Câu 1 (5 điểm): Phân tích các điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ ra một số dạng sai phạm của các doanh nghiệp khi chuyển nhượng dự án đầu tư trong thời gian qua trên thực tế.Câu 2 (5 điểm): Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ ………***……… BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI MÔN THI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BÀI THI KẾT THÚC HỌC PHẦN ĐỀ BÀI: Câu (5 điểm): Phân tích điều kiện để chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ số dạng sai phạm doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư thời gian qua thực tế Câu (5 điểm): Hãy rõ khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá khác đó? 2 Hà Nội, 2021 ĐỀ BÀI: Câu (5 điểm): Phân tích điều kiện để chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ số dạng sai phạm doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư thời gian qua thực tế Câu (5 điểm): Hãy rõ khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá khác đó? 3 BÀI LÀM: Câu 1: Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện để chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể: – Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có điều kiện sau đây: a) Dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt; b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt 4 Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; c) Dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; d) Khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm q trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt 5 – Chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng – Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án • Phân tích điều kiện để chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản – Bất động sản chuyển nhượng: 6 a) Dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt; Để quản lý sử dụng bất động sản kinh doanh cách hiệu triệt để nhà nước phải đưa quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cho việc quy hoạch, kế hoạch thực cách có hiệu Điều kiện dự án phê duyệt, phê duyệt xem xét, đồng ý cho ban hành văn cho phép thực công việc theo yêu cầu, đề nghị tổ chức, cá nhân khác (thường quan hệ phụ thuộc, cấp với cấp trên) Tiếp theo quy 7 hoạch 1/500 hay gọi đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, hình thức triển khai chi tiết quy hoạch 1/2000 Đồng thời, quy hoạch 1/500 sở để cấp giấy phép lập dự án đầu tư xây dựng Vì vậy, nhà đầu tư phải lập đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cho dự án để cấp phép xây dựng b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; 8 Pháp luật quy định điều kiện nhằm ngăn chặn xảy trường hợp đầu cơ, tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư khơng có khả thực hiện, “chạy” dự án, đầu đất chuyển nhượng hòng kiếm lời, làm chậm trễ nâng cao giá thành đầu tư vào dự án Khi dự án đáp ứng điều kiện cho thấy chủ thể chuyển nhượng thực đầu tư tác động khó khăn, cắt lỗ nên phải chuyển nhượng để giải khó khăn đó, đồng thời tìm kiếm vốn để bù vào nguồn vốn sụt giảm kinh doanh dự án bất động sản không hiệu mang lại c) Dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi 9 hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; Chủ đầu tư phép chuyển nhượng dự án nhà thuộc dự án khơng thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu Ngồi ra, dự án bất động sản khơng phải tài sản bị kê biên Kê biên tài sản biện pháp cưỡng chế nhà nước áp dụng bị can, bị cáo mà theo quy định Bộ luật hình bị phạt tiền người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại Tòa án, Chấp hành viên tiến hành để kê khai, ghi lại loại tài sản, giao cho chủ tài sản thân nhân bảo quản, cấm việc tẩu tán, phá hủy nhằm bảo 10 10 đảm cho việc xét xử, thi hành án định quan nhà nước thuận lợi, pháp luật d) Khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt Nhà nước định thu hồi đất trường hợp quy định Điều 16 Luật Đất đai 2013, nhà nước định thu hồi đất gắn với dự án Cụ thể: Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục tiến độ 14 14 – Thực tế, với điều kiện việc dự án bất động sản không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền có tình trạng người phạm tội có tài sản kê biên tài sản đó, kê biên vượt mức mà họ phải gánh chịu Tòa án tuyên – Chuyển nhượng dự án đầu tư khơng trình tự quy định với giá thấp gây thất thoát Câu 2: Hãy rõ khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá khác đó? 15 15 • Sự khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Việt Nam – Nhà đầu tư nước: + Phạm vi pháp lý: Khoản Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể: “Điều 11 Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: 16 16 a) Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; b) Th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; c) Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; d) Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê; đầu 17 17 tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; đ) Đối với đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; e) Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua; g) Đối với đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng th theo mục đích sử dụng đất; 18 18 h) Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua; i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật đó.” + Chủ thể kinh doanh: Tổ chức, cá nhân + Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản: tổ chức, cá nhân + Hạn chế số tiền thu trước mua bán bất động sản hình thành tương lai: Khoản 19 19 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể: “Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng;” + Giới hạn số lượng nhà sở hữu: Không giới hạn – Nhà đầu tư nước ngoài: + Phạm vi pháp lý: Khoản Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể: 20 20 “Điều 11 Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định điểm b, d, h khoản điểm b khoản Điều này; b) Đối với đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất.” 21 21 + Chủ thể kinh doanh: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi + Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước kinh doanh bất động sản mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh + Hạn chế số tiền thu trước mua bán bất động sản hình thành tương lai: Khoản Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể: “Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần 22 22 phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng 50% giá trị hợp đồng.” + Giới hạn số lượng nhà sở hữu: Điều 161 Luật Nhà 2014, cụ thể: “a) Chỉ mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế sở hữu khơng q 30% số lượng hộ tịa nhà chung cư; nhà riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề khu vực có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế sở hữu không hai trăm năm mươi nhà Trường hợp khu vực 23 23 có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường mà có nhiều nhà chung cư nhà riêng lẻ tuyến phố Chính phủ quy định, cụ thể số lượng hộ, số lượng nhà riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế sở hữu; b) Trường hợp tặng cho, thừa kế nhà không thuộc diện quy định điểm b khoản Điều 159 Luật vượt số lượng nhà quy định điểm a khoản hưởng giá trị nhà đó; c) Đối với cá nhân nước ngồi sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà 24 24 tối đa không 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận gia hạn thêm theo quy định Chính phủ có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà phải ghi rõ Giấy chứng nhận Trường hợp cá nhân nước ngồi kết với công dân Việt Nam kết hôn với người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà ổn định, lâu dài có quyền chủ sở hữu nhà công dân Việt Nam;” • Nhận định, đánh giá khác + Phạm vi pháp lý: quy định nhà đầu tư nước quy định rộng so với quy định nhà đầu tư nước 25 25 + Chủ thể kinh doanh: nhà đầu tư nước cụ thể tổ chức cá nhân, cịn nhà đầu tư nước ngồi có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi + Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản: nhà đầu tư nước cụ thể tổ chức cá nhân, nhà đầu tư nước ngồi có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước + Hạn chế số tiền thu trước mua bán bất động sản hình thành tương lai: nhà đầu tư nước phải tốn khơng q 70% cịn nhà đầu tư nước ngồi – khơng q 50% 26 26 + Giới hạn số lượng nhà sở hữu: chủ sở hữu nước không bị giới hạn, cịn nhà đầu tư nước ngồi bị giới hạn Sự khác nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước thể rõ phân biệt hai nhà đầu tư Theo doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê Chỉ đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đất th khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 27 27 ngồi khơng phép nhận chuyển nhượng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế 28 28 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Đất đai 2013 Luật Nhà 2014 ... Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể: “Điều 11 Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Tổ chức, cá nhân nước kinh. .. 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể: 20 20 “Điều 11 Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Doanh. .. khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá khác đó? 15 15 • Sự khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Việt Nam