CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ thuộc dạng mua bán tài sản của pháp luật dân sự.
QSDĐ có thể định đoạt được bằng tiền và quyền này được pháp luật cho phép mua bán trao đổi như một loại tài sản trong pháp luật dân sự. Theo quy định của pháp luật đất đai thì đối tượng được Nhà nước trao QSDĐ có những quyền sau: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, tặng cho, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)1. Vì vậy, đối tượng mà HĐCN QSDĐ điều chỉnh là QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất – quyền tài sản của người sử dụng đất được nhà nước trao cho (Nông Viết Vỹ, 2019). Đất đai là tài sản toàn dân và chịu sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước nên đề trở thành đối tượng của hợp đồng liên quan đến quan hệ đất đai thì QSDĐ cần đáp ứng được các yêu cầu theo quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này
b) Đất không có tranh chấp
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án d) Trong thời hạn sử dụng đất”
Điều kiện để QSDĐ trở thành đối tượng của hợp đồng theo quy định:
Thứ nhất, để trở thành đối tượng của hợp đồng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1 Điểm a khoản 4 điều 95 Luật đất đai năm 2013
23
HĐCN QSDĐ là một dạng hợp đồng mua bán tài sản, chủ sở hữu chuyển quyền sử dụng của mình cho người khác và nhận lại một khoản tiền đối ứng với giá trị được định giá. Để biết được chủ thể có quyền sử dụng diện tích đất hợp pháp thì yêu cầu phải có căn cứ để chứng minh QSDĐ của mình. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Quốc hội, 2013). Bộ tài nguyên và môi trường quy định GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy chuẩn duy nhất đối với tất cả tỉnh thành (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014). Theo chứng năng và quyền hạn của mình tổng cục quản lý đất đai là cơ quan có chức năng nhiệm vụ in ấn phát hành phôi giấy chứng nhận cho văn phòng đăng ký đất đai sử dụng cấp quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014).
Dựa trên việc cấp giấy chứng nhận cơ quan quản lý sẽ xác minh được người sở hữu hợp pháp QSDĐ, khi có xảy ra tranh chấp và xác định được quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu (UBND thực hiện thủ tục hòa giải và Tòa án khi giải quyết tranh chấp) (Nông Viết Vỹ, 2019). GCN QSDĐ được Nhà nước cấp cho chủ thể thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ... nhằm mục tiêu nâng cao hiệu quả khai thác tài nguyên đất (Quốc hội, 2013). Điểm a khoản 1 điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy khi một chủ thể được cấp GCN QSDĐ thì họ mới có quyền thực hiện việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê cho thuê lại, góp vốn, tặng cho, thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ (Quốc hội, 2013).
Có một số giao dịch không yêu cầu phải có GCN QSDĐ như: “giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện đề cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Quốc hội, 2013). Ngoài những giao dịch này chủ thể sử dụng đất chỉ được thực hiện các giao dịch khác khi có GCN QSDĐ theo quy định.
24
QSDĐ có giá trị vô cùng lớn trong cuộc sống cũng như sản xuất kinh doanh của cá nhân, hộ gia đình nên việc đặt ra các điều kiện chặt chẽ là hoàn toàn hợp lý.
Ngoài mục đích kinh tế thì việc sử dụng đất tại các vùng biên giới và hải đảo xa xôi còn góp phần khẳng định chủ quyền quốc gia dân tộc, ổn định an ninh của nước ta và các nước láng giềng (Lê Thị Giang, 2019). Đất đai là tài sản của toàn thể nhân dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thông qua các quy định này góp phần tạo một hệ thống pháp lý chặt chẽ phục vụ Nhà nước quản lý tài nguyên này.
Thông qua việc cấp GCN QSDĐ cơ quan Nhà nước xác định chủ thể có quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất, không ai có quyền tước đoạt, nếu bị thu hồi bởi cơ quan Nhà nước thì sẽ được Nhà nước bù đắp giá trị thiệt hại (Nông Viết Vỹ, 2019). Do đó, những diện tích đất được GCN QSDĐ theo quy định thì mới được thực hiện việc mua bán để tránh trường hợp bên chuyển nhượng cố ý chuyển nhượng đất đai của người khác để trục lợi và người nhận chuyển nhượng cũng có thể kiểm tra nguồn gốc đất cũng như chủ sở hữu hợp pháp của QSDĐ (Lê Thị Giang, 2019).
Thứ hai, đất không có tranh chấp
Giá trị của đất đai ngày càng tăng cao, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn và diện tích dần bị thu hẹp dẫn đến các tranh chấp QSDĐ trở nên phổ biến. “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” (Quốc hội, 2013). Với diện tích đất đang có “tranh chấp” thì không thể trở thành đối tượng điều chỉnh của HĐCN QSDĐ. Khi đó, các bên tranh chấp phải tiến hành giải quyết tranh chấp theo trình tự thủ tục sau đó mới có quyền chuyển nhượng. Điều 202 luật đất đai quy định “khi có tranh chấp thì khuyến khích các bên tự hòa giải nếu không hòa giải được thì gửi đơn lên ubnd cấp xã nơi có đất để hòa giải”. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên nên việc giải quyết tranh chấp cần thực hiện qua phương thức giải quyết tranh chấp bằng con đường tố tụng (Th.s Tạ Thị Thùy Trang, 2022). Những năm gần đây có rất nhiều cơ quan Nhà nước hiểu khái niệm “đất có tranh chấp” là đến thời điểm người sử dụng đất thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, cơ quan Nhà nước không nhận được bất kỳ sự khiếu nại về QSDĐ trước
25
đó (Hà Văn Tiến, 2012). Nhiều bộ phận cán bộ đã lợi dụng điều kiện này để nhũng nhiễu gây phiền hà đến người dân, làm mất lòng tin của nhân dân vào chính quyền dẫn đến thực hiện những giao dịch không tuân thủ quy định pháp luật như mua bán không qua hợp đồng, giấy viết tay, … gây khó khăn cho việc quản lý hành chính của các cơ quan Nhà nước về tài nguyên đất.
Điều kiện quy định về “đất không có tranh chấp” khá là phù hợp trong giai đoạn hiện nay, khi thị trường BĐS ngày càng có nhiều chủ thể gia nhập, giá trị đất ngày càng được nâng cao. Quy định này giúp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người có liên quan và bên nhận chuyển nhượng. Khi đất có tranh chấp thì quyền sử dụng đất không thể trở thành đối tượng của hợp đồng, nếu bên chuyển nhượng thực hiện giao kết HĐ với tài sản là QSDĐ đang có “tranh chấp” sẽ dẫn tới bên nhận chuyển nhượng sẽ bị ảnh hưởng đến quyền lợi của mình đối với QSDĐ đó cũng như thực hiện việc chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê… sau này.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế bảo đảm thi hành án. Khi bị kê biên tài sản, đối tượng đang bị áp dụng biện pháp cưỡng chế này sẽ bị hạn chế tham gia giao dịch liên quan đến việc chuyển giao QSDĐ. QSDĐ khi bị kê biên đảm bảo thi hành án có nghĩa là QSDĐ này sẽ được sử dụng để đảm bảo cho việc thi hành một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của chủ sở dụng với các bên liên quan và cơ quan Nhà nước. Cho nên chủ thể sử dụng đất sẽ không được phép chuyển nhượng tài sản kê biên này.
Trong nhiều trường hợp người vi phạm pháp luật muốn tẩu tán tài sản để giảm khả năng thi hành án trên thực tế. Luật thi hành án dân sự (2008) (SĐBS năm 2014) quy định“Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai1; Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện
1 Khoản 1 điều 110 Luật thi hành án dân sự 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2014)
26
tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên1”. Quy định này là cần thiết đối với thực tế áp dụng, cho dù QSDĐ được chuyển nhượng thông qua hợp đồng một cách hợp pháp và không có tranh chấp nhưng QSDĐ đó lại đang là đối tượng trong một quan hệ “kê biên tài sản” thì việc cho phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng đối với người thứ ba ngay tình sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của họ (Nguyễn Thị Diễn, 2020). Quy định về điều kiện đất không bị kê biên này cũng tạo cơ sở pháp lý vững chắc, phòng ngừa rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng, cố tình thực hiện giao dịch chuyển nhượng sẽ vô hiệu vì đối tượng HĐ là QSDĐ bị kê biên để thi hành án.
