Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, cơ cấu sản phẩm sát hơn với nhu cầu thực hơn. Tuy nhiên, ngoài những điểm mạnh, thị trường bất động sản hiện nay vẫn tồn tại những khó khăn nhất định. Vậy nên, tôi chon đề bài sau để làm bài tập học kỳ của mình để có thể hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản Việt Nam: “Phân tích khái quát thị trường bất động sản Việt Nam đồng thời hãy đưa ra kiến nghị nhằm xây dựng một thị trường bất động sản bền vững và phát triển chính quy, minh bạch?”
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ ……………… BÀI TẬP HỌC KỲ BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI MÔN HỌC PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ BÀI: Phân tích khái quát thị trường bất động sản Việt Nam đồng thời đưa kiến nghị nhằm xây dựng thị trường bất động sản bền vững phát triển quy, minh bạch? HỌ VÀ TÊN : MSSV LỚP : : NGÀNH : Luật Hà Nội, 2021 MỞ ĐẦU Trong bối cảnh kinh tế đà tăng trưởng phát triển mạnh, hoạt động thị trường bất động sản ngày trở nên sôi động có biểu vượt ngồi tầm kiểm soát Nhà nước Các quan hệ cung cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thơng qua thị trường ngầm, phi thức Sau thời gian trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam dần vào quỹ đạo ổn định, phát triển đồng phân khúc Doanh nghiệp theo linh hoạt việc cấu loại hình quy mơ sản phẩm Các dự án hồn thành đưa vào sử dụng nhiều hơn, cấu sản phẩm sát với nhu cầu thực Tuy nhiên, điểm mạnh, thị trường bất động sản tồn khó khăn định Vậy nên, chon đề sau để làm tập học kỳ để hiểu rõ thị trường bất động sản Việt Nam: “Phân tích khái quát thị trường bất động sản Việt Nam đồng thời đưa kiến nghị nhằm xây dựng thị trường bất động sản bền vững phát triển quy, minh bạch?” NỘI DUNG I KHÁI QUÁT NỘI DUNG Bất động sản Bất động sản đất đai tài sản đất đai bao gồm: đất đai tài nguyên thiên nhiên sử dụng, chưa sử dụng, khống sản, nước, rừng phịng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất, đồng cỏ chăn nuôi, vườn lâu năm, ruộng muối, khu nuôi trồng thuỷ sản Tất bất động sản nêu tham gia vào thị trường bất động sản, mua bán hàng hố Thị trường Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản xuất lưu thơng hàng hố Thừa nhận sản xuất hàng hố khơng thể phủ định tồn khách quan thị trường Thị trường nơi thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi loại hàng hoá, dịch vụ, vốn, sức lao động nguồn lực khác kinh tế Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan Là nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản trung gian, môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản.1 Tóm lại, thị trường bất động sản q trình giao dịch hàng hóa bất động sản bên có liên quan, nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản Phân loại thị trường bất động sản Có phân loại sau: - Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm Việc phân chia thị trường theo tính chất quan hệ bất động sản giúp nhà đầu tư Trần Hằng – Luatdaiviet.vn kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh cho phù hợp với khả điều kiện - Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia thị trường bất động sản thành thị trường thức thị trường có kiểm sốt nhà nước thị trường phi thức thị trường khơng kiểm soát - Dựa vào loại hàng bất động sản, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng dịch vụ, thị trường bất động sản dùng văn phịng cơng sở, thị trường bất động sản cơng nghiệp - Dựa vào trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay gọi chung thị trường đất đai, thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp) Đặc điểm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản - Thị trường bất động sản phát triển có tính chu kỳ - Thị trường bất động sản phụ thuộc vào sách tiền tệ - Thị trường bất động sản liên quan đến thị trường khác ( thị trường chứng khoán, thị trường lao động …) - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc - Thị trường bất động sản thị trường chịu ảnh hưởng nhiều chi phối pháp luật - Thị trường bất động sản có hoạt động phong phú thường thị trường khơng hồn hảo - Độ trễ cung cầu bất động sản lớn so với hàng hóa khác Vai trò thị trường bất động sản - Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước - Thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội - Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển - Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngồi nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế - Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân - Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi sách, có sách đất đai, sách bất động sản - Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển II NỘI DUNG CHÍNH Phân tích khái qt thị trường bất động sản Việt Nam Sau thời gian hoạt động trì trệ, thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng phát triển ổn định, đồng phân khúc Doanh nghiệp bất động sản linh hoạt việc cấu loại hình quy mơ sản phẩm Người dân có kinh nghiệm việc ký kết mua bán, đầu tư vào bất động sản Các dự án hoàn thành đưa vào sử dụng nhiều hơn, cấu sản phẩm doanh nghiệp sát với nhu cầu thực người dân Mặc dù, thị trường chứng kiến tăng trưởng tốt nhu cầu khoản, nhiên, ngắn hạn, khó khăn tiếp cận vốn triển khai thủ tục hành khiến thị trường tăng trưởng chậm lại Thị trường nhà đất Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, bất động sản cơng nghiệp, nơng nghiệp cơng trình hạ tầng bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao… xuất tham gia vào giao dịch thị trường bất động sản Tuy nhiên, giao dịch bất động sản chủ yếu xoay quanh giao dịch đất nhà phổ biến mang tính chi phối tính chất hoạt động thị trường bất động sản Trong thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà đất diễn sơi động, thị trường cho th nhà trầm lặng Thị trường nhà cho thuê chủ yếu tồn quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu mức hạn điền giao đất sách quản lý trang trại, nhà nước kiểm sốt việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất nơng nghiệp khơng mục đích sản xuất Nhà nước cho phép người giao đất nơng nghiệp sử dụng khơng có hiệu người chuyển sang làm công việc khác quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại Trên thực tế, hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp tích tụ đất đai cho mục đích phát triển kinh tế trang trại diễn song hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc thái hoạt động đầu tư giao dịch bất động sản nông nghiệp Một số vùng ven khu đô thị, khu du lịch vùng q trình chuẩn bị 13 thị hố hoạt động giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp diễn sơi động khơng mục đích phát triển trạng trái nông nghiệp mà mang sắc thái đầu đất đai để chờ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất đầu tư phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu đất đai để chờ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh du lịch dịch vụ Do vậy, hoạt động thị trường bất động sản nông nghiệp khu vực bị chi phối mạnh mẽ giao dịch thị trường bất động sản nhà ở, đất dịch vụ Thị trường cho thuê bất động sản văn phịng, cơng sở dịch vụ Thị trường cho th bất động sản văn phịng, cơng sở dịch vụ bắt đầu xuất phát triển tồ nhà cao tầng cho th văn phịng thành phố lớn, nơi tập 14 trung đông văn phòng đai diện, sở giao dịch Cơng ty ngồi nước, tổ chức quốc tế Một số cơng trình bất động sản phục vụ kinh doanh thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí đầu tư phát triển thuê mặt kinh doanh thương mại dịch vụ Phần lớn nhà mặt đường thuộc khu vực trung tâm thành phố trở thành nguồn cung bất động sản thị trường cho thuê văn phòng, công sở dịch vụ Mặc dù thị trường cho th văn phịng cơng sở dịch vụ hình thành phát triển cịn quy mơ nhỏ, phân tán, song có nhiều tiềm phát triển nhanh ổn định Tuy nhiên, biến động thị trường nhà đất có tác động trực tiếp đến đầu tư, phát triển khai thác nguồn bất động sản sẵn có tham gia vào thị trường bất động sản cho thuê 15 văn phòng dịch vụ Vai trò thị trường cho th bất động sản văn phịng, cơng sở dịch vụ chủ yếu thông qua công tác quy hoạch sách cung cấp đất đai cho hoạt động đầu tư phát triển bất động sản tham gia vào nguồn cung thị trường Thị trường chấp đất đai bất động sản Thị trường chấp đất đai bất động sản phát triển rộng rãi, phổ biến bước đầu phát huy tác dụng tích cực việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh người sử dụng đất đai bất động sản Tuy nhiên, việc chấp quyền sử dụng đất chấp nhận có sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm, thị trường giao dịch 16 chấp bất động sản gắn liền với chấp giá trị quyền sử dụng đất cịn gặp nhiều khó khăn hạn chế hai bên: người cung cấp tín dụng người sử dụng đất săn sàng tham gia Bất cập thị trường bất động sản Việt Nam Nhìn chung, thời gian qua thị trường bất động sản Việt Nam có bước phát triển định, đáp ứng nhu cầu kinh tế Tuy nhiên, sau thời gian phát triển, thị trường bất động sản bộc lộ khiếm khuyết chưa thực ổn định, tồn nhiều bất cập, cụ thể: - Tính minh bạch thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho th cịn nhiều hạn chế Tình trạng đầu diễn phổ biến địa phương, khu đô thị 17 lớn, khiến cho hoạt động thị trường bất động sản thiếu tính bền vững ổn định - Thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo cân đối, nhà đầu tư tập trung quan tâm tới dự án nhà ở, dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong đó, dự án nhà bán trả góp cho thuê dành cho đối tượng có thu nhập thấp chưa quan tâm mức - Doanh nghiệp bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn nguồn vốn, doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng vốn huy động từ người dân - Giá bất động sản, giá nhà cao so với mặt thu nhập người dân tốc độ phát triển kinh tế, điều gây ảnh hưởng trực tiếp 18 đến việc tạo lập nhà đại phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn - Tính cạnh tranh thị trường bất động sản thấp, thị trường sơ cấp Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án dù quy định số văn quy phạm pháp luật việc áp dụng thực tiễn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai - Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo thị trường bất động sản, hệ thống đăng ký bất động sản bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý công khai, minh bạch; Cán quản lý đất đai yếu kém, nhiều sai phạm áp dụng pháp luật đất đai 19 - Doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn thủ tục hành Thực tế thời gian qua, có tượng nhiều dự án bất động sản nhà đầu tư nước không chậm phê duyệt, cấp phép - Doanh nghiệp bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn vấn đề chấp thuận chủ đầu tư Chấp thuận chủ trương đầu tư bước phải đạt để thực tiếp bước triển khai dự án Đây nhiều nguyên nhân dẫn đến sụt giảm nguồn cung giao dịch dự án Điều kiện khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào hồn cảnh khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, hội đầu tư, kinh doanh, chí có nguy phá sản 20 - Doanh nghiệp bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn vấn đề giải phóng mặt Cơng tác giải phóng mặt ngày khó khăn, doanh nghiệp khó đạt thỏa thuận với tất người sử dụng đất Thực trạng nguyên nhân dẫn tới tình trạng nhiều dự án treo kéo dài, tác động làm giảm lực dự án bất động sản trung cấp bình dân Kiến nghị nhằm xây dựng thị trường bất động sản Việt Nam phát triển quy, minh bạch - Doanh nghiệp cần quan tâm 03 tiêu chí an tồn quan trọng xây dựng quản trị doanh nghiệp: An toàn pháp lý với tinh thần thượng tơn pháp luật; An tồn tài tín dụng doanh nghiệp, coi trọng quản lý địn bẩy tài chính, đặc biệt quản lý rủi ro khoản vay trung - dài hạn có lãi suất thả 21 vay ngoại tệ; An tồn mơ hình tổ chức nhân sự, trước hết nhân chủ chốt doanh nghiệp, đáp ứng yêu cầu Cách mạng công nghiệp 4.0 - Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả tốn như: Phân khúc hộ bình dân, phân khúc tạo sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn khoảng cách cung - cầu bất tương xứng Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều đến chất lượng tiện ích đồng nhà - Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản Nhà nước chủ động quản lý toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm 22 sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt - Các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu kinh doanh, trước hết đảm bảo tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị quỹ đất dự án, chất lượng cơng trình, tiến độ thực dự án, tính minh bạch quản trị doanh nghiệp để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng Các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng nguồn vốn khác thay ngày khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng - Doanh nghiệp cần xác định đặt lợi ích khách hàng lên hết, đảm bảo chất lượng cơng trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà; coi trọng công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng, để huy động nguồn vốn ứng trước khách hàng theo quy định 23 - Để trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp có lực doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà vừa nhỏ, có giá bán hợp lý với tính khoản cao bền vững - Cơng khai, minh bạch quản lý đất đai Xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản thông tin minh bạch thị trường bất động sản - Tăng cường cơng cụ kích thích thu hút đầu tư nước ngồi thơng qua việc bán doanh nghiệp Việt Nam, thu hút nhà đầu tư chiến lược mua cổ phiếu công ty cổ phần hoá Đồng thời, tăng cường biện pháp thu hút đầu tư nước kiều hối việc tăng cường hiệu lực hệ thống dịch vụ công 24 25 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản phận quan trọng kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản bao gồm đất đai nhà phận thiết yếu thiếu đời sống người, nguồn tài nguyên quý giá thay Vì cần sử dụng hiệu phát triển hợp lý bất động sản, đáp ứng nhu cầu đời sống người dân Do cần phải tăng cường lực hiệu quản lý nhà nước thị trường bất động sản Hơn thông qua việc kiểm soát thị trường bất động sản, nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản 26 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh Bất động sản Luật số: 66/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội ban hành Luật đất đai Luật số: 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc hội ban hành Luật Nhà Luật số: 65/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội ban hành Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường bất động sản Trang web: http://www.luatdaiviet.vn/xem-tin-tuc/mot-sovan-de-ly-luan-ve-khai-niem-thi-truong-bat-dong-san 27 ... trường bất động sản Việt Nam: “Phân tích khái quát thị trường bất động sản Việt Nam đồng thời đưa kiến nghị nhằm xây dựng thị trường bất động sản bền vững phát triển quy, minh bạch?” NỘI DUNG I... hình thức phát triển kinh tế trang trại nông nghiệp Thông qua 12 mức hạn điền giao đất sách quản lý trang trại, nhà nước kiểm sốt việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất nơng... bất động sản trung cấp bình dân Kiến nghị nhằm xây dựng thị trường bất động sản Việt Nam phát triển quy, minh bạch - Doanh nghiệp cần quan tâm 03 tiêu chí an tồn quan trọng xây dựng quản trị