat, khoang san; Tổng cục Môi trường; Cục Do đạc — Bản đồ...
Vì nhiều cơ quan chức năng nhà nước tham gia quản lý thị trường nhà ở nên trách nhiệm của từng cơ quan không thật sự rõ ràng. Điều đó làm cho quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung bị chồng chéo, kém hiệu lực. Thêm vào đó, những thông tin sớm, chính xác liên quan đến thị trường nhà ở có thé đem lại lợi ich to lớn. Do đó, hoàn toàn có khả năng nảy sinh các nhóm lợi ích chỉ phối hoạch định và thực thi chính sách phát triển thị trường nhà ở. Đây là nguyên nhân quan trọng dẫn đến những hạn chế bat cập của chính sách phát triển thị
trường nhà ở Việt Nam.
3.2. Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam những năm vừa qua 3.2.1. Các chính sách tạo lập điều kiện phát triển và phát huy ưu việt của thị
trường nhà ở
3.2.1.1. Chính sách sở hữu nhà ở: Trong cơ chê quan lý kinh tế hành chính — bao cấp, nhà ở không phải là hàng hóa nên sở hữu nhà ở không được chú ý đúng mức. Cán
81
bộ, công chức nhà nước chỉ cần giấy phân nhà của cơ quan là có thể sử dụng nhà ở;
người dân mua bán nhà chỉ cần giấy viết tay.Trong quá trình đổi mới, chính sách sở hữu nhà ở từng bước được xây dựng theo nguyên tắc thị trường.Năm 1987, Luật đất đai ra đời tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường nhà ở “đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất và cho phép chuyên nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao”. Theo quy định này thì Nhà nước cho phép nhà ở và công trình xây dựng trên đất được chuyển nhượng là điều kiện tiền đề cho thị trường nhà ở hình thành.
Đến Luật đất đai năm 1993, thị trường nhà ở nước ta đã được khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển. Theo Luật này thì đất đai cũng là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quan lý nhưng nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ồn định lâu dài cho tổ chức hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuế, thừa kế, thé chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Những quyền này cũng được áp dụng cho tổ chức nhưng có hạn chế đối với tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. Đây là lần đầu tiên quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai ở nước ta được pháp luật thừa nhận và xem như một “tài sản”. Theo đó mà thị trường nhà ở hoạt động ngày càng nhộn nhịp, lượng cầu về nhà ở và đất ở ngày càng
tăng lên.
Bên cạnh đó, năm 1992 Việt Nam mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, đây cũng là thời điểm bắt đầu bình thường hóa quan hệ Việt — Mỹ, dòng tiền đầu tư nước ngoài bắt đầu chảy vào Việt Nam, càng làm tăng cung về nhà ở,
không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo ra kỳ vọng cho các nha đầu tư hướng tới tương lai. Đó là những lý do khiến gia tăng giá nhà ở và dẫn đến cơn “sốt”
kéo đài trong thời gian từ năm 1994-1996, bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh và lan rộng ra khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước, giá cả nhà đất tăng
cao chưa từng có trong lịch sử Việt Nam.
Những quy định sửa đổi Luật đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng của người sử dung đất và những thay đổi trong chính sách cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà dat đã làm câu về nha dat gia tang, đông thời
82