Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành thực tiễn tại tphcm

Trang 1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ LÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ LÀNH

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH - THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Ngành: Luật kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07

Thành phố Hồ Chí Minh - năm 2023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NH TP.HỒ CHÍ MINH

LƯƠNG QUANG HOÀ

HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG THA DÂN SỰ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN CÁC TCTD

VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ THU HÀ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ LÀNH

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH -

THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn thạc sĩ “Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - Thực tiễn tại TPHCM” là kết quả nghiên cứu tâm huyết và nghiêm túc của tác giả, các số liệu và kết quả nghiên cứu mang tính trung thực, việc sử dụng kết quả nghiên cứu của các tác giả khác được trích dẫn đầy đủ đảm

bảo tính liêm chính trong học thuật

TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Lành

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện được công trình nghiên cứu “Kinh doanh bất động sản hình

thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành – Thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” tác giả xin được cảm ơn tới các cá nhân, tổ chức đã giúp đỡ và đồng hành

cùng tác giả trong quá trình nghiên cứu

Trước hết, tôi xin cảm ơn chân thành tới giảng viên hướng dẫn PGS.TS Hồ Xuân Thắng Thầy đã tận tình hướng dẫn tôi từ khi nhận đề tài đến khi kết thúc luận văn Đặc biệt, tôi cũng rất biết ơn đến đội ngũ cán bộ, giảng viên Khoa Luật, Khoa sau đại học và các viện, phòng, ban của Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tôi cũng gửi lời cảm ơn tới cơ quan mà tôi đang công tác đã tạo điều điều kiện về thời gian, công việc trong quá trình tôi tham gia chương trình cao học tại Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh

Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân, bạn bè đã luôn đồng hành để tôi có thể hoàn thành luận văn này

Trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Lành

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Tên đề tài luận văn là “Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

theo pháp luật hiện hành - từ thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” Luận văn có

các nội dung cơ bản như sau:

Những vấn đề lý luận pháp lý cơ bản kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm: Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; khái quát về quá trình hình thành và phát triển về pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Trên cơ sở đó, xác định những nội dung chủ yếu của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm: Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; Bảo lãnh trong bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai; Thanh toán trong bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai Ngoài ra, tác giả còn đề cập đến ý nghĩa của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở cả ba góc độ: chủ đầu tư, khách hàng và với sự phát triển kinh tế

Về thực trạng áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được tập trung nghiên cứu các nội dung sau đây: các quy định của pháp luật hiện nay về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai ; điều kiện kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai ; Bảo lãnh trong bán, cho thuê kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai; Thanh toán trong bán, thuê mua kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai Đồng thời, luận văn chỉ ra được thực trạng áp dụng các quy định đó tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 cho đến nay

Luận văn đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai từ thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí

Minh Trong phần này, tác giả đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện về mặt pháp luật kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai và một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai

Từ khóa: Bất động sản hình thành trong tương lai, Kinh doanh, Thành phố Hồ Chí Minh

ABSTRACT

The thesis title is "Real estate business formed in the future according to current law - from practice in Ho Chi Minh City" The thesis has the following main contents: The basic legal issues of real estate business formed in the future include: Concept, characteristics of real estate business, real estate business formed in the future; overview of the process of formation and development of the law on real estate business formed in the future On that basis, identify the main contents of the law governing real estate business activities formed in the future, including: Right to trade in real estate formed in the future; Conditions of real estate formed in the future put into business; Guarantee in the sale or lease of real estate formed in the future; Payment in the sale, lease purchase of real estate formed in the future; Transfer of contracts for sale, purchase and lease-purchase of houses to be formed in the future In addition, the author also mentions the meaning of real estate business activities formed in the future from all three angles: investors, customers and with economic development Regarding the current situation of applying the law on real estate business to be formed in the future in Ho Chi Minh City, the following contents are focused on: current legal provisions on the rights and obligations of investors investors in real estate business formed in the future; conditions for real estate business to form in the future; Guarantee in the sale or lease of real estate formed in the future; Payment in the sale, lease purchase of real estate formed in the future; Transfer of contracts for sale, purchase and lease-purchase of houses to be formed in the future At the same time, the thesis points out the actual application of those regulations in Ho Chi Minh City from 2015 until now The thesis makes some recommendations to improve the law on real estate business in the future and solutions to improve the efficiency of law enforcement on real estate business formed in the future from practice in Ho Chi Minh City In this section, the author makes some recommendations to improve the legal aspects of real estate business formed in the future and some solutions to improve the efficiency of law enforcement on real estate business formed in the future hybrid

Keywords: Real estate formed in the future, Business, Ho Chi Minh city

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT vi

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2

2.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài 2

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2

3 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2

4 Câu hỏi nghiên cứu 5

4.1 Về lý luận 5

4.2 Về thực tiễn 5

4.3 Về kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 5

5 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 6

5.1 Đối tượng nghiên cứu 6

5.2 Phạm vi nghiên cứu 6

6 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu cụ thể 6

6.1 Phương pháp luận nghiên cứu 6

6.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể 6

7 Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài 7

8 Kết cấu của luận văn 7

CHƯƠNG 1 8

1.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản

hình thành trong tương lai 8

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản 8

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 12

1.2 Khái quát lịch sử của pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 16

1.2.1 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trên thế giới 16

1.2.2 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam 24

1.3 Nội dung của pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 26

1.3.1 Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 26

1.3.2 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh 27

1.3.3 Bảo lãnh trong bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai 28

1.3.4 Thanh toán trong bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 29

1.3.5 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 30

1.4 Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 31

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 33

CHƯƠNG 2 34

2.1 Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 34

2.1.1 Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 34

2.1.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh 36

2.2 Thực trạng pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 38

2.2.1 Quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 38

2.3 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 45

2.3.1 Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 45

2.3.2 Thực trạng áp dụng về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai 47

2.4 Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 52

2.4.1 Quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 52

2.4.2 Thực trạng áp dụng về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 55

2.5 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 59

2.5.1 Quy định về Chuyển nhượng hợp đồng mua bán thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 59

2.5.2 Thực trạng áp dụng về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 61

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 66CHƯƠNG 3 673.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 67

3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật với quyền của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 67

3.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 68

3.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật đối với bảo lãnh trong kinh doanh bất động

sản hình thành trong tương lai 69

3.1.4 Hoàn thiện quy định pháp luật về thanh toán trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 72

3.1.5 Hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 72

3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 74

3.2.1 Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 74

3.2.2 Có cơ chế thanh tra, kiểm tra thường xuyên, đột xuất và có cơ chế xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 74

3.2.3 Ban hành, rà soát và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo tinh đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định 75

3.2.4 Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản hình thành trong tương lai 75

3.2.5 Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 76

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 78

KẾT LUẬN 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i

MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài

Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một ngành kinh doanh đặc thù, có mối quan hệ chặt chẽ với các hoạt động kinh doanh khác, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế Những năm gần đây, lĩnh vực KDBĐS HTTTL phát triển nhanh, mạnh mẽ hơn bao giờ hết, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS cả nước sôi nổi hơn Thông qua hoạt động này, CĐT có cơ hội đầu tư, tìm kiếm nguồn khách hàng dễ hơn, từ đó đưa sản phẩm của mình đến tay khách hàng, thu lợi nhuận, tạo nguồn vốn cho mình tái đầu tư, phát triển, tạo điều kiện để khách hàng biết đến sản phẩm, từ đó sở hữu sản phẩm thông qua hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS HTTTL

Tuy nhiên, thực trạng pháp lý, tình hình áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động KDBĐS HTTTL hiện nay vẫn còn vướng mắc, bất cập, dù rằng các quy định pháp luật về KDBĐS hiện hành đã có nhiều thay đổi so với Luật KDBĐS 2006 Nhìn chung, các quy định về pháp luật KDBĐS chủ yếu quy định quyền chủ đầu tư, điều kiện về chủ thể KDBĐS một cách chung chung, chưa dự liệu hết các tình huống xảy ra thực tiễn một cách chi tiết và cụ thể, nên khi xảy ra tranh chấp, các cấp Tòa án có thẩm quyền vẫn chưa thống nhất phương hướng xử lý Hơn nữa, quyền lợi của khách hàng vẫn còn thiệt thòi khi áp dụng pháp luật KDBĐS HTTTL để giao dịch sản phẩm với nhà đầu tư Bên cạnh đó, CĐT lợi dụng nhận thức pháp luật của khách hàng về pháp luật còn nhiều hạn chế nên sử dụng các phương thức vi phạm một cách tinh vi, khó phát hiện nhằm mục đích thu lợi nhuận cho mình Ngoài ra, hệ thống văn bản pháp luật liên quan KDBĐS HTTTL vẫn còn nhiều bất cập, chưa thống nhất, chưa rõ ràng khi nhiều CĐT cố tình áp dụng sai luật để thực

hiện các giao dịch, … Do vậy, việc hoàn thiện pháp luật về KDBĐS nói chung,

KDBĐS HTTTL nói riêng sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho khách

hàng, giúp CĐT tuân thủ pháp luật

Mặt khác, thực trạng áp dụng các quy định pháp luật về KDBĐS HTTTL tại các thành phố lớn trong đó có TPHCM cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được như sự cung ứng với số lượng sản phẩm BĐS HTTTL với số lượng lớn cho khách hàng có nhu cầu thì thực trạng CĐT bàn giao BĐS HTTTL chậm tiến độ, không đúng

chất lượng cam kết, không thực hiện được các thủ tục pháp lý cần thiết, … Thực trạng này cần phải có những giải pháp về cả về mặt hoàn thiện pháp luật về cả mặt thực thi thì quyền lợi của cả CĐT, của khách hàng mới được bảo đảm

Xuất phát từ những thực tế nêu trên, cần thiết phải có những nghiên cứu một cách toàn diện từ cơ sở lý luận, thực trạng pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đến những kiến nghị hoàn thiện pháp luật và thực thi pháp luật Do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài

“Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành, thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ Luật kinh

tế của mình

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện pháp luật liên quan vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động KDBĐS HTTTL

tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Để hoàn thiện mục đích nghiên cứu của đề tài, luận văn tập trung nghiên cứu

và làm rõ những nội dung sau:

- Làm rõ cơ sở lý luận pháp lý về Kinh doanh bất động sản hình thành trong

tương lai; những quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản hình

thành trong tương lai

- Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về KDBĐS HTTTL, thực trạng áp dụng các quy định pháp luật đó tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017

đến nay, chỉ ra được nguyên nhân của những thực trạng đó

- Đề xuất những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS HTTTL và những giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về KDBĐS HTTTL tại Thành

phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

3 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Kinh doanh bất động sản nói chung và Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng đang là chủ đề được các nhà nghiên cứu đặc biệt quan tâm trong thời gian cần đây xuất phát từ yêu cầu phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS Vấn đề nghiên cứu liên quan các đề tài kinh doanh bất động sản đã được nhiều tác giả nghiên cứu, thực hiện qua nhiều công trình khác nhau như:

Luận án Tiến sĩ Luật học của tác giả Vũ Anh với đề tài Pháp luật về kinh

doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn tại Học viện

Khoa học xã hội, năm 2012 Ở công trình nghiên cứu này, tác giả đã khái quát những vấn đề lý luận về pháp luật KDBĐS, đánh giá những thực trạng pháp luật KDBĐS hiện hành, qua đó chỉ ra những bất cập thiếu sót trong điều chỉnh pháp luật KDBĐS, chỉ ra những hạn chế trong áp dụng pháp luật KDBĐS, nêu những kiến nghị hoàn thiện về pháp luật KDBĐS Tuy nhiên, công trình nghiên cứu thời điểm 2012, tính đến nay, pháp luật về KDBĐS đã có nhiều thay đổi nên những nghiên cứu từ công trình này, so với hiện nay chưa thể là một công trình có ý nghĩa toàn diện về lĩnh vực pháp luật KDBĐS, nhất là KDBĐS HTTTL

Luận văn thạc sĩ Luật học Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai ở

Việt Nam của tác giả Phạm Hoàng Anh, Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội 2015

Ở luận văn này, tác giả đã nghiên cứu lý luận các quy định pháp luật liên quan pháp luật về nhà ở HTTTL ở Việt Nam Tác giả đã đưa ra một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn các quy định về nhà ở HTTTL Kết quả nghiên cứu của tác giả đã chỉ ra một số bất cập liên quan pháp luật về nhà ở HTTTL Tuy nhiên, so với đề tài Pháp luật về KDBĐS HTTTL, tác giả của luận văn trên chưa nghiên cứu một cách toàn diện các quy định pháp luật về KDBĐS HTTTL

Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về mua bán tài sản HTTTL ở Việt

Nam của tác giả Phạm Uy Vũ, Đại học Huế, năm 2018 Tác giả đã nghiên cứu khái

quát những vấn đề lý luận của pháp luật về hợp đồng mua tài sản HTTTL, cơ cấu pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản HTTTL, chỉ ra một số tồn tại, hạn chế về việc mua bán tài sản HTTTL, nhưng đề tài mới chỉ mới tập trung nghiên cứu về hoạt động mua bán tài sản HTTTL

Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng dự án trong hoạt động

KDBĐS theo pháp luật Việt Nam của Trần Thị Loan, năm 2018, tác giả nghiên cứu

một cách toàn diện về vấn đề chuyển nhượng hợp đồng trong KDBĐS, yếu tố quan trọng giúp khách hàng sở hữu sản phẩm BĐS từ CĐT Tác giả đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng trong KDBĐS tại Việt Nam

Đề tài luận văn thạc sĩ Luật kinh tế về: Pháp luật về KDBĐS qua thực tiễn tại

tỉnh Thừa Thiên Huế của tác giả Đinh Ngọc Huy, thực hiện năm 2020 Tác giả nghiên

cứu một cách tổng quát các khái niệm, đặc điểm KDBĐS, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật KDBĐS từ thực tiễn áp dụng tại tỉnh Thừa Thiên-Huế

Công trình nghiên cứu Bình luận khoa học Luật KDBĐS của PGS - TS Nguyễn

Quang Tuyến, xuất bản 2020” bàn về các vấn đề pháp luật trong KDBĐS, mang tầm vĩ mô, bao quát, chưa đi nhấn mạnh về lĩnh vực KDBĐS HTTTL

Luận văn thạc sĩ Pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL, từ thực tiễn tỉnh Tiền

Giang của tác giả Võ Tuấn Kiệt, Đại học ngân hàng TPHCM đã đến cơ sở lý luận

cũng như thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang Luận văn tập trung đối tượng nghiên cứu BĐS là nhà ở HTTTL Mặc dù tác giả đã phân định rất rõ hai loại hình nhà ở HTTTL là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội nhưng nội dung kinh doanh đang chủ yếu là mua bán nhà ở HTTTL mà chưa nghiên cứu đến các hoạt động KDBĐS như bảo lãnh, chuyển nhượng, …

Bài viết: Điều kiện kinh doanh nhà ở chung cư HTTTL: Một số vấn đề lý luận

và thực tiễn của Chế Văn Trung tại Tạp chí công thương năm 2020 cũng đã chỉ ra

được các điều kiện về vốn, về chủ thể kinh doanh nhà ở chung cư HTTTL, thực trạng vi phạm cam kết trong các giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư HTTTL, từ đó, đề xuất một số giải pháp về pháp luật, về thực thi pháp luật của CĐT Tuy nhiên, bài viết chỉ tập trung vào khía cạnh điều kiện kinh doanh nhà ở chung cư HTTTL Một số bài viết khác cũng đã nghiên cứu đến kinh doanh loại hình BĐS HTTTL như:

Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL của Bùi Đức Giang,

Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 2, năm 2016; Bảo vệ quyền lợi của người mua,

người thuê mua, khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL của tác giả Châu Thị

Khánh Vân, Tạp chí nghiên cứu lập pháp năm 2018;

Các công trình nghiên cứu kể trên, có bàn về các quy định pháp luật với loại hình KDBBĐS HTTTL Tuy nhiên, những vấn đề mà các đề tài nêu trên đưa ra đều chú trọng lĩnh vực nhất định đối với loại hình nhà ở HTTTL, nghiên cứu về việc BĐSHTTTL là tài sản bảo đảm trong các giao dịch dân sự Các công trình tập trung khai thác dưới một số khía cạnh của hoạt động KDBĐ như mua bán nhà ở HTTTL mà chưa khái quát toàn diện từ mua bán, bảo lãnh đến chuyển nhượng BĐS HTTTL Một số công trình nghiên cứu đến thực tiễn áp dụng pháp luật về KDBĐS HTTTL tại một số địa phương nhưng rất hiếm công trình đánh giá thực tiễn đó tại TPHCM Bên cạnh đó, một số công trình thực hiện từ thời gian quá lâu, những quy định pháp luật liên quan hoạt động KDBĐS HTTL không phù hợp với thực tiễn, cũng như những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS HTTTL chưa sâu sắc, toàn diện, mang tính tổng quát nhất Ngoài ra, các công trình cũng nghiên cứu nhiều về mặt lý luận, chưa đầu tư nhiều về thu thập số liệu thực tế từ đó chưa nêu giải pháp hoàn thiện pháp luật thiết thực, … Vì vậy, kế thừa những kết quả và khắc phục những hạn chế của những công trình nêu trên, tác giả tiếp tục nghiên cứu một cách toàn diện về hoạt động KDBĐ HTTTL một cách toàn diện từ lý luận đến thực tiễn các quy định pháp luật, hoạt động thực thi pháp luật về KDBĐS HTTTL tại TPHCM để đưa ra kiến nghị những giải pháp thiết thực, phù hợp nhất nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động này cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về KDBĐS HTTTL tại TPHCM trong thời gian sắp tới

4 Câu hỏi nghiên cứu 4.1 Về lý luận

Những khái luận pháp lý về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai hiện nay có phù hợp với thực trạng phát triển của thị trường BĐS không?

4.2 Về thực tiễn

Thực tiễn pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định hiện hành về KDBĐS HTTTL đối với các tổ chức, cá nhân KDBĐS HTTTL trên địa bàn TPHCM có những thuận lợi, khó khăn như thế nào?

4.3 Về kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Những kiến nghị nào nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành nâng cao hiệu quả kinh tế về lĩnh vức KDBĐS HTTTL trong giai đoạn hiện nay ở nước ta?

5 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật điều chỉnh họat động KDBĐS HTTTL như là mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL cũng như việc chyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà, CTXD của các tổ chức, cá nhân KDBĐS HTTTL theo pháp luật KDBĐS

5.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật hiện hành liên quan đến họat động KDBĐS HTTTL chứ không phải là toàn bộ các loại BĐS

- Phạm vi không gian nghiên cứu: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về lĩnh vực KDBĐS, luận văn chỉ nghiên cứu trên địa bàn TPHCM, không nghiên cứu thực trạng diễn ra trên quy mô rộng lớn cả nước

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu cơ sở pháp lý và thực tế áp dụng quy định pháp luật hiện hành liên quan KDBĐS HTTTL từ 2017 đến nay

6 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu cụ thể 6.1 Phương pháp luận nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, so sánh Trong đó về phương pháp luận, luận văn nghiên cứu dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin; dựa trên quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về vai trò chủ đạo của các tổ chức kinh tế đối với sự phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay Đồng thời, các nguyên lý chung về BĐS, KDBĐS cũng được vận dụng để

thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

6.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể

Để thực hiện luận văn, tác giả đã sử dụng các phương pháp khác nhau dưới đây, nhưng phổ biến là phương pháp phân tích, tổng hơp, so sánh

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này nhằm làm rõ hơn những quy định của pháp luật về lĩnh vực KDBĐS HTTTL, được sử dụng tại chương 1

- Phương pháp so sánh: So sánh những điểm giống nhau, khác nhau của các quy định pháp luật và thực tiễn về lĩnh vực KDBĐS HTTTL, để đưa ra những kết luận làm rõ vấn đề nghiên cứu Phương pháp này sử dụng tại chương 1, chương 2

- Phương pháp diễn dịch, phương pháp tổng hợp: Nhằm triển khai và làm sáng tỏ những luận điểm trình bày, sử dụng chương 1, 2, chương 3

7 Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài

Ý nghĩa về mặt khoa học: Luận văn hoàn thành sẽ là công trình khoa học góp phần bổ sung lý luận về pháp luật KDBĐS HTTTL, làm rõ bất cập của pháp luật KDBĐS HTTTL như: i) Điều kiện tài sản KDBĐS HTTTL; ii) Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai iii) Những bất cập trong thanh toán, chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS HTTTL iv) Những bất cập trong bảo lãnh dự án đầu tư KDBĐS HTTTL

Về ý nghĩa thực tiễn: Đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện điều chỉnh thống nhất chung đối với hoạt động KDBĐS HTTTL Nhất là nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật KDBĐS HTTTL từ thực tiễn áp dụng KDBĐS HTTTL tại TPHCM Ngoài ra, luận văn sau khi hoàn thành là nguồn tài liệu tham khảo nghiên cứu và học tập tại trường Đại học Ngân hàng TPHCM cũng như các cơ sở đào tạo luật kinh tế cả nước

8 Kết cấu của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham khảo, đề tài của luận văn gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề pháp lý cơ bản về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

Chương 2: Thực trạng về pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng tại TP.HCM

Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành tại Thành phố Hồ

Chí Minh

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CƠ BẢN VỀ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

1.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về kinh doanh bất động sản

Trước khi đưa ra khái niệm Kinh doanh bất động sản thì cần phải làm rõ nội hàm của khái niệm bất động sản Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, người ta thường dựa trên đặc điểm, tính chất vật lý để phân loại tài sản Theo cách này, tài sản được phân loại thành bất động sản và động sản Cách phân loại này đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại và ngày nay nó được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận thành một chế định ở hầu hết BLDS của các nước theo hệ thống pháp luật thành văn Theo khái niệm Luật La Mã, BĐS là những đồ vật không thể thay đổi vị trí của mình trong không gian mà không bị tổn hại đến đặc tính BĐS cơ bản quan trọng nhất là đất đai và những tài sản gắn chặt với nó (Theo Vũ Anh, 2012)

Thưc tế, có rất nhiều quan điểm khác nhau về BĐS từ các nhà khoa học và cơ quan nghiên cứu Tuy nhiên, phần lớn các quan điểm đó đều thống nhất BĐS chính là đất đai và những tài sản gắn chặt với đất đai, những tài sản này sẽ không dịch chuyển được Đối tượng BĐS cũng như tên gọi các đối tượng đó cũng tuỳ thuộc vào tiêu chí xác định của pháp luật từng quốc gia hay có thể hiểu là sự khác nhau về phân loại BĐS Đơn cử, pháp luật của Thái Lan quy định, BĐS là đất đai và bao gồm cả những quyền năng có liên quan đến việc sở hữu đất đai Pháp luật của Indonexia lại quy định, bất cứ tài sản nào có liên quan đến đất đai và đất đai thì đều được coi là BĐS Pháp luật của Pháp xác định BĐS bao gồm bản thân BĐS có nghĩa là đất đai,

tài sản sử dụng gắn liền với đất đai Còn pháp luật đất đại của Đức quy định rõ, BĐS sẽ bao gồm đất đai và những CTXD ở trên đất chứ không phải dưới lòng đất

Có thể nhận thấy, dù đối tượng, tiêu chí phân loại BĐS như thế nào nhưng pháp luật của các quốc gia cũng đều ghi nhận đất đai là đối tượng chủ yếu, cơ bản của BĐS, CTXD gắn với đất đai và những quyền có liên quan đến đất đai Ở Việt Nam, xét về bản chất, quan niệm về BĐS cũng hoàn toàn tương tự như các quốc gia trên thế giới nhưng cách quy định lại không đưa ra một định nghĩa trực tiếp liên quan đến BĐS mà dưới dạng liệt kê chỉ ra cụ thể đối tương nào là BĐS quy định tại Điều 107 - BLDS 2015 cụ thể như sau:

''1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật ''

Cách quy định một cách cụ thể và chi tiết thông qua việc liệt kê các đối tượng của BĐS cho thấy sự tương đồng về quan điểm và kỹ thuật lập pháp của pháp luật Việt Nam đối với các quốc gia trên thế giới Tuy nhiên, so sánh với chính pháp luật dân sự của Việt Nam lại thấy rõ sự khác biệt đáng kể về tư duy lập pháp Bộ luật dân sự năm 1995 đưa ra khái niệm BĐS là các tài sản không di, dời được (Theo Điều 181 – BLDS năm 1995) Đây là quy định mang tính hạn chế đối tượng của BĐS và chưa dự liệu trước được các loại BĐS có thể hình thành theo xu hướng phát triển, quy định gò bó BĐS ở tính không di dời được Đến BLDS năm 2005, 2015 đã khắc phục được sự hạn chế đó và có liệt ra các loại BĐS hiện nay đang tồn tại và có xu hướng có về sau bằng việc quy định gồm những loại BĐS khác

BĐS là tài sản có thể mang lại nguồn lợi nhuận cho chủ thể kinh doanh đối tượng này Mặc dù, một số quốc gia quy định BĐS cụ thể đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu nhưng đất đai và những đối tượng BĐS vẫn có thể được mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, … Đây là một trong những ngành nghề kinh doanh phát triển khá sôi động cả ở các nước phát triển

và các nước đang phát triển Tuy nhiên, với đặc thù đặc biệt của đối tương kinh doanh cũng như sự rủi ro trong quá trình hoạt động, bắt buộc loại hình kinh doanh này cần có sự giám sát, điều chỉnh của pháp luật, đặc biệt phải có sự điều tiết, quản lý của nhà nước KDBĐS chính là hoạt động mà các chủ thể bỏ vốn đầu tư trở thành chủ sở hữu, chủ sử dụng các đối tượng BĐS để có thể thực hiện các giao dịch dân sự nhằm mục đích sinh lời Giá trị tài sản cao, mức độ rủi ro lớn, do đó, chủ thể KDBĐS phải đáp ứng được các điều kiện của pháp luật kể cả pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật về KDBĐS, … Có những quy định chặt chẽ như vậy mới có thể kiểm soát, quản lý được hoạt động này và đáp ứng được yêu cầu minh bạch, công khai trên thị trường BĐS Những quy định này được pháp luật Việt Nam ghi nhận tại Luật KDBĐS

Luật KDBĐS lần đầu tiên tại Việt Nam là Luật KDBĐS năm 2006, theo đó, hoạt động KDBĐS là hoạt động bao gồm KDBĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Và theo quan điểm của Luật KDBĐS năm 2014 thay thế Luật KDBĐS năm 2006, đã cụ thể hoá các hoạt động KDBĐS cụ thể tại Điều 4 Theo đó, KDBĐS là việc CĐT bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS thực hiện các giao dịch bán, cho thuê, cho thuế lại với mực đích sinh lời Còn kinh doanh dịch vụ BĐS là những hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc hỗ trợ việc KDBĐS, TTBĐS như hoạt động môi giới, định giá, giao dịch sàn BĐS, …

Như vậy, có thể nhận thấy, theo quy định của Luật KDBĐS năm 2014 (sửa đổi năm 2020) được hợp nhất tại VBHN Luật KDBĐS năm 2020 đã làm rõ nội hàm khái niệm về KDBĐS ở yếu tố đầu tư và thông qua hoạt động kinh doanh để sinh lời

Theo quan điểm của tác giả, có thể đưa ra khái niệm KDBĐS theo nghĩa hẹp

như sau: ''KDBĐS là hoạt động xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích sinh lời'' Trong đó, BĐS là đất đai, nhà,

công trình xây dựng gắn liến với đất, …

1.1.1.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản

So với những lĩnh vực kinh doanh khác, KDBĐS có những đặc trưng cơ bản như sau:

Thứ nhất, KDBĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Với đặc trưng giá

trị của BĐS thường có giá trị rất lớn và nhu cầu trao đổi, mua bán nhằm mục đích sinh lời cũng khá cao đồng thời những hoạt động liên quan đến BĐS sẽ kéo theo sự biến động trong các lĩnh vực khác Do đó, việc đầu tư, KDBĐS đòi hỏi chủ thể kinh doanh phải đáp ứng được các điều kiện một cách chặt chẽ về cả địa vị pháp lý của chủ thể, về vốn tối thiểu theo quy định của nhà nước cũng như sự đáp ứng về trình độ chuyên môn về lĩnh vực KDBĐS

Thứ hai, đối tượng của hoạt động KDBĐS là một loại hàng hóa đặc biệt BĐS

là một loại hàng hoá đặc biệt so với các hàng hoá khác trên thị trường bởi thuộc tính không thể di dời hay còn gọi là tính cố đinh, tính cá biệt, tính địa phương Do vậy, hoạt động KDBĐS cần phải có sự quản lý chặt chẽ và đặc biệt từ phía cơ quan nhà nước (Theo Phạm Uy Vũ, 2018)

Thứ ba, KDBĐS đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn CĐT và những chủ thể

KDBĐS khác phải đáp ứng được yêu cầu về vốn lớn xuất phát từ các lý do Thứ nhất, đối tượng kinh doanh là BĐS có giá trị lớn, cần có một số vốn lớn mới có thể đầu tư Thứ hai, những yêu cầu liên quan trong quá trình KDBĐS có thể thực hiện trong thời gian dài, do đó trong một số hoạt động KDBĐS sẽ thu hồi vốn khá chậm do vây, đây là ngành nghề đòi hỏi phải có số vốn lớn mới có thể duy trì hoạt động để đạt được mục đích vừa sinh lời vừa đáp ứng được yêu cầu của pháp luật

Thứ tư, hoạt động KDBĐS là hoạt động nhằm mục đích sinh lời nhưng mạo

hiểm Xuất phát từ nhu cầu thiết yếu của khách hàng, sự biến động của thị trường BĐS nên hoạt động này thường tạo ra lợi nhuận cao Các CĐT khi tham gia hoạt đông KDBĐS đều mong muốn tối đa hoá lợi nhuận Đây là hoạt động kinh doanh thường có lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng nhiều Có những rủi ro mà CĐT cũng khó có thể lường trước được như rủi ro về lạm phát, do thay đổi cung – cầu, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về thay đổi chính sách pháp luật, hay do thiên tai, chiến tranh, Để ngăn chặn được những rủi ro này, đòi hỏi CĐT phải nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, địa thế, các yếu tố về dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội tại nơi đầu tư dự án Thêm vào đó, Nhà nước cũng có vai trò lớn trong việc hạn chế những rủi

ro trong KDBĐS cho doanh nghiệp bằng cách ban hành một hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định, góp phần tạo lập một thị trường BĐS minh bạch

Thứ năm, hoạt động KDBĐS được thực hiện dưới nhiều hình thức Xuất phát

từ thuộc tính của BĐS, từ đa dạng mục đích sử dụng loại tài sản nay cũng như sự đa dạng các loại hình BĐS dẫn đến hoạt động KDBĐS vì mục đích sinh lời này được thực hiện dưới nhiều hình thức nhất định BĐS có thể được mua bán, được cho thuê, cho thuê mua, được chuyển nhượng…( Theo

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Trước khi tiếp cận khái niệm KDBĐS HTTTL cần làm rõ nội hàm khái niệm về BĐS HTTTL Để hiểu thế nào là BĐS HTTTL trước hết cần hiểu về khái niệm tài sản HTTTL Cùng với sự phát triển của thị trường BĐS, tài sản HTTTL là một loại tài sản phát sinh mới, do vậy, tài sản HTTTL cũng là một thuật ngữ pháp lý khá mới mẻ Theo Nghị định số 165/1999/NĐ- CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, tài sản HTTTL lần đầu tiên được đề cập đến với khái niệm như sau:

''Tài sản HTTTL là động sản, BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận''

Khái niệm về tài sản HTTTL đề cập ở trên đang dừng lại ở quy định giới hạn trong giao dịch bảo đảm mà chưa phải là khái niệm tài sản HTTTL ở góc độ chung Cũng với giới hạn trong giao dịch bảo đảm đó, Theo quy định tại Khoản 2 – Điều 310 – BLDS năm 2005 đưa ra khái niệm về tài sản HTTTL như sau:

''Vật HTTTL là động sản, BĐS thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau

thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết''

Mặc dù, khái niệm tài sản HTTTL đã được đề cập dưới góc độ là một thuật ngữ pháp lý tại Bộ luật mà không phải là Nghị định nhưng nội hàm của khái niệm vẫn chỉ giới hạn trong các giao dịch bảo đảm BLDS năm 2015 được coi là một bước tiến mới trong việc quy định khái niệm về tài sản HTTTL với sự mở rộng phạm vi

các loại tài sản HTTTL thông qua việc liệt kê cũng như không bó hẹp là đối tương của gio dịch bảo đảm Theo đó, khoản 2- Điều 108 – BLDS năm 2015 quy định như sau:

''Tài sản HTTTL bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.''

Từ khái niệm nay, có thể thấy rõ những đặc điểm cơ bản của loại hình tài sản này đó là tài sản chưa được hình thành hoặc tài sản đó đã được hình thành nhưng chủ thể chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm xác lập giao dịch Việc chưa xác lập quyền sở hữu đối với tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch đó là tiêu chí để phân biệt đó tài sản đã hình thành và tài sản HTTTL Khái niệm tài sản HTTTL theo quy định của BLDS năm 2015 đã được mở rộng ra khỏi phạm vi là đối tượng của giao dịch bảo đảm mà còn là đối tượng của các giao dịch dân sự khác Nội hàm khái niệm được mở rộng ra đáp ứng được nhu cầu thực tế liên quan đến tài sản HTTTL bởi mặc dù tài sản đó chưa được hình thành nhưng vẫn có thể thực hiện các giao dịch có liên quan bởi sự rành buộc điều kiện cũng như các quy định chặt chẽ của pháp luật đối với đối tượng này Đặc biệt, trong xu hướng đa dạng tài sản như hiện này thì việc mở rộng khái niệm tài sản HTTTL đã khẳng định được tính khả thi của pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này

Tài sản HTTTL bao gồm các loại tài sản HTTTL trong đó có tài sản là BĐS Hiện nay, BĐS HTTTL được xem là một loại tài sản HTTTL do đó pháp luật không đưa ra một cách trực tiếp khái niệm BĐS HTTTL Tuy nhiên, xuất phát từ khái niệm về BĐS và tài sản HTTTL, tác giả đưa ra khái niệm về BĐS HTTTL như sau:

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam không đưa ra quan niệm thế nào là BĐS HTTTL Nhưng từ quy định về tài sản HTTTL và BĐS thì có thể khái quát:

''BĐS HTTTL là BĐS chưa được hình thành hoặc BĐS đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu đối với BĐS đó sau thời điểm xác lập giao dịch''

VBHN Luật KDBĐS năm 2020 không đưa ra khái niệm BĐS HTTTL mà xác định khái niệm nhà và công trình xây dựng TTTL là các loại BĐS HTTTL Khái niệm nhà và công trình xây dựng HTTTL tại khoản 4 - Điều 3 như sau:

''Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng''

Về khái niệm nêu trên có thể nhận thấy, phạm vi của tài sản HTTTL là nhà, công trình xây dựng hẹp hơn so với tài sản HTTTL theo quy định tại Khoản 2 - Điều 107 – BLDS năm 2015 Nếu như quy định tại Luật KDBĐS, nhà và công trình xây dựng trong tương lại được xác định theo sự hình thành trên thực tế của tài sản như việc hoàn thiện, sử dụng thì theo quy định của BLDS năm 2015, bên cạnh xác định tài sản HTTTL thông qua yếu tố hiện hữu, sử dụng còn có tài sản đã hình thành mà chủ thể có quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch Đồng thời, theo khái niệm này sẽ không quy định về kinh doanh QSDĐ HTTTL mà chỉ có đối tượng là nhà và công trình xây dựng Nhà và công trình xây dựng HTTTL được phân chia thành nhiều loại để có thể kinh doanh dưới dạng KDBĐS HTTTL như NƠTM và NƠXH Đây là hai đối tượng BĐS HTTTL tiêu biểu cho hoạt động KDBĐS HTTTL Theo đó, kinh doanh nhà ở thương mại HTTTL là loại hình kinh doanh do CĐT xây dựng để thực hiện các giao dịch nhằm mục đích sinh lời là chủ yếu như bán, cho thuê

Về khái niệm kinh doanh BĐS HTTTL, pháp luật Việt Nam hiện hành không có một quy định nào định nghĩa thế nào là KDBĐS HTTTL nhưng lại có hẳn một chương trong VBHN Luật KDBĐS năm 2020 quy định về “Hoạt động kinh doanh BĐS HTTTL” (Chương III) Từ những phân tích nêu trên về BĐS HTTTL và về KDBĐS cũng như những quy định hiện hành trong LKDBĐS năm 2014 (sửa đổi, bổ

sung năm 2020), có thể khái quát: ''KDBĐS HTTTL là việc đầu tư vốn vào để thực

hiện hoạt động xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng HTTTL nhằm mục đích sinh lời''

Khái niệm BĐS HTTTL cũng như hoạt động KDBĐS là rất rộng, song nội hàm của hoạt động KDBĐS HTTTL lại hẹp hơn rất nhiều Lý do là vì không phải hoạt động kinh doanh nào cũng có thể được thực hiện đối với loại tài sản, hàng hóa

là BĐS HTTTL Trong luận văn này, căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động KDBĐS HTTTL tại VBHN Luật KDBĐS năm 2020, tác giả chỉ xem xét hoạt động KDBĐS HTTTL bao gồm hai hoạt động chính là: bản và cho thuê mua nhà ở, CTXD HTTTL

1.1.2.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Ngoài những đặc điểm chung của hoạt động KDBĐS thì hoạt động KDBĐS HTTTL có đặc trưng là:

Thứ nhất, KDBĐS HTTTL không cần phải huy động một nguồn vốn đủ một

lúc tương đương với giá trị của BĐS Mặc dù đối tượng của hoạt động kinh doanh này vẫn là BĐS, loại tài sản, hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi bên mua, thuê mua có khả năng tài chính cao cũng như CĐT có nguồn vốn lớn, nhưng do đặc thù là BĐS đó chưa hình thành tại thời điểm giao dịch nên không yêu cầu CĐT hay bên mua, thuê mua phải có đủ 100% số vốn tương đương với BĐS đó Đây là đặc điểm cơ bản và là một đặc điểm rất riêng biệt, nó đã góp phần tạo nên một phân khúc KDBĐS mới, ở đó cả CĐT hay phía bên mua, người thuê mua cũng được giải quyết vấn đó khó khăn và cốt lõi nhất là vấn đề về vốn CĐT thay vì tự mình bỏ ra 100% vốn để đầu tư kinh doanh sau đó thu về bằng một quá trình dài về thời gian và phức tạp về thủ tục, thì thay vào đó chỉ cần có một tỷ lệ vốn nhất định theo quy định, đồng thời có thể huy động vốn bằng chính tiền đóng góp theo từng đợt của bên mua, thuê mua, mặt khác, vẫn có thể thế chấp dự án để vay vốn tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng Cũng tương tự, bên mua, thuê mua thay vì một lúc, trong một khoảng thời gian ngắn bỏ ra một khoản tiền lớn để sở hữu BĐS thì có thể thực hiện đóng theo đợt, thậm chí còn được hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Thứ hai, quá trình diễn ra hoạt động kinh doanh thường kéo dài Một dự án

KDBĐS HTTTL từ khi bắt đầu cho đến khi bàn giao căn hộ thường kéo dài từ 1 đến 2 năm CĐT mất khoảng từ 6 tháng cho đến 1 năm để hoàn thành việc xin cấp Giấy chứng nhận và bàn giao cho cư dân Ngay từ khi bắt đầu ký hợp đồng, bên mua, thuê mua đã có quyền và nghĩa vụ phát sinh đối với giao dịch về BĐS HTTTL với CĐT Trong suốt quá trình triển khai dự án, bên mua, thuê mua vẫn gắn bó các quyền lợi, nghĩa vụ với giao dịch đó Bên mua, thuê mua có thể kiểm tra, giám sát tiến độ thi

công, cũng như yêu cầu CĐT cung cấp các thông tin về dự án (Theo Nguyễn Mạnh Hùng, 2016)

Thứ ba, hoạt động KDBĐS HTTTL chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của nhiều lĩnh

vực pháp luật như BLDS, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật thương mại, Luật môi trường Xuất phát từ thuộc tính chưa có sẵn tài sản tại thời điểm giao kết giao dịch Do đó, tiềm ẩn rủi ro cao cho cả CĐT và khách hàng Về phía CĐT, phải thực hiện dài hạn, chịu những tác động biến đổi của thị trường BĐS cũng như cách thức quản lý, về phía khách hàng chịu rủi ro vì tài sản chưa hiện hữu có được giao đúng tiến độ, đúng chất lượng hay không?

Thứ tư, chủ thể KDBĐS HTTTL là CĐT các dự án Từ khái niệm BĐS HTTTL

là tài sản chưa hiện hữu, là những tài sản được xây dựng từ các dự án Do vậy, chủ thể KDBĐS HTTTL là CĐT, cá nhân, tổ chức đầu tư dự án xây dựng BĐS Các CĐT này phải chịu ràng buộc về những điều kiện kinh doanh chặt chẽ đối với loại hình kinh doanh hàng hoá đặc biệt này

Thứ năm, mục đích KDBĐS HTTTL của CĐT là nhằm mục đích sinh lời

Cũng giống như hoạt động KDBĐS nói chung thì hoạt động KDBĐS HTTTL cũng hướng tới mục tiêu lợi nhuận là trước hết Các dự án nhà ở xã hội mặc dù thể hiện trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, CĐT khác nhưng mục đích lợi nhuận là mục tiêu chính

1.2 Khái quát lịch sử của pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1.2.1 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trên thế giới

1.2.1.1 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Hoa Kỳ

Luật BĐS Hoa Kỳ được hình thành từ rất lâu, từ thời kỳ đầu của nền kinh tế quốc gia Tuy nhiên, các luật và quy định về BĐS không được tập trung vào một hệ thống pháp lý thống nhất cho đến khi các tiểu bang được thành lập vào thế kỷ 18 và 19

Trong thập kỷ 1800, các tiểu bang Hoa Kỳ đã ban hành các luật và quy định nhằm kiểm soát các hoạt động liên quan đến BĐS, chẳng hạn như chuyển nhượng BĐS và thừa kế Năm 1785, Tiểu bang Massachusetts đã thông qua Luật Quyền sở hữu Đất đai, một trong những luật đầu tiên về BĐS của Hoa Kỳ

Trong thế kỷ 20, các tiểu bang và chính phủ liên bang Hoa Kỳ đã ban hành các luật và quy định mới để quản lý các hoạt động liên quan đến BĐS, bao gồm Luật Môi giới BĐS của Liên bang và các quy định về việc đưa ra công khai thông tin về BĐS, quản lý quyền sở hữu trí tuệ, và bảo vệ môi trường Luật BĐS Hoa Kỳ đã trải qua nhiều thay đổi và phát triển theo thời gian, nhưng vẫn được coi là một phần quan trọng trong nền kinh tế và pháp lý của Hoa Kỳ

Luật Hoa Kỳ không quy định rõ ràng về việc xem nhà ở chưa hình thành là BĐS HTTTL BĐS được định nghĩa là tài sản đất đai và những gì được gắn liền với đất đai đó, bao gồm các cơ sở vật chất và xây dựng trên đất đó Do đó, nếu nhà ở chưa được xây dựng hoặc chưa được hoàn thành thì nó không được coi là BĐS trong thời điểm đó Tuy nhiên, khi nhà được hoàn thành và đủ điều kiện pháp lý, nó sẽ trở thành BĐS và được bảo vệ bởi luật pháp

Luật Hoa Kỳ không xác định rõ ràng về đối tượng của nhà ở HTTTL Tuy nhiên, trong thực tế, các đối tượng thường được liệt kê trong các hợp đồng mua bán

địa ốc hoặc các thỏa thuận phát triển đất đai Các đối tượng này bao gồm:

- CĐT: Đây là người hoặc tổ chức sở hữu đất đai và chịu trách nhiệm phát

triển và xây dựng các căn nhà trên đó CĐT có thể là cá nhân, tổ chức phi lợi nhuận

hoặc doanh nghiệp thương mại

- Nhà thầu xây dựng: Đây là những công ty hoặc cá nhân được thuê để thực

hiện các công việc xây dựng như thiết kế, xây dựng và hoàn thiện các căn nhà

- Người mua: Đây là những người có ý định mua nhà ở khi nó hoàn thành Họ

thường ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước khi nhà được xây dựng

- Chính quyền địa phương: Trong một số trường hợp, chính quyền địa phương

có thể tham gia vào quá trình phát triển đất đai và xây dựng nhà ở

Các đối tượng này phải tuân thủ các quy định pháp lý và các điều kiện trong hợp đồng mua bán địa ốc hoặc thỏa thuận phát triển đất đai

1.2.1.2 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Pháp

Pháp là một trong những quốc gia tiên tiến nhất về pháp luật bất độ, có một hệ thống pháp luật đầy đủ và chi tiết để quản lý tài sản BĐS Quá trình hình thành pháp luật BĐS ở Pháp có thể được phân thành các giai đoạn chính như sau:

Thời kỳ cổ đại: Trong thời kỳ La Mã cổ đại, các quy định về BĐS được quy định trong các BLDS và thương mại Sau đó, trong thời kỳ Trung cổ, pháp luật BĐS được thiết lập thông qua các quy định của Giáo hội Công giáo và các thủ tục pháp lý được điều chỉnh bởi chính quyền địa phương

Thời kỳ Phục hưng: Trong thế kỷ 16, Pháp đã đưa ra Luật Hổ (loi de l’arbitraire), giải quyết các tranh chấp BĐS bằng cách cho phép các bên đưa ra lời khai trước một nhân viên pháp lý Sau đó, Luật này đã được sửa đổi và phát triển thành các luật dân sự pháp lý về BĐS

Thời kỳ Hiện đại: Trong thế kỷ 19, Luật pháp BĐS được tái cấu trúc và đưa vào một hệ thống mới, bao gồm Luật quyền sở hữu và Luật BĐS Các quy định về quyền sở hữu BĐS được quy định rõ ràng, bao gồm quyền sử dụng, quyền sở hữu và quyền thừa kế

Thời kỳ đương đại: Hiện nay, pháp luật BĐS ở Pháp được quản lý bởi các cơ quan như Cục Đăng ký và Quản lý BĐS và Tài sản và Trung tâm Pháp lý Quốc gia Hệ thống này bao gồm các quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý BĐS và các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch BĐS

Theo Luật BĐS Pháp, nhà ở chưa hình thành cũng được coi là BĐS HTTTL Khái niệm "BĐS" được định nghĩa rất rộng, bao gồm cả đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các công trình kiến trúc khác Vì vậy, nhà ở chưa hình thành, nếu đã được xác định vị trí và các thông tin liên quan được đăng ký đầy đủ, sẽ được xem là BĐS HTTTL

Tuy nhiên, để được coi là BĐS, các công trình xây dựng này phải được đăng

ký và công bố trên một cơ sở dữ liệu được quản lý bởi Chính phủ Pháp Ngoài ra, các CĐT phải tuân thủ các quy định về xây dựng, thiết kế, chất lượng và an toàn trong quá trình xây dựng các đối tượng nhà ở trong tương lai

Tóm lại, quá trình hình thành pháp luật BĐS ở Pháp đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển và tiến hóa, từ các quy định đầu tiên

1.2.1.3 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Đức

Luật BĐS Đức chính thức được thông qua và ban hành vào năm 1896, được gọi là "Bürgerliches Gesetzbuch" hoặc BGB (Tạm dịch: Đạo luật dân sự) Đây là một trong những luật quan trọng nhất của Đức và đã được sửa đổi bổ sung nhiều lần kể từ khi ban hành Nó quy định nhiều vấn đề liên quan đến BĐS như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thế chấp và quyền điều chỉnh sử dụng đất BGB là một trong

những cơ sở pháp lý quan trọng cho nền kinh tế và thị trường bất động sản của Đức

Quá trình hình thành pháp luật BĐS ở Đức bắt đầu từ thời kỳ cổ đại với các

quy định liên quan đến quyền sở hữu đất đai, tuy nhiên, pháp luật BĐS chính thức

được thiết lập trong thế kỷ 19 và tiếp tục phát triển trong thế kỷ 20

Trong thế kỷ 19, Đức đã xây dựng một hệ thống pháp luật BĐS chính thức, được gọi là Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hoặc Civil Code Luật này bao gồm các quy định chính về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai, quyền di chuyển tài sản BĐS và quyền thừa kế BGB cũng đưa ra các quy định về hợp đồng mua bán BĐS và việc tạo ra các quyền thế bảo đảm cho các khoản vay được bảo đảm bằng tài sản BĐS

Trong thế kỷ 20, pháp luật BĐS ở Đức tiếp tục phát triển và được điều chỉnh

để phù hợp với các nhu cầu mới Ví dụ, trong những năm 1960, Đức đưa ra các quy định mới liên quan đến việc cải cách các quyền sở hữu đất đai, đặc biệt là ở các khu vực nông thôn

Theo điều 90 của Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - luật dân sự Đức, BĐS bao gồm đất đai, các công trình trên đất đai, và những tài sản khác được liên kết với đất đai theo quy định của pháp luật Theo đó, nếu nhà ở chưa được xây dựng hoàn thiện

và chưa được coi là công trình trên đất đai thì có thể không được xem là bất động sản Đối tượng BĐS được chia thành các loại như sau:

- Đất: Bao gồm các loại đất khác nhau như đất trồng trọt, đất nông nghiệp, đất

chăn nuôi, đất công nghiệp, đất thương mại, đất dân cư và đất chưa được sử dụng

- Nhà ở: Bao gồm các loại nhà khác nhau như nhà dân cư, nhà công nghiệp,

nhà thương mại và các công trình xây dựng khác

- Các tài sản gắn liền với BĐS: Bao gồm các tài sản như cây trồng, rừng, mỏ

đá, mỏ than, mỏ khí đốt, tài sản thủy lợi, các hệ thống đường ống, đường sắt, đường bộ và các công trình khác được xây dựng trên BĐS

- Đối tượng BĐS HTTTL là các công trình xây dựng hoặc cải tạo trên đất của

người khác mà chủ sở hữu không phải là người xây dựng hoặc cải tạo nó

Đối tượng BĐS HTTTL phải tuân thủ các quy định về quyền sử dụng đất và xây dựng Nếu người sử dụng đất không được cho phép xây dựng trên đất của người khác hoặc không tuân thủ các quy định về xây dựng, họ có thể bị phạt hoặc bị yêu cầu phải sửa chữa hoặc di chuyển các công trình xây dựng đã được xây dựng hoặc cải tạo

Trong những năm gần đây, Đức đã thực hiện các sửa đổi pháp luật BĐS để giải quyết các vấn đề mới như sự tăng trưởng về đô thị và việc phát triển các khu vực

công nghiệp Năm 2018, Đức đã ban hành Điều lệ Quyền sở hữu đất đai mới nhằm

cải thiện việc giám sát các quyền sở hữu đất đai và việc xử lý tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu đất đai

Tóm lại, quá trình hình thành pháp luật BĐS của Đức là một quá trình phát triển liên tục và được điều chỉnh để phù hợp với các nhu cầu mới của xã hội

1.2.1.4 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Australia

Pháp luật về BĐS của Australia được hình thành dần từ những năm 1800 và được quản lý bởi từng bang và lãnh thổ của Australia Tuy nhiên, sự kiện quan trọng

được xem là bước đầu tiên của việc quy định pháp luật về BĐS tại Australia là việc thành lập Hội đồng Đất đai Quốc gia (National Land Council) vào năm 1974

Sau đó, nhiều pháp lệnh liên quan đến quản lý và giao dịch BĐS đã được thành lập, bao gồm Đạo luật Đất đai năm 1991 (Land Act 1991), Đạo luật BĐS năm 2003 (Real Property Act 2003) và Đạo luật Thẩm định Giá năm 2017 (Valuation of Land Act 2017) Tuy nhiên, vì pháp luật về BĐS của Australia được quản lý tại mỗi bang và lãnh thổ khác nhau, vì vậy cụ thể về pháp luật BĐS ở mỗi bang và lãnh thổ có thể có sự khác biệt nhất định Đối tượng của BĐS trong tương lai được quy định trong

Luật BĐS của Australia bao gồm các thực thể sau đây: Chủ sở hữu đất: Người sở

hữu đất là người có quyền sử dụng và kiểm soát tài sản BĐS của mình, bao gồm

quyền định đoạt về việc sử dụng, tách và bán BĐS.; Nhà thầu xây dựng: Nhà thầu

xây dựng là những công ty hoặc cá nhân có chuyên môn về xây dựng, thiết kế, lắp

đặt và bảo trì BĐS; Thẩm định viên giá đất: Thẩm định viên giá đất là những chuyên

gia định giá đất, thường được chỉ định bởi chính phủ hoặc các tổ chức thẩm định để

định giá tài sản BĐS; Nhà đầu tư BĐS: Nhà đầu tư BĐS là những người đầu tư tiền

của họ vào tài sản bất động sản với hy vọng có lợi nhuận từ thu nhập cho thuê hoặc

bán tài sản BĐS trong tương lai; Nhân viên công ty BĐS: Nhân viên công ty BĐS

bao gồm những người làm việc cho các công ty BĐS, bao gồm môi giới, nhân viên bán hàng và nhân viên quản lý tài sản BĐS Tùy thuộc vào hoạt động và mục đích sử dụng của BĐS pháp luật BĐS của Australia có thể áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau

Theo luật BĐS của Australia, những tài sản chưa hoàn thành hoặc chưa được xây dựng hoàn chỉnh vẫn được coi là tài sản BĐS Tài sản BĐS được xác định bởi những đặc điểm như địa điểm, kích thước, hình dạng, kiểu dáng, quyền sử dụng, quyền sở hữu và các thông tin liên quan đến việc xây dựng, bảo trì và sử dụng BĐS Vì vậy, nhà ở chưa hình thành cũng được coi là BĐS HTTTL theo luật BĐS của Australia, với điều kiện rằng nhà ở đó đã được định vị địa lý, được cấp phép xây dựng và đủ điều kiện để được xem là BĐS Tuy nhiên, việc quy định và giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng và sở hữu đối với nhà ở chưa hoàn thành sẽ

phụ thuộc vào quy định của từng bang và lãnh thổ của Australia

1.2.1.5 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Nam Phi

Pháp luật về BĐS của Nam Phi được hình thành trong nhiều thập kỷ, bắt đầu từ thời kỳ thuộc địa và tiếp tục cho đến ngày nay Trước khi Nam Phi trở thành một nước độc lập vào năm 1910, pháp luật về BĐS của nước này được quy định bởi pháp lệnh Anh và các quy định địa phương Sau khi trở thành một quốc gia độc lập, Nam Phi đã đưa ra các đạo luật và quy định mới liên quan đến BĐS, bao gồm: Bộ luật BĐS năm 1944 (Real Estate Act), Luật đất đai năm 1991 (Land Reform Act), Luật sở hữu đất đai năm 1993 (Land and Ownership Act), Luật quản lý BĐS năm 1999 (Property Management Act)

Các đạo luật và quy định này đã được sửa đổi và bổ sung thường xuyên để đáp ứng nhu cầu thị trường BĐS ngày càng phát triển và thay đổi của Nam Phi

Pháp luật về BĐS của Nam Phi quy định rõ ràng đối tượng của BĐS, bao gồm:

Đất: Đất là thành phần chính của BĐS, bao gồm cả mặt đất và tầng dưới lòng đất

Các quy định liên quan đến đất bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất, quyền

thừa kế đất và các quyền liên quan đến đất khác; Nhà ở và công trình xây dựng: Bao

gồm tất cả các công trình xây dựng trên mặt đất, bao gồm cả nhà ở, tòa nhà văn

phòng, nhà kho, nhà máy và các công trình công cộng khác; Quyền sử dụng đất và

tài sản khác: Quyền sử dụng đất là quyền được sử dụng một phần hoặc toàn bộ đất

mà không phải sở hữu đất đó Các tài sản khác bao gồm tài sản cố định như máy móc và thiết bị, và tài sản không cố định như các quyền sử dụng bản quyền, tác phẩm

nghệ thuật và giấy chứng nhận cổ phần; Đối tượng của BĐS có thể là cá nhân, tổ

chức hoặc công ty và được bảo vệ bởi pháp luật Các quy định BĐS cũng quy định

về quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu BĐS và các bên liên quan khác như ngân hàng, cơ quan chính phủ và nhà đầu tư

Theo pháp luật về BĐS của Nam Phi, một nhà ở chưa được xây dựng hoặc chưa hoàn thành không thể được xem là BĐS HTTTL, do chưa đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của một BĐS, bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và/hoặc quyền

sở hữu công trình xây dựng Tuy nhiên, trong một số trường hợp, các quyền liên quan đến BĐS có thể được xác định trước khi nhà ở được xây dựng hoặc hoàn thành Ví dụ, một chủ đầu tư có thể đã mua quyền sử dụng đất và có kế hoạch xây dựng một căn nhà trên đó Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng có thể được xác định trước khi nhà ở được hoàn thành

Tóm lại, để được xem là BĐS HTTTL, một nhà ở phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của một BĐS theo pháp luật của Nam Phi và các quyền liên quan đến BĐS phải được xác định trước khi nhà ở được hoàn thành

1.2.1.6 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Trung Quốc

Pháp luật về BĐS của Trung Quốc bắt đầu hình thành từ những năm 1980, khi nền kinh tế Trung Quốc mở cửa và tiến hành đổi mới kinh tế Tuy nhiên, cho đến khi Hiến pháp Trung Quốc được sửa đổi vào năm 2004, các quy định pháp luật liên quan đến BĐS mới được hội nhập và phát triển mạnh mẽ Hiện nay, các luật liên quan đến BĐS ở Trung Quốc bao gồm Luật Nhà đất, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Sở hữu trí tuệ và một số quy định khác Theo đó, Luật kinh doanh BĐS được ban hành năm 1994 và được sửa đổi lần lượt vào các năm 2007, 2009 và 2019, Luật quy định cách thức người sử dụng đất có được quyền sử dụng đất liên quan đến đất thuộc sở hữu nhà nước, với một số nội dung chính như sau: Luật quy định người được cấp quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền cho người khác, người này có thể tiếp tục thực hiện quyền đó cho đến hết thời hạn có hiệu lực Thời hạn có hiệu lực của quyền sử dụng đất do Hội đồng Nhà nước quyết định (Điều 14) Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Hội đồng Nhà nước quy định thời hạn tối đa của quyền sử dụng đất là 70 năm đối với mục đích ở; 50 năm đối với mục đích công nghiệp; 50 năm cho các mục đích giáo dục, khoa học, văn hóa, y tế công cộng và giáo dục thể chất; 40 năm cho các mục đích thương mại, du lịch và giải trí; 50 năm để sử dụng toàn diện hoặc các mục đích khác Chính phủ có thể công khai quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận giữa các bên liên quan Đối với đất sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch, giải trí và xây dựng nhà ở cao cấp nếu có đủ điều kiện thì việc

cấp được thực hiện theo hình thức đấu giá hoặc đấu thầu; trường hợp điều kiện không cho phép và không thể áp dụng phương thức đấu giá, đấu thầu thì Chính phủ có thể cấp quyền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận (Điều 13) Trung Quốc áp dụng nguyên tắc tích hợp đất đai và nhà ở Nếu cá nhân được quyền sở hữu nhà ở thì cá nhân đó sẽ có quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở đó Nếu cá nhân muốn chuyển quyền sở hữu nhà ở thì cá nhân đó cần đồng thời chuyển quyền sử dụng mảnh đất nói trên (Điều 42)

Nhìn chung, pháp luật của các quốc gia trên thế giới đều đưa ra khung pháp lý chặt chẽ về quản lý mua bán, chuyển nhượng BĐS nói chung và BĐS HTTTL nói riêng Trong đó, chú trọng quy định điều kiện để BĐS HTTTL được đưa vào kinh doanh, quyền, nghĩa vụ của CĐT, của chính quyền địa phương cũng như sự chặt chẽ về mặt thủ tục và yêu cầu đối với BĐS đặc biệt này Đây cũng chính là những tham khảo có giá trị trong quá trình hoạch định chính sách cũng như xây dựng pháp luật về kinh doanh BĐS HTTTL tại Việt Nam

1.2.2 Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam

Pháp luật về KDBĐS HTTTL là tập hợp các quy phạm pháp luật với những quy tắc xử sự mà các chủ thể có liên quan đến hoạt động KDBĐS HTTTL phải tuân thủ Ở Việt Nam, pháp luật về KDBĐS HTTTTL trải qua những thời kỳ sau đây:

Thời kỳ hoà bình lập lại ở miền Bắc năm 1954, thời kỳ này Nhà nước đã thực hiện

cải cách ruộng đất, giao quyền sử dụng đất cho người dân Tuy nhiên, pháp luật về KDBĐS chưa có, đất đai chỉ được xem như là hiện vật, chưa có giá trị, thị trường BĐS chưa được hình thành

Thời kỳ năm 1954 đến năm 1986 - Đại hội Đảng công sản Việt nam năm 1986:

Đây là thời kỳ manh nha sự xuất hiện của đa dạng hoá thị trường trong đó có thị trường BĐS Tuy nhiên, việc hiện thực hoá các chủ trương chính sách về đất đai còn gặp nhiều vướng mắc do chưa sửa đổi Hiến pháp năm 1980 Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân được sử dụng đất và hưởng thành quả lao động sản xuất của mình trên đất

Từ năm 1986 đến nay, công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở

ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, KDBĐS thì hoạt động KDBĐS mới bắt đầu được ghi nhận và dần dần hình thành nên thị trường BĐS Thời gian này, pháp luật về KDBĐS đã có cơ bản những văn bản pháp luật kinh doanh nói chung trong đó có KDBĐS Khác với thời ky kinh tế tập trung quan liêu bao cấp, thời kỳ kinh tế thị trường đã tạo môt trường pháp lý thuận lợi để phát triển đa ngành nghề trong đó có KDBĐS Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường BĐS và thị trường khoa học - công nghệ Bên cạnh đó, để có công cụ quản lý tốt sự phát triển của kinh tế thị trường, nhà nước đã ban hành kịp thời các văn bản pháp luật để quản lý và điều chỉnh theo nền kinh tế mới Pháp luật KDBĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực KDBĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); BLDS năm 1995 (sau đó là BLDS năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của LKDBĐS năm 2006 điều chỉnh trực tiếp hoạt động KDBĐS

Sau khi Luật KDBĐS được ra đời , Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã kịp thời ban hành khá đầy đủ hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật Hệ thống văn bản đã từng bước được hoàn thiện tạo khung pháp lý khá hoàn chỉnh, cơ bản phù hợp với thực tế, đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý nhà nước về hoạt động KDBĐS, tạo điều kiện phát huy các nguồn lực cho thị trường BĐS sản phát triển góp phần phát triển kinh tế, ổn định xã hội

Tuy nhiên, lĩnh vực KDBĐS HTTL do là một lĩnh vực mới nên cũng chỉ bước đầu được đề cập đến trong LKDBĐS năm 2006 và còn khá sơ sài, rời rạc, còn tồn tại nhiều hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu của sự phát triển thị trường BĐS trong giai

đoạn mới cũng như sự quản lý nhà nước Trong quá trình thực thi để phát sinh nhiều vấn đề còn bị bỏ ngỏ, và tạo cơ hội cho các hành vi gian lận, trục lợi

Sau 7 năm LKDBĐS năm 2006 được đưa vào áp dụng và bộc lộ nhiều thiếu sót, Luật KDBĐS 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, thay thế Luật KDBĐS năm 2006 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 Một trong những nội dung mới nổi bật của LKDBĐS năm 2014 là đã có quy định rõ ràng và khá đầy đủ về hoạt động KDBĐS HTTTL, thừa nhận BĐS HTTTL là một phần của thị trường BĐS Luật KDBĐS năm 2014 ra đời và có hiệu lực thi hành trong bối cảnh nhiều đạo luật liên quan của nước ta cũng được thay thế, sửa đổi, bổ sung như: BLDS năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật xây dựng năm 2014, với những điểm mới tích cực, mang tính đột phá đã tạo nền tảng pháp lý cho hoạt động KDBĐS HTTTL phát triển Đồng thời, đề đáp ứng với sự biến động của thị trường KDBĐS, năm 2020, Quốc hội đã chỉnh sửa, bổ sung Luật KDBĐS năm 2014 thành VBHN Luật KDBĐS năm 2020

1.3 Nội dung của pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Như đã đề cập ở trên KDBĐS HTTTL chưa đựng nhiều rủi ro như biến động thị trường, vốn của CĐT, khả năng thanh toán trong thời gian dài của khách hàng Vì vậy, nội dung của pháp luật về KDBĐS HTTTL sẽ quy định một cách đầy đủ về quyền KDBĐS HTTTL, BĐS nào được đưa vào kinh doanh và khi đưa vào kinh doanh thì cần có những điều kiện nào, vấn đề bảo lãnh đối với CĐT nhằm tránh rủi ro, hoạt động thanh toán khi mua, cho thuê mua BĐS HTTTL, hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua BĐS HTTTL

1.3.1 Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Trong hoạt động KDBĐS nói chung, BĐS HTTTL nói riêng bắt buộc phải có chủ thể kinh doanh Đối với KDBĐS HTTTL thì chủ thể kinh doanh chính là chủ đầu tư các dự án nhà ở và các công trình xây dựng HTTTL khác Để hoạt đông KDBĐS HTTTL được diễn ra thì trước hết những chủ đầu tư này phải được pháp luật ghi nhận quyền tại phần quyền của chủ thể KDBĐS HTTTL - Luật KDBĐS Việc ghi nhận quyền này phải đảm bảo các quyền của KDBĐS nói chung và đặc thù

của loại tài sản là BĐS HTTTL BĐS HTTTL là tài sản chưa hiện hữu, nên việc kinh doanh sẽ chứa nhiều rủi ro, khi khách hàng tiến hành hoạt động mua, thuê cũng sẽ lo sợ về tính có thực hat tính pháp lý của loại tài sản này Do đó, quyền của chủ thể kinh doanh BĐS HTTTL phải quy định vừa chặt chẽ nhưng cũng có những quy định tạo điều kiện nhằm phát triển loại hình kinh doanh này Một số hoạt động kinh doanh mà chủ đầu tư dự án BĐS HTTTL có thể được thực hiện như hoạt động bán, cho thuê mua, chuyển nhượng, …

Bên cạnh đó, ngoài việc được pháp luật ghi nhận quyền thì chủ thể kinh doanh BĐS HTTTL còn phải thực hiện các nghĩa vụ đối ứng như bàn giao đúng tiến độ, nghĩa vụ hoàn thành các thủ tục pháp lý, … Cũng xuất phát từ loại hình kinh doanh nhiều rủi ro nên việc quy định các nghĩa vụ cũng phải chặt chẽ, chi tiết và rõ ràng Một số nghĩa vụ được đặt ra đối với chủ đầu tư như: cung cấp thông tin về dự án, soạn thảo hợp đồng mua bán mẫu, cam kết thực hiện đúng hợp đồng, …

1.3.2 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Đối với BĐS HTTTL là loại tài sản đặc thù nên việc quy định điều kiện của BĐS HTTTL được đưa vào kinh doanh là hết sức cần thiết Điều này, một mặt bảo đảm tính pháp lý, giảm rủi ro cho bên mua BĐS HTTTL cũng như ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, góp phần tạo ra tính có thực của BĐS theo cam kết của CĐT Trước hết, pháp luật phải quy định các loại BĐS được đưa vào kinh doanh BĐS HTTTL như: nhà hay CTXD trong đó nhà có thể là NƠTM hoặc NƠXH

Những điều kiện cơ bản và cần thiết nhất về BĐS HTTTL được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng được về thủ tục giấy tờ pháp lý Trước hết là yêu cầu về giấy tờ liên quan đến xác định quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, bản thiết kế, giấy tờ nghiệm thu các hạng mục, … Đặc biệt, trong số các thủ tục pháp lý đó thì hồ sơ về dự án phải được phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền Đối với nhà ở là chung cư có mục đích để ở HTTTL thì phải có biên bản xác nhận đã nghiệm thu xong phần móng của công trình để đảm bảo được tính hiện hữu của công trình HTTTL Sở dĩ, điều kiện về thủ tục pháp lý là cần thiết đối với điều kiện về BĐS HTTTL xuất phát từ việc bảo đảm được tài sản sẽ được HTTTL, đáp ứng được yêu cầu của khách hàng Mặt

khác, khoản tiền mà khách hàng đóng trước cũng phải được bảo đảm bởi những thủ tục pháp lý chặt chẽ

Ngoài những điều kiện trực tiếp có liên quan đến BĐS HTTTL được đưa vào kinh doanh nêu trên thì phải có những quy định để kiểm soát những hoạt động KD BĐSHTTTL đó thông qua quy định thông tin về loại BĐS HTTTL đủ điểu kiện thực hiện các giao dịch kinh doanh liên quan đến tài sản là BĐS HTTTL

1.3.3 Bảo lãnh trong bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai

Để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của CĐT đối với khách hàng, pháp luật có quy định về vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với CĐT Theo đó, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê BĐS HTTTL sẽ chứa đựng những quy định sau: - Về chủ thể: Tham gia vào quan hệ bảo lãnh gồm các chủ thể: bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh

Bên bảo lãnh: Bên bảo lãnh là các NHTM đáp ứng các điều kiện về việc bảo

lãnh và danh sách NHTM được phép bảo lãnh do NHNN công bố Nếu NHTM đủ điều kiện để bảo lãnh thì sẽ được ghi nhận tại giấy phép thành lập NHTM hoặc nếu đã thành lập mà tại thời điểm thành lập chưa được cấp phép bảo lãnh sẽ được bổ sung tại văn bản bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động

Bên được bảo lãnh: Bên được bảo lãnh là CĐT trong các dự án KDBĐS CĐT

dự án BĐS HTTTL phải đáp ứng được năng lực tài chính theo quy định của pháp luật về KDBĐS CĐT dự án KDBĐS phải đáp ứng các điều kiện để thực hiện dự án như việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, và đặc biệt, phải có vốn nhất định để thực hiện việc ký quỹ, vốn đầu tư để thực hiện dự án KDBĐS

Bên nhận bảo lãnh: Bên nhận bảo lãnh là bên mua BĐS HTTTL từ dự án của

CĐT Bên mua nhà ở là người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở

- Về đối tượng, phạm vi bảo lãnh: Đối tượng bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính của CĐT dự án BĐS đối với bên mua, bên thuê mua BĐS HTTTL Các bên có quyền thỏa thuận về phạm vi bảo lãnh Tuy nhiên, phạm vi bảo lãnh do các bên thỏa thuận phải bảo đảm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo