Luận văn phân tích các dự án đầu tư bất động sản trọng điểm của công ty CP đầu tư, thương mại và dịch vụ than khoáng sản TKV

Việc Tập đoàn TKV chuyển sang mô hình mẹcon cũng như việc cổ phần hoá công ty ITASCO là một sự thay đổi rất lớn về mô hình tổchức và quản lý, theo đó các quan hệ hành chính giữa công ty

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂNKHOA KINH TẾ- ĐẦU TƯ

Giáo viên hướng dẫn: GS-TS Từ Quang Phương

Sinh viên: Đỗ Tuấn Tài

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ, THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ- TKS

1 Thông tin chung về Công ty Cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ Than Khoáng sản – TKV ( ITASCO).

Công ty cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ TKV là công ty cổ phần được chuyển đổi

từ doanh nghiệp nhà nước theo quyết định số 150/2004/QĐ-BCN ngày 01/12/2004 của

bộ trưởng Bộ Công nghiệp về việc chuyển công ty đầu tư, thương mại và dịch vụ TKS thành công ty cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ TKS

- Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại và Dịch vụ – TKV (Công tyITASCO), Giấy phép kinh doanh số 0103009929 do Sở Kế hoạch & Đầu tư Thành phố

Hà Nội cấp lần đầu ngày 14/11/2005, đăng ký thay đổi lần thứ 1 ngày 25/01/2007, Vốnđiều lệ: 20.000.000.000, đ (Hai mươi tỷ đồng chẵn)

- Người đại diện: Ông Nguyễn Đức Thái Chức vụ: Giám đốc

Công ty ITASCO được thành lập từ năm 1986, là công ty nhà nước thuộc TKV, khi mớithành lập Công ty mang tên “Công ty phục vụ đời sống” với nhiệm vụ thu mua lươngthực, thực phẩm phục vụ cho công nhân khai thác than tại Quảng Ninh Đến năm 2004Công ty được cổ phần hoá để chuyển thành công ty con thuộc Tập đoàn TKV hoạt độngtheo mô hình công ty mẹ – công ty con Việc Tập đoàn TKV chuyển sang mô hình mẹcon cũng như việc cổ phần hoá công ty ITASCO là một sự thay đổi rất lớn về mô hình tổchức và quản lý, theo đó các quan hệ hành chính giữa công ty mẹ và công ty con cũngnhư giữa các công ty con với nhau được thay thế bằng các quan hệ kinh tế, trong đó các

quan hệ cơ bản là quan hệ về vốn, thị trường, quy trình công nghệ và thương hiệu Sựkiện này không những không làm mất đi những lợi thế sẵn có của công ty ITASCO trongTập đoàn TKV mà ngược lại nó làm thắt chặt hơn các mối quan hệ kinh tế, mặt khác lạitạo điều kiện cho công ty ITASCO cũng như các công ty con khác được tự chủ trong sảnxuất kinh doanh.

- Do lĩnh vực kinh doanh của công ty ITASCO rất rộng (bao gồm khai thác than, kinhdoanh vật tư ngành Than, khai thác khoáng sản, đầu tư cơ sở hạ tầng và bất động sản, sảnxuất và kinh doanh ô tô tải) nên công ty buộc phải thành lập nhiều chi nhánh và xí nghiệp

để nâng cao tính tự chủ trong công tác quản trị Mỗi đơn vị thành viên của công tyITASCO đều phụ trách một mảng kinh doanh riêng, tương đối độc lập và tự chủ, có hệthống kế toán quản trị riêng Cách tổ chức này cho phép công ty đo lường được hiệu quảsản xuất kinh doanh của từng mảng kinh doanh, từng đơn vị kinh doanh cụ thể mà vẫnđảm bảo được tính thống nhất trong thực hiện các mục tiêu chiến lược của công ty

Công ty có trụ sở tại Số 1, Phan Đình Giót, Phường Hoàng Liệt, Quận Thanh Xuân, TPhố

Hà Nội

2 Nghành nghề kinh doanh của công ty

+ Khai thác, tận thu, chế biến, kinh doanh than và khoáng sản các loại;

+ Dịch vụ bốc xúc, san lấp vận chuyển than và đất đá;

+ Sản xuất, lắp ráp, tiêu thụ, bảo hành xe tải nặng và xe chuyên dùng các loại.+ Sản xuất phụ tùng ôtô và các sản phẩm cơ khí;

+ Đóng mới, cải tạo phương tiện thuỷ, bộ các loại: sà lan các loại 250-500 tấn, tàuđẩy 150-200 CV (không bao gồm thiết kế phương tiện vận tải);

+ Đầu tư, kinh doanh cơ sở hạ tầng và bất động sản;

+ Kinh doanh, xuất nhập khẩu trực tiếp, xuất nhập khẩu uỷ thác các loại: vật tư,thiết bị, phương tiện, nguyên vật liệu, sắt thép, xăng dầu, hàng tiêu dùng

+ Kinh doanh vận tải đường thuỷ, đường bộ, cầu cảng, bến bãi;

+ Tư vấn, khảo sát, lập dự toán và tổng hợp dự toán các công trình xây dựng, cáccông trình hạ tầng kỹ thuật (chỉ thiết kế trong phạm vi đã có trong ĐKKD)

+ Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc, nội ngoại thất: đối với công trìnhxây dựng dân dụng, công nghiệp

+ Thiết kế kết cấu: đối với công trình dân dụng, công nghiệp

+ Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, thiết kế kiến trúc nội ngoại thất công trình xâydựng dân dụng, công nghiệp; Thiết kế kiến trúc hạ tầng các khu đô thị và công nghiệp+ Đại lý bán hàng cho các hãng nước ngoại phục vụ sản xuất trong và ngoài ngành

- Cổ đông sáng lập: Tập đoàn Công nghiệp Than-khoáng sản Việt Nam (Tập đoànTKV)

3 Cơ cấu tổ chức của Công ty

Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty:

Các đơn vị thiành viên và phụ thuộc

- Xí nghiệp thương mại và xây dựng Hà Nội (Địa chỉ: số 93 Láng Hạ, Phường Láng

Tập đoàn TKV-> Chủ tịch HĐQT(ĐD:Ô Nguyễn Văn Biên)

P.KD than

P.Vật tư tbị P.đầu tư dự án

P.Hành chính P.Kế hoạch

ITASCO

P.KD Cơ điện P.KD cơ nhiệt

Các công ty thành viên, các đơn vị phụ thuộc

- Xí nghiệp vật tư và vận tải (Địa chỉ: số 04 Cù Chính Lan, Minh Khai, Hồng Bàng,Hải Phòng)

- Xí nghiệp khai thác, chế biến, kinh doanh than (Địa chỉ: 55A Lê Thánh Tông,Phường Hồng Gai, Hạ Long, Quảng Ninh)

- Xí nghiệp khai thác và kinh doanh khoáng sản (Địa chỉ: Thôn Nậm Nhùng, xãNgọc Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang

- Chi nhánh Công ty cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ tại tỉnh Gia Lai (Địachỉ: số 382 đường Cách mạng tháng Tám, phường Hoa Lư, thành phố Pleicu, tỉnh GiaLai)

- Ban quản lý và phát triển các dự án (Địa chỉ: số 1 Quang Trung, phường VạnThành, Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà)

- Chi nhánh Công ty cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ tại thành phố Hồ ChíMinh (Địa chỉ: Số 3 Nguyễn Tất Thành, phường 12, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh)

Tư cách pháp nhân của Công ty ITASCO

- Công ty ITASCO là Công ty cổ phần, Tập đoàn TKV nắm giữ tới 57% cổ phần

- Là đơn vị thành viên hạch toán độc lập thuộc Tập đoàn TKV

- Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đức Thái – Giám đốc công ty

Quản trị điều hành và lãnh đạo của doanh nghiệp

- Chủ tịch HĐQT của công ty ITASCO là ông Nguyễn Văn Biên, ông đồng thời cũng làtrưởng ban Kế hoạch và Kiểm soát chi phí của Tập đoàn TKV Ông Biên là người cónhiều kinh nghiệm trong quản lý Cương vị hiện tại của ông Biên cũng rất thuận lợi cho

việc tạo thị trường cho công ty ITASCO cũng như quản lý và giám sát hoạt động củacông ty.

