PHẦN MỞ ĐẦU
Đất đai là tài sản quý giá và thiết yếu cho sự sống, đóng vai trò quan trọng trong việc phân chia lãnh thổ và phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, cũng như an ninh quốc phòng Với dân số ngày càng tăng, quỹ đất trở nên hạn chế và không thể tái tạo, đòi hỏi con người phải có những tác động tích cực để nâng cao chất lượng cuộc sống Lịch sử Việt Nam ghi nhận rõ ràng chủ quyền lãnh thổ qua các tác phẩm như bài thơ “Nam quốc sơn hà” và “Bình ngô đại cáo”, cùng với bản tuyên ngôn độc lập của Chủ tịch Hồ Chí Minh vào ngày 02/9/1945 Do đó, vấn đề đất đai không chỉ mang tính cấp thiết mà còn được thể hiện qua các văn bản pháp luật, nhằm cụ thể hóa các chính sách của Đảng và Nhà nước về quản lý và sử dụng đất.
Luật đất đai đã trải qua nhiều lần ban hành và sửa đổi để phù hợp với sự phát triển kinh tế, văn hóa và xã hội Sự ra đời của Hiến pháp đã tạo nền tảng cho sự phát triển của luật đất đai Bộ luật dân sự cũng quy định về hợp đồng, từ đó, các nhà làm luật đã xây dựng các luật chuyên ngành như Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, và Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu trong bối cảnh phát triển kinh tế và xã hội Những năm gần đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế sau đổi mới cùng với tỷ lệ lợi nhuận cao đã thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư Tuy nhiên, thị trường bất động sản trở nên phức tạp, đặt ra nhiều áp lực và thách thức trong việc quản lý nguồn tài nguyên này Do đó, cần xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, khuyến khích các bên tự do thỏa thuận chuyển nhượng nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật.
Việc áp dụng pháp luật một cách linh hoạt sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần nâng cao trình độ và thu nhập của người dân.
Việc xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh và hiệu quả cho các bên liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô cùng cần thiết trong bối cảnh kinh tế phát triển Nghiên cứu các văn bản pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp giảm thiểu rủi ro kinh tế và pháp lý cho các chủ thể giao dịch cũng như cơ quan quản lý Tuy nhiên, thực tế áp dụng vẫn còn nhiều bất cập pháp lý, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tham gia Do đó, cần có những đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành để khắc phục những vấn đề này.
Việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” là cần thiết và phù hợp với tình hình hiện tại của đất nước, nhằm đáp ứng tính cấp thiết của vấn đề này.
Tính đến nay, nhiều nhà nghiên cứu và quản lý về luật đất đai đã thực hiện các công trình nghiên cứu quan trọng liên quan đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Các nghiên cứu này nhằm làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Một trong những công trình tiêu biểu là luận văn thạc sĩ "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở".
Các nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã được thực hiện qua nhiều luận án và luận văn khác nhau Văn Tiến (2012) đã phân tích các khía cạnh pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nguyễn Thùy Trang (2017) trong luận án tiến sĩ của mình đã xem xét các quy định hiện hành liên quan đến vấn đề này Nguyễn Viết Tuấn (2006) đã nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam Nguyễn Thị Xuân (2014) đã đề cập đến pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản Cuối cùng, một số vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng đã được thảo luận trong các nghiên cứu này.
Các công trình nghiên cứu đã phân tích toàn diện lý luận, pháp lý và thực tiễn liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSĐ), tạo nền tảng lý luận vững chắc cho việc hoàn thiện khóa luận Trong bối cảnh Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, vẫn còn nhiều quy định chồng chéo và sự chưa thống nhất trong việc áp dụng pháp luật do điều kiện kinh tế - xã hội.
Dựa trên nghiên cứu các quan điểm của các nhà nghiên cứu, tôi đã phân tích và đánh giá các yếu tố liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) Từ đó, tôi đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐCN QSDĐ, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay trên toàn quốc.
3 Mục đích, phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài là làm rõ quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ), đánh giá những thế mạnh và hạn chế hiện tại Nghiên cứu cũng đưa ra kiến nghị sửa đổi, bổ sung và giải pháp nhằm nâng cao giá trị áp dụng trong quan hệ chuyển nhượng, từ đó xây dựng một hệ thống pháp luật rõ ràng, hiệu quả và tin cậy cho các bên liên quan trong HĐCN QSDĐ.
Phạm vi nghiên cứu xoay quanh các vấn đề cơ bản sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định bởi các điều khoản chung, bao gồm định nghĩa và tính chất của quyền sử dụng đất, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, cũng như các điều kiện cần thiết để thực hiện việc chuyển nhượng Ngoài ra, các quy định liên quan đến việc điều chỉnh quan hệ hợp đồng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của giao dịch này.
❖ Thực trạng quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay
Dựa trên các quy định thực tế, bài viết phân tích những thế mạnh và hạn chế của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) Để hoàn thiện pháp luật về HĐCN QSDĐ, cần đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm tăng cường tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia và giảm thiểu tranh chấp.
TS gắn liền với đất Đối tượng nghiên cứu:
Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay
Các ưu điểm - nhược điểm của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được áp dụng
4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Đề tài được trình bày trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Marx–Lenin, tư tưởng
Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nước CHXHCNVN về đất đai, về quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khóa luận này được xây dựng dựa trên việc kế thừa và nghiên cứu các phương pháp lý luận khoa học của chủ nghĩa Marx-Lenin Nó áp dụng nhiều cách thức nghiên cứu như phân tích, so sánh, đánh giá và tổng hợp để hoàn thiện nội dung.
5 Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu
Khóa luận này làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Đồng thời, bài viết cũng phân tích những ưu điểm và hạn chế trong việc áp dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam thông qua các phương pháp nghiên cứu và đánh giá.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá mà thiên ban tặng cho nhân loại Các loại tài nguyên thiên nhiên khác có thể sản xuất, chế tạo, tái tạo một cách không giới hạn nhờ phát triển của khoa học kỹ thuật, nhưng đất đai thì mang tính ổn định, có giới hạn Do quá trình bùng nổ dân số, sự phát triển của kinh tế - xã hội dẫn đến nhu cầu sử dụng quỹ đất càng tăng cao, đặt biệt là đất ở các khu đô thị và các vùng ven đô Sau khi Đảng và Nhà nước thực hiện việc đổi mới đất nước theo chính sách mở cửa định hướng xã hội chủ nghĩa giúp cho nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, từ một nước nông nghiệp nghèo nàn lạc hậu nước ta đã trở thành một nước công nghiệp hóa – hiện đại hóa Chính vì thế, tài nguyên đất càng được sử dụng một cách hiệu quả và ngày càng có giá trị rất lớn gần như là không thể định đoạt được giá trị Hơn thế nữa việc sử dụng đất của quốc gia tại các vùng biên giới, hải đảo xa xôi còn thể hiện chủ quyền của quốc gia, dân tộc Từ những ý nghĩa vô cùng to lớn đó Hiến pháp – Văn bản có tính pháp lý cao nhất quy định về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn thể dân tộc, điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định
Theo Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013, tài sản công thuộc sở hữu toàn dân bao gồm đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển và vùng trời, cùng các tài sản do Nhà nước đầu tư và quản lý Nhà nước đại diện cho toàn dân trong việc sở hữu và quản lý thống nhất những tài sản này.
Nhà nước đại diện cho toàn dân trong việc quản lý đất đai, đảm bảo quyền sử dụng đất cho người dân (Quốc hội, 2013) Điều này khẳng định rằng đất đai là tài sản chung của toàn xã hội.
Việt Nam đã chọn con đường đi lên chủ nghĩa xã hội, xác lập quan hệ sở hữu toàn dân đối với đất đai, với Nhà nước là đại diện cho nhân dân quản lý Chế độ sở hữu toàn dân được hình thành từ Hiến pháp năm 1980 và được khẳng định qua các bản hiến pháp năm 1992 và 2013 Luật đất đai qua các thời kỳ đã thể hiện rõ ràng các quy định cụ thể nhằm thực hiện chế độ sở hữu đất đai toàn dân.
Quyền sử dụng đất là khả năng pháp lý mà Nhà nước giao, cho thuê hoặc xác lập thông qua các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế Điều này cho phép các chủ thể thực hiện các hành vi cụ thể nhằm khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai của mình Tuy nhiên, bên cạnh quyền lợi, các chủ thể cũng phải tuân thủ những nghĩa vụ trong suốt thời gian sử dụng đất Để hiểu rõ hơn về quyền sử dụng đất, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu ở phần tiếp theo.
1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được quy định bởi các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cũng như giữa các chủ thể với nhau Các quy phạm này bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ sử dụng đất QSDĐ là một chế định quan trọng trong luật đất đai, thể hiện quyền cơ bản mà Nhà nước trao cho cá nhân hoặc tổ chức nhằm khai thác giá trị đất đai để nâng cao đời sống kinh tế xã hội Theo pháp luật dân sự, chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của mình.
Quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam thuộc về toàn dân, và các cá nhân, tổ chức chỉ được quyền sử dụng đất với những quyền hạn cụ thể như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, và góp vốn Khi Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất, việc bồi thường phải tuân theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại quyền tài sản đặc thù gắn liền với đất đai, khác biệt so với các tài sản khác như tiền và giấy tờ có giá QSDĐ không đầy đủ như quyền sở hữu, bởi chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất không có khả năng độc lập trong việc định đoạt tài sản, mà phải gắn liền với diện tích đất mà Nhà nước giao hoặc cho thuê Quyền này được thiết lập từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền lực của Nhà nước, thể hiện mối quan hệ giữa người sử dụng đất và quyền sở hữu toàn dân.
Theo pháp luật tài sản, quyền sử dụng đất được coi là một loại "Quyền tài sản" có giá trị tiền tệ và có thể chuyển nhượng trong các quan hệ pháp luật dân sự và thương mại Theo điều 105 của Bộ luật dân sự năm 2015, quyền sử dụng đất là tài sản, do đó, chủ sở hữu quyền sử dụng đất được hưởng đầy đủ quyền năng tài sản, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, đây là ba quyền cơ bản của bất kỳ chủ thể nào khi sở hữu tài sản.
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản quý giá, phục vụ nhu cầu của chủ sở hữu Đặc biệt, quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng biệt mà các tài sản khác không có Bên cạnh những điểm chung của tài sản, quyền sử dụng đất còn có những đặc trưng độc đáo, như là loại tài sản phái sinh gắn liền với một khu đất cụ thể.
Quyền sử dụng đất là một loại bất động sản gắn liền với một diện tích đất nhất định, theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 107 BLDS năm 2015 Nếu không có đất đai, không có quyền sử dụng nào cả Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định rằng các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai có thể được kinh doanh.
Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng và hưởng lợi từ đất đai do Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng từ các chủ thể khác Quyền này bao gồm các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế và tặng cho từ chủ thể có quyền.
1.1.3 Đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất
Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định pháp luật Để trở thành chủ sở hữu, cần có đầy đủ ba quyền năng này; nếu thiếu một trong ba quyền, không thể được coi là chủ sở hữu Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản Đất đai được xem là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho tổ chức, cá nhân và hộ gia đình Quyền sử dụng đất của người sử dụng đã được mở rộng với nhiều quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và thế chấp Do đó, quyền sử dụng đất không chỉ là quyền sử dụng tài sản mà còn là quyền đặc biệt mang tính chất pháp lý cao.
1 Khoản 4 điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
2 Điều 158 Bộ luật dân sự 2015
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ bị giới hạn bởi các quy định pháp luật mà còn phản ánh nhiều yếu tố của quyền sở hữu Bản chất của QSDĐ cho phép người sử dụng đất và người chiếm hữu hợp pháp khai thác công dụng của đất đai, thể hiện quyền năng của quyền sở hữu.
Thứ hai, quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh
Quyền sở hữu đất đai được coi là quyền độc lập, trong khi quyền sử dụng đất (QSDĐ) lại phụ thuộc vào quyền sở hữu QSDĐ chỉ phát sinh khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Các quyền năng liên quan đến QSDĐ, như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn, đều tùy thuộc vào từng loại đất cụ thể và hình thức phát sinh quyền, đồng thời phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước.
Thứ ba, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản
Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2 Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Với sự phát triển của kinh tế xã hội, mỗi cá nhân thường xuyên tham gia vào các giao dịch mua bán để đáp ứng nhu cầu của mình Những thỏa thuận này giữa các bên được gọi là hợp đồng dân sự, định nghĩa là sự thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Các quy định pháp luật về hợp đồng ngày càng hoàn thiện, điều chỉnh nhiều hơn các quan hệ dân sự trong đời sống Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, và thừa kế tài sản là những dạng hợp đồng phổ biến, trong đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng đặc thù liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại quyền tài sản có giá trị phụ thuộc vào vị trí, diện tích và các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội, không thể dịch chuyển Tại các thành phố lớn, quỹ đất ngày càng thu hẹp trong khi nhu cầu sử dụng tăng cao, dẫn đến tình trạng cầu vượt cung và giá trị giao dịch ngày càng tăng Do đó, Bộ luật dân sự và các luật chuyên ngành đã quy định rõ ràng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể, Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa hợp đồng này là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, và bên nhận quyền thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng Quy định này thay thế cho các khái niệm riêng lẻ về hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi và thế chấp.
1 Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2105
Việc liệt kê 11 điểm trong áp dụng pháp luật có thể gây nhầm lẫn, vì nó không làm rõ những đặc trưng cơ bản của các quan hệ liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng là hành động chuyển giao tài sản hoặc quyền sở hữu từ một chủ thể sang chủ thể khác, nhằm thay đổi quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ (Trương Ngọc Hoa, 2020) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa là chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền của mình để thu lợi ích kinh tế, thường là tiền hoặc tài sản tương đương tiền Qua giao dịch chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được chuyển đến những chủ thể mới có nhu cầu, tiềm lực tài chính, và khả năng sản xuất kinh doanh hiệu quả hơn.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thỏa thuận pháp lý giữa các bên nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sở hữu hợp pháp sang bên nhận chuyển nhượng Quy trình này phải tuân thủ các thủ tục pháp luật, trong đó bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng Cả hai bên phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, bao gồm nghĩa vụ đăng ký và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định hiện hành.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ra đời song hành với sự phát triển của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Khái niệm này lần đầu được ghi nhận trong hiến pháp năm 1980, khi chế độ sở hữu toàn dân thay thế các hình thức sử dụng đất như của Nhà nước, tập thể và tư nhân Trong các quan hệ chuyển quyền, người ta thường sử dụng các thuật ngữ như mua bán đất, mua nhà đất, hay mua bán ruộng đất Do đó, sự hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ luôn gắn liền với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được hình thành trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó Nhà nước đóng vai trò là đại diện chủ sở hữu Các bên tham gia hợp đồng cần đảm bảo đủ điều kiện theo quy định pháp luật để thực hiện việc chuyển nhượng này.
1 Vàng, tài sản khác, giấy tờ có giá
Nhà nước trao quyền sử dụng đất gắn với các quyền năng nhất định, quy định bởi pháp luật đất đai và các luật liên quan Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải tuân thủ điều kiện về hình thức, trình tự và thủ tục Nhà nước có thể giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận việc sử dụng đất qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi không còn nhu cầu sử dụng, chủ thể có thể nhượng lại quyền sử dụng đất để thu hồi giá trị kinh tế Bên chuyển nhượng sẽ mất quyền sử dụng trước Nhà nước, tạo ra mối quan hệ mới giữa bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước Quan hệ chuyển nhượng là thỏa thuận giữa các bên, nhưng cần sự tham gia của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai Mọi giao dịch phải tuân theo quy định pháp luật hiện hành.
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại giao dịch mua bán tài sản được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự, có những đặc điểm pháp lý riêng biệt.
1.2.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính song vụ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thể hiện tính song vụ, trong đó các bên có quyền và nghĩa vụ đối ứng Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng bao gồm việc bàn giao thửa đất đúng diện tích, vị trí, loại đất và tài sản gắn liền, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước, và nhận tiền theo thỏa thuận Bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bàn giao đất và hồ sơ pháp lý liên quan, cũng như thực hiện nghĩa vụ thanh toán Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng luôn có sự đối xứng, thể hiện tính chất công bằng và hợp lý trong giao dịch.
Nếu các bên không thực hiện đúng hợp đồng thì sẽ ảnh hưởng đến quyền hợp pháp của bên kia
1.2.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất đền bù
Tính chất đền bù lợi ích vật chất là đặc trưng cốt lõi trong quan hệ mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Hợp đồng có tính đền bù yêu cầu một bên thực hiện nghĩa vụ để nhận lợi ích từ bên kia Nghiên cứu và phân tích tính chất này giúp xác định bản chất pháp lý của từng loại hợp đồng, từ đó áp dụng các quy định pháp luật một cách chính xác và phù hợp.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có tính đền bù thể hiện qua nghĩa vụ thanh toán tương ứng với giá trị quyền tài sản Trong mối quan hệ này, bên có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng, tạo ra một quan hệ sở hữu mới Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp nhận quyền sử dụng đất và tài sản liên quan, đồng thời phải thanh toán một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là tài sản có thể định giá bằng tiền và ngày càng trở nên phổ biến trong các hợp đồng dân sự Hệ thống văn bản pháp lý quy định khung giá đất và bảng giá đất, phản ánh giá trị quyền sử dụng đất theo vị trí và điều kiện kinh tế xã hội Tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có quyền tự do thỏa thuận giá trị hợp đồng tương ứng với giá trị thị trường, coi đó là chi phí đền bù khi chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản liên quan.
1.2.2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có tính ưng thuận
Hợp đồng ưng thuận là loại hợp đồng mà quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh ngay khi các bên đạt được thỏa thuận về nội dung chính.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ưng thuận là thời điểm giao kết, đặc biệt đối với hợp đồng mua bán tài sản, khi các bên đạt được thỏa thuận về nội dung cơ bản Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), hiệu lực bắt đầu từ khi được công chứng và quyền sở hữu của bên nhận chuyển nhượng xác lập khi đăng ký với cơ quan quản lý đất đai, được ghi vào sổ địa chính Thực tế, các hợp đồng mua bán QSDĐ thường được giao dịch tại văn phòng công chứng để đảm bảo tính hợp pháp và xác thực ý chí, chữ ký của các bên Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp lý và phát sinh quyền, nghĩa vụ ngay khi được giao kết tại văn phòng công chứng.
1.2.2.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện với mục đích là chuyển giao QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác
Hợp đồng dân sự là thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán, trao đổi, hoặc tặng cho tài sản, nhằm chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là loại tài sản mà pháp luật cho phép chuyển nhượng qua hợp đồng dân sự Khi hợp đồng có hiệu lực, bên nhận chuyển nhượng sẽ được Nhà nước bảo hộ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến QSDĐ Sau đó, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai với cơ quan Nhà nước.
Lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3 Lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một phần quan trọng của pháp luật đất đai, bao gồm các quy định do Nhà nước ban hành Những quy định này được thực thi bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước, nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc điểm cơ bản riêng biệt bên cạnh các đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản.
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định bởi các văn bản pháp luật quan trọng như Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2014, và Luật công chứng 2014.
Luật đất đai năm 2013 quy định rõ ràng về các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), xác định đối tượng chuyển nhượng, đồng thời nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng Bên cạnh đó, luật cũng quy định các thủ tục hành chính cần thiết trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định các nguyên tắc chuyển nhượng tài sản, bao gồm nội dung cơ bản của hợp đồng và các căn cứ phát sinh, chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, cũng như điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh doanh.
Luật công chứng quy định rõ ràng về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời xác định quyền hạn và trách nhiệm của công chứng viên trong quá trình này.
Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định rõ nội dung và nguyên tắc giao kết, cũng như các căn cứ phát sinh, thay đổi và chấm dứt hợp đồng Ngoài ra, các quy định về hình thức, trình tự và thủ tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được nêu rõ.
Thứ tư, Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa có quy phạm pháp luật luật công vừa có quy phạm pháp luật luật tư
Quy phạm pháp luật trong lĩnh vực luật công xác định rõ các điều kiện cần thiết để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy trình đăng ký đất đai và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy phạm pháp luật tư quy định rõ ràng về việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng.
1.3.2 Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật điều chỉnh bao gồm các nhóm quy phạm sau:
Nhóm quy phạm pháp luật quy định nguyên tắc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu các bên tham gia phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định Những nguyên tắc này được áp dụng xuyên suốt trong quá trình giao dịch, đòi hỏi cả các chủ thể giao dịch lẫn cơ quan quản lý nhà nước phải tuân thủ nghiêm ngặt.
Nhóm quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định rằng việc này là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho một chủ thể khác Do tính chất quan trọng của giao dịch này, không phải tổ chức hay cá nhân nào cũng được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chỉ những chủ thể đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định mới có quyền thực hiện giao dịch này.
Nhóm quy định thứ ba bao gồm các điều kiện chung như yêu cầu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải trong thời hạn sử dụng đất Bên cạnh đó, còn tồn tại các quy định về điều kiện riêng cho từng mối quan hệ chuyển nhượng.
Nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh giá cả, phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán quy định rằng giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng được các bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng, sẽ là giá chính thức trong suốt quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng.
Trong bất kỳ hợp đồng nào, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên là điều khoản thiết yếu, giúp đảm bảo giao dịch chuyển nhượng thành công và giảm thiểu nguy cơ xảy ra tranh chấp.
Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY
2.1 Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
2.1.1 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một hình thức mua bán tài sản theo pháp luật dân sự, cho phép QSDĐ được định đoạt bằng tiền và thực hiện các giao dịch như mua bán, trao đổi Theo quy định của pháp luật đất đai, người được Nhà nước trao QSDĐ có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, góp vốn, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ điều chỉnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, được công nhận là quyền tài sản của người sử dụng đất Để QSDĐ trở thành đối tượng của hợp đồng liên quan đến quan hệ đất đai, nó cần đáp ứng các yêu cầu theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013.
Để quyền sử dụng đất (QSDĐ) trở thành đối tượng của hợp đồng, cần đáp ứng các điều kiện sau: có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168 của Luật; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và phải trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ nhất, để trở thành đối tượng của hợp đồng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1 Điểm a khoản 4 điều 95 Luật đất đai năm 2013
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) là hợp đồng mua bán tài sản, trong đó chủ sở hữu chuyển quyền sử dụng đất cho người khác và nhận tiền tương ứng với giá trị đất Để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp, cần có chứng cứ chứng minh quyền sử dụng, trong đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là chứng thư pháp lý quan trọng Giấy chứng nhận này được cấp theo quy chuẩn thống nhất từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho tất cả các tỉnh thành Tổng cục quản lý đất đai có trách nhiệm in ấn và phát hành giấy chứng nhận cho các văn phòng đăng ký đất đai trên toàn quốc.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) là công cụ quan trọng giúp cơ quan quản lý xác minh quyền sở hữu hợp pháp, giải quyết tranh chấp và xác định quyền lợi, nghĩa vụ của chủ sở hữu (Nông Viết Vỹ, 2019) Nhà nước cấp GCN QSDĐ thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả khai thác tài nguyên đất (Quốc hội, 2013) Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, chỉ khi được cấp GCN QSDĐ, chủ sở hữu mới có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, tặng cho và thế chấp tài sản (Quốc hội, 2013).
Một số giao dịch không yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) bao gồm việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, khi người sử dụng đất thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cũng có thể thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Ngoài những giao dịch này, các chủ thể sử dụng đất chỉ được thực hiện các giao dịch khác khi có GCN QSDĐ theo quy định.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong đời sống và sản xuất kinh doanh của cá nhân và hộ gia đình, do đó việc thiết lập các điều kiện chặt chẽ là cần thiết Ngoài mục tiêu kinh tế, việc sử dụng đất ở các vùng biên giới và hải đảo còn khẳng định chủ quyền quốc gia và ổn định an ninh cho đất nước Đất đai là tài sản của toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, góp phần xây dựng hệ thống pháp lý vững chắc để quản lý tài nguyên này GCN QSDĐ giúp cơ quan Nhà nước xác định quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, đảm bảo không ai có quyền tước đoạt, và nếu bị thu hồi, Nhà nước sẽ bù đắp thiệt hại Chỉ những diện tích đất có GCN QSDĐ mới được phép giao dịch, nhằm ngăn chặn việc chuyển nhượng đất không hợp pháp và cho phép bên nhận chuyển nhượng kiểm tra nguồn gốc và quyền sở hữu hợp pháp của đất đai.
Thứ hai, đất không có tranh chấp
Giá trị đất đai ngày càng tăng và nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, dẫn đến sự gia tăng các tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tranh chấp đất đai được định nghĩa là sự tranh chấp giữa hai hoặc nhiều bên về quyền và nghĩa vụ trong quan hệ đất đai Khi có tranh chấp, đất không thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, và các bên phải giải quyết tranh chấp theo quy trình pháp lý trước khi thực hiện giao dịch Luật đất đai khuyến khích các bên tự hòa giải, và nếu không thành công, họ có thể gửi đơn lên ủy ban nhân dân cấp xã để được hòa giải Việc giải quyết tranh chấp đất đai cần thông qua con đường tố tụng, và trong những năm gần đây, nhiều cơ quan Nhà nước đã hiểu sai về khái niệm "đất có tranh chấp", chỉ đến khi có khiếu nại về QSDĐ mới xem xét.
Nhiều cán bộ đã lợi dụng điều kiện hiện tại để gây phiền hà cho người dân, làm giảm lòng tin vào chính quyền và dẫn đến các giao dịch phi pháp như mua bán không hợp đồng Quy định về "đất không có tranh chấp" hiện nay rất phù hợp với sự phát triển của thị trường BĐS, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan Khi đất có tranh chấp, quyền sử dụng đất không thể được chuyển nhượng hợp pháp, và việc ký hợp đồng trong tình huống này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng trong tương lai.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm thi hành án, hạn chế đối tượng bị kê biên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Khi QSDĐ bị kê biên, nó sẽ được sử dụng để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài sản của chủ sở hữu với các bên liên quan và cơ quan Nhà nước Do đó, chủ thể sử dụng đất không được phép chuyển nhượng tài sản đã bị kê biên.
Trong nhiều trường hợp, người vi phạm pháp luật có ý định tẩu tán tài sản nhằm giảm thiểu khả năng thi hành án Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung) quy định rõ về vấn đề này.
Theo quy định tại Điều 2014, chấp hành viên chỉ được kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng theo pháp luật đất đai Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền, cần kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản đó Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí và diện tích.
1 Khoản 1 điều 110 Luật thi hành án dân sự 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2014)
Quy định về việc kê biên đất đai, bao gồm việc ký tên của những người tham gia, là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba trong trường hợp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang bị kê biên tài sản Dù QSDĐ được chuyển nhượng hợp pháp, nếu nó thuộc vào quan hệ kê biên, việc cho phép giao dịch chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan (Nguyễn Thị Diễn, 2020) Điều này tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc, giúp phòng ngừa rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng, vì nếu thực hiện giao dịch mà không lưu ý đến tình trạng kê biên, hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu.
Theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có một số trường hợp cụ thể liên quan đến việc kê biên tài sản bảo đảm thi hành bản án.
Theo quy định tại khoản 6 điều 114 và điều 120 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, trong giai đoạn khởi tố, điều tra, xét xử vụ án chưa có bản án quyết định của pháp luật, biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng để bảo vệ quyền lợi Bị hại, người đại diện theo quy định hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể yêu cầu tòa án thực hiện biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm đảm bảo thi hành án.
Khi bản án đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa có quyết định kê biên tài sản, người có tài sản vẫn có quyền thực hiện các giao dịch như tặng cho, chuyển nhượng hay cầm cố Tuy nhiên, nếu tài sản chuyển nhượng không đủ để đảm bảo thi hành án, tài sản này vẫn có thể bị kê biên theo quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của Nhà nước và bên thứ ba Theo Điều 75 Luật Thi hành án dân sự, trong trường hợp kê biên tài sản có tranh chấp, chấp hành viên phải thông báo cho các bên liên quan để thực hiện thủ tục khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp.
1 Khoản 2, 3 điều 111 Luật thi hành án dân sự 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2014)
Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) bị vô hiệu, các bên giao kết phải khôi phục tình trạng ban đầu bằng cách hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, bên vi phạm phải hoàn trả bằng tiền, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật cụ thể Điều này đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan (Quốc hội, 2015).
