Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì các nhà làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Sau đây là bài làm của tôi về vấn đề này, với đề tài: “Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản?”
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI ……………… BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN HỌC PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ BÀI: SỐ 11 Bình luận quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản? HỌ VÀ TÊN : MSSV : LỚP NGÀNH : : Hà Nội, 2021 MỞ ĐẦU Trong kinh doanh bất động sản, nhà kinh doanh ln tìm đủ thủ đoạn nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều gây nên lũng loạn thị trường xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh hoạt động kinh doanh bất động sản nhà làm luật đưa điều luật quy định hành vi bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản Sau làm vấn đề này, với đề tài: “Bình luận quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản?” 2 THÂN BÀI I TỔNG QUAN CHUNG Bất động sản Bất động sản thuật ngữ pháp luật, đó, quốc gia khái niệm bất động sản có khác có nét đặc thù riêng Tuy nhiên, nước toàn cầu thống chung khái niệm bất động sản toàn đất đai phần tài sản gắn liền với đất đai Hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản cụm từ hoạt động đầu tư vốn nhằm thực trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, xây dựng, cho thuê, môi giới bất động sản hay dịch vụ tư vấn - hỗ trợ bất động sản Các hoạt động nói có mục đích đem lợi ích kinh tế cho người thực 3 Quy định chung kinh doanh bất động sản Dưới nguyên tắc, nội dung kinh doanh bất động sản mà cá nhân, tổ chức tham gia phải tuân thủ Nếu vi phạm số điều kiện nêu bị xử lý vi phạm theo Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo quy định Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ- CP Cụ thể: Thứ nhất, luật Kinh doanh bất động sản 2014 Khoản Điều có quy định kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ 4 tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Thứ hai, nguyên tắc kinh doanh bất động sản sau: - Các bên giao dịch kinh doanh bất động sản: Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thơng qua hợp đồng, không trái quy định - pháp luật Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật kinh - doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản phải trung thực, - công khai, minh bạch Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực ngồi phạm vi bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 5 quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Thứ ba, loại bất động sản phép đưa vào danh mục kinh doanh bất động sản gồm có: - Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn - tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng hình thành - tương lai tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền - cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất Các vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Tại Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều quy định hành vi bị cấm 6 kinh doanh bất động sản bao gồm tám loại hành vi, cụ thể: “1 Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định Luật Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khơng cơng khai công khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản Gian lận, lừa dối kinh doanh bất động sản Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết 7 Không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ tài với Nhà nước Cấp sử dụng chứng hành nghề môi giới bất động sản không quy định Luật Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật.” Các quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản quy định Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, theo đó: “1 Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại 8 phải bồi thường theo quy định pháp luật Xử lý thu hồi dự án bất động sản: a) Cơ quan có thẩm quyền định việc đầu tư dự án định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà khơng có giải pháp khắc phục theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị nhận chuyển nhượng theo quy định Mục Chương II Luật này; b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải tồn dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ khách hàng bên có liên quan tới dự án; 9 c) Cơ quan định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải tồn dự án; thông báo tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để giao tiếp tục thực dự án; d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi khơng giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.” Xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản quy định Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ- CP quy định cụ thể việc xử lý vi phạm quy định kinh doanh bất động sản sau: “1 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng hành vi sau đây: 10 10 bảo lãnh nghĩa vụ tài theo quy định; đ) Khơng làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà theo quy định; e) Ủy quyền giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp vốn thực ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cho thuê mua bất động sản; g) Từ chối xác nhận mà khơng có lý đáng xác nhận khơng vào văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán, 14 14 thuê mua bất động sản hình thành tương lai; h) Chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn chuyển nhượng hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai không quy định; i) Không tuân thủ quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trường hợp có quy định Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có hành vi sau đây: a) Chuyển nhượng toàn phần dự án không thủ tục quy định; 15 15 b) Chuyển nhượng toàn phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ yêu cầu điều kiện theo quy định; c) Trường hợp chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có tranh chấp quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án; bên nhận chuyển nhượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ lực tài theo quy định xử phạt theo quy định Nghị định Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; d) Bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực, chưa hoàn thiện toàn phần mặt (đối với 16 16 trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ) chưa hồn thành nghiệm thu đưa cơng trình nhà ở, cơng trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định; đ) Huy động chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kết Hình thức xử phạt bổ sung: Đình hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng hành vi quy định điểm a, điểm b điểm e khoản Điều này.” NỘI DUNG CHÍNH Bình luận quy định xử lý vi II phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản 17 17 Nhận thấy chế tài xử phạt Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đưa thực tế quy định chung Tại khoản nêu có hành vi vi phạm tùy theo mức độ để xử lí mức độ chưa có văn điều chỉnh Về thủ tục cấp thu giấy phép kinh doanh chưa đưa rõ ràng, chí cịn q dễ dãi Theo điều Luật trích dẫn phần I, ta thấy vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản bị xử lý hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân truy cứu trách nhiệm hình Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản xử phạt vi phạm hành Có thể thấy nhà làm luật có phần nương nhẹ cho hoạt động kinh doanh bất động sản 18 18 hoạt động kinh doanh nhằm làm phát triển kinh tế a Chế tài hành Việc xử phạt hành vi phạm kinh doanh bất động sản quy định Nghị định 139/2017/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà cơng sở Hình thức xử phạt vi phạm hành biện pháp khắc phục hậu nói chung (mực phạt cụ thể quy định Điều luật cụ thể) Xử phạt hoạt động kinh doanh bất động sản cá nhân tổ chức vi phạm bị xử phạt từ 50 triệu đồng đến 300 triệu đồng hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh bất động sản Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP 19 19 Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ trách nhiệm người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành có hành vi nêu tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý kỷ luật truy cứu trách nhiệm hình sự; gây thiệt hại vật chất phải bồi thường theo quy định Tổ chức, cá nhân, không tự nguyện thực định xử phạt bị cưỡng chế thi hành Trường hợp cản trở, chống đối người thi hành công vụ dùng thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh kiểm tra, kiểm sốt, xử phạt vi phạm người có thẩm quyền tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý theo quy định Có thể nhận thấy mức phạt thấp so với hành vi vi phạm 20 20 hợp đồng kinh doanh bất động sản thông thường giá trị thu thường cao gấp nhiều lần so với mức phạt cho dù mức cao nữa, nhiều chủ thể kinh doanh bất động sản sẵn sàng vi phạm với suy nghĩ có bị xử phạt mức phạt không đáng kể so với lợi nhuận thu b Chế tài dân Hợp đồng lĩnh vực bất động sản nói chung vơ hiệu ngun nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu hợp đồng dân Hậu hợp đồng dân vô hiệu Điều 131 Bộ luật Dân 2015, cụ thể: “Điều 131 Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ 21 21 dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Trường hợp khơng thể hồn trả vật trị giá thành tiền để hồn trả Bên tình việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Việc giải hậu giao dịch dân vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.” 22 22 Tại Khoản Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐCP có quy định: “Đình hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng hành vi quy định điểm a, điểm b điểm e khoản Điều này.” Có thể thấy, ngồi phạt tiền tổ chức, cá nhân vi phạm cịn bị buộc thực quy định đình hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với: Kinh doanh bất động sản mà bất động sản khơng đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định không phép đưa vào kinh doanh theo quy định; Kinh doanh bất động sản không phạm vi kinh doanh theo quy định; Ủy quyền giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp vốn thực ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cho thuê mua bất động sản 23 23 Có thể thấy rằng, lĩnh vực luật dân sự, việc xử lý vi phạm hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản thường xử lý có tranh chấp xảy ra, từ quan có thẩm giải xét tới việc giải quyết, xử lý dựa tình thực tế xảy Chế tài dân thường mềm dẻo lĩnh vực hình chất giao dịch dân sự, quan hệ hợp đồng dân dựa thỏa thuận tính cưỡng chế thường mềm dẻo c Chế tài hình Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ trách nhiệm người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành có hành vi nêu tính chất, mức độ vi phạm 24 24 bị xử lý kỷ luật truy cứu trách nhiệm hình sự; gây thiệt hại vật chất phải bồi thường theo quy định Tổ chức, cá nhân, không tự nguyện thực định xử phạt bị cưỡng chế thi hành Trường hợp cản trở, chống đối người thi hành công vụ dùng thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm người có thẩm quyền tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý theo quy định Có thể thấy, chế tài xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu chế tài hành Các quy định dân hình cịn chưa cụ thể Việc gây nhiều bất lợi cho quan xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Chính chế tài chưa đủ mạnh mẽ bật công tác quản lý chưa có 25 25 chế giám sát chặt chẽ vụ án giải hoạt động kinh doanh bất động sản không nhiều Đôi khi, hành vi vi phạm liên quan tới lợi ích nhóm người có diện quan chức nhà nước có bao che, che giấu lẫn Các giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản - Phải nhanh chóng hồn thiện quy định pháp luật, đặc biệt quy định xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản, cho quy định phải vừa cụ thể, vừa mang tính - răn đe Cần bổ sung thêm chế tài hình vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Chế tài hình loại chế tài mang tính chất cưỡng chế cao nhất, 26 26 lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà cụ thể có hoạt động kinh doanh bất động sản chế tài cịn q ít, điều khơng đủ sức răn đe chủ thể có hành vi vi - phạm Ngồi chế tài hình chế tài dân cịn Vì vậy, cần bổ sung thêm - chế tài dân Luật hình cần có điều luật quy định cụ thể việc xử lý vi phạm hoạt động KDBĐS bao gồm tội phạm vi phạm, hình thức xử lý mức độ xử lý LỜI KẾT Các quy định xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 văn hướng dẫn hình thành nên khung pháp lý cho việc xử lý vi 27 27 phạm, có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý Nhà nước thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Nhưng quy định chưa quy định hết vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Các quy định pháp luật chưa thể “với tay” đến thủ thuật kinh doanh, mang tính chất định khung Cơng tác quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa thực mang lại hiệu thị trường bất động sản 28 28 ... phép đưa vào kinh doanh theo quy định; Kinh doanh bất động sản không phạm vi kinh doanh theo quy định; Ủy quy? ??n giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp... luật hoạt động kinh doanh bất động sản Tại Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều quy định hành vi bị cấm 6 kinh doanh bất động sản bao gồm tám loại hành vi, cụ thể: “1 Kinh doanh bất động... quy định Luật Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật.” Các quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Xử lý vi phạm kinh