nhà ở tại Việt Nam (1: Không kha thi; 5: Rat khả thi)
Mức độ khả thi Tên chính sách
1 2 3 4 5
1 | Chính sách sở hữu nhà ở 7% | 10% | 24% | 36% | 23%
2 | Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà ở 10% | 14% | 24% | 36% | 16%
3 | Chính sách quy hoạch nhà ở 33% | 28% | 21% | 12% | 6%
Chính sách hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp kinh
doanh nhà ở 13% | 12% | 28% | 35% | 12%
5_ | Chính sách tạo lập các tổ chức môi giới nha & | 11% | 32% | 25% | 21% | 11%
6 | Chính sách ồn định thị trường nhà ở 16% | 24% | 26% | 22% | 12%
7 | Chính sách giá cả 14% | 23% | 24% | 23% | 16%
121
8 | Chính sách cung cấp thông tin thị trường nhà ở | 8% | 14% | 31% | 25% | 22%
9 | Chính sách thuế nhà ở 3% | 8% | 17% | 63% | 9%
10 | Chính sách hỗ trợ nhà ở các đối tượng xã hội 6% | 13% |21% | 37% | 23%
11 | Chính sách quản lý thị trường nhà ở 25% | 32% | 21% | 11% | 11%
Nguồn: Tinh toán của NCS dựa trên kết quả điều tra, phỏng van năm 2017.
Theo số liệu tổng hợp ở Bảng 3.12, 61% người được hỏi cho rằng Chính sách quy hoạch nhà ở không khả thi. Con số này với chính sách 6n định thị trường nhà ở là
40%; Chính sách quản lý thị trường nhà ở là 57%.
Bên cạnh những hạn chế về chính sách, việc thực thi chính sách phát triển thị trường nhà ở cũng có không ít van đề, mà biểu hiện tập trung ở năng lực thực thi. Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng là hoạt động đem lại nhiều lợi ích nên dễ xuất hiện các hành vi vi phạm pháp luật. Mặc dù hiện nay Nhà nước đã ban hành các quy định về xử phạt vi phạm, nhưng trên thực tế
việc thực hiện các quy định này vẫn còn chưa nghiêm, chưa kịp thời, mức xử phạt vi
phạm còn thấp mang tính hình thức nên tính răn đe phòng ngừa chưa cao. Tình trạng vi phạm pháp luật, gây hậu quả nghiêm trọng cho các nhà đầu tư và những người tham gia thị trường vẫn còn xảy ra phô biến.
Công tác, kiểm tra, thanh tra dé phát hiện các hành vi vi phạm tại các dự án, tại các địa phương chưa được thực hiện thường xuyên, liên tục, nhiều trường hợp kiểm tra còn mang tính hình thức và do nhiều nguyên nhân khác nhau, như trình độ cán bộ thanh tra, kiểm tra còn yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra, vấn đề nề nang, tình
cảm... vẫn còn, nên dù có phát hiện hành vi vi phạm xảy ra nhưng cũng không được xử lý kịp thời và nghiêm túc đối với các hành vi vi phạm.
Nghiên cứu sinh đánh giá mức độ khả thi của chính sách phát triển thị trường
nhà ở Việt Nam dưới trung bình.
3.3.8. Mức độ thực hiện mục tiêu của chính sách
Ngay cả khi chính sách được hoạch định một cách khoa học thì kết quả đem lại còn tùy thuộc vảo việc tổ chức thực hiện chính sách. Ở nước ta, chất lượng hoạch định
chính sách đang có rât nhiêu vân đê thì việc tô chức thực hiện chính sách càng có nhiêu
122
bất cập. Điều đó sẽ ảnh hưởng đến thực hiện mục tiêu của chính sách nói chung, chính sách phát triển thị trường nhà ở nói riêng.
*Muc tiêu phát triển thị trường nhà ở nhanh, 6n định, hiệu quả Thị trường nhà ở Việt Nam hình thành kha muộn so với nhiều thị trường bộ phận khác. Sau Luật đất đai 1993, thị trường nhà ở Việt Nam mới có được những điều kiện cơ bản để phát triển. Đến nay, thị trường nhà ở Việt Nam đã phát triển trên quy mô toàn quốc, có cấu trúc khá hoàn chỉnh, vận hành cơ bản theo nguyên tắc thị trường.
Có thé khang định, thị trường nhà ở Việt Nam phát triển khá nhanh.
Tuy nhiên, thị trường nhà ở Việt Nam đã trải qua nhiều lần “sốt nóng” và “đóng băng”. Điều đó cho thấy, mục tiêu phát triển ôn định không được thực hiện. Phát triển không 6n định cùng với tình trang dư cung, quy hoạch và quản lý yếu kém... chứng tỏ thị trường nhà ở Việt Nam phát triển không hiệu quả.
*JMục tiêu đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể kinh tế
Trên thị trường nhà ở Việt Nam đã hình thành các doanh nghiệp xây dựng có
quy mô lớn, đủ khả năng xây dựng các công trình nhà ở, các khu đô thị hiện đại. Việt
Nam đã có các đại gia bất động sản, trong đó có nhà ở. Sự phát triển của các doanh nghiệp này cho thấy lợi ích của họ được đảm bảo. Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp xây dựng thua lỗ, phá sản. Điều này cũng bình thường trong cơ chế thị trường.
Sự phát triển nhanh của thị trường nhà ở cho phép những người có tiền (tầng lớp
trung lưu trở lên) có thể mua được nhà ở. Một bộ phận đối tượng chính sách xã hội đã
có nhà ở. Như vậy, sự phát triển của thị trường nhà ở đã đáp ứng về lợi ích cơ bản của người mua. Lợi ích của các chủ thé có quan hệ trực tiếp và gián tiếp với thị trường này cũng được đáp ứng với mức độ khác nhau. Nhà nước thu được thuế; các doanh nghiệp
kinh doanh vật liệu xây dựng, các ngân hàng thương mại thu được lợi nhuận... Nhìn
chung, thị trường nhà ở đã góp phần vào sự phát triển kinh tế thị trường, phát triển đất nước, tức là góp phần thực hiện lợi ích của đất nước.
Tuy nhiên, mặt trái của quá trình phát triển thị trường nhà ở không nhỏ. Nhiều đại gia bất động sản giàu lên một cách không bình thường: tình trạng chạy dự án mang tính phô biến; các khu đô thi phát triển thiếu quy hoạch, thiếu thẩm mỹ, thiếu nhiều
dịch vụ cơ bản; hiện tượng đâu cơ, nâng giá nhà ở thường xuyên xảy ra; nhà nước thât
123
thu thué...Tat cả những điều đó gây tôn hại đến lợi ich của các doanh nghiệp xây dựng làm ăn chân chính, đến người mua nhà, đến lợi ích nhà nước và lợi ích của đất nước.
Nhìn chung, sự phát triển của thị trường nhà ở đã đáp ứng được lợi ích của một số chủ thé tham gia thị trường nhưng sự hài hòa các lợi ích thì chưa thực hiện được.
*Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập
Bảng 3.13: Đánh giá nguyên nhân dẫn đến hạn chế của các chính sách trong
phát trién thị trường nhà ở (1: Không ảnh hưởng; 5: Rat ảnh hưởng)
Mức độ ảnh hưởng Tên chính sách
1 2 3 4 5
3 | Năng lực của cán bộ hoạch định chính sách 2% | 3% | 5% | 70% | 20%
Pham chat của cán bộ hoạch định chính
4 1. 4% | 6% |15% | 60% | 15%
sách
Cán bộ quản lý nhà nước chưa ý thức hết
5 tam quan trọng của các chính sách 35% | 30% |15%| 15% 5%
6 | Nang lực tô chức thực hiện chính sách 2% | 9% |28% | 50% | 11%
g | Dan tri 25% | 24% | 20% | 16% | 15%
Sự phối hợp giữa các cấp các ngành trong tô
1Ô | chức thực hiện chính sách 3% | 5% | 8% | 71% | 13%
Nguôn: Tính toán cua NCS dựa trên kết quả điều tra, phỏng van năm 2017.
Theo số liệu tổng hợp ở Bảng 3.13, mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn đến
hạn chế của chính sách trong phát triển thị trường nhà ở:95% người được hỏi cho rằng
do năng lực của cán bộ hoạch định chính sách hạn chế; 02% - sự chỉ phối của nhóm
lợi ích;92% - sự phối hợp không tốt giữa các cấp, các ngành trong tổ chức thực hiện
124
chính sách; 90% - thị trường nha ở quá phức tạp;90% - pham chất của cán bộ hoạch định chính sach;89% - năng lực tổ chức thực hiện chính sách...
Nghiên cứu sinh cho răng, những hạn chế, bất cập của chính sách phát triển thị
trường nhà ở có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ
quan trực tiếp gây ra những hạn chế, bất cập của chính sách phát triển thị trường nhà ở.Trong các nguyên nhân chủ quan thì nguyên nhân số 1 là sự buông lỏng quản ly của
nhà nước. Chính sự buông lỏng đó đã làm cho các nguyên nhân khác phát tác (sự chi
phối của nhóm lợi ích; phẩm chất của cán bộ hoạch định chính sách không đảm bảo;năng lực tô chức thực hiện chính sách yếu kém...). Vì vậy, chính sách phát triển thị trường nhà ở chưa thực hiện được mục tiêu ổn định, hiệu qua, hai hòa các lợi ích trong phát triển thị trường nhà ở.
125
TIỂU KET CHUONG 3
Trong chương 3 của Luận án, NCS đã phân tích, đánh gia thực trạng chính sách
phát triển thị trường nhà ở Việt Nam. NCS đã chỉ ra 5 nhân tố chính tác động đến chính sách phát triển thị trường nhà ở, đó là: Sự phát triển của kinh tế thị trường; mức thu nhập của dân cư; hội nhập quốc tế; tình hình phát triển thị trường nhà ở và bộ máy quản lý thị trường nhà ở. NCS đi sâu xem xét tình hình phát triển nhà ở Việt Nam thông qua số lượng, quy mô dự án nhà ở, các loại nhà ở, trong đó đề cập đến các loại thị trường khác có liên quan, nhất là thị trường đất đai. Luận án đi sâu phân tích các chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam thông qua các kết quả cụ thể: Chính
sách tạo lập điều kiện phát triển và phát huy ưu việt thị trường nhà ở (6 loại chính
sách); chính sách khắc phục khuyết tật của thị trường nhà ở (4 loại chính sách); chính
sách định hướng thị trường nhà ở theo mục tiêu phát triển quốc gia (2 loại chính sách).
Đóng góp có giá trị của luận án dựa trên nghiên cứu, kết hợp với kết quả khảo
sát để đưa ra các nhận định về các chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam
gồm 8 nội dung (Tính phù hợp, tính hệ thống, tính minh bạch, tính hiệu lực, tính hiệu quả, tính công bằng, tính khả thi và mức độ thực hiện mục tiêu của chính sách). Luận
án đưa ra các kết luận định tính và kết quả khảo sát, các đánh giá phù hợp với thực tiễn
và có tính thuyết phục cao. Việc đánh giá các chính sách được thực hiện trên cơ sở các
tiêu chí được xác định ở chương lý thuyết và số liệu sơ cấp thu thập được qua khảo sát, vì vậy có độ tin cậy nhất định.
Ở Việt Nam, Nhà nước đã quan tâm đến phát triển thị trường nhà ở và đã ban hành và thực thi nhiều chính sách bộ phận nhằm phát triển thị trường này.Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam đã góp phần quan trọng đảm bảo tính pháp lý về quyền sở hữu nhà ở; dành các nguồn lực, nhất là vốn và đất daicho thị trường nhà ở; hỗ trợ người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp trong việc tiếp cận dịch vụ nhà ở...Tuy nhiên, chính sách phát triển thị trường nhà ở cũng có không ít khuyết tật cần được khắc phục, hoàn thiện. Các chính sách bộ phận như Chính sách quy hoạch nhà ở, Chính sách ồn định thị trường nhà ở và Chính sách quản ly thị trường nhà ở đang có rất nhiều hạn ché, bat cập. Điều này đã ảnh hưởng không tốt đến sự hài hòa lợi ích của các chủ thể thị trường và lợi ích của đất nước.
126