CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
5
Đường Trục vào xóm chùa giáp Đặng Xá Vạn
Điểm
3
105 2 453 2 142 1 987 2 415 1 884 1 571 1 474 1 750 1 365 1138 1068
6
Đường Trục vào Vạn Điểm
3
105 2 453 2 142 1 987 2 415 1 884 1 571 1 474 1 750 1 365 1138 1068
Từ ví dụ về bảng giá đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội các chủ thể có thể xác định được mức giá nhà nước quy định của từng loại đất và vị trí đất. Từ đó các chủ thể khi thực hiện giao kết hợp đồng có thể tham khảo và xác lập giá trên hợp đồng mua bán. Bên cạnh đó cơ quan nhà nước quản lý được việc mua bán để đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất a, Quyền của bên chuyển nhượng
HĐCN QSDĐ là một dạng của HĐ mua bán tài sản theo BLDS nên bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu thanh toán. Đây là quyền cơ bản của hợp đồng
47
mua bán tài sản. Ngoài ra, bên chuyển nhượng có những quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định tại điều 38 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như:
Thứ nhất, Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán đầy đủ theo giá trị HĐ mà các bên thỏa thuận đúng thời hạn và phương thức trong hợp đồng (Quốc hội, 2014). Quyền được thanh toán là quyền đầu tiên và quan trọng nhất đối với bên chuyển nhượng, bởi vì lợi ích kinh tế là yếu tố thúc đẩy bên chuyển nhượng bán đi quyền sử dụng đất của mình (Nguyễn Viết Tuấn, 2006). Giá trị chuyển nhượng của hợp đồng có thể bằng, thấp hơn, cao hơn phần QSDĐ được các bên định giá. Đối xứng với quyền yêu cầu thanh toán của bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thời gian và phương thức các bên đã thỏa thuận (Nguyễn Viết Tuấn, 2006). Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thực hiện đúng theo hợp đồng thì bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội, 2014).
Thứ hai, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng, việc chuyển giao nhận đúng theo hợp đồng nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng và những rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng.
Thứ ba, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
Thứ tư, không bàn giao đất, tài sản khác gắn liền với đất khi chưa nhận đủ tiền trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (Quốc hội, 2014). Đây là quy định mà Nhà nước nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên chuyển nhượng, tránh rủi ro về việc bên chuyển nhượng bàn giao đất, hồ sơ giấy tờ nhưng bên nhận chuyển không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền như đã thỏa thuận.
Thứ năm, các quyền khác được quy định trong HĐ. Hợp đồng tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nên khi giao kết các bên có thể thỏa thuận dựa trên sự thống nhất về ý chí, nguyện vọng của các bên và không làm trái với quy định của pháp luật.
48
Quyền của bên chuyển nhượng QSDĐ cần pháp luật bảo vệ vì tài sản ở đây có giá trị lớn đối với họ. Các bên tham gia hợp đồng có thể không hề quen biết nhau nên việc quy định các quyền của bên chuyển nhượng nhằm mục đích bảo đảm tài sản của bên chuyển nhượng không bị xâm phạm một cách bất hợp pháp.
Các bên rất dễ sảy ra tranh chấp trong bất kỳ giai đoạn nào của hợp đồng nếu không xác định được nội dung, quyền và nghĩa vụ của mình. Bằng cách trao cho bên chuyển nhượng các quyền trên pháp luật giúp quyền và lợi ích hợp pháp của họ được bảo đảm.
b. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
Cùng với việc quy định các quyền cho bên chuyển nhượng thì nhà làm luật cũng quy định các nghĩa vụ mà bên chuyển nhượng cần thực hiện để đảm bảo tính công bằng, khách quan trong quan hệ dân sự, những định pháp luật về nghĩa vụ này được pháp luật ghi nhận là cơ chế đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng, duy trì trật tự xã hội và quản lý của cơ quan Nhà nước.
Ngoài ra, Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản quy định về nghĩa vụ đối với bên chuyển nhượng như sau: “(1)Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
(2)Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; (3)Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; (4)Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; (5)Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; (6)Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng”.
Bên cạnh nghĩa vụ của mình trong HĐ thì bên chuyển nhượng phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật cho phép và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình với Nhà nước trong thời kỳ sử dụng đất và khi thực hiện việc chuyển nhượng:
49
Thứ nhất, bên chuyển nhượng phải thuộc đối tượng được phép chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai, Bộ luật dân sự, các quy định khác có liên quan (Nguyễn Thị Xuân, 2014). Bên chuyển nhượng có các nghĩa vụ như: chuyển giao đất, tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất, tài sản gắn liền với đất như đã thỏa thuận, chuyển giao GCNQSD đất và các tài sản khác có liên quan, thực hiện đúng các nội dung đã cam kết trong hợp đồng về thời hạn giao đất, thời hạn giao các giấy tờ tài liệu thời hạn thực hiện việc công chứng HĐCN kể từ khi đặt cọc (Quốc hội, 2013).
Thứ hai, bên cạnh những nghĩa vụ tài chính phát sinh thì căn cứ theo khoản 5.4 điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (SĐBS năm 2014) thì bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân vì thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định (Quốc hội, 2007). Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì bên chuyển nhượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cụ thể: “(1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. (2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. (3) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất”1 (Quốc hội, 2007).
Thứ ba, bên cạnh những điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là chủ sở hữu QSDĐ phải hoàn thành nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước thì mới được thực hiện việc sang tên QSDĐ (Nguyễn Thị Diễn, 2020). Nếu bên sử dụng quyền sử dụng đất nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế đất hàng năm thì bên chuyển nhượng buộc phải hoàn tất nghĩa vụ của mình thì mới được phép chuyển nhượng. Bên cạnh đó, nếu đất đã hết thời hạn sử dụng mà thuộc đối tượng
1 Khoản 1,2,3 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2014
50
được gia hạn quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện gia hạn thời hạn sử dụng đất mới được phép làm thủ tục chuyển nhượng.
2.1.4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng a, Quyền của bên nhận chuyển nhượng
Tương ứng với việc nhận tiền của chủ thể chuyển nhượng thì quyền quan trọng nhất mà pháp luật dành cho bên nhận chuyển nhượng đó là được nhận QSDĐ từ bên chuyển nhượng và trở thành chủ sở hữu mới thông qua HĐ (Nông Viết Vỹ, 2019). Bên nhận chuyển nhượng sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ được nhận chuyển giao quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền của bên nhận chuyển nhượng được xác định như sau1 (Quốc hội, 2014): “(1) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng; (2) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (3) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; (4) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra; (5) Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng; (6) Các quyền khác trong hợp đồng”.
Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng chính là quyền của bên nhận chuyển nhượng. Vì vậy, bên nhận chuyển nhượng có các quyền sau: “yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao đất, tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng đúng diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiện tình trạng đất, tài sản gắn liền với đất như đã thỏa thuận chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác có liên quan, thực hiện đúng các nội dung đã cam kết trong hợp đồng về thời hạn giao đất, thời hạn giao các giấy tờ tài liệu thời hạn thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng kể từ khi đặt cọc” (Nguyễn Thị Diễn, 2020). Kể
1 Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2014
51
từ khi công chứng, chứng thực quyền của bên nhận chuyển nhượng được phát sinh và kèm theo những nghĩa vụ với bên chuyển nhượng.
b, Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
Bên cạnh những nghĩa vụ cơ bản của chủ thể sử dụng đất quy định tại điều 170 và điều 176 LĐĐ năm 2013, bên cạnh đó nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng còn được điều chỉnh bởi các nguồn luật khác nhằm bổ sung các nghĩa vụ có thể phát sinh trong quan hệ HĐCN QSDĐ được pháp luật điều chỉnh. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ sau:
(1) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng QSDĐ đúng thời hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận (Quốc hội, 2014). Trong trường hợp hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về việc chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, bên nhận chuyển nhượng có thể phải chịu một khoản phạt vi phạm hoặc các chế tài khác do hai bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định (Quốc hội, 2015). Nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ trọng tâm trong hợp đồng Việc không thanh toán đúng hạn sẽ dẫn tới nguyên nhân xảy tranh chấp trong các HĐCN quyền sử dụng đất.
(2) Phải tạo điều kiện để bên thứ ba thực hiện quyền liên quan đến QSDĐ.
Nhiều trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên thứ ba vẫn còn quyền trên đất đối với tài sản gắn liền với đất, quyền bề mặt nước. Chính vì vậy, sau khi nhận chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với bên thứ ba khi hết hợp đồng.
(3) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
(4) Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định (5) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận”