CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.3 Giá trị của hợp đồng chuyển nhượng
Giá trị chuyển nhượng là điều khoản cơ bản trong HĐ mua bán tài sản của quan hệ pháp luật dân sự. HĐCN QSDĐ đặc thù là một dạng mua bán quyền tài sản trong HĐ dân sự. Vậy nên, giá trị chuyển nhượng là một nội dung không thể thiếu của HĐCN QSDĐ. “Giá trị của HĐCN QSDĐ giúp cho chủ thể HĐ xác định được phạm vi quyền lợi - nghĩa vụ của mình trong HĐ mua bán. Bên chuyển nhượng xác định được quyền thu tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng còn bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán số tiền tương ứng” (Quốc hội, 2015).
Khi thỏa thuận một cách chi tiết, chặt chẽ về giá cả sẽ tránh được tình trạng tranh chấp về quyền lợi hợp đồng sau này.
Giá trị của hợp đồng chuyển nhượng được xác định theo tinh thần của Bộ luật dân sự, nó được xác định theo sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ HĐCN
37
QSDĐ. pháp luật hiện hành chưa có yêu cầu cụ thể về giá của QSDĐ, vậy nên giá trị HĐCN QSDĐ được xác định dựa trên định chung về HĐ mua bán tài sản:
“(i)Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó; (ii) Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng1” (Quốc hội, 2015).
Giá trị chuyển nhượng QSDĐ được xác định theo ý chí thỏa thuận giữa chủ thể của HĐ. Bên cạnh đó, giá trị QSDĐ còn phụ thuộc vào các yếu tố thiên nhiên, kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, cơ sở hạn tầng … và một số yếu tố phong thủy khác như đất nở hậu, đất bị đường đâm, đất bị bao quanh (Nông Viết Vỹ, 2019).
Giá trị đất đai ngày càng tăng cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, sự gia tăng không ngừng của dân số khiến quỹ đất ngày càng thu hẹp lại. Đất đai biến động liên tục theo thời kỳ, cũng một thửa đất nhưng giá trị chuyển nhượng là khác nhau qua các thời điểm khác nhau. Thị trường mua bán bất động sản sôi động nhiều khu vực bị thổi giá ảo qua các chiêu trò bẩn của môi giới bất động sản và sự kém hiểu biết của người dân, nhất là những khu vực nông thôn quỹ đất đang còn nhiều.
Tài nguyên đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị, có ý nghĩa lớn với đời sống dân cư ngoài ra nó còn là cơ sở để xác định chủ quyền quốc gia dân tộc. Để đảm bảo cho quản lý giá của HĐCN thì Nhà nước ban hành KGĐ và BGĐ trên phạm vi cả nước và từng khu vực khác nhau.
“Khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể. Khung giá đất là cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, tiền thuế sử
1 Điều 433 BLDS năm 2015 - Giá và phương thức thanh toán
38
dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất1...” (Quốc hội, 2013). Khung giá đất gồm: khung giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị, đầu mối giao thông, khu du lịch, khu thương mại và đất đô thị. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo thời gian, các trường hợp phải điều chỉnh giá và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Quốc hội, 2013).
Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất cho giai đoạn 2020 – 2024 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 19/12/2019. Theo nghị định này khung giá đất của 7 (bảy) vùng kinh tế như sau:
“Vùng trung du và miền núi phía Bắc gồm các tỉnh: Điện Biên, Lai Châu, Sơn La, Hòa Bình, Hà Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang và Quảng Ninh. Với vùng kinh tế này, khung giá đất quy định giá đất ở tại đô thị loại 1 đến loại 5 tối thiểu là 50 nghìn đồng/m2, tối đa là 65 triệu đồng/m2.
Vùng đồng bằng sông Hồng gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:
Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Thái Bình và Ninh Bình. Giá đất ở tại khu vực này được quy định với các đô thị đặc biệt, đô thị từ loại 1 đến loại 5 có mức tối thiểu là 120 nghìn đồng/m2, tối đa là 162 triệu đồng/m2.
Vùng Bắc Trung Bộ gồm các tỉnh: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế có khung giá đất ở tại đô thị từ loại 1 đến loại 5 tối thiểu là 40 nghìn đồng/m2, tối đa là 65 triệu đồng/m2.
Vùng duyên hải Nam Trung Bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận và Bình Thuận, với các đô thị từ loại 1 đến loại 5, giá đất ở tại đô thị tối thiểu 50 nghìn đồng/m2, tối đa là 76 triệu đồng/m2.
1 Điều 113, 114 Luật đất đai năm 2013
39
Vùng Tây Nguyên gồm các tỉnh: Kon Tum, Gia Lai, Đắk Nông, Đắk Lắk và Lâm Đồng có khung giá đất ở tại đô thị từ loại 1 đến loại 5 tối thiểu 50 nghìn đồng/m2, tối đa là 48 triệu đồng/m2.
Vùng Đông Nam Bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và TP.HCM. Giá đất ở tại đô thị vùng này với các đô thị: đặc biệt, từ loại 1 đến loại 5, tối thiểu là 120 nghìn đồng/m2, tối đa 162 triệu đồng/m2.
Vùng đồng bằng sông Cửu Long gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Trà Vinh, Cần Thơ, Hậu Giang, Sóc Trăng, An Giang, Kiên Giang, Bạc Liêu và Cà Mau. Khung giá đất ở tại đô thị vùng này theo loại đô thị từ 01 đến 05, có giá tối thiểu 50 nghìn đồng/m2, tối đa 65 triệu đồng/m2”.
Bảng 1. Khung giá đất ở tại đô thị
(Ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ)
---
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Loại đô thị Giá tối thiểu Giá tối đa
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc
I 220,0 65.000,0
II 150,0 52.000,0
III 100,0 40.000,0
IV 75,0 25.000,0
V 50,0 15.000,0
2. Vùng đồng bằng sông Hồng
ĐB 1.500,0 162.000,0
I 1.000,0 76.000,0
40
II 800,0 50.000,0
III 400,0 40.000,0
IV 300,0 30.000,0
V 120,0 25.000,0
3. Vùng Bắc Trung bộ
I 300,0 65.000,0
II 200,0 45.000,0
III 160,0 32.000,0
IV 80,0 25.000,0
V 40,0 15.000,0
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
I 400,0 76.000,0
II 250,0 45.000,0
III 180,0 25.000,0
IV 100,0 12.000,0
V 50,0 10.000,0
5. Vùng Tây Nguyên
I 400,0 48.000,0
II 300,0 35.000,0
III 150,0 26.000,0
IV 100,0 20.000,0
V 50,0 15.000,0
41 6. Vùng Đông Nam bộ
ĐB 1.500,0 162.000,0
I 700,0 65.000,0
II 500,0 45.000,0
III 400,0 35.000,0
IV 300,0 22.000,0
V 120,0 15.000,0
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long
I 400,0 65.000,0
II 300,0 45.000,0
III 150,0 32.000,0
IV 100,0 25.000,0
V 50,0 15.000,0
“Khung giá đất được quy định trên phạm vi cả nước. Khung giá đất được sử dụng để UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất của địa phương” (Quốc hội, 2013).1
“Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.
Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ; Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” (Quốc hội, 2013). Các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương sẽ có bảng giá đất riêng áp dụng cho địa phương mình. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh
1Điều 114 Luật đất đai năm 2013
42
khung giá đất theo thị trường biến động thì UBND cấp tỉnh bảng giá đất cho phù hợp (Quốc hội, 2013).
Bảng giá đất là căn cứ được sử dụng trong các trường hợp sau:
“(1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; (2) Tính thuế sử dụng đất; (3) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
(4)Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (5)Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;(6)Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”
Bảng 2. Bảng giá đất tại các thị trấn thuộc huyện Phú Xuyên – Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội)
Đơn vị tính: 1000đ/m2
TT
Tên đường phố Giá đất ở Giá đất thương mại,
dịch vụ
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là
đất thương mại dịch vụ
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
a Thị trấn Phú Xuyên 1 Quốc lộ 1A
43 TT
Tên đường phố Giá đất ở Giá đất thương mại,
dịch vụ
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là
đất thương mại dịch vụ
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 (Từ giáp xã
Nam Phong đến giáp xã Phúc Tiến)
-
Phía đối diện đường
tàu
5175 3881 3364 3105 4057 3064 2435 2029 2940 2220 1764 1470
- Phía đi qua
đường tàu 3450 2691 2346 2174 2705 2083 1677 1406 1960 1509 1215 1019
2
Đoạn Thao Chính đi Sơn Hà (từ
giáp Quốc lộ 1A đến giáp xã Sơn
Hà)
3
220 2 512 2 190 2029 2 512 1 933 1 633 1 381 1 820 1 401 1
183 1001
3
Đường đi vào sân vận
động (từ giáp Quốc
3
910 3 011 2 620 2 424 3 003 2 298 1 952 1 802 2 176 1 665 1
414 1306
44 TT
Tên đường phố Giá đất ở Giá đất thương mại,
dịch vụ
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là
đất thương mại dịch vụ
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 lộ 1A đến
sân vận động)
4
Đường Thao Chính
Nam Triều (từ giáp Quốc lộ 1A
đến Cầu Chui Cao
tốc)
3
910 3011 2 620 2 424 3 003 2 298 1 952 1 802 2 176 1 665 1
414 1306
5
Đoạn vào Bệnh viện Phú Xuyên
(từ giáp Quốc lộ 1A
đến cổng Bệnh viện)
3
910 3 011 2 620 2 424 3 003 2 298 1 952 1 802 2 176 1 665 1 41 4 1306
6
Đường vào thôn Đại
Đồng
2530 2024 1771 1645 1932 1507 1313 1217 1400 1092 952 882
45 TT
Tên đường phố Giá đất ở Giá đất thương mại,
dịch vụ
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là
đất thương mại dịch vụ
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
b Thị trấn Phú Minh
1
Đường 429 (từ dốc Vệ tinh đến
giáp đê sông Hồng)
4025 3 099 2 697 2 496 3 091 2 366 2 009 1 855 2 240 1714 1456 1344
2
Đoạn từ giáp đường
429 đến giáp xã Văn Nhân
3
105 2 453 2 142 1 987 2 415 1 884 1 571 1 474 1 750 1365 1138 1068
3
Đường xóm Vinh Quang giáp
xã Văn Nhân
3
105 2 453 2 142 1 987 2 415 1 884 1 571 1 474 1 750 1 365 1138 1068
4
Đường xóm Đình Văn Nhân
3
105 2 453 2 142 1 987 2 415 1 884 1 571 1 474 1 750 1 365 1138 1 068
46 TT
Tên đường phố Giá đất ở Giá đất thương mại,
dịch vụ
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là