Một số trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản bảo đảm thi hành bản án được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự 2015, cụ thể như sau:
Thứ nhất, Theo quy định tại khoản 6 điều 114 và điều 120 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì trong giai đoạn khởi tố, điều tra, xét xử vụ án chưa có bản án quyết định của pháp luật thì đây là một biện pháp khẩn cấp kịp thời. Bị hại, người đại diện theo quy định hoặc cơ quan Nhà nước bằng chức năng, nhiệm vụ của mình đang xử lý vụ án có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để đảm bảo thi hành án.
Thứ hai, khi bản án có hiệu lực pháp luật nhưng chưa có quyết định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án. Trong thời điểm bản án có hiệu lực, có thể trong thời hạn thi hành bản án tài sản chưa bị “kê biên” để đảm bảo nghĩa vụ tài chính với cơ quan thi hành án thì người có tài sản vẫn thực hiện được quyền tặng cho, chuyển nhượng, cầm cố … nhưng nếu các tài sản còn lại không đủ để đảm bảo thi hành bản án, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và bên thì bên thứ ba thì tài sản chuyển nhượng vẫn bị kê biên để thi hành bản án theo quy định pháp luật (Nguyễn Thị Diễn, 2020). Theo điểm a khoản 1 điều 75 luật thi hành án dân sự thì khi kê biên tài sản QSDĐ mà có tranh chấp thì chấp hành viên thông báo cho người có tranh chấp liên quan thực hiện thủ tục khởi kiện, hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội, 2008).
1 Khoản 2, 3 điều 111 Luật thi hành án dân sự 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2014)
27
“Trường hợp chưa xác định được phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để thi hành án thì Chấp hành viên phải thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung đối với tài sản, quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận vi phạm quy định tại Điều 6 của Luật này hoặc thỏa thuận không được và không yêu cầu Tòa án giải quyết thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự. Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu Tòa án giải quyết thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự” (Quốc hội, 2014).
Nghĩa vụ thi hành án là vấn đề đặt lên hàng đầu, các tài sản trong thời hạn thi hành án được chuyển cho chủ sở hữu khác vẫn có nguy cơ bị kê biên để đảm bảo tính thi hành nếu các tài sản khác còn lại không đủ đáp ứng.
Biện pháp kê biên quyền sử dụng đất do cơ quan điều tra và Tòa án áp dụng nhằm ngăn chặn hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản của mình để trốn tránh nghĩa vụ tài chính với cơ quan chức năng hoặc người thứ ba. Trong khi đó biện pháp kê biên của cơ quan thi hành án dân sự, ngoài mục đích ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy hoại tài sản chịu nghĩa vụ thi hành án, còn có mục đích là nền tảng, cơ sở để căn cứ vào đó xử lý tài sản của người phải thi hành để thanh toán tiền cho người được thi hành án, trong trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình mà bản án, quyết định của Tòa án đã xác định (Quốc hội, 2013). Đây là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự mà cơ quan có thẩm quyền thường phải áp dụng để thu hồi tiền, tài sản cho Nhà nước, các tổ chức xã hội và cá nhân khác.
Tóm lại, điều kiện tài sản QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án theo pháp luật đất đai, còn phải đáp ứng các điều kiện áp dụng khác, … theo quy định
28
của pháp luật có liên quan (Quốc hội, 2013). Trong trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ của người có nghĩa vụ thi hành án thì bên nhận chuyển nhượng có thể chịu rủi ro ngay khi cả khi QSDĐ đó không bị áp dụng và được chuyển sang cho một chủ thể khác.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất nhất định được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác phù hợp với mục đích sử dụng đất (Nguyễn Viết Tuấn, 2006). Hiểu một cách đơn giản thời hạn sử dụng đất là thời gian cụ thể mà Nhà nước ấn định giao đất cho người sử dụng để trồng trọt, để ở, để phát triển kinh tế. Thời hạn sử dụng đất giúp cơ quan Nhà nước có thể kiểm soát, quản lý được chủ thể sử dụng đất trên cả nước (Quốc hội, 2013).
“Người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định pháp luật có liên quan khác. THSD đất được tình từ ngày cơ quan Nhà nước ra quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể” (Quốc hội, 2013). Đối với những diện tích QSDĐ có quy định về thời gian sử dụng thì bên chủ thể “nhận chuyển nhượng” chỉ được sử dụng đất đến hết thời gian trên GCN QDSĐ kể từ thời điểm nhận chuyển giao.
Căn cứ vào mục đích của chủ thể mà Nhà nước quy định thời hạn canh tác trên từng loại đất cụ thể như sau:
“Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm; Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực