Phân tích các điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Phân tích các điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ ra một số dạng sai phạm của các doanh nghiệp khi chuyển nhượng dự án đầu tư trong thời gian qua trên thực tế.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ ………***……… TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI MÔN HỌC LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ] Hà Nội, 2021 2 ĐỀ TIỂU LUẬN Câu 1: Phân tích điều kiện để chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ số dạng sai phạm doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư thời gian qua thực tế Câu 2: Hãy rõ khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá khác đó? 3 BÀI LÀM Câu 1: a Phân tích điều kiện Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, cụ thể: “Điều 49 Điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có điều kiện sau đây: a) Dự án quan có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt; b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt 4 Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; c) Dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; d) Khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm q trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt 5 Chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phải có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.” - Điều kiện đầu tiên, dự án quan có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt 6 Sau dự án xây dựng hoàn thiện phê duyệt quy hoạch 1/2000, buộc nhà đầu tư phải tiến hành lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Điều nhằm đảm bảo chắn dự án thành lập thực theo quy định pháp luât, tính pháp lý dự án (dự án có thật quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt); đồng thời, từ quy hoạch mà chủ thể nhận chuyển nhượng biết quyền lợi ích sau chuyển nhượng họ gì, với nghĩa vụ mà họ phải thực quan nhà nước khách hàng Bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hiểu sau: 7 + Quy hoạch 1/500 sở để cấp phép lập dự án đầu tư xây dựng + Dùng để cụ thể hóa nội quy quy hoạch phân khu quy hoạch chung + Là quy hoạch tổng mặt dự án xây dựng, sở để định vị cơng trình, thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng thực cơng trình + Thể hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết ranh giới lô đất tất hạng mục cơng trình mặt đất - Điều kiện thứ hai, dự án, phần dự án chuyển nhượng hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án 8 đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt Đối với trường hợp chuyển nhượng phần toàn dự án BĐS nói chung dự án chuyển nhượng phải hồn thiện xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, hay, dự án chuyển nhượng chưa thực xong việc bồi thường, giải phóng mặt chưa đủ điều kiện để phép chuyển nhượng Quy định điều kiện nhằm ngăn chặn xảy trường hợp đầu cơ, tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư khơng có khả thực hiện, “chạy” dự án, đầu đất 9 chuyển nhượng hòng kiếm lời, làm chậm trễ nâng cao giá thành đầu tư vào dự án Khi dự án đáp ứng điều kiện cho thấy chủ thể chuyển nhượng thực đầu tư tác động khó khăn, cắt lỗ nên phải chuyển nhượng để giải khó khăn đó, đồng thời tìm kiếm vốn để bù vào nguồn vốn sụt giảm kinh doanh dự án BĐS không hiệu mang lại - Điều kiện thứ ba, dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền 10 10 Để hiểu xác điều kiện cần phải lý giải dựa mục đích việc chuyển nhượng dự án Mục đích việc chuyển nhượng dự án chuyển giao quyền sở hữu dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới; vậy, với tranh chấp QSDĐ không làm ảnh hưởng tới tư cách định đoạt chuyển nhượng dự án chủ đầu tư cũ khơng thể hạn chế chủ đầu tư việc chuyển nhượng dự án họ Ngồi ra, điều kiện “dự án khơng có tranh chấp QSDĐ” chưa xác định thời điểm xảy tranh chấp QSDĐ Vấn đề tham khảo quy định Luật Nhà năm 2014 Chủ đầu tư phép chuyển nhượng dự án nhà thuộc dự án không 11 11 thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu Cịn dự án khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Việc thi hành án nhằm để thực nghĩa vụ chủ đầu tư chủ thể khác theo án, định thi hành Khi dự án có định kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án chủ đầu tư không phép chuyển nhượng dự án - Điều kiện thứ tư, định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm q trình triển khai dự án 12 12 chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt Về nguyên tắc, người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện bồi thường bồi thường theo quy định Luật Đất đai Tuy vậy, Luật Đất đai quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà bồi thường đất trường hợp thu hồi đất bồi thường tài sản gắn liền với đất Nhà nước thu hồi đất mục đích khác như: quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng; thu hồi đất có vi phạm pháp luật đất đai 13 13 - Điều kiện thứ năm, chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng Mục đích nhằm giúp đảm bảo an toàn cho giao dịch chuyển nhượng bên chuyển nhượng có Giấy chứng nhận QSDĐ chứng tỏ họ chủ sở hữu hợp pháp phần toàn dự án chuyển nhượng đó, tránh yếu tố lừa đảo hoạt động kinh doanh BĐS - Điều kiện thứ sáu, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phải có đủ lực 14 14 tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án Điều nhằm đảm bảo sau chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có đầy đủ khả tài để tiếp tục tiến hành thực dự án BĐS dang dở Việc yêu cầu chủ thể nhận chuyển nhượng cam kết thực theo tiến độ nhằm biểu khả thực hiện, cho thấy lịng tin tính trách nhiệm trước nhà nước khách hàng b Một số dạng sai phạm doanh nghiệp - Sai phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trung tâm Bowling Cần Thơ, 15 15 thay chuyển nhượng trực tiếp cho chủ đầu tư có lực thật vốn kinh doanh mục đích quy hoạch, Sở Kế hoạch Đầu tư Sở Tài nguyên Môi trường TP Cần Thơ lại tạo khâu trung gian, lòng vòng dẫn đến - chuyển nhượng sai mục đích sử dụng đất; Dự án chưa nghiệm thu tổ - chức bán cho khách hàng; Chủ đầu tư chưa hồn thành nghĩa vụ tài nhà nước cấp quyền - sử dụng đất nhà ở; Chuyển nhượng đất dự án mà không chịu sang tên sổ đỏ, quyền sử dụng đất cho - người mua; Chuyển nhượng đất dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng; 16 16 - Phân lô, bán khu dự án đầu tư - chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài - trước phân lơ bán nền; Chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp chưa phê duyệt quan có thẩm quyền chủ đầu tư thứ cấp thực bán hộ cho người mua Câu 2: Hãy rõ khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá khác đó? Về giống nhà đầu tư nước nước ngồi kinh doanh bđs đầu tư 17 17 vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng dự án để bán, cho thuê, môi giới bđs, tư vấn quản lý bđs nhằm mục đích lợi nhuộn khác Về khác nhà đầu tư nước nước ngồi thì: - Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước hẹp - nhà đầu tư nước Nđtnn kinh doanh bất động sản hình thức dự án, ko đầu tư kiểu lướt - sóng nhà đầu tư nước Nhà đầu tư nước đc sở hữu nhà đất hạn chế dự án, khu vực phép theo quy định nhà đầu tư nước đâu đc 18 18 - Vốn nhà đầu tư nước thường lớn tỉ lệ góp vốn sở hữu theo quy định - pháp luật Đầu tư dự án có sở pháp lý rõ ràng nhà đầu tư nước – nhà đầu tư nước chấp nhận rủi ro vừa làm dự án vừa hồn thiện sở pháp lý Tóm lại, cần tiếp tục hồn thiện mơi trường pháp lý kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngoài, trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tạo chuyển biến việc bảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực bình đẳng trước pháp luật doanh 19 19 nghiệp nước Cần tổ chức hướng dẫn hệ thống quy định pháp lý kinh doanh BĐS Nắm vững quy định pháp lý giúp cá nhân, doanh nghiệp nước tháo gỡ rào cản tâm lý thực đầu tư kinh doanh Sự hiểu biết pháp lý tiếp cận thông tin tạo tính chủ động tích cực cho nhà đầu tư nước ngồi tìm giải pháp đầu tư kinh doanh cách có hiệu 20 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Đất đai 2013 Luật Nhà 2014 ... trường pháp lý kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngoài, trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tạo chuyển biến việc bảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS doanh nghiệp... luật doanh 19 19 nghiệp nước Cần tổ chức hướng dẫn hệ thống quy định pháp lý kinh doanh BĐS Nắm vững quy định pháp lý giúp cá nhân, doanh nghiệp nước tháo gỡ rào cản tâm lý thực đầu tư kinh doanh. .. nhượng đó, tránh yếu tố lừa đảo hoạt động kinh doanh BĐS - Điều kiện thứ sáu, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phải có đủ lực 14