Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở việt nam

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT  KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Sinh viên thực : Lê Hải Yến Lớp : K21LKTA Khóa học : 2018 - 2022 Mã sinh viên : 21A4060317 Giảng viên hướng dẫn : ThS Lương Thanh Bình Hà Nội, tháng 05 năm 2022 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014128279461000000 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT  KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Sinh viên thực : Lê Hải Yến Lớp : K21LKTA Khóa học : 2018 - 2022 Mã sinh viên : 21A4060317 Giảng viên hướng dẫn : ThS Lương Thanh Bình Hà Nội, tháng 05 năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận cơng trình nghiên cứu tơi, tơi thực hỗ trợ, dẫn từ giảng viên hướng dẫn khơng chép cơng trình nghiên cứu khác Các số liệu, kết nghiên cứu nêu khóa luận trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm đề tài mình! Người cam đoan Lê Hải Yến ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt q trình thực khóa luận em nhận nhiều giúp đỡ nhiệt tình từ nhiều phía Lời em xin chân thành cảm ơn thầy, cô Khoa Luật - Học viện Ngân hàng tận tình dạy em vốn kiến thức bổ ích suốt quãng thời gian học tập ghế nhà trường Những kiến thức tiếp thu q trình học tập khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà hành trang quý báu để em vững bước đường thực ước mơ trở thành luật sư cách tự tin kiên định Đặt biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc kính trọng đến giảng viên - ThS Lương Thanh Bình người trực tiếp hướng dẫn, góp ý cho phần, giải thích vấn đề cung cấp cho em nhiều tài liệu tham khảo quý giá Sự quan tâm động viên Thầy giúp em hồn thành cơng trình nghiên cứu Bản thân em may mắn sinh viên Thầy môn Luật Lao động, Luật Thương mại quốc tế, thầy giảng hay dễ hiểu, tạo cảm hứng học cho sinh viên, nhờ mà em đạt kết cao hai môn học Cuối cùng, em xin cảm ơn đến gia đình, anh chị đồng nghiệp Văn phịng luật sư Hồng Hưng, Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Chi nhánh huyện Thanh Oai Hà Nội II bạn bè đồng hành, cổ vũ suốt trình em nghiên cứu Khóa luận hồn thành cố gắng nỗ lực em Tuy nhiên, với khoảng thời không dài vốn hiểu biết cịn hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp em khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em xin chân thành đón nhận phê bình góp ý q thầy để khóa luận hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Lê Hải Yến iii Mục lục LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.3 Quyền công dân đất đai theo pháp luật Việt Nam 10 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2.3 Vai trò hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.3 Khái quát pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.3.1 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.3.2 Khái niệm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.3.4 Sự cần thiết việc Nhà nước điều chỉnh pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 1.3.5 Các yếu tố tác động đến pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 iv 1.3.6 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trung Quốc học kinh nghiệm cho Việt Nam 24 CHƯƠNG 2: 27 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 27 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 27 2.1.1 Pháp luật đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.1.2 Pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 2.1.3 Pháp luật quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 2.1.5 Pháp luật thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 54 2.2.1 Thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 54 2.2.2 Một số tranh chấp phát sinh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 57 KẾT LUẬN CHƯƠNG 63 CHƯƠNG 3: 64 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 64 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 64 v 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 66 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 3.2.2 Một số kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69 KẾT LUẬN CHƯƠNG 72 PHẦN KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC 79 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa BLDS Bộ luật Dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận HĐCN QSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai Luật KDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản NĐ Nghị định NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SĐ, BS Sửa đổi, bổ sung TAND Tịa án nhân dân TT Thơng tư vii DANH MỤC BẢNG Bảng Trang Bảng 2.1: Số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ 52 Văn phòng đăng ký đất đai Huyện Thanh Oai - Hà Nội giai đoạn 2015 – 2021 Bảng 2.2: Thống kê xét xử phúc thẩm đất đai TAND TP Lạng Sơn giai đoạn 2017 – 2019 54 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong suốt chiều dài lịch sử, nhân loại phải phụ thuộc vào đất đai dạng tài nguyên thiên nhiên khác để tồn phát triển, đất nước phát triển Việt Nam đất đai đóng vai trị vơ quan trọng Ở khắp khu vực, gia tăng dân số việc bị suy thoái đất đai nhiều nguyên nhân dẫn đến cạnh tranh gay gắt cá nhân, gia đình đất Điều khiến cho vấn đề đất đai, đặc biệt vấn đề quyền tiếp cận, sử dụng sở hữu đất đai nảy sinh từ lâu thu hút quan tâm người, nước phát triển Việt Nam nước phát triển Thế nhưng, vấn đề khai thác, quản lý, chuyển nhượng đất đai nước ta tồn đọng nhiều hạn chế chưa giải Luật Đất đai (LĐĐ) đời 30 năm, với lần sửa đổi, bổ sung (SĐ, BS) gần năm 2018 có nhiều quy định tiến cho việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), trình áp dụng vào thực tiễn phát sinh nhiều vấn đề hạn chế Theo số liệu thống kê Vụ tổng hợp Tòa án nhân dân (TAND) Tối cao, vụ tranh chấp đất đai mà TAND giải thời gian gần tăng nhanh số lượng tính chất phức tạp TS Nguyễn Hồng Nam (2021) cho biết: “từ năm 2014 đến năm 2020 TAND thụ lý 233.061 vụ tranh chấp đất đai, chiếm tỉ lệ 24,2% tổng số vụ án dân thụ lý Số vụ án dân liên quan đến tranh chấp đất đai giải 102.156 vụ Số vụ án dân liên quan đến tranh chấp đất đai cịn lại 130.095 vụ” Có thể thấy, Việt Nam có nhiều nỗ lực q trình xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai thực tiễn cho thấy việc sử dụng quản lý đất đai Việt Nam chưa thật hiệu cịn lãng phí Khung pháp lý đất đai chưa hồn thiện cịn nhiều lỗ hổng, bất cập Vấn đề vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ xảy phổ biến, liên tục làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích đáng chủ thể sử dụng đất Sự thiếu hoàn thiện này, thể chủ yếu qua hai khía cạnh: Khía cạnh thứ nhất: quy định quản lý, sử dụng đất đai Việt Nam nhiều chồng chéo LĐĐ năm 2013, Bộ luật Dân