một số giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở tạiviệt nam trong giai đoạn hiện nay

Đề án môn học 1 Lời mở đầu Thị trờng bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị trờng BĐS sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của nhiều thị trờng khác, đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nói chung.Thị trờng BĐS tại Việt Nam chính thức hình thành từ năm 1993 khi luật đất đai ra đời.Lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân đợc phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Đây là thời điểm Việt Nam thu hút lợng vốn đầu t lớn của nớc ngoài. Trong những giai đoạn tiếp theo thị trờng chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố trong và ngoài nớc nên phát triển không ổn định. Từ khi luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực , đặc biệt quy định chi tiết của nghị đính số 181/NĐ-CP, thị trờng BĐS trầm lắng, đóng băng cục bộ. Trong khi thị trờng mua bán chuyển nhợng nhà ở, đất đai diễn ra khá sôi động thì thị trờng cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng.Thị tr- ờng nhà ở cho thuê cha có sức hấp dẫn do vậy các doanh nghiệp cha quan tâm đi vào đầu t phát triển . Thị trờng nhà ở cho thuê mới hình thành cha đáp ứng nhu cầu của xã hội, cha có sự quản lý chặt chẽ. Sự phát triển của thị trờng này chủ yếu là việc cho thuê văn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh. Việc cho thuê nhà chủ yếu dới dạng không khép kín phục vụ cho các đối tợng tạm thời nh sinh viên và ngời lao động ngoại tỉnh. Do nhu cầu cho thuê ngày càng bức thiết tại thời điểm Việt Nam trở thành thành viên của tổ chức thơng mại thế giới WTO. Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho nền kinh tế, kéo theo dòng vốn nớc ngoài đổ vào Việt Nam đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh ngiệp nớc ngoài. Cùng làn sóng đầu t của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều khiến nhu cầu thuê văn phòng tăng vọt. Việc đáp ứng nhu cầu không chỉ của doanh nghiệp ( DN) và ngời dân trong nớc mà còn đáp ứng của DN nớc ngoài khiến thị trờng nhà cho thuê càng trở lên sôi động. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX(2001) đã quyết định chủ trơng về thị trờng bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trờng bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bớc mở thị trờng bất động sản cho ngời nớc ngoài tham gia đầu t. Việt Nam chính thức là thành viên của tổ chức thơng mại thế giới vừa là cơ hội cũng là thách thức hết sức khốc liệt từ sự cạnh tranh của các doanh nghiệp nớc ngoài có quy mô lớn hơn rất nhiềi lần. Lúc này luật chơi đã đợc áp dụng chung .Vì vậy các doanh nghiệp trong nớc cần phải nỗ lực hơn nữa để tự nâng mình lên tạo ra sự cạnh tranh với các doanh nghiệp lớn của nớc ngoài Nhà nớc và các doanh nghiệp cần phối hợp để phát triên thị trờng, huy động và sử dụng hiệu quả vốn đầu t phát triển thị trờng bất động sản nói chung và thị trờng nhà ở cho thuê nói riêng. Trong quá trình nghiên cứu về thị trờng nhà cho thuê tại Việt Nam cho thấy đây là một thị trờng giàu tiềm năng và ngày càng giữ một vị trí quan trọng, nó tác động rất nhiều tới sự phát triển của nền kinh tế. Chính vì vậy việc nghiên cứu đề tài: một số giải pháp nhằm phát triển thị trờng nhà ở Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 2 tạiViệt Nam trong giai đoạn hiện nay đã nói lên tầm quan trọng và tính bức thiết phải phát triển thị trờng này. Thông qua nghiên cứu đề tài cho thấy đây là cách vận dụng tốt nhất những lý thuyết đã đợc học trong môn học chuyên nghành và kiến thức kinh tế chung .Từ đó đa ra những đánh giá và đề xuất những giải pháp phát triển thị trơng một cách hiệu quả bền vững. Em cảm ơn rất nhiều từ sự hớng dẫn tận tình của cô giáo Ngô Phơng Thảo trong suốt quá trình hoàn thành đề án môn học. Mục tiêu nghiên cứu: vận dụng lý thuyết chuyên nghành và lý thuyết kinh tế chung tìm hiểu phân tích những tồn tại và thực trạng của thị trờng nhà cho thuê,đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trờng từ phía NN và doanh nghiệp Đối tợng nghiên cứu: đề tài này tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản của thị trờng nhà ở cho thuê tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Phơng pháp nghiên cứu: phơng pháp phân tích tổng hợp, phơng pháp thống kê, thu thập và một số phơng pháp tiếp cận thông tin khác v.v. và có tham khảo các sách báo, ấn phẩm chuyên nghành .Có tham khảo một số công trình trong lĩnh vực Bất động sản . Các tài liệu và số liệu đợc thu thập trong các tài liệu chuyên nghành, nguồn số liệu thống kê của nhà nớc, các trang web chuyên nghành v.v.Đặc biệt là vận dụng có hiệu qủa lý thuyết môn học chuyên nghành và lý thuyết kinh tế chung trong quá trình phân tích và đánh giá vấn đề nghiên cứu. Kết cấu đề tài: gồm 3 chơng: Chơng I: Tổng quan về thị trờng BĐS Chơng II: Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam Chơng III: Giải pháp để phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam CHƯƠNG I: Tổng quan về thị trờng bất động sản 1. Tổng quan về thị trờng Bất động sản 1.1.Khái niệm và vai trò của thị trờng bất động sản 1.1.1. Khái niệm thị trờng BĐS Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trng của hàng hoá và thị trờng đất đai luôn là yếu đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá bất động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá bất động sản. Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản. Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐS là Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 3 tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá bất động sản, tức là quan hệ giao dịch về giá trị bất động sản. Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ đợc mua bán, mà còn là đối tợng của nhiều giao dịch khác nh cho thuê, thế chấp chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trờng BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa ngời mua và ngời bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS nh cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS Do vậy, thị trờng BĐS đợc hiểu một cách khái quát nh sau:Thị trờng BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thờng , khái niệm thị trơng BĐS đợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng hàng hoá và dịch vụ BĐS đợc giao dịch. 1.1.2. Vai trò của thị trờng BĐS . Thị trờng BĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hởng của tốc độ tăng trởng kinh tế nhng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hởng đến nền kinh tế. Những ảnh hởng của thị trờng BĐS đến nền kinh tế quốc dân đợc thể hiện qua các mặt: Thứ nhất, phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trờng BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS . Đó chính là thực hiện quá trình tái xuất và các yếu sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS .Thị trờng BĐS là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị( đối với nguồn kinh doanh BĐS) và từ hình thái giá trị sang hiện vật( đối với ngời tiêu dùng BĐS) .Khi thị trờng BĐS không đợc thông suốt ngng trệ, sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trờng BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho ngời sản xuất kinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, ngời tiêu dùng BĐS cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình. Thứ hai, phát triển thị trờng BĐS góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển. Trớc hết, khi thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản thân nó là đã là quá trình tăng vốn đầu t cho phát triển bởi vì sự phát triển của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó là nguồn vốn đầu t phát triển quan trọng. Thứ hai, khi thị trờng BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu t phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn ,góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 4 vốn cho đầu t phát triển. Khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn nh đợc tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động đợc nguồn vốn nhàn rỗi mà bất động sản vẫn sử dụng phát huy tác dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút vốn đầu t nớc ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển. Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách NN. Sự phát triển thị trờng BĐS có thể diễn ra theo 2 hớng: Một là, tăng l- ợng hàng hoá BĐS trên thị trờng giao dịch ; Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lợng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại Cả 2 hớng phát triển đó của thị trờng BĐS đều hấp dẫn đến góp phần tăng thu chi ngân sách NN thông qua thuế. Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng các thị trờng trong nớc và ngoài nớc, mở rộng các quan hệ quốc tế. Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐS. Do đó, sự phát triển của thị trờng BĐS có ảnh hởng đến tất cả các thị trờng đó và thị trờng chung của mỗi quốc gia. Khi thị trờng BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trờng vốn phát triển theo để đầu t phát triển. Khi đó thị trờng sức lao động và thị trờng các loại hàng hoá đầu vào cho thị trờng BĐS cũng phát triển theo tơng ứng. Trong hội nhập kinh tế quốc tế, thị trờng trong nớc gắn chặt với thị tr- ờng nớc ngoài. Sự phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng ngoài nớc bằng cách vợt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là ngời nớc ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nớc, đồng thời còn cho phép họ đầu t phát triển sản xuất kinh doanh và thậm chí có thể c trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các dân tộc. Thứ năm,Thị trờng BĐS trong đó có thị trờng đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai. ở bất cứ quốc gia nào, thị trờng BĐS cũng là thị trờng quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trờng BĐS phát triển không lành mạnh( đặc biệt là thị trờng đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trờng, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thờng Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của ngời dân đối với các chủ trơng chính sách,sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS, do đó ảnh hởng đến sản xuất và đời sống của con ngời và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần đến điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó góp phần cho xã hội đợc ổn định hơn. Thực tiễn hoạt động của thị trờng BĐS ngầm trong những năm qua ở nớc ta đã minh chứng điều đó. Thị trờng không có sự kiểm soát tốt của NN, Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 5 nạn đầu cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm ngời dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở có nhiều biểu hiện tiêu cực. Thứ sáu, thị trờng BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân. Thị trờng BĐS phát triển buộc ngời sản xuất kinh doanh bất động sản phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá thể thao,vui chơi , giải trí, giao tiếp cộng đồng Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, Thị trờng BĐS là một bộ phận của thị trờng xã hội, do đó ,sự phát triển của thị trờng này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trờng vốn, thị trờng sức lao động, thị trờng hàng hoá, tác động tốt đến sự phát triển thị trờng chung đáp ứng nhu cầu đa dạng của con ngời, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân, Thứ bảy, phát triển thị trờng BĐS góp phần đổi mới chính sách trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS. Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trờng đất đai, thị trờng BĐS, ta mới thấy rõ đợc những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa chữa bổ xung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, đợc thực hiện chủ yếu qua thị trờng, do đó, từ thị trờng đất đai, Nhà nớc sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, nhà nớc sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục đợc tình trạng thị trờng ngầm về BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. 1.2. Phân loại thị trờng bất động sản. Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngời ta có thể phân loại thị trờng bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau. Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, ngời ta có thể phân chia thị trờng BĐS thành các thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở; thị trờng BĐS dùng trong dịch vụ; thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở; thị trờng BĐS công nghiệp Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trờng, ngời ta phân chia thị trờng BĐS thành thị trờng mua bán; thị trờng thuê và cho thuê; thị trờng thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về BĐS giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hớng đầu t kinh doanh sao cho phù hợp khả năng và điều kiện của mình. Dựa vào trình tự tham gia, ngời ta có thể phân chia thị trờng BĐS thành thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ( giao đất, cho thuê đất) Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 6 hay còn gọi chung là thị trờng đất đai thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê( thị trờng sơ cấp); thị trờng bán hoặc cho thuê lại BĐS( gọi là thị trờng thứ cấp) Dựa vào mức độ kiểm soát, ngời ta phân chia thị trờng BĐS thành thị trờng chính thức hay thị trờng có kiểm soát và thị trờng phi chính thức, hay thị trờng không đợc kiểm soát. 1.3. Khái niệm về nhà cho thuê. Là các công trình xây dựng bao gồm văn phòng, chung c cao tầng, căn hộ v.v.với mục đích cho các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức thuê sử dụng cho nhu cầu khác nhau: làm văn phòng,công sở, các điểm giao dịch, dùng để ở, sinh hoạt gia đìnhv.v.giải quyết tốt nhu cầu về nhà ở và tạo sự ổn định đời sống trong xã hội. 1.4. Các loại nhà cho thuê. 1.4.1.Nhà ở cho thuê. Việc đánh giá, phân loại nhà ở phụ thuộc vào các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan đến nhiều yếu tố. Trong thực tế vật liệu sử dụng trong kỹ thuật nh: đá, bê tôn, gỗ tốt và nhóm vật liệu kém bền vững nh: tranh tre, nứa láv.v.Mặt khác nhà ở còn đợc phân loại theo độ bền vững và niên hạn sử dụng nh: kiên cố, nhà bán kiên cố và nhà dựa trên vật liệu xây dựng và thời hạn sử dụng nhà ở. Theo quy định của bộ xây dựng tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau: Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng nhà ở loại này đợc chia theo 4 cấp là cấp cao nhất tới cấp IV là thấp nhất . Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 7 Bảng 1: Quy định tiêu chuẩn lợng nhà ở. Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng Độ bền vững Độ chịu nén Cấp I Bậc 1: CLSD cao Bậc 1 niên hạn sử dụng > 100 năm Bậc 1 hay bậc 2 Cấp II Bậc 2: CLSD khá Bậc 2 niên hạn sử dụng > 50 năm Bậc 3 Cấp III Bậc 3: CLSD trung bình Bậc 3: Niên hạn sử dụng > 20 năm Bậc 4 Cấp IV Bậc 4: CLSD thấp Bậc 4: Niên hạn sử dụng < 20 năm Bậc 5 Trong đó : + Các bậc chịu lửa áp dụng theo TCVN 2022 78 phòng cháy chữa cháy cho nhà công trình. + Chất lợng sử dụng tạm thời đợc xét theo mức độ hoàn thiện nh sau: Bậc 1: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt. Bậc 2: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt. Bậc 3: Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng . Bậc 4: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng. Đối với nhà ở biệt thự : Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có khuôn viên nhà ở rộng, có sân vờn, hàng rào, xây bằng gạch ngói và bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Biệt thự đợc phân làm hạng: hạng là thấp nhất, hạng là cao nhất. Việc phân loại biệt thự căn cứ vào độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vờn rộng, đẹp, mức độ trang trí tiện nghi sang trọng, cách bố trí phòng tắm, phòng rửa, nhà vệ sinh. Với hạng mỗi tầng có phòng tắm, vệ sinh, còn hạng 4 mỗi phòng có phòng tắm và vệ sinh riêng. Về kiến trúc, mỹ thuật trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài nhà chất lợng cao hoặc tơng đối cao. Ngoài các cách phân loại nhà nh trên, nhà ở còn đợc phân loại căn cứ vào tiêu chuẩn: - Diện tích sử dụng, diện tích xây dựng (m 2 ) - Hệ số cấp đô thị ( k 1 ) căn cứ vào việc xếp loại cá đô thị. - Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị(k 2 ) gần hay xa trung tâm trí thuận tiện hoạt động hay khó khăn. - Hệ số tầng cao (k 5 ) - Hệ số điều kiện giao thông (k 4 ) Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính thuế ở của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ với Nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở. Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 8 1.4.2. Nhà chung c cho thuê ( gồm 3 loại) +Loại A ( cao cấp) rộng từ 65-150 m 2 , giá thuê 350-600 $/ tháng ( đã gồm 22% thuế), đầy đủ tiện nghi nh nớc ngoài. +Loại B dành cho giới trung lu, gia đình công chức giá 3,5 triệu đồng/ tháng. +Loại C nằm trong khu dân c giá 2triệu đồng / tháng trở lên. 1.4.3. Văn phòng cho thuê . + Loại A vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho kinh doanh, doanh nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác. Diện tích mặt sàn lớn , đầy đủ, tiện nghi. Vấn đề quản lý và dịch vụ nh PCCC, điện nớc, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sảnphải đạt chuẩn. +Loại B : giống nh loạiA, chỉ sai lệch một chút về vị trí hay thua sút về các tiện ích bên trong thì xếp vào loại B. +Loại C : bao gồm những toà nhà có quy mô nhỏ. 1.5.Các yếu tố tác động đến thị trờng nhà cho thuê 1.5.1 Các yếu tố kinh tế xã hội Nhu cầu về BĐS mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của ngời dân có đợc BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Bất kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một ngời có nhu cầu sở hữu nhiều loại BĐS khác nhau và nhu cầu này luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên không phải ai có nhu cầu về nhà ở đều trở thành ngời mua nhà trên thị trờng, bởi lẽ nhiều ngời không có nhà tức có nhu cầu thực sự về nhà ở nhng không có tiền thì không thể mua nhà. Điều đó có nghĩa là nhu cầu về nhà ở rất lớn nhng cầu về nhà ở trên thị trờng là bằng không.Ngời ta chỉ trở thành ngời đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có đợc ngôi nhà nh mong muốn khi ngời có nhu cầu về nhà có đủ lợng tiền để thanh toán. Do vậy những ngời không có đủ khả năng mua nhà phải đi thuê nhà. Trên thị trờng xuất hiện cầu về nhà thuê, nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng mạnh tại các thành phố lớn do nhu cầu học tập làm việc tại đây rất lớn. Dân số và quy mô kết cấu dân số : đây là một yếu tố quan trọng ảnh h- ởng đến thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà cho thuê nói riêng. Tất cả mọi ngời trong xã hội đều có nhu cầu về ăn ở , học hành, làm việc, vui chơi, giải trí.v.vNhững nhu cầu này của con ngời làm xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả các nghành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ học đều làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu BĐS trên thị trờng. -Trớc hết, sự gia tăng dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và đất ở. Dân số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình, dẫn đến nhu cầu mở rộng diện tích nhà ở. Mặt khác, dân số tăng cũng làm tăng số lợng các gia đình Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 9 độc lập, dẫn đến nhu cầu về các căn hộ mới. Đây là nguyên nhân gây áp lực lớn nhất đến sự gia tăng cầu về hàng hớa BĐS. -Thứ hai, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về lơng thực thực phẩm và việc làm. Điều này làm tăng nhu cầu về đất đai và các BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh. -Thứ ba, dân số gia tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt động xã hội và các dịch vụ y tế, giáo dục, văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí.v.vCác nhu cầu này cũng làm tăng cầu về các BĐS liên quan. Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân số cũng ảnh hởng tới cầu BĐS. Số ngời đến độ tuổi kết hôn cao làm gia tăng nhu cầu về các căn hộ độc lập. Sự gia tăng số trẻ em đến tuổi vị thành niên cũng làm gia tăng nhu cầu sử dụng diện tích nhà. Số lợng ngời đến độ tuổi lao động tăng làm tăng nhu cầu về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.v.v -Thứ t, dân số gia tăng ảnh hởng đến hình thành số lợng ngời có thu nhập thấp gia tăng. Họ không có khả năng mua những BĐS lớn do không có khả năng thanh toán. Việc thuê nhà là nhu cầu rất bức thiết để giải quyết nhu cầu sinh hoạt và ổn định chỗ ở. Cầu nhà ở vì thế cũng tăng theo, thị tr- ờng nhà ở cho ngời thu nhập thấp còn hạn chế về chất lợng và số lợng. Nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế. 1.5.2 Các hoạt động kinh tế Sự tăng trởng và phát triển kinh tế của một vùng cũng ảnh hởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS ở trong vùng đó. Nền kinh tế phát triển làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các nghành, trong khi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho tất cả các nghành. Điều đó cũng dẫn tới sự gia tăng của các quan hệ giao dịch về BĐS trên thị trờng và thúc đẩy thị trờng phát triển. Nhu cầu thuê nhà sử dụng cho các hoạt động kinh doanh, buôn bán gia tăng. Số lợng các cửa hàng, dịch vụ các hoạt động thơng mại ngày càng sôi động tại các thành phố lớn và phát triển lan rộng trên khắp cả nớc kéo theo nhu cầu thuê nhà mặt phố làm nơi buôn bán tăng mạnh. Mặt khác trong quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng các DN trong nớc và nớc ngoài luôn có nhu cầu thuê các văn phòng tại các trung tâm thành phố lớn làm nơi giao dịch. Số lợng ngời nớc ngoài đến làm việc tại Việt Nam ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn gia tăng. 1.5.3 Các chính sách của Nhà nớc Chính sách của chính phủ và chính quyền địa phơng cũng là một nhân tố có ảnh hởng đến thị trờng BĐS. Nhà nớc phải đa ra những chính sách hợp lý nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình đầu t và xây dựng. Nhà nớc với mục tiêu giải quyết các vấn đề xã hội của mình trong lĩnh vực BĐS đã đa ra những u đãi nhất định cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào một số loại BĐS theo mục tiêu của NN. Nh vấn đề là phải tạo lập quỹ nhà cho thuê Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 10 để có thị trờng thực sự. Kinh nghiệm của các nớc khu vực cho thấy, phát triển thị trờng nhà cho thuê sẽ tạo điều kiện để nguồn tiền trong dân c có thể đợc đa vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác tạo ra của cải vật chất chứ không tập trung vào nhà đất nh Việt Nam hiện nay. Nh vậy NN sẽ hạn chế đợc tình trạng đầu cơ nhà đất và góp phần nâng cao chất lợng công trình xây dựng vì khi xây nhà cho thuê, chủ đầu t còn phải giữ chất lợng công trình của chính mình trong những giai đoạn tiếp theo thay vì hết trách nhiệm sau khi đã bán cho ngời sử dụng hoặc bàn giao cho NN nh hiện nay. Ngời dân tuỳ theo thu nhập của mình có thể dễ dàng lựa chọn đợc chỗ ở ổn định với giá cả hợp lý. Và cái lớn nhất là thị trờng BĐS sẽ đợc điều tiết, giá nhà đất nhanh chóng đợc bình ổn và sát với giá trị thực. Các DN đầu t cha chủ động đợc do cơ chế của NN và vốn đầu t quá lớn. NN cha có các cơ chế u đãi cụ thể để khuyến khích DN đầu t vào lĩnh vực này (nh chính sách về đất đai, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng, các khoản phí, lệ phí.v.v.). Nh vậy NN và các doanh nghiệp phải có sự hợp tác và hỗ trợ phù hợp vừa tạo ra lợi nhuận cho phía DN vừa giúp NN giải quyết tốt chính sách xã hội. 2.Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam. 2.1.Đánh giá thực trạng nhà cho thuê ở Việt Nam trong thời gian qua. 2.1.1Thực trạng cung về nhà cho thuê Cung BĐS trên thị trờng là toàn bộ khối lợng hàng hoá BĐS sẵn sàng đa ra thị trờng để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trờng: Ngời chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua( khả năng thanh toán ). đợc coi là giá thị trờng đợc cả ngời mua và ngời bán BĐS chấp nhận. Nguồn cung thị trờng nhà cho thuê bao gồm nguồn cung từ NN, do các cơ quan doanh nghiệp NN đầu t xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu NN. Thông qua khu vực công cộng, nhà nớc can thiệp , điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS thị trờng. Bên cạnh khu vực NN, nguồn cung BĐS chủ yếu đợc hình thành từ khu vực t nhân. Đây là khu vực t nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển thị trờng BĐS không bằng vốn ngân sách NN do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của NN về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nứơc điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở t nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, muốn để phát triển tự do khu vực nhà ở t nhân luôn hớng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu lợi lớn, không chú ý đến xã hội và môi trờng. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuân khổ, quy tắc, quy định của Chính Phủ. Trong điều kiện luật pháp quy định không chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 [...]... trong việc phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay .25 2.3.1.Nhu cầu về vốn đầu t 25 2.3.2 Gía nhà cho thuê quá cao 27 2.3.3.Chính sách của nhà nớc 27 2.4 .Một số quy định của NN trong việc phát triển thị trờng nhà cho thuê 28 3 .Giải pháp để đẩy nhanh phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam 30 3.1 .Giải pháp nhà cho thuê dành... Chính sách của NN trong quy hoạch thị trờng nhà cho thuê - Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực BĐS Các giải pháp trên đây thể hiện trên các khía cạnh NN và DN trong việc thúc đẩy phát triển thị trờng nhà cho thuê phát triển Đồng thời là các giảI pháp mang tính vĩ mô, nhằm phát triển thị trờng trong dài hạn một cách ổn định Sự phát triển của thị trờng sẽ góp phần phát triển chung cho cơ sở hạ tầng kỹ thuật... hữu NN làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số DN NN, ban hành các chính sách phát triển của các khu công nghiệp, khu dân c mới và nhà ở Trong Luật Nhà cũng nêu mục tiêu về phát triển nhà ở đó là phát triển nhà ở là việc đầu t xây mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở Phát triển nhà ở phải đảm bảo cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả... bình quân nhà ở đô thị tăng lên 10,8m 2/ ngời.Mặc dù chất lợng nhà ở đã đợc cải thiện nhng cha nhiều, tỷ lệ nhà ở bán kiên cố và tạm vẵn cao.Theo số liệu của Bộ Xây dựng tình trạng các loại nhà ở đô thị nớc ta nh sau: Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46 Đề án môn học 20 Bảng số 9 : Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay STT 1 2 3 4 5 6 Loại nhà ở Tỷ lệ(%) Nhà biệt thự 0,21 Nhà ở nhiều tầng, nhà phố (từ... bứơc cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân c, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trờng BĐS nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hớng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc Đối với nhà ở, Pháp lệnh năm 1991 đã quy định quyền sở hữu nhà ở của dân c Nghị định 60/CP của Chính phủ ra ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị, đây là cơ sở pháp lý... nhằm tạo điều kiện cho việc kinh doanh, mua bán nhà đất thuận lợi, đồng thời khắc phục các hiện tợng tiêu cực trong quan hệ nhà đất, động viên các thành phần kinh tế tham gia đầu t xây dựng giải quyết đợc phần nào khó khăn về nhu cầu nhà ở hiện nay 3 .Giải pháp để đẩy nhanh phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam 3.1 .Giải pháp nhà cho thuê dành cho ngời có thu nhập thấp Việc đầu t cho BĐS nhà ở. .. tăng mạnh và số ngời đến Việt Nam làm ăn lâu dài cũng tăng nhanh, Nh vậy quá trình hội nhập đã và đang đem lại rất nhiều thuận lợi cho phát triển nền kinh tế nói chung nhng cũng là thách thức cho việc phát triển bền vững gia các thị trờng đặc biệt sự phát triển của thị trờng BĐS 2.3 Những hạn chế và thách thức trong việc phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 2.3.1.Nhu... khiến nhu cầu về nhà ở dành cho ngời thu nhập thấp tăng Việc đáp ứng nhu cầu hiện tại, cần sự phối hợp của tất cả các DN trong nhiều ngành KT và các biện pháp chính sách của NN nhằm ổn định thị trờng Thông qua nghiên cứu đề tài, một số đề xuất chính để phát triển thị trờng nhà cho thuê gồm: - Giải pháp nhà cho thuê dành cho ngời thu nhập thấp - Giải pháp nguồn vốn cho phát triển thị trờng nhà cho thuê... cao ở Việt Nam( 70-140$/m2) nhng đã cho thuê hết Sài Gòn Center có tổng diện tích thơng mại cho thuê có 265 m2 ( 20-25$/m2) nhng cũng đã hết chỗ.Tại Hà Nội các toà nhà cao ốc đang trong giai đoạn hoàn thiện hơặc mới đa vào sử dụng nhng cũng đã thuê gần hết 2.2 Sự cần thiết phát triển thị trờng nhà cho thuê tại Việt Nam Thị trờng nhà ở cho thuê phát triển là một yếu tố tất yếu trong điều kiện hiện nay. .. của Nhà nớc 9 2 .Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam 10 2.1.Đánh giá thực trạng nhà cho thuê ở Việt Nam trong thời gian qua 10 2.1.1Thực trạng cung về nhà cho thuê 10 2.1.2 Thực trạng cầu về nhà cho thuê 18 2.1.2.1Văn phòng cho thuê 23 2.2 Sự cần thiết phát triển thị trờng nhà cho thuê tại Việt Nam .24 2.3 Những hạn chế và thách thức trong việc phát triển . đề cơ bản của thị trờng nhà ở cho thuê tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Phơng pháp nghiên cứu: phơng pháp phân tích tổng hợp, phơng pháp thống kê,. triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam Chơng III: Giải pháp để phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam CHƯƠNG I: Tổng quan về thị trờng bất động