Hãy nhận diện các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản? chỉ rõ những nguyên nhân dẫn đến các rủi ro đó và đề xuất giải pháp khắc phục

Các thị trường bất động sản sôi nổi ở nước ta có thể nhắc đến như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng… Đầu tư bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận lớn nhưng cũng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro. Vậy nên tôi chọn đề số 2: “Hãy nhận diện các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ những nguyên nhân dẫn đến các rủi ro đó và đề xuất giải pháp khắc phục?” để có thể hiểu rõ hơn về vấn đề này.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI ……………… BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN HỌC PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ 2: Hãy nhận diện rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ nguyên nhân dẫn đến rủi ro đề xuất giải pháp khắc phục? HỌ VÀ TÊN : MSSV : LỚP NGÀNH : : Hà Nội, 2021 MỞ ĐẦU Khơng khó để bắt gặp thông tin liên quan đến vấn đề bất động sản báo, mạng xã hội tin tức truyền hình Các thị trường bất động sản sơi nước ta nhắc đến thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh thành phố Đà Nẵng… Đầu tư bất động sản kiếm lợi nhuận lớn phải đối mặt với nhiều rủi ro Vậy nên chọn đề số 2: “Hãy nhận diện rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ nguyên nhân dẫn đến rủi ro đề xuất giải pháp khắc phục?” để hiểu rõ vấn đề NỘI DUNG I KHÁI QUÁT Bất động sản a Khái niệm bất động sản Bất động sản thuật ngữ pháp luật, gọi địa ốc nhà đất Nó bao gồm đất đai liên quan chặt chẽ tách rời với mảnh đất Những thứ nhà cửa, kiến trúc bên bên mặt đất dầu mỏ, khống chất Cịn thứ tách rời khỏi mảnh đất khơng xem bất động sản (túp lều, nhà di động, nhà tạm, …) Pháp luật Việt Nam có quy định bất động sản, cụ thể Khoản Điều 107 Bộ Luật Dân 2015 quy định: “1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật.” b Phân loại bất động sản Bất động sản chia thành loại là: - Bất động sản nhà ở: Bao gồm nhà xây dựng mua lại Bất động sản nhà phổ biến nhà gia đình Ngồi cịn có nhà chung cư, nhà cho thuê, khu hộ, nhà nhiều hệ, nhà nghỉ - Bất động sản thương mại - dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế - giáo dục, khách sạn, văn phòng phục vụ nhu cầu tiện ích sống dân cư - Bất động sản công nghiệp - hạ tầng: Đây tịa nhà sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ phân phối hàng hóa Một số tịa nhà phân phối hàng hóa coi bất động sản thương mại Việc phân loại quan trọng việc phân vùng, xây dựng bán hàng quy định khác - Đất: Đây loại bất động sản gọi đất trồng, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu chăn ni Thể loại đất bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển tái sử dụng, phân khu a Kinh doanh bất động sản Khái niệm Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định kinh doanh bất động sản sau: “1 Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Có thể hiểu khái quát, kinh doanh bất động sản việc đầu tư nguồn vốn nhằm thực hoạt động mua, xây dựng, nhận chuyển nhượng để bán (chuyển nhượng tức cho thuê, cho thuê lại cho thuê mua bất động sản, thực môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản quản lý bất động sản nhằm vào mục đích sinh lợi b Nguyên tắc kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng nguyên tắc sau: - Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật - Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật - Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch - Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực ngồi phạm vi bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt II NỘI DUNG CHÍNH Những rủi ro nguyên nhân dẫn đến rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản - Rủi ro sách: Các sách có tác động trực tiếp thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi ảnh hưởng lớn đến việc kinh doanh địa ốc Chính sách trở thành cú hích kéo thị trường lên ngược lại đủ sức đánh gục doanh nghiệp nhà đầu tư cá nhân vướng mắc vài chi tiết nhỏ Đơn cử cách tính tiền sử dụng đất trở thành nỗi ám ảnh nhà đầu tư bất động sản Có dự án án binh bất động nhiều năm nộp tiền sử dụng đất chủ đầu tư lỗ nặng Nhà đầu tư cần theo dõi phân tích ảnh hưởng cụ thể sách đến dự án liên quan - Rủi ro kinh tế vĩ mô kinh tế ngành: Khủng hoảng kinh tế nước, khu vực hay giới ảnh hưởng lớn đến hiệu đầu tư bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thối kinh tế nói chung ngành nói riêng định thắng thua Thơng thường chủ đầu tư phải tính tốn thời điểm hoàn thành dự án lúc kinh tế phục hồi trở lại Nếu tính sai thời điểm, hậu khó lường Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng suy thoái ngành bất động sản Việt Nam đến cịn tốn đố đầy hồi nghi giới đầu tư Đây ván cược có khơng rủi ro - Rủi ro q trình giải phóng mặt bằng: Đây yếu tố sống còn, mối bận tâm nỗi hồi hộp hầu hết doanh nghiệp bất động sản có đất đảm bảo triển khai theo tiến độ Tuy nhiên, lúc việc diễn thuận lợi Những chi phí phát sinh liên quan đến cơng tác giải phóng mặt nhiều: giá đất tăng chủ đất eo sách, loại thuế, khoản dự phịng kéo dài nhiều năm chưa dứt - Rủi ro hạ tầng môi trường quanh dự án: Lưu ý nơi có sở hạ tầng yếu nhiễm mơi trường, thiếu thốn tiện ích làm giảm giá trị khai thác dự án, chí ế hàng Ngược lại, dự án nằm quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách, nhiều nhà đầu tư quan tâm chọn mua Song, tiến độ hạ tầng cá nhân hay doanh nghiệp định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách Có trường hợp dự án xong chờ chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại - Rủi ro lực tài chủ đầu tư: Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi doanh nghiệp nhà đầu tư thứ cấp Chỉ cần chủ quan lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án suất đầu tư, thiếu nguồn vốn khơng có khoản dự phòng rủi ro Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp nhà đầu tư Vì vậy, kế hoạch tài khơng rõ ràng khơng đủ mạnh khơng nên vội đầu tư bất động sản - Rủi ro lãi suất: Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào hỗ trợ tài ngân hàng Chủ đầu tư thường phải vay vốn chi phí sử dụng vốn ảnh hưởng đến hiệu đầu tư Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ vay mua dự án Song, lãi suất Việt Nam cao so với nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, tăng lên lúc rủi ro lớn đầu tư kinh doanh bất động sản - Rủi ro đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay cân đối cung cầu: Khi đầu tư, việc khảo sát đối thủ diện khu vực, cần xem xét khả xuất đối thủ tiềm ẩn 10 sản phẩm thay thế, hay dự án khác hình thành sau Việc có nhiều đối thủ có khả làm cung vượt cầu dẫn đến kết kinh doanh giá bất động sản giảm, chí ế hàng - Rủi ro kiến trúc phong thủy: Như môn khoa học thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt cân khí, gió nước dự án yếu tố cá biệt quan tâm đầu tư kinh doanh bất động sản quốc gia phương Đông Tại thị trường Việt Nam xảy trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học dẫn đến khai thác không hiệu bán dự án chẳng mua - Rủi ro ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp: Các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê 11 nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để tư vấn ý tưởng mô hình kinh doanh từ đầu Điều dẫn đến doanh nghiệp khơng có nghiên cứu khả thi cho dự án phân khúc hàng hóa Khi bất động sản hình thành khơng bán muộn màng, xếp bàn cờ làm lại Tạo bất động sản mà thị trường không cần nhu cầu xem bị thương tử huyệt - Rủi ro lực vận hành bất động sản hay hậu mãi: Đa phần chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm vận hành tịa nhà khơng có quy trình quản lý chun nghiệp họ chi phối hoạt động Từ ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu sai quy định, chưa khai thác hết tiềm tài sản hiệu kinh doanh bất động sản không cao Những vụ 12 tranh chấp, kiện tụng cách vận hành chung cư, nhà cao tầng nhà đầu tư thứ cấp khách hàng xuất phát từ nguyên nhân Đây chế độ hậu đầu tư kinh doanh bất động sản, chất lượng dịch vụ kém, rủi ro uy tín thương hiệu lớn - Rủi ro lực quản lý dự án: Trường hợp phổ biến thị trường địa ốc Việt Nam chủ đầu tư thường tự thực tất công tác quản lý dự án mà không cần thuê đơn vị chuyên nghiệp Họ chi phối phần lớn định chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính Điều tạo nhiều rủi ro chất lượng, tiến độ phát sinh chi phí cho dự án đội ngũ quản lý dự án không đủ lực Đề xuất giải pháp khắc phục - Xây dựng kế hoạch kinh doanh: 13 Trước bắt đầu nghiệp tìm hiểu kế hoạch kinh doanh bạn bao gồm Có kế hoạch kinh doanh cụ thể rõ ràng đảm bảo bạn hướng, đo lường trước rủi ro bạn chệch khỏi đường ray quay trở lại Một kế hoạch tốt giúp bạn tự tin tiến phía trước nghiệp kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, ngồi mục đích việc xây dựng kế hoạch kinh doanh bất động sản đặt mục tiêu định hướng mà cịn quan trọng bạn từ kế hoạch làm tài liệu xin hỗ trợ tài từ nhà đầu tư người cho vay - Nghiên cứu thị trường chuyên sâu: Kế hoạch bước khởi đầu động kinh doanh bất động sản nghiên cứu chuyên sâu, xác định phân khúc thị trường cụ thể, khu vực thị trường đối thủ tiềm Nghiên cứu thị trường 14 giúp bạn nhận định khu vực thị trường phù hợp với lĩnh vực đầu tư bạn Việc nghiên cứu thị trường từ bắt đầu triển khai kế hoạch kinh doanh giúp bạn sớm tiết kiệm thời gian tiền bạc cho phương án không khả thi; áp dụng kỹ sở trường với khu vực trường phù hợp nhất; cung cấp cho bạn số kinh nghiệm thực tế người trước - Xây dựng thương hiệu: Việc xây dựng thương hiệu để xây dựng uy tín quảng bá tên tuổi bạn với quy mô lớn, giúp tên tuổi doanh nghiệp bạn tiếp cận với khách hàng mục tiêu Để trở thành thương hiệu đáng tin cậy bạn cần phải mang tinh thần làm việc trung thực; rõ ràng, minh bạch những thông tin cung cấp Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với khách hàng, cung cấp cho họ giá trị khiến họ cảm thấy hạnh phúc với 15 điều bạn mang đến, chứng minh bạn đến với họ không để lấy lợi nhuận từ họ Lên kế hoạch cụ thể chiến dịch quảng cáo, tiếp thị lời phản hồi tích cực từ khách hàng chứng thực làm việc với bạn giúp tên tuổi bạn tiến xa kinh doanh bất động sản - Báo cáo tài chính: Tùy thuộc vào chiến lược đầu tư người mà số tiền kinh doanh khác Tuy nhiên điều khơng có nghĩa khơng nắm giữ tình hình tài Một kế hoạch kinh doanh tốt bạn biết nguồn vốn bạn phù hợp với phân khúc nào, bắt đầu khởi động chiến lớn hay nhỏ, điều hồn tồn phụ thuộc vào tài bạn Việc có báo cáo tài rõ ràng giúp bạn phân loại chi phí cần sử dụng, chi phí cịn thiếu tiếp cận với phương thức 16 vay vốn Người kinh doanh bất động sản nên linh động việc tìm kiếm nguồn vốn đầu tư việc bạn lựa chọn tài cho vay tư nhân, quan hệ đối tác, từ mối quan hệ gia đình, trực tiếp vay vốn từ ngân hàng uy tín (Vietcombank, VP Bank, Viettinbank ) với nhiều dịch vụ phù hợp với bạn Theo cách để đưa doanh nghiệp bạn hoạt động biết xác nơi cần đến - Tăng tốc chiến lược tiếp thị: Một thương hiệu kinh doanh bất động sản không nên đứng yên chỗ đợi khách hàng tìm đến bạn, chủ động tìm đến họ Khách hàng bạn người gần gũi xung quanh sống mà bạn không nhận Đầu tiên, xác định họ ai, phân loại khách hàng theo nhân học (tuổi, khu vực); thói quen, sở 17 thích; trang dịch vụ họ thường sử dụng để áp dụng phương pháp tiếp thị phù hợp KẾT LUẬN Đối với thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh thị trường bất động sản lại giai đoạn ban đầu hình thành phát triển, cịn nhiều hạn chế tồn rủi ro Bắt đầu kinh doanh bất động sản không dễ dàng, có chuẩn bị đắn, xứng đáng với nỗ lực thời gian bạn bỏ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản, Quốc hội (2014), Hà Nội; Bộ Luật Dân sự, Quốc hội (2015), Hà Nội; Bài báo với chủ đề “Bất động sản gì? Kinh doanh hiệu quả” Link: https://blog.rever.vn/meta_author/kinh-doanh-bat-dongsan-la-gi 18 ... phát triển tái sử dụng, phân khu a Kinh doanh bất động sản Khái niệm Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định kinh doanh bất động sản sau: “1 Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn... CHÍNH Những rủi ro nguyên nhân dẫn đến rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản - Rủi ro sách: Các sách có tác động trực tiếp thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động... Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật - Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch - Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu