CHƯƠNG 3. KIẾN NGHỊ - GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.2.1 Xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Những năm gần đây, thị trường bất động sản đang mang lại giá trị kinh tế cao nên nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang đầu tư vào bất động sản, nhiều người vận dụng lỗ hổng của pháp luật mà giao kết các hợp đồng giả tạo hoặc những hành vi lừa dối trong quan hệ mua bán dẫn đến tranh chấp hợp đồng làm mất đi tính bình đẳng thỏa thuận giữa các chủ thể của HĐ nói chung và HĐCN QSDĐ nói riêng.
Pháp luật về HĐCN QSDĐ muốn đi vào thực tiễn thì yêu cầu đặt ra là pháp luật phải mang tính thống nhất, chi tiết và đầy đủ. Chính vì vậy giải pháp hoàn thiện pháp luật ưu tiên hàng đầu nhằm xây dựng một hành lang pháp lý cho việc thực hiện và áp dụng những quy định này vào thực tiễn.
80
3.2.2 Áp dụng những phong tục tập quán và án lệ vào việc thực hiện hợp đồng và giải quyết các tranh chấp
Nhiều địa phương do hạn chế về điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng nên việc tiếp cận đến những quy định pháp luật là còn nhiều hạn chế. Hầu như việc mua bán ở đây xuất phát từ quan hệ họ hàng thân quen là chính nên các bên thường áp dụng tập quán mang tính hợp đồng thực tế, vì vậy không nên đưa pháp luật cứng vào mà cần kết hợp cả yếu tố tập quán và pháp luật một cách mềm dẻo linh hoạt. Pháp luật từ thực tiễn hình thành nên việc đa dạng hình thức áp dụng, tôn trọng những phong tục tập quán truyền thống quý báu của dân tộc.
3.2.3 Cần có sự phối hợp liên các cơ quan ban ngành để xây dựng hệ thống pháp luật và áp dụng vào thực tiễn
Việc quản lý đất đai không chỉ bởi cơ quan đăng ký đất đai mà còn có Tòa án nhân dân các cấp, Viện kiểm sát nhân dân các cấp, UBND, cơ quan thuế, … dó đó việc xây dựng pháp luật cần phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan ban ngành với nhau để hệ thống pháp luật được hoàn chỉnh và phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật về HĐCN QSDĐ.
3.2.4 Không ngừng cải cách thủ tục hành chính về việc đăng ký biến động đất đai Thứ nhất, Về đăng ký chuyển nhượng QSDĐ pháp luật cần thực hiện cải cách thủ tục theo cơ chế đơn giản và hiệu quả. Thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước bao gồm: cấp sổ lần đầu và đăng ký biến động đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trường hợp đăng ký biến động đất đai với cơ quan Nhà nước. Căn cứ vào việc đăng ký này mà cơ quan quản lý đất đai Nhà nước theo dõi, quản lý, giám sát việc sử dụng đất.
Đây là điều kiện mang tính bắt buộc để xác định ai là chủ sở hữu QSDĐ một cách hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của cá nhân, tổ chức khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Các thủ tục về cấp đổi từng bước phải được hoàn thiện hơn, vừa mang tính chặt chẽ cho các cơ quan Nhà nước quản lý đất đai và đảm bảo tính tiện lợi cho các bên trong HĐCN QSDĐ. Cần đơn giản hóa các thủ tục
81
và liên thông giữa các cơ quan với nhau nhằm thực hiện các thủ tục được dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến các chủ thể thực hiện việc đăng ký đất đai góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thứ hai, để đảm bảo tốt cho công tác quản lý hành chính về tài nguyên này các cơ quan đại diện Nhà nước thực hiện thủ tục liên quan đến QSDĐ cần thực hiện tốt các công tác kiểm tra, giám sát, đăng ký biến động, cập nhật thông tin liên quan, phối hợp để giải quyết mâu thuẫn giữa các chủ thể trong HĐ mua bán.
Những thủ tục hành chính cần thực hiện công khai, minh bạch, dễ hiểu để những thủ tục được thực hiện theo cơ chế đơn giản hóa.
Thứ ba, Xây dựng những trang thông tin về thủ tục hành chính, các tổ chức tư vấn về thủ tục liên quan đến đất đai và chuyển nhượng QSDĐ. Nhà nước cần công khai các thông tin liên quan đến QSDĐ như vị trí, tọa độ, ranh giới về thửa đất. Khi những thông tin về đất đai được công khai sẽ đảm bảo cho các cá nhân, tổ chức sẽ quyết định được việc mình có nên mua hay không. Các thông tin về quy hoạch, giá đất thực tế sẽ giúp tạo điều kiện giúp cho thị trường nhà đất vận hành một cách hiệu quả hơn và từ đó thúc đẩy kinh tế phát triển nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân.
3.2.5 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân
Quy định pháp luật được xây dựng đơn giản hóa để mọi người dân có thể hiểu và tuân thủ những quy định đó, bởi vì hiểu biết của người dân còn hạn chế, quy định pháp chưa được áp dụng một cách hiệu quả trong cộng đồng dân cư.
Thực tế hiện nay, có rất nhiều trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do thiếu hiểu biết về pháp luật. Đa số người dân mua bán đều không muốn phiền hà đến cơ quan Nhà nước để thực hiện thủ tục công chứng chứng, thực nên hợp đồng chỉ là tạo lập thành văn bản. Từ đó dẫn đến HĐ vô hiệu về mặt hình thức hoặc tranh chấp hợp đồng do các bên xác lập hợp đồng không chặt chẽ về mặt nội dung theo quy định.
Chính vì vậy bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật về quy định HĐCN, thủ tục đăng ký biến động đất đai thì Nhà nước cần tăng cường, đa dạng hoạt động truyền
82
thông đưa pháp luật gần hơn với đời sống nhân dân. Nhằm nâng cao hiểu biết cho người dân về việc áp dụng các quy định của pháp luật.
83 Kết luận chương 3
Từ những lý luận chung về pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chương 1 và thành tựu - khó khăn của thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật đã phân tích ở chương 2, nội dung chương 3 em tập trung đưa ra những kiến nghị - giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu quả áp dụng của những quy định HĐCN QSDĐ cụ thể như sau:
Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật đưa ra dựa trên những vấn đề đã phân tích như lý luận chung, thực tiễn quy định và những hạn chế trong quá trình áp dụng. Từ những bất cập đó đưa ra những định hướng hoàn thiện pháp luật trên các phương diện cụ thể như: Kiến nghị hoàn thiện về khái niệm, đặc điểm của HĐCN QSDĐ; Hoàn thiện pháp luật về điều kiện về đối tượng hợp đồng chuyển nhượng;
Hoàn thiện về mặt chủ thể, ý chí, nội dung, quyền và nghĩa cụ của các bên… Bên cạnh đó em còn đưa ra những kiến nghị nhằm đảm bảo cho việc thực hiện HĐ và việc SĐBS quy định về khung giá đất.
Những giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh và áp dụng pháp luật về HĐCN QSDĐ cũng rất cần thiết dựa trên những kết quả đánh giá phân tích ở trên.
Từ những giải pháp giúp nhà làm luật xây dựng một hành lang pháp lý giúp cho những giao dịch giảm đi tính rủi ro và tạo điều kiện cho cơ chế quản lý được hiệu quả.