- Giám đốc: Ông Nguyễn Đức Thái sinh năm 1962, ông giữ chức vụ Giám đốc công tyITASCO từ năm 1995, là người có kinh nghiệm trong quản lý và đã có công rất lớn trongviệc đưa công ty ITASCO trở thành một đơn vị mạnh trong Tập đoàn TKV

- Kế toán trưởng: Ông Đỗ Khắc Lập sinh năm 1963, đã giữ chức vụ kế toán trưởngcoong ty ITASCO từ năm 1995, là người đã gắn bó với công ty ITASCO trong nhiềunăm và rất có kinh nghiệm trong quản lý tài chính

Đánh giá chung: Ban lãnh đạo Công ty đều là những người có uy tín, trình độ cao, kinhnghiệm nhiều năm, tâm huyết với nghề, với công ty đồng thời rất năng động, có khả năngthích ứng thị trường

4 Đánh giá về thị trường và sản phẩm

Công ty ITASCO hoạt động trên các lĩnh vực kinh doanh chính bao gồm: Sản xuất vàkinh doanh than của Tập đoàn TKV, kinh doanh vật tư ngành than, lắp ráp ô tô tải nặng,đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng và khu công nghiệp

Sản xuất và kinh doanh than

- Trong năm 2008 Công ty tiếp tục được phép khai thác thêm ở một số vỉa than lớn,đem lại sản lượng cao, như: 10 vỉa tập trung chủ yếu ở Vàng Danh, Mạo Khê, Khe Tam,Khe Chàm, Cao Sơn…

- Theo quy định mới nhất của TKV, chỉ có 8 đầu mối đơn vị thuộc TKV được phépphân phối than, trong đó chỉ có 3 đơn vị được phép bán than đầu nguồn là Công ty tuyển

TKV và các trạm giao nhận than theo sự phân công của Tập đoàn Các đơn vị khác khikhai thác được than thì phải bán lại cho 8 đầu mối nêu trên hoặc bán uỷ thác qua 8 đầumối trên.

- Chỉ có 3 đơn vị được bán than cuối nguồn (tức là phân phối trực tiếp hoặc gián tiếp rathị trường trong nước hoặc xuất khẩu than), trong đó hai đơn vị xuất khẩu chính làCoalimex và Công ty Cảng và kinh doanh than, Itasco chỉ được phép xuất khẩu than tiểungạch (tức là xuất khẩu than có hàm lượng than cám trên 11%)

- Tập đoàn Than quản lý về giá bán than thống nhất giá bán trên phạm vi toàn quốc,than xuất khẩu phải lấy thương hiệu TKV Quy định mới nhất theo giá than năm 2008

- Năm 2007 Công ty đã tiêu thụ được 1.24 triệu tấn than các loại trong đó có 894.6 nghìntấn than kinh doanh, 343 nghìn tấn than thành phẩm sau chế biến Doanh thu do mảngkinh doanh than mang lại lên tới hơn 411 tỷ đồng Theo kế hoạch Tập đoàn TKV giao,trong năm 2008 doanh thu từ tiêu thụ than đạt hơn 412 tỷ đồng

- Ngoài kinh doanh than công ty còn tiến hành dịch vụ bốc xúc vận chuyển than và đất

đá cho các công ty trong ngành than, doanh thu từ mảng dịch vụ này cũng rất lớn, trongnăm 2008 đạt là 78.3 tỷ đồng

- Tuy nhiên, trong năm 2009 do tình hình khai thác than và quản lý khai thác tương đốiphức tạp, do đó Tập đoàn đã có quyết định đình chỉ khai thác than tại các lộ vỉa của Công

ty ITASCO để bàn giao về trực thuộc các công ty than Theo quyết định này Công tyITASCO sẽ không tiến hành trực tiếp khai thác than tại các lộ vỉa nữa mà sẽ thực hiệntheo hình thức hợp đồng nhận thầu các công đoạn sản xuất theo cơ chế phối hợp kinhdoanh trong trong tập đoàn các công ty TKV Công ty ITASCO sẽ phải tiến hành điều

chuyển tài sản, lao động làm nhiệm vụ tiêu thụ than tại các cảng, bến thuỷ nội địa củaCông ty ITASCO về các công ty kho vận quản lý.

- Chi tiết theo thông báo số 109/TB-VPCP ngày 26/04/2008 và quyết định số

975/QĐ-KH ngày 29/04/2008 của Tập đoàn TKV về việc đình chỉ khai thác than tại các lộ vỉa củaCông ty ITASCO để bàn giao về trực thuộc các công ty than Theo quyết định số1357/QĐ-TCCB ngày 10/06/2008 của Tập đoàn TKV về việc tiếp nhận và điều chuyểntài sản, lao động làm nhiệm vụ tiêu thụ tại các cảng, bến thuỷ nội địa của Công tyITASCO về các công ty kho vận quản lý

Xuất khẩu vẫn là họat động tiêu thụ chính của mặt hàng than Tuy nhiên ước tính năm

2009, công ty sẽ tập chung ưu tiên thiêu thụ tại thị trường nội địa Dưới đây là danh sáchcác khách hàng và sản lượng tiêu thụ than của công ty

1 nguồn: bản kiểm kê kinh doanh than – ITASCO

Kinh doanh vật tư ngành than.

- Hàng năm tập đoàn TKV tiêu thụ một lượng vật tư khổng lồ (năm 2007 khoảng4.500 tỷ đồng) Việc cung cấp thiết bị cho các đơn vị khai thác được giao cho một số đơn

vị làm thương mại, trong đó công ty ITASCO là một đơn vị chủ lực trong lĩnh vực này.Theo kế hoạch, trong năm 2009 công ty sẽ nhập và cung cấp thiết bị cho các đơn vị thuộcTKV lên tới khoảng hơn 306 tỷ đồng

- Năm 2008 doanh thu từ mảng vật tư thiết bị nội địa của công ty đạt hơn 174 tỷ

Lắp ráp ô tô tải nặng

- Đây là một lĩnh vực kinh doanh mới mà công ty Itasco bắt đầu khởi xướng từ năm

2004 bằng việc liên doanh với Công ty công nghiệp ô tô Than Việt Nam xây dựng nhàmáy lắp ráp ô tô tải hạng nặng theo công nghệ của hãng Kamaz với công suất 3000xe/năm Nhà máy này đã chính thức đi vào hoạt động từ đầu năm 2005

- Theo chỉ đạo của tập đoàn TKV, công ty Itasco sẽ nhập khẩu toàn bộ linh kiện phụtùng xe và giao cho Công ty công nghiệp ô tô lắp ráp, sản phẩm sau đó sẽ được giao lạitoàn bộ cho Tập đoàn TKV và Tập đoàn TKV lại giao lại cho công ty Itasco để phân phốitrên thị trường

- Phần lớn xe do Công ty sản xuất ra được tiêu thụ trong ngành Than, với nhu cầubốc xúc hàng tỷ tấn vật liệu mỗi năm, hàng năm TKV cần đầu tư một số lượng lớn các xetải hạng nặng từ 10 tấn đến trên 100 tấn Việc xây dựng nhà máy lắp ráp ô tô trên cơ sởthị trường nội bộ ngành có sẵn là một thuận lợi rất lớn của Itasco

- Tập đoàn TKV và Hãng xe SCANIA đã chính thức ký hợp đồng hợp tác chuyểngiao công nghệ lắp ráp và sản xuất các loại xe chuyên dụng tại Việt Nam, theo đó tậpđoàn TKV độc quyền lắp ráp, sản xuất và tiêu thụ các sản phẩm của dự án tại lãnh thổViệt Nam và các thị trường trong khu vực Ngày 26/03/2007 tại thị xã Cẩm Phả - QuảngNinh, Tập đoàn TKV, Công ty công nghiệp ôtô TKV, Hãng xe SCANIA (Thuỵ Điển ) đã

tổ chức xuất xưởng lô xe tải chuyên dụng lần đầu tiên được lắp ráp và sản xuất tại ViệtNam Việc xuất xưởng lô xe này đã chính thức cụ thể hoá dự án chuyển giao công nghệlắp ráp và sản xuất các loại xe chuyên dụng giữa tập đoàn TKV với SCANIA

- Năm 2008 Công ty đã tiêu thụ 20 chiếc xe ôtô tải nhập khẩu, 715 xe ôtô lắp ráp,mang lại doanh thu hơn 768 tỷ đồng Hiện tại nhu cầu về xe ôtô tải trong nước vẫn rấtcao, dường như không có đủ xe để cung cấp, số lượng xe nhập và lắp ráp đến đâu đềuđược tiêu thụ ngay

Đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng và khu công nghiệp

Công ty đang tiến hành đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản bằng việc xúc tiếnđầu tư vào các dự án lớn như:

- Dự án khu đô thị sinh thái tại Thái An Nha Trang – Khánh Hoà

- Dự án khu đô thị Uông Bí, dự án này do UBND tỉnh Quảng Ninh giao cho Tập đoànTKV, Tập đoàn giao lại cho Công ty ITASCO trực tiếp thi công

- Dự án liên doanh với Công ty CP phát triển đô thị Vĩnh Thái về việc đầu tư khu

đô thị Vĩnh Thái, TP Nha Trang Khu đất quy hoạch nằm trong trên địa bàn xã VĩnhThái, Nha Trang, vị trí giới hạn như sau: Phía Bắc giáp tuyến đường điện 110KV, đườngsắt và khu dân cư dọc theo đường 23/10 Phía Nam giáp đường Phong Châu và khu công

viên phía Tây đường Lê Hồng Phong, Phía Tây giáp đường Vĩnh Thái, Phía Đông khuvực quy hoạch, nằm ven theo bờ sông Quán Trường và khu dân cư phía Tây Lê HồngPhong II Quy mô diện tích của khu đô thị là 241ha, dân số dự kiến là 48.200 người.Tổng diện tích khu nhà ở là 106ha Tổng kinh phí đầu tư dự án là 1.500 tỷ đồng

- Ngoài ra công ty còn tham gia đầu tư góp vốn vào các công ty khác như công ty

CP đầu tư Việt Mỹ – ITASCO, Công ty vận tải thuỷ – TKV…

5 Đánh giá tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh

- Sau khi được cổ phần hoá tình hình tài chính và hoạt động kinh doanh của công ty

đã có nhiều chuyển biến tốt đẹp Doanh thu tăng tới 36% đạt mức 970 tỷ đồng, tỷ suất lợinhuận tăng từ dưới 1% lên trên 7%, lợi nhuận đạt 1.145 triệu đồng Sang năm 2005 công

ty tiếp tục kinh doanh đạt kết quả cao, doanh thu đạt 1.249 tỷ, lợi nhuận đạt 3.83 tỷ đồng

Sự thay đổi trong cơ chế quản lý, cùng với sự chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnhvực có tỷ suất lợi nhuận cao hơn đã làm cho hoạt động kinh doanh của công ty ngày mộthiệu quả hơn

- Sang năm 2006 và 2007 Công ty tiếp tục kinh doanh hiệu quả: Năm 2006 lợinhuận đạt 23 tỷ, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ đạt đến 56.52%, đến năm 2007 lợi nhuậnđạt gần 53 tỷ, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu đạt 69% Có thể thấy rằng khả năngsinh lời của công ty đã có những chuyển biến hết sức mạnh mẽ

b Cơ cấu tài sản - nguồn vốn

- Các chỉ số về cơ cấu vốn cho thấy Công ty hoạt động dựa chủ yếu vào nguồn vốn

từ bên ngoài, vốn tự tài trợ chỉ chiếm phần khiêm tốn từ 6.9% -10% tổng tài sản Sở dĩnhư vậy là do đặc thù hoạt động kinh doanh của công ty là chuyên nhập vật tư cho tậpđoàn TKV, khối lượng vật tư phải nhập mỗi năm trị giá hàng nghìn tỷ đồng trong khi vốnchủ sở hữu của công ty chỉ có hạn Đối với các phương án vay vốn tại Ngân hàng để nhậpkhẩu thiết bị cho Tập đoàn TKV, Tập đoàn TKV đều phát hành bảo lãnh thanh toán vàbảo lãnh mở L/C nên công ty khá thuận lợi trong việc mở L/C và vay vốn

- Xét theo bảng cân đối kế toán có sự mất cân đối do dùng vốn ngắn hạn đầu tưtrung dài hạn (tại thời điểm 31/12/2007 mất cân đối 38 tỷ đồng, tương đương 4,2% tổngnguồn vốn) Do nhu cầu về đầu tư sản xuất và kinh doanh của Công ty là tương đối lớn

và tăng trưởng qua các năm Tuy nhiên vốn điều lệ của Công ty chỉ giới hạn ở mức 20 tỷđồng Cuối năm 2007 Công ty đã làm phương án tăng vốn điều lệ lên 100 tỷ đồng trongnăm 2008 và đã trình lên UNCK Nhà nước phê duyệt phương án tăng vốn trên để thuậnlợi cho quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư của Công ty Trong trường hợpvốn điều lệ của Công ty được tăng lên 10o tỷ đồng thì hiện tượng mất cân đối của Công

ty là không còn Với kế hoạch tăng vốn điều lệ trên công ty đã sử dụng phương án huyđộng vốn bằng việc phát hành cổ phiếu để bán cho các tổ chức, nhân viên trong công ty

và ngoài ra một phần bán ra công chúng

- Các chỉ số về khả năng thanh toán cho thấy Công ty có khả năng thanh toán ởmức khá và có xu hướng tăng qua các năm Hệ số thanh toán nhanh năm 2007 là 0.57

tăng so với năm 2006 (0.47) cho thấy khả năng thanh toán nhanh đã được cải thiện và đạtmức an toàn Hơn nữa, tài sản lưu động được đánh giá là có chất lượng tốt, cụ thể là:

ôtô, động cơ linh kiện xe lắp ráp ngoài ra còn 1 số than cám, than cục tại một số kho… dễtiêu thụ trên thị trường nên được đánh giá là có tính khả mại cao

khoản tốt, công nợ chủ yếu là các đơn vị thuộc Tập đoàn TKV, các khoản phải thu lớntập trung ở các Công ty như Công ty Than Hòn Gai, Công ty Than Hà Tu, Công ty CPKhoáng sản và luyện kim Cao Bằng, Công ty TM DV&XD Phương Thảo, Công ty CP

Than Núi Béo (Chi tiết theo số dư cuối công nợ tài khoản phải thu của khách hàng đến

của công ty tại thời điểm 31/12/2007 chủ yếu là các thiết bị, phụ tùng xe ôtô và ngoài racòn có than cám, than cục tại một số kho.

e Phân tích lưu chuyển tiền tệ năm 2007

62.8 tỷ đồng, tuy nhiên dòng tiền từ lợi nhuận và khấu hao đã được hơn 75 tỷ đồng Tỷ lệtăng giảm tài sản lưu động và các khoản phải trả tương đối cân bằng nhau

trong năm 2007 Công ty tiếp tục đầu tư góp vốn liên doanh vào dự án Uông Bí (32.5 tỷđồng) dự án Thái An (22.4 tỷ đồng) và đầu tư dài hạn khác vào Công ty CP Phát triển đôthị Vĩnh Thái 17.9 (tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Việt Mỹ - ITASCO (5 tỷ)

CHƯƠNG II: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ DỰ BÁO TRONG TƯƠNG LAI GẦN

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản ở Việt Nam khá phức

tạp

Diễn biến thị trường bất động sản có thể chia làm 2 khu vực:

- Khu vực trung tâm 2 thành phố lớn là hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh

- Khu vực các tỉnh thành

1 Diễn biến thị trường bất động sản( BDS) tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh

Thị trường BDS tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh bắt đầu khởi sắc từ nhữngnăm cuối của thập kỷ 90, và chính thức trở nên sôi động vào những năm đầu của thập kỉ

2000 Với đà tăng liên tục cho đến năm 2004 bắt đầu đi xuống và bật lên mạnh nhất lànăm 2007 khi giá đất cũng như các khu căn hộ tăng gần gấp đôi so với năm trước Sự bấtngờ đóng băng và mất giá của bất động sản có thể coi là kêt quả tất yếu của tốc độ tănggiá đất qua nhanh của những năm trước đó

Năm 2008 trôi qua với nhiều biến động lớn như khủng hoảng tài chinh toàn cầu, sựsút giảm của thị trường chứng khoán nhưng sự sụp giá của thị trường bất động sản khônghoàn toàn là tiêu cực cho nền kinh tế Việt Nam Sự mất giá bất động sản tại TP Hồ ChíMinh và Hà Nội có thể tạo cơ hội cho thị trường bất động sản trở về với giá trị thực của

nó mà vốn dĩ đã bị nhiều nhà đầu cơ kéo tăng lên

Sẽ không có nhiều kỳ vọng cho sự khởi sắc trở lại vào năm 2009 nhưng nếu doanhnghiệp biết đánh giá giá trị thực của nguồn bất động sản và có dự án đầu tư hợp lý thìdoanh nghiệp đầu tư sẽ có thể chủ động được với biến động xấu nhất có thể xảy đến

2 Diễn biến thị trường bất động sản tại các tỉnh thành phố

Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003, giá bất động sản bùng nổ thì bắtđầu từ cuối năm 2003, thi trường bất động sản Việt Nam chuyển sang giai đoạn bất ổn,không đồng bộ tại các vùng kinh tế

Trong giai đoạn 2003, giá bất động sản ở hầu hết các tỉnh thành tăng đột biến, giá đấtđiển hình gấp 20 lần so với thu nhập trung bình hàng năm của người dân, trong khi đó tỉ

lệ này chỉ là 4-5 tại các quốc gia khác Có lẽ chính vì sự tăng giá bất thường này mà ngaysau đó, trừ khu vực 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, còn lại giá bất độngsản của các tỉnh, thành phố khác đã sụt giảm nghiêm trọng

Nguyên nhân của sự sụt giảm nghiêm trọng này chính là sự kỳ vọng quá cao vào sự tăngcao của giá đất, nhưng nguồn cầu ở các khu vực này là có hạn Chính vì vậy rất khó cóthể trông đợi quá nhiều vào sự khởi sắc trở lại của thị trường này

Theo khảo sát của bộ tài nguyên môi trường, nguồn cung của bất động sản tại các thànhphố này hầu hết đã đáp ứng đủ nhu cầu của nhân dân Tuy nhiên ở một số thành phố côngnghiệp mới phát triển, thị trường bất động sản vẫn là nguồn tài nguyên chưa được khaithác hiệu quả so với tiềm năng của nó

Nắm bắt được vấn đề này, công ty cổ phần phần đầu tư, thương mại và dịch vụ TKV đãtriển khai xây dựng một số dự án khu đô thị cũng như dân cư ở một số tỉnh thành có tiềmnăng phát triển cao mà chưa được khai thác

CHƯƠNG III: CÁC CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÍNH HIỆU QUẢ CỦA

DỰ ÁN ĐẦU TƯ DÀI HẠN

Trong đầu tư dự án, có nhiều phương pháp khác nhau để đánh giá mức độ khả thi củamột dự án, mỗi phương pháp đều có những ưu, nhược điểm riêng Hiện nay 2 chỉ số phổ

biến nhất để đánh giá dự án là là IRR và NPV.

1 Giá trị hiện tại thuần (NPV – Net Present Value): Giá trị hiện tại thuần là giá trị

hiện tại dòng doanh thu (cash inflow) trừ đi giá trị hiện tại dòng chi phí (cash outflow)tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn Khái niệm giá trị hiện tại thuần được sử dụng tronghoạch địng ngân sách đầu tư, phân tích khả năng sinh lợi của một dự án đầu tư hay cảtrong tính toán gia cổ phiếu

NPV được tính theo công thức sau:

Trong đó:

t: Thời gian tính dòng tiền

n: Tổng thời gian thực hiện dự án

r: tỷ lệ chiết khấu

Ct: Dòng tiền thuần tại thời điểm t

Co: Chi phí ban đầu để thực hiện dự án

Việc tính toán NPV rất hữu ích khi chuẩn bị ngân sách, phân bổ vốn cho một dự án, bằngphép tính này nhà đầu tư có thể đánh giá liệu tổng giá trị hiện tại dòng doanh thu dự kiếntrong tương laic ó bù đắp nổi chi phí ban đầu hay không Với một dự án cụ thể, nếu NPVdương thì nhà đầu tư nên tiến hành dự án và ngược lại, khi NPV âm Tuy nhiên trongtrường hợp có hai sự lựa chọn đầu tư loại trừ lẫn nhau trở lên, thì nhà tư còn phải xét đếnchi phí cơ hội (Opportunity cost), khi đó dự án nào có NPV cao nhất thì sẽ được tiếnhành

2 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR- Internal Rate of Return): IRR là tỷ lệ khấu trừ được

sử dụng trong tính toán nguồn vốn để quy giá trị thuần của dòng tiền hiện tại của một dự

án cụ thể về 0 Hiểu một cách chung nhất, tỷ lện hoàn vốn nội bộ càng cao thì khả năngthực thi dự án càng cao IRR còn được sử dụng để đo lường, sắp xếp các dự án có triểnvọng theo thứ tự, từ đó khiến cho công ty có thể dễ dàng hơn trong việc cân nhắc nênthực hiện dự án nào Nếu giả định rằng tất cả các yếu tố khác của dự án là như nhau thì

dự án nào có tỷ suất hoàn vốn nội bộ cao nhất thì dự án đó có thể được ưu tiên thực hiệnđầu tiên IRR đôi khi còn được gọi là tỷ suất hoàn vốn kinh tế ERR (economic rate ofreturn).

Công thức tính IRR:

Chúng ta có thể coi IRR là tốc độ tăng trưởng mà một dự án có thể tạo ra được Vì tỷ lệhoàn vốn nội bộ thực tế của một dự án khi thực hiện xong luôn khác với tỷ lệ ước tínhnên một dự án có tỷ lệ IRR tương đối cao so với các dự án khác thì vẫn có khả năng tạo

ra tăng trưởng nhanh hơn

- So sánh sự khác nhau giữa việc sử dụng NPV và IRR: Trước hết, nếu xem xét hai chỉ

số này trong cùng một điều kiện thì tỷ suất hoàn vốn nội bộ và giá trị hiện tại thuần đềuchoc ùng một kết quả Tuy nghiên có rất nhiều trường hợp thì IRR lại không hiệu quảbằng NPV trong việc tính toán và chiết khấu dòng tiền Hạn chế lớn nhất của IRR cũngchính là ưu điểm của nó: sử dụng một tỷ lệ chiết khấu duy nhất để đánh giá tất cả các kếhoạch đầu tư Mặc dù việc sử dụng một tỷ lệ chiết khấu duy nhất giúp đơn giản hoá quytrình tính toán, nhưng trong nhiều trường hợp điều đó lại dẫn đến những sai lệch Nếumột nhà đầu tư tiến hành đánh giá 2 dự án đầu tư, cả hai dự án cùng sử dụng chung một

tỷ lệ chiết khấu, cùg dòng tiền tương lai, cùng mức độ rủi ro và cùng có thời gian thựchiện ngắn, IRR là một cách đánh giá hiệu quả Tuy nhiên, bản thân tỷ lệ chiết khấu lại làmột nhân tố động, nó luôn biến đổi theo thời gian Nếu quy ước sử dụng lãi suất tráiphiếu chính phủ làm lãi suất chiết khấu lãi suất này có thể thay đổi từ 1% đến 20% trong

chỉnh, tức là IRR không tính đến sự thay đổi của tỷ lệ chiết khấu, phương pháp này sẽkhông phù hợp với các dự án dài hạn

Một kiểu dự án khác mà việc áp dụng IRR sẽ không hiệu quả đó là các dự án có sự đanxen của dòng tiền dương và dòng tiền âm Khi dòng tiền có sự đổi dấu thì số nghiệm củaIRR sẽ không phải là một mà sẽ có nhiều nghiệm IRR

Một hạn chế nữa trong việc áp dụng IRR là phải biết được tỷ lệ chiết khấu của dự án Đểtiến hành đánh giá dự án thông qua IRR, ta phải so sánh nó với tỷ lệ chiết khấu, nếu IRRcao hơn tỷ lệ chiết khấu thì dự án là khả thi và ngược lại Không có tỷ lệ chiết khấu hoặc

vì một lý do nào đó không thể án dụng cho dự án thì phương pháp IRR sẽ không còn giátrị

Để khắc phục những hạn chế của phương pháp IRR, ta có thể sử dụng NPV Ưu điểm củaviệc sử dụng NPV là phương pháp này cho phép sử dụng các tỷ lệ chiết khấu khác nhau

mà không dẫn đến sai lệch, đồng thời cũng không cần phải so sánh với chỉ số nào khác Tuy nhiên, IRR vẫn được dùng phổ biến hơn NPV trong việc tính toán phân bổ nguồnvốn dự án và tính khả thi của dự án Nguyên nhân là do quy trình tính toán IRR rất đơngiản, trong khi đó việc tính toán NPV vốn đã phức tạp hơn lại yếu cầu phải đưa ra các giảđịnh ở mỗi giai đoạn như tỷ lệ chiết khấu, khả năng nhận tiền thanh toán …Phương phápIRR đơn giản hoá dự án thành một con số duy nhất từ đó nhà quản lý có thể xác địnhđược liệu dự án này có kinh tế, có khả năng đem lại lợi nhuận hay không Nhìn chung,nhà đầu tư thường kết hợp sử dụng cả 2 phương án khi đánh giá tính khả thi của dự ánđầu tư

Bên cạnh các chỉ tiêu này, khi đánh giá một dự án đầu tư, đặc biệt là dự án đầu tư bấtđộng sản thì việc tìm hiểu và dự đoán giá cả và nhu cầu thị trường cũng la môht yếu tố vôcùng quan trọng.

CHƯƠNG IV: CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG TY ITASCO THAM GIA

1 Dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà hỗn hợp cao tầng ITASCO TOWER

Dự án đầu tư xây dựng công trình toà nhà hỗn hợp cao tầng ITASCO TOWER được sựcho phép của Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho phép đầu tư giao cho Công đầu tư, thươngmại và dịch vụ TKS làm chủ đầu tư dự án

 Đặc điểm công trình và nội dung đầu tư xây dựng

- Vị trí :

Lô A thuộc khu đất 1.14HH tuyến Láng Hại- Thanh Xuân tại đường Nguyễn Thanh Xuân- Hà Nội:

Tuân-Phía Tây bắc giáp đường quy hoạch

Phía đông bắc giáp đường Nguyễn Tuân