3.1. Phương hướng phát triển công tác định giá BĐSTC của Ngân hang VIB
chỉ nhánh Minh Khai trong thời gian tới
Hiện nay, Ngân hàng rất coi trọng việc chuẩn hóa việc định giá theo quy định
hiện hành của Nhà nước và chính sách của Ngân hàng. Tuy nhiên, những quy định
này thường chỉ mang tính tương đối và áp dụng trong một thời gian nhất định.
Trong thị trường luôn biến động, Ngân hàng luôn cập nhật, nghiên cứu va sửa đôi dé thích ứng với từng thời kỳ.
Trên thực tế, Ngân hàng đã xây dựng được quy trình định giá rất chuyên nghiệp, không hề kém hơn so với các công ty định giá bên ngoài. Trong thời gian
tới, chủ trương bộ phận định giá ngày càng chuyên nghiệp hơn, làm việc hiệu quả
hơn, giải quyết hết được lượng hồ sơ tiếp nhận trong thời gian nhanh chóng. Định hướng của Ngân hàng đối với việc định giá Bất động sản thế chấp là ước tính sao cho sát với giá thị trường nhất dé từ đó đảm bảo quyên lợi của khách hàng cũng như sự uy tín trong quá trình cho vay. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại những khó khăn nhất định đối với việc định giá các tài sản đảm bảo ở xa, trong tương lai Ngân hàng VIB sẽ đào tạo và nỗ lực khắc phục vấn đề này. Bên cạnh đó, tô định giá luôn luôn lắng nghe những ý kiến phản hồi từ khách hàng dé ngày càng nâng cao chất lượng phục vụ cũng như tính chính xác từ kết quả định giá. Điều này có ý nghĩa vô cùng lớn, không chỉ giúp cho quy trình cho vay được đảm bảo tính chỉnh chu mà còn hạn chế được những rủi ro không đáng có trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng, từ đó xây dựng lòng tin của khách đối với Ngân hàng cũng như nâng cao vị thế của Ngân hàng trong thị trường.
Trong thời gian tới, Ngân hàng VIB sẽ triển khai sâu và rộng công tác định giá
với những yêu cầu dịch vụ khat khe hơn, chuyên nghiệp hơn, đồng thời kết hợp công nghệ hiện đại hoá hơn để có thể tiếp cận va phục vụ nhiều khách hàng đa
dang, phong phú.
64
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐSTC tại Ngân hàng VIB chỉ nhánh Minh Khai
a. Giải pháp hoàn thiện phương pháp định gia
Kết quả định giá BĐS phụ thuộc rất nhiều vào việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Phương pháp xác định giá trị BĐS được coi là phù hợp nếu nó
cho phép ước lượng được những lợi ích thực sự mà BĐS mang lại. Điều này có nghĩa là nó được yêu cầu sử dụng với mục đích định giá, nhưng có khả năng rõ
ràng, chính xác với giá giao dịch trên thị trường trong việc thực hiện mục đích. Các
yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp có thé liên quan đến mục dich, quy mô, đặc điểm của BĐS cần định giá.
Theo đó, chúng ta nên lựa chọn phương pháp so sánh trong thị trường hợp lý
và có đủ thông tin giá trị cao, chính xác va dé tin tưởng và có kiểm chứng được trong điều kiện thị trường tốt, nên tiến hành thâm định giá đối với bat động sản sử dụng vào việc thé chấp, cầm cé và đầu tư trong tat cả các tình huống. Kết quả sau cùng của một cuộc thâm định giá bất động sản là tìm thấy đúng giá trị của bất động sản. Nhưng muốn rút ra những nhận định đúng giá trị BĐS thì cần phải có một quá trình vô cùng khó khăn. .Trong quá trình định giá việc xây dựng phương pháp thầm định ảnh hưởng khá nhiều tới kết quả của cuộc thâm định giá. Do vậy vấn đề lựa chọn phương pháp định giá là điều hết sức cần thiết cho một đơn vị định giá. Mỗi phương pháp định giá có thé sử dụng theo thời gian nhất định và có ưu, khuyết điểm riêng biệt. Áp dụng theo từng phương pháp này khác nhau sẽ mang tới hiệu quả cao hơn. Do vậy, không có phương pháp định giá nào có thé cho là chuẩn xác nhất với các loại tài sản so với đữ liệu thu được và kết quả định giá. Vì vậy, cần phối hợp phương pháp định giá với các phương pháp khác nham xác thực thông tin và làm sự tin tưởng hơn nữa đối với mỗi bên liên quan.
b. Giải pháp hoàn thiện cơ sở và điều kiện định giá
Nếu cơ sở đánh giá rõ ràng thì kết quả đánh giá càng đáng tin cậy. Tiêu chí đánh giá là hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, hệ thống thông tin so sánh và trình độ của người đánh giá. Hiện tại, cơ sở và điều kiện dé định giá Việt Nam vẫn chưa đủ. Dé xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin BĐS làm cơ sở cho việc tra cứu thông tin sản phẩm thì thông tin TSSS có ý nghĩa rất quan trong trong thâm định BĐS chính bởi những thông tin này giúp xác định giá trị của BĐS được thâm
định. Do đó, thông tin so sánh chất lượng cao là cần thiết để có được kết quả đánh giá có độ tin cậy cao. Chất lượng thông tin thể hiện ở tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời,
65
phù hợp và có thé kiếm chứng được. Thông thường, một thâm định viên sẽ chi dừng lại ở 3 bất động sản giống nhau trong quá trình thâm định, vì vậy nên sử dụng 3-6 TSSS để đảm bảo tính chính xác, hoặc có thể sử dụng một số phương pháp khác như chi phí, thu nhập hoặc dòng tiền chiết khấu. làm chuẩn dé tăng độ chính xác của kết quả đánh giá. Như vậy, việc định giá khách quan hơn và phù hợp với giá
thị trường.
Thực tế việc tìm ra bất động sản tương đồng với bất động sản định giá, đặc biệt với những lô đất có diện tích lớn, nằm trong khu vực đô thị là điều không dễ dàng. Do đó, cần xây dựng mạng lưới thông tin thu thập ở từng điạ bàn cụ thê trên cơ sở tổ chức phân vùng thu thập thông tin. Từ đó, có thé xây dung được một co sở dữ liệu về bat động sản của riêng mình. Đây sẽ là nguồn thông tin rat có ý nghĩa đối
với hoạt động định gia.
Ngoài thu thập thông tin, công việc xử lý, đánh giá thông tin cũng vô cùng
quan trọng, quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc định giá. Kỹ thuật xử lý, đánh giá thông tin phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn của nhà định giá, quyết định đến thành công của các phương pháp định giá. Do vậy khi đưa ra kết luận dé đưa ra kết quả, người định giá cần phải xem xét thật tỉ mi các yếu tố liên quan đến thị trường, đồng thời cũng nên ứng dụng các phần mềm hỗ trợ, phân tích:
phần mềm hệ thống kê, phân tích tài liệu...
c. Giải pháp về nhân sự
Định giá là công việc vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật. Để làm tốt công tác định giá đòi hỏi nhà định giá phải có tính chuyên môn rất cao. Tính chuyên nghiệp của định giá viên thể hiện ở năng lực chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức, đồng thời để hành nghề phải dựa trên những nguyên tắc, chuan mực và phương pháp thống nhất.
Trình độ của cán bộ ngân hàng ảnh hưởng rất lớn đến công tác định giá BĐS.
Thị trường BĐS là một thị trường phức tạp, có rất nhiều biến động thường xuyên, liên tục. Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho cán bộ định giá là phải tự mình thường xuyên trau đồi kiến thức chuyên môn, nắm bắt thông tin thị trường, có như vậy mới có thê có được kết quả tốt trong công việc.
Cụ thể khi xác định giá trị BĐS, người định giá phải định giá theo một trình tự tự chặt chẽ, dễ hiểu, công khai không gây hiểu nhằm; cung cấp thông tin đầy đủ để mọi người đọc và hiểu rõ số liệu, nguyên nhân và hiểu rõ các phân tích và kết luận rút ra trong báo cáo thâm định giá; Trình bày các giả thiết và điều kiện mà thẩm
66
định dùng làm căn cứ; các kết luận được rút ra... Hơn nữa tô chức định giá BĐS nhất thiết phải là những người có trình độ chuyên môn nhất định và có những kinh nghiệm nghề nghiệp dé phân tích tổng hợp, đưa ra các nhận định chính xác về tình hình và xu thé biến động của thị trường. Những tổ chức t định giá phải đảm bảo đủ
những tiêu chuẩn này thì việc xác lập giá mới chất lượng, hiệu quả và có độ tin cậy
cao.
Tự hào là đội ngũ chuyên viên định giá nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá BĐS thế chấp cho ngân hàng, trong tương lai nhất định sẽ đào tạo và tuyển mộ thêm nhiều các chuyên viên định giá giỏi khác dé hoàn thiện bộ máy định giá một cách cao nhất, đồng thời phủ sóng mạng lưới thông tin về BĐS trên mọi miền
tô quốc.
d. Giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động định giá
Định giá là một phạm trù khoa học vì vậy mỗi bước thực hiện trong quy trình định
giá đều phải mang tính logic và có sự chặt chẽ. Đây là quy trình làm việc vô cùng nghiêm ngặt buộc các nhà định giá phải tuân thủ tuyệt đối và nghiêm túc, không được phép tự ý cắt bỏ hay thay đổi khâu làm việc trong quy trình mà phải tiễn hành tuần tự dựa trên cơ sở đã có về định giá BĐS và áp dụng đúng theo tiêu chuẩn pháp
luật ban hành.
Khi lập kế hoạch định giá, sau khi nghiên cứu hồ sơ, thống nhất địa điểm và thời gian định giá với khách hàng, nhà định giá cần phải thực hiện các công việc như
sau:
- Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm các tài liệu về tài sản mục tiêu, các cơ sở so sánh, các văn bản pháp lý, thông tin về thị trường tại địa bàn khu vực trong thời điểm định giá.
- Nhận biết các cơ quan, tô chức có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có độ kiểm chứng cao.
- Lập thời gian biểu công tác cùng với danh mục thứ tự công việc, xác định
thời hạn cho mỗi công việc.
- Xây dựng báo cáo theo các mẫu chuẩn.
Công ty cần xem xét hồ sơ thích hợp với năng lực của từng định giá viên dé có cách
phân công phù hop đúng người đúng việc. Trước khi ra chứng thu, bao cáo định gia cân có sự kiêm tra tỉ mỉ của những người tham gia cũng như các nhà lãnh đạo.
67
3.3. Kién nghi
a. Kiến nghị với co quan Nhà nước
Nhà nước cần nghiên cứu và hoàn thiện khung pháp lý về giám định và thấm định giá, thay đổi những tiêu chí không còn phù hợp bằng những tiêu chí mới cho sát với thực tế tại Việt Nam và phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế. Ngoai ra cần ban hành những văn bản hướng dẫn việc thực hiện giám định và thắm định giá, tăng cường hơn nữa sự quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này, có thể
thành lập cơ quan chuyên trách giám sát hoạt động của các công ty trong lĩnh
vực giám định và thâm định giá
Nhà nước cần tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, có biện pháp xử lý những sai phạm trong thâm định giá tài sản, bóp méo giá trị tài sản. Bên cạnh đó cần có những hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp thấm định giá dé cải tiến trang thiết bị kĩ thuật phục vụ tốt nhất cho công tác thấm định. Xây dựng ngân hàng dữ liệu chung đáp ứng yêu cầu phát triển cho hoạt động thâm định giá trong
nước.
Nhà nước cần quan tâm hơn nữa trong công tác đào tạo nguồn nhân lực cho ngành thâm định giá. Thực tế cho thấy nhân lực trong ngành thâm định giá còn rất thiếu và hạn chế về chuyên môn. Các trường đào tạo chuyên ngành thâm định giá cần có sự giám sát chặt chẽ của Bộ tài chính, ngoài ra nên thuê giảng viên nước ngoài nhiều kinh nghiệm về giảng dạy vì đa số các giảng viên trong nước
còn thiếu nhiều kinh nghiệm thực tế.
Xác định rõ vai trò và trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc
thấm định giá về việc thiết lập hệ thống chính sách thâm định giá, vai trò của doanh nghiệp thâm định giá và các cá nhân hành nghề tham định giá theo hướng tăng cường quản lý, giám sát của Bộ tài chính. Tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp, nguyên tắc độc lập khách quan của thâm định viên khi thâm định giá.
Nhà nước cần có những cơ chế, chính sách nhằm đảm bảo cho trị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Nhà nước cần ban hành những văn bản pháp
luật hướng dẫn việc kinh doanh bất động sản, cơ chế xác định giá trỊ bất động
sản, các tiêu chuẩn thâm định giá bất động sản...cùng với đó những giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tạo khung pháp lý, tháo gỡ
khó khăn cho thị trường bat động san phát triển một cách tích cực hơn, nhất là
trong giai đoạn thị trường đang đi xuống như hiện nay. Nhà nước cần lập một hệ
68
thống cơ quan chuyên trách về quản lý bất động sản, phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bao gồm môi giới, tư vấn và dịch vụ bất động sản. Đồng thời, Nhà nước cũng cần quan tâm đào tạo một đội ngũ chuyên gia hoạt động trong
lĩnh vực này.
Ngân hàng Nhà nước cũng nên thành lập cơ quan định giá bất động sản trung
ương càng sớm càng tốt, chịu trách nhiệm cung cấp dịch vụ định giá toàn điện cho các cơ quan nhà nước trung ương, cơ quan cấp tỉnh, huyện và địa phương, đồng thời tư vấn cho chính phủ về các vấn đề liên quan đến định giá bất động sản. Do các ngân hàng thương mại hiện nay vừa định giá tài sản thế chấp vừa cho vay nên kết quả định giá không chính xác do các ngân hàng còn quá rụt rè trong việc thu hồi khoản tín dụng đã gia hạn. Bằng cách này, việc định giá tài sản đảm bảo của ngân hàng sẽ trở nên minh bạch, rõ ràng và chuyên nghiệp hơn, đồng thời cả
khách hang doanh nghiệp và khách hang cá nhân có tai sản đảm bảo tại ngân hàng
sẽ tin tưởng hơn vào kết quả thẩm định của ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước cần nâng cao chất lượng và khả năng mở rộng của hệ thống thông tin đa chiều, cập nhật thông tin, chất lượng dịch vụ phân tích, đánh giá tín dụng cho các ngân hàng
thương mại.
b. Kiến nghị với Ngân hàng VIB và VIB AMC
Hiện nay trong công tác định giá bất động sản tại VIB AMC thì tại khu vực Hà
Nội là có lượng khách hàng lớn nhất trong số các trụ sở chỉ nhánh của ngân hàng, do đó trên địa bàn thành phố Hà Nội số lượng bất động sản phải định giá là rất nhiều nên trong tương lai gần cần một đội ngũ nhân viên được bổ sung thêm và cần có một sự chuyên trách hơn trong công tác định giá. Do vậy, một số kiến nghị được đề xuất ở đây đó là:
- Chính sách nhân sự cần được bổ sung cho bộ phận thâm định đề có đủ nhân lực phục vụ cho nhu cầu phát triển, rút ngắn được thời gian trả kết quả định giá cho
khách hàng.
- Trong tương lai gần cần phát triển phòng định giá tại các chỉ nhánh và văn phòng dé tạo điều kiện hướng dẫn công tác định giá được hiệu quả. Mở rộng thêm mạng lưới chi nhánh ở khắp các tỉnh thành trên cả nước, xứng đáng với vị thế mà
Ngân hàng đang có.
- Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.
69
- Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thé (nhà phó, dat trồng cây,...) dé có khả năng nắm bắt được tình hình thi trườn, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả.
- Ứng dụng thêm những biện pháp công nghệ thông tin mới vào quá trình
định giá không chỉ giúp giảm lượng công việc của định giá viên mà còn khiến công
tác định giá thuận tiện hơn và nhanh chóng được xử lý hơn.
- Kiến nghị trong việc chi trả công tác phí và tăng lương cho các nhân viên định giá. Thực tế hiện nay các nhân viên định giá phải giải quyết một số lượng lớn hồ sơ trong một ngày, đi lại tương đối vat vả do vậy từ phía công ty cần có chính
sách trợ cấp, tiền lương hợp lý với các nhân viên định giá bất động sản.