Có 4 cách làm BT nhỏ luật tài chính cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Trong việc mua bán bất động sản nếu chính chủ chỉ có mỗi một bất động sản đó thì người đó sẽ không phải nộp thuế TNCN, còn nếu trên một bất động sản thì người đó phải nộp thuế TNCN. Vì biết luật như vậy, hiện nay có một số chủ sở hữu và người mua thay vì làm hợp đồng mua bán bất động sản họ đã cùng kí uỷ quyền cho nhau. Nghĩa là khi chị A muốn mua nhà của tôi sau đó bán lại, nhưng vì không muốn phải đóng thuế TNCN nên tôi đã làm giấy uỷ quyền cho chị A sử dụng bất động sản của tôi thay vì kí giấy bán bất động sản cho chị A. Như vậy, khi chị A bán bất động sản đó cho người khác thì chị A không phải nộp thuế TNCN và chỉ có tôi phải nộp.

BÀI TẬP HỌC KỲ MƠN: Luật Tài Chính CĨ CÁCH LÀM ĐỀ BÀI: Theo quy định hiện hành, cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác (người được ủy quyền) thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này, sau đó, bán bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế TNCN Anh chị hãy: Lí giải vì luật lại quy định như vậy? Chỉ ra, bằng một ví dụ, sự bất hợp lí áp dụng quy định trên? Theo quy định hiện hành, cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này, sau đó, bán bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế TNCN 2 CÁCH Bài làm: Trong việc mua bán bất động sản nếu chính chủ chỉ có một bất động sản đó thì người đó không phải nộp thuế TNCN, nếu trên một bất động sản thì người đó phải nộp thuế TNCN Vì biết luật như vậy, hiện có một số chủ sở hữu và người mua thay vì làm hợp đồng mua bán bất động sản họ đã kí uỷ quyền cho Nghĩa là chị A muốn mua nhà của sau đó bán lại, nhưng vì không muốn phải đóng thuế TNCN nên đã làm giấy uỷ quyền cho chị A sử dụng bất động sản của thay vì kí giấy bán bất động sản cho chị A Như vậy, chị A bán bất động sản đó cho người khác thì chị A không phải nộp thuế TNCN và chỉ có phải nộp Vì để tránh việc người dân không nộp thuế TNCN, trước không thu thuế TNCN ủy quyền giao dịch bất động sản Việc thu thuế chỉ thực hiện từ có văn bản 3 1133 của Tổng cục Thuế Khi thu thuế TNCN liên quan đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền, Cơ quan thuế thường tính thuế TNCN trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền Nhưng thực tế, không phải tất cả các hợp đồng uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản đều là giả tạo nhằm trốn thuế Nhiều trường hợp điều kiện cư trú, lại khó khăn; già yếu, sức khỏe, thời gian, kinh nghiệm giao dịch… nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba Ngoài ra, Thông tư 111/2013 quy định: “Điều Các khoản thu nhập chịu thuế Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất 4 động sản có quyền người sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật.” Ví dụ về sự bất hợp lí áp dụng quy định trên: Đầu 2019, có nhờ người bạn bán giúp nhà tại địa chỉ quận 2, thành phố Hồ Chí Minh bằng việc uỷ quyền cho bạn Đến giữa năm, bạn bán được giúp nhà đó Bạn đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đó với giá trị chuyển nhượng là tỉ đồng thì sau đó, Chi cục thuế Quận thông báo và bạn phải nạp tổng số thuế là 40 triệu người Bạn đã thắc mắc vì bạn lại phải nạp thuế TNCN nhà là của tôi, bạn chỉ được uỷ quyền bán và không có lợi nhuận việc mua bán này Chi cục Thuế quận đã trả lời đó là theo quy định của Bộ Tài chính nên dù bạn được uỷ quyền nhưng vẫn phải nạp 2% thuế thu nhập bán được nhà đó 5 Rõ ràng ở đây bạn không có lợi nhuận nào từ việc bán nhà nhưng vẫn phải nạp thuế TNCN Nguyên tắc bản nhất của Luật Thuế TNCN là phải có thu nhập thì chịu thuế Cho rằng ủy quyền núp bóng mua bán nhưng làm chứng minh Nếu không chứng minh được thì bạn đành chịu và phải nạp số tiền 40 triệu đó 6 CÁCH 2: Lí giải: Theo quy định hiện hành , cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác ( người được ủy quyền ) thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này , sau đó , bán bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế TNCN Luật đã quy định như vậy là bởi vì: Khi người dân bán bất động sản của mình thì phải nạp thuế TNCN Trên thực tế có những trường hợp mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế Nhà nước: - Với hợp đồng ủy quyền , người có đất ủy quyền - cho một người khác được phép bán đất Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo 7 Với các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân Trên thực tế , nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả tạo để che dấu mục đích chính là việc mua bán đất Vì hiểu rõ điều đó , nhiều trường hợp bán bất động sản lại cho người khác thay vì làm giấy tờ bán sang tên chủ thì họ lại làm giấy uỷ quyền Người bán uỷ quyền cho người mua thứ Sau đó người mua thứ bán lại cho người mua thứ với danh nghĩa của người bán Khi đó , họ chỉ phải trả lần thuế TNCN thay vì Vì điểm này nên hiện rất nhiều người đã lách luật Thấy rõ điều đó , Điều 2.5.e Thông tư 111/2013 đã điều luật ở trên để tránh trường hợp 8 nhiều người dựa vào sơ hở để không phải nạp thuế TNCN Ví dụ: Khoảng giữa năm 2017, bà H bận việc, phải nước ngoài thường xuyên nên đã ủy quyền cho chồng thay mặt giải quyết các khoản vay tín dụng và rao bán hộ trên Ngày 11/9/2017, ông K đã bán hộ trên với giá 25 tỷ đồng Ông K làm thủ tục kê khai thuế để sang tên cho người mua Chi cục thuế quận thông báo cho biết, hộ trên chỉ có vợ ông K được miễn th́, cịn ơng K phải chịu th́ thu nhập cá nhân 2%, tương đương 500 triệu đồng Ông K nhận thấy thông báo thu thuế với ông là không phù hợp với quy định về thuế thu nhập cá nhân nhưng ông K vẫn nộp đủ số tiền trên để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính Trung tuần tháng 11/2017, ông K gửi đơn khiếu nại song quan thuế xác định ông phải nộp thuế 2% 9 Ơng K khơng đồng ý nên đâm đơn khởi kiện tịa án Ơng K cho rằng, hộ trên thuộc quyền sở hữu riêng của bà H, ông chỉ là người được ủy quyền bán tài sản Ông K đề nghị hủy thông báo trên, buộc quan thuế hoàn trả lại số tiền thuế đã thu Đại diện quan thuế giải thích, qua xem xét hồ sơ nhận thấy, hộ trên không phải là tài sản đồng sở hữu, mà là tài sản riêng của bà H Theo khoản 5d, Điều 3, Nghị định số 65/2013-NĐ-CP ngày 27/6/2013 thì bà H vừa là đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân với hợp đồng ủy quyền có mối quan hệ giữa vợ và chồng, vừa là đối tượng được miễn theo trường hợp có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nhất tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày Cịn ơng K được ủy qùn đứng tên định đoạt tài sản và thông qua văn phịng cơng chứng ký chuyển nhượng hộ Mặt khác, giá trị chuyển nhượng tài sản vẫn thuộc sở hữu của bà H và không có chứng nào thể 10 10 hiện hợp đồng ủy quyền là giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế Với trên, tòa án đã tuyên chấp nhận đơn kiện của ông H, hủy thông báo nộp thuế trên 11 11 CÁCH 3: Thuế uỷ quyền quản lý bất động sản là cách gọi về khoản thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp chủ sở hữu nhà vì lý riêng trực tiếp quản lý, chuyển nhượng nhà của mình nên đã ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền này Các hợp đồng ủy quyền thường chỉ liệt kê các công việc người nhận uỷ quyền phải làm cho người uỷ quyền và hiện người nhận uỷ quyền có thu nhập từ việc nhận ủy quyền Ngay cả thù lao ủy quyền được ghi nhận là không có dù đôi lúc khó tin nhiều trường hợp lạ huơ lạ hoắc bỏ công làm tất cả công đoạn để bán nhà thay người uỷ quyền mà người nhận uỷ quyền lại không nhận được gì Hầu hết vì người dân không muốn mất thêm tiền thuế nên đã cố tình lách luật chỉ có người uỷ quyền phải đóng thuế ủy quyền cho người nhận uỷ quyền mà việc nộp thuế này đâu khác gì người uỷ quyền phải đóng thuế đã thông qua 12 12 người nhận uỷ quyền làm thủ tục bán nhà cho người mua theo luật định Để tránh trường hợp người dân lách thuế thu nhập cá nhân nên luật đã quy định cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác (người được ủy quyền) thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này, sau đó, bán bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế thu nhập cá nhân • Ví dụ: Theo hợp đồng ủy quyền, ông L là người được ủy quyền của ông M và bà C với nội dung ông L được thay mặt bà C và ông M chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai đất tại phường Hoà Thuận Đông, quận Hải Châu, Đà Nẵng Tháng và tháng năm 2020 ông L đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng các đất nêu trên cho hai người khác với giá trị chuyển nhượng 27 tỉ đồng Sau đó, Chi cục Thuế quận Hải 13 13 Châu phát hành thông báo số 2178 về việc nộp thuế thu nhập cá nhân cho ông M và bà C phải nộp tổng số thuế là 554 triệu đồng Tuy nhiên, số công văn này, Chi cục Thuế quận Hải Châu yêu cầu ông L phải nộp số tiền là 554 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính Dù không đồng ý với yêu cầu nộp thuế của Chi cục Thuế quận Hải Châu, ông L thắc mắc thì được giải thích là làm theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, bởi vậy dù ông L được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân như chủ sở hữu Nếu ông L không nộp thì Chi cục Thuế quận Hải Châu không giải quyết thủ tục nên chuyển nhượng các đất nêu trên Do vậy, ông L buộc phải nộp số tiền là 554 triệu đồng Tuy nhiên, sau nộp thuế xong, ông L đã làm đơn khởi kiện Chi cục Thuế quận Hải Châu tịa Ơng L cho rằng việc Chi cục Th́ quận Hải Châu áp dụng các công văn 14 14 hướng dẫn thu thuế thu nhập cá nhân bản thân ông là trái luật bởi các văn bản mà Chi cục Thuế quận Hải Châu áp dụng (công văn 1133 ngày 5-4-2011 và công văn 3373 ngày 20-9-2011 của Tổng cục Thuế hướng dẫn về việc thu thuế thu nhập cá nhân việc chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền) không phải là văn bản quy phạm hành chính Tại tòa, đại diện Chi cục Thuế quận Hải Châu cho rằng đối chiếu với Luật thuế thu nhập cá nhân và các quy định của pháp luật chưa có quy định cụ thể hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền nhưng Chi cục Thuế quận Hải Châu phải thực hiện công văn chỉ đạo của Tổng cục Thuế Chi cục Thuế quận Hải Châu cho rằng các công văn này chưa phù hợp với thực tiễn và Luật thuế nói chung Từ những pháp luật nêu trên, Tòa án nhân dân quận Hải Châu cho rằng việc Chi cục Thuế quận Hải Châu thu thuế của ông L là không hợp pháp và tuyên buộc Chi cục Thuế quận Hải 15 15 Châu trả lại số tiền 554 triệu đồng cho ông L bản án có hiệu lực pháp luật 16 16 CÁCH 4: Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định nếu ủy quyền cho người khác chuyển nhượng bất động sản thì chủ sở hữu là người ủy quyền phải nộp thuế thu nhập cá nhân Đồng thời, người được ủy quyền có thu nhập từ việc nhận ủy quyền đóng thuế thu nhập cá nhân Ta gọi chủ sở hữu bất động sản (người uỷ quyền) là A, người được uỷ quyền là B, người mua bất động sản là C Hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ A sang B mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của A Tổng cục Thuế thấy được trên thực tế đã phát sinh hiện tượng uỷ quyền để trốn thuế TNCN, bên nhận chuyển nhượng B và bên chuyển nhượng A thỏa thuận với thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ đã giả bằng việc ký hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích B được thay mặt A toàn quyền sử dụng, định 17 17 đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ ba mà không phải chịu thuế TNCN Từ đó mà Bộ Tài chính đã ban hành thông tư 111/2013/TT-BTC để quy định về vấn đề trên Ví dụ: Ta gọi chủ sở hữu bất động sản (người uỷ quyền) là A, người được uỷ quyền là B, người mua bất động sản là C Sự bất hợp lý của điều luật trên ở chỗ: A uỷ quyền cho B bất động sản của mình B bán được cho C, giấy uỷ quyền có nêu rằng B được thù lao bán được bất động sản Nhưng trường hợp uỷ quyền có thù lao thì lại không thuộc đói tượng điều chỉnh văn bản của Tổng cục Thuế nên không loại trừ hợp đồng ủy quyền được thêm vào một khoản hoa hồng nho nhỏ để “lách” 18 18 ... động sản thì chủ sở hữu là người ủy quyền phải nộp thu? ?́ thu nhập cá nhân Đồng thời, người được ủy quyền có thu nhập từ việc nhận ủy quyền đóng thu? ?́ thu nhập cá nhân. .. quyền quản lý bất động sản cho người khác (người được ủy quyền) thì vẫn phải nộp thu? ?́ thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này, sau đó, bán bất động sản thì. .. bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác ( người được ủy quyền ) thì vẫn phải nộp thu? ?́ thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này , sau