Phân tích các điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Phân tích các điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ ra một số dạng sai phạm của các doanh nghiệp khi chuyển nhượng dự án đầu tư trong thời gian qua trên thực tế.

KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦNBỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

MÔN HỌC LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Hà Nội, 2021

ĐỀ TIỂU LUẬNCâu 1:

Phân tích các điều kiện để chuyển nhượngmột phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinhdoanh bất động sản? Chỉ ra một số dạng saiphạm của các doanh nghiệp khi chuyểnnhượng dự án đầu tư trong thời gian qua trênthực tế.

Câu 2:

Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanhbất động sản của nhà đầu tư trong nước vànhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị)có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?

BÀI LÀMCâu 1:

a Phân tích các điều kiện

Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất độngsản năm 2014 quy định, cụ thể:

“Điều 49 Điều kiện chuyển nhượng toànbộ hoặc một phần dự án bất động sản

1 Dự án bất động sản được chuyển nhượngphải có các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phêduyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặcquy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoànthành xong việc bồi thường, giải phóng mặtbằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn

bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thìphải xây dựng xong các công trình hạ tầngkỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dựán đã được phê duyệt;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sửdụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thihành án hoặc để chấp hành quyết định hànhchính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồiđất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;trường hợp có vi phạm trong quá trình triểnkhai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hànhxong quyết định xử phạt.

2 Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấychứng nhận về quyền sử dụng đất đối vớitoàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng.3 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộhoặc một phần dự án bất động sản phải làdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phảicó đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tụcviệc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanhtheo đúng quy định của pháp luật, bảo đảmtiến độ, nội dung dự án.”

-Điều kiện đầu tiên, dự án đã được cơ quan

có thẩm quyền phê duyệt, đã có quyhoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổngmặt bằng được phê duyệt

Sau khi các dự án xây dựng hoàn thiện vàđược phê duyệt quy hoạch 1/2000, thì buộccác nhà đầu tư phải tiến hành lập bản quyhoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Điều này nhằm đảmbảo chắc chắn dự án được thành lập và thựchiện theo đúng quy định của pháp luât, đúngtính pháp lý của dự án (dự án đó là có thật vàđã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt); đồng thời, từ bản quy hoạch mà chủthể nhận chuyển nhượng biết được quyền vàlợi ích sau khi chuyển nhượng của họ là gì,cùng với đó là nghĩa vụ mà họ phải thực hiệnđối với cơ quan nhà nước và khách hàng Bảnđồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 được hiểunhư sau:

+ Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấpphép và lập các dự án đầu tư xây dựng.

+ Dùng để cụ thể hóa nội quy quy hoạchphân khu và quy hoạch chung.

+ Là quy hoạch tổng mặt bằng của các dựán xây dựng, cơ sở để định vị công trình, thiếtkế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng và thựchiện công trình

+ Thể hiện được các hạ tầng kỹ thuật, quyhoạch chi tiết ranh giới các lô đất của tất cảcác hạng mục công trình trên mặt đất.

- Điều kiện thứ hai, dự án, phần dự ánchuyển nhượng đã hoàn thành xong việcbồi thường, giải phóng mặt bằng Đối vớitrường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án

đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹthuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dựán đã được phê duyệt

Đối với trường hợp chuyển nhượng mộtphần hoặc toàn bộ dự án BĐS nói chung thìdự án chuyển nhượng phải hoàn thiện xongviệc bồi thường, giải phóng mặt bằng, hay,nếu dự án chuyển nhượng chưa thực hiệnxong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thìchưa đủ điều kiện để được phép chuyểnnhượng Quy định về điều kiện này nhằmngăn chặn xảy ra trường hợp đầu cơ, tránhtình trạng nhiều nhà đầu tư không có khảnăng thực hiện, chỉ “chạy” dự án, đầu cơ đất

rồi chuyển nhượng hòng kiếm lời, làm chậmtrễ và nâng cao giá thành đầu tư vào dự án.Khi dự án đáp ứng được điều kiện trên chothấy chủ thể chuyển nhượng đã thực sự đầutư nhưng vì những tác động khó khăn, cắt lỗnên phải chuyển nhượng để giải quyết nhữngkhó khăn đó, đồng thời là tìm kiếm vốn để bùvào nguồn vốn sụt giảm do kinh doanh dự ánBĐS không hiệu quả mang lại.

- Điều kiện thứ ba, dự án không có tranhchấp về quyền sử dụng đất, không bị kêbiên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấphành quyết định hành chính của cơ quannhà nước có thẩm quyền

Để hiểu chính xác về điều kiện này thì cầnphải lý giải dựa trên mục đích của việc chuyểnnhượng dự án Mục đích của việc chuyểnnhượng dự án là chuyển giao quyền sở hữu dựán từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới; dovậy, với các tranh chấp về QSDĐ không làmảnh hưởng tới tư cách định đoạt chuyểnnhượng dự án của chủ đầu tư cũ thì không thểhạn chế chủ đầu tư trong việc chuyển nhượng

dự án của họ Ngoài ra, điều kiện “dự án

không có tranh chấp về QSDĐ” chưa xác định

thời điểm xảy ra tranh chấp về QSDĐ Vấn đềnày có thể tham khảo quy định tại Luật Nhà ởnăm 2014 Chủ đầu tư được phép chuyểnnhượng dự án nếu nhà ở thuộc dự án không

thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại,khiếu kiện về quyền sở hữu Còn về dự ánkhông bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặcđể chấp hành quyết định hành chính của cơquan nhà nước có thẩm quyền Việc thi hànhán nhằm để thực hiện các nghĩa vụ của chủđầu tư đối với các chủ thể khác theo bản án,quyết định được thi hành Khi dự án đã cóquyết định kê biên để bảo đảm cho việc thihành án thì chủ đầu tư không được phépchuyển nhượng đối với những dự án này.

- Điều kiện thứ tư, không có quyết định thuhồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhànước có thẩm quyền; trường hợp có viphạm trong quá trình triển khai dự án thì

chủ đầu tư phải chấp hành xong quyếtđịnh xử phạt

Về nguyên tắc, người sử dụng đất bị Nhànước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồithường thì sẽ được bồi thường theo quy địnhcủa Luật Đất đai Tuy vậy, Luật Đất đai cũngquy định những trường hợp Nhà nước thu hồiđất mà không phải bồi thường về đất vàtrường hợp thu hồi đất không phải bồi thườngtài sản gắn liền với đất Nhà nước có thể thuhồi đất vì những mục đích khác nhau như:quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xãhội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đấtdo có vi phạm pháp luật về đất đai

- Điều kiện thứ năm, chủ đầu tư chuyểnnhượng đã có giấy chứng nhận về quyềnsử dụng đất đối với toàn bộ hoặc mộtphần dự án chuyển nhượng

Mục đích nhằm giúp đảm bảo sự an toàncho giao dịch chuyển nhượng bởi khi bênchuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận QSDĐchứng tỏ họ chính là chủ sở hữu hợp pháp củamột phần hoặc toàn bộ dự án chuyển nhượngđó, tránh yếu tố lừa đảo trong hoạt động kinhdoanh BĐS.

- Điều kiện thứ sáu, chủ đầu tư nhận

chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dựán bất động sản phải là doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản, phải có đủ năng lực

tài chính và cam kết tiếp tục việc triểnkhai đầu tư xây dựng, kinh doanh theođúng quy định của pháp luật, bảo đảmtiến độ, nội dung dự án

Điều này nhằm đảm bảo sau khi chủ đầu tưnhận chuyển nhượng dự án sẽ có đầy đủ khảnăng tài chính để tiếp tục tiến hành thực hiệndự án BĐS đang dang dở Việc yêu cầu chủthể nhận chuyển nhượng cam kết thực hiệntheo đúng tiến độ nhằm biểu hiện khả năngthực hiện, cho thấy lòng tin và tính tráchnhiệm trước nhà nước và khách hàng.

b Một số dạng sai phạm của các doanhnghiệp

- Sai phạm trong chuyển nhượng quyền sửdụng đất tại Trung tâm Bowling Cần Thơ,thay vì chuyển nhượng trực tiếp cho cácchủ đầu tư có năng lực thật sự về vốn vàkinh doanh đúng mục đích quy hoạch, thìSở Kế hoạch và Đầu tư và Sở Tài nguyênvà Môi trường TP Cần Thơ lại tạo ra nhữngkhâu trung gian, lòng vòng dẫn đếnchuyển nhượng sai mục đích sử dụng đất;- Dự án chưa được nghiệm thu nhưng đã tổ

chức bán cho khách hàng;

- Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tàichính đối với nhà nước khi được cấp quyềnsử dụng đất ở và nhà ở;

- Chuyển nhượng đất dự án mà không chịusang tên sổ đỏ, quyền sử dụng đất chongười mua;

- Chuyển nhượng đất dự án không đủ điềukiện chuyển nhượng;

- Phân lô, bán nền trong khu dự án đầu tưkhi chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;- Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài

chính trước khi phân lô bán nền;

- Chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng cho nhàđầu tư thứ cấp khi chưa được phê duyệtcủa cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tưthứ cấp đã thực hiện bán căn hộ cho ngườimua.

Câu 2:

Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanhbất động sản của nhà đầu tư trong nước vànhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị)có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?Về sự giống nhau của nhà đầu tư trong nướcvà nước ngoài thì kinh doanh bđs là đầu tưvốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượngdự án để bán, cho thuê, môi giới bđs, tư vấnvà quản lý bđs nhằm mục đích lợi nhuộn khácnhau.

Về sự khác nhau của nhà đầu tư trong nướcvà nước ngoài thì:

- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất độngsản của nhà đầu tư nước ngoài sẽ hẹp hơnnhững nhà đầu tư trong nước

- Nđtnn chỉ kinh doanh bất động sản dướihình thức dự án, ko được đầu tư kiểu lướtsóng như nhà đầu tư trong nước.

- Nhà đầu tư nước ngoài chỉ đc sở hữu nhà ởvà đất ở hạn chế tại các dự án, khu vựcđược phép theo quy định còn nhà đầu tưtrong nước ở đâu cũng đc

- Vốn nhà đầu tư nước ngoài thường lớn hơnvà tỉ lệ góp vốn sở hữu cũng theo quy địnhcủa pháp luật

- Đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõràng nhà đầu tư nước ngoài – nhà đầu tư ở

trong nước có thể chấp nhận rủi ro hơn đólà vừa làm dự án vừa hoàn thiện cơ sởpháp lý.

Tóm lại, cần tiếp tục hoàn thiện môi trườngpháp lý kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tưnước ngoài, chú trọng mở rộng hình thức kinhdoanh BĐS đối với doanh nghiệp có vốn đầutư nước ngoài, tạo sự chuyển biến trong việcbảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS củadoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thựcsự bình đẳng trước pháp luật đối với doanhnghiệp trong nước Cần tổ chức hướng dẫn hệthống các quy định pháp lý kinh doanh BĐS.Nắm vững các quy định pháp lý sẽ giúp các cánhân, doanh nghiệp nước ngoài tháo gỡ được

rào cản tâm lý khi thực hiện đầu tư kinhdoanh Sự hiểu biết pháp lý và tiếp cận đượcthông tin sẽ tạo tính chủ động và tích cực chonhững nhà đầu tư nước ngoài tìm được cácgiải pháp đầu tư kinh doanh một cách có hiệuquả.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Luật Kinh doanh bất động sản 20142 Luật Đất đai 2013

3 Luật Nhà ở 2014