Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng và giải pháp hoàn thiện

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Sinh viên thực : Trịnh Hữu Linh Lớp : K21LKTA Khóa học : 2018 - 2022 Mã sinh viên : 21A4060157 Giảng viên hƣớng dẫn : Th.s Trần Văn Kiên Năm thực : 2022 Hà Nội, tháng năm 2022 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014128298531000000 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Sinh viên thực : Trịnh Hữu Linh Lớp : K21LKTA Khóa học : 2018 - 2022 Mã sinh viên : 21A4060157 Giảng viên hƣớng dẫn : Th.s Trần Văn Kiên Năm thực : 2022 Hà Nội, tháng năm 2022 LỜI CAM DOAN Em xin cam đoan đề tài: “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực trạng giải pháp hồn thiện” cơng trình nghiên cứu độc lập tài sản riêng em Ngoài ra, nội dung khóa luận có sử dụng nguồn tài liệu tham khảo trích dẫn thích rõ ràng Em xin hồn tồn chịu trách nhiệm về đề tài nghiên cứu mình! Sinh viên thực Trịnh Hữu Linh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập, rèn luyện học Học Viện Ngân Hàng nói chung Khoa Luật nói riêng em nhận nhiều giúp đỡ từ ban giám đốc Học Viện Ngân Hàng, thầy cô bạn bè Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy khoa Luật tồn thể thầy cô Học Viện Ngân Hàng bảo tận tình suốt bốn năm ngồi giảng đường Đây kiến thức, học vô quý báu, hành trang cho em vững bước sau Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Trần Văn Kiên – Giảng viên hướng dẫn em suốt trình nghiên cứu để em hồn thành tốt khóa luận Cuối em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân, bạn bè ln bên cạnh, đồng hành, động viên chỗ dựa tinh thần cho em lúc khó khăn Tuy nhiên, vốn kiến thức nhiều hạn chế khả lý luận thân chưa tốt, chắn khóa luận khó tránh khỏi thiếu sót nội dung chưa chuẩn Em kính mong q thầy xem xét góp ý để khóa luận em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2022 Sinh viên thực Trịnh Hữu Linh ii MỤC LỤC LỜI CAM DOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG BIỂU vii I PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.3 Đặc điểm pháp lý quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính song vụ 12 1.2.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất đền bù 13 1.2.2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng có tính ưng thuận 13 1.2.2.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực với mục đích chuyển giao QSDĐ từ chủ thể sang chủ thể khác .14 1.2.3 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng 15 1.2.4 Ý nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.3 Lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.3.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.3.2 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 Kết luận chƣơng 21 iii CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY 22 2.1 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.1.1 Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.1.2 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 2.1.2.1 Bên chuyển nhượng 30 2.1.2.2 Bên nhận chuyển nhượng 34 2.1.3 Giá trị hợp đồng chuyển nhượng 36 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng 50 a, Quyền bên nhận chuyển nhượng 50 b, Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng .51 2.1.5 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng 51 2.1.6 Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng 53 2.1.6.1 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 53 2.1.6.2 Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng 54 2.1.7 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hậu pháp lý 55 2.1.7.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 55 2.1.7.2 Hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .57 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 2.2.1 Những kết đạt hoạt động tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 2.2.2 Những bất cập, hạn chế việc áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 2.2.2.1 Bất cập mặt khái niệm, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 2.2.2.2 Hạn chế việc xác lập quyền sử dụng đất .61 iv 2.2.2.3 Người sử dụng đất chưa hiểu rõ quy định pháp luật quyền lợi ích hợp pháp .63 2.2.2.4 Bất cập việc bên xác lập hợp đồng thấp giá trị thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế với nhà nước 63 2.2.2.5 Chưa có hướng dẫn cụ thể đất khơng có tranh chấp gây khó khăn cho việc vận dụng thực tiễn 65 2.2.2.6 Chưa có quy định giới hạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp .67 2.2.2.7 Bất cập quy định pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .68 2.2.2.8 Hạn chế việc xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hợp đồng .68 2.2.2.9 Khung giá đất bảng giá đất nhà nước quy định chưa theo kịp giá trị thực tế 69 Kết luận chƣơng 70 CHƢƠNG KIẾN NGHỊ - GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 71 3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật khái niệm, cấu trúc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 3.1.2 Kiến nghị việc đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 71 3.1.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 73 3.1.3.1 Kiến nghị điêu kiện “đất khơng có tranh chấp” 73 3.1.3.2 Kiến nghị hoàn thiện điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên 74 3.1.4 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 3.1.5 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 75 3.1.6 Kiến nghị hồn thiện pháp luật liên quan đến hình thức, thủ tục đăng ký, thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng 76 v 3.1.7 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc bảo đảm thực hợp đồng 78 3.1.8 Kiến nghị pháp luật liên quan đến khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể 79 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 3.2.1 Xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 3.2.2 Cần áp dụng phong tục tập quán án lệ vào việc thực hợp đồng giải tranh chấp 80 3.2.3 Cần có phối hợp liên quan ban ngành để xây dựng hệ thống pháp luật áp dụng vào thực tiễn 80 3.2.4 Không ngừng cải cách thủ tục hành việc đăng ký biến động đất đai 80 3.2.5 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân 81 Kết luận chƣơng 83 II KẾT LUẬN CHUNG 84 Danh mục tài liệu tham khảo vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS 1995 Bộ luật dân Quốc hội khóa thông qua ngày 28 tháng 10 năm 1995 BLDS 2005 Bộ luật Dân Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 29 tháng 12 năm 2005 BLDS 2015 Bộ luật Dân Quốc hội khố 13 thơng qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 LĐĐ 2003 Luật Đất đai Quốc hội khố XI thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai Quốc hội khố XIII thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 LKDBĐS 2014 Luật Kinh doanh bất động sản Quốc hội khố XIII thơng qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Nhà 2014 Luật Nhà Quốc hội khóa XIII thơng qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân cấp HDCN Hợp đồng chuyển nhượng SĐBS Sửa đổi bổ sung GCN Giấy chứng nhận THA Thi hành án DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng Nội dung Trang Bảng Khung giá đất đô thị 39 – 41 Bảng Bảng giá đất thị trấn thuộc huyện Phú Xuyên – Hà Nội 42 – 46 vii I PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai quà vô thiên nhiên ban tặng cho nhân loại, phần thiếu môi trường sống, sở để phân chia lãnh thổ quốc gia, sở yếu tố kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phòng … Quỹ đất khơng phải vơ hạn khơng tạo ra, tái tạo lại dân số tăng nhanh, khiến mật độ dân số tăng cao Con người ln muốn tác động cách tích cực thường xuyên để để nâng cao chất lượng đời sống thân Đất đai gắn liền với chủ quyền lãnh thổ quốc gia dân tộc Ngay từ triều đại phong kiến có văn kiện khẳng định chủ quyền lãnh thổ nước ta Điển hình nhắc đến thơ “Nam quốc sơn hà” Lý Thường Kiệt tuyên ngôn độc lập nước ta, sau phải nhắc đến tác phẩm “Bình ngơ đại cáo” Nguyễn Trãi tuyên ngôn thứ hai lịch sử Việt Nam Ngày 02/9/1945 chủ tịch Hồ Chí Minh đọc tuyên ngôn độc lập khai sinh nước Việt Nam dân chủ cộng hòa tuyên bố độc lập chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ Đất đai vấn đề cấp thiết pháp luật nước ta, thể qua văn pháp luật nhằm để thể chế hóa đường lối chủ trương sách đất đai Đảng Nhà nước Luật đất đai ban hành, sửa đổi bổ sung qua nhiều thời ký để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế văn hóa xã hội nhân dân Hiến pháp đời tạo tiền đề cho cho phát triển luật đất đai Bộ luật dân có quy định hợp đồng Kế thừa quy định nhà làm luật xây dựng thành luật chuyên ngành Luật đất đai 2013, Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014… Kinh tế phát triển chuyển dịch quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu theo vận động tiến lên xã hội Những năm qua với phát triển kinh tế sau đổi kết hợp với tỷ lệ lợi nhuận cao nên nhiều số lượng nhà đầu tư ngày tăng cao Thị trường giao dịch bất động sản ngày phức tạp tạo nhiều áp lực, thách thức trở ngại quản lý nguồn tài nguyên Vấn đề đặt phải xây dựng hệ thống pháp luật hồn chỉnh, khuyến khích chủ thể tự thỏa thuận chuyển nhượng phải đảm bảo theo quy định pháp luật Áp