Kỷ yếu hội thảo khoa học: Góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Việc thay thuật ngữ "Nhà nước thu hỏi Ait" bằng thuất ngữ "Nhà mước trưngmua quyền sử dụng đất" mắc dù chỉ mang tính hình thức nhưng lại cần thiết vi hình thức đó làm cho xã hội ta văn m

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

HỌI THẢO KHOA HỌC

“GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẮT ĐAI SỬA ĐỎI”

Hà Nội ~1214.2013

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KHOA PHÁP LUẬT KINH TE

SỐ 87 NGUYEN CHÍ THANH -DONG ĐA — HÀ NỘI.

Tel : 04.3832548 —Faz : 04.3: 4: 26

NOI DUNG CHƯƠNG TRÌNH HỘI THẢO

“GOP Ý DỰ THẢO LUẬT DAT ĐẠI SỬA DOI”

Thứ Sáu ngày 12.04.2013 tại phòng ai thie — Trường ĐH Luật Hà

1400 - 14h15 Đăng ký dai biểu

14h15 - 14830 Giới thiêu dai biểu tham dự hội thảo

14h80 - 1440 Phat biễu khái mạc Hội thio của PGS TS Nguyễn Việt Ty

14h40 - 15800 Tham hậu cña PGS TS Nguyễn Quang Tuyến

15h00 - 15h15 Tham luận cha PGS TS Đặng Văn Thanh:

15h15 - 15830 Tham hận cha TS Dodn Hug Nang

15h80 - 15b45 Gia lao

15h45 - l6b45 ‘Théo luận trao đổi của các đại biểu tham dự hội thảo,

16h45 - 17800 Tổng kết và bê mạc hội thio

MỤC LỤC

Chuyên đ: SUA ĐỐI LUẬT BAT BAT CAN MOT TAM NHÌN XA

VÀ BẢO ĐÂM TÍNH HE THONG - GS Tsk, Bing Hùng Võ aChuyên để: CAN LAM RO HON QUY ĐỊNH VỀ XÁC ĐỊNH GIA

ĐẶT TRONG DU THẢO SỬA ĐÔI LUẬT ĐẮT ĐẠI - PGS TS Bing

Vann Thanh

3

Chuyên để: CAC QUY ĐỊNH VE GIAO DAT, CHO THUÊ DAT VA

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DUNG DAT TRONG DƯ THẢO LUẬT

ĐẶT ĐẠI SỬA ĐÔI, BO SUNG ~ 7S Trấn Qung Hiy

WW

Chuyển để: MOT SO GOP Y BOI VOI MOT SO QUY ĐỊNH TRONG

DU THAOLDD SUA DOI-TS Dean Hang Nhưng

Chuyên đề: VIỆC NHÀ NƯỚC QUYẾT ĐỊNH GIÁ DAT VÀ CHÍNH.

PHU QUY ĐỊNH FHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẮT - MỘT SỐ VAN ĐỀ

CAN GÓP Ý DOI VỚI DỰ THẢO LUẬT ĐẮT DAI SỬA BOI - PGS.

Chuyên đề: BÌNH LUẬN VÀ GÓP Ý BOI VỚI CÁC QUY ĐINH BOI

THUONG VỀ DAT, HỖ TRỢ VÀ TAI ĐỊNH CƯ FHI NHÀ NƯỚC.

THU HOLDAT TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẶT DAI SỬA BOI ~ PGS

T8 Nggẫn Quang Tuyén

4

Chuyên để: BAN VỀ THAM QUYEN QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẮT, CHO

THUÊ ĐẮT, CHO PHÉP CHUYEN MỤC DICH SỬ DUNG ĐẮT, CAP

GIẦY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ.

OVA TÀI SẴN FHÁC GAN LIÊN VỚI ĐẮT TRONG DỰ THẢO LUẬT

ĐẮT ĐAISỬA ĐÔI - PGS TS Nggyễn Quang Tuyấn

Chuyên để: BÌNH LUẬN VÀ GÓP Ý CHƯƠNG IV QUY HOẠCH, HE

HOẠCH SỬ DUNG DAT CUA DỰ THẢO LUẬT BAT ĐẠI SUA ĐÔI

~PGSTS New in Quang Tyễn

Chuyên đ MOTSOY KIÊN VE DU THẢO LUAT ĐẤT ĐẠI SỬA.

ĐÔI ~7 Ngụyễn Thi Dang

10

Chaya đã: MOT SỐ Y EIEN TRAO BOI VE VEN BE THU HÔI ĐKT,

BOI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TAI BINH CU TRONG DỰ THẢO SUA

ĐÔI, BO SUNG LUẬT ĐẮT DAI 2003 - TS Nguyẫn Thi Nea

"

Chuyển dé: MOTSO Y FTEN TRAO DO! VE VAN ĐE QUY HOẠCH,

vt HOẠCH SỬ DUNG DAT TRONG DU THẢO SỬA BỞI, BỘ SUNG

LUẬT ĐẤT ĐẠI 2003 ~ 7S Nạnyễn Thị Nga

Chuyên dé: ĐÔNG GÓP DU THẢO LUẬT DAT ĐẠI SỬA ĐÔI VỀ.

HOAT DONG GIẢI QUYẾT TRANH CHAP VỀ DAT ĐẠI, FHIẾU

NẠI VỀ ĐẶT ĐẠI -ThS ĐỂ Xuân Trong

8

SỬA ĐÔI LUẬT DAT DAI CÀN MỘT TAM NHIN XA VÀ.

ải điều gắn với các luật khác, Như vậy, có thé coi như vài nim lại có sữa chữa Luật Dat

đai một lần Nhìn vào cách thức này có thé thay 16 tính tích cực, thiểu đâu thi bủ đây, sai đâu thì sữa đáy Nhưng nhìn từ một góc độ khác, có thể nhận định rằng cách thức này: đang thiếu tâm nhìn xa và hệ quả là thiếu tính hệ thống.

Trong những tháng đầu năm 2013, Quốc hội đã cùng mét lúc dua dự thảo Hiển

pháp sửa đổi và dự thảo Luật Dat dai sữa đổi ra lay ý kiến nhân dân nhưng Quốc hỏi sẽ thông qua Luật Đất đai vào giữa năm 2013, còn Hiền pháp vào cuối năm 2013 Chúng ta

đều bit ring khoảng tring nhau giữa Luât Dat dai và Hiển pháp gồm quyền thu hai đấtcủa Nhà nước và trách nhiệm của Hội đồng nhân dân các cập đổi với các quyết định về

đất đai Luật Dat đai thông qua trước Hiền pháp co thể lại phải sửa đổi, bỏ sung ngay sau.

Xhi Hiển pháp được thông qua, nêu không thì tinh hệ thông của pháp luật lạ không đượcbio dim

Luật Đất dai đều tiên nắm 1987 hoàn toàn được xây dụng tên nguyên tắc Nhà

"ước bao cấp về đất đại Luật Dat dai lần thứ hai năm 1993 tập trang chỗ yêu vào khu vực

đất nông nghiệp nhằm tạo lập kink tế nông nghiệp thị trường, chua quan tam tới qué trình

chuyển dịch đất đai để thục hiện công nghiệp hóa va đô thị hóa Chỉnh vì vậy mad Luật này đã phải sửa đổi, bỏ sung 2 lần vào năm 1998 và 2001 Luật Dat dai lần thứ ba năm.

2003 mới tập trung chủ yêu vào quá trình chuyển dich đất dai dé tạo thuận lợi cho công.

"nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,

Luật Dat đai 2003 đạt được khá nhiều tiền bộ nhưng cũng dé lại nhiều bức xúc cẩn được giải quyết sớm nhất trong Luật Dat đai sửa đổi lần nay, cụ thể bao gam:

1 Thời han và hạn điện đối với đốt nông nghiệp chưa lam cho người nông dân yên,

âm đầu dài han nhằm ting chất lương, nắng suit va sẵn lương nông nghiệp nước ta

Hơn nữa, đất đại cho nhóm người dé bị ton thương như phụ nỗ, người nghờo, đồng bảo

dan tộc thiểu số, v.v chưa được giải quyết hợp ly trong các quy định cia pháp lu

2 Tham những trong quản lý đất đa vấn đang thuộc nhóm có tham những lớn &nước ta mà nguy cơ tham những lon nhất phát sinh từ cơ chế Nhà nước thụ hồi đất cia

người đang sử dụng để giao cho các dự án đầu tư vì lợi ích của nhà đầu tư và việc định giá đất không phủ hop thi trường gắn với việc thu hồi đất, giao dat, cho thuế dat.

3 Khiếu kiện của dân vẻ dat đai không giảm ma đang có xu hưởng tang cao cả vẻ

số lượng và mức độ, trong đó có tới 80% là khiếu kiện về thu hai đất và tinh oán giá tí

'bồi thường, hỗ trợ, tai định cw.

4, Vấn để thực thi pháp luật trên thục 1 rắt yêu kém, tao nên khoảng cách khá xa

giữa quy định của pháp luật và thực tế thục hiện, định giá đất là một ví dụ cụ thể Việc

định giá đất không phù hợp thi trường chính là nguyên nhân gây nên tham những lớn vàkhiếu kiến nhiều

5 Cơ chế giã quyết hiểu nai heo quy định riêng cia Luật Đắt đai trên nguyễn tắc

không được khiếu nai lên các cơ quan trung ương đã làm cho cơ chế giải quyết này khác

với quy định cia Luật Khiéu nai (trước đây là Luật Khiểu nai và tổ cáo), làm cho ngườiXhiếu nai đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính cña cấp tỉnh vé đất đại bịthiế thời về quyền khiêu nai cia dân

Việc sửa đổi Luật Dat dai lần này cằn xem xét để giải quyết tit cả các bức xúc nêu.

tên

IL Những sửa dai chính trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi và phân tích như cầu đổi mới hơn nữa.

ILL Thời hạn và han điền adivei Bắt nông nghiệp

“Theo Luật Dit đại 2003, thời han sử dụng và han điền đất nông nghiệp được quy

định bao gồm:

1 Đất sẵn xuất nông nghiệp trồng cây hing nấm, đất nuôi trồng thấy sản, đất làm,muối có thời hạn 20 năm, Dat sẵn xuất nông nghiệp trồng cay lâu năm, đất rừng sản xuất

có thời hạn 50 năm, Đất rùng phòng hộ, rùng đặc dụng được sử dụng không có thời hạn

Chính phit quy định là hết thời han sử dụng đối với đắt nông nghiệp thi người sitdung dat được đương nhiên kéo dài thời hạn sang chu ky tếp theo ma không phải làm bat

kỷ thủ tục hành chính nào (bat kỳ lúc nào, khi có đất nhưng không sử dung hoặc sử dụngkhông hiệu quả thì Nhà nước thụ hồ),

3 Hạn mức nhận chuyển quyên sử dung đất nông nghiệp do Ủy ban Thường vụ.

Quốc hồi quy định và đã được quy định là gắp đôi han mức giao đất cia Nhà nước

Dự thảo Luật Dat dai sửa đổi có 2 thay đổi theo hướng tích cực đối với mục tiêu tao dn định cho nông dan trong sử dụng dat nông nghiệp:

1.Thời hạn sử dụng đất được giao đối với đắt sản xuất nông nghiệp trồng cây hing

nếm, đất nuôi trồng thủy sản, dat làm mudi nâng từ 20 năm lên thành 50 nằm giống như

đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm, dat rùng sản xuất, thời hạn thuê đất nôngnghiệp đối với hộ gia din, cá nhân sử dụng không quá 50 nấm

Khi hết thời hạn, người sử dung đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đấtnhung không quá thời hạn quy định nếu có nhu cầu iếp tục sử dụng, chấp hành đúng phápuất về đất dai rong quá trình sử dụng và việc s dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sieang đất đã được xét duyệt

3 Han mite nhân chuyển quyền sit dụng đất nông nghiệp không quá 10 lần hạn

mức giao đất của Nhà nước và do Chính phủ quy định phủ hop với từng địa phương và ting thời by.

Lúc này có thể dat ra máy céu hỏi để thảo luận:

1 Thời hạn và han mức nhân chuyển quyền sẽ dụng đất nông nghiệp là bao nhiều,

thủ phủ hợp với mục tiêu tao điều kiện cho nông dân yên tâm đầu tư nhằm tạo động lực mới cho phát triển nông nghiệp?

3 Lam gì khi hết thời hạn sử dụng đắt sin xuất nông nghiệp vì cơ chế "Nhà nướcxem xét gia han sử dụng đất" uôn gắn với nguy cơ ham những?

3 Lam gì để giải quyết tình trang có một số người có đất nhưng cho thuê hoặc sử.

dung cảm ching (không hiệu qua), nhưng có mot số người không có đắt sin xuất?

“Từ thục #8 áp dụng pháp luật và ý kiến của đa số nông dân, có thể thấy cần phải

giải quyết song hành 3 van dé: (1) hướng tới sử dụng đất dn định, lâu dài để tạo yên tâm.

hoàn toàn cho những nông dân thực sự làm nông nghiệp, nếu cản có thời han thi khi hết

thời hạn cũng được đương nhiên iếp tc sử dụng khi thôa mãn các iêu chí vẻ sử dụng dat

có hiệu qué và không vì pham pháp luật theo quy đình x6 ràng của pháp Hật (không cảnthủ tục cho phép của chính quyền), (2) phải có cách thức giải quyết kip thời những người

có đất mà thực hiện phát canh thu tô, sử dụng đất không hiệu quả để tạo điều kiện có thể tiếp cận đất đai cho những nông dân không có đất, (3) không cân quy định hạn mức diện tích nhận chuyển quyên ma chỉ nên quy định han mức diện tích tinh thuế

Nhu vậy, Luật Dat dai sửa đổi phải quy định các tiêu chí cụ thể vẻ sử dung đất có hiệu quả, ví dụ như quy định trong Luật vẻ tiêu chí năng suất va sản lượng cần đạt ở mức trung bình tương ứng với các loại sử dụng dat cụ thể, Năng suất và sản lượng thấp hơn xmức trung bình trong 3 năm liền là không hiểu quả Khi sử dụng đất không hiệu quả thì

‘Nha nước có thé thu hỏi, hoặc có thể Nhà nước mua bắt buộc theo bang giá dat của Nhà

"ước, hoặc có thể đánh thuế cao.

‘Mit khác, Luật Đất đại cần thu hẹp phạm vi thực hiện quyền cho thuê đất nôngnghiệp nhằm lợi dụng quyền này vào hình thức phát canh thu tố, Quyền cho thuê đất chỉ

được thực hiện với những nông dân không còn sức khỏe để trực tiếp sử dụng dat hoặc cho

thuê đối với các dự án đâu hư đã được phé duyệt

112 Quyên của Nhà nước đối với đắt dai

Luật Bat đai 2003 quy định thảm quyên của Nhà nước đối với đất đai dựa trên.

nguyên tắc

1 Trung ương không giữ bắt kỳ một thẩm quyền nào quyết định cụ thể vẻ đất đai

mà chỉ giữ thẩm quyền quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dung đất của cả nước.

và cấp tĩnh

2 UBND cấp tỉnh được phân cắp thực hiện thẩm quyền quyết định cụ thể vé đất đai đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo và tô chúc, cá nhân nước ngoài sử dụng đất vào mục đích ngoại giao, thục hiện dự án đầu tư UBND cấp huyện được phân cấp thực hiện thẩm quyền quyết định cụ thể về đất dai đối với hộ gia đình, cá nhân va cộng đồng dân cư.

3 Nhà nước giao đất hoặc cho thué đất tả tiên hàng nấm đối với các nhà đầu tetrong nước, Nhà nước cho thué đất tã tiến một lân hoặc cho thuê đất trổ tiền hàng năm

đối với các nhà đầu he nước ngoài

4, Nhà nước giao đất cho công đồng để sử dụng chỉ đối với đất có liên quan tới tin

"nguống, phong tục, tập quán phủ hợp với bản sắc vin hoa dân tộc

5 Nhà nước thu hỏi đất để thực hiện các dự án đâu tư vì mục đích kinh tế chỉ trong

trường hợp các dự án có xây dụng kinh doanh hạ tang chung, có von đầu te thuộc nhóm A

‘va có 100% vin đâu hư nước ngoài

Dự thảo Luật Dat đai sửa đối gần như không có gì thay đổi lớn vẻ phân cấp thực hiện thẩm quyền của Nhà nước đối với dat dai Dự thảo có một số điều chỉnh bao gồm:

1 Khi quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất có rừng phòng.

hồ, rùng đặc dụng sang sử dụng vào muuc đích khác phải được phép cia Thủ tưởng Chínhphi

2 Hỗ gia định, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc thẳm quyền quyết định

của cấp tỉnh.

3 Chuyển thẩm quyên từ UBND sang Chủ tịch UBND củng cấp.

4 Thống nhất cơ chế Nhà nước cho thuê đất trả tiên một lần hoặc trả tién hàng tực hiện các dự án đầu tư đối với cả nhà đầu tư trong nước vả nước ngoài.

5 Đối với các dự án đầu tư vì mục đích phát triển kinh tế chỉ sử dung cơ chế thu.

ỏi đất heo quy hoạch sau đó đưa đất ra đầu giá công khai, cơ chế hự thỏa thuận giữa nhàđầu teva những người dang sử dụng đất chỉ được áp dung cho các dw én nh

VỀ vấn đề sữa i thẩm quyền của Nhà nước đối với đất dai, qua thảo luân trên các

cuộc hội thio cần đặt ra một số vần để như sau:

1 Việc giao thẩm quyên quyết định của Nhà nước đối với đất dai cho 2 cấp gồm.

cắp tỉnh và cấp huyền lệu có gầy nên vướng mắc gì không, nhất là tong trường hợp cácthành phố trực thuộc trung wong? và có cân chuyền một phân thẩm quyền lên Chính phikhông?

2 Cấp thực hiện thảm thẩm quyền quyết định về dat đai nên là UBND (thảm quyền chung) hay nên là cá nhân Chủ tịch UBND (thẳm quyền riêng)?

3 Thuật ngữ "Nhà nước thu hồi đất" có cản thay bằng thuật ngữ "Nhà nước trung,

mua quyền sử dụng đất" hay không? có can thu hẹp phạm vi thục hiện thẩm quyền của

"Nhà nước về thu hồi đất và né cần thi tha hẹp thi tới pham vi nào?

4 Có cần mở rộng cơ chế Nhà nước giao đất cho cộng dang các dân tộc thiểu số để

sử dụng vào mục đích sẵn xuất nhằm giải quyết đất sản xuất gin với bảo về đất đu?

3 Sử dụng cơ chế nào để kiểm soát việc thực hiện thim quyền cin cấp có thẩm quyền quyết định cụ thể vẻ đất dai?

(Qua quá trình lấy ý kiến của dân và ý kiến chuyên gia tại các hội thảo, co thé thấy cần tiếp tục đổi mới theo hướng như sau:

1 Vé nguyên tắc, sự tác động của Nhà nước vào đất đai cản để ở 1 cấp vì môi trường đất đai liên tục, cân bảo dim tính thông nhất Ở hàu hét tat cả các nước đều áp,

dụng nguyên tắc này Hơn nữa, trên thực tế Việt Nem vi phạm pháp hut đất đai ở cấphuyện là rat đáng kể Ở nước ta, Luật Dat dai 1993 trao thẩm quyên quyết định đối với đất

sông nghiệp cho hộ gia định, cá nhân cho UBND cấp huyện vi lúc đó khối lượng công

việc giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân rất lớn Đền nay, việc giao đất này.

đã xong và công việc về giao đất nông nghiệp, dét ở cho hộ gia đình, cá nhân có khối lượng không đáng kể Việc trao thẩm quyền cho một cap là cáp tỉnh là cần thiết Mặt

dc, do giao thông ở các khu vục nông thôn còn hạn chế nên việc thu thêm quyền vẻ một

cắp th cũng gây khó khăn cho dân

Luật Dat dai sữa đổi cản quy định các thành phố trực thuộc trung ương thực hiện thấm quyên một cắp thành phố đối với các quyết định vé dat đai, các tĩnh vẫn tiếp tục trao thấm quyên cho cả cấp tỉnh và cấp huyện như hiện hành.

Việc rút thắm quyên về trung ương là không cần thiết va không hiệu qué vì thực tế thì hành Luật Dat đại 1993 đã chứng minh điều nay Vi vậy, cơ chế quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với dat lúa, đất rùng phòng hộ, dat rùng đặc dụng phải được

phép của Thủ trong Chính phủ là không cản thiét

3 Dự thảo Luật Dat dai sửa đỗi rao thâm quyền cho cá nhân lãnh đạo thay vì tao,

cho cơ quan của cấp có thm quyền Việc này lên quan tới nguy cơ tham những từ việc

‘ap trung quyền lực quả lớn vào cad nhân mà chưa có biện pháp hữu hiệu để kiểm soát

quyền lục Việc trao thẩm quyền cho cá nhân lam cho thi tục hành chính về đặt dai đơn

giản hơn nhưng lại có vẻ dé dàng hơn, dễ tham những hơn Việc trao thẩm quyền cho cá nhân có thể chấp nhận được nhưng phải được kiểm soát tốt thông qua hệ thống giám sát -

đánh giá hoại đông hiệu quả

3 Việc thay thuật ngữ "Nhà nước thu hỏi Ait" bằng thuất ngữ "Nhà mước trưngmua quyền sử dụng đất" mắc dù chỉ mang tính hình thức nhưng lại cần thiết vi hình thức

đó làm cho xã hội ta văn minh hơn Việc thu hẹp pham vi thục hiện thẩm quyền tha hi

at của Nhà nước được thảo luận rất nhiều trong thời gian vừa qua ĐỂ thống nhất với Hiến pháp, cần quy định: thẩm quyền thu hồi dat của Nha nước chỉ được áp dụng trong các

trường hợp cần đất dé sử dung vi lợi ich quốc gia, lợi ích công công, quốc phòng, an ninh,trong đó các dư án đều tr phát tiễn kinh tế xã hội có tâm quan trong thuộc thâm quyềnxem xét quyết định cũa Quốc hồ, Chính phi thuộc phạm vì lợi ich quốc gia

4, Hiện nay, Dự thảo có quy định hạn chế quyền chuyển nhượng của đồng bào các dân tộc thiểu số đối với đất được giao lần thứ hai không thu tiên sử dụng dat (không được

chuyên nhương trong vòng 10 năm) Quy định này có tính hợp lý về chế tài nhưng lại tao

ze hình thức han chế quyền cũa đồng bao dân tộc thiệu số, Đ giải quyết van để không cho

chuyển nhượng, Luật Dat đại cần quy định vé cơ chế Nhà nước giao dat sản xuất nông

nghiệp, đất rửng sản xuất cho cộng đồng các dân tộc thiểu số để sử dụng theo luật tục của

công đồng

5 Vấn đề kiểm soát việc thực hiện thảm quyền của cắp có thẩm quyên cản được

đất ra như một trong tâm trong Luật Đất dai sửa đổi Theo kinh nghiệm quốc 8, công cu

kiểm soát bao gồm: (1) minh bạch cao; (2) trách nhiệm giải trình đây đủ cũa cán bộ quản.

ý, 3) có sự tham gia quần ly và giám sắt cia công đồng người dân, (4) vân hành hệ thônggiảm sắt - đánh giá được thiết kế day đã Các công cụ này cần được đưa vào mang tính chỉ

5

"hối ở tắt cả những nơi có quy định vẻ việc Nhà nước thực hiện thẩm quyền quyết định vẻ

at dai

113 Quy hoạch, hễ hoạch sử dung đắt

Quy định vẻ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Bat đai 2003 có rất nhiều han chế, cản những bước đổi mới tích cực.Những nhược điểm cụ thé bao gồm:

1 Quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đắt được lập, tình và phê duyệt đồng

thời với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội là không khả thí

2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập theo tổng diện tích từng loại đất cản.

thiết cho các muc đích sử dụng là cách iếp cận lạc hậu, chưa với toi được nguyên tắc quy.hoạch phần ving sở dụng đất

3 Mạc tiêu hiệu qua cao của quy hoạch về kinh tế, xã hội và môi trường được đặt

xa nhưng không có các chỉ tiêu cụ thé dé quyết định.

4 Có quy định về cơ chế người dân tham gia vào lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng,

đất nhưng không cụ thể nên hẳu như không được thực hiện trên thực tý

Dự thảo Luật Dat dai đã có nhiều đỗi mới quan trọng vẻ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ma chủ yêu là đã chuyển từ quy hoạch theo diện tích loại đất sang quy hoạch.

theo phần ving sử dụng đốt, Nhiêu quy định khác như về sự them gia của người dẫn vào

lập quy hoạch đã được đề cập nhưng chưa đủ mức cụ thể,

Để tiếp tục đổi mới, cản cụ thể hóa các van dé sau đây:

1 Cần chỉ rõ mỗi quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử:

dang đất và quy hoạch xây dụng (gồm cả quy hoạch đô thi) Tắt nhiên, quy hoạch phát

triển kinh tế - xã hội là bước đi trước, sau đó là quy hoạch sử dụng đất chỉ ra các vùng sit

dung dat cụ thé và cuối cùng là quy hoạch xây dung chỉ tit hóa các vùng sử dụng đất đó.

Để cụ thể hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trước hét phải xây dung một hệ thống.

phân loại không gian sit dụng đất như ving công nghiệp, khu kinh ý, vùng 46 thị, ving

rừng đặc dụng, vùng sản xuất nông nghiệp, v.v Sau đó can quy định la: (1) quy hoạch xây.

dung chỉ được phê duyệt khi phù hợp với quy hoạch sẽ dụng đất, (2) không lập quy hoạch

sử dụng đất đôi với những vùng đã có quy hoạch xây dụng được phê duyệt

2 Đồi với sw tham gia của người dân vào lập quy hoạch sử dụng đất, cn quy định:

cụ thể các phương thc lấy ý kiến của dân vào từng cấp quy hoạch Đôi với cấp quốc gia

‘va cấp tỉnh thi chỉ cn công khai và tiếp nhận ý kiến đóng góp của dân, đối với cấp huyệnthi cần phé biến cụ thể nội dung quy hoạch đến từng địa bản cơ sở để lay ý kiến theo

"hướng tao đồng thuân cao nhất

3 Luật Dat dai cản cu thể hóa 3 tiêu chí hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội và hiệu.

quả môi trường để đánh giá được theo định lượng các phương án quy hoạch Trên cơ sở

này mới có thé tích hợp các vấn đẻ xã hội và môi trường vào bài toán quy hoạch sử dung

đất

114 Đình gid đắt

Luật Dat dai năm 2003 đã tạo nên nhiều đổi moi quan trọng, trong đó trong tâm là đổi mới hệ thống tai chỉnh dat dai cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh thực

hign hỏi nhập kinh tế quốc tế Công cụ ti chính đất đai được xây dựng lei bao gồm các

ni dụng chính như sau,

1, Hệ thông tài chính đát đai được xác định bao gồm giá đắt và thuế đất nhằm điềuchỉnh các mỗi quan hệcó liên quan đến đắt đai trong cơ chế thị trường,

2 Giá đắt do Nhà nước quy định được xác định theo 3 nguyên tắc bao gằm: (1) sit

với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình

thường, (2) các thim dat liên kẻ nhau, có cùng điều kiện (he nhiên, kinh tế, xã hội, kết cầu

he ting, mục dich sử dụng hiện tạ, muc dich sử dụng theo quy hoạch) thi mức giá nhưhan, (3) đất tại khu vực giép ranh giữa các địa phương cắp tinh có điều kiện như nhau thinức giá như nhau

3 Trách nhiệm xác định giá đất do Nhà nước quy định bao gồm: (1) Chính pitaquy định phương pháp xác định giá đốt và khung giá các loại đắt cho từng ving, theo từngthời gian và giải quyét vige điều chỉnh chênh lạch giá đất liên kẻ giữa các địa phương cấptink, (2) Uÿ ban nhân dn cắp tinh xây dụng giá đắt cụ thể tại địa phương (phủ hợp vớikhung giá các loại đt theo quy định của Chính phi) và trình Hội đồng nhân dân củng cấpcho ÿ kiến trước khi quyết định, sau khi ban hành quyết định phải công bỏ công khai vàogây D1 tháng 01 hàng nấm

3 Giá đất do Nhà nước quy định được áp dụng để tính giá trị tài sản là quyền sit

lung đất (hực chất là giá bi đất đa) trong tắt cd các trường hợp có liên quan tới môi quan

ẻ giữa Nhà nước với tổ chức, công dân và đất đai, cụ thé bao gồm các loại thuế về đấtđai, lệ phí trước bạ, bền sử dụng đốt và tiên thu đất, giá tri quyền sử dụng đất, bởi thường

di Nhà nước thu hồi đất hoặc khi có hành vi ví phạm pháp luật về đất đại mà gây thiệthai cho Nhà nước

“Trong quá trình thực hiện, do bang giá đắt của UBND cắp tinh quy định luôn thấp

hơn giá đất trên thi trường nên Chính phủ đã tách ra 4 trường hợp cân quyết định cu thể giá đất cho phù hợp thị trường bao gồm Nha nước giao dat có thu tién sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thu đất, Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất và cổ phản hóa

doanh nghiệp nhà nước

Trong các quy định như tên, có những quy định được thực tế xác nhận là hoàntoàn phù hợp nhưng cũng có những quy định không phủ hợp hoặc chưa được tho thi trên

thục 18 Sia đỗi Luật Đất đai đang tiễn khai hiển nay có nhiệm vụ khắc phục mọi nhược điểm vẻ định giá đất, cụ thể bao gồm:

1 Giá đết hình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển.

nhượng quyền sử dung đất khách quan bên thi trường, Việc Nhà nước quy định hoặc

quyết định giá đất phủ hợp giá đất trên thị trường trong Luật Dat đai 2003 là một bước đôi

mới tiền bộ đáng kể, tạo re một ngữ cảnh không có nguy cơ tham những, một môi trườnghoạt động kinh tế bình đẳng, Thục t, hệ thing pháp luật về quan lý giá đốt vẫn cn những

Xhoảng hở và việc thục thi pháp luật không đúng ti các địa phương chính là nguyên nhân

của những bat cập hiện nay Cu thể, những bat cập dang ton tạ bao gồm.

a Mặc dù Luật Dit dai đã quy dink giá đất cin Nhà mước phối phủ hợp giá thitrường nhưng cả khung giá đất của Chính phủ và bing giá đắt cia UBND cấp tinh đềuthép hơn giá đất trên thi rường khá nhiều, Nhiều UBND các thành phố lớn đều cho rằng

không thé đưa bang giá dat lên cao hơn vì khung giá của Chính phủ rat thấp.

6, Luât Dt đai có quy định giá đát của Nhà nước được sử dụng vào tắt cả mọi mụcđích nhưng vì bảng giá đất quá thấp nên Chính phủ đã hải quy định UBND cáp tinh phải

quyết định giá cho phù hợp thị trường trong 4 trường hợp cu thể nói trên Đây là một

Xhoảng không hợp ly eta Luật Đất dei 2003 mà Chỉnh phi đã phải điều chỉnh cho hợp lý,

cần xem như một thực tiến đã được kiểm định để điều chỉnh lại nội dung cia Luật Dat đai.

2 Chính phủ đã quy định 4 trường hợp ma UBND cắp tỉnh phái quyết định giá đắtcho phủ hợp th trường nhưng chưa có hành lang pháp lý đối với quá bình hình thành.quyết định giá đất phủ hợp thi trường Cu thể là chưa có quy định về trình te thủ tục địnhgiá đắt phù hợp với giá dat rên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất,

co quan nào có thẳm quyền giải quyết tranh chấp vẻ giá dat va cơ quan nào có thâm quyềnsii quyết khiếu nại vé giá đất, Đây chính là các khoảng hở cia pháp luễt, gây nên tình

trạng thực hiện béi thường giải phóng mặt bằng kéo dai, làm tin hai vẻ kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hap dẫn của môi trường đầu tr vào Việt Nam, làm.

ting lượng khiếu kiện cña dn về giá đất Do chưa có quy định cụ thể về quy tình xác

định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nang vẻ áp đặt giá đất theo quyết định hank chính, thiếu phủ hợp với các quy luật kinh tế cũa cơ chế thi trường Tai hau hét các dự án đều chưa đạt được tinh đồng thuận của những người bị Nhà nước thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính 'bồi thường, hỗ tro, tái định cw.

3 Hoạt động cung cấp dich vụ định giá đất phát triển khá manh trong thời gian gần đây nhưng chưa có hành lang pháp lý để quản lý thông nhất Hiện nay, Bộ Xéy dựng và 'Bộ Tai chính cùng có thẩm quyền quần lý dịch vu này theo những khung pháp luật khác nhau và các quy định cụ thể khác nhau.

4 Giá đắt trên thị trường ở Viết Nam thường không được ghi nhân töên các giấy từchính thức Trên hợp đông chuyễn nhượng, giá dat chi gh khoảng 1/10 giá thực đã thôngnhất giữa các bản tham gia giao dich Hiện nay, chỉ có kết quả đầu giá đắt mà quá tìnhđầu giá đắt thục hiện nghiệm tic là phần ảnh đúng giá thi trường Các trung tâm, doanhnghiệp định giá thường phải ghi nhân giá thi trường qua thông tin gián tiếp từ các trùngtam mỗi giới, tên các trang báo quing cáo bat đông sẵn hoặc hự toi mắc cả giá với cácchủ muốn bón, v.v Tinh trang này gây ra trước hét là thất thu thuế của Nhà nước và đó làcác rồi ro rất lớn trong giao dich bất động sẵn

5 Giá đất & Việt Nam quá cao so với giá các hing hóa khác, Đây là hoàn cảnh rất

‘bat lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dich dat đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thi hóa và.

giải quyết nhà 6 cho người lao động Nhà nước hiện nay sử dụng chính sách quy định giá

8

đất thấp để giải quyết khó khẩn về giá đất cao, không áp dụng các chính sách điều tết

khác như tác động vào quan hệ cung - cảu hoặc đánh thuế hợp lý Luật thuế có liên quan tới đất dai thường được xem xét riêng biệt, không gắn với pháp luật đất đai nên tao ra

nhiều bat cập trong chính sách thuế Cách quy định giá đất cia Nhà nước thấp luôn teo

"nên nguy cơ tham những trong quan lý đất đa và khiêu kiện cia dân có liên quan tới thuhồi dat ngày cảng ting

De thio Luật Dit đại sta dBi hầu như giữ nguyễn các quy định vé định giá đất theo

pháp luật đất đại hiện hành, Điều đổi mới đáng kẻ là đưa a quy định về khung giá đất ciaChính phi gồm giá đất rên ranh giới các địa phương cấp tinh Vé lý thuyết là tốt nhưngchưa chắc đã thục hiện được tên thực 18

“Từ những thio luân về định giá đắt vừa qua cũng như từ kính nghiệm quốc t8, có thểđấtra việc đối mới khung pháp luật vé quan lý giá đất cần tập trung vào một số điểm sau:

1 Sự thửa nhận cia pháp luật đối với giá đất rên thi trường và làm gì để giá đất trênthị hường phải thể hiện trên các giao dich dân sự về dat dai?

2 Sự hình thành giá đất của Nhà nước và phạm vi áp dụng tới du?

3 Hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thi trường trong những.

trường hợp không sử dụng giá đất do Nhà nước quy định cản được thiết lập như thể nào?

‘va cơ quan nào có thâm quyền quyết định vẻ giá dat?

4 Quam lý giá đắt có cần thông nhất trong một hệ thống nhằm bảo đảm tính thốngnhất hay không?

1 Sự thửa nhận cũa pháp luật đối với giá đất trên thi trường

Sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yêu tố khách quan Pháp luật đã thửa nhân quyền chuyển nhượng đất đai trên thị trường thì cũng phải thừa nhân giá đất gắn với

chuyên nhượng đỏ Van đề phúc tạp hơn là lam sao để giá dat do Nhà nước quy định phi

phù hợp thị trường khi giá đất trên thi trường có nhiều biển đông theo cả không gian va

thời gian Dé làm việc này, cin một hành lang pháp lý để buộc giá đất trên thi trường phải xuất hiện trên các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có làm được điều này thì ching ta mới có được một cơ sở dữ liệu giá đất trên thị trường và tử đỏ mới có cơ hội xác định giá đất của Nhà nước theo một quy tắc nào đó để đạt được nguyên tắc phù hợp thịtrường

Học tập kinh nghiệm ở các nước khác, cần quy định về quyền tiên mai của Nhà

"ước đối với các hợp đồng chuyên nhương quyền sử dụng đất Quyền này được áp dụngđối với moi hop đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất trước khi các bên được quyền

thực hiện, cũng có thé được áp dung đối với moi thửa đất dựa trên giá dat do người sử

dung dat đăng ky Trong hoàn cánh Việt Nam hiện nay, quyền này chỉ nên áp dụng tại các

đồ thị phát triển (loại 3 trở lên) và vùng quy hoạnh thành đồ thi phát triển dé tránh đi các thức tap tong biến khai trì những nơi dân trí còn thấp

"Dự thảo Luật Dat dai (sửa đồi) đã có quy định này, nhưng bản lay ý kiến của dân lại

không có Cần đưa quy định này ở lại và có thm quy định iép vé phạm vi áp dụng

2 Sự hành thành giá đắt của Nha nước và phạm vi áp dụng

Giá đất của Nhà nước có thé van để dưới dang khung giá của Chính phũ và bang giá

của UBND cắp tinh, Nhiều ý kiến thio luận đã tập trung vào vấn đề “ean hay không cânkhung giá đắt của Chính phủ” Sư thục, ý kiến tháo luận này cũng không phổi là nội hàm,

của van đẻ Thực tý hiện nay là các đô thị phát triển dang để giá dat của Nhà nước quá thấp và lấy lý do vì khung giá dat của Chính phủ để quá thấp, Vậy giải pháp phải là điêu.

chỉnh lại khung giá đắt của Chính pit sao cho phù hợp với giá đắt hên th trường:

Một vấn đề mang tính bản chất hon là thực hiện nguyên tắc "giá đất do Nhà nước quy định phải phủ hop giá đất trên thi trường" Để bản về việc thực hiện nguyễn tắc này,

chủng ta cần xem xét phạm vi áp dung giá đất của Nhà nước Theo pháp luật hiện hành,giá dat của Nhà nước được áp dụng trong tất cả các tường hợp có liên quan ti tai chínhđất dai Nhưng do thục tế giá đát của Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá đất tên thitrường nên Chính phủ phải quy định vẻ việc UBND cấp tỉnh phải quyết định giá đất choBhi hợp thi tường trong 4 rường hợp đá sói rên Tiếp thu thực tổ quấn lý này, Luật Đấtđai cần quy định ga đất của Nhà nước chi được áp dung để tinh các loạt thué, pli, mức

hat hành chính có tên quan tor đất đai, giá bị bãi thường kit gây tẫn hat cho Nhà nước

về đắt dat; các trường hợp khác déu phát dinh gid đắt cụ thé tat thot đm thực hiện Về nguyên tắc, nên đặt phạm vi áp dụng giá dat của Nhà nước bao gồm các trường hợp mà

giá đắt đó thấp hơn giá thục tẾ trên thủ trường không gây nguy cơ tham những và nguy cơXhiếu kiến cña dân

Thi đã xác định phạm vi áp dụng giá đất cia Nhà nước thì có thé đặt ra chu kỳ xác

định giá đất cia Nhà nước là 5 nấm, giá đất của Nhà nước là giá trung bình theo khônggian có cùng mức giá tị trong thời gian 5 nấm rước đó, Khi đã có cơ sở dữ liệu về giá đấttiên thi trường thi việc xây dụng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất cia UBND

được xác định rất tháp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyên nhượng trên thị trường tại những khu dân cư hoắc tai những khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển thành.

at phi nông nghiệp Chính phủ đã quy định thêm phản hỗ tro (lớn hơn phản được bồi

thường) đối vớt nông dân bị thu hỏi đất nông nghiệp nhưng nhiều người bi thu hỏi đất

ông nghiệp van chưa hài lòng Mat khác, trên thục tế đang có nhiều phương pháp định

giá mới (đưới dạng cải tién các phương pháp định giá hiện hành) sẽ khó có thể được ápdung vào thực tế Ở hầu hết các nước, pháp luật có quy định trên nguyên tắc giao cho

Hiệp hội định giá quy định chun định giá, bao gồm cả phương pháp dinh giá sao cho thủ hợp chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vục Hiện nay, Việt Nam chưa quen với cơ chế giao

cho các hiệp hoi nghề nghiệp có thẩm quyên quyết định vé tiêu chuẩn nghề nghiện các

20

thấm quyên này vẫn giao cho cơ quan hành chính của Nha nước vì cho rằng các hiệp hội nghề nghiệp không đủ ning lục Cách tư duy này cản được đỗi mới cho phủ hợp với cách.

quản lý phố cập hiện nay trên thé giới

‘Van đ bắp theo cần quan tâm là hoàn chỉnh hệ thing khung pháp luật cho hoạt

động cung cap dịch vụ định giá đất Hiện nay ở Việt Nam, dịch vụ định giá đất dai va bắt

động sẵn do các trang tim định giá thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và các doanh nghiệp

được phép hành nghé định giá thực hiện Các doanh nghiệp được phép hành nghề định gia

Xi có đã số lượng định giá viên được cấp phép hành nghề (theo quy định của Bộ Tàichính là 3 định giá viên, theo quy định của Bộ Xây dựng là 2 định giá viên)

Hiên nay, cơ quan có thấm quyền ban hành các quyết định cuối cùng vé giá đất là

UBND cáp tinh, ké cả trường hợp có banh chấp hoặc khiêu nại về giá đất, Đây là một cơchế không tạo được tính hợp lý, trùng lập và công bằng trong định giá đất, các cơ quanhành chính thường nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là nghiêng về uyên lợi cũa

¬gười bị thu hồi đất

"Trên cơ sở kinh nghiệm của các nước, giải pháp đưa ra là áp dụng cơ chế Hội đồng,

để quyết định giá đất (Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bắt

động sản cấp quốc gia và UBND cấp tỉnh quyết dinh thành lập Hỏi đồng định giá đất đại

và bat động sản cấp tỉnh) Hội đồng cap tinh có thẩm quyền ban hành quyết định vẻ giá.

đất đai, bất động sẵn, ban hành quyết định giải quyết lin đầu đối với tanh chấp giá dat

đai, bat động sản, quyết định cáp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên về dat dai, bat

động sin mới đăng ký hành nghề Hei đồng cap quốc gia có thắm quyền ban hành quyếtđảnh giấi quyết khiếu nại vé giá đất do Hội đồng cấp tỉnh quyết định, giải quyết lan cuối

đổi với tranh chấp giá dat đai, bat động sản, quyết định cáp chứng chỉ hành nghệ cho định.

giá viên bậc cao về dat đai, bát động sản Điều quan trong hơn là thành phần của Hội đồng

"phải được quy định cụ thể trong Luật Dat đai, bao gồm chủ yếu là các định giá viên có cắp.

hang cao Giải pháp này cho phép giảm nguy cơ tham những và giảm khiếu kiện của dân

vẻ giá đắt Cũng có thé không sử dụng cơ chế hội đồng mà thành lập hệ thống cơ quan

đình giá đất đai quốc gia theo ngành đọc, trực thuộc Chỉnh phủ hoặc Quốc hội.

Cuối cùng, Luật Bat đai cân bổ sung các quy định vẻ trình tự, thủ tục thực hiện.

quyết định giá đất phù hợp thi rường, Bước thứ nhát phải sử dụng dich vụ định giá và đó

là cơ sở đề xuất giá đất Việc lựa chọn tô chức nào cung cấp dich vụ định giá cần phải

công khai va da rên cơ sở cia sự đồng thuận giữa các bên có liên quan Toàn bộ ho sơ

được gửi cho Hội đồng định giá dat dai và bat động sin cấp tỉnh để quyết định.

ILS Việc ap dung quân trị tốt đết dai nhằm ngăn ngừa tham những và giêm khiếu kiện của đên

Hệ thông quan tị tốt về đất đại được xây dụng trên nguyên ắc minh bach ceo,thách nhiệm giải bình cụ thể cũa các cán bộ quân lý, có sự tham gia cña người dân và hệthông giám sit đính gi có hiệu quả Muc tiêu chính cin hệ thing này là kiểm soát được

thấm quyền quyết định vẻ đất đai cia các cán bộ quan lý có thâm quyền và tạo đồng thuận

của dân nhẫm ngấn ngủa nguy cơ khiểu kiện của dân

a

Luật Đắt đai sia đôi can coi các nguyên tắc của hệ thông quản trị tốtvš đắt đi như

các quy định mang tinh chi phối toàn bộ hệ thông, Ngoài ra, các chế tai dé thục thi cân.

được quy định rất cụ thể

UL Kết hận.

Dit da là một yêu tổ quan trong, có liên quan tới nuềng ăn hàng ngày ở khu vựcông thôn, hơi 6 của tắt cả moi người va la nguồn lục có thể làm cho đắt nước phần thin

và cũng có thé làm cho xã hội bat 6n Xây dụng pháp luật đất đai là việc cần phải làm rat

than trong khi tham những trong quản lý đất đi và khiếu kiện cũa dân vé đất đai vẫn đang

ở mức rất "nóng" Hơn nữa, việc quyết định áp dụng cơ chế kế hoạch hóa chỉ huy tập trung trong chuyên dịch đất đai lại cảng làm cho nguy cơ tham những và khiếu kiên tăng.

lên rất cao Cuộc chiến với tham những và sư nghiệp giảm khiếu kiện của dân lại đứng

trước những thách thức rất lớn buộc chúng ta phải vượt qua Câu tả lời thuộc về thực tiến triển khai vì thục tiến luôn là thước do chân lý.

Ching te đã có kính nghiệm xây dựng luật đất dai thông qua 3 lần chuẩn bị luật

mới và 2 lần luật sữa đổi, bổ sung Tan nhìn dài hạn có ý nghĩa rat lớn trong việc to reuột môi trường pháp lý ôn định Với tầm nhin đài hạn, cén nhân mạnh tip vào tinh hệthông của toàn hệ thông pháp luật Nội dung cia Luật Dat dai sữa đổi phải bảo đầm đây,

đã mục tiêu xây dựng xã hội dân chi, công bang, văn minh của đất nước la Luật này cũng

"hải thể hiện cho được chất trí tuệ của dân tộc ta.

1

'CÀN LÀM RO HON QUY ĐỊNH VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ DAT

'TRONG DỰ THẢO SỬA DOI LUẬT DAT DAI

PG§ TS Đăng Vin Thanh

Dự thảo Luật đất đai đã có một chương riêng quy định vẻ giá dat Day là sự bd

sung, chứng tö vai to và vị tí của giá đất tong đời sóng xã hội

"Trong dư thảo Luật đất dai sửa đổi có quy định vẻ trao quyền sử dụng đất cho

người sử dụng đất thông qua các hình thúc giao đất, cho thuê đất, quy định quyên vàaghfa vu cia người sử dụng đất Vì vây gọi là giá đất, thục chất chỉ là giá cia quyền sit

dụng đất Dé thực hiện các quyền cơ bản của người sử dụng đất, cần xác định giá của

quyền sử dụng đất eo quan hé the trường, Giá dat được xác định đúng đắn sẽ giúp người

sử dụng đất khai thác hop lý nguồn tai nguyễn quan trong này, đồng thời giúp nhà nước

có căn cử ban hành chính sách trong việc xác định tên cho thuế đắt, mức thuê về chuyển.

quyền sử dụng đất, mức đền bù giải phóng mất bing, đánh giá giá ti doanh nghiệp khi côphân hóa, khi thể chấp để vay vẫn, gop von liên doanh

Đất đu là có han, là nguồn thi nguyễn quan Họng, Việc xác định đúng đán hợp lygiá đắt s giải quyết tốt và đâm bảo quan hệ kinh t và dat phân ảnh chính xác và để quảnyết có hiệu quả nguồn lực quan rong này, '

Điều 102 quy định các khoản thu Tài chính từ đắt dai gồm tuần sử dụng đất, tiên

thuê đất, tiên thuê sử dụng đốt, thuể thu nhập từ chuyển quyền sử dung đất, tiền bai

thường, tiền phạt, phí và lệ phí trong quản lý đất

Giá đất là một trong những can cứ quan trọng để xác định tiền sử dụng đất, tiên thuê đất Giá đất hình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển.

quyền sử dụng đất khách quan tên thi tường,

Nguyên tắc xác định giá đất được quy định tại Điều 107, trong đó nhắn mạnh nguyên tắc mục dich sử dụng đất, giá dat phd biển của loại đất cùng mục dich sử dụng đã

chuyền nhượng, đã đều giá thành công (gọi là giá thi trường) hoặc phủ hợp với thu nhập

từ việc sử dụng đất

Cần thay hết các yếu tổ ảnh hưởng đến giá đất, nguyễn tắc và phương pháp xác

định giá của quyền sử dụng đắtvà khả năng vận dung trong từng trường hợp cụ thé đẻ làm căn cử hoạch định chính sách, để hình thành Khung gia dat, Đảng giá đất tại từng dia

phương

1 Đặc tinh của Đất đaivà thị trường đất đai.

‘Dt dai là loại tài sản đặc biệt do thiên nhiên tạo ra va là thành phần cơ bản tạo nên thị.

trường bất đông sản Dat dei là nguồn tai nguyễn không tạ tạo được, không chi là nguồnđầu vào của quá trình sẵn xuất hàng hóa và dich vụ mà còn là nơi cư tri, sinh hoạt vin

"hóa, xã hội cia con người Dat đại có hai đặc tính rt co bản

~ Tính độc nhất vô nhị thể hiện trong quá trình sử dung, đất đai được chia thành lỗ

thite hay các lô khu đất, ồn ti khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc cơ

‘ban tao nên dia tô chênh lệch, là yeu tổ quan trong quyết định tới giá đất

Fey

~ Tính chất không di dời của đất đai chinh là đặc điểm để phân biệt sự khác biệt cơ bản.với bat động sản va tai sản thông thường khác Đắc điểm này làm cho thi trường dat đai không giống các thi trường thông thường khác.

"Trong thi trường đất đai, người mua và người bán là chủ thể của thi trường, Đó là các.

pháp nhân có quyền quyết định độc lập và có quyên tham gia quan hệ kinh tế và dân sự,

hich thể của thị trường là các quyên ning đối với đất đi, là hang hóa không thé di dời.

"Mới giới đóng vai tr trùng gian giữa các chủ thé tham gia thị trường,

‘Thi trường đất đai có những đặc điểm riêng, gắn với đặc thủ của đất Day là những điều có ảnh hưởng tới việc xác định giá đất cần được quan tim:

= Nguồn cũng đất là có hạn, có định Giá đất phụ thuộc quan hệ cũng cầu.

~ Đôi tượng giao dịch trên thi trường đất dai là những tài sản khong thé di dời

+ Thị trường đất đai là thi trường không hoàn hảo.

~ Người sản xuất không có cơ hội và điều kiện lưa chon do dat dai không thé di dời

“Thị trường dat dai có tính độc quyền cao

Cần phải thấy hết và phân tích kỹ các yếu tố ảnh hưởng giá đất Giá đất chịu ảnhhưởng có cễ các yêu t6 kinh t, phi kinh tế, Đất đai khác nhau có sư khác nhau về các yếu

Tổ và mức tác động của các yếu tổ, Các yêu tổ:

= Các yêu tổ chính tr: Môi trường pháp lý và chính sách của nhà mước

~ _ Các yêu tổ xã hôi: Dân số, xu hướng dân cư.

= Các yêu tổ môi trưởng tự nhiên Khí hau, địa hình,

~ _ Các yếu tố thuộc vé đất đại: tình trang pháp lý của đất, đặc tính vat lý, quan hệ lich

sử

~ _ Các yêu tổ kink tế: quan hệ cung cầu, khả nẵng kinh tế, sức mua

2 Xác định giá đất

‘Phuong pháp xác định giá đất theo quy định của Luật dat dai tại Điều 107 do Chính.

phi quy ảnh phì hợp với tùng loại đất Quy định như vậy chua đủ, nên chẳng phải phủhợp với mục đích sử dụng của ting loại đất Khi xác dinh giá đất cản ton trong các

= Nguyễn tắc khả năng sinh lời cũa đt,

= Nguyễn tắc thay đổi,

= Nguyễn tắc phủ hop,

~ Nguyễn tắc cạnh tranh

‘Du thảo Luật đất đại sữa đôi quy định về Khung giá các loại dat, giá đất thuộc khu

‘vue giấp ranh giữa các tiem thành phố do Chính phủ quy định làm cần cứ để xây dụng

Ey

Bảng giá đắt tại địa phương Băng giá đất tại địa phương ban hành được sử dụng lam căn

cứ Tính tiền sở dung đất tính tên thuê đất, các khoản thuế, bồi thường khi thủ hỏi đất, phí

lệ phí quan lý Khong nên dùng trong định giá Cổ phản hóa doanh nghiệp Xác định giá

đt Doanh nghiệp Cổ phan hóa cân có bang giá riêng do UBNN cấp tinh quyết định.

Điều 112 113.114 quy định về đấu giá quyền sử dung đất, Đây là phương pháp tiên

tiên để xác định giá dat phủ hợp với cơ chế thị trường Trong đó có quy định nguyên tắc

đầu giá, các trường hop đầu giá và thực hiện đâu giá Can áp dung nhiêu rên thục tổ và cóquy định vé tình tư, thủ hục chất chế, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, trừng

thực

3 Những đề nghị.

(1) Cân nhắc lại các quy định về thu hồi đất, không nên thu hồi đất cho các mụcđích kinh tế, Có thể thu hồi đất cho các mmục tiêu an ninh quốc phòng, cho mụctiêu xã hội Riếng đổi với mục tiêu kinh tế cần theo thỏa thuận về gia đền bủ và

có sự trao đổi, thôa thuận và giải quyết thôa đáng đối với người đang có quyền

sử dụng đất Hiển phép quy định đây la quyền ải sản cũa công dân

(2) hung giá các loại đắt, giá đất thuốc khu vục giáp ranh do Chính phủ quy địnhtiên cơ sở nguyễn tắc và phương pháp xác định giá đất cản được cân nhắc kỹ vàđâm bảo tính thống nhất làm cần cứ để Ủy ban nhân dân cấp tinh xây dụng:

‘ng giá đất tại địa phương,

(G) Cần quy định rõ hơn phạm vi áp dung băng giá đất tại địa phương và cách thie

áp dung Gia đất do UBND tinh xây dựng, HĐND thông qua chỉ nên áp dụng dé

tinh thuế, phí, mức phạt hành chính có liên quan tới đất dai Các trường hop

khác cần định giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện Tất nhiên, những trường.

"hợp xác định giá đất cụ thé không được thấp hơn bang giá đất do Hội đông nhân.

ddan thông qua.

(4) Sử dụng công cụ Thu để điều tiết giá đất phủ hợp yêu cầu phát triển của từng.

giai đoạn Thuế cùng với quy hoạch sử dụng đất sẽ là công cụ hữu hiệu điều

chỉnh quan hệ cưng ~cầu vẻ đất va sé gop phan ting hay giảm giá dat Can quy

định tố hơn về Thuế thu nhập từ chuẩn quyên sử dụng đát Nhà nước phải phânphối lại phan lớn thu nhập thing dư từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyền mục

dich sử dụng đất Có biên pháp hữu hiện để ngăn chân , phát hiện tinh trang ghi giá chuyển quyền su dụng đất thấp hơn so với giá thực tế giao dịch trên thitrường

(5) Luật quy định về tư vẫn giá đất bao gồm các quy định pham vi, điều kiên,quyền và nghĩa vụ (Điều 110, 111) là cân thiết Luật ean khuyên khích việc sit

dụng các tổ chức dịch vụ có chức nẵng tư ván, đánh giá, tham gia vào hoạt động xác định giá đất Các tổ chức tư ván hoặc cung cấp dich vụ xác định giá đất phải

là các tổ chức kinh doanh có điều kiện và chịu sự quan lý, kiểm soát chất lượng của tổ chức nghề nghiệp Moi hoạt động phải công khai minh bạch, phải được đánh giá hệ số tin nhiệm và công khai danh sách thẩm định viên hoặc tư vấn.

Cần có răng buộc pháp lý cao hơn đối với hoạt động dịch vụ nay Nên giao cho

+

Hội nghệ nghiệp định giá quy định vẻ tiêu chuẩn và phương pháp định giá Cinthay đổi tư duy vẻ những chức năng quân lý nghiệp vu va nghệ nghiệp trongnên kinh tế thị trường Gim nhẹ dân các thẩm quyền của bộ máy hành chính

nhà nước, như kiểm soát chất lượng định giá, kiểm soát đạo đức nghề nghiệp, kiểm tra đánh giá và cấp chúng chỉ hành nghé định giá, đánh giá hệ stn nhiệm.

của các tổ chức hư vấn, công nhận hoặc không công nhân thâm giá viên

(©) Có nhiều phương pháp xác định giá đất Cần áp dụng lình hoạt và hài hòa cácphương pháp cho từng lost đất, mục dich giao hoặc cho thuê thu hồi đất Cần

đảo tạo, phát triển nguồn nhân lực cho định giá dat Tùy từng trường hop cụ thể

mẻ áp dung phương pháp định giá đất theo hai cách bắp cận chi yếu: Cách iépcân theo phương pháp truyền thông và cách tiép cận theo Phương pháp mới

“Theo phương pháp truyền thông có 5 phương pháp định giá đắt

‘© Phương pháp so sánh trực tệp Sir dụng giá bán của những thin đất tương trlầm cơ sở để phân tích, so sánh và điều chỉnh nhằm mục dich cuối cũng là

ia re một kết quả về giá tị cho thi đất đang được đánh giá

o Phuong pháp chi phi: Giá tị cia thừa đất đã được dau tư bằng Tổng giá trị đất và chỉ phí, đầu tư hoặc giá thành các công trình gắn liên với đất đã được

“khẩu hao (bao gồm vả công tình kiến trú, cây lâu nắm )

‘© Phuong pháp thu nhập Dat dai tao ra hú nhập hoặc khả năng tao ra thủ nhậptrong tương lai Nguyễn tắc áp dụng phương phép là những giá t thu nhập,hàng nấm mà đất dem lại và giá trị vin có của dat đại có liên quan chất chế

với nhau và tir thu nhập hang năm mà bat động sẵn tao ra để suy ra giá trị đất đai Giá trị của đất dai được tinh bằng cách von hỏa giá trị các thu nhập ước

tinh trong trơng lại theo mặt bằng cia giá ti hiện tại

ø Phương pháp thông dư Giá tr von hiện tai cia ti sẵn là giá tri còn lại nhận

được từ giá tri ước tính của sự phát triển giả định trừ di toàn bộ chỉ phí phát sinh để tạo 1a sự phát triển đó.

o Phương pháp lợi nhuận: Dựa trên giá tị cña đất có quan hệ với lợi nhuận từviệc sử dụng chúng tạo ra

(7) Cần xây dựng hệ thông dữ liệu thông tin về đất đai cho thật tốt Hệ thống dit

liệu phải có độ tin cây cao, thường xuyên được cập nhật (Điều 115, 116, 117,

118, 119 cần được thé hiện lại 16 hơn, đầy đã hơn) Hệ thống thông tin về đất

dai cần phải được minh bạch hóa và tao cơ hội bình đẳng cho người dân được

tiếp cân

Tài liệu tham khảo,

- Luật Bat dai 2003

- Dự thảo Luật Dat dai sửa đôi

~ Tài liệu hỏi thio về Giá đất ~ UB kinh té - Quốc Hội 13

16

CÁC QUY ĐỊNH VE GIAO DAT, CHO THUÊ DAT VÀ CHUYÈN MỤC ĐÍCH SỬ DUNG DAT TRONG DỰ THẢO LUAT DAT DAI SỬA DOI, BO SUNG

TẾ Trần Quang Hy - Trường Bat học Luật Ha Net

Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là những nội dung quản ly

hà nước có tính định đoạt rất được quan tam khi xây dựng các quy định quân lý nhà nước

vẻ dit đại 6 tất cã các luật đất đai trước đây, các vin bản thi hành luật đất đại cũng như

trong luật đất dai hiện hành và Dự thảo luật dat đai sửa đổi bỏ sung Trong khuôn khô bai

viết này ching tôi đóng gop các ý kiến để hoàn thiện các quy định vé giao đất, cho thuêđấtvà chuyên mục đích sử dụng đất trong Dự thả luật đất đại sa đổ bỗ sung

1 Các vấn đề về căn cứ giao đất, che thuê đất, chuyển mục đích sử dung đắt

Tại Điều 31 Luật Dit dai năm 2003 chủng ta ghi nhân 2 căn cứ giao đất, cho thuế

đất và chuyển mục đích sử dụng dat, do là: cắn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng dat

đế được cơ quan nhà nước có thắm quyền phé duyệt và ấn cử vào nh cầu sử dụng đất để

được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định hoặc xác nhân Trong hai cần cứvita nêu trên thi căn cứ thir nhất dường như được kế thie từ Luật Dat đại năm 1981, Luật

Dat đai năm 1993 đã được sửa đổi bỏ sung các năm 1998 và 2001 và cho đến Luật Dat đai

năm 2003, Cần cứ này luôn được xác định như vậy, bởi vì quy hoạch và kế hoạch sở đụngđất là cơ sở khoa học của việc quản lý sử dụng dat đai Cho nên tính kế thửa luôn được đặt

1, Tuy nhiên, với cần cứ thứ hai Điêu 30 Nghi định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

của Chính phủ về thi hành luật đất dai nêu các trường hop phii thắm định bai cơ quan nhà nước có thâm quyền đối với từng dự án đầu tư đói với tổ chức kinh tế hoặc được xác nhận.

bởi chính quyền địa phương trong trường hợp là nhủ cảu sử dụng đất của hd gia đình, cánhân cộng đông dân ew Quy định này sau đó bị hãy bổ bởi điểm a khoán 1 Điệu 41 Nghịđịnh s 69/2009/NĐ - CP quy định bỏ sung vé quy hoạch sử đụng đất, giá đất, thu ôi đất,bồi thường, hỗ to và tái địh cự Điều này là hoàn toàn cần thiết bởi lẽ, trên thục tế khí

Bộ trưởng Bộ Ké hoạch va Đầu tr cấp giấy phép cho các nhà đầu tr thuộc thẩm quyềnphân cấp đầu tr thuộc Thủ tưởng Chính phô, cơ quan cấp giấy phép đầu tr không đủ khả

năng thâm định nhủ cầu sử dụng đất Họ không có chuyên môn và việc thâm định này có

tinh hình thức, Tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài đã trình bày nhu câu sử dụng dat

Xhi hình dự án đầu tự, do đó cơ quan cấp giấy phép đầu tr hợp thie mong muôn thực tý

của nhà đầu tr mà thôi Trường hợp thuộc thẩm quyền cap giấy phép đầu te thuộc Ủy ban

nhân dân cắp tinh, Sở Tài nguyên và Méi trường có rách nhiệm cùng với các số, ngành

có liên quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất đối với dự án không phải đầu tư nước ngoài

‘va cũng không sử dụng von ngân sách nhà nước

Như vậy, cần cứ vào dự án cụ thé, nhà đầu tư cụ thể mới xác định được cơ quan có thấm quyền thâm định nhu céu sử dung đất Trong khi đỏ, suy cho cùng chỉ có cơ quan tài

nguyễn và môi trường mới đã khả ndng và điều kiện thẩm định nhu câu sử dụng đất, Do

đó, theo chúng tôi Điều 50 Dự thảo Luật dat dai sửa đổi duy trì 2 căn cứ, đó la: () cần cứ

‘yao quy hoạch và ký hoạch sử dụng dit đã được cơ quan nhà nước có thảm quyên phê

1

dhyết và (i) nhụ cầu sử dụng đất thể hiện tong dự án đầu tụ đơn xin giao đất, thuê đất

chuyên mục đích sử dụng dat đã được cơ quan tài nguyên va môi trường có thâm quyền.

thêm định, Chúng tôi không đồng ý với điểm a khoản 1 Điều này hong Dự tháo, bởi lẽ,

nêu như chỉ căn cứ vào kế hoạch sử dung đất cắp huyện đã được cơ quan có thẳm quyềnphê duyệt thi trong trường hợp nhủ câu sở dụng đốt quy mô lớn, dự án lớn quan trongquốc gia không thuộc thẩm quyên phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh thì sẽ nhưthể nào? Do đó, không nên cẩn cứ chỉ vào kế hoạch sẽ dụng đất cấp huyền đã được phê

duyệt, mà căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat đã được cơ quan nhà nước có thẩm.

quyền phê duyệt thì mới bao quat moi trường hợp có lién quan

2 VỀ điều kiện giao dat, che thuê dat dé thực hiện dự án phát triển kinh tế xã

hội (Điều 5D)

“Từ sau Luật Đắt đai năm 2003 chúng ta quy định vé cơ chế thu hỏi đắt sữ dụng vàoruc dich quốc phòng, an ninh lợi ích công công, lợi ích quốc gia và thu hồi vimục iêuphát biển kinh tế, Đôi với trường hợp trường hợp sẽ dụng đất vào mục đích quốc phòng,

‘an ninh, loi ich công công, loi ích quốc gia áp dụng triệt để cơ chế hành chính, có nghĩa

là, nhà nước thu hồi đất, thực hiện việc áp gi bồi thường, hỗ trợ và tá định cự cho tượng

đổi tương sử dụng đất Trường hợp này không thục hiện cơ chế théa thuân dân sự giữa

nhà nước va doanh nghiệp hoặc giữa doanh nghiệp với người bị nha nước thu hồi dat Tuy.

hiên, đối với với trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai nấm 2003

được gọi là thu hỏi đất vì mục dich phát triển kinh tế thi còn nhiều van đề vướng mắc trên.

thục lẻ, Đối với Dây án quan trong hoặc đặc biệt quan trọng quốc gia do Quốc hội quyếtđịnh chủ trương đầu tr hoặc do Thả tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tr thì

vấn áp dụng việc thu hỏi đất, song đối với trường hợp cho phép thực hiện cơ chế thảo thuận dân sự thi không phải địa phương nào hoặc cơ quan nhà nước nào cũng hiểu rõ, dự.

án cho phép thỏa thuận hay không cho phép thỏa thuận Điều đó dẫn tới cách hiểu của

nhiều doanh nghiệp và chỉnh quyên địa phương là, dự án phủ hợp với quy hoạch và kếhoạch sử dụng đất của địa phương đáng lý thuộc trường hợp phải thôa thuận đân sự nhưngvẫn ban hành guyết định thu hồi đất, Việc ủy ban nhân dân có thậm quyền ban hành quyếtđảnh thu hồi đốt là không đúng quy định của pháp luật Điều này xuất phát từ cách hiểu rất

khác nhau là, thé nào là dự án dau tư phát triển kinh tế? dự án nao thuộc trường hợp phải

thu hồi đất và dự án nào không thuộc trường hợp thu hai đất Các quy định cia pháp luật

đất đai đến thời điểm này dường như không xác định rổ ranh giới của các trường này, từ.

đó dẫn toi sự lam dụng trong thu hỏi đất Vi vậy, tai khoản 1 Điều 51 của Dự thảo xác định 16 đối tượng được giao đất để phát triển kinh tế xã hội phải có nẵng lực tài chính để

thực hi dự án đền r Chính phủ 8 quy đnh chỉ tết Điều lật này, do do ching tôi cho

«ng, phối làm rổ thé não là dự án đều tư phát hiển kinh xã hi để không đánh đồng mọi

—fee phát tiễn kinh t, xã hội với nhau Trường hop này có phối là các dự án theo

Điều 3 của Nghị quyết số 49/NQ.OH 12 ngày 19/06/2010 của Quốc hội v dự án, công

trình quan trong quốc gia tình Quốc hội quyết định chủ trương đâu tw hay không? hoặc phải làm rổ, thé nào là dự án đầu tư phát tiện kinh tẻ, xã hội dé tránh việc làm lần hoặc có,

- làm lẫn để thu hôi đất trong thời gian vi qn & một số dia phương Do đó, Chính pha

18

"phải hướng dẫn rất chi tiết điều luật này để các địa phương triệt để tuân thủ quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư phát triển kinh tế, xã hội.

3 VỀ các hình thức sử dung đất

Ci nguồn của hình thúc sử dụng đất được nói ới trong các đạo luật vé

đất đại từ lâu Tử Luật Đất đai năm 1993, đã được sửa đổi bỏ sung năm 1998 và năm 2001

đã cho phép các nhà đều từ rong nước và nhà đầu hư nước ngoài nhân hin thúc giao đất

có thu biên sử dụng đất hoặc chon hình thức thuê đất với các cơ hội khác nhau Điệu đó có

nghĩa là, nhà đều tư có thể thuê đất trả tiên thuê hàng nằm, trả tiễn thuê nhiều nẩm, nêu.

thời gian thuế đất đá được ta tién còn lại it nhất năm năm, hoặc trẻ tên thu đất một lầncho toàn bộ quá trình thuế, Thực té đó đã được thục th từ ssu ngày 01/01/1909

Lua chọn hình thức sử dụng đất là một quyển quan Họng cña người sử dụng đắt

"khi sử dung đất vào mục đích sản xuất kinh doanh Các nhà đầu tư sẽ cân nhắc vé mặt lợi

Ích trade khi đồng ý sử dụng đắt theo một hình thức nhất định Hình thức sử dung đất 8song hành theo nhà đầu te xuyên suốt qué tình đầu tr kánh doanh và ảnh hưởng có tínhchiến lược tới quá tình sén xuất kinh doanh Do vay, ngay từ đâu người sử dụng đất hải

quyết định ngay, hình thức sử dụng dat sẽ là thuê dat hay giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Sau quyết định này, người sử dụng đắt mới bất tay vào thực hiện các ý định đầu tư Nói

cách khác, việc lựa chọn một hình thức sử dụng đất cụ thể không đơn thuẫn là một quyền

của người sử dụng đất, quan họng đó là một quyết định chiến lược của nhà đầu hư có hining ảnh hưởng toàn bé sw nghiệp kinh doanh của minh Theo quy dink tại khoản 1 Điều

108 Luật Dat đai (2003): “Tổ chute nh tế, hộ gia dink, cả nhân sử dụng đắt làm mặt bing xây dung cơ số sản xuất linh doanh, sit dụng dat dé xây dựng công trình công cộng có mạc dich lĩnh doanh, tỗ chức lĩnh té sử dụng đắt vào mục dich dau tư xây dựng kết cấu

ha ting dé chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dung đất dé sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nudi trồng thiy sản và làm muỗt được lựa chọn linh thức giao dat có thu tén sit

dung đắt hoặc thud đất

Như vậy, với các mục đích sử dụng đất như trên, người sử dụng đất đứng trước

nôt trong hai sự lựa chọn la giao đắt có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất tổ tiên thuê

‘hang nắm cho Nhà nước Người sử dụng dat sẽ phải cản nhắc khả nẵng tài chính để nhận.

uột trong hai hình thie sử dụng đất nói trên Bởi lẽ, đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ,

năng lục tài chính yếu thì không nên nhận hình (hức giao đất vì không khem nỗi tidn sử

dang đất phai bả, đôi với doanh nghiệp, hd gia đình, cá nhân có khả năng tài chính thi nênnhân giao dat có thu tên sir dụng đất Hình thức này giúp cho người sử dụng đất an tamđầu tr lêu dài, hiệu quả kimh tế cao và được hưởng các lợi ich tốt hơn so với các hình thức

khác Cho nên, để đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người sử dụng đất, Nhà nước

không quy định một hình thức sở dụng đất bát buộc đối với người sử dụng đất vào mụcđích kinh doanh mà tạo điều kiện cho họ lựa chon hình thức sở dụng đắt thích hợp nhất

Đổi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài họ được quyền Ite chon cả hìnhthức giao đất có thu iễn sử dung Gat và thuê đất Xét dưới phương diện hình thức sử dụngđất trong đối chiều, so sánh giữa hình thức sử dụng đắt cia các chủ thể sử dụng đất trong

19

ước và nước ngoài thi người Việt Nam dinh cư ở nước ngoài có nhiều cơ hội nhất trong

việc lựa chọn hình thức sử dụng đất Bởi vì, ngay cả với các tổ chức kinh tế của Việt

‘Nam, ho có quyền lựa chọn giữa việc giao dat và thu đất, song trong hình thức thuê dat chỉ có người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới có quyền lua chọn tiếp theo giữa trả tiền.

thuê đất hàng nấm và thuê đất rã Hần thuê một lin Người sở dụng đất 6 trong nước dù là

TỔ chức kinh t, hộ gia đình hay cá nhân chỉ tổ tên thuế hàng nấm mã không có quyền lựa.chọn việc tr tiền thuê đất một lần như người Việt Nam định cưở nước ngoài Chủ thể chỉđược thué đất theo quy định tai khoản 3 Điều 108 Lut Dat dai là tổ chức, cá nhân nước

"ngoài song ho có quyên Iva chon tré iần thué đất theo hình thức hàng năm hoặc tả tiềnmột lần cho Nhà nước Việt Nam Hình thức giao đất có thu bền sử dụng đất chua bao giờ

là quyên lưa chon cũa các nhà đầu tr nước ngoài kh sử dụng đất tại Việt Nam Bởi lẽ

pháp hut đất đai không quy định như vậy,

hi lựa chọn hình thức sử dung đất, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nha nước để làm mặt bing

xây dụng cơ sở sẵn xuất kinh doanh, xây dưng công tình công công có mục địch kính doanh,

xây dựng kết cáu hạ ting để chuyển nhượng hoặc cho thuê thi được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiên sử dụng đất nêu có nhu câu và phải thục hiện nghữa vụ tài chính đối.

với Nhà nước

‘Tir những ván đề trên chúng tôi xin dé xuất ý kiến vẻ từng hình thức sử dụng đất

như sau

3.1 VỀ lành thức giao dat không thu tiền sử dung đắt (Điều 53 Dự thao)

Ching lôi đồng ý với các trường hợp nêu tạ khoản 1 đến khoản 4 Điều 53 Dự.thio Luật đất dai duy @bnh áp dụng hình thức giao đất không thu tién sử dung đất

“Thực chat các quy định này kế thừa tinh hợp ly của Điệu 33 Luật Đất dai nấm 2003 Tuy

nhiên, không thé đánh đồng các trường hợp của tổ chức kinh tế thuộc trường hợp giao dat

không thu tiên sử dụng đất được áp dụng trơng tr như trường hợp giao đất có thu iền sửdang đất nhưng bền trả có nguồn gốc từ ngén sách nhà nước hoặc trường hợp nhậnchuyền nhượng quyền sử dụng đắt ma tin tr cho việc chuyển nhượng đó có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước, Theo quan điểm cia chủng tôi, chúng ta không thể giao đất có thu

tiên sử dụng sử dụng đất nhưng lại sử dụng tiên tử ngân sách để trả cho nha nước hoặc trả cho giao dịch chuyên nhượng quyền sử dung dat của minh Riêng vẻ cum từ “ñẩn trd có nguén gốc hoặc không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước” đã thé hiện sự không 18 ang nên cách hiểu có thể khác nhau dẫn tới lam dụng việc áp dụng tương tự ở quy định.

nay Mit khác không nên tiếp tuc duy trì tình trang này sau khi Luật đất đại có hiệu lực

Vi vậy, hình thức giao dit không thu tiền sở dụng đất chỉ áp dụng trong các tưởng hợp,

tuy dink tại Điều 53 của Dự thảo và không áp dưng tương tự các trường hợp khác

3.2 VỀ hình thức giao đắt có thu tần sử dung đắt (Điều 54 Dự tho)

“Tử sau ngày 15/10/1993, nhà nước để xóa bỏ bao cấp về đất đai Do đó vànguyên ti, các chủ thể sử dụng đất vào mục đích xây dưng nhà ở hoặc sử dụng cho mục

”

đích kính doanh đều phải thục hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khí được nhàước giao đất, Nha nước từng bước xóa bố thái độ phân biệt đối xữ hong việc trao hình

thức giao đất có thu tién sử dụng đất đối voi chủ thể thuộc các thành phản kinh tế khác

nhau, đặc biệt giữa các doanh nghiệp nha nước và doanh nghiệp dân doanh, giữa nhà đầu.trong nước và bude đều với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Ke thừa những quyđịnh hợp lý lại Điệu 34 Luật Đắt dai nấm 2003 và từ thực trang thi hành luật đất đại tong

gan 10 nắm qua có thé khẳng định rằng, các trường hợp được nhà nước giao đất có thu

tiên sit dụng đất đã được quy đạnh là phủ hợp với nh hình thục in áp dụng pháp nat

‘Tuy nhiên cần cân nhắc các van đề sau:

“Một là, theo quy định tại khoản 2 Điều 54 của Dự thảo quy định vẻ “td chức

nh tế sử dụng đắt vào mục dich xây dưng nhà ở theo quy ãnh của pháp luật về nhà ở để bản hoặc dé bán kết hợp cho thuê ” Theo chúng tôi trong trường hợp tô chức kinh tế đầu

fhe xây dựng nhà ở thương mại thi muc tiêu của họ là bán, cho thuế, cho thuê mua sản

phẩm nhà ở cho người có nhu cầu Do đó, để tương thích với quy định của pháp luật vẻ

nhà ở và pháp luật ánh doanh bat động sản đẻ nghi quy định: “ổ chức lính tổ được giao

đất sử dụng vào mue ich xâu dựng nhà ở theo guy Ảnh của pháp luật về nhà 6 để bản,

cho thud hoặc cho thud mua, không nên guy định: "để bản hoặc bán kế hợp cho thuê”

Hat là, khoản 3 Điều 54 của Dự thảo đã thể hiện sự mở rộng cản thiết cho các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tý

liên doanh được giao đất để thực hiện các dự án đều tư nhà ở theo quy định cia pháp luật

"về nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua

‘Ching tôi hoàn toàn đồng tinh với quan điểm khi cho ring: "nến cho phép té chức, cả nhân mước ngoài được sử dung đắt bằng hinh thức giao đắt có thu tiển sử dụng.

đắt, Họ có thêm những khá năng lea chon và như thể tương xứng với đa w pháp lý như.người Hiột Nam Ảnh cứ 6 nước ngoài Kit đầu te vào Mật Nem" [Báo cáo nghiên cứa rà

soát các văn bản pháp luật vẻ thành lập, tổ chức và hoạt động của các doanh nghiệp với te tưởng chỉ đao xây dựng Luật doanh nghiệp thông nhất và Luật đầu tư chung, Hà Nội, tr 1] Như vậy, Việt Nam đã tở thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thể giới (WTO), chúng ta không có lý do gì để tạo ra sự phân biệt đói xử vẻ hình thức sử dụng đất

giữa các nhà đầu tr thuộc thành phần kinh tổ khác nhau Với quy chế pháp lý về giao dat

có thu tiển sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam ching ta đã hướng tới các mục đích sau: (i) Chế độ sở hữu toàn dân vé đất dai đã tạo ra

các hình thức sử dụng đất khác nhau và vi vậy, ình thie giao đất có thu tiên sử dụng dat

dành cho nhà đầu tư nước ngoài sẽ vượt qua các thông lệ quốc tế để thể hiện quan điểm moi mé và có tinh đặc thi ở Việt Nam, (i) một tâm ly khá phổ biến ngay cả đôi với các doanh nghiệp trong nước là muôn được sử dụng đất én định lâu dài, được Nhà nước bảo

hộ đầy đủ các quyên và lợi ích hợp pháp Nhà đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất ở Việt

Nam cũng có chung tâm lý đó, (i) cũng từ đây, các nhà đầu tr nước ngoài không còn là

"goài cuộc trong các dự án về đầu giá quyên sử dụng dat, đầu thâu dự án có sử dụng

đầu tư xây dựng cơ sở ha ting Cho đến nay, việc dau giá quyền sử dụng dat dé

giao đất bing hình thức có thu tiên sử dụng đất van là "sản nhà" của các doanh nghiệp Việt Nam Các dự án dau giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng cơ sở ha ting tại Hà

Nội và Thành phố Hỗ Chỉ Minh đều vắng bóng nhà đầu tw nước ngoài Đây là cảnh báocho sự không bình đẳng khi áp dung hình thức giao đất có thu tiền sẽ dụng đất thông quađến giá quyền sử dụng đất để đều tư xây dong cơ sở hạ tng te các địa phương, Bồi vì lôchức, cá nhân nước ngoài không được giao đất theo hình hức có thụ bên sử dung đất nên

không thể tham gia các dự én dau giá quyền sử dung đất Điều đó hoàn toàn dễ hiểu Cho nên, chúng tôi cho ring, không có lý do gì để cản trở tỏ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiên sử dung dat Chỳng tui xin viên dẫn thom là, nếu.

so sánh giữa hai doanh nghiệp ở trong nước cùng có nhu cầu sử dung đất vào mục đíchsản xuất, kinh doanh, trong đó có doanh nghiệp thuê dat trả tién thuê hang nắm với doanh

nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thời hạn 50 nắm Xuất phát điểm khi nộp tiên vào ngắn sách nhà nước, doanh nghiệp nộp tiễn sử dụng dat cho Nhà nước sẽ làm lợi cho ngân sách nha nước cao gap 200 lần so với doanh nghiệp trả tiền thuê hang năm và sau 50 năm thué đất, số tiên sử dung đất được nộp ngay từ năm đầu tiên vẫn cao hơn 4 lần.

5o với doanh nghiệp nộp tiền thuê đất công dồn từ nấm đầu tiên đến nấm cuối cùng trong

"hành tinh thuê đất 50 năm Cũng với ví du này, nếu như chủng ta áp dụng hình thức giao

đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thay vì nộp tiễn thuê dat

rớt lên như hiện nay, chúng tôi có một niém tin ring, số iên nộp vào ngân sich sẽ caohơn nhiều lên so việc nop tiên thuê đất Trong khi đó, xét về quyên lợi cia nhà đâu tr khí

‘Nha nước giao đất thuộc hình thức có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê một lần.

tiên thực tế không khác gì nhau Cho nên, các lên doanh như Phủ Mỹ Hưng ở Thành phố

Hỗ Chi Minh hay Ciputra ở Hà Nội khi đều tr xây dụng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Xhông chỉ thụ lợi từ việc đầu tr kinh doanh bat động sẵn, ma ban thân việc nộp tién thuếđất một lần cña họ cho thời han liên doanh đá là một món hai lớn Điễu này cũng xây ra

‘voi hầu hết các lên doanh và doanh nghiệp 100% von nước ngoài thục hiện các dự án đầu

tr xây dụng nhà ở để bán, cho thué cũng như xây dưng các khách san cao cấp, khu vănphòng cho thu hạng A, các siêu thi lớn Cho nên, đã tùng có clu yêu cầu tính lại lên đối

"với liên doanh Ciputra khi cho ring, thời điểm tinh tiền cho nha đầu tư thuê đất theo gia trước.

gây 01/01/2005 đã làm ngân sách nhà nước mắt một khoăn thu khoảng 200 triệu USD

"Thật bức xúc là: "Tháng 12/2004, Œputra được duyét tần sit dung đất giá đoạn 2, giao

động ở mức 620.000 đồng -1,5 tiễn dénghn? tìy ví bí Tuy nhấn, khá đó Nght inh 181

hưởng dẫn thực tí Luật Dat đa đã có hiệu lực Néu theo bang gid đắt mới căn cit theo Nghĩ

inh này, liên doanh (puba sẽ pha tré 65-12 hiện déng/ne [Ton toi xét lại tên sử dụngđất lại Ciputa, báo đỏ thị net ngày 31/05/2001] Như vậy, it nhất có hai vẫn đề ma chúng tôi

muốn đề cập là: (i) Tại sao việc xác định thu tién thuê đất tại thời điểm nhay cảm là thang

120004” Vì chúng te biết ring, theo quy định tại Nghị ảnh 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính hũ vẻ phương pháp xác dinh giá đất và khung giá các loại đốt và Nghị

định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 cũa Chính phủ về thu tiên sử dụng đất thi bất đầu.

từ ngày 01/01/2005, ủy ban nhân dân các tinh, thành phố trục thuộc trung wong sẽ banhành bang giá đất mới tất nhiên số cao hon nhiễu so với trước đây Do đó, việc tình tiên

thuê đất tại thời điểm này phải chẳng có chủ ý nào đó? Va chấp nhận việc này tức là Nhà

nước sẽ mắt hing trém triéu USD, (i) Với khoản tiền thu theo giá thuế chúng te đã thuathiệt nhiều, nêu bay giờ chúng ta cho phép ho được giao đất có thu tién sử dung đất thi sẽ

có một chênh lệch lớn nữa giỗa tên sử dung đất trừ đã tiền thué đất trả một lan cũa nhàđầu tr I“hoán tên chênh lệch lớn này sẽ nộp vào ngân sách nhà nước chứ không phối rơi

‘vio ii nhà đầu tư

Vi vậy, khoản 3 Điều 54 Dự thảo Luật Đất dai guy định cho phép người Việt

Nam định cự ở nước ngoài, 10 chức, cá nhân nước ngoàitô chức kinh tệ liên doanh được dao đất dé thục hiện các dự án đầu hr nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở để bán,

cho thuê hoặc cho thuê mua được lựa chon hình thức giao đất có thu tiên sử dung dat là

hoàn toàn phù hop Quy định như trên đã mở rông thêm vé chủ thé được giao dat có thu tiên sử dụng đất đồng thời thể hiện sự tương thích trong quy định vẻ giao đất dau tư xây:

dung nhà ở phù hợp với pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bat động sẵn

Thứ ba, về khoản 4 Điều 54 của Dự thảo theo chúng tôi không chỉ quy định về

giao đất cho 18 chức kinh tế ở trong nước được giao đất làm nghĩa trang, nghữa địa có mục.

đích kinh doanh, ma phải xác định réng hơn la, xảy dựng các công trình công công cómục dich kinh doanh, Việc các doanh nghiệp đầu tư các công viên, các công hình vui chơigiế tí, các dự án kinh doanh du lịch chính là xây dựng các công tình công cộng có mục

đích kinh doanh Do đỏ, khoản 4 Điều 54 nên la: “Tổ chức linh tế diroc nhà nước giao đắt

để xây dưng các công trình công công có mue dich linh doanh”

3.3 Hinh thức thuê dat

Hiện nay Luật Đất dai (2003) không dành cho lỗ chức kinh tý, hộ gia dink, cá

nhân trong nước lụa chọn thêm hình thức tể tên thuế mớt lần là chưa phủ hop Đìnhtổng, Hi thuê đất tả tién thuê hang năm mang đến cho đổi tượng si dụng at ð trongnước những wa thé trong sử dụng von và giải được bài toán về sự ép buộc của các banquan lý các khu công nghiệp tong trường hợp thué đất rã tên thuê một lan, Như vậy, từ

don giá cho thê đt theo viện din ten có thể thấy ning, nếu tính cing một điện tích đất

cho sản xuất kinh doanh thì tiền sẽ dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước rung bình

chung gap từ 50 đến 200 lén so với nộp tiên thuê dat theo phương thức trả tiền hàng năm Cho nên, người sử dụng dat yéu kom vẻ nang lực tài chính không thé chọn cho mình hình.

hức giao đất có thu tiên sử dụng đất Họ phải thuê đất trẻ tiền thuê hàng năm với cácquyền lợi chi gin với các tài sản đâu tr rên đất, các giao dich dân sự về đất đai nêu cócũng chi liên quan tai sẵn đầu te trên dat thuộc sở hữu của người thuê đất ma thôi Dovây, nếu cho phép người sử dụng đất tré tin thuê một lin cho toàn bộ thời gian thuê vớicác giá tr giao dich bao gm giá tri quyền sit dung đất thuê công với giá trị lại sản đầu tetiên đất thi xem ra hiệu qué cia việc sử dụng dat chắc chắn cao hon nhiều so với thu đất

trả tiên thuê hang nắm Thực chất tổng toàn bộ tiền thuê đất trả tiền một lần vấn thấp hơn nhiều so với thu tiền sử dụng đất Số liệu vẻ diện tích đất thuê cho thấy "Căn cứ vào số tên thuê đắt những năm qua tì thẫy rằng, đắt cho thud eli eliém một trọng rắt nhỏ,

eli khoảng 40 000 ha, bằng 02% rong tang đận tch 5 loat dat đang có chủ sử dung” [

‘Buri Thi Tuyết Mai, Thị trường quyền sử dụng dat ở Việt Nam, NXB Lao động, tr 89] Từ

đó sẽ có nhiều tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sẵn sàng nộp tiên thuê đất tả tên một lần để hưởng lợi từ việc bảo hộ các quyên của Nha nước Dưới khía cạnh kinh tế, Nhà

33

"ước thủ vào ngần sách khoản tién thuế đất lớn gap nhiều lần so với khoản thu hiện nayđồng thời tạo ra sw đồng thuân cña công đồng doanh nghiệp khi thuê đắt Do vậy, chúngtôi cho ring, không có lý do gì lại cần trở người sử dụng đất ở trong nước không đượcthuê dat vei khoản hả cho toàn bộ quá tình thu Vi vậy, rước hết hoan nghệnh trong Dựthảo đã không phân biệt theo hướng, chỉ có nhà đều tư nước ngoài, người Việt Nem định

cw & nước ngoài được lựa chọn bình thức thuê đất tả tên thuê hàng năm hoặc tã tiềnthuê một lân cho toàn bộ qué trình thud, còn nhà đầu tr trong nước sau ngày 1/7/2004 chỉđược thuê đất ta tién thuê hàng năm ma thôi Tuy nhiền, theo chúng Đi Điều 55 của

Dy thảo Luât đắt dei không nên phân biệt các trường hop cho thuế đất thu tên thuê một

lần và thu đất thu tiên thuê hàng nắm như tại khoản 1 và khoản 2 Thực chất để sử dụng.

đất thuê td tên hàng năm hay td tên một lần hoàn toàn do nhà đâu tr quyết định, họ căn

đán liên với tài sản đâu tự tiên đất Nên trao quyền quyết định vé bả tên thuê theo

hương thức nào cho nhà đều tụ, ma không phân biệt theo loại trường hop.

‘Mit khác theo quy định tại Điều 22 Hiển pháp 1992 thi: "các cơ sở sản xuất,

nh doanh thuộc mot thành phần lanh tế ph thực lưện đẩy đủ các nghia vụ với Nhà

nước, đầu Binh đẳng rước pháp luật, vẫn và là sân hop pháp được Nhà nước báo hộ” Do

vậy, không nên phân biệt các hình thức pháp lý khác nhau vẻ sử dụng đất đối với tổ chức kinh.

té, hộ gia định, cá nhân, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

sử dụng đốt Phân biệt như vậy là đối xữ không công bing giữa các đối hương sử dụng đấtthuộc các thành phần ánh tế khác nhau Mặt khác, trong quy định của Luật Đắt đai đã để cậpđến việc lựa chon hình thức giao đất hoặc thué đất khi sử dụng dat vào mục dich sin xuất

+inh doanh và sắc định các quyền, neha vụ cụ thổ của người sử dụng đốt thông qua các hình

thức mà ho lựa chon Người sở dụng đất la chon hình thức sẽ dụng nào là quyên của họ, Các

quyền đỏ là hoàn toàn ngang nhau, không nên có sự phân biệt.Điều cần xéc định ổ là giá trị

quyền của người thuê dat bã tiên thuê hàng năm không thé bang người tả tiên một lần cho

oàn bỏ qua bình thuê và người hả tên một lên khi thuê dat, giá bị quyền thuê dat không thể

‘bang giá tri quyền của người được Nhà nước giao dat có thu tiên sử dung dat Đó là nguyên.

te và điều đô được thể hiện khí rổ nét trong mục 2, mục 3 và mục 4 chương IV từ Điều

đến Điều 121 Luật Dat đai (2003) Từ đây có thé kết luân ở điểm này của các giải

pháp la: Trong quy din ci Luật Dit dai sẽ cho người sử dụng đất lựa chọn hình hức giao

đất có thu tiên sử dụng, hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho Nhả nước đối với tất cả chủ thể sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh, không phân biệt la tổ chức kinh tế hay hộ gia đình, cá nhân hoặc chủ thẻ sử dụng dat trong

"ước với chủ thé sử dụng đất là người nước ngoài Có như vậy, rong hink thức sử dụngđất mới thể hiện nguyên tác "bình đẳng trước pháp hud" của các chủ thể kinh doanh và tạođiều kiến cho người sử dụng đất sự lựa chon hop lý nhất trong tác nghiệp quyền tự dokinh doanh cia mình Từnhững lý do như chúng tôi đã phân tích ở trên Điều 55 Dự thảo

nên thiết kế theo hướng:

"Điều S5 Cho thuê đất

[Nha nước cho thuế đắt thu tần thu đất hàng năm hoặc thụ tin thuế đất một lên trong cáctrường hợp sau đây,

(chuyên các điểm a,bịc,d, đ,e khoản I và điểm a,b khoản 2 Điệu 55 thành 8 khoản)

Như vậy, việc cho thuê đất từ nhà nước có tính hành chính nhưng tén Họng quyền Ivachọn của người sử dụng đất

4 Về thâm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dung đất (Điều 57 Dự.

phủ chỉ phê duyét ede quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũa ấy ban nhân dân cap tỉnh, quy

hoạch sử dụng đất của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an mà không trực tiếp giao đất, cho thuê

đất, Việc giao dat, cho thuê đất, cho ghép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền

của các cấp chính quyền địa phương theo phương châm phần quyền mạnh cho địa phươngtrong quân lý nhà nước về đất đai song phải có sự kiểm soát cũa các hệ thông cơ quan nhà

nước trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật, để tránh sự lam quyền va tủy tiện trong việc ban hành các quyết định hành chính vẻ giao đất, cho thuê dat và chuyển mục đích sử dung đất Vì vay, có 3 cấp hành chính có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thiết kế ở 3 khoản của Điều 57 Tuy nhiên, chúng tôi không dong ý với các trường hợp quy định tại điểm e, g khoản 1 Điều 57 khi Chủ tịch,

‘iyban nhân dân cáp tỉnh quyết định việc cho thuê đất đói với ho gia đình, cá nhân dé sĩ: dung vào mục đích thương mại cịch vụ hoạt động khoáng sản, sin xuất vat liệu xây dựng,

làm đồ gồm, làm cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác và cho phép hộ gia

inh, cá nhân chuyên mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang dat cơ sở sản xuất phi nông,

nghiệp, đất thương mai dịch vụ, Việc quy định nói rên không nhất quán vẻ chủ thể được

nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục dich sử dụng dat và loại đất được

phép sử dụng vào mục đích gh

Nên ching, đối với thẩm quyền của Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tinh chỉ áp dụng đối với các trường hợp là tỏ chức, người Việt nam định cw ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân.

nước ngoài tổ chúc kinh lẻ liên doanh mà không áp dụng đối với trường hop là hộ gia

đình, cả nhân trong nước Việc giải quyết liên quan đến giao dat, cho thuê dat và chuyên.

mục dich sử dụng đắt cña hộ gia đình, cá nhân thuộc thêm quyên của Chủ tich ủy ban

nhân dân cắp huyện Quan điểm đối với từng loại chủ thể như vậy là nhất quán Vì vậy, bổ điểm e, g tai khoản 1 Điệu 57 của Dự thảo và bỏ từ đoạn: “ trừ trường hop quy dinh tat đểmg, đấm h khoán 1 Biéu này” tại diem a khoản 2 Điệu 57 của Dự thảo,

“Tiên đây là mot số ý kiến đóng góp cho việc xảy dưng cơ chế giao đất, cho thuê

đầu chayén mục đích sử dụng dit rong Luật it đại sa đội bỏ sung, Hì vọng sing, đây là

một trong những nỗi dung quan trong can được tao đổi để quy định that chặt chế

cường quản lý nhà nước vẽ đất đai trong giai đoạn tới đây

m TRON MỘT SỐ GÓP Ý bói với MỘT SỐ QUY PIN

1

DỰ THẢO LUAT DAT DAT SỬA ĐÔI mm.

TS Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật, Dai 0

it hiện nhiễu quy định Luật Đắt dai năm 2003 được thi hành gân 10 năm ean thế Vin đề giá đất, thiểu khả thi trong quá trình áp dụng các quy định đó ng và tạo việc làm mới chochính sách bồi thường, tái định cư và hỗ trợ chuyển đổi nghỉ ào các tiếu điểm sou:

nông dân gặp nhiều khó khăn Các quy định bắt cập đó tập trung

~_ Chủ thể bồi thường

~ _ Đối tượng được bồi thường,

~_ Khung giá đất, diện tích, vị trí, quy mô và điều kiện tự nhiên, môi trường xung, quanh.

Đi thường đắt giữa đắt đô: thị và vùng ven đô.

Giá đất bồi thường áp dụng cho từng lô đất, khu vực, dự én còn bắt cập Phát

sinh tâm lý và tư tưởng không én định trong dân Khỏang cách giá tri được bồi

thường chênh lệch nhiều (1,5-5 lần theo quy định của 'Nghị định số 69/2009/

ND-CP ngày 13/8/2009) được áp dụng ở nhiều địa phương không thống nhất Vấn đề

ấp giá đễ bồi thường cho từng đối tượng eặp nhiều phản kháng và không đồng

thuận với các quy định của Nhà nước,

"Dự thảo Luật đất đai lần này đã có sự thay đổi về bố cục và nội dung của nhiều chế

định pháp luật Trong bài viết này tôi đi trực tiếp của điều khoản soạn thảo trong

dy thảo Luật đất đai ngày 31/8/2012 được, đăng tải trên trang Web: chinhphu.vn

lấy ý kiến của mọi ting lớp nhân dân, Tôi tập.

(Điều 109 Dự thảo) Theo quan điểm của tôi, thời gì

với đời sống kinh doanh Việt Nam mở rộng đầu tự

đã học hỏi kinh nghiệm về sử dụng và khai thác

giới Nhưng bên cạnh đó thời gian dài nhự

chính tr, an ninh như cho người nước ngoai

thể rất gần khu vực biên giới quốc gia, miền

vy đã có phát sinh nhiệu,

ji,

quan hệ xã hội,

Được quet bang Ưamscanner

Đã có dự án khai thi

ninh quốc, mone khoáng sản có vị trí sung yếu vị tri dự án có thé ảnh hưởng,

dy ấn nuôi trằng they sản chế độ cao, khu vực trọng yếu quốc gia (Miễn Trung) Nhiều

Nam) Thời gian dài “ gẦn khu vực Khánh Hòa gin cảng quân sự Cam Ranh (Miền nên đã xuất hiện eck lao động, kỹ su, công nhân dang đội tuổi lao động và kết hôn

những phức tap Về mặt xã hội nước ngoài”, “Khu ngoại kiều” đã phát sỉ

đến an

N ‘

Wik bàn mera nước cần xem xét lấy ý kiến da ngành về lĩnh vực này Cam đu link khu vực cắm đầu ne có _yấu tố nước ngoài để khoanh định quản If đất đai có hiệu

qua và bảo VỆ quốc phòng an ninh,

Mở rộng giao lưu quốc tẾ nhưng cũng cần khoanh định khu vực và quan trong va

việc thẩm định và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất Cần đánh gi năng lực tài chính thực.

hiện dự án của chủ đầu tư là nhân tố quan trọng để bảo vệ môi trường trong nước trong

việc xác định tiêu chí phát trién đất nước bền vững Để tránh việc lấy đất từ dự án đễ sử

dụng vào mục đích khác Luật đất dai cần xây dựng các quy phạm pháp luật lường trước.

các tình huống có thé xảy ra trong tương lai.

Thứ hai: Định giá đắt — Giá đắt chuẩn chưa rõ ràng nên hạn chế trong chink

sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Giá đất trên thị trường được hình thành tir bốn nguồn gốc và được xem là căn cứ

.đễ Nhà nước tính bồi thường khi thu hồi.

Một là: Giá có được do kết quả của việc thực hiện đấu giá đất

Hai là: Giá do khung giá của UBND tinh, thành phố trực thuộc TW công bổ vào

ngày 1/1 hàng năm Tinh giá đất căn cứ theo khu vực, vi trí địa lý, hướng, góc, VÀ môi trường tác động xung quanh bất động sản cần định giá cũng như hệ số K ở địa phuong.

Án een ph tae ai yê ổ do lí TH i ‘hu giá đắc Giá đất trước khi có dự án thấp hơn ef đất khi khu vực đất được quy hoạch Cần ding tiền Nha nước từ Ngân sách “để thu bồi đất để hạn chế tham những đất đai từ các dự án. của

'Bến là: Giá đất do CƠ quan ‘Tarvin giá đất công bố qua Chứng thư định giá đất.

i ích đã ân một lần thì tiền bồi thường rất

N NHÀ nae po Néu in ch cần bi hường rộng ti gnh nh về đất cho dân của cơ quan Nhà nước gp nhiều khó khăn về tài chính, "

ing Nhà nước chỉ trả 30% tiền bồi thường 30% bằng đất mới, 10% đào

Bến chins NHÀ Tã uy gàng tri phiếu Chink phủ - Qube gia tong 10 nd cố thế fing giá dắt phủ hợp với thi trường, là nhân of mình bạchL

x

Được quet bang Camlcanner

iu nại tổ cáo về bồi thường yy

lâm bới Khcho thị trường quyển sử dung đất ở Việt Nam, gid bs

siải phóng mặt bằng trong dân.

Thứ ba: Gp ý về một số diéu khoăn cu oan thêm; “im bảo nguyên tác

Điều 3 khoản 2 theo quan điểm HH tôi me Nk vã vie Nam”.

bảo vé tdi nguyên, bảo vệ chủ quyền anh thổ của au0e€ tán te đá làm rõ hơn lạ

Điều 4 khoản 8 cần bổ sung thêm; “Trong thời

hơn Có thé thay bằng truy cập, tim kiểm và kiểm tra thông tin.

Điều 9: Khoản 3 Nhóm đất chưa sử dung có thé đưa và

cảnh quan của khu vực thuộc lãnh thổ Việt Nam”

Điều 10: khoản 4: lỗi kỹ thuật: Phê duyệt trong Cần cách chữ duyệt và chữ trong

trong câu đồ ra.

Điều 11: Cần bé sung hành vi bị nghiêm cắm: “Trực tiếp hoặc gián tiếp làm tốn hại

én chủ quyền, đất dai thuộc lãnh thổ quốc gia”

Điều 14 Khoản 2 Cin quy định để phù hợp với điều 108 - 111 của Dự thảo Điều

khoản này cần làm rõ Nguyên tắc phân loại và căn cứ để phân loại

“Quy đất dự phòng, dit

Điều 15 cần làm rõ chim dứt sử dụng đất bởi quyết định của nhà nước, do lỗi của

người sử dung đắt hay người sử dung đắt chết không có người thừa ké hoặc người sử dụng

đất tự nguyện trả lại đất để phù hợp với điều 50 của dự thảo.

Điều 21: chưa có mối quan hệ với các Bộ và trách nhiệm phối hợp của Bộ Nhà

nước&+ PTNT, Bộ Xây dựng, Bộ Công nghiệp để phù hợp với Điều 23 và 24 khoản 2 của

Dự tháo

Điều 27: nên tách riêng về thẳm.

riêng (khoản 4), Cần bé sung khoản 5: The‹uyển giải quyết tranh chấp ra một điều khoản

eo pháp luật về luật biển Việt Nam, Điều 28: Hệ thống quy hoạch kế hoạch sử

hoạch phù hợp với bảo tin nguồn gen và bảo vệ da dan, sinh :

sử dụng đất TW đến địa phương, sinh học khi xây dựng quy hoạch

Điều T3: Khoản 5 nếu chỉ được xem xét bố

tH cho thuê đất mới, iệc chothuê đất mới cần được lên phương án từ trước h mới Theo việc

ss

xem

Điều 88: Khoản 4 điểm b Cần trả lạ

Đất thực tẾ chuyển nhượng như thé nào,

nhà vào d phù hợp ân huê mua nhà ở xi hội CẦn bổ sung thêm cả hình thức thuê mua

lên cáo Mộ Với Luật Nhà ving cao hiệu quả điều chỉnh của Luật đất dai trong tương la ở năm 2005 và Luật kinh doanh bắt động sản năm 2006,

'Thứ tư: Một số kiến nghị

waren pci sách và pháp luật edn quy định rỡ thdm quyển của nhà trừng thủ, trưng mua qu dạng đắt của nhân độn nước tron

‘ee —— xe: a giá, nguyen tắc nh giá dd, phương php dink até đắt phải iat 1g khai và trong suất thời gian triển khai de án tại dia phương có đắt thu

Ba la: Cần đảm bảo điều kiện sinh kế và cơ hội công bằng tiếp cận nguồn vén t4

đãi cho dân ẩn định cuộc sống, cho người nông dân thi chuyển dich cơ edu sang chuyên đổi nghề mới.

'Bến là: Khi tập hợp, tham vấn ÿ kiến của nhân dân vào các điều khoản Luật đất

đại của bộ phận tư vấn, tổng hop cần phải trung thực, chỉnh xác va kịp thời dé nhân

dan thấy được ý kiến của họ đã được nhà nước ghỉ nhận, nghiên cứu tiếp thu có chon lọc Việc tập hop ý kiến không được thêm, bớt hay loại bỏ Ý in trái chiều với quan điểm hủ quan của cá nhôn, của nhóm hay lợi Ích cia CƠ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực

đất đai.

Năm là: Các chế tài trong uae đất

1h tue lợi và vi phạm pháp luật trons

công cụ hitu hiệu trong quản If và sử dung đất Chính vi vậy, các guy Pham php luật đất dai cần được đổi năm 2012-2013 phải dự đoán, dự báo và đáp ứng được xây dung trong thời gian nhu cầu

dai cần được tăng cường để han chế những,

quản lý và sử dung đất dai Thuế tài nguyên,

giao diel

điều chỉnh các quan hệ anh chip xi ra, Nhà nước dang mang sứ mạng bio đảm, vận và là công ov tiết yến cho sự phat triển của toàn XÃ hội, của chính dân tộc Việt cho sự

Nam

”

Được quet bang Uamscanner

VIEC NHÀ NƯỚC QUYÉT ĐỊNH GIA DAT VÀ CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐÁT - MOT SỐ VẤN ĐỀ CAN GÓP Ý DOI VỚI DỰ.

'THẢO LUẬT DAT DAI SỬA DOL

PGSTS: Nguyén Quang Tuyến - Bat học Luật Hà Nội

Các quy định và giá đắt được đề cập tại Mạc 2 - Giá đất, Chương VIII Tài chính

về dit đại và giá dat của Dự thảo Luât đất đại năm 2003 sửa đỗi (sau đây gọi là Dự théo

Luật đất dai sửa đội) từ Điều 107 - Điều 111 Xung quanh các quy định này cia Dư thảo

Luật đất đai sữa đồi, chúng tôi có một số ý kiến gop ý cụ thé như sau.

1 Nhận xét chưng

LL Nhận xétvé mặt hình thức

Nghiên cứu về mặt hình thúc các quy định về giá đất được đẻ cập trong Dự thảo

Luật đất dai sữa đồi, chúng tôi có một số nhân xét như sau:

Thứ nhất, Dw thảo Luật đất dai sữa đổi có nhiễu điều luật quy định về giá đất hơn

so với Luật đất dai nắm 2003, Nếu như Luật dat đai nắm 2003 chỉ có 03 điều quy địnhtrụ tiếp về giá dat (Điều 55 về giá đất, Điều 56 vé giá đất do Nhà nước quy định, Điều 5T

vẻ hevan giá đá) thì tong Dự thio Luật đất dai sữa đổi có 05 điều đề cập trực iếp vẻ giáđất (Điều 107 vẻ nguyễn tắc đính giá dat, Điều 108 về khung giá các loại đất, giá đốt

thuộc khu vue giáp ranh, Điều 109 vẻ bảng giá dat, Điều 110 vẻ tư vấn giá đất, Điều 111

về quyền và trách nhiệm của tổ chức tr vấn giá dat) Tuy nhiên, nội dung các điều luật

nay của Dự thio Luật dat đại sữa đổi đã đáp ứng được yêu cầu cia xã hội trong việc xữ lý

các mẫu thuẫn vẻ lợi ích giữa những chủ thể trong quan lý và sử dụng đất hay chưa thì

phân sau chúng tôi sẽ có những bình luân cụ

Hon nữa, các quy định vé giá đất của Dự thảo Luật dat dai sữa đổi được Ban soạn

thảo thết kế thành một mục riêng (Mặc 2 Giá đá của Chương VIII Tài chính về đất dai

‘va giá đất chữ không quy định chung với van để tài chính về dat đa và được đặt ở Miue 6Chương II Quyền cia Nhà nước đối với đất đai và quan lý nhà nước về đất đại như hong

Luật đất đa nấm 2003 Điều này thể hiện Ban soạn tháo đã nhân thức rổ hơn vị tí và tam

quan trọng của các quy định về giá đất

Thứ he, so với chế định về giá đất hiện hành thi các quy định về giá đất của Dự

thảo Luật đất đai sửa đôi co một số sửa đổi, bỏ sung đóng chú ý sau đây:

~ Thiết kế một điều luật riêng quy định cụ thể hơn về nguyễn tắc định giá đất

- B sting nội dung về khang giá đất thuộc khu vụ: giáp mh giữa các tink thành

phố trực thuộc trùng tơng trong Điều 108

+ Thiết kể một điều oat riêng quy định và băng giá đất.

Sita đối, bổ sung quy định chi tiết và cụ thể hơn vẻ các trường hợp tư vấn về giá

đấtvà điều liên hoạt động cia loại hình địch vụ này,

- Thiết kế một điều int riêng quy định vé quyền và trách nhiệm của tổ chức hr vấn

về giá đắt

12 Nhân xét chung về mặt nội dung

Gia đất là một nội dung nhân được sự quan tim, theo đối đặc biệt cũa đồng đảo

người dân trong lần sửa đối Luật đất đai năm 2003 này, bởi lẽ, các quy định hiện hành về giá đất đã không giải quyết được những xung đột vẻ lợi ích kinh té giữa các chủ thể sử: dụng, các nhóm xã hội trong quản lý và sử dụng dat đai Xung quanh các quy định về giá đất trong Dự thảo Luật đất dai sửa đối, chúng tôi có một số bình luận, nhận xét như sau:

Thứ nhất, dường như nội dưng các quy định vé giá đắt trong Dự théo Luật đất đai

sữa đổi vấn được soạn thảo, thiết kế theo kiểu tư duy cũ ma không có sự đột phá, đổi mới mang tính cần bản và toàn diện No vẫn được thiết "nglưểng vể” bảo vệ quyền của Nhà

"ước với tư cách dai diện chủ sở hữu toàn dân về đắt đai giéng như các quy định về giá

đất hiện hành hon là đi xác định một giá dat phù hop làm căn cứ để giải quyết hài hòa những xung đột vẻ lợi ích kinh tế của các chủ thể trong quản lý vả sử dung dat đai, theo

đó, Chính phủ quy định khung giá đất, nguyên tắc, phương pháp xéc định giá dat Seu đó,

Ủy ban nhân dân tinh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là UBND cap

tink) cần cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá dat cia Chính

phi để quy định giá đất tại địa phương Sự thay đối đáng kẻ trong các quy định vẻ ván đề nảy của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, đó là thay vì quy định việc UBND cấp tinh ban.

hành khung giá đất của địa phương hàng nấm như quy định hiện hành thì Dự thảo quyđịnh khung giá đất được xây dụng định kỷ 05 năm một lần và được công bỏ vào ngày

01/01 của năm đầu ky, đồng thời, bổ sung quy định về quyền và trách nhiệm của tổ chức vấn giá đất Tuy nhiên, với những bỏ sung không mang tinh toàn diện và căn bản nay

thi khi Dự thio Luật dit dai sia đổi được Quốc hội thông qua sẽ vẫn không giải quyết

được các mau thuần, xung đột vẻ lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng dat đã, đang và

sẽ nay sinh trong lĩnh vực đất đại

"Tổng kết 10 năm thủ hành Luật đất đai năm 2003 cho thấy cơ chế Nhà nước xác định giá đất trên đây đã bộc lộ nhược điểm, bắt cập và không được cuộc sống chấp nhân.

Nó là một trong những nguyên nhân và điều kiện tồn ti tinh tạng tủy tiên áp đặt ý chỉchủ quan cña các cơ quan nhà nước rong việc xác định giá đất, gây ra tình trang thamning iêu ewe và phát sinh tinh bang tranh chấp, khiêu kiện dang ngày cảng gịa ting dokhông nhân được sw đồng thuận cña người dân trong bồi thường, hỗ trợ, tá định cự khi bịNha nước ta hồi đất Not một cách tổng quất, các quy định về giá đất rong Dự thảo Luật

đất dai sửa đổi vẫn “nghưễng về” việc tao quyền và báo vệ lợi ích cña Nhà nước trong việc áp đặt giá đất Nó không dap ứng được sự kỷ vong của người dân vào một sự thay đôi

mang tính đột phá trong cơ chế xác dinh giá đất Vì vậy, khi các quy dinh nay có hiệu lực

31

'và triển khai thi hành sẽ khó đi vào cuộc sống và khó nhận được sw đồng thuận của người dân, các tranh chip, xung đột vẻ lợi ích giữa những chủ thé sử dụng dat trong xã hội sẽ

Xhông những không giảm mã còn có xu hướng ngày cảng gia tăng,

Thứ hai, giá dat và việc xác định giá đất là một van dé rất khó đối với các nước Để

thục hiện được vấn đề này đồi hỏi pháp luật phải có các quy định rất cu th, rổ rang, chỉtiết về tiêu chi xác định giá đất, nguyên tc, tình te, thủ tục và phương pháp, cơ chế định

giá đất với nội dung mang tinh “anh lượng” rất ti mi, minh tiết và tường mình Có

như vậy chúng ta mới hy vong nó sẽ được thục thi và phát huy hiệu quả trên thục tế, Tuy

nhiên, Dự thảo Luật dat đai sita đổi lại chỉ có vài ba điều quy định vé giá dat với nội dung rất khái quát, chung chung và mang “tinh đnh fink” theo kiểu “khẩu liệu, hồ hào” là chưa đủ và sẽ rất khó đi vào cuộc sóng khi Dự thảo được Quốc hội thông qua.

Thứ ba, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi vẫn chỉ “đừng lai ” ở một số quy định chưng chung vẻ gia đất, thiểu nội dung chỉ tiết, cu thé và thiểu quy định về cơ chế thủ hành Như vậy, Dự thảo Luật đất dai sửa đôi sẽ không thé đã vào cuộc sống khi Quốc hội thông qua

1a phải mat thời gian chờ nghĩ định, thông tư của Chính phủ và các Bộ, ngành hữu quanhướng dẫn thi hành Đây là phương pháp xây dưng luật theo “i môn wea ci” theo kiểuxây dựng “luật Kung” hoặc "ludt ống” với các nội dụng chung chung, khái quát còn

những quy định cu thé, chi tiết sẽ “cho” nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành của các

co quan hành phép, Điều này không chi góp phân lam giám hiệu lục của luật ma côn tạo

“kế hở” để các cơ quan quản lý lợi dụng "Tổng ghép” lợi ích cục bô của ngành, địa

phương mình trong các quy định của nghĩ định, thông tr Hon nữa, nó tao ra hiệu ứng

Xhông mong muốn, đó là dường như trên thực tế các vấn bản hướng dẫn th hành lạ có

‘vai trò quan trong hơn luật do các đạo luật ban hành với nội dung chung chung không thé thủ hành được sau khi Quốc hội thông qua mà phải chờ các văn bản hưởng dẫn Trên thực

1 số không ít trường hợp noi dung cũa các vẫn bản hưởng dẫn thi hành mâu thuẫn, tái

với quy định của luật gây khó khẩn cho các cơ quan thi hành Thiết nghĩ trong sửa đổi, bỏ sung các quy định hiện hảnh vẻ giá dat rất cản có những quy định chỉ tiết, cụ thể mang.

tinh “đnh lương” hơn là những quy định chung chung mang tinh “nh tinh” và khó

triển khai thực thi rên thực lẻ

Thứ te, với vén vẹn 02 điều quy định vé 18 chức tư vấn giá dat của Dự thio Luật

đất đại sửa đội là chua đồ Nó không thé xác lập khung pháp lý đồng bộ, hoàn chỉnh choViệc tnén khai hoại động của 18 chúc tr vấn giá Gat Các điều luật này sẽ mii mãi nằm

“trên gidy” cho dit Quốc hội có thông qua néu không có văn bản hưởng dẫn thi hành củaChính ph và các Bộ, ngành hữu quan

Tám lại: Các quy định về giá đất trong Dư thảo Luật đất đai sửa đổi được soạn thảo theo kiểu tư duy cũ không mang tính đột phá và đổi mới căn bản Nó vẫn tạo điều.

kiện cho Nhà nước áp đất ý chí của minh trong việc én định giá đất Hơn nữa, các guy

định này vẫn “dừng lar” ở nội dụng chung chung, không chỉ bất, cụ thé, rổ rang và mang

tính “đình lượng ° Do đó, nó van chưa đáp ứng được sự kỷ vong của người dân và xã hội trong việc giải quyết hai hòa các xung đột vé lợi ich giữa các chủ thé trong quản lý và sử:

2

dung đất đại Thết nghĩ, Ban soạn thio nên viết lại toàn bộ nội dung cũa Mac 2 VỀ giá

đết Chương 3 Dự thảo Luật dat đai sửa đổi với những quy định chỉ tiết, rổ ràng, cụ thể

hơn

2 Gop ý đối với các quy định về giá dat của Dự thảo Luật đất đai sửa.

2.1 Góp chung đắt với các quy dink về giá đắt cũa Dự tháo

Đối với các quy định hiện hành cia Dự thảo Luật đắt dai sa đồi, theo chúng tôi

Ban soạn thảo cần quy định 16 những vấn đề chủ yêu sau: (2) Quy định 16 phạm vi ápdung của băng giá đất cia Nhà nước, (i) Quy định cụ thé khung pháp luật của hoạt đôngdịch va định giả dat và các trường hợp, khi nào th dịch vụ định giá đất là bất buộc, (ii)Quy định các cơ quan nhà nước có thẳm quyền quyết định vé giá đất phải độc lập với các

cơ quan có thảm quyền quan lý dat đai để dim bảo tính khách quan trong việc xác định giá đất, tránh tinh trang "vừa đá bóng, vita thất cồi ” (Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố

trục thuộc tring ương vite có thẩm guyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền xác định bằnggiá đắt đ tính bôi thường cho người bị thu hồi đáo, uết nghĩ hợp lý nhất là quy định các

cơ quan nhà nước có thảm quyền quyết định vé giá dat được thành lập theo hệ thing ngành “doc ” trực thuộc trung ương, (iv) Quy định cụ thể vẻ cơ chế giải quyết tranh chấp,

khiếu nại vé giá đất Xung quanh những vn đề này, chúng tôi xi luễn bản một số ýkiến về mặt lý luận như sau:

3.11 Vé quy ảnh rõ phạm w áp dung của bảng gid đắt của Nhà nước

‘Thue tế thi hành Luật đất đai thời gian qua cho thay không thé áp dụng bảng giá

đất của Nhà nước làm cần cứ để xữ lý các xung đột về lợi ích tong mọi quan hệ đất dai

rẻ cản phải quy định rổ phạm vi áp dung cũa bing giá đắt nay Vì sao việc áp dụng bằnggiá đắt do Nhà nước xác dink trong bai thường, giải phóng mất bằng khi Nhà nước thu hồi

đất lại thường không nhân được sự đồng thuận của người dân, đó là do giá đất của Nhà

nước không ham chứa, phần ánh được sự “théa lập, “ching hoa” về lợi ích giữa các chit

thể có liên quan (bao gòm Nhà nước, nhà đầu tư va người sử dụng đất), Đi sâu tìm hiểu

các quy dinh hiện hành vé giá đất cho thấy cơ chế Nhà nước xác định giá đất tòn tại

những điểm chưa phủ hợp, theo quy định hiện hành UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hỏi đất và cũng chỉnh cơ quan này lại ban hành bảng giá dat làm căn cứ dé tính bi thường.

cho chính những người bị mình thụ hồi đắt Như vậy, cơ chế Nhà nước xác định giá đấtmang nẵng tinh áp đặt ý chi chủ quan cia Nhà nước hơn là sự thỏa hiệp vẻ lợi ích giữa

Nhà nước và những chủ thể có lợi ich liên quan (đặc biệt là người bị thu hồi đất) Điều

nay có nghĩa là pháp luật dành cho Nhà nước quyền định giá đất như là “mét we làmông” cia Nhà nước và dường như người dân it được tham gia đóng góp ý kiến hoặckhông được tham vấn ý kiến trong quá tinh này, Khi áp dụng giá đất do Nhà nước xácđịnh vào việc boi thường mà người bị thu hỏi đất không đồng thuận thi họ sẽ được van

động, thuyết phục mà nêu chủ thé này vẫn tiếp tục không chấp nhận giá bồi thường thủ sẽ 'bị cuỡng chế Như vậy, cơ chế xác định giá đất trên tôn tại nhiều điểm bat hợp lý, dường,

hư nó chỉ thiên vé việc bảo vệ lợi ch của Nhà nước hơn là chú trọng vào việc dụng hỏaloi ích giữa Nhà nước với các chủ thể liên quan nên không thể giải quyết tiệt để các mâu

33

thuần, xung đột vẻ lợi ích liên quan đến đát dai, Những mâu thuần này cứ tích tụ, âm i kéo dài sẽ là nguyên nhân làm bùng phát các xung đột xã hội khi có điều kiện Nhà làm luật cần phải nhận thức rổ điều này trong xây dựng các quy định vẻ giá đất dé “tháo ngồi nd” cho các xung đột không để nó xảy ra gây mat én định xã hội Cần xác lập một cơ chế

định giá đất dua trên sư the hiệp hoặc đồng thuận tương đối giữa các bên có liên quan

Muốn vậy cần quy định rổ phạm vi áp dung của bang giá đất của Nhà nước, cụ thể,

Thứ nhất, bang giá dat của Nhà nước được sử dung làm căn cứ tính bởi thường, hỗ

thợ tong các trường hợp thu hi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh Việc áp

dang giá đất do Nhà nước xác định để tinh bồi thường trong các trường hợp này dễ nhân

được sự đồng thuận của người bị thu hồi đắt Bởi lẽ, người sử dụng đất ý hức được việc

‘Nha nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an nành sẽ mang lại lợi ich to lớn.

cho xã hôi (trong đó có lợi ích của người bị thu hôi dit) Do vậy, tim lý của người bị thu

ỏi đất trong trường hợp này sẽ dường như it có sư so bì thiệt hon giữa giá đất Nhà nướcbồi thường với giá đất thi rường, Trường hợp có sự so bi thiệt hơn thi thông qua vậnđộng, thuyết phục; người bị thu hoi đất đường như cuối cing sẽ chấp thuận phương án bồithường,

Thứ ha, đỗi với các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia,loi ich công cộng thì nên sử dụng phương thức trừng dụng có bội thường thay cho phương

thức thu hỏi dat cho tương thích với quy định tại Điều 23 Hiến pháp 1992 Gia dat được

sử dụng để tinh bai thường trong trường hợp này là giá đất do Nhà nước xác định có tham.

vấn ÿkiến cña người bị thu hồi đất Bai lẽ, đối tượng thụ hưởng, sử dụng đất trong trườnghợp này là Nhà nước, là công đồng (Nhà nước, công đồng là một chủ thé sử dụng đá),cho dit lợi ich của Nhà nước là lợi ich chung song cũng cân có sw dung hòa lợi ich tươngđối giữa Nhà nước, công đồng với người bi thu hồi dat khí áp ding giá dat bồi thườngTuy nhiên, không thể cứng nhắc áp đặt ý chỉ của Nhà nước về giá đất trong các trườnghợp này mà 6 mot chimg muc nhất định phi có sự dung hoa lợi ch giữa Nhà nước, công

đồng với lợi ích của người bi thu hỏi đất Trường hợp không thể tim được "tống nát

chung” vẻ lợi ch giữa Nhà nước và người bị thu hồi đất thì cần tham khảo giá đất của tô

chức tư văn giá dat để dam phán, thỏa hiệp Chỉ sau khi thực hiện các phương thức nay

mà không đạt được kết quả thi lúc đó Nhà nước mới thục hiện việc cuống chế thi hànhquyết định thụ hỏi đất Như vay sẽ hợp lý hơn

Thứ ba, đôi với các trường hop thu hỏi dat sử dung vào mục dich kinh tế thì nên áp dang phương thức thỏa thuận và nhân chuyển quyền sử dụng đất, nhân thuê hoặc nhận

gop vin bằng quyền sử dụng đất giữa nhà đầu tr với người sử dụng đất trên cơ sở tham.Xhâo giá đất cũa tổ chức tư vân giá đất

1.12 Quy Ảnh cụ thể khung pháp luất cũa hoạt động dich vu ảnh gid đắt

Trn pháp 1993 quy ảnh: “Tô sin hợp phip củ cá hin, tổ cúc không bị guố Hữu hon hong nường)

thật củnĐut và 60 quốc hông nh v vile th qude ga, Nhi nước trưng an hoặc mg dmg c Dot

‘bung tài sin ca cá nhân oie tổ chức đo Đi ga hu rường, TAL hức rưng nơ, mừng ding do bắt in”

Osu)

34

Khung pháp luật về hoạt đông dich vụ định giá đất bao gồm những nội dung cơban sau:

- Xác inh tổ pham vi, đối hương, nguyên tic của hoạt động dich vu định giá đất

- Giải nã rổ răng, cụ thể nội hàm cũa Khải niệm dich vụ định giá đất

~ Xác định cu thể các tiêu chí, các loại hình hoạt động dich vụ định giá dat.

- Xác định 16 điều kiện của hoạt động dịch vụ định giá đất, tình tr, hủ tục thành,

lap các tổ chức hoạt đông dich vụ định giá đất, giá tr pháp lý của chứng thư định giá đất,

cơ chế của hoạt động dich vu định giá đất

~ Xác định 18 cơ chế và phương thức quản lý hoat đông dịch vu định giá đất

- Quy định cu thể và minh định các trường hợp nào cân bat buộc sử dụng dich vụ

inh giá đất và các trường hop nào không bat buộc sử dụng dich vu định giá đất

2.13 Quy ảnh các cơ quan nhà nước có thẫm quyễn qu

với các cơ quan có thẳm quyển quân lý đắt đa

Chúng tôi cho ring không nên quy định UBND cáp tỉnh có thẩm quyền xác địnhgiá dit, để đêm bảo sự khách quan và bánh tinh trang “vite dé bóng vita thé cũ”(UBND cấp tink vừa có thấm quyền thu hồi đốt vừa có thâm quyền xác định bảng giá đất

để tính bồi thường cho người bi thu hồi dat); thiết nghĩ nên chẳng quy định Bộ Tài chính.

hoặc Hội đồng định giá quốc gia do Chính phi thành lập hay Hiệp hội định giá dat cóthấm quyên quyết định về giá dat dua rên băng giá dat do các #8 chức định giá đất độc lậphoạt động chuyên nghiệp thục hiện Đây là cách thức ma một số nước đang tiến hành nhự

“Trang Quốc, Hàn Quốc

t ảnh về gid đắt phải độc lập

22 Gpy' trực tiếp vào các quy định về gid đắt của Dự thao Luật đắt dai sửa dé

32.1 Về Đầu 107 Ngôn tắc ảnh gá

VỀ Điều 107, chúng tôi có một số ý kiến góp ý như sau:

~ Đề nghị Ban soạn thảo giải thích rổ trong Dự thảo Luật dat đai sửa đổi thể nao làphủ hợp với giá dat phổ biến của loại dat có cùng mục đích sử dụng đã chuyên nhượng, đầu giá quyên sử dung dat thành công, quy định 16 các tiêu chi dé xác định tính phủ hop giữa giá đất cũa Nhà nước với giá đất phd biển của loại đất có củng mục đích sử dụng đã chuyên nhương, đầu giá quyền sử dụng đất thành công quy định tại khoản 2.

= BS sung các nguyễn tắc về định giá đất, cụ thd: “Cơ quan nhà nước có thdmquyền có trách nhiệm cung cấp đầy dii, lip thot và chỉnh xác các thông tin về gid đắt” và nguyễn tắc “He xác ảnh giá dat phai có sự tham khảo ý liễn đóng góp của người dân”; nguyên tic “ddim bảo dâm chủ và minh bạch” Như vậy, Điều luật này được sửa đổi như.

35

Điều 107 Nguyên tắc định giá đất Điều 107 Nguyên tắc định giá đất của.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi (eau khí

được gipý sia ai)

Hặc xác Ảnh ga đất phả đảm báo

nguyên the seu đậy

1 Theo mục dich sử dung đất tạ thời

đếm Nhà nước có quyết ãnh thu hat đất,

giao đắt, cho thuê dat, tinh giá trị quyền

sứ dung dat khá cố phẩn hóa doanh nghiép

nhà nước và nh các khoân nghĩa vụ tài

chính khác theo quy ảnh của Luật nay

2 Theo thời han sử hong đất

3 Phù hop với giá đắt phd hiến của loạt

đất có cùng mục dich sử dung đã chuyễn

nhượng, đầu giá quyn sĩ dụng đắt thành

cổng (sau day got chung là gid đất thí

trường) hoặc phù hop vớt thu nhập từ wée

sứ dung đất.

4 Cling một thot đếm các thửa đất bai

nhau có cùng mục dich sử dng, đẫu liên

tự nhiên, lanh tế, xã hội, kết câu ha tang,

khả năng anh lợi, thu nhập từ wide sử

dung đất như nhau thì có mức gá như

nhau

5 Chinh phit my ảnh phương pháp ảnh

‘gid dat cho phù hợp vớt từng loa đắt

Hặc vác Ảnh ga đất phat dam bảo

nguyên tắc sa đậy

1 Theo mục dich sit dung đất tạ thời đấm Nhà nước có quyết ãnh thu hét đất,

go dat, cho thuê dat, ính gd tị quyền

sử dung dat khi 6 phần hỏa doanh nghiệp

nhà nước và “nh các khoân ngiữn vụ tàilánh khác theo quy ảnh cia Luật này

2 Theo thời han sử dụng đắt

3 Phải có sự tham kháo ÿ kiến đồng góp

của người din?

4 Dâu chữ và mink bach

3 Phù hợp với gid đắt phế hiến của loa đất có cùng mục dich sử dung đã chuyển nhượng, đấu giá quyển sit dung dat thành cổng lam đây got chung là gid đất the

trong) hoặc phù hợp với thu nhập từ we

si dụng đắt

6 Co quan nhà nước có thẩm quyển có

trách nhiệm cung cấp đây di, lặp thời và.

chinh xác các thông tin về giá đắt

7 Cùng một thời đễm các thửa đất én kê

nhau có cùng mue dich sử dụng đầu liên

tự nhiễn, lnh tế, xã hột, kết câu ha tầng,

khả năng anh lợi, thu nhập từ ve sie

dng đất như nhau thi có mức giá nh

nhau

& Chink phũ quy Ảnh phương pháp ảnh

‘a4 đắt cho phù hợp với từng loa đắt

2 Về Đâu 109 Bang gá đất

ˆ Bần đố bài đen lì phần gp Fc tic gã vi ni mg cc đu tật của Dro Lat ít di sn as

Về Điều 109 Bảng giá đất, chúng tôi xin góp ý bổ sung quy định về phương án Nhà nước xác định giá đất thông qua tổ chức định giá đất độc lập, hoạt đông chuyên nghiệp trong nội dung của Điều luật này, cụ thể

Điều 109 Bang giá dat Điều 109 Bảng giá đất cửa Dự thảo

Luật đất đai sửa đôi (eau khi được góp Ý'

sita đả)

Thương án 1

1 Oy bạn nhữn dân cấp fink căn cứ

nguyên tắc, phương pháp ảnh gid đất,

khung gá đất, gá đất thuộc khu vực gáp

ranh xây dựng bảng gd đất ta da

[phương tình Hãi đảng nhân dân cing

sắp thông qua trước khá ban hành

Da với những not chưa có giá đắt tude

khu vực giáp ranh giữa các tinh, thành

|phổ trực thuộc trung wong thi wee quy

đảnh cụ thể gd các loa đắt tại khu vực

giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của.

co quan có chức năng xây đựng khung gá

đắt

Xử gid đất tị trường tăng hoặc giảm trân

20% so vải bang gid đất và thot gian tăng

hoặc giảm liên tuc từ sáu mươi (60) ngà

trô lên thì Uy ban nhân dân cấp tinh đều

chỉnh bang giá đất cho phù hợp và báo

cáo Hat đồng nhân dân cùng cấp tại bộ

hẹp gan nhất Trường hop chưa ip đầu

chính bảng giá dat cho phù hop với gái

đắt thị trường thì Uy ban nhân dân cấp

#nh căn cứ ngân tắc và phương pháp

inh gá đất quyết ảnh giá đất cụ thế

2 Bảng gid đất do Uy ban nhân dân cấp

fink ban hành được sử dụng dé làm căn cử

trong các rường hợp sau đậy

a) Tĩnh én sit ding dat kin Nhà nước

100 dt ó thu tn đắt không thông qua

lành thức du gá quvén sử dụng đất, công

nhân quyền sit dụng đất, cho pháp chuyén

Thương ân Ì

1 Op ban nhấn dn cấp tink căn cứ

nguyên tắc, phương pháp ảnh gid đất, khung gid dat, ga đất thuộc khu vực gap ranh xây dựng bảng gid đất tạ đa

phucong bình Hội đồng nhân dân cùng

cấp thông qua trước kia ban hành Déi với những not chưa có giá đất thuộc

khu vực gáp ranh giữa các nh, thành[phổ tree thuộc trang wong thi vấc quy

dinh cu thể gd các low đắt tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hưởng dẫn của.

sơ quan có chức năng xây dựng khung gá

đắt

Khí gid đất tị trường tang hoặc giảm trên

20% so với bing giá đắt và thet gian ting

hoặc giảm liên tục từ sáu mươi (60) ngà)

trổ lên thi Uy ban nhân dân cấp tinh đều

chink bảng giá đất cho phì hợp và báo

Hit đồng nhần dân cùng cấp lai lý hẹp

gan nhất Trường hợp chưa lặp đầu chính bảng gd dat cho phù hop với giá dat tị trường thi Ủy ban nhân dân cấp tinh edn

cit nguyin lắc và phương pháp Ảnh gái