CHƯƠNG 3. KIẾN NGHỊ - GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.1.6 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan đến hình thức, thủ tục đăng ký, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng
Thứ nhất, Từ những quy định của BLDS, Luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực từ khi đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Vậy nên đối với các giao dịch chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
77
với đất pháp luật nên quy định thủ tục công chứng, chứng thực là không bắt buộc bởi vì:
Theo điều 53 Hiến pháp 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Nhà nước trao quyền cho một chủ thể nào đó để sử dụng, khai thác đất, nên trong quan hệ này thì chỉ phát sinh “quyền và nghĩa vụ” chủ thể sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Công chứng hợp đồng giúp khẳng định tính đúng đẵn trong HĐ và xác minh được chữ ký. Tuy nhiên, các văn phòng công chứng hoạt động trên doanh nghĩa là bên thứ ba, nên việc quy định có sự tham gia của bên thứ ba không có “quyền và nghĩa vụ” trong quan hệ đất đai thì pháp luật làm hạn chế đi quyền tự do bình đẳng thỏa thuận trong quan hệ dân sự.
Từ hoạt động thực tiễn, em thấy cần hoàn thiện thủ tục hành chính theo cơ chế mở như hiện nay, pháp luật chỉ nên yêu cầu một điều kiện bắt buộc là HĐCN QSDĐ phải đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai trong một thời hạn nhất định để đảm bảo quyền lợi của các bên. Để thực hiện việc đăng ký thì các bên phải bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao tài sản gắn liền với đất và các giấy tờ có liên quan. Chuyên viên bộ phận tiếp nhận hồ sơ cần xem xét, thẩm định và có hướng dẫn cụ thể để các bên có quyền và nghĩa vụ liên quan thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ hai, bên cạnh việc hoàn thiện thủ tục hành chính tránh chồng chéo nhau thì pháp luật cần có những hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục giao kết, thủ tục thực hiện việc đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ ba, những HĐCN QSDĐ mà trên đất có tài sản gắn liền với đất thì khi chuyển nhượng phải thể hiện rõ trong HĐ. Khi đăng ký đất đai thì pháp luật nên yêu cầu việc đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là bắt buộc vì đây là tài sản không thể tách rời nhau. Vì vậy em đề xuất sửa khoản 1 điều 95 Luật đất đai năm 2015 thành “Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý” là hoàn toàn hợp lý để cơ quan Nhà nước quản lý và các bên biết được “quyền và nghĩa vụ” đối kháng với các bên.
78
Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là HĐ mua bán tài sản nên cũng cần thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và rủi ro. “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”1 (Quốc hội, 2015).
Nhưng thời điểm chuyển rủi ro về QSDĐ phải cùng với thời điểm chủ thể bắt đầu sử dụng, khai thác. Hiểu đơn giản là từ khi bên chuyển nhượng chuyển giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng thì rủi ro được chuyển kể từ thời điểm đó chứ không phải là khi hoàn thành việc đăng ký. Vậy nên em đề xuất sửa quy định tại khoản 2 điều 441 Bộ luật dân sự 2015 thành “… thời điểm chuyển giao rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký và bàn giao tài sản” sửa đổi khoản 5 điều 40 và khoản 4a điều 41 LKDBĐS thành: “5. Có quyền khai thác, sử dụng đất k từ thời điểm nhận bàn giao quyền sử dụng đất từ bờn chuyển nhượng”, “4ê: Chịu rủi ro đối với hoạt động khai thác, sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng”2 để phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật hiện nay.
3.1.7 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc bảo đảm thực hiện hợp đồng
Từ những điều khoản và ví dụ thực tiễn đã phân tích ở phần 2.2.2.8 về việc cọc thực hiện hợp đồng thì em đề xuất: BLDS nên có điều khoản về mức phạt cọc không được vượt quá giá trị mà các bên thỏa thuận thực hiện. Bởi vì: (i) Việc quy định như vậy đảm bảo cho việc thực thi các thỏa thuận cọc trong thực tiễn giải quyết tranh chấp; (ii) Giới hạn cọc như vậy thể hiện tính chất của hợp đồng đặt cọc là đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng chính. Vậy nên cần giới hạn giá trị phạt HĐ cọc tối đa bằng giá trị của HĐ chính mà các bên thỏa thuận thực hiện theo quy định.
1 Khoản 2 Điều 441 BLDS 2015 2 Nguyễn Thùy Trang, 2017
79