Theo quy định của Quốc hội năm 2015, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bị vi phạm, nhưng lợi tức thu được không cần hoàn trả Mức độ bồi thường sẽ phụ thuộc vào mức độ lỗi của bên gây ra thiệt hại Trong thực tiễn, sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
2.2.1 Những kết quả đạt được trong hoạt động tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, chính sách và đường lối phát triển trong quản lý và sử dụng đất đai của đảng và Nhà nước đang được chú trọng Tính đến ngày 03/02/2022, tổng diện tích đất cả nước đạt 33,1 triệu hecta, trong đó 1,2 triệu hecta vẫn chưa được giao cho người sử dụng Điều này cho thấy 96,37% diện tích tự nhiên đã được khai thác và đưa vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh, xã hội, cũng như an ninh quốc phòng (Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ, đóng góp đáng kể vào ngân sách quốc gia và trở thành nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế, xã hội Trong ba năm qua, mặc dù bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, doanh thu từ giao đất, cho thuê đất và đấu giá đất vẫn tiếp tục tăng Cụ thể, ngân sách từ đất đai năm 2019 đạt khoảng 232,7 ngàn tỷ đồng, năm 2020 đạt 254,8 ngàn tỷ đồng, và năm 2021 đạt hơn 172 ngàn tỷ đồng (Tuổi trẻ, 2022).
Trong bối cảnh kinh tế thị trường và giao dịch dân sự, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được nhìn nhận và đánh giá đúng bản chất Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Những thành tựu áp dụng quy pháp luật hiện hành về HĐCN QSDĐ:
Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) tạo hành lang pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản những năm gần đây Sự thay đổi căn bản trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đã xây dựng cơ chế đồng bộ, giúp các giao dịch diễn ra ổn định và giảm thiểu tranh chấp Các cơ quan như văn phòng đăng ký đất đai và quỹ phát triển đất, cùng với các tổ chức pháp lý chuyên nghiệp, đã đóng góp tích cực vào hoạt động này Việc hoàn thiện pháp luật không chỉ giúp các bên xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng mà còn đảm bảo tuân thủ các yêu cầu về hình thức và nội dung theo quy định pháp luật.
Người dân hiện nay ngày càng hiểu biết hơn về quy định pháp luật và thực hiện nghiêm túc các quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sự phát triển của công nghệ thông tin, đặc biệt là internet, đã giúp người dân tiếp cận gần hơn với các quy định pháp luật Các trang báo và truyền hình về pháp luật đã hỗ trợ người dân hiểu và áp dụng các quy định này vào thực tiễn, đặc biệt trong lĩnh vực hợp đồng dân sự và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Gần đây, số lượng tranh chấp hợp đồng do vi phạm quy định pháp luật đã giảm đáng kể, với nội dung hợp đồng ngày càng chặt chẽ hơn và tuân thủ nghiêm ngặt về mặt hình thức cũng như quy trình công chứng.
Thứ ba, sự tự giác của các bên chủ thể của HĐCN QSDĐ được nâng cao
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho cá nhân và tổ chức thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Trong quá trình quản lý, nếu có thay đổi về đất đai, các chủ thể phải thực hiện đăng ký với cơ quan có thẩm quyền Pháp luật nghiêm cấm hành vi sử dụng đất và thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá trị của quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng tăng, vì vậy việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết để tránh tranh chấp Việc nâng cao ý thức chấp hành pháp luật về đất đai giúp Nhà nước quản lý tài nguyên hiệu quả hơn và tăng cường nguồn thu ngân sách Đăng ký biến động đất đai không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người nhận chuyển nhượng mà còn xác định rõ nghĩa vụ của họ.
2.2.2 Những bất cập, hạn chế trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.2.1 Bất cập về mặt khái niệm, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, thiếu vắng quy định về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật hiện hành đã loại bỏ quy định về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) và chỉ đưa ra quy định chung về hợp đồng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 chưa đề cập đến các đặc điểm pháp lý cơ bản của HĐCN so với các loại hợp đồng khác Do đó, việc quy định chi tiết về khái niệm và đặc điểm của từng loại hợp đồng liên quan đến QSDĐ là rất cần thiết để tránh tranh chấp giữa các bên.
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản (KDBĐS), trong khi các quy định về mua bán nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở.
Việc thiếu quy định trong HĐCN QSDĐ hiện nay là một điểm hạn chế nghiêm trọng cần được khắc phục và bổ sung để phù hợp với thực trạng.
Hợp đồng (HĐ) là nền tảng cho việc các bên đạt thỏa thuận, xác định nghĩa vụ của mỗi bên trong quá trình thực hiện hợp đồng, cũng như giải quyết khiếu nại và tranh chấp phát sinh trong quá trình chuyển nhượng Việc quy định rõ ràng từng loại hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, là rất cần thiết.
Điều 61 hỗ trợ các bên trong việc thực hiện hợp đồng theo đúng quy định pháp luật, giúp tránh những thiếu sót có thể dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu hoặc gây ra các tranh chấp không cần thiết.
Thứ hai, Nhà làm luật chưa có quy định cụ thể về nội dung cơ bản của HĐCN QSDĐ
KIẾN NGHỊ - GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.2.1 Xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã trở thành một lĩnh vực hấp dẫn với giá trị kinh tế cao, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư Tuy nhiên, một số người đã lợi dụng những lỗ hổng trong pháp luật để ký kết các hợp đồng giả mạo hoặc thực hiện hành vi lừa đảo trong giao dịch mua bán Điều này dẫn đến các tranh chấp hợp đồng, làm giảm tính bình đẳng trong thỏa thuận giữa các bên liên quan, đặc biệt là trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) được thực thi hiệu quả trong thực tiễn, cần đảm bảo tính thống nhất, chi tiết và đầy đủ Do đó, việc hoàn thiện pháp luật là giải pháp ưu tiên hàng đầu nhằm tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc cho việc thực hiện và áp dụng các quy định này.
3.2.2 Áp dụng những phong tục tập quán và án lệ vào việc thực hiện hợp đồng và giải quyết các tranh chấp
Nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc tiếp cận quy định pháp luật do hạn chế về kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng Hình thức mua bán chủ yếu dựa vào quan hệ họ hàng và thân quen, dẫn đến việc các bên thường áp dụng tập quán như một hình thức hợp đồng thực tế Do đó, cần kết hợp linh hoạt giữa yếu tố tập quán và pháp luật thay vì áp dụng luật một cách cứng nhắc Pháp luật nên được hình thành từ thực tiễn, tôn trọng và bảo vệ những phong tục tập quán truyền thống quý báu của dân tộc.
3.2.3 Cần có sự phối hợp liên các cơ quan ban ngành để xây dựng hệ thống pháp luật và áp dụng vào thực tiễn
Quản lý đất đai không chỉ là trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai mà còn liên quan đến Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân, UBND và cơ quan thuế Do đó, việc xây dựng pháp luật cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan ban ngành để đảm bảo hệ thống pháp luật hoàn chỉnh và phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.2.4 Không ngừng cải cách thủ tục hành chính về việc đăng ký biến động đất đai
Để cải cách thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) một cách đơn giản và hiệu quả, cần thực hiện các bước đăng ký với cơ quan Nhà nước, bao gồm cấp sổ lần đầu và đăng ký biến động đất đai Việc chuyển nhượng QSDĐ phải được đăng ký để cơ quan quản lý đất đai theo dõi và giám sát việc sử dụng đất, đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của cá nhân, tổ chức Các thủ tục cấp đổi cần được hoàn thiện để vừa chặt chẽ cho cơ quan Nhà nước, vừa tiện lợi cho các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Do đó, việc đơn giản hóa các thủ tục là rất cần thiết.
Liên thông giữa các cơ quan nhằm đơn giản hóa thủ tục đăng ký đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình.
Để đảm bảo hiệu quả trong quản lý hành chính về tài nguyên, các cơ quan nhà nước cần thực hiện nghiêm túc các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) Điều này bao gồm việc kiểm tra, giám sát, đăng ký biến động và cập nhật thông tin liên quan Đồng thời, cần phối hợp để giải quyết mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng mua bán Các thủ tục hành chính cũng cần được công khai, minh bạch và dễ hiểu, nhằm thực hiện theo cơ chế đơn giản hóa.
Xây dựng trang thông tin về thủ tục hành chính và tổ chức tư vấn liên quan đến đất đai và chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết Nhà nước cần công khai thông tin về QSDĐ như vị trí, tọa độ và ranh giới thửa đất, giúp cá nhân và tổ chức dễ dàng quyết định việc mua bán Thông tin về quy hoạch và giá đất thực tế sẽ góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế và cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân.
3.2.5 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân
Quy định pháp luật cần được đơn giản hóa để người dân dễ dàng hiểu và tuân thủ, vì hiện nay, nhiều người vẫn chưa nắm rõ các quy định pháp lý, dẫn đến việc áp dụng không hiệu quả trong cộng đồng Thực tế cho thấy, có nhiều tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng do thiếu kiến thức pháp luật Phần lớn người dân khi mua bán không muốn phiền phức với cơ quan Nhà nước để thực hiện thủ tục công chứng, dẫn đến hợp đồng chỉ được lập thành văn bản mà không đảm bảo tính hợp lệ Hệ quả là nhiều hợp đồng trở nên vô hiệu về mặt hình thức hoặc phát sinh tranh chấp do nội dung hợp đồng không được xác lập chặt chẽ theo quy định.
Nhà nước cần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quy trình đăng ký biến động đất đai Đồng thời, cần tăng cường và đa dạng hóa các hoạt động truyền thông để nâng cao nhận thức của người dân về các quy định này.
82 thông đưa pháp luật gần hơn với đời sống nhân dân Nhằm nâng cao hiểu biết cho người dân về việc áp dụng các quy định của pháp luật
Trong chương 3, dựa trên những lý luận và thực tiễn đã phân tích ở chương 1 và chương 2, bài viết sẽ đề xuất các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) Những giải pháp này sẽ giúp cải thiện quá trình thực thi pháp luật và giải quyết những khó khăn hiện tại trong việc áp dụng các quy định liên quan.
Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật được đưa ra dựa trên phân tích lý luận, thực tiễn quy định và những hạn chế trong quá trình áp dụng Từ đó, định hướng hoàn thiện pháp luật tập trung vào các khía cạnh như: cải thiện khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ); nâng cao quy định về điều kiện của đối tượng hợp đồng; hoàn thiện các yếu tố chủ thể, ý chí, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên Ngoài ra, cũng cần có những kiến nghị nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng và sửa đổi bổ sung quy định về khung giá đất.
Để nâng cao hiệu quả điều chỉnh và áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ), cần thiết phải xây dựng các giải pháp dựa trên kết quả đánh giá và phân tích hiện tại.
Nhà làm luật cần xây dựng một hành lang pháp lý nhằm giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch và nâng cao hiệu quả quản lý Các giải pháp này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch an toàn và hiệu quả hơn.
KẾT LUẬN CHUNG 84 Danh mục tài liệu tham khảo
Đề tài nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu và học giả Việc chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật” mang đến cả thuận lợi lẫn thách thức Nghiên cứu này không chỉ kế thừa và phân tích các tác phẩm đã công bố mà còn chỉ ra những vấn đề chưa được làm rõ Tôi đã thực hiện một đánh giá tổng quát về HĐCN QSDĐ, đặc biệt là quỹ đất phi nông nghiệp tại Việt Nam Những phân tích về quy định pháp luật hiện hành sẽ hỗ trợ trong việc đề xuất sửa đổi và bổ sung hệ thống pháp luật nhằm cải thiện quy trình chuyển nhượng QSDĐ Qua nghiên cứu, tôi đã làm rõ các vấn đề liên quan đến hợp đồng trong quan hệ pháp luật dân sự, từ đó làm nổi bật các khía cạnh của HĐCN QSDĐ.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) là một dạng hợp đồng mua bán tài sản, chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật dân sự Do tính chất đặc biệt của tài sản này, HĐCN QSDĐ không chỉ tuân theo Bộ luật Dân sự (BLDS) mà còn phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai và nhiều ngành luật khác Là đại diện cho nhân dân về quyền sở hữu đất đai, cơ quan quản lý Nhà nước đặt ra nhiều điều kiện liên quan đến việc chuyển nhượng, đăng ký biến động đất đai và các nghĩa vụ tài chính khác Qua đó, hệ thống pháp lý của Nhà nước điều chỉnh ý chí của các bên trong khuôn khổ quy định của pháp luật.
Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) hiện nay còn thiếu sót và không đồng bộ Các khái niệm, nội dung và đặc điểm của hợp đồng này chủ yếu chỉ được liệt kê mà chưa có quy định chi tiết và cụ thể Để xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh điều chỉnh vấn đề này, cần có sự nghiên cứu và đánh giá từ cả lý luận lẫn thực tiễn áp dụng.
85 nghị hoàn thiện pháp luật dựa trên những thiếu sót để từ đó khắc phục giúp xây dựng một hành lang pháp lý hoàn thiện nhất
Xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đặc biệt là pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ), đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế Hệ thống pháp luật này không chỉ tạo ra môi trường giao dịch dân sự an toàn mà còn nâng cao hiệu quả trong các hoạt động kinh tế Kết quả đạt được từ việc hoàn thiện pháp luật sẽ là động lực để nghiên cứu thêm những vấn đề cấp thiết hơn trong lĩnh vực này.
Danh mục tài liệu tham khảo
I Văn bản quy phạm pháp luật
1 Quốc Hội (1980) Hiến pháp nước CHXHCNVN, ban hành ngày 19 tháng
2 Quốc hội (1995) Bộ luật dân sự, ban hành ngày 28 tháng 10 năm 1995
3 Quốc Hội (1995) Hiến pháp nước CHXHCNVN, ban hành ngày 28 tháng
4 Quốc hội (2005) Bộ Luật dân sự, ban hành ngày 14 tháng 06 năm 2005
5 Quốc hội (2013) Hiến pháp nước CHXHCNVN ban hành ngày 28 tháng 11 năm 2013
6 Quốc hội (2013) Luật đất đai, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013
7 Quốc hội (2014) Luật kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014
8 Quốc hội (2014) Luật nhà ở, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014
9 Quốc hội (2014) Luật sửa đổi, bổ sung một số điều khoản luật thi hành án dân sự, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014
10 Quốc hội (2015) Bộ luật dân sự, ban hanh ngày 24 tháng 11 năm 2015
11 Quốc hội (2015) Bộ luật tố tụng dân sự, ban hành ngày 25 tháng 11 năm
12 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) Thông tư số 23/2014/BTNMT Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014
13 Bộ tài chính (2015) Thông tư số 92/2015/BTC, Hướng dẫn thực hiện thế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân TT-BTC
14 Bộ tài nguyên và môi trường (2020) Quyết định số 387/BTNMT, Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2020
15 Chính phủ (2019) Nghị định số 96/2019/CP, Quy định về khung giá đất
II Tài liệu luận văn, luận án, sách báo
1 Hà Văn Tiến (2012) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Luận Văn Thạc sĩ
2 Hồng Khanh (2019, 12 21) Khung giá đất mới tại Hà Nội, TP.HCM cao nhất 162 triệu đồng/m2 Retrieved from m.Vietnam.net: https://vietnamnet.vn/khung-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-cao-nhat-162- trieu-dongm2-602036.html
3 Lê Minh Trường (2021, 07 2021) Luật Minh Khuê Retrieved from Thời hạn sử dụng đất là gì? Quy định về thời hạn sử dụng đất: https://luatminhkhue.vn/thoi-han-su-dung-dat-la-gi -quy-dinh-ve-thoi-han- su-dung-dat.aspx
4 Lê Thị Giang (2019) Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn Luận văn thạc sĩ
5 Luật Minh Khuê (2021, 06 03) Retrieved from Khung giá đất là gì? Quy định pháp luật về khung giá đất: https://luatminhkhue.vn/khung-gia-dat-la- gi -quy-dinh-phap-luat-ve-khung-gia-dat.aspx
6 May, L T (2022, 01 22) Luật Minh Khuê Retrieved from Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: https://luatminhkhue.vn/hau-qua-phap-ly-cua-hop-dong-chuyen-nhuong- quyen-su-dung-dat-vo-hieu-.aspx
7 Nguyễn Thị Diễn (2020) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự và thực tiễn thi hành tại một số tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương Luận án tiến sĩ
8 Nguyễn Thị Xuân (2014) Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản Luận văn thạc sĩ, KL DHQG
9 Nguyễn Thùy Trang (2017) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam Luận án tiến sĩ
10 Nguyễn Văn Hiến (2017, 11 16) Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay Retrieved from Công chứng 1: https://congchung.gov.vn/blog/detail/89-Thuc-trang-phap-luat-ve-chuyen- nhuong-quyen-su-dung-
11 Nguyễn Viết Tuấn (2006) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt nam Luận văn thạc sĩ luật học, KL DHQG
12 Nông Viết Vỹ (2019) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn Luận Văn, Trường đại học Luật Hà Nội
13 Phúc, N V (n.d.) Một số vấn đề pháp lý về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự Đại học Duy Tân
14 Th.s Tạ Thị Thùy Trang (2022, 05 02) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 - Bất cập và kiến nghị Retrieved from Tạp chí Dân chủ và Pháp Luật: https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay- dung-phap-luat.aspx?ItemIDX8
15 Trinh, N T (2019) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Tranh chấp thường gặp và thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ
16 Trương Ngọc Hoa (2020) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Luận văn thạc sĩ
17 Tuổi trẻ (2022, 03 01) Nguồn thu từ đất đai tăng 3-4 lần, nên mừng hay lo? Retrieved from https://nhadat.tuoitre.vn/nguon-thu-tu-dat-dai-tang-3-4-lan- nen-mung-hay-lo-2022022819470175.htm