Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam VIB - Chi nhánh Minh Khai

Ngoài ra, trên góc độ quản lý Nhà nước, việc định giá BĐSTC giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước đánh giá, quản lý chất lượng hoạt động cho vay và xác định đ

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂNKHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

DE TAI:

HOÀN THIEN CONG TAC ĐỊNH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG TMCP QUOC TE VIET NAM VIB

CHI NHANH MINH KHAI

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Phan Thiên Trang

Mã sinh viên : 11195325

Lớp chuyên ngành : Bất động sản 61BGiảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thanh Lân

Hà Nội, 2023

LỜI CẢM ƠN

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kinh doanh tại Ngân

hàng Thương mại cổ phan Quốc Tế Việt Nam VIB — Chỉ nhánh Minh Khai đã tạođiều kiện giúp đỡ dé em có thể hoàn thành chuyên đề một cách tốt nhất

Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy giáo trực tiếphướng dẫn là TS Nguyễn Thanh Lân và các thầy cô trong khoa Bất động sản vàKinh tế tài nguyên trường Dai học Kinh tế quốc dan dé chuyên đề tốt nghiệp của emhoàn thành một cách tốt nhất

Do hạn chế về mặt thời gian và kinh nghiệm thực tiễn còn chưa có nhiều nênchuyên đề thực tập này còn có phan thiếu sót Em rất mong được sự đóng góp, chỉbảo của thầy cô và các anh chị dé giúp em hoàn thiện bản thân, hoàn thiện dé tài tốt

nghiệp của mình.

Em xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Em cam đoan dé tài nghiên cứu “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thé

chấp tai Ngân hàng Thương mại cỗ phần Quốc tế Việt Nam VIB - Chỉ nhánh

Minh Khai” là đề tài nghiên cứu độc lập của em

Các số liệu sử dụng trong đề tài trung thực; các tham khảo có nguồn gốc trích dẫn

rõ ràng; kêt quả nghiên cứu của đê tài không sao chép của bât kỳ công trình nảo.

Nêu sai, em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.

Hà Nội, tháng 4 năm 2023

Người cam đoan

Nguyễn Phan Thiên Trang

CHƯƠNG 1: CO SO KHOA HỌC VE CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BAT DONG

SAN THE CHAP TẠI NGAN HÀNG THUONG MẠI . -5- 5° se 4

1.1 Tổng quan về Bat động SAN scsssssssssessessessssssessessssssssessesssssssssessessnessesseese 4

1.1.1 Khái niệm bat động sản -¿- 2 c2 ©E+EE£EE2EE2EE2EEEEEEEEEEEEEEErrkrrrrree 41.1.2 Phân loại bất động sản 2-2-2 ©S2S2+EE£EE£EECEEEEEEEEEEEEEEErrrrkerkeeg 51.1.3 Đặc điểm của bất AONE SAN 61.2 Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp . -° 5° 5° << 10

1.2.1 Bất động sản thế chap tại NHTM -¿- 2: ©2+©sz+£x+zxvzxeerxesrxee 101.2.2 Khái niệm định giá Bat động sản thế chấp -¿-2- s2 s+zxzzsz 101.2.3 Sự cần thiết của định giá bat động sản thế chấp - 2-5 5s 111.2.4 Đặc điểm của định giá bất động sản thé chấp -. : - 121.3 Nội dung công tác định giá bat động sản thế chap tại NHTM 13

1.3.1 binh 000 13

1.3.2 Nguyên tắc định giá BĐS thé chấp tại NHTM 2-5-5: 13

1.3.3 Quy trình định giá bất động sản thế chấp - ¿25c scs+cs+cszes 141.3.4 Các phương pháp định giá BĐS thế chấp -2- 5 s52 19CHUONG 2: THUC TRANG CONG TAC DINH GIA BAT DONG SAN THE

CHAP TAI NGAN HÀNG TMCP QUOC TE VIET NAM (VIB) - CHI

NHANH MINH KHALI cccsssssssssssecsssssssssssecsncsssccsnecssscsssccanecsnscesscsanecsnecsssccaseesseeese 27

2.1 Tổng quan về tình hình hoạt động tại Ngân hàng VIB chi nhánh Minh

3, 05 27

2.1.2 Các quy định của Ngân hàng VIB đối với Bat động sản thé chap 302.2 Thực trạng định giá Bat động sản thế chấp tại Ngân hang VIB - chi

nhánh Minh IKhaÌ œ- œ5 5 G5 5 2 5995 55995 9569595695996699568995695956959669556655 32

2.2.1 Khái quát về tổ chức, nhân sự của Trung tâm định gid VIB — AMC 32

2.2.2 Quy trình định giá tai Ngân hàng VIB - 2-5 SSSĂsssseseresee 35 2.2.3 Thực trạng việc áp dụng phương pháp định giá tại Ngân hàng VIB - chi

"1108/0010 00101187 e 4 39 2.2.4 Thực trạng việc áp dụng các phương pháp định giá BĐSTC tại Ngân

2.2.5 Nghiên cứu các tình huống định giá Bat động sản thé chấp tại chi nhánh432.3 Đánh giá cơng tác định giá Bat động sản thé chấp tại Ngân hàng VIB chi

nhánh Minh haÏ d co GGG 6 G G6 995 599999598995 9689959986699596869955956699565669 58

2.3.1 Ưu điểm -¿- 5 ©52+S<SEk SE 2E21121127121121127171711211111171 21111 11c 582.3.2 Hạn ChE voeccecceccccsessesssessessessusssessessessssssessessessessuessessessesssessessessessesseeseeseess 59

2.3.3 Nguyên nhÂn 5 111191993119 11 HH ng 60

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG

TÁC ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN THE CHAP TẠI NGÂN HANG VIB CHINHANH MINH KHAI -2 -°°V+®°©°EE+AdEEEE+AdeEEvxerorrkserorrrree 63

3.1 Phương hướng phát triển cơng tác định giá BĐSTC của Ngân hang VIB

chỉ nhánh Minh Khai trong thời gian ti << << S955 se 63

3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BDSTC tại Ngân hang VIB chỉ

nhánh Minh Khai 5-5 5< < 5< << 9008046005006 800856 64

kcn‹ 0 0Š 67

00090005 70TÀI LIEU THAM KHẢO - 2< ©s£s£€SssESs+ss2sseExseevseerssers 71

PHU LUC T 5 5-5 << << 9 1 9 9 HH 0 10000 40008 Ø 72 3:00800917 73

DANH MỤC BANG

Bảng 2.1: Xác định giá tri cỦa tài Sả1 - - c 111v HH ng ng rg 46

Bảng 2.3: Đánh giá chất lượng công trình xây dựng trên đất số 01 50Bảng 2.4: Giá trị tài sản tình huống 1 .¿- ¿22 ©5£2E22EEt2EEtEEeerxeerxerresree 51Bảng 2.5: Xác định giá trị tài sản tình huống 2 2 2¿ 2+ 2++2+++zxrzrxrrxesree 33Bảng 2.6: Điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tô so sánh tình huống 2 54Bang 2.7: Tong hợp kết quả định giá tài sản tình huống 2 - 5-52 56

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Sơ đồ tổ chức ngân hàng thương Mai - :2©5¿+¿++zx++c++ 13Hình 2.1: Sơ đồ cơ cau tổ chức bộ máy quản lý ngân hang VIB Minh Khai 28Hình 2.2: Biểu đồ thé hiện tỷ lệ sử dụng phương pháp định giá tại Ngân hàng VIB

J01801/100)/0100100.9/10001075 - - nao 42

DANH MỤC CAC CHU VIET TAT

STT Các chữ viết tat Ký hiệu

8 Tai san so sanh TSSS

7 Thương mai cô phan TMCP

tổng tải sản có và do vậy cũng là khoản mục tạo lợi nhuận chủ yếu của Ngân hàng

thương mại (NHTM).

Từ năm 2019 đến nay, do dich bệnh Covid-19, nền kinh tế trên toàn thế giới

đều gặp khó khăn Kinh tế bị ảnh hưởng, các doanh nghiệp quy mô lớn, nhỏ haychính cá nhân đều rơi vào tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinhdoanh của mình Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đây mạnh sản xuất, mở rộngkinh doanh thì phải cần nhu cầu vốn lớn Lượng vốn này chủ yếu được vay tại cácngân hàng Dé có thé vay vốn trong ngân hàng, các tô chức, cá nhân đều cần có tàisan thé chấp (TSTC) tại ngân hàng dé đảm bảo cho các khoản vay của mình

Đối với ngân hàng, hoạt động định giá bat động sản thé chấp (BDSTC) là cơ

sở cho việc ra quyết định cho vay, cấp vốn, góp vốn, đầu tư vào các dự án,làm hạn

chế rủi ro tín dụng và nợ xấu Bên cạnh đó còn tăng tính cạnh tranh trong việc thuhút khách hàng và tạo lập uy tín, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng

và hoạt động tín dụng nói chung của các NHTM Đối với khách hàng, việc xác địnhhợp lý, chính xác giá trị BĐSTC sẽ tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượnghoạt động của ngân hàng, đồng thời thúc day quá trình chuyên hoá vốn trong sảnxuất kinh doanh Ngoài ra, trên góc độ quản lý Nhà nước, việc định giá BĐSTC

giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước đánh giá, quản

lý chất lượng hoạt động cho vay và xác định được tỷ lệ rủi ro, từ đó có các chínhsách hợp lý trong điều hành, quản lý hoạt động cho vay của ngân hàng và có những

định hướng phát triển thị trường tài chính tiền tệ đúng đắn

Ngân hàng TMCP Quốc tế VIB — chi nhánh Minh Khai cũng giống như cácngân hàng khác hoạt động theo nguyên tắc an toàn và sinh lời Do đó, việc giảm

thiêu rủi ro và an toàn là điêu tât yêu ảnh hưởng trực tiêp đên công tác tín dụng của

ngân hàng Muốn làm được điều này thì khi tiến hành cho vay, ngân hàng thườngyêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo, các tài sản đảm bảo rất đa dạng nhưngchủ yếu là bất động sản Ngân hàng phải định giá BĐS dé xác định mức cho vay tối

đa và giảm thiêu rủi ro cho ngân hàng Do đó, định giá Bất động sản thế chap đóngmột vai trò hết sức quan trọng

Nhận thức được tính cấp bách và tầm quan trọng của vấn đề này, với vai trò làmột sinh viên đang thực tập tốt nghiệp, dưới sự phân công của Khoa Bất động sản

và Kinh tế tài nguyên, được sự hướng dẫn tận tình của thầy TS Nguyễn Thanh Lân,cùng với sự chấp thuận của Ngân hàng TMCP Quốc tế VIB — chi nhánh Minh Khai,

em lựa chọn và nghiên cứu dé tài “Hoàn thiện công tác định giá Bat động sản théchấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam VIB - chỉ nhánh Minh Khai” làm

chuyên đề tốt nghiệp

1 Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu

1.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về định giá Bất động san thế chấp tại Ngân hang

thương mại.

- Phân tích, đánh giá thực trạng định giá Bất động sản thế chấp của Ngânhàng TMCP Quốc Tế VIB - chi nhánh Minh Khai, từ đó rút ra những kết quả đạt

được, những hạn chế và nguyên nhân

- Dé xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá Bất động san thé chaptại Ngân hàng TMCP Quốc tế VIB — chi nhánh Minh Khai

1.2 Cau hỏi nghiên cứu

2 Đối tượng, phạm vi, phương pháp nghiên cứu

2.1 _ Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là những van đề về công tác định giá Bat động san thé

chấp

2.2 Pham vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Quốc tế VIB-chi nhánh Minh Khai

- Phạm vi thời gian: số liệu nghiên cứu được sử dụng trong vòng 3 năm trở

lại đây 2020 — 2022

2.3 Phuong pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được thực hiện dựa trên một số phương pháp

sau:

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu:

Chuyên đề thực hiện nghiên cứu tài liệu trên 2 khía cạnh: nghiên cứu tại bàn

và nghiên cứu dựa trên các tai liệu, bai viết có liên quan đến định giá BĐSTC, cácluận văn liên quan đến định giá, các văn bản pháp lý như: Luật đất đai 2013, Luậtgiá 2012, Tiêu chuẩn thâm định giá của Bộ tài chính Tìm hiểu và tham khảo, đánhgiá và so sánh với các đề tài trong nước trên cùng lĩnh vực Từ đó xây dựng khung

lý thuyết, cũng như phân chia các phần nghiên cứu thành các chương

- Phương pháp thu thập va phân tích dữ liệu:

Chuyên đề tiến hành tham khảo, thu thập những số liệu liên quan đến đề tài

thông qua các công trình nghiên cứu trong nước, bên cạnh đó là thông tin, dữ liệu từ

các cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng Nhà nuóc, ngân hàng TMCP Quốc tếVIB, các báo, tạp chí chuyên ngành và các nguồn tin Internet

Chương 1: Cơ sở khoa học về công tác định giá bất động sản thế chấp tại

Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàngTMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) — chi nhánh Minh Khai

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất độngsan thé chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) — chi nhánh Minh Khai

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE CONG TÁC ĐỊNH

GIA BAT DONG SAN THE CHAP TẠI NGAN HANG

và sử dụng Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La

Mã thành “Bat động sản” và “Động sản” Bat động san là khái niệm kha trừu tượng

đối với phần đông dân cư tuy nhiên lại rất gần gũi bởi lẽ bất động sản luôn gắn liềnVỚI đời sống cong người Ở Việt Nam, khái niệm về bất động sản được thể hiệntrong Điều 107, Luật Dân sự 2015, Bất động sản bao gồm: đất đai, nhà, công trìnhxây dựng gan liền với đất đai; Tài sản khác gan liền với dat đai, nhà, công trình xây

dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

Chi tiết khái niệm về các bat động sản như sau:

- Đất ở: Là đất dé xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống vàvườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở, bao gồm đất ở tại đô thị và

đất ở tại nông thôn

- Đất thương mại dịch vụ: Là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sử

dụng làm mặt bằng dé xây dựng: Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản

xuất vật liệu xây dựng; làm đồ gốm

- Đất nông nghiệp: Bao gồm dat trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm,đất lâm nghiệp gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc trưng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác (Bao gồm cả đất vườn gắnliền đất ở, đất ao liền đất ở)

- Đất trồng cây lâu năm: Là loại đất được sử dụng vào mục đích trồng cácloại cây trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm

- Đất trồng cây hàng năm: Bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm

khác

- Nhà chung cư: Là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầuthang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạtang sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức

- Thửa đất hỗn hợp: Thửa đất có > 2 mục đích sử dụng ;Trong 1 GCN có > 2thửa đất liền kề có > 2 mục đích sử dụng

1.1.2 Phân loại bat động sản

Mặc dù tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, nhưng nhìn chung các quan niệm

về bất động sản thường bao gồm các yếu tố đất đai và các tài sản gắn liền với đất.Tuy vậy, khi nghiên cứu về bất động sản người ta vẫn dựa vào các tiêu chí để phân

loại bất động sản thành các nhóm với các đặc trưng khác nhau

Phân loại theo mục đích sử dụng bat động sản:

- Bat động san dé ở là những bat động sản dành cho mục đích sử dụng làm nơisinh hoạt, cư trú của cá nhân một hoặc một nhóm người Bao gồm cả đất ở, nhà ởthấp tầng, chung cư hoặc nhà ở công vụ, nhà ở dùng chung cho một nhóm người

- Bất động sản thương mại và văn phòng:

+ Bất động sản thương mại bao gồm các loại bất động sản đóng vai trò là địa

điểm diễn ra các hoạt động kinh doanh tạo thu nhập như các trung tâm thươn mại,nơi mua bán, nhà kho, điểm bán xăng, gas và bãi đỗ xe, nhà hàng khách sạn bất

động sản thương mại nhìn chung được coi là địa điểm công cộng — nơi các cá nhâncung cấp hàng hoá, dịch vụ cho khách hàng mà bất cứ người nào muốn hưởng thụdich vụ đó đều có thé tiếp cận và sử dụng

+ Bat động sản văn phòng: là bat động sản được sử dụng dé làm trụ sở các công

ty, các địa điểm giao dịch và các văn phòng làm việc của các tô chức, cơ quan,doanh nghiệp Loại bất động sản này mang lại thu nhập cho chủ sở hữu thông quacác khoản tiền thu được từ việc bán hoặc cho thuê các điện tích văn phòng

- Bất động sản công nghiệp: bao gồm tất cả những phần đất đai và công trìnhđược sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công nghiệp Các bấtđộng sản công nghiệp là mặt bằng để thực hiện tất cả các hoạt động liên quan đến

việc sản xuất, dự trữ nguyên vật liệu, lưu kho và phân phối hàng hoá hữu hình, đảm

bảo các điều kiện hạ tầng riêng cho khu công nghiệp Hoạt động sản xuất côngnghiệp bao gồm các hoạt động biến đổi nguyên vật liệu thô hoặc hợp chất thành sản

phâm cuôi cùng.

- Bất động sản chuyên biệt: Nhà câu lạc bộ, nhà an dưỡng, nơi nghỉ mát, nhàhát, trường học, nhà của các tô chức được coi là bất động sản có mục đích đặcbiệt Loại bất động sản này ít pho bién, it khi xuat hién tham gia vào các quan hệtrên thị trường nhưng van mang đầy đủ các đặc điểm của một bat động sản.

1.1.3 Đặc điểm của bat động sản

Những đặc điểm của BĐS là những đặc tính riêng có của BĐS giúp cho việcphân biệt giữa BĐS và các tài sản khác Việc nắm được hết các đặc điểm giữa BĐS

là hết sức cần thiết, đặc biệt đối với những người đầu tư kinh doanh BĐS và cảnhững người quản lý, sử dụng BĐS dé có được những hướng đi đúng đắn trong quatrình hoạt động của mình trên thị trường BĐS Các đặc điểm của BĐS được nghiêncứu với giác độ là đặc trưng của một hàng hoá có tính chất đặc biệt trên thị trường

chứ không di sâu vào xem xét các đặc tinh vat ly của BĐS.

1.1.3.1 Tính đa dang về kết cau

Kiến trúc và kết câu của BĐS là đa dạng, phức tạp và không có quy chuẩn cốđịnh BĐS có thé là các công trình nhà ở đơn giản với kiến trúc chồng tầng nhưngcũng có thé kết cấu phức tạp với kết cấu xây dựng mang những hình dáng va cấu

trúc không khuân mẫu, khác biệt theo trí tưởng tượng của các nhà thiết kế

Mặt khác do BĐS có nhiều loại khác nhau với các kiểu dáng và kiến trúc khác

nhau nên các yếu tố kết cấu vật lý được sử dụng để tạo nên BĐS cũng rất đa dạng

Một BĐS có thê được kết cấu từ rất nhiều loại vật liệu kết hợp không chỉ truyềnthống như gỗ, bê tông, sắt thép mà còn xuất hiện với nhiều vật liệu mới đang

được đưa vào sử dụng phô biên.

1.1.3.2 Mỗi bat động sản gan liền với vị trí nhất định

Vị trí địa lý của BĐS luôn tồn tại trên một mảnh đất không thé di rời Dat với

tư cách là sản phẩm tách rời như nguyên vật liệu đất san lấp, cát sỏi, khoáng sản cóthể được đi chuyên bằng các tác động tự nhiên hoặc do tác động của con người

nhưng đất đai với tính chất là BĐS thì vẫn giữ nguyên vị trí địa lý của nó trên Trái

đất

Tính cố định của BĐS được xem xét trên hai phương diện: vi trí tuyệt đối và

vi trí tuong đối Vị trí tuyệt đối chính là vị trí địa lý được xác định bằng các phương

pháp đánh dấu trên bản đồ, các vật chuẩn liền kề hoặc chính xác nhất được đánhdấu trên bản đồ, các vật chuẩn liền kề hoặc chính xác nhất được xác định băng vị trítoa độ Tuy nhiên, yếu tổ vị trí tuyệt đối này thường chỉ được dùng cho việc xác

định BĐS trên phương diện là tài sản vật chất thuần tuý nhằm phục vụ cho công tác

quản lý.

1.1.3.3 Tính lâu bền

Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tàisản đo thiên nhiên ban tặng không thê bị tiêu huỷ Tính lâu bền của BĐS được thểhiện qua hai góc độ vật lý và kinh tế của BĐS Tuổi thọ vật lý của BĐS được hiểu

là giai đoạn thời gian từ khi công trình BĐS ra đời đến khi nó không thé tồn tạiđược nữa do tác động của thời tiết khí hậu, sự hư hỏng của vật liệu thời gian Tuổithọ kinh tế của BĐS là thời gian BĐS phát huy công dụng mang lại các nguồn lợikinh tế, thường được tính từ khi công trình đóng góp vào giá trị chung của BĐS đếnkhi luồng thu nhập mà nó mang lại bằng không

Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS, lợi ích

kinh tế do BĐS mang lại có xu hướng giảm dần do đến cuối chu kỳ kinh tế do cácchi phi dé duy tri tăng lên và thu nhập có xu hướng giảm xuống Do vậy, người kinhdoanh, đầu tư BĐS phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại so với chi phí duy trì

và chi phí của việc duy trì BĐS đó dé quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý

1.1.3.4 Tính di biệt

Tính di biệt của BĐS cho thấy răng không thé có hai BĐS hoàn toàn nhưnhau, ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vịtri giống nhau trên địa cầu, đã tạo nên tính dị biệt của BĐS

Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác

nhau về kết cau và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và cácvật ngoại cảnh Vì vậy, hang hoá BĐS trên thị trường được coi là sản phẩm đơnchiếc, không có khả năng so sánh vì không có BĐS thứ hai hoàn toàn giống nhưthé Nhờ tinh dị biệt đã mang lại cho BĐS giá trị gia tăng không thé so sánh với các

Các hàng hoá thông thường ít chịu ảnh hưởng của các hàng hoá liền kề bên

cạnh nó Tuy nhiên, hàng hoá BĐS lại chịu sự tác động và ảnh hưởng khá mạnh mẽ

bởi các BĐS liền kề Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều

kiện ra đời hoặc mat đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng củahàng hoá BĐS liền kề đã hình thành trước đó.

Hàng hóa BĐS chịu tác động của sự phát triển các hoạt động kinh té - xã hội

có liên quan đến việc phát triển và sử dụng BĐS Sự phát triển của du lịch tác độngđến sự phát triển của bất động sản du lịch ven biển hay nghỉ dưỡng, sự phát triển

của các khu công nghiệp kéo theo sự thay đôi của bất động sản văn phòng, nhà ở

công nhân, thậm chi sự thay đồi trong phân bé hoạt động ngân hàng cũng kéo theo

sự thay đổi về bat động san bat động sản làm văn phòng giao dịch

1.1.3.6 Có giá trị lớn, có khả năng tai tao vốn và bảo toàn giá trị

BĐS là loại tài sản mang giá trị rất lớn do hai yếu tô chủ yếu cấu thành nênBĐS là đất đai và công trình mà giá trị của đất đai cao cộng thêm chi phí đầu tư xây

dựng lớn Giá của BĐS thường cao hơn giá ca của các loại hang hoá tiêu dùng khác

nhiều lần Do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cần có lượng vốn lớn

Bất động sản có giá tri lớn và phải trải qua vận hành, khai thác trong dai han,

thường kéo đài hàng chục năm mới có khả năng thu hồi vốn Do đó, đầu tư BĐS vàcác quyết định trong việc sử dụng đất phải cân nhắc không chỉ ở ngăn hạn mà phảitính toán trong trung và dài hạn Đặc điểm này cũng đặt ra yêu cầu đối với nguồnvốn đầu tư BĐS một mặt phải sử dụng các đòn bẩy tài chính, huy động các nguồnvốn từ bên ngoài dé bổ sung và phân tán rủi ro, mặt khác nguồn vốn của bản than

nhà đầu tư phải là nguồn vốn dài hạn đủ dé đáp ứng các yêu cầu cơ bản triển khai

và vận hành dự án.

1.1.3.7 Tính khan hiếm

BĐS là một loại hàng hoá có tính khan hiếm tương đối Sự khan hiểm trước

hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt Sự khan hiếm trước hết phụ

thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt Trái đất cũng như từng vùng, từng địaphương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất BĐS phát triển phụ thuộc vào giới hạn

về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động ở vào từng vị trí nhất định khôngthé mở rộng thêm được Dat đai có diện tích giới hạn, đất dai dùng cho đầu tư phát

triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn do yếu tố vị trí nên người ta không

thể mở rộng mãi không gian bề rộng để phát triển các công trình BĐS Quan hệcung cầu về đất đai và BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cầu luôn luôn vượtquá cung làm cho giá cả BĐS ở các vùng phát triển luôn có xu hướng tăng lên

1.1.3.8 Đánh giá của người tiêu dùng về hàng hoá bất động sản bị chỉ phối bởi cácyếu tố tập quán, thị hiểu và tâm lý.

Có thé nói yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý tác động đến mọi loại hàng hoátiêu dùng trên thị trường nhưng hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của yếu tổ tập quán,thị hiéu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Có thé thấycác phong cách kiến trúc BĐS khác nhau đối với những người dân nằm ở khu vực

khác nhau chủ yếu do tính thẩm mỹ, thị hiểu và thói quen của người dân sinh sống ở

đó Ngay cả trong cùng một quốc gia, sự khác biệt về tập quán, thị hiếu va tâm lý

cũng ảnh hưởng rất rõ nét lên các hình thái BĐS Đối với người dân đô thị, phong

cách nhà ở mang tính chất gọn, khép kín, cao tầng và hiện đại trong khi đó, nhà ở

những vùng nông thôn mang tính chất văn hoá cộng đồng, rộng rãi, thấp tầng, mở

rộng hướng về thiên nhiên.

1.1.3.9 Khả năng khai thác bat động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản ly

BĐS là tài sản có giá trị lớn, tính dị biệt cao nên việc quản lý chúng cũng

tương đối phức tạp Với các công trình hỗn hợp công năng đa dạng, BĐS được thiết

kế rất đặc trưng đề phù hợp với mục đích sử dụng của nó Do đó, việc quản lý BĐScũng đòi hỏi những kỹ thuật chuyên môn dé có thé khai thác được hết các côngnăng, đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS Một BĐS được khai thác sử dụng theo mộtmục đích tốt nhất thì giá trị và khả năng sinh lời do nó mang lại bao giờ cũng caonhất

1.1.3.10 Bất động sản chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước

BĐS là tài sản quan trọng của mỗi gia đình và của cả quốc gia Các giao dịch

về BĐS có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội do đó, cácvan đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản phápluật về dat đai và BĐS Có thé nói, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ nhấtcủa hệ thống pháp luật so với các hàng hoá thông thường khác

Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcthống nhất quản lý Bản chất BĐS lại luôn gan liền với dat đai nên Nha nước banhành các chính sách, luật pháp dé quản lý không chi đất dai mà cả các BĐS trên đất

Đây cũng là đặc trưng riêng có của tài sản BĐS so với các tài sản cá nhân khác.

người di vay.

Dé là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM, BĐS cần thoả mãncác yêu cầu sau: Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký hợp đồnggiao dịch thé chấp BĐS; BĐS không có tranh chấp; BĐS phải được phép giao dịch

và có khả năng bán được Ngân hàng phải có phương pháp và cách thức thích hợp

xác định giá trị BĐS thế chấp hợp lý để làm cơ sở đưa ra mức cho vay

Dé tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong van dé cho vay,Ngân hang quy định nhiều loại tài san thế chấp trong đó có BĐS BĐS luôn là tàisản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảolãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng Tài sản thế chấp bao gồm:

- Nhà ở, công trình xây dung gan liền với đất, kế cả các tài sản gan liền với nhà

ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tàisản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ

thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: hoa lợi, lợi tức và các quyềnphát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuậnhoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiềnbảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp

1.2.2 Khái niệm định giá Bắt động sản thế chấp

Định giá BĐS thế chấp chính là việc xác định giá trị bất động sản thế chấpbang hình ảnh tiền tệ tại một thời điểm cụ thé, làm căn cứ xác định mức cho vay củangân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là bất động sản Định giá BĐS thế chấp là khâuđầu tiên và cũng là khâu quan trọng nhất trong quy trình cho vay của các NHTMnhằm xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo cũng như làm cơ sở dé ngân hàng

dé ra mức cho vay hợp ly Tuy theo cơ cấu tổ chức của từng NHTM mà việc địnhgiá có thể được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc bộ phận định giá độc lập hoặccũng có thé thuê các tổ chức bên ngoài

Mục tiêu của định giá BĐS thế chấp là quyết định tổng giá trị tài sản đượcđem ra thế chấp nếu buộc phải bán tài sản đó Việc định giá tài sản đảm bảo là định

giá khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức

1.2.3 Sự cần thiết của định giá bat động sản thế chấp

Với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng,việc sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng ngày càng tăng Người đivay phan lớn chỉ có thể vay ngân hàng thương mại khi có tài sản thé chấp dé dambảo cho các khoản vay của mình Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽquyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao

nhiêu Dé có thê làm được điều này, công tác định giá tài sản thé chấp tại các ngân

hàng là không thể bỏ qua, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn,cấp vốn vào các dự án, góp phan hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dung

Định giá BĐSTC là khâu vô cùng quan trọng, là căn cứ dé sang lọc, phân loạikhoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng vay Nếu tài sản định

giá mà đã đem ra ban sẽ gây thiệt hại cho khách hang cũng như Ngân hang Dinh

giá BĐS thế chấp không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn mà còn phải

xem xét trong khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàng không có khả

năng trả nợ Bởi sau khi thế chấp BĐS thì người thế chấp vẫn được sử dụng BĐS

đó, trong thời gian này BĐS thế chấp bị hao mòn, hư hỏng là khó tránh khỏi Trướckhi phát mãi BĐS thé chap cần phải được định giá dé xác định xem gia trị BĐS đó

có đủ dé thanh toán nợ hay không, khách hàng cũng muốn biết giá trị BĐS đó cócao hơn khoản nợ hay không Có thể hiểu chung nhất về định giá BDSTC là việcước tính giá trị BĐSTC (bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất) trong trường hợpBĐS làm tài sản đảm bảo tiền vay tại các NHTM và tô chức tin dụng

Hoạt động kinh doanh trong điều kiện thị trường cạnh tranh gay gắt như hiệnnay không phải đồng vốn nào cũng có khả năng sinh lời Điều này đòi hỏi cácNHTM phải có những kế hoạch mới, thay đổi chiến lược kinh doanh Một trong

những bước thay đổi đó chính là việc cải tiến quy trình tin dụng và xác định lại giá

trị BĐSTC dé thu hút khách hàng

1.2.4 Đặc điểm của định giá bat động sản thế chấp

Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, luôn tồn tại những rủi ro nhất định từnhiều nguyên nhân khách quan cũng như chủ quan, việc này có thể khiến cho ngânhang gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ và các van dé phát sinh khác Để giảmthiểu những rủi ro nay, ngoài việc yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo thì

cần xác định giá tri của tài san đó dé làm cơ sở xác định mức cho vay

Dinh giá BDSTC xác định giá tri tai thi trường BĐS Đó là mức gia được tao

nên tại thời điểm giao dịch của tài sản với điều kiện có đầy đủ thông tin từ các bêntham gia, thị trường phải nam ở mức ôn định, ít biến động Giá trị thị trường củaBĐS là căn cứ chủ yêu của hoạt động định giá, khi thoả mãn day đủ các yếu tố thì

tài sản đó sẽ được sử dụng để làm cơ sở tham chiếu cho các BĐS khác trên thị

trường.

Định giá BDSTC không chỉ thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn mà còn phải

xem xét ở khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả

nợ Việc chọn bất động sản làm tài sản bảo đảm giúp cho ngân hàng giảm thiểu

được rủi ro nhờ vào khả năng thu hồi vốn của nó

Do bắt động sản có tính chu kỳ và nhờ sự tăng trưởng của thị trường bat độngsản mà tính thanh khoản của hàng hoá bất động sản thường đạt mức độ cao hơn với

những thứ hàng hoá khác và do đó các ngân hàng dễ thu hơn khi hoạt động bán tài

sản đảm bảo là bất động sản Giá bán bất động sản trong thực tiễn đã chứng tỏ làvẫn cao về lâu dai vì tinh chu kỳ, nhưng có thé về ngăn hạn dưới sự ảnh hưởng củathị trường bất động sản, nền kinh tế thị trường và những quy định của chính phủ vìnhững lý do khác sẽ giảm tại một số nơi và một số phân khúc thị trường

Do BĐS có tính chất ồn định, đất đai không bao giờ giảm giá trị và không phải

trải qua một thời gian sử dụng và cũng được sử dụng cho nhiều việc khác nữa, do

đó tài sản BĐS luôn lớn và đa dạng hoá Thực tế ở các quốc gia trên thế giới đã xác

định tuổi thọ trung bình của tai sản có tính theo thời hạn sử dụng của nó it nhất làtrên 40 năm Tài sản ít khấu hao, nên khi những tài sản kia có giá trị và giá trị sử

dụng thường giảm và sẽ giảm khá nhanh chóng theo năm tháng, ví dụ như giá trị sử

dụng của tai sản sẽ giảm khoảng 10% đến 20% ngay từ khi được cam cô như nhàcửa hay máy móc trang thiết bị

1.3 Nội dung công tác định giá bat động sản thế chấp tại NHTM

1.3.1 Mô hình tổ chức

Hình 1.1: Sơ đồ tổ chức ngân hàng thương mại

ĐẠI HỘI ĐỒNG - BAN KIEM SOÁT

HỘI ĐỒNG QUẢN LÝ TAISAN/NOPHAITRA , _——————@—————+ KIỂM TRA NỘI BỘ ]

| (HỘI DONG ALCO), HOIDONG XULY k

NOE eee ees oe ei MẠNG LƯỚI CÁC CHINHÁNH =—=—=—=—=——nT

Nguồn: Bài báo về Tổng quan ngân hàng thương mại Việt Nam

1.3.2 Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp tại NHTM

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự tươngđồng về mặt vật chất, nhưng có thể khác nhau về mục đích sử dụng Một tài sản

được sử dụng tôi ưu là côt lõi cho việc xác định giá trị thị trường của nó.

Đôi với BĐS, người định giá cân xem xét cả việc sử dụng cao nhat va tot nhât của

đất bao gồm đất trống và công trình trên đất

Gia trị thị trường cua đất dựa trên khái niệm về nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốtnhất phản ánh tính hữu dung và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, đối vớicác công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tong giá trị thitrường của đất đã cải tạo

b Nguyên tắc thay thế

Với nguyên tắc này trong định giá BDSTC, người mua thường không trả cho một

BĐS nhiều hơn chi phí dé có được diện tích đất trong đương và xây dựng một công

trình tương ứng.

c Nguyên tắc cung — cầu

Giá cả thị trường của BĐS được xác định bởi tác động của lực lượng cung cầu trênthị trường vào thời điểm xác định Do đó khi định giá BĐSTC cần chú ý phân tích

các yêu tố liên quan đến cung và cầu, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh

doanh, chính sách quản lý của Nhà nước.

d Nguyên tắc đóng góp

Giá tri của mỗi bộ phận của BDSTC sẽ đóng góp vào giá trị tong thể của BDSTC

đó Do đó, người định giá cần sử dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giácủa BĐS so sánh đề ước tính được giá trị của BĐSTC cần định giá

e Nguyên tắc dự báo

Những thay đôi của thị trường chung, chu kỳ của một vùng đất cũng như chính sáchquan lý của Nhà nước về BĐS đều tác động đến giá trị của BDSTC Vì vậy khi địnhgiá cần dự báo được biến động của các yêu tố này dé ước tính được giá trị của

BĐSTC.

1.3.3 Quy trình định giá bất động sản thế chấp

Ở Việt Nam, quy trình định giá do Bộ tài chính quy định tại Thông tư số28/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 05 về quy trình địnhgiá Theo quy định này, quy trình định giá bao gồm 6 bước

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản định giá và giá trị thị trường hoặc phi thịtrường dé làm cơ sở định giá

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá

Bước 6: Lập báo cáo, chứng thư định giá gửi cho khách hàng và các bên liên quan

1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và giá trị thi trường hoặc giá trịphi thị trường đề làm cơ sở định giá

Xác định mục đích thâm định giá và thời điểm thẩm định giá:

- Mục đích thâm định giá và thời điểm thâm định giá BĐS được xác định căn cứvào văn bản yêu cầu thâm định giá của khách hàng thâm định giá hoặc hợp đồngthâm định giá.

- Tham định viên cần trao đổi cụ thé với khách hàng dé xác định mục đích thâmđịnh giá và thời điểm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thâm

định giá.

Các căn cứ đề xác định cơ sở giá trị bao gồm:

- Đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của taisản thấm định giá thâm định viên xác định cơ sở giá trị của thâm định giá là giá trị

thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.

- Người sử dụng kết quả thâm định giá

- Mục đích của thâm định giá BĐS, bản chất của việc trao đổi, mua bán BĐS

- Trong báo cáo kết quả thâm định giá, thâm định viên phải phân tích những

thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên

1.3.3.2 Lập kế hoạch định giá

Nội dung kế hoạch thâm định giá BĐS phải thé hiện những công việc cơ bản như

sau:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thầm định giá, các tài liệu cần thu thập về

thị trường, tải sản thâm định giá, tài sản so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiêm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thâm định giá

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,

thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Xác định việc tô chức thực hiện, phân bồ nguồn lực

- Xây dựng tiễn độ nghiên cứu, xác định trình tự thu nhập và phân tích dữ liệu,

thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

1.3.3.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

a Khảo sát hiện trường

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát và lập biên bản khảo sát hiện trạng thực tếcủa BĐS và thu thập số liệu về thông số của BĐS thâm định giá và các BĐS sosánh Chụp ảnh các BĐS tổng thé và chi tiết các góc độ khác nhau, chụp anh đường/ngõ dẫn vào tài sản

Các số liệu cần khảo sát và thu thập bao gồm:

- Vị trí thực tế BĐS, so sánh vị trí trên bản đồ địa chính, so sánh vị trí BĐS khuvực, mô tả các đặc điểm pháp lý BĐS (thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, mục đích sử

dụng đất, thời hạn sử dụng đất, )

- Diện tích đất và công trình kiến trúc; đo vẽ các thông số hình học của BĐS

- Loại kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình

- Thời điểm hoàn thành, thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình

trạng sửa chữa và bảo trì

- Kết cầu hạ tang (cấp thoát nước, viễn thông, điện đường, khu dé xe ) cảnh

quan, môi trường xung quanh, mục đích sử dụng hiện tại.

- Đi với công trình xây dựng dé dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo

sát thực tế với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình

b Thu thập và tổ chức thông tin

Bên cạnh thông tin thu thập thực tế, thâm định viên phải thu thập những thông tin

sau:

- Các thông tin liên quan đến tinh pháp ly của BĐS

- Các thông tin liên quan đến chỉ phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS thâm

định giá và BĐS so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung — cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích vađộng thái người mua — người bán tiềm năng

Ngoài thông tin trên, thâm định viên cần thu thập thêm thông tin về:

- Các số liệu kinh tế - xã hội, môi trường quy hoạch và những yếu tố khác có tácđộng đến giá trị BĐS, những đặc trưng của thị trường BĐS dé nhan biét sự khácnhau giữa khu vực có BĐS thầm định giá và khu vực lân cận

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng của BĐS (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính,kết cấu hạ tầng )

1.3.3.4 Phân tích thông tin

a Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tai sản

b Phân tích những thông tin về đặc trưng của thị trường BĐS thâm định giá

- Bản chất và hành vi của những người tham gia thị trường, xu hướng cung cầucủa BĐS thâm định giá trên thị trường

- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những

BĐS tương tự có trên thị trường.

- Anh hưởng của các xu hướng trên đến giá trị BĐS cần thẩm định giá

c Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả quả nhất BĐS

Tham định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS nhằm bảo đảm sửdụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính

và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS: xác định và

mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của BĐS, yếu tố tự nhiên tác động

đến BĐS

- Sự hợp pháp của BĐS trong việc sử dụng, tính pháp lý của BĐS, những hạn

chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật

- Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích sử dụng tiềm năng của BĐS tạo ra thunhập, xem xét các yếu tố tác động đến giá trị thị trường, mục đích sử dụng trongtương lai, chi phí tháo dỡ và giá trị còn lại của BĐS, lãi suất, rủi ro, giá tri vốn hoá

của BĐS.

- Hiệu quả tối da trong sử dụng BĐS: xem xét đến năng suất tối đa chi phí bảodưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS được sử dụng đến mức cao nhất và tốtnhất

1.3.3.5 Xác định giá trị tài sản cần định giá

Căn cứ các cách tiếp cận thâm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thâm định

giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thâm định viên phân tích và lựa chọn cácphương pháp thâm định giá phù hợp với mục đích thâm định giá, cơ sở giá trị củatài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thâmđịnh giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có)

a Áp dụng phương pháp định giá

Tham định viên cần chỉ rõ phương pháp nào sẽ được áp dụng, cơ sở việc lựachọn và phân tích mức độ phù hợp của phương pháp được lựa chọn với các yêu tố:đặc điểm tài sản, mục đích định giá va dt liệu đã được thu nhập

Trong báo cáo thâm định giá và chứng thư thâm định giá, thâm định viên cầnnêu rõ phương pháp định giá nào là phương pháp thâm định chủ yếu, phương phápthâm định giá nào được kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về kết quảthâm định giá Trường hợp các phương pháp được đánh giá là có kết quả tin cậytương đương thì thâm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá nao làm căn

cứ chủ yếu

b Tính toán, so sánh điều chỉnh tìm ra các mức chỉ dẫn

c Đặt ra và trả lời các câu hoi

Khi tính toán so sánh, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn tìm ra giá trị cuối cùng tảisản, thâm định viên cần phải đưa ra và trả lời các câu hỏi quan trọng như:

- Kích thước mẫu tài sản được quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn dé thé hiện

tính đại diện cho thị trường?

- Tài sản dùng làm vật so sánh có mang tính đại diện?

- Những tai sản này có cạnh tranh về giá bán?

- Có dấu hiệu nảo trên thị trường hỗ trợ cho hệ thống điều chỉnh được áp dụng?

- Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến (đối với phương pháp chi

phi)?

1.3.3.6 Xây dung báo cao, chứng thu định gia

- Báo cáo kết quả thâm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo

quy định tại Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thầm địnhgiá, chứng thư thâm định giá và hồ sơ thâm định giá

- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thâm định giá: Thờiđiểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứngthư thâm định giá

- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thầm định giá

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thấm định giá sau khi đượcdoanh nghiệp thấm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thâm định giá ký pháthành theo đúng quy định của pháp luật được chuyền cho khách hàng và bên thứ ba

sử dụng kết quả thâm định giá (nếu có) theo hợp đồng thâm định giá đã được ký

kêt.

1.3.4 Các phương pháp định giá BĐS thế chấp

1.3.4.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá băng cách so sánh trực tiếp

BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường Đây là một

phương pháp được sử dụng rộng rãi, phô biến trong các hoạt động định giá, bởi nóđược thé hiện khá đơn giản, không đòi hỏi nhiều yêu cầu kĩ thuật, và kết quả của nóthé hiện giá trị thị trường BĐS

Trên thực tế, có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp so sánh như:phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh

thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường.

a Cơ sở của phương pháp so sánh

Phương pháp này dựa trên một giả thiết quan trọng là: giá trị thị trường của tàisản cần định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc

đang giao dịch trên thị trường Theo công thức này, không có công thức hay mô

hình cố định trong việc định giá tài sản mà nó dựa trên các giao dịch thị trường décung cap dấu hiệu của giá trị nhờ đó giá của tai san cần định giá được xác định

b Nguyên tắc áp dụng

Có hai nguyên tắc quan trọng khi áp dụng phương pháp so sánh trong định giá:

- Một là nguyên tắc thay thế: một người mua có lý trí sẽ không trả giá cho một

tài sản nhiều hơn số tiền mua một tải sản tương tự có cùng sự hữu ích

- Hai là nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sảnphải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của yếu tố hình thành giá trị của tài

Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh dé tìm ra cơ sở điều chỉnh

Bước 5: Ước tính giá của BĐS thế chấp

Khi áp dụng phương pháp này cần đảm bảo các tài sản so sánh phải là các tàisản tương tự, trong cùng khu vực, gan cận với tai sản định giá va các giao dich banmới được tiến hành Nếu có ít tài sản so sánh đáp ứng được yêu cầu trên, các kết

quả định giá sẽ có độ chính xác kém hơn Trường hợp không tìm được những so

sánh đáp ứng được yêu cầu trên thì phương pháp so sánh trực tiếp không thé áp

dụng được.

d Ưu, nhược điểm

Ưu điểm nỗi bật của phương pháp này là đơn giản, dé áp dụng, có cơ sở vữngchắc dé được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường Hầu như định giá

viên không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, đặc biệt thuận lợi đối với những người cókinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS Kết quả dựa trên áp

dụng phương pháp so sánh đảm bảo phản ánh thực tế, phản ánh và đánh giá kháchquan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được

chấp nhận, ngay cả cơ quan pháp luật

Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm Đề áp dụng phương pháp,điều kiện bắt buộc cần đạt phải là có thông tin về tai sản tương tự với tai sản canđịnh gía trong khi khó tìm được thông tin thị trường giống với tài sản cần định gía

về vật chât và thời gian.

1.3.4.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phi trong định giá là phương pháp dựa trên cơ sở chi phí tao ra

một tài sản tương tự tài sản cần định giá để xác định giá trị thị trường của tài sảncần định giá

a Cơ sở của phương pháp chi phí

Một người mua/ nhà đầu tư khôn ngoan, có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không

bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra dé mua đất và công trình xây

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bang cách coi đó là đất trống

đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn luỹ

kế khỏi chỉ phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần định giá bằng cách cộng kết quả bước 1 vàkết quả bước 4

Xác định chi phí giảm giá có 2 cách xác định chi phi là chi phí tai tạo và chi phi

thay thế

- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành dé xây dựng một công trình thay thế giốnghệt với công trình định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình địnhgiá đó Chi phí tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vậtliệu, cách trang trí và chất lượng tay nghề, ké cả các sai lầm của thiết kế và tính

không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành dé xây dựng một công trình có giá trị sử

dụng tương đương với công trình định giá nhưng loại bỏ những bộ phận có chức

năng lỗi thời Thông thường phương pháp này đòi hỏi khối lượng tính toán thấp hơnphương pháp chỉ phí tái tạo bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và khôngcần thiết tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành Do đó, nóđược xem là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chỉ phí tái

tạo.

1.3.4.3 Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyên đổi các dòng thu nhậpròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tạicủa tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

a Cơ sở của phương pháp

Gia tri của tài sản bằng giá tri vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thénhận được từ tài san; và dựa trên những gia thiết sau: Thu nhập là vĩnh viên và rủi

ro của thu nhập có thê có trong tương lai là cô định

Phương pháp thu nhập trong định giá được phân biệt theo hai phương pháp cụ

thể là phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hoá trực tiếp: là phương pháp sử dung thu nhập dé ước tính giá trị

tài sản bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm Việc chuyển hoá này được thựchiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hay nhân với

hệ số thu nhập

Công thức vốn hoá trực tiếp:

V=IxGI Trong đó:

V: giá tri tai sản

I: thu nhập ròng trong một nam

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tinh thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại

tỷ suất vốn thích hợp

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hoá hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp

Người định giá xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giáthông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định

giá.

Các yêu tố xác định BĐS cho thuê tương tự:

- Tương tự về mục đích sử dụng

- - Tương tự về hệ số sử dụng đất

- _ Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình

- _ Tương tự về tỷ lệ về chi phí duy trì, bảo đưỡng

Chi phí vận hành, duy tu bảo đưỡng tài sản được xác định gồm chi phí trực tiếp vàchi phí gián tiếp Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu BĐS

phải chi trả bất ké có khách thuê hay không Chi phí gián tiếp là những chi phí phảitrả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê BĐS nhiều hay ít

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF- discounted cash flow)

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sảnbang cách chiết khấu tat cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trongtương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ồn định của

thu nhập.

Công thức tính giá trị tài sản được phân biệt theo hai trường hợp sau đấy:

Trường hợp dong tiền không đều

Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n

n: Thời gian năm giữ tài sản

r: Tỷ suất chiết khấu

Trường hợp dòng tiền đều

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tải sản

Bước 2: Ước tính chỉ phí liên quan đến khai thác tài sản

Bước 3: Ước tinh thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

Bước 4: Ước tinh giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp

Bước 6: Xác định giá trị tài sản theo công thức nêu trên

d Ưu, nhược điểm

Phương pháp thu nhập trong định giá chủ yếu ứng dụng toán tài chính, nên nó có

căn cứ khoa học nhưng đòi hỏi phải có tài liệu chính xác và nhà định giá phải có

kiến thức và hiểu biết kỹ lưỡng

Trong trường hợp dòng tiền chiết khấu cho kết quả khác biệt quá lớn so với chứng

cớ thị trường, nên sử dụng phương pháp khác bổ sung phù hợp với đặc tinh của tài

sản Độ tin cậy vào định giá dòng tiền chiết khấu trong kết luận cuối cùng phụ thuộcvào giá trị và độ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến đã sử dụng

Tuy nhiên, việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp Do vậy, không nên

sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu khi không có các số liệu chính hoặc các

số liệu ước tính không đáng tin cậy Không nên xem dòng tiền chiết khấu là phươngpháp định giá duy nhất, nên thực hiện kiểm tra định giá dòng tiền chiết khấu bằng

các phương pháp khác.

1.3.4.4 Phương pháp thặng dư

a Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài

sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lay gia triước tinh của sự phat triển giả định của tài sản (tong doanh thu) trừ đi tat ca các chiphí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

b Nguyên tắc ứng dụng

Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dựkiến dòng lợi ích tương lai”

c Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả

nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và manglai giá tri cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tông doanh thu phát triển của dự án, chuyên đổi tổng doanh thu

đó về giá tại thời điểm cần định giá

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư dé tao ra doanh thu phát triển của dự án, chuyền đổichỉ phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-)

kết quả bước 3

Khi áp dụng phương pháp này, cần lưu ý các điểm sau:

- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiếtkhấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần định giá Dự án có thể nghiệm thu,quyết toán theo số lẻ năm (vi dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tươngđương 30 tháng) khi đó định giá viên phải quy đối tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu

tu theo đơn vi tương ứng.

- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ dé áp dụng

công thức phù hơp.

d Ưu, nhược điểm

Phương pháp thang dư là phương pháp thích hợp dé đưa ra mức giá khi thamgia dau giá, tư van chi phí xây dựng tối da và tiền ban/cho thuê tối thiểu

Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp này, khó xác định sử dụng tốt nhất đối

với tài sản Đồng thời, việc ước tính có thê bị thay đổi do điều kiện của thị trường

và phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền

1.3.4.5 Phương pháp lợi nhuận

a Khái niệm

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi

của việc sử dung tai sản dé ước tinh gia tri thi trường của tai san can dinh gia

Bước 2: Xác định tông chỉ phí: bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư.

- Chi phí vay ngân hang

- Chi phí vận hành, quản lý

Bước 3: xác định thu nhập thực từ BĐS

Thu nhập thực từ BĐS là phan còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoảntổng chỉ phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định củapháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

d Ưu, nhược điểm

Phương pháp lợi nhuận chi áp dụng dé định giá đối với những tài sản hoạtđộng tạo ra lợi nhuận Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thứckinh doanh tốt dé ước đoán và phân tích

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BÁT

ĐỘNG SAN THE CHAP TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUOC TE

VIET NAM (VIB) - CHI NHANH MINH KHAI

2.1 Tổng quan về tình hình hoạt động tại Ngân hang VIB chi nhánh Minh

Khai

2.1.1 Khái quát về chỉ nhánh

Doanh nghiệp thực tập: Ngân hàng Thương mại cô phần (TMCP) Quốc tế Việt Nam

VIB - chi nhánh Minh Khai.

Tên doanh nghiệp: NGÂN HANG THUONG MAI CO PHAN QUOC TE VIỆT

NAM

Tén giao dich quéc té: VIETNAM INTERNATIONAL COMMERCIAL JOINT

STOCK BANK

Tén viét tat: VIB

Ngân hang VIB chi nhánh Minh Khai được quyết định thành lập ngày12/12/2011, được đặt tai Toà nhà Hàn Việt Tower — số 203 Minh Khai, phườngMinh Khai, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội Thời điểm thành lập chỉ có 25thành viên làm việc ở các phòng ban theo sự sắp xếp của VIB Chi nhánh Minh

Khai đi vào hoạt động với số vốn điều lệ 54 tỷ đồng

Tính đến thời điểm hiện tại, chi nhánh Minh Khai đã đạt được nhiều thành tựu

như:

- 07/11/2014 chi nhánh được Hội Sở VIB trao giải chi nhánh xuất sắc về hoạt

động thẻ và cho vay.

- 02/09/2017 chi nhánh được nhận giải thưởng chi nhánh sáng tạo, và được

lựa chọn là ngân hàng tiêu biểu đại điện của VIB

- 08/04/2019 chi nhánh nhận giải thưởng tiêu biéu về ngân hàng số Digital

- Năm 2021 chi nhánh được trao giải đổi mới sáng tạo trong lĩnh vực Ngânhàng số; thương hiệu thẻ tín dụng sáng tạo nhất của VIB

Chi nhánh VIB Minh Khai hứa hẹn trong tương lai sẽ đạt được nhiều thànhtựu nồi bật và phát triển lớn mạnh hơn

a Chức năng, nhiệm vụ của chi nhánh

- Hoạt động mạng lưới và giải quyết thanh toán — ngân hàng hoạt động nhưcác đại lý thu thập và trả tiền cho khách hàng tham gia thanh toán bù trừ liên ngânhàng và các hệ thống giải quyết thanh toán dé thu thập, trình bày, được trình bay, vàchỉ trả các công cụ thanh toán Điều này cho phép các ngân hàng tiết kiệm các dựtrữ được nắm giữ để giải quyết các khoản thanh toán, do các thanh toán tiền đi và về

bù trừ cho nhau Nó cũng cho phép bù trừ của các dòng thanh toán g1ữa các khu vực

địa lý, giảm chỉ phí giải quyết giữa chúng

- Trung gian tin dụng — ngân hang vay va cho vay back to back trên tài khoản của mình.

- Chi nhánh vay ngắn và cho vay dai với chất lượng tin dụng mạnh hơn hầuhết người đi vay khác, ngân hàng có thể làm điều này băng cách tập hợp các pháthành (ví dụ như nhận tiền gửi và phát hành tiền giấy) và các chuộc lại (ví dụ như rút

tiền và chuộc lại tiền giấy), duy trì dự trữ tiền mặt, đầu tư vào các chứng khoán cóthé trao đổi trên thị trường mà có thé dé dàng chuyền đổi thành tiền mặt nếu cần

thiết, và nâng cao kinh phí thay thế khi cần thiết từ nhiều nguồn khác nhau (ví dụnhư thị trường tiền mặt bán buôn và thị trường chứng khoán)

b Cơ cấu tô chức bộ máy quản lý chi nhánh

Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý ngân hàng VIB Minh Khai

Phòng Hỗ trợ

KH

Chức năng, nhiệm vụ của từng bộ phận:

- Giám đốc: có trách nhiệm điều hành mọi hoạt động của chi nhánh, hướngdẫn giám sát thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động mà cấp trên

đã giao Thực hiện ký duyệt các HDTD, được quyền quyết định các van đề có liênquan đến việc thiết lập các chính sách, đề ra chiến lược hoạt động phát triển kinhdoanh, tổ chức, bố nhiệm, đề nghị khen thưởng hoặc kỷ luật đối với các cán bộ,

nhân viên của đơn vi.

- Phòng dịch vụ khách hàng: quản lý ngân quỹ tại chỉ nhánh, hỗ trợ phòng

kinh doanh, phát hành và quản lý thẻ trực tiếp, hướng dẫn và hậu kiểm các việchạch toán kế toán Nhận và quản lý an toàn các loại tiền mặt và hồ sơ thế chấp của

khách hàng, cung cấp các dịch vụ thanh toán và tiền gửi cho khách hàng đồng

thời tiến hành kiểm kê định kỳ hoặc đột xuất tiền mặt, tài sản quý, giấy tờ có giá, hồ

sơ lưu trữ trong kho Đảm bảo an toàn quỹ tiền mặt, các loại chứng từ có giá, thẻphiếu trắng các hồ sơ lưu về KH và quản lý tốt tài sản trang thiết bị làm việc

- Phòng khách hang cá nhân: chuyên về cho vay cá nhân và các dịch vụ thẻ

của ngân hàng, quan hệ các showroom ô tô dé tìm kiếm nguồn cho vay, Tiếp cận vàthấm định hồ sơ xin vay của KH dé trình Giám đốc chi nhánh ngân hàng xét duyệtcho vay Theo dõi chặt chẽ các khoản nợ, phân tích nợ quá hạn để chủ động thu và

đề xuất phương án xử lý nợ quá hạn

- Phòng KHUT: Phòng KHUT thực hiện nhiệm vụ huy động vốn cho toànchi nhánh Minh Khai, hỗ trợ trợ tìm kiếm khách hàng tiềm năng, khách hàng thẻ tíndụng, tiếp nhận nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi từ các cá nhân tô chức bằng các nghiệp

vụ ngân hàng, giúp cho ngân hàng hoạt động trơn tru, không bỏ lỡ các cơ hội đầu

tư, giảm thiểu rủi ro tạo dựng uy tín cho ngân hàng

- Phòng Hỗ trợ KH: Phòng thẻ tin dụng tiếp nhận KH từ tất cả các phòng bancủa chi nhánh dé hỗ trợ khách hàng trong việc mở mới hoặc sang ngang thẻ tindụng thông qua nhiều hình thức cũng như tư vấn các loai thẻ phù hợp với mục đích

sử dụng của KH, hỗ trợ thâm định nguồn thu nhằm tạo điều kiện tối đa cho KH

- Phòng Bảo hiểm: Tìm kiếm khách hàng, hỗ trợ các phòng ban khác tư vấnbảo hiểm nhân thọ, liên kết với các công ty bảo hiểm và chịu trách nhiệm đối với

KH khi có bất cứ vấn đề gì xảy ra đối với KH đóng bảo hiểm

c Khái quát hoạt động của chi nhánh

Chi nhánh VIB Minh Khai hiện dang là ngân hàng có thành tích bán lẻ cao va chấtlượng tốt đảm bảo đáp ứng đầy đủ phục vụ cho nhu cầu của khách hàng một cách

tốt nhất, VIB luôn cung cấp các gói sản phẩm đa đạng đến khách hàng

- San phẩm gửi tiết kiệm: Tiết kiệm không kỳ hạn, Tiết kiệm có kỳ hạn, Tiền gửi

trực tuyên, Tiét kiệm mục tiêu.

- Sản phẩm thẻ tín dụng: VIB cung cấp các loại thẻ đa dạng như thẻ trả trước, thẻ

ghi nợ nội dia (thẻ thanh toán và ATM) Hiện nay, chi nhánh dang tập trung vào 4

sản phẩm thẻ tín dụng chủ đạo là: Travel Elite, Cash Back, Online Plus 2 in 1,

Rewards Unlimited và các loại thẻ thanh toán khác.

- San phẩm tin dụng tại chi nhánh:

Các sản phẩm tín dụng tại chi nhánh Minh Khai rất đa dạng phục vụ cho các

nhu cầu về: vay mua nhà, vay mua xe, vay xây sửa nhà, vay tiêu dùng luôn đượcđáp ứng nhanh chóng với mức lãi suất cạnh tranh

Hiện nay, chỉ nhánh đang có hai sản phâm chủ lực chính là cho vay mua nhà ở

và cho vay mua ô tô với mức tăng trưởng 20% và 25% trong 6 tháng đầu năm 2022,VIB Minh Khai tự hào đã 3 năm liên tiếp đạt vị trí số 1 thị trường về thị phần cho

vay mua ô tô.

- Cac dịch vụ khác:

+ Dịch vụ thanh toán các hoá đơn tiền điện, cước điện thoại và chuyển khoản liên

ngân hàng.

+ Dịch vụ cho vay tiêu dùng, doanh nghiệp siêu nhỏ và cho vay cá nhân kinh doanh

với thủ tục đơn giản và lãi suất hấp dẫn

+ Gói sản pham trả lương, gói sản pham freedom, sản pham hợp tác ngân hàng bảohiểm, bảo lãnh cá nhân trong nước, và dịch vụ thanh toán hỗ trợ thủ tục chuyên

Đồng thời, VIB cung cấp dịch vụ ngân hàng trực tuyến với công nghệ bảo mật tiên

tiến nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dich tài khoản của khách hàng và mang đến

sự thuận tiện tôi đa.

2.1.2 Các quy định của Ngân hàng VIB đối với Bat động sản thé chấp

Yêu cầu về định giá

- Định giá TSBD là nội dung bắt buộc trong hoạt động cấp tín dụng của VIB,tất cả các tài sản trước khi được xem xét nhận đảm bảo phải được định giá dé viéc

nhận bao dam tai san tuân thu đúng quy định của pháp luật và cua VIB từng thời kỳ.

- Việc định giá TSBD phải được xem xét một cách kỹ lưỡng, khách quan va

đánh giá day đủ các vấn đề liên quan đến TSBĐ với tinh thần trách nhiệm cao nhấtdựa trên thông tin pháp lý được ghi nhận trên bộ hồ sơ và thực tế khảo sát TSBD

- Thông tin sử dụng trong việc định giá TSBĐ cần có căn cứ vững chắc và

được kiểm chứng cụ thể trước khi sử dụng, tuyệt đối không sử dụng các thông tinthiếu căn cứ và chưa được kiểm chứng

Yêu cầu về trách nhiệm: Cá nhân được VIB phân công thực hiện công tác định giá

TSBD phải nghiêm túc chấp hành theo quy định này và chịu hoàn toàn trách nhiệmvới kết quả do mình thực hiện

Nguyên tắc áp dụng giá trong định giá TSBĐ

- Giá trị định giá: Là giá trị thị trường tại thời điểm định giá

- Giá duy nhất: Cung cấp một giá duy nhất cho mỗi TSBD tại thời điểm định

giá

- Phương pháp áp dụng: Giá trị định giá được xác định thông qua một hoặc

kết hợp một số các phuơng pháp định giá

- Đơn vị tiền tệ sử dụng: Đồng Việt Nam

- Lam tròn giá tri: Giá trị định giá TSBD được làm tròn đến đơn vị: triệuĐồng Việt Nam Trường hợp giá trị giao dich TSBĐ được tính bằng Ngoại tệ thì sẽ

được quy đổi về Đồng Việt Nam theo tỷ giá niêm yết mua vào theo hình thức

chuyên khoản của VIB tại thời điểm định giá

Điều kiện chỉ tiết đối với BĐS thế chấp

+ TSBD phải có: đường vào trên Hồ sơ pháp lý và đường vào thực tế

- Đối với QSDĐ thuê lại: Người thuê lại đất gan với kết cau hạ tầng đối với

đất dé đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,

khu chế xuất của tô chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được thé chấp quyên sử dụng đất tại VIB trong

trường hợp: Kết cấu hạ tầng trên đất được xây dựng xong; Đất được cho thuê lạitheo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Thời hạn thuê đất còn

lại ít nhất 5 năm tính từ sau ngày đáo hạn khoản cấp tín dụng

- Tài sản gắn liền với đất:

+ Có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật+ Đáp ứng các điều kiện về Quyền sử dụng đất đối với đất mà TS gắn liền vớiđất

+ VIB chỉ chấp nhận thế chấp TS găn liền với đất từ bên thế chấp là chủ sở

này.

2.2.1 Khái quát về tổ chức, nhân sự của Trung tâm định giá VIB -AMC

Trung tâm định giá tai sản đảm bảo VIB — AMC là trung tâm trực thuộc Ngân

hàng TMCP Quốc tế Việt Nam VIB Nghiệp vụ thâm định của VIBAMC nhằm hỗtrợ cho Chi nhánh VIB và Khách hàng xác định được giá trị thực tế của tài sản theo giá thị trường, mang tính độc lập, khách quan, tách bạch giữa khâu thâm định vàcho vay, đảm bảo tính an toàn cho hệ thống

Qua thời gian trưởng thành và phát triển, VIBAMC không ngừng lớn mạnh về

mọi mặt Mạng lưới hoạt động được mở rộng ngoài trụ sở chính tại TP Hà Nội va

chi nhánh tại TP Hồ Chí Minh, VIBAMC còn thành lập các cụm thâm định tại Thái

Nguyên, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hoá, Nghệ An,

Đà Nẵng, Daklak, Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh và Cần Thơ

Thông báo thâm định của VIBAMC sẽ giúp Chi nhánh VIB/Khách hàng xácđịnh được giá tri tài sản của mình phù hợp nhất với thị trường vì được hình thành

trên cơ sở:

- Hệ thống cơ sở đữ liệu giá phong phú và đa dạng, luôn cập nhật thống tin

giao dịch, sát giá thị trường;

- Đội ngũ nhân viên thẩm định chuyên nghiệp, năng động, được dao tạo đúng

chuyên môn, tận tâm và tuân thủ đúng quy trình, quy định của pháp luật;

- Quy trình thâm định khoa học, chuyên nghiệp, ứng dụng công nghệ thôngtin, chuyên nghiệp hoá công việc đảm bảo chất lượng và hiệu quả cao nhất;

- Thông báo thâm định thê hiện đầy đủ các thông tin cũng như hình ảnh về tàisản Thời gian thâm định không quá 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hé sơ và đi khảo sátthực tế tài sản

lập báo cáo, xác định giá tri tai sản cần định giá

- Tuân thủ các quy định về thời gian định giá, báo cáo, lưu trữ hồ sơ và cácyêu cầu khác về thâm định giá tài sản theo quy định của VIB, VIBAMC và quy

- Ưu tiên có chứng chỉ hành nghề Tham định viên về giá do Bộ Tài chính

cấp, có kinh nghiệm làm việc về thẩm định giá tại các tổ chức định giá hoặc các tổ

- CO kỹ năng giao tiếp tốt, nhanh nhẹn, làm việc độc lập

- Có phâm chất đạo đức tốt, trung thực, khách quan, độc lập, có tinh thần

trách nhiệm cao khi thực hiện công việc thâm định giá;

- Sử dụng thành thạo tin học văn phòng (word, excel ), các ứng dụng, thiết

bị hỗ trợ cho công việc thâm định giá;

- Có thê làm việc ngoài giờ và di công tác theo yêu câu công việc.

Các văn bản pháp lý về định giá được tuân thủ trong quy trình làm việc:

- Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam khóa XIII, kỳ hop thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012