MÔN THI PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Câu 1: Phân tích các điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ ra một số dạng sai phạm của các doanh nghiệp khi chuyển nhượng dự án đầu tư trong thời gian qua trên thực tế.Câu 2: Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?Pháp luật KDBĐS

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI ………***……… BÀI THI KẾT THÚC HỌC PHẦN MÔN THI: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Phân tích điều kiện để chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ số dạng sai phạm doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư thời gian qua thực tế Câu 2: Hãy rõ khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá khác đó? Hà Nội, 2021 MỤC LỤC ĐỀ BÀI CÂU 1: CÂU 2: BÀI LÀM .2 CÂU 1: CÂU 2: TÀI LIỆU THAM KHẢO ĐỀ BÀI Câu 1: Phân tích điều kiện để chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ số dạng sai phạm doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư thời gian qua thực tế Câu 2: Hãy rõ khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá khác đó? BÀI LÀM Câu 1: Phân tích điều kiện để chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nêu số dạng sai phạm doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư thời gian qua thực tế: - Điều kiện để dự án chuyển nhượng: Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản, cụ thể: + Dự án phải quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch tổng mặt quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt; Quy hoạch 1/500 (Quy hoạch chi tiết xây dựng) dạng triển khai cụ thể nội dung quy hoạch chi tiết từ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 Quy hoạch 1/500 sở để lập nên dự án xây dựng khác với đầy đủ giấy tờ cấp phép nhà quản lý đầu tư xây dựng Bản đồ quy hoạch sở để định vị cơng trình, thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng cơng trình thực xây dựng Việc thực xin đồ quy hoạch quan có thẩm quyền thực theo Nghị định số 37/2010/NĐ-CP Pháp luật quy định điều kiện cho dự án BĐS chuyển nhượng dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng thể mặt tức dự án có quy định xây dựng chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt, sau quan có thẩm quyền vào để sổ; cịn dự án chưa có định tức chưa quan nhà nước phê duyệt Điều nhằm đảm bảo chắn dự án thành lập thực theo quy định pháp luât, tính pháp lý dự án (dự án có thật quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt); đồng thời, từ quy hoạch mà chủ thể nhận chuyển nhượng biết quyền lợi ích sau chuyển nhượng họ gì, với nghĩa vụ mà họ phải thực quan nhà nước khách hàng + Phần dự án, dự án chuyển nhượng hoàn thành xong vấn đề bồi thường, giải phóng mặt Với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải hồn thành cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; Đối với trường hợp chuyển nhượng phần toàn dự án BĐS nói chung dự án chuyển nhượng phải hồn thiện xong việc bồi thường, giải phóng mặt Giải phóng mặt khâu cho khó khăn tốn thời gian, tiền bạc chu trình đầu tư kinh doanh bất động sản,nếu dự án chuyển nhượng chưa thực xong việc bồi thường, giải phóng mặt chưa đủ điều kiện để phép chuyển nhượng Ngoài ra, dự án bất động sản có kèm cơng trình xây dựng cịn phải đáp ứng điều kiện cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ dự án phê duyệt + Dự án chuyển nhượng khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để thực định hành quan Nhà nước có thẩm quyền để bảo đảm thi hành án; Điều kiện “dự án khơng có tranh chấp QSDĐ” chưa xác định thời điểm xảy tranh chấp QSDĐ Vấn đề tham khảo quy định Luật Nhà năm 2014 Chủ đầu tư phép chuyển nhượng dự án nhà thuộc dự án không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu Tiếp theo, dự án không bị kê biên, trường hợp chủ đầu tư có dự án bị kê biên để bảo đảm thi hành án chủ đầu tư xác định người phải thi hành án Việc thi hành án nhằm để thực nghĩa vụ chủ đầu tư chủ thể khác theo án, định thi hành Khi dự án có định kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án chủ đầu tư không phép chuyển nhượng dự án + Dự án khơng có định thu hồi đất, thu hồi dự án quan Nhà nước có thẩm quyền; có vi phạm trình thực dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt Theo khoản 11 Điều Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước định thu lại quyền sử dụng đất người Nhà nước trao quyền sử dụng đất thu lại đất người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai Nhà nước thu hồi đất mục đích khác như: quốc phịng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng; thu hồi đất có vi phạm pháp luật đất đai - Điều kiện chủ đầu tư: Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác để tiếp tục tiến hành đầu tư kinh doanh bảo đảm điều kiện chuyển nhượng quy định Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản + Chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần toàn dự án chuyển nhượng + Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện sau: Là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phải có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc thực đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, đảm bảo tiến độ nội dung dự án Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng phải bảo đảm nguyên tắc sau: Không làm thay đổi nội dung dự án, Không làm thay đổi mục tiêu dự án; Đảm bảo quyền lợi bên liên quan khách hàng Điều nhằm đảm bảo sau chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có đầy đủ chứng nhận mặt hợp pháp khả tài để tiếp tục tiến hành thực dự án BĐS dang dở Việc yêu cầu chủ thể nhận chuyển nhượng cam kết thực theo tiến độ nhằm biểu khả thực hiện, cho thấy lòng tin tính trách nhiệm trước nhà nước khách hàng Tuy nhiên, trình xét duyệt hồ sơ vào chuyển nhượng chủ đầu tư chuyển nhượng BĐS chủ đầu tư nhận chuyển nhượng BĐS phải tuân thủ làm đầy đủ thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản + Về dự án UBND cấp tỉnh chấp thuận đầu tư (quyết định đầu tư, định chủ trương đầu tư, văn chấp thuận đầu tư), chủ đầu tư chuyển nhượng phải gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng phần toàn dự án tới UBND cấp tỉnh nơi có dự án quan UBND cấp tỉnh ủy quyền + Chủ đầu tư phải thông báo trước 15 ngày phương tiện thông tin đại chúng Cụ thể: Chủ đầu tư chuyển nhượng có nghĩa vụ với bên chuyển nhượng phần toàn 10 dự án bất động sản lập hồ sơ nộp cho quan có thẩm quyền theo quy định Trong thời hạn 45 ngày tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có nghĩa vụ tổ chức thẩm định theo quy định, lấy ý kiến xây dựng quản lý chuyên ngành báo cáo Thủ Tướng Chính Phủ định - Một số dạng sai phạm: Đầu tiên, doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản hầu hết tình trạng thiếu nguồn tài chính, khơng thể tiếp tục tiêu để đáp ứng điều kiện chuyển nhượng trên, tìm nhiều cách “lách", phổ biến cách chuyển nhượng dự án bất động sản dạng “chuyển nhượng vốn doanh nghiệp” Điều khiến Nhà nước thất thu thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp việc 11 chuyển nhượng dự án phát sinh thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp hay lệ phí trước bạ việc chuyển nhượng phần vốn góp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp có phát sinh lãi từ hoạt động chuyển nhượng Thứ hai, vi phạm triển khai dự án bán nhà cho người mua chưa hoàn thiện thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển quyền sử dụng đất Thứ ba, vi phạm xây dựng không giấy phép thiết kế, quy hoạch chi tiết duyệt Thứ tư, chủ đầu tư vừa chấp cho ngân hàng lại vừa bán tài sản chấp cho người mua Câu 2: Chỉ rõ khác kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Việt Nam Nêu nhận định, đánh giá khác đó: 12 - Sự khác nhau: Đầu tiên, phạm vi kinh doanh BĐS người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quy định cụ thể Khoản Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sau: “2 Người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định điểm b, d, g h khoản Điều này;…; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định điểm b, d, h khoản điểm b khoản Điều này; b) Đối với đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, 13 khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất.” Điều kiện doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh BĐS doanh nghiệp thành lập theo pháp luật Việt Nam; Vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên phải tự chịu trách nhiệm tính trung thực, xác số vốn Phạm vi kinh doanh BĐS người Việt Nam quy định cụ thể Khoản Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sau: “1 Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: a) Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; b) Th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; 14 c) Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; d) Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; đ) Đối với đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; e) Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, 15 cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; g) Đối với đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng th theo mục đích sử dụng đất; h) Nhận chuyển nhượng tồn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật đó.” Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã (sau gọi 16 chung doanh nghiệp) phải có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Thứ hai, theo quy định Luật Kinh doanh BĐS, nhà đầu tư nước ngồi khơng mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua; đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua đất Nhà nước giao; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đất nhận chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; nhận 17 chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật Đối với nhà đầu tư nước, không bị hạn chế số lượng bất động sản Thứ ba, theo quy định Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, phạm vi kinh doanh BĐS dành cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi so với nhà đầu tư người Việt Nam có phần bị hạn chế Theo doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê Chỉ đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh 18 doanh theo mục đích sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng phép nhận chuyển nhượng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Nhận định, đánh giá: Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh BĐS thu hút vốn đầu tư nước tốc độ thị hóa cao, tỷ lệ thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình trị ổn định kinh tế tăng trưởng ổn định Đối với Việt Nam địa phương, cần kêu gọi đầu tư cá nhân tổ chức người nước đầu tư vào Việt Nam nhằm phát triển kinh tế nhiệm vụ trọng tâm nước ta giai đoạn phát triển Xây dựng quy định pháp luật kinh doanh BĐS chủ đầu tư Việt Nam doanh nghiệp 19 có vốn đầu tư nước ngồi bảo đảm khơng ảnh hưởng đến vấn đề quyền sử dụng đất sở hữu nhà theo pháp luật đất đai pháp luật nhà Nhưng để thúc đẩy phát triển tạo đột phá phát triển thị trường BĐS nước cần thiết phải tạo không gian, phạm vi pháp lý thơng thống 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Luật Đất đai 2013 2.Luật Nhà 2014 3.Luật Kinh doanh bất động sản 2014 21 ... công nghệ cao, 13 khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất.” Điều kiện doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh BĐS doanh nghiệp thành... trung thực, xác số vốn Phạm vi kinh doanh BĐS người Việt Nam quy định cụ thể Khoản Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sau: “1 Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức... định Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, phạm vi kinh doanh BĐS dành cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước so với nhà đầu tư người Việt Nam có phần bị hạn chế Theo doanh nghiệp có vốn