Hãy đánh giá, bình luận về hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta dựa trên các tiêu chí tính thống nhất, đồng bộ, tính công khai, tính khả thi

Trong đó, việc điều chỉnh pháp luật về kinh doanh bất động sản là một nhu cầu tất yếu và cấp thiết trong giai đoạn hiện nay của nước ta, góp phần bảo đảm ổn định và phát triển kinh tế xã hội. Hiểu rõ vấn đề trên, tôi chọn đề tài sau để cùng mọi người hiểu rõ hơn về pháp luật trong kinh doanh bất động sản: “Anh (Chị) hãy đánh giá, bình luận về hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta dựa trên các tiêu chí: tính thống nhất, đồng bộ; tính công khai; tính khả thi.”

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ ………*****……… BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI MÔN HỌC PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN Anh (Chị) đánh giá, bình luận hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta dựa tiêu chí: tính thống nhất, đồng bộ; tính cơng khai; tính khả thi HỌ VÀ TÊN : MSSV : LỚP : NGÀNH : Hà Nội, 2021 MỞ ĐẦU Một lĩnh vực kinh doanh phát triển mạnh, thu hút nhà đầu tư lớn mạnh bất động sản Cũng khơng q khó để giải thích lĩnh vực lại phát triển đến Bởi đất đai nhà cửa nhu cầu thiết yếu người, an cư lạc nghiệp Cuộc sống ngày đại, đòi hỏi vật chất xung quanh phải tăng trưởng Kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh có đặc thù định Hoạt động kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Trong đó, việc điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản nhu cầu tất yếu cấp thiết giai đoạn nước ta, góp phần bảo đảm ổn định phát triển kinh tế - xã hội Hiểu rõ vấn đề trên, chọn đề tài sau để người hiểu rõ pháp luật kinh doanh bất động sản: “Anh (Chị) đánh giá, bình luận hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta dựa tiêu chí: tính thống nhất, đồng bộ; tính cơng khai; tính khả thi.” NỘI DUNG a Bất động sản Khái niệm Bất động sản hay gọi địa ốc hay nhà đất thuật ngữ pháp luật (ở số nước Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động,lều, nhà tạm khơng xem bất động sản.1 Bách khoa toàn thư mở Wikipedia b Phân loại Bất động sản phân thành ba loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng cơng trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v Nhóm bất động sản nhà đất nhóm bản, tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường bất động sản nước - Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v - Bất động sản đặc biệt: cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v Nói cách khác, bất động sản xem đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Người sở hữu bất động sản phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người thừa hưởng, để yên Bất động sản thân Kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Quan niệm pháp luật kinh doanh bất động Pháp luật kinh doanh bất động sản trải qua trình phát triển với trình độ phát triển kinh tế - xã hội, việc xây dựng, ban hành pháp luật kinh doanh bất động sản dần đáp ứng yêu cầu xã hội, hoạt động kinh doanh bất động sản xây dựng đồng hơn, chế định để thúc đẩy hoạt động thị trường bất động sản tín dụng, đất đai, ngân hàng có thay đổi bản, tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động minh bạch, hiệu rõ ràng Tuy nhiên, quy định pháp luật không phù hợp với thực tế cịn nhiều, pháp luật khơng thể bắt kịp quan hệ xã hội phát sinh liên tục tạo cản trở cho việc phát triển thị trường bất động sản, gây nên biến động khó lường thị trường bất động sản “sốt ảo” “đóng băng” bắt nguồn từ chế, sách Tóm lại, hiểu rằng: pháp luật kinh doanh bất động sản tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành, quy định quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Đánh giá, bình luận hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta Nội dung văn phù hợp với Hiến pháp; bảo đảm tính thống nhất, đồng với pháp luật có liên quan, phù hợp với tình hình cụ thể đất nước giai đoạn; Các thủ tục hành ban hành đầy đủ yếu tố cấu thành thủ tục hành theo quy định ln rà soát, cải cách, thực đồng bộ, liệt, giảm thời gian, hồ sơ chi phí cho doanh nghiệp người dân; rà soát cắt giảm, đơn giản hóa quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân Hiện nay, hệ thống pháp luật đất đai, tài nguyên, môi trường tương đối đầy đủ, lĩnh vực đất đai, tài ngun, mơi trường có Luật điều chỉnh gồm: Luật Đất đai, Luật Tài nguyên nước, Luật Khống sản, Luật Bảo vệ mơi trường, Luật Đa dạng sinh học, Luật Tài nguyên, môi trường biển hải đảo Thời gian qua Luật tổng kết, đánh giá để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm phát triển kinh tế gắn liền với bảo vệ môi trường phát triển bền vững Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 văn quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành có nhiều điểm đổi đáp ứng yêu cầu thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản năm gần Việt Nam, góp phần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, thông qua nội dung: - Giảm bớt số lượng thủ tục hành đơn giản giấy tờ, số lượng hồ sơ; thực lồng ghép thủ tục quan nhà nước nhằm bảo đảm tính liên thông, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân tham gia lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản; - Mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước (được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà thuê, thuê mua, bán; nhận chuyển nhượng dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình để bán, cho thuê, cho thuê mua ) để thu hút nguồn lực đầu tư nước ngồi vào Việt Nam, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, giải việc làm, tạo tăng trưởng cho kinh tế; - Bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản để tạo quyền chủ động cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản giảm bớt chi phí kinh doanh; - Mở rộng đối tượng nới lỏng điều kiện cho người Việt Nam định cư nước mua sở hữu nhà Việt Nam (có quyền nghĩa vụ cơng dân nước); mở rộng đối tượng nới lỏng điều kiện cho cá nhân, tổ chức nước mua sở hữu nhà Việt Nam (như cần phép nhập cảnh vào Việt Nam, không hạn chế số lượng, loại nhà sở hữu ) để góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế 10 a Tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta Pháp luật kinh doanh bất động sản thiếu quy định nhằm xác lập chế pháp lý đồng bộ, có hiệu để xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên cao so với giá trị thực tế Hơn nữa, hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng lấy đất nơng nghiệp (đặc biệt đất trồng lúa ổn định) tỉnh lân cận Thủ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… chuyển sang xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, xây dựng sân golf v.v Việc Nhà nước cho phép kinh doanh nhà tạo điều kiện thuận lợi để khắc phục tiêu cực quản lý nhà đất, động viên nhiều thành phần kinh tế tham gia xây dựng 11 nhà Nhà nước cho phép đấu thầu xây dựng sở hạ tầng đấu thầu xây dựng quyền sử dụng đất, từ xây dựng chế đầu tư thích hợp Bên cạnh thành tựu trên, công tác quản lý nhà nước bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế: - Vẫn cịn có khơng đồng bộ, chồng chéo pháp luật, Nghị định Thơng tư Cùng với đó, công tác quản lý nhà nước bất động sản bị phân tán pháp luật quy định Bộ có chức quản lý đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực quản lý việc đăng ký loại bất động sản tương ứng Sự phân tán dẫn đến nhiều trường hợp, việc quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu phối hợp hiệu không tách bạch 12 quản lý trạng với quản lý tình trạng pháp lý bất động sản - Vấn đề quy hoạch chưa đồng bộ, chồng chéo Theo đó, việc quy hoạch giao cho nhiều quan khác Ngồi ra, cơng tác quy hoạch chưa đảm bảo tính cơng khai minh bạch việc cung cấp thông tin cho thị trường - Hiện tượng đầu bất động sản tồn tại, mà nguyên nhân tính cục quản lý đất đai lớn Tiếp theo chậm trễ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thiếu kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh đất đai b Tính cơng khai hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta Pháp luật kinh doanh bất động sản có tác động tích cực nhằm nâng cao 13 tính cơng khai, minh bạch thị trường bất động sản, song điều dường chưa đủ Còn thiếu quy định việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống sở thông tin, liệu thị trường bất động sản Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn việc tiếp cận quy định trình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất, lập dự án đầu tư Trong pháp luật kinh doanh bất động sản vấn để công khai, minh bạch yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản hoạt động cách hiệu quả, quy luật vận động Có thể nhận thấy với đất nước phát triển, tỷ lệ dân số lớn, nhu cầu nhà nhu cầu phát triển kinh tế thi hoạt động kinh doanh bất động sản tiềm năng, việc hoạch định sách phát triển, xây dựng chế để hoạt động có hiệu yêu cầu đặt giai đoạn 14 cấp thiết Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu áo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, nhiều "cơn sốt" giá nhà đất xảy số năm gần Thông tin bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch không bảo đảm Do vậy, nguyên tắc xây dựng pháp luật kinh doanh bất động sản phải theo hướng đảm bảo công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản Trong tập trung vào việc công khai thông tin bất động sản từ vị trí, quy hoạch tiết, cơng năng, thực trạng tình trạng pháp lý bất động sản; cơng khai hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản xây dựng quy chế công khai thủ tục mua bán, chuyển nhượng thông qua sàn giao 15 dịch, dịch vụ mơi giới, định giá có khuyến khích đầu tư tạo ổn định xã hội, chống gian lận, lừa đảo kinh doanh bất động sản c Tính khả thi hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta Tính khả thi số quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thấp Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản gặp phải tình trạng nhũng nhiễu thực thủ tục hành liên quan đầu tư kinh doanh bất động sản Để tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản có tính khả thi cao tính bền vững cần có giải pháp tổng thể liên quan đến giao dịch, dịch vụ trung gian, quy hoạch đô thị sử dụng đất đai, tài chính, thuế bất động sản, sách điều tiết thị trường bất động sản 16 Để phát triển bền vững đòi hỏi phải phát triển thị trường bất động sản đồng bộ, hài hòa, nhiên pháp lý để phát triển hài hòa phận: Thị trường, mua bán, chuyển dịch Thị trường cho thuê; thị trường chấp khơng Quy trình pháp luật thị trường mua bán chuyển dịch chi tiết thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, ngược lại quy định pháp luật cho thị trường thuê chấp hạn chế dẫn đến thị trường phát triển chậm, gây phát triển thiếu cân đối cho thị trường bất động sản Pháp luật kinh doanh bất động sản có đặc điểm đặc thù riêng so với hệ thống pháp luật kinh doanh loại hàng hóa khác, điều xuất phát từ chất bất động sản đất đai tài sản gắn liền với đất, với quy định sở hữu toàn dân đất đai, người dân quyền sử 17 dụng sở hữu tài sản gắn với đất, quy định hạn chế quyền người sử dụng tạo nên đặc thù hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nhà nước có quyền định đoạt loại đất Với thay đổi chế kinh tế hoạt động kinh doanh bất động sản mở rộng, tạo điều kiện tối đa nhiều mặt từ tài chính, tin dụng, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tâng kỹ thuật, góp phần cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển tạo động lực cho kinh tế phát triển tăng thu ngân sách d Kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta - Cần sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đặt lẽ q trình thi hành luật có nhiều ý kiến kiến nghị cần phải điều chỉnh bổ sung số 18 nội dung luật nghị định hướng dẫn thi hành cho phù hợp với thực tiễn hoạt động, vận hành kinh doanh bất động sản; - Cần thống khái niệm thuật ngữ không quán Luật Đất Đai, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản; - Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng chéo đăng ký bất động sản Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai… đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản; - Hoàn thiện hệ thống sở liệu, thông tin bất động sản nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hay không; 19 - Nhà nước cần sớm xây dựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản, tổ chức quản lý bất động sản… 20 KẾT LUẬN Hệ thống pháp luật bất động sản nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng có chưa đầy đủ không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường bất động sản Tuy thị trường bất động sản nước ta, đặc biệt thị trường nhà đất có bước phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố- đại hố 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bách khoa toàn thư mở Wikipedia; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đất đai năm 2013; Luật Nhà năm 2014; Luật Xây dựng năm 2014; Nghị định Chính phủ số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 22 ... lừa đảo kinh doanh bất động sản c Tính khả thi hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta Tính khả thi số quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thấp Các nhà đầu tư kinh doanh bất... quyền sử dụng đất đai, thi? ??u kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh đất đai b Tính cơng khai hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta Pháp luật kinh doanh bất động sản có tác... phần thúc đẩy kinh tế phát triển, mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế 10 a Tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta Pháp luật kinh doanh bất động sản thi? ??u quy định