Do vậy, tôi xin chọn đề tài sau đây phân tích để hiểu rõ hơn về điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh: “Phân tích nội dung các quy định về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh? Trình bày ý nghĩa của các quy định này? Đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực tế?”
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ ………***……… BÀI TẬP HỌC KỲ BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI MÔN HỌC: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ SỐ: 08 Phân tích nội dung quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh? Trình bày ý nghĩa quy định này? Đưa giải pháp bảo đảm thực quy định thực tế? HỌ VÀ TÊN : MSSV : LỚP NGÀNH Hà Nội, 2021 : : MỞ ĐẦU Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh cần có quan tâm đặc biệt hoạt động kinh doanh quốc gia chiếm giữ phần lớn cấu nguồn vốn ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều thành phần đời sống xã hội Mặc dù địi hỏi nguồn vốn lớn có sức thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư Hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ chứa đựng rủi ro Vì vậy, doanh nghiệp, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản cần phải hiểu rõ quy định pháp luật tham gia thị trường đầy rẫy rủi ro Do vậy, tơi xin chọn đề tài sau phân tích để hiểu rõ điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh: “Phân tích nội dung quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh? 2 Trình bày ý nghĩa quy định này? Đưa giải pháp bảo đảm thực quy định thực tế?” NỘI DUNG I KHÁI QUÁT CHUNG VẤN ĐỀ Khái quát bất động sản Theo quy định Bộ luật Dân hành, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật Khái quát kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản hiểu khái quát việc đầu tư nguồn vốn nhằm thực hoạt động mua, xây dựng, nhận chuyển nhượng để bán (chuyển nhượng tức cho thuê, cho thuê lại cho thuê mua bất 3 động sản, thực môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản quản lý bất động sản nhằm vào mục đích sinh lợi Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh Dựa đặc điểm tính chất liệt kê bất động sản bao gồm loại tài sản quy định khoản Điều 174 Bộ luật dân Tuy nhiên, bất động sản giao dịch thông thường giới hạn theo quy định pháp luật, bất động sản phép kinh doanh Theo quy định Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: “Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; 4 Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4.Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất.” Theo quy định khoản Điều Luật nhà 2005 nhà là: cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Các loại nhà bao gồm: nhà thương mại tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu thị trường, nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, nhà nước tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu cầu xã hội 5 Theo quy định khoản Điều Luật nhà 2005 nhà là: cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình , cá nhân Các loại nhà bao gồm: nhà thương mại tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu thị trường; nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, nhà nước tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu cầu xã hội Theo quy định pháp luật xây dựng, cơng trình xây dựng bao gồm: cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, cơng trình thủy lợi, cơng trình hạ tầng kĩ thuật Tuy nhiên, khơng phải cơng trình xây dựng phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định Như vậy, số số cơng trình sau không phép kinh doanh: nhà công vụ, trụ sở 6 quan nhà nước, cơng trình bí mật nhà nước, cơng trình an ninh, quốc phịng, cơng trình ghi nhận di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước cơng trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh II GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Phân tích nội dung quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Căn theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2014 loại bất động sản phép đưa vào kinh doanh gồm có: nhà ở, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất Những bất động sản muốn phép đưa vào kinh doanh phải có điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh sau: 7 a) Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh - Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật - đất đai; Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây - dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Căn theo quy định Điều 118 Luật Nhà 2014, điều kiện nhà tham gia giao dịch mua bán, cho thuê mua phải có đủ điều kiện luật định, đó, nhà phải có 8 giấy chứng nhận theo quy định pháp luật Tuy nhiên, điểm a khoản Điều 118 Luật Nhà 2014 không quy định bắt buộc trường hợp, cụ thể: - Mua bán nhà hình thành tương - lai; Mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước; Mua bán nhà xã hội, nhà phục vụ tái - định cư không thuộc sở hữu nhà nước; Bán nhà theo quy định khoản Điều - 62 Luật Nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Trong trường hợp này, phải có giấy tờ khác chứng minh điều kiện nhà tham gia giao dịch đáp ứng đủ điều kiện theo quy 9 10 định Cụ thể, theo quy định Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định sau: - Trường hợp mua bán nhà hình thành tương lai phải có giấy tờ theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tương - lai Trường hợp mua bán, thuê mua nhà xã hội phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định Điều 63 Luật Nhà 2014 bán, cho thuê, cho thuê - mua nhà xã hội Trường hợp mua bán nhà đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tài định cư phải có Giấy chứng nhận định giao đất, định phê 10 10 11 duyệt dự án quan có thẩm quyền hộ sơ dự án phê duyệt, có Giấy phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hồn thành việc xây dựng đưa nhà vào sử dụng theo quy định - pháp luật xây dựng Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà thương mại để phục vụ tái định cư phải có hợp đồng mua bán nhà hợp đồng đặt hàng mua nhà ký kết chủ đầu tư dự án nhà thương mại với đơn vị Nhà nước giao bố trí nhà phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án phê duyệt; mua nhà có sẵn phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hồn thành việc xây dựng đưa nhà vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng; mua nhà hình thành tương lai phải có biên 11 11 12 nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng nhà theo quy định pháp luật xây dựng Trong trường hợp mua bán nhà theo quy định khoản Điều 62 Luật Nhà 2014 cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội phải có hợp đồng mua bán hợp đồng thuê mua nhà ký với chủ đầu tư dự án nhà xã hội kèm theo biên bàn giao nhà giấy tờ chứng minh toán hết tiền mua tiền thuê mua nhà cho chủ đầu tư b) Quyền sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh Quyền sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện quy định Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đai; 12 12 13 - Khơng có tranh chấp quyền sử dụng - đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để - bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất Căn theo quy định Luật Đất đai, khơng phải trường hợp bắt buộc phải có giấy chứng nhận, cụ thể điểm a khoản Điều 188 loại trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013, theo đó, thuộc trường hợp khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận - Trường hợp tất người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất người nước người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng 13 13 14 đất quy định pháp luật người nhận thừa kế không cấp Giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử - dụng đất theo quy định sau đây: Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nhận thừa kế đứng tên bên chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng - đất Trong trường hợp chưa chuyển nhượng người nhận thừa kế người đại diện có văn ủy quyền theo quy định nộp sơ việc nhận thừa kế quan đăng ký đất đai để cập nhập vào Sổ địa - Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận Trình bày ý nghĩa quy định 14 14 15 Đầu tiên, quy định pháp luật loại bất động sản đưa vào kinh doanh cịn có ý nghĩa việc bảo vệ quyền lợi ích cá nhân, tổ chức tham gia kinh doanh Thứ hai, thông qua quy định, thông tin loại bất động sản đưa vào kinh doanh cung cấp cho bên giao dịch, giúp cho người mua nhà ở, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chấp, cầm cố bất động sản xác định quyền nghĩa vụ việc tham gia kinh doanh bất động sản Quy định điều kiện loại bất động sản đưa vào kinh doanh cơng khai hóa quyền liên quan đến bất động sản, sở phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản cách minh bạch Thứ ba, đất đai tài sản gắn liền với đất đai bất động sản, tư liệu sản xuất 15 15 16 chủ yếu số quốc gia Mặt khác, đất đai liên quan đến lãnh thổ chủ quyền quốc gia, Nhà nước cần phải quản lý, khai thác nguồn tài ngun đất đai có hiệu Thứ tư, ngồi đất đai cơng trình xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, nhà máy cơng trình khơng có ý nghĩa mặt kinh tế- xã hội mà ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, chất lượng sống, sinh hoạt nhân dân Do vậy, Nhà nước phải quản lý việc xây dựng, cải tạo cơng trình phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị nông thôn Thứ năm, thông qua quy định điều kiện loại bất động sản đưa vào kinh doanh quan nhà nước có thẩm thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế16 16 17 xã hội đất nước, xây dựng cơng trình phục vụ quốc kế, dân sinh Cuối cùng, quy định pháp luật quy định cách chặt chẽ buộc cá nhân, tổ chức, tham gia thị trường bất động sản phải tuân theo, làm cho thị trường bất động sản trở lên lành mạnh, giao dịch bất động sản kiểm soát chấm dứt tình trạng mua bán bất động sản trái phép, khơng có giấy tờ hợp pháp Đưa giải pháp bảo đảm thực quy định thực tế Đầu tiên, bình đẳng giao kết thực hợp đồng chủ thể kinh doanh bất động sản khách hàng, nhìn chung cịn có khơng bình đẳng quyền nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng, gây thiệt hại lợi ích cho khách hàng ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh Do vậy, 17 17 18 cần tăng cường biện pháp kiểm tra, kiểm sốt quan có thẩm quyền chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; hợp đồng mẫu nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng tham gia giao dịch Thứ hai, tập trung thực biện pháp để công khai, minh bạch lành mạnh hóa giao dịch thị trường bất động sản, bước hoàn thiện cấu thị trường bất động sản Thứ ba, giám sát chặt chẽ thị trường bất động sản đưa bất động sản vào kinh doanh Tạo nên chế kiểm soát chặt chẽ, song tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động, lưu thông động đạt hiệu cao 18 18 19 Thứ tư, hoàn thiện tăng cường lực hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin bất động sản để hoạt động kinh doanh bất động sản vận hành có hiệu Cuối cùng, xây dựng, ban hành hoàn thiện Luật đăng ký bất động sản nhằm góp phần hồn thiện khung pháp luật kinh doanh bất động sản Theo đó, Luật đăng kí bất động sản xây dựng dựa quan điểm sau: Góp phần tưng cường thống quản lý Nhà nước bất động sản; Bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người dân bất động sản Trình tự, thủ tục đăng kí bất động sản quy định đơn giản, thuận tiện tốn mặt kinh tế nhằm khuyến khích người dân tự giác đăng kí bất động sản 19 19 20 20 20 21 KẾT LUẬN Việc thực quy định Luật kinh doanh bất động sản đặc biệt điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh tạo chuyển biến mạnh mẽ thị trường bất động sản Các tổ chức, cá nhân mạnh dạn việc đầu tư, kinh doanh thực nhiều hoạt động khác liên quan đến bất động sản; tạo điều kiện việc giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu để tăng thêm thu nhập, nâng cao đời sống công dân 21 21 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO • TÀI LIỆU THAM KHẢO BẮT BUỘC Bộ luật Dân năm 2015; Luật Nhà năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đất đai năm 2013; Nghị định Chính phủ số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà • TÀI LIỆU THAM KHẢO TỰ CHỌN PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2012 Lương Đức Cường, Hỏi – đáp Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2006 22 22 ... kinh doanh: “Phân tích nội dung quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh? 2 Trình bày ý nghĩa quy định này? Đưa giải pháp bảo đảm thực quy định thực tế?” NỘI DUNG I KHÁI QUÁT CHUNG VẤN... thẩm quy? ??n cho phép đưa vào kinh doanh; 4.Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quy? ??n sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quy? ??n sử dụng đất.” Theo quy. .. khác mà pháp luật khơng cho phép kinh doanh II GIẢI QUY? ??T VẤN ĐỀ Phân tích nội dung quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Căn theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật