Chính sách phát triển thị trường nhà ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VIỆT DŨNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ HÀ NỘI, NĂM 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VIỆT DŨNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ MÃ SỐ: 93 10 102 LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS, TS Phạm Văn Dũng TS Nguyễn Quốc Việt Hà Nội, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận án cơng trình nghiên cứu riêng hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Các thông tin kết nghiên cứu luận án tơi tự thu thập, tìm hiểu phân tích cách trung thực, phù hợp với thực tế Việt Nam Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả Nguyễn Việt Dũng i LỜI CẢM ƠN Với tình cảm chân thành lịng biết ơn sâu sắc, xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới thầy giáo, cô giáo khoa Kinh tế trị thuộc trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu hồn thiện luận án Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Văn Dũng TS Nguyễn Quốc Việt, ngƣời thầy hƣớng dẫn khoa học tận tâm giúp đỡ dẫn cho kiến thức chuyên sâu nhƣ phƣơng pháp luận suốt thời gian hƣớng dẫn nghiên cứu, hoàn thành luận án Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo đồng nghiệp, đặc biệt đồng nghiệp Tổng cơng ty xây dựng Hà Nội, gia đình bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận án Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả Nguyễn Việt Dũng ii MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU v DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ vi PHẦN MỞ ĐẦU Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 1.1 Tổng quan cơng trình nghiên cứu nhà thị trƣờng nhà 1.2 Tổng quan cơng trình nghiên cứu quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng nhà 1.3 Tổng quan cơng trình nghiên cứu sách phát triển thị trƣờng nhà 10 10 18 20 1.4 Những khoảng trống cần nghiên cứu 24 Kết luận chƣơng 26 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 27 2.1 Khái luận thị trƣờng nhà 27 2.1.1 Một số khái niệm 27 2.1.2 Phân loại thị trường nhà 28 2.1.3 Đặc điểm thị trường nhà 29 2.1.3.1 Hàng hóa thị trƣờng nhà có giá trị lớn 29 2.1.3.2 Hàng hóa nhà thị trƣờng nhà mang tính vùng, miền 29 2.1.3.3 Ngƣời mua có đủ thơng tin hàng hóa nhà q trình sử dụng 30 2.1.3.4Cung nhà thay đổi chậm so với biến động cầu giá 30 2.1.3.5 Tác động lan tỏa thị trƣờng nhà mạnh mẽ 31 iii 2.1.4 Những ưu việt khuyết tật thị trường nhà 32 2.1.4.1 Những ƣu việt 32 2.1.4.2 Những khuyết tật thị trƣờng nhà 34 2.1.5 Quan hệ lợi ích kinh tế thị trường nhà 36 2.1.5.1 Các lợi ích kinh tế thị trƣờng nhà 36 2.1.5.2 Sự thống mâu thuẫn lợi ích kinh tế 37 2.2 Khái luận sách phát triển thị trƣờng nhà 38 2.2.1 Một số khái niệm 38 2.2.2 Mục tiêu giải pháp sách phát triển thị trường nhà 41 2.2.2.1 Mục tiêu sách 41 2.2.2.2 Nội dung sách phát triển thị trƣờng nhà 42 2.2.3 Các điều kiện thực sách 48 2.2.3.1 Sự ổn định kinh tế, trị, xã hội 48 2.2.3.2Các nguồn lực 48 2.2.3.3 Đội ngũ cán máy tổ chức thực sách 49 2.2.4 Các tiêu chí đánh giá sách 49 2.2.4.1 Tính phù hợp 49 2.2.4.2 Tính hệ thống 49 2.2.4.3 Tính minh bạch 50 2.2.4.4 Tính hiệu lực 50 2.2.4.5 Tính hiệu 50 2.2.4.6 Tính cơng 51 2.2.4.7 Tính khả thi 51 2.2.4.8 Mức độ thực mục tiêu sách 52 2.3 Chính sách phát triển thị trƣờng nhà số quốc gia học kinh nghiệm cho Việt Nam 52 2.3.1 Chính sách phát triển thị trường nhà số quốc gia 52 2.3.1.1 Chính sách Mỹ 52 2.3.1.2 Chính sách Hàn Quốc 56 2.3.1.3 Chính sách Singapore 60 iv 2.3.1.4 Chính sách Trung Quốc 63 2.3.2 Những học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam hoạch định thực thi sách phát triển thị trường nhà Kết luận chƣơng 67 70 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM 3.1 Những nhân tố ảnh hƣởng đến sách phát triển thị trƣờng nhà Việt Nam 71 71 3.1.1 Sự phát triển kinh tế thị trƣờng 71 3.1.2 Mức thu nhập dân cƣ 72 3.1.3 Hội nhập quốc tế 74 3.1.4 Tình hình phát triển thị trƣờng nhà 77 3.1.5 Bộ máy quản lý thị trƣờng nhà 81 3.2 Chính sách phát triển thị trƣờng nhà Việt Nam năm qua 81 3.2.1 Các sách tạo lập điều kiện phát triển phát huy ưu việt thị trường nhà 3.2.1.1 Chính sách sở hữu nhà 81 3.2.1.2 Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà 84 3.2.1.3 Chính sách quy hoạch phát triển nhà 87 3.2.1.4 Chính sách gia nhập rút khỏi thị trƣờng chủ thể kinh tế 88 3.2.1.5 Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà 89 3.2.1.6 Chính sách tạo lập tổ chức mơi giới thị trƣờng nhà 93 3.2.2 Các sách khắc phục khuyết tật thị trường nhà 96 3.2.2.1 Chính sách ổn định thị trƣờng nhà 96 3.2.2.2 Chính sách giá nhà 97 3.2.2.3 Chính sách cung cấp thơng tin thị trƣờng 99 3.2.2.4Chính sách thuế 100 3.2.3 Các sách định hướng thị trường nhà theo mục tiêu phát triển quốc gia 100 3.2.3.1 Chính sách hỗ trợ đối tƣợng xã hội 102 v 81 3.2.3.2 Chính sách quản lý thị trƣờng nhà 104 3.3 Đánh giá sách phát triển thị trƣờng nhà Việt Nam 106 3.3.1Tính phù hợp 106 3.3.2 Tính hệ thống (thống nhất) 108 3.3.3 Tính minh bạch 112 3.3.4 Tính hiệu lực sách 114 3.3.5 Tính hiệu 116 3.3.6 Tính cơng 118 3.3.7 Tính khả thi 119 3.3.8 Mức độ thực mục tiêu sách 122 Kết luận chƣơng 126 CHƢƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM 4.1 Bối cảnh nƣớc quốc tế ảnh hƣởng tới sách phát triển thị trƣờng nhà Việt Nam 127 127 4.1.1 Những nhân tố ảnh hƣởng tới sách phát triển thị trƣờng nhà 127 4.1.1.1 Những nhân tố thúc đẩy phát triển thị trƣờng nhà 127 4.1.1.2 Những nhân tố tác động không thuận lợi đến phát triển thị trƣờng nhà 129 4.1.2 Dự báo nhu cầu nhà 130 4.2 Quan điểm hồn thiện sách phát triển thị trƣờng nhà 132 4.2.1 Đảm bảo hài hòa lợi ích phải mục tiêu quan trọng hồn thiện sách phát triển thị trƣờng nhà 4.2.2 Chính sách phát triển thị trƣờng nhà phải phù hợp với điều kiện đất nƣớc thông lệ quốc tế thời kỳ 4.2.3 Thu hẹp dần thị trƣờng nhà phi thức 4.2.4Các tổ chức cá nhân hoạch định thực thi sách phát triển thị trƣờng nhà phải chịu trách nhiệm đến định 132 132 133 134 4.3 Các giải pháp hồn thiện sách phát triển thị trƣờng nhà 134 4.3.1Hồn thiện sách tạo lập điều kiện phát triển thị trường nhà 134 4.3.1.1 Chính sách sở hữu nhà 134 vi 4.3.1.2 Chính sách xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá nhà 138 4.3.1.3 Chính sách quy hoạch kiến trúc nhà 139 4.3.1.4 Chính sách đất đai phát triển nhà 141 4.3.1.5 Chính sách vốn cho thị trƣờng nhà 143 4.3.2 Hoàn thiện sách khắc phục khuyết tật thị trường nhà 144 4.3.2.1 Chính sách ổn định thị trƣờng nhà 144 4.3.2.2 Chính sách thuế nhà giao dịch nhà 145 4.3.2.3 Chính sách kiện tồn sàn giao dịch BĐS nhà thông tin thị trƣờng nhà 151 4.3.3 Hồn thiện sách định hướng, điều tiết thị trường nhà 153 4.3.3.1 Chính sách nhà hình thành tƣơng lai 153 4.3.3.2 Hồn thiện sách nhà xã hội 154 4.3.3.3 Hồn thiện sách quản lý thị trƣờng nhà 155 4.3.4Xây dựng đội ngũ cán hoạch định thực thi sách phát triển thị trường nhà có đủ lực phẩm chất 156 Kết luận chƣơng 157 KẾT LUẬN 158 DANH MỤC CƠNG TRÌNH ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LUẬN ÁN 159 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 160 PHỤ LỤC Phụ lục số 01: Phiếu điều tra, vấn cán quản lý thực sách phát triển thị trƣờng nhà Phụ lục số 02: Phiếu điều tra, vấn nhà doanh nghiệp hoạt động thị trƣờng nhà Phụ lục số 03: Quy trình thực dự án đầu tƣ xây dựng nhà 13 Phụ lục số 04: Kiến nghị, đề xuất thay đổi, bổ sung, điều chỉnh quy định hành nhằm xây dựng, phát triển thị trƣờng nhà minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững vii 20 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt AFEC BĐS CBRE CNQTĐ CP CQSDĐ GCN GDP FDI FED HAI HPI HPrI IMF KCN KCX HĐND NĐ NHNN NƠXH NSNN QSDĐ QSH SDĐNN SDĐPNN SXKD TNHH TP TT TTNƠ UBND USD VNĐ XHCN WB WTO Nội dung đầy đủ Tiếng Việt Diễn đàn hợp tác kinh tế Châu ÁThái Bình Dƣơng Bất động sản Công ty tƣ vấn quản lý bất động sản CBRE Việt Nam Chuyển nhƣợng quyền thuê đất Chính phủ Chuyển quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận Tổng sản phẩm quốc nội Đầu tƣ trực tiếp nƣớc Cục dự trữ liên bang Mỹ Chỉ số khả mua nhà Chỉ số giá nhà Chỉ số lợi nhuận nhà Quỹ tiền tệ quốc tế Khu công nghiệp Khu chế xuất Hội đồng nhân dân Nghị định Ngân hàng nhà nƣớc Nhà xã hội Ngân sách nhà nƣớc Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu Sử dụng đất nông nghiệp Sử dụng đất phi nông nghiệp Sản xuất kinh doanh Trách nhiệm hữu hạn Thành phố Thông thƣ Thị trƣờng nhà Ủy ban nhân dân Đô la Mỹ Đồng Việt Nam Xã hội chủ nghĩa Ngân hàng giới Tổ chức thƣơng mại giới viii Nội dung đầy đủ Tiếng Anh Asia - Pacific Economic Cooperation CB Richard Ellis Gross Domestic Product Foreign Direct Investment Federal Reserve System Housing Affordability Index Housing Price Index Home Profit Index International Monetary Fund United States Dollar World Bank World Trade Orginazation KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT THAY ĐỔI, BỔ SUNG, ĐIỀU CHỈNH CÁC QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH NHẰM XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở MINH BẠCH, LÀNH MẠNH, ỔN ĐỊNH, BỀN VỮNG Về sách đất đai: * Bổ sung vào Điều 107, Các khoản thu tài từ đất đai, Mục 1, Tài đất đai, Chƣơng VIII: Tài đất đai, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ sau:Thu tiền sử dụng đất trƣờng hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang đất với mức thu tỷ lệ % (15%-20%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành * Bỏ quy định Điều 113, Khung giá đất Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20 trở lên so với giá tối đa giảm từ 20 trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp * Sửa đổi Điều 114, Luật đất đai 2013 theo hƣớng giao trách nhiệm thẩm quyền cấp Tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực nguyên tắc “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” theo Điều 112, Nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất, Luật đất đai năm 2013 để phù hợp với tình hình thực tế địa phƣờng * Kiến nghị giao thẩm quyền cho Thƣờng trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất dự án đƣợc bổ sung hai kỳ họp Hội đồng nhân dân: Khoản 8, Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ quy định "Trường hợp có bổ sung dự án, cơng trình mà phải thu hồi đất theo quy định Khoản 3, Điều 62 Luật đất đai 2013 phải Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau gọi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) thông qua trước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện năm tiếp theo" Trên thực tế, Hội đồng nhân dân cấp Tỉnh năm thƣờng họp 02 lần Do vậy, để giải trƣờng hợp có bổ sung dự án hai kỳ họp Hội đồng nhân dân (nhất dự án có tính chất đặc biệt cần thu hút đầu tƣ nƣớc nƣớc theo đề nghị Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh), kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 3, Điều 62 Luật Đất đai 2013 Khoản 8, Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP Chính phủ theo hƣớng giao quyền cho Thƣờng trực Hội đồng nhân dân cấp Tỉnh thông qua, báo cáo lại Hội đồng nhân dân kỳ họp tiếp theo; cho phép Hội đồng nhân dân cấp Tỉnh đƣợc ủy quyền cho Thƣờng trực Hội đồng nhân dân thông qua, báo cáo lại Hội đồng nhân dân kỳ họp * Kiến nghị cho phép Chủ đầu tƣ đƣợc chuyển nhƣợng toàn phần dự án kể từ thời điểm sau hồn thành giải phóng mặt dự án: 20 Chuyển nhƣợng dự án nhà "điểm nghẽn" thị trƣờng nhà nay, nhƣng đến chƣa có giải pháp hợp lý hiệu để xử lý triệt để vấn đề Khoản (1,b) Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định "Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn phần dự án sau có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực dự án đầu tư theo tiến độ phê duyệt"; Khoản 2, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện chuyển nhƣợng toàn phần dự án bất động sản nhƣ sau:“Chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tồn phần dự án chuyển nhượng" Có thể nhận thấy việc chuyển nhƣợng dự án hoạt động nhà đầu tƣ với nhau, chƣa phải bán nhà cho ngƣời mua nhà Nếu bên chuyển nhƣợng chƣa hoàn tất thủ tục đầu tƣ, xây dựng bên nhận chuyển nhƣợng dự án tiếp tục thực hồn tất cơng việc Do vậy, kiến nghị sửa đổi khoản (1,b) Điều 194 Luật Đất đai 2013, sửa đối Khoản điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 phép chủ đầu tƣ đƣợc quyền chuyển nhƣợng toàn phần dự án kể từ thời điểm sau hồn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất dự án; coi chuyển nhƣợng dự án, phần dự án hoạt động bình thƣờng trình đầu tƣ kinh doanh nhà theo nhu cầu doanh nghiệp Quốc hội ban hành Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 15/08/2017, có chế xử lý tài sản bảo đảm dự án bất động sản chƣa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chuyển nhƣợng dự án, phần dự án bất động sản theo chế đƣợc xác lập Nghị * Kiến nghị cho phép chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất ngân hàng nƣớc ngoài, nhƣng xảy tranh chấp phải đƣợc xử lý theo pháp luật nƣớc ta:Khoản (2, d) Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê đƣợc "Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam", khơng có quy định cho phép chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng nƣớc ngồi Quy định khơng cịn phù hợp với xu hội nhập quốc tế sâu rộng nƣớc ta, làm hạn chế khả huy động nguồn lực tài từ tổ chức tài quốc tế nhà đầu tƣ nƣớc phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nƣớc thị trƣờng bất động sản thị trƣờng nhà ở, chƣa có pháp lý để đƣợc chấp quyền sử dụng đất, tài 21 sản gắn liền với đất ngân hàng nƣớc ngồi, để làm tăng thêm lịng tin bảo đảm lợi ích nhà đầu tƣ Hơn nữa, Luật Nhà cho phép ngƣời nƣớc nhập cảnh hợp pháp đƣợc mua sở hữu nhà Việt Nam; Ngƣời Việt Nam nƣớc nhập cảnh hợp pháp đƣợc mua sở hữu nhà nhƣ ngƣời Việt nƣớc; Các đối tƣợng có nhu cầu chấp nhà quyền sử dụng đất ngân hàng nƣớc Do vậy, kiến nghị Nhà nƣớc sửa đổi, bổ sung Khoản (2,d) Điều 174 Luật Đất đai 2013, cho phép chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất ngân hàng nƣớc ngồi, nhƣng xảy tranh chấp phải đƣợc xử lý theo pháp luật nƣớc ta để bảo đảm chủ quyền quốc gia * Kiến nghị có chế để "Qũy phát triển đất" hoạt động hiệu quả, phối hợp chặt chẽ với "Tổ chức phát triển quỹ đất" để thực đƣợc vai trò tạo quỹ đất cho đầu tƣ phát triển; giải phóng mặt theo định thu hồi đất để thực kế hoạch sử dụng đất theo quy hoạch đƣợc duyệt; thực đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tƣ, góp phần tạo lập mơi trƣờng đầu tƣ minh bạch, bình đẳng: Theo Luật Đất đai 2013, "Quỹ phát triển đất" đƣợc quy định Điều 111 có mục đích "Để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt", nhƣng thực tế chƣa hoạt động hiệu "Tổ chức phát triển quỹ đất" Chính phủ thành lập theo Điều 68 Luật Đất đai 2013 quy định: "Tổ chức phát triển quỹ đất có chức tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực việc bồi thường hỗ trợ tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất thực dịch vụ khác"(Theo quy định khoản (2,a) Điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ), nhƣng thực tế, "Tổ chức phát triển quỹ đất" chƣa hoạt động hiệu quả, chƣa chuẩn bị đƣợc quỹ đất phục vụ đầu tƣ phát triển, "Tổ chức phát triển quỹ đất" chƣa thể thực đƣợc chức đấu giá quyền sử dụng đất, có "Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản" thực chức đấu giá, đơn vị nghiệp Bộ Tƣ pháp quản lý.Do vậy, để thực quy định Khoản (4,c) Điều 40 Luật Đất đai 2013: "Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh"; Khoản (1, e) Điều 118 quy định đấu giá quyền sử dụng đất trƣờng hợp "Giao đất, cho thuê đất đất nhà nước thu hồi xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất", "Tổ chức phát triển quỹ đất" phải đƣợc phát huy đầy đủ vai trò phải có chế để thực hiệu quy định Nhƣ vậy, ngƣời có đất có điều kiện đƣợc bồi thƣờng thỏa đáng, cơng hạn chế tối đa việc khiếu kiện 22 tình trạng khiếu kiện đơng ngƣời đất đai nay; Nhà đầu tƣ có hội tiếp cận quỹ đất cách minh bạch, bình đẳng; tạo đƣợc nguồn thu ngân sách lớn Đề nghị thực việc định nhà đầu tƣ theo quy định Luật Đấu thầu, trƣờng hợp đặc biệt theo Điều 26 Luật Đấu thầu 2013; hạn chế tối đa việc định Nhà đầu tƣ khu đất vàng, thực phƣơng thức xây dựng chuyển giao (BT), hợp tác công - tƣ (PPP), thực chủ trƣơng cổ phần hóa, q trình thực thu hồi quỹ đất xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nƣớc; Nhƣng để phát huy vai trò Tổ chức phát triển quỹ đất cần phải cấp vốn ban đầu đủ để hoạt động (theo hình thức vay có hồn trả), có phƣơng pháp làm việc linh hoạt, có chế kiểm sốt chặt chẽ đề phịng tiêu cực, tham nhũng * Kiến nghị cho miễn, giảm, chƣa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại cho thuê giá rẻ: Khoản (1, a) Điều 110 Luật Đất đai quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Quy định tổng thể đúng, nhƣng chƣa thật hợp lý chƣa tạo đƣợc sách khuyến khích dự án nhà thƣơng mại cho thuê giá rẻ (có giá cho thuê tƣơng đƣơng nhà xã hội cho thuê) Kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (1, a) Điều 110 Luật Đất đai theo hƣớng giao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh xem xét: "Cho miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại cho thuê giá rẻ phù hợp với đặc điểm dự án tình hình địa phương"; lúc chƣa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đề nghị Thủ tƣớng Chính phủ cho phép thực thí điểm chế: "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại cho thuê giá rẻ tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vòng đời dự án" (Do cách làm không trái Luật Đất đai 2013 mà vận dụng phù hợp) Trƣờng hợp Chủ đầu tƣ chuyển mục đích dự án thành nhà thƣơng mại để bán phải nộp tiền sử dụng đất * Kiến nghị chế để thực "quyền góp vốn quyền sử dụng đất": Điều 167 Luật Đất đai quy định ngƣời sử dụng đất có "quyền góp vốn quyền sử dụng đất" để làm ăn chung, góp vốn vào dự án kinh tế, dự án nhà Đây sách tƣơng tự nhƣ sách nƣớc tiên tiến mà điển hình Thụy Điển có nhiều hợp tác xã, đặc biệt hợp tác xã phát triển nhà Nếu thực theo phƣơng thức để chỉnh trang đô thị cũ, phát triển khu đô thị mới, khu dân cƣ mới, khu nhà ở, khu công nghiệp, dịch vụ ngƣời sử dụng đất có lợi, tài sản quyền sử dụng đất sau góp vốn vào doanh nghiệp sinh lợi, đƣợc ƣu đãi mua thuê nhà, tạo đƣợc đồng thuận xã hội; chủ đầu tƣ có lợi giảm đƣợc chi phí bồi 23 thƣờng, giải phóng mặt bằng, hạn chế xung đột quyền lợi chủ đầu tƣ ngƣời dân Nhƣng thời gian qua, phƣơng thức gần chƣa đƣợc thực thực tế nên khơng phát huy đƣợc tác dụng Kiến nghị Chính phủ cần ban hành chế để khuyến khích ngƣời dân Chủ đầu tƣ thực quyền góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án * Kiến nghị bổ sung chủ thể "tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngồi" ngƣời sử dụng đất (có thời hạn tối đa không 50 năm theo quy định Luật Đất đai) sau mua sở hữu nhà Việt Nam; kiến nghị tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng sớm triển khai cấp "sổ đỏ" cho tổ chức, cá nhân nƣớc * Điều Luật Đất đai khơng có quy định chủ thể sử dụng đất "tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài" Trong lúc Luật Nhà cho phép cá nhân nƣớc đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam đƣợc mua nhà dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, đƣợc sở hữu nhà thời hạn tối đa khơng q 50 năm, có quyền chủ sở hữu nhà nhƣ công dân Việt Nam, có quyền sử dụng đất ở; Luật Đầu tƣ cho doanh nghiệp nƣớc đầu tƣ dự án có sử dụng đất tƣơng tự nhƣ doanh nghiệp nƣớc Do vậy, kiến nghị bổ sung chủ thể ngƣời sử dụng đất "tổ chức nƣớc ngoài; cá nhân nƣớc ngoài" vào Điều Luật Đất đai; bổ sung thêm 01 Điều vào Mục Chƣơng XI Luật Đất đai quy định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất "tổ chức nước ngồi; cá nhân nước ngồi" để đảm bảo tính thống hệ thống pháp luật; Đồng thời, đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản Điều 105 Luật Đất đai đối tƣợng "tổ chức nƣớc ngoài; cá nhân nƣớc ngoài" thuộc diện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp sổ đỏ; * Tháng tháng 7/2017, Bộ Quốc phịng Bộ Cơng an có văn hƣớng dẫn địa phƣơng khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh Do vậy, kiến nghị tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng sớm triển khai cấp "sổ đỏ" cho tổ chức, cá nhân nƣớc theo quy định Luật Nhà * Kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, Thủ tƣớng Chính phủ cho phép thí điểm thực việc giao thẩm quyền cho chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Quận, Huyện thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Nội đƣợc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ); Về lâu dài, đề nghị sửa đổi Luật Đất đai để Ủy ban nhân dân cấp huyện đƣợc cấp sổ đỏ lần đầu cho tổ chức (Riêng tổ chức sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi, tổ chức nƣớc ngồi có chức ngoại giao, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp sổ đỏ theo Điều 105 Luật Đất đai): * Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định việc tách đất đô thị, tách đất nông thôn, theo hƣớng giao quyền cho Hội 24 đồng nhân dân cấp tỉnh định để phù hợp với đặc điểm tình hình địa phƣơng Để đảm bảo tính thống minh bạch pháp luật đất đai, kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định việc tách đất đô thị, tách đất nông thôn, theo hƣớng giao quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh định để phù hợp với đặc điểm tình hình địa phƣơng * Kiến nghị sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 để có chế hỗ trợ dự án dở dang giải phóng mặt 80%, đảm bảo hài hòa quyền lợi ngƣời dân doanh nghiệp: Theo Điều 62 Luật Đất đai, Nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng số trƣờng hợp, có dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, tái định cƣ, nhà cho sinh viên, nhà xã hội thuộc diện đƣợc Nhà nƣớc thu hồi đất, nhƣng thực tế, nhiều dự án nhà thuộc địa bàn chỉnh trang đô thị nhƣng doanh nghiệp phải tự tiến hành cơng tác giải phóng mặt thông qua việc thƣơng lƣợng bồi thƣờng mua lại từ ngƣời chủ đất; nhiều dự án đƣợc bồi thƣờng 80% diện tích, chí đến 98% diện tích đất dự án, nhƣng phần cịn lại doanh nghiệp thƣơng lƣợng bồi thƣờng đƣợc để triển khai đầu tƣ, phần lớn chủ đất đòi bồi thƣờng với giá cao phi lý Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh công bố khu vực chỉnh trang thị, đƣợc thực chế Nhà nƣớc thu hồi đất để sớm triển khai thực dự án; tránh tình trạng ngƣời có đất lợi dụng thiếu chặt chẽ hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài; có chế hỗ trợ dự án bồi thƣờng tử 80% diện tích trở lên để giải phóng phần mặt cịn lại để sớm đƣa dự án vào triển khai thực hiện, đề xuất chế thơng qua định tịa án để bảo đảm quyền lợi đáng ngƣời có đất chủ đầu tƣ, mà bên liên quan có nghĩa vụ chấp hành án tòa * Kiến nghị thống điều kiện đƣợc định Chủ đầu tƣ dự án: Kiến nghị sửa đổi, thay từ "đất ở" thành từ "đất" (hoặc "đất loại đất khác") Khoản Khoản Điều 23 Luật Nhà nhƣ sau: "1 Sử dụng diện tích đất (đất loại đất khác) thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà thương mại"; "4 Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc đất loại đất khác) theo quy định pháp luật đất đai để xây dựng nhà thương mại" để phù hợp với Khoản (1,b) Điều 169 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính thống hệ thống pháp luật, để giải ách tắc việc chấp thuận chủ đầu tƣ dự án bất động sản * Kiến nghị bổ sung Luật Đất đai chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với tham gia chủ động, tự giác dân cƣ để thực chỉnh trang đô thị: Khoản (4,c) Điều 40 Luật Đất đai 2013 quy định "Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang thị, khu dân cư nơng thơn phải đồng thời xác định vị trí, diện 25 tích đất thu hồi vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh"; Khoản Điều 112 Luật Nhà quy định: "Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thực theo dự án; phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà khu vực dự án theo quy hoạch xây dựng phê duyệt" Để thực đƣợc quy định phƣơng thức "Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang tái phát triển đô thị" Đây phƣơng pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ đất riêng lẻ, méo mó, giá trị thấp chƣa có hạ tầng đầy đủ, mà ngƣời chủ đất tự nguyện dành phần đất đóng góp vào dự án để mở rộng, nâng cấp hệ thống giao thông, hạ tầng khu vực, từ giá trị đất khu vực dự án đƣợc nâng lên, sản phẩm chủ yếu phát triển chung cƣ cao tầng, phục vụ tái định cƣ chỗ dành phần quỹ nhà dôi dƣ để chủ đầu tƣ bán thu hồi vốn bỏ ra, với lợi nhuận hợp lý; Các quyền đất đai đƣợc chuyển cho chủ sở hữu nhà (căn hộ) theo mục tiêu dự án; có vai trò 03 trụ cột để thực chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai: - Trụ cột 1: Cơ quan nhà nƣớc với vai trị kiến tạo sách, chế, phê duyệt ranh quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý (trọn ô phố, khối phố, hợp đất nhỏ, méo mó thành thành đất lớn hơn, hợp khối nhà liền kề phƣơng thức hiệu để ngƣời dân tham gia tự chỉnh trang khu dân cƣ lụp xụp, khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo; tạo điều kiện cho ngƣời dân tái định cƣ chỗ chủ đầu tƣ thu hồi đƣợc vốn Nhà nƣớc chi nguồn vốn tối thiểu từ ngân sách nhƣng đạt hiệu cao), thực thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ, hỗ trợ tín dụng ƣu đãi, điều phối chung, có vai trị lớn hệ thống quyền cấp quận phƣờng việc vận động, thuyết phục ngƣời dân đồng thuận; - Trụ cột 2: Doanh nghiệp chủ đầu tƣ với vai trò tổ chức thực dự án; tổ chức tín dụng có liên quan với vai trị hỗ trợ cho chủ đầu tƣ ngƣời dân; - Trụ cột 3: Cộng đồng dân cƣ khu vực dự án vừa chủ thể tham gia vừa ngƣời thụ hƣởng, cần đạt đƣợc đồng thuận, tự giác chủ động tham gia dự án "Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang - tái phát triển thị" đạt đƣợc hiệu công tác chỉnh trang khu dân cƣ lụp xụp; xây dựng lại, cải tạo chung cƣ cũ hƣ hỏng; chỉnh trang khu nhà lụp xụp ven kênh rạch địa bàn thành phố Về sách xây dựng nhà * Kiến nghị cho phép xây dựng hộ nhà thƣơng mại có diện tích từ 25 m2 đến 45 m2 với tỷ lệ không 25% tổng số hộ dự án, số Quận, Huyệnngoại thành ventrung tâm: 26 - Luật Nhà năm 2005 quy định diện tích hộ chung cƣ nhà thƣơng mại khơng thấp 45 m2; diện tích hộ nhà xã hội từ 30 m2 đến 60 m2 sàn Bộ "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 Nhà – Nguyên tắc để thiết kế" Bộ Xây dựng quy định hộ nhà thƣơng mại không thấp 45m2, hộ nhà xã hội từ 30-60m2 sàn dựa Luật Nhà 2005, nhƣng Luật Nhà 2005 hết hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015; - Điều 24 Luật Nhà 2014 quy định loại nhà tiêu chuẩn diện tích nhà thƣơng mại: "1 Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích loại nhà thương mại chủ đầu tư dự án định lựa chọn phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà nội dung định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà quan nhà nước có thẩm quyền; Đối với hộ chung cư phải thiết kế, xây dựng theo kiểu hộ khép kín, có diện tích sàn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng"; - Tại Khoản Điều 55 loại nhà tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội quy định: "3 Trường hợp nhà chung cư hộ phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội" Nhƣ vậy, Quốc hội giao thẩm quyền cho Chính phủ (Bộ Xây dựng) ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà nhà thƣơng mại, nhà xã hội cho phù hợp với nhu cầu xã hội, đặc điểm địa phƣơng, nhƣng đến Bộ Xây dựng chƣa ban hành Bộ Quy chuẩn xây dựng - Kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành "Tiêu chuẩn Quốc gia nhà – Nguyên tắc để thiết kế" "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng" để thay "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 Nhà – Nguyên tắc để thiết kế" "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD", đó, có quy định tiêu chuẩn thiết kế hộ chung cƣ nhà thƣơng mại, nhà xã hội; Căn hộ chung cƣ nhà xã hội, hộ chung cƣ nhà thƣơng mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhƣng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà nội dung định chủ trƣơng đầu tƣ dự án xây dựng nhà quan nhà nƣớc có thẩm quyền; Tỷ lệ hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dƣới 45 m2 sàn không vƣợt 25% tổng số hộ dự án tòa nhà chung cƣ; Đối với Thành phố Hà Nội Hồ Chí Minh, kiến nghị cho phép xây dựng loại hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dƣới 45 m2 sàn số Quận, Huyệnngoại thành ven trung tâm Chính sách thuế nhà Thuế công cụ hàng đầu để điều tiết thị trƣờng nhà Để khuyến khích thị trƣờng tăng trƣởng áp dụng thuế suất thấp đánh thu nhập chuyển nhƣợng bất động sản nhà ở; Để điều tiết thị trƣờng có dấu hiệu bong bóng áp dụng thuế suất 27 cao, kể áp dụng thuế suất cao chuyển nhƣợng bất động sản nhà sau tạo lập năm đầu tiên; Để khuyến khích đầu tƣ, phát triển nhà xã hội, Nhà nƣớc áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%; Trƣớc đây, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản nhà có 02 cách tính thuế: 22% thu nhập chịu thuế, 2% giá trị hợp đồng giao dịch; nhƣng theo Luật thuế có 01 cách tính tính 2% giá trị hợp đồng giao dịch, dẫn đến tình trạng có nhiều trƣờng hợp khai thấp để tránh thuế; Bộ Tài dự thảo Luật Thuế tài sản, Luật Thuế đánh ngƣời có nhiều nhà để nhằm ngăn ngừa đầu thị trƣờng bất động sản nhà Về vấn đề này, nên đánh thuế ngƣời có nhiều nhà, ngƣời bán nhà nhằm mục đích kinh doanh thời gian ngắn sau mua (trong vòng 01 năm) kể từ ngày tạo lập để chống đầu cơ, giúp làm tăng nguồn cung, tạo lập công xã hội, tạo điều kiện cho ngƣời có nhu cầu thực mua đƣợc nhà Tuy nhiên, thị trƣờng bất động sản nhà chững lại, đề nghị Nhà nƣớc có lộ trình đến khoảng năm 2020-2021 trình Quốc hội đề xuất đánh thuế bất động sản phù hợp Về sách tín dụng - Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tƣ dự án phải có 15%-20% vốn chủ sở hữu, cịn lại đến 80%-85% vốn đầu tƣ dự án doanh nghiệp bất động sản nhà phụ thuộc chủ yếu vào 02 nguồn vốn tín dụng ngân hàng vốn huy động từ khách hàng, mà trƣớc hết nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực dự án Để khuyến khích thị trƣờng tăng trƣởng áp dụng sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng; Khi thị trƣờng có dấu hiệu bong bóng áp dụng sách hạn chế tín dụng, kể áp dụng sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trƣởng tín dụng Trong năm qua, Chính phủ Ngân hàng Nhà nƣớc sử dụng cơng cụ tín dụng nhiều lần, có lúc thành cơng, có lúc chƣa thành công, nhƣ năm 2006, năm 2007, thực sách tín dụng nới lỏng, chí nhiều ngân hàng thƣơng mại cho vay dễ dãi, dƣới chuẩn dẫn đến bong bóng bất động sản 2007; năm 2009, Chính phủ cấp nguồn tín dụng kích cầu đầu tƣ tƣơng đƣơng tỷ USD, nhƣng ngân hàng lại khơng có biện pháp hiệu để kiểm sốt việc sử dụng dịng tiền mục đích, nên góp phần dẫn đến thị trƣờng bất động sản quay trở lại tình trạng bong bóng năm 2010; Chính sách tín dụng thắt chặt tháng 3/2008, tháng 2/2011, lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm làm thị trƣờng bất động sản bị đóng băng kéo dài mà hậu đến chƣa khắc phục hết đƣợc; Năm 2013, Chính phủ triển khai gói tín dụng ƣu đãi 30.000 tỷ đồng mà 2/3 dùng để kích cầu trực tiếp đến ngƣời tiêu dùng, góp phần giải hàng tồn kho, nợ xấu thị trƣờng bất động sản, hỗ trợ ngƣời thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, góp phần hỗ trợ thị 28 trƣờng bất động sản phục hồi tăng trƣởng trở lại kể từ cuối năm 2013 nay; Năm 2014, Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành Thông tƣ 36/2014/TT-NHNN, nhƣng sau áp dụng đƣợc 01 năm đƣợc điều chỉnh Thông tƣ số 06/2016/TT-NHNN; Năm 2017, Chính phủ Ngân hàng Nhà nƣớc đặt mục tiêu tăng trƣởng tín dụng 21% nghiên cứu sách tín dụng nhà Chính sách tín dụng trở thành công cụ hiệu để điều chỉnh thị trƣờng bất động sản; Đề nghị Ngân hàng Nhà nƣớc cần đạo ngân hàng thƣơng mại xây dựng "Quy chế hoạt động nội ngân hàng" theo hƣớng khuyến khích chủ đầu tƣ dự án, nhà thầu thi cơng, nhà thầu tƣ vấn, nhà cung cấp vật tƣ, thiết bị, khách hàng mở tài khoản giao dịch ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dịng tiền đƣợc sử dụng mục đích, giúp cho chủ đầu tƣ bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng Chính sách quy hoạch xây dựng - Khoản (2,e), Điều 89 Luật xây dựng quy định miễn giấy phép xây dựng trƣờng hợp “Nhà thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà có quy mơ dƣới 07 tầng tổng diện tích sàn dƣới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đƣợc quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt Theo quy định này, tất cơng trình khác nhƣ chung cƣ, cơng trình thƣơng mại, dịch vụ dự án nhà phải xin phép xây dựng Quy định khơng hợp lý, tất dự án nhà phải phê duyệt quy hoạch 1/500 quy hoạch tổng mặt cơng trình cao tầng phải phê duyệt thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật thi cơng…Để giảm thủ tục hành cho ngƣời dân doanh nghiệp, kiến nghị Nhà nƣớc sửa đổi, bổ sung Khoản (2,e), Điều 89 Luật xây dựng miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng tất cơng trình xây dựng dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt có thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật thi công đƣợc quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt theo Nghị số 43/NQ-CP ngày 06/06/2014 Chính phủ Cơng cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở, cơng cụ kiểm sốt rủi ro thị trƣờng bất động sản, bảo vệ ngƣời tiêu dùng bất động sản: - Theo pháp luật quy định, tất dự án có sử dụng đất, dự án phát triển đô thị, nhà phải nằm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà địa phƣơng Để khuyến khích thị trƣờng tăng trƣởng Nhà nƣớc chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất thị trƣờng nhiều hơn, chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ nhiều dự án bất động sản hơn; Khi thị trƣờng có dấu hiệu bong bóng áp dụng sách hạn chế nguồn cung quỹ đất thị trƣờng, hạn chế chấp thuận đầu tƣ dự án bất động sản Do đất đai nguồn tài 29 nguyên hữu hạn, cần đƣợc sử dụng hiệu tiết kiệm, dành quỹ đất dự trữ, quỹ đất chƣa sử dụng làm nguồn lực dự trữ cho hệ tƣơng lai - Pháp luật quy định chế, sách bắt buộc chủ đầu tƣ phải thực bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cƣ; phải đƣợc Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; phải giải chấp đƣợc ngân hàng nơi nhận chấp có văn chấp thuận; chủ đầu tƣ phải thực nghiệm thu chất lƣợng cơng trình xây dựng, nghiệm thu cơng trình phịng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật trƣớc bán nhà hình thành tƣơng lai, trƣớc bàn giao nhà cho khách hàng, nhằm mục đích bảo vệ ngƣời tiêu dùng, đảm bảo cho thị trƣờng quyền sử dụng đất, thị trƣờng bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định bền vững Về cải cách thủ tục hành chính: Đề nghị Bộ, ngành, địa phƣơng triển khai thực nghiêm túc Nghị 35/NQ-CP ngày 16/05/2016 "Về hỗ trợ phát triển doanh nghiệp đến năm 2020"; Nghị 19-2017/NQ-CP ngày 06/02/2017 "Về tiếp tục thực nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia năm 2017, định hướng đến năm 2020" Chính phủ để tạo mơi trƣờng kinh doanh thuận lợi, minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh cho cộng đồng doanh nghiệp ngƣời dân Thực tế, doanh nghiệp bất động sản cịn phải nhiều thời gian, cơng sức để làm thủ tục chuẩn bị đầu tƣ nhƣ triển khai thực dự án, phải chịu khoản chi phí khơng thức khơng nhỏ Để khắc phục tình trạng này, bên cạnh việc cải cách thủ tục hành theo hƣớng đơn giản hóa, tiêu chuẩn hóa qua mạng internet, Nhà nƣớc tinh giản máy, nâng cao chất lƣợng cán bộ, cơng chức, viên chức, đề nghị Nhà nƣớc có giải pháp tăng lƣơng cho cán bộ, cơng chức, viên chức để gia đình có mức sống (cao mức trung bình xã hội) để tồn tâm toàn ý phục vụ nhân dân Về xây dựng hệ thống sở liệu quốc gia Kiến nghị xây dựng hệ thống sở liệu quốc gia (Database) có liệu quy hoạch, đất đai, nhà ở, xây dựng, thị trƣờng quyền sử dụng đất, thị trƣờng nhà ở: Xây dựng hệ thống sở liệu quốc gia (Database) công tác quan trọng cần thiết Đề nghị tích hợp với Đề án cấp mã số định danh cá nhân, thẻ cƣớc công dân để quản lý tổng hợp thơng tin có liên quan nhƣ nhà ở, nhà đất phục vụ hiệu công tác quản lý nhà nƣớc nhu cầu tìm hiểu thơng tin doanh nghiệp công dân Điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi quy định hành phát triển nhà xã hội, nhà thƣơng mại giá rẻ, nhà cho thuê giá rẻ 8.1 Đối với Chủ đầu tư dự án nhà xã hội 30 - Luật nhà 2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015, nhiên thực tế chƣa có cá nhân, tổ chức đƣợc vay ƣu đãi để mua, thuê mua nhà xã hội theo sách mới.(Các trƣờng hợp mua nhà xã hội thuộc gói 30.000 tỷ đồng theo sách Nghị 01/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ trƣớc Luật nhà ban hành) - Khoản 1,c Điều 58 Luật nhà 2014 ƣu đãi Chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà xã hội quy định “Đƣợc vay vốn ƣu đãi từ Ngân hàng sách xã hội, tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam; trƣờng hợp xây dựng nhà xã hội thuê đƣợc vay vốn với lãi suất thấp thời gian vay dài so với trƣờng hợp xây dựng nhà xã hội thuê mua, bán” Nhƣng thực tế nay, Chủ đầu tƣ dự án nhà xã hội không đƣợc vay ƣu đãi Khoản 2, Điều 33, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ văn quy phạm pháp luật dƣới luật, nhƣng lại quy định “Trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng sách xã hội chƣa thực cho vay đối tƣợng quy định Khoản 1, Điều 15 Nghị định (Bao gồm Chủ đầu tƣ dự án nhà xã hội đƣợc Ngân hàng thƣơng mại ký hợp đồng cho vay gói tín dụng ƣu đãi 30.000 tỷ đồng, nhƣng kể từ ngày 01/06/2016, Ngân hàng Nhà nƣớc đạo chấm dứt việc cấp tín dụng ƣu đãi cho dự án nhà xã hội này) Kiến nghị Chính phủ cho Chủ đầu tƣ dự án nhà xã hội đƣợc vay ƣu đãi theo quy định Khoản 1,c Điều 58 Luật nhà 2014 - Quỹ đất nhà xã hội có đƣợc trích lập từ 20% quỹ đất kinh doanh dự án nhà thƣơng mại có giá trị lớn, cần đƣợc quản lý sử dụng hiệu Nhƣng nay, dự án đƣợc quy đổi nghĩ vụ tạo quỹ đất nhà xã hội nhƣng đƣợc tính tiền Kiến nghị Bộ tài có hƣớng dẫn chế thu ngân sách, quản lý, sử dụng nguồn lực để phát triển nhà xã hội địa phƣơng - Khoản 1, Điều 53 Luật nhà quy định nguồn vốn để phát triển nhà xã hội thuê, cho thuê mua, có “Vốn hỗ trợ phát triển thức, vốn vay ƣu đãi nhà tài trợ” hiểu bao gồn nguồn vốn việt trợ, vốn ODA nƣớc ngoài, nhƣng chƣa có chế hƣớng dẫn thực Một số tổ chức nƣớc ngồi hỗ trợ nguồn vốn vay ƣu đãi, dài hạn để phát triển nhà xã hội, nhƣng yêu cầu phải có văn bảo lãnh Bộ tài Để có thêm nguồn vốn, tạo điều kiện phát triển thị trƣờng nhà (nhà xã hội) với quy mô lớn Kiến nghị Bộ tài có chế bảo lãnh nguồn vốn vay ODA để phát triển nhà xã hội Tỉnh, Thành phố - Theo quy định Khoản 4, Điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP dự án nhà có quy mơ từ 2.500 hộ trở lên, bao gồm dự án nhà xã hội phải làm thủ tục gửi Bộ xây dựng thẩm định để trình Thủ tƣớng Chính phủ chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ Trong Luật đầu tƣ quy định dự án có tổng mức đầu tƣ từ 5.000 tỷ 31 đồng trở lên phải trình Chính phủ Kiến nghị Nhà nƣớc sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 170 Luật nhà 2014 quy định trình Chính phủ định chủ trƣơng đầu tƣ dự án xây dựng nhà có quy mơ vốn đầu tƣ từ 5.000 tỷ đồng trở lên, không phụ thuộc số lƣợng nhà dự án, dự án nhà khác đề nghị giao cho cấp Tỉnh định chủ trƣơng đầu tƣ - Theo quy định Khoản 5,a Điều 10; Khoản 1,a Điều 26 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP cơng trình Cấp I, kể dự án nhà xã hội 20 tầng, phải đƣợc Cục quản lý hoạt động-Bộ xây dựng thẩm định thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật sau Chủ đầu tƣ mang nộp lại Sở xây dựng để xin cấp phép xây dựng Thực tế, đƣợc phân cấp Sở xây dựng thẩm định thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật cấp phép xây dựng hiệu (Một quy trình cấp phép xây dựng bao gồm thẩm định thiết kế, nhƣng theo quy định Nghị định 59/2015/NĐ-CP lại bị tách thành quy trình, làm kéo dài thời gian phê duyệt dự án, tạo chế xin-cho dễ phát sinh tiêu cực Kiến nghị Nhà nƣớc cho phép Sở xây dựng có thẩm quyền thẩm định thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật cơng trình cấp I nằm quy trình cấp phép xây dựng - Thông tƣ số 20/2016/TT-BXD Bộ xây dựng không cho phép Doanh nghiệp đầu tƣ phát triển loại hình nhà trọ, phịng trọ có diện tích tối thiểu 10m2 đƣợc tham gia Doanh nghiệp làm tốt cá nhân, hộ gia đình; khơng cho phép thực hộ cho th dƣới 25 m2 lúc nhu cầu thuê hộ nhỏ, giá rẻ xã hội lớn, mặt mỹ quan kỹ thuật hộ tốt phòng trọ Trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân “lách luật” để xây dựng hộ với tên gọi phòng trọ Kiến nghị Nhà nƣớc cho thí điểm Doanh nghiệp đƣợc đầu tƣ phát triển dự án nhà trọ, phòng trọ cho thuê, cho phép thực hộ cho thuê có diện tích dƣới 25 m2, để dần thay phòng trọ, nhà trọ chƣa đảm bảo chất lƣợng, tiện ích, an tồn, an ninh - Luật nhà quy định Chủ đầu tƣ tất dự án nhà thƣơng mại phải có trách nhiệm dành 20% quỹ đất kinh doanh dự án để tham gia chƣơng trình phát triển nhà xã hội Quy định dự án có quy mơ từ 10 trở lên phải xây nhà xã hội dự án chƣa hẳn phù hợp với tất dự án lớn Kiến nghị Nhà nƣớc cho phép Chủ đầu tƣ dự án có quy mơ từ 10 trở lên đƣợc đề xuất lựa chọn ba phƣơng thức để thực nghĩa vụ nhƣ Xây dựng nhà xã hội dự án Hoán đổi quỹ đất/quỹ nhà xã hội có giá trị tƣơng đƣơng vị trí khác tốn tiền, tùy theo điều kiện dự án cụ thể UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt Nguồn tiền thu đƣợc đƣợc đầu tƣ vào dự án phát triển nhà xã hội theo quy hoạch địa phƣơng 8.2 Đối với đối tượng thụ hưởng nhà xã hội 32 - Về mức gửi tiết kiệm nhà xã hội: Văn số 2510/NHCS-TDSV ngày 26/07/2016, Ngân hàng sách xã hội (NHCSXH) quy định khách hàng hộ gia đình, cá nhân vay vốn ƣu đãi phải thực gửi tiết kiệm với “Mức gửi hàng tháng tối thiểu mức trả nợ hàng tháng người vay vốn” Quy định dẫn đến mức gửi tiết kiệm khác giá mua nhà xã hội khác Trƣờng hợp ngƣời gủi tiết kiệm chƣa đến lƣợt đƣợc mua nhà xã hội (do nguồn cung không đáp ứng kịp nguồn cầu) khơng xác định đƣợc mức trả nợ hàng tháng để gửi tiền tiết kiệm Quy định bất hợp lý mức gửi tiết kiệm hàng tháng cao, bên cạnh ngƣời mua nhà xã hội phải trả lãi vay hàng tháng năm đầu chƣa phải trả nợ gốc, trƣớc phải trả 20% giá trị hợp đồng mua nhà xã hội Kiến nghị Nhà nƣớc cần quy định mức gửi tiền tiết kiệm nhà xã hội hàng tháng mà đối tƣợng thụ hƣởng nhà xã hội thực nhƣ để thuận tiện phù hợp với khả tài ngƣời mua nhà xã hội - Về lãi suất tiền gửi tiết kiệm nhà xã hội: Kiến nghị Nhà nƣớc lãi suất áp dụng ngƣời gửi tiết kiệm NHCSXH mức lãi suất tiết kiệm Ngân hàng thƣơng mại để khuyến khích đối tƣợng thụ hƣởng nhà xã hội tham gia, tạo thêm nguồn lực thực sách nhà xã hội - Về lãi suất cho vay ƣu đãi nhà xã hội theo quy định Thủ tƣớng Chính phủ, lãi suất cho vay nhà xã hội năm 2017 5%/năm Nhƣng lâu dài, kinh tế phát triển ổn định tăng trƣởng mạnh, kiến nghị Nhà nƣớc áp dụng mức lãi suất ƣu đãi cho vay mua nhà xã hội 3%-3,5% - Về thời hạn cho vay mua, thuê mua nhà xã hội định kỳ hạn trả nợ: Theo quy định Khoản 6, Điều 16, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ Khoản 4, Điều 7, Thông tƣ 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 NHNN khách hàng vay ƣu đãi để mua, thuê mua nhà xã hội quy định “Thời hạn cho vay tối thiểu 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay Ngày 27/07/2016, Ngân hàng sách xã hội ban hành hƣớng dẫn số 2526/NHCSTDSV, Mục quy định “Thời hạn cho vay tối thiểu 15 năm tối đa không 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên”; Mục (11,b) quy định “Ngƣời vay vốn chƣa phải trả nợ gốc thời gian ân hạn 12 tháng kể từ ngày nhận khoản vay đầu tiên” Kiến nghị NHNN quy định thời hạn cho vay mua nhà xã hội thời kỳ; Quy định ân hạn chƣa phải trả nợ gốc để thống thực Ngân hàng sách xã hội tổ chức tín dụng vì: Thời hạn cho vay có liên quan đến chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất thuộc thẩm quyền Chính phủ Ngân hàng Nhà nƣớc quy định cho Ngân hàng sách xã hội tổ chức tín dụng đƣợc định Đối tƣợng đƣợc vay 15 năm, 20 năm, 25 năm? dẫn tới vận dụng tùy tiện, chế xin-cho Việc quy định ân hạn chƣa phải trả nợ gốc thuộc thẩm quyền NHNN 33 CÁC TÀI LIỆU LIÊN QUAN Quyết định thành lập Hội đồng cấp Đại học Quốc gia chấm Luận án tiến sĩ Quyết nghị Hội đồng cấp Đại học Quốc gia chấm Luận án tiến sĩ Nhận xét thành viên Hội đồng Giải trình việc sửa chữa, bổ sung, chỉnh sửa Luận án sau bảo vệ theo góp ý Hội đồng chấm Luận án cấp Đại học Quốc gia Hà Nội ... hiệu lực sách nhằm phát triển thị trƣờng nhà Việt Nam Hình 3.5 Mức độ hiệu sách nhằm phát triển thị trƣờng nhà Việt Nam Hình 3.6 Mức độ cơng sách nhằm phát triển thị trƣờng nhà Việt Nam x Trang... CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM 3.1 Những nhân tố ảnh hƣởng đến sách phát triển thị trƣờng nhà Việt Nam 71 71 3.1.1 Sự phát triển kinh tế thị trƣờng 71 3.1.2... phát triển thị trƣờng nhà 77 3.1.5 Bộ máy quản lý thị trƣờng nhà 81 3.2 Chính sách phát triển thị trƣờng nhà Việt Nam năm qua 81 3.2.1 Các sách tạo lập điều kiện phát triển phát huy ưu việt thị