CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2 Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quan hệ mua bán tài sản mà pháp luật dân sự điều chỉnh nên hợp đồng này có những đặc điểm pháp lý như sau:
1.2.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính song vụ
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thể hiện tính song vụ bởi vì trong quan hệ hợp đồng các bên luôn có quyền và nghĩa vụ đối ứng với nhau. Quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là phải bàn giao thửa đất đang sử dụng theo đúng diện tích, vị trí, loại đất và tài sản khác gắn liền với đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ có liên quan đến các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước … và nhận tiền theo giá trị các bên thỏa thuận. Còn quyền của bên nhận chuyển nhượng là yêu cầu bên chuyển nhượng bàn giao đất, các hồ sơ hợp pháp về quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên chuyển giao theo quy định. Từ những quy định và thực tiễn chúng ta có thể thấy quyền và nghĩa vụ của các bên luôn đối xứng với nhau.
13
Nếu các bên không thực hiện đúng hợp đồng thì sẽ ảnh hưởng đến quyền hợp pháp của bên kia.
1.2.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất đền bù
Tính chất đền bù lợi ích vật chất là đặc trưng cơ bản của quan hệ mua bán tài sản theo quy định của pháp luật dân sự. Hợp đồng có tính đền bù là một bên chủ thể của hợp đồng thực hiện nghĩa vụ của mình cho bên còn lại sẽ nhận được một khoản lợi ích từ phía bên kia và ngược lại. Việc nghiên cứu, phân tích tính chất đền bù của hợp đồng sẽ giúp xác định bản chất pháp lý của từng loại từ đó vận dụng những quy định của pháp luật điều chỉnh một cách phù hợp, chính xác nhất.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có tính đền bù thể hiện ở phần nghĩa vụ thanh toán tương ứng với giá trị quyền tài sản, giá trị thực tế … còn gọi là “trao đổi ngang giá”. Trong quan hệ này, bên có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thì xác lập một quan hệ sở hữu mới cho đất đai. Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp nhận quyền sử dụng đất và tài sản có liên quan và phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất mà mình nhận được. Quyền sử dụng đất là tài sản có thể định giá được bằng tiền và là đối tượng dần trở nên phổ biến trong quan hệ hợp đồng dân sự. Hệ thống văn bản pháp lý có quy định về khung giá đất, bảng giá đất, đó là định giá của Nhà nước về giá trị của quyền sử dụng đất đai theo vị trí địa lý, tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội … nhưng theo tinh thần của BLDS năm 2015 thì các bên có quyền tự do thỏa thuận và xác định giá trị của hợp đồng tương ứng với giá trị thị trường, nó được xem là một khoản chi phí đền bù của chủ thể nhận chuyển nhượng trao trả cho bên chuyển nhượng khi nhận chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có tính ưng thuận Hợp đồng ưng thuận là những hợp đồng mà quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận với nhau xong về nội dung chủ yếu
14
của hợp đồng. Có thể hiểu thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ưng thuận là thời điểm giao kết.
Đối với những hợp đồng mua bán tài sản thì hợp đồng được giao kết khi mà các bên đạt được thỏa thuận về nội dung cơ bản của hợp đồng. Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ khi được công chứng, chứng thực và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho bên nhận chuyển nhượng là khi làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý đất đai và được ghi vào sổ địa chính. Thực tế các hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất được giao dịch ở văn phòng công chứng để thuận tiện cho việc công chứng, chứng thực nội dung, ý chí và chữ ký của các bên trong hợp đồng. Vì vậy hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp lý và phát sinh quyền và nghĩa vụ ngay khi giao kết nếu thực hiện ở văn phòng công chứng.
1.2.2.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện với mục đích là chuyển giao QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác
Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên chủ thể với nhau về việc mua bán, trao đổi, tặng cho… những giao dịch này nhằm thực hiện chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình đang có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt cho một hoặc nhiều người khác. QSDĐ là một loại tài sản – quyền tài sản mà nhà làm luật cho phép người sở hữu được chuyển giao trong hợp đồng dân sự (Nguyễn Thị Diễn, 2020). Kể từ thời điểm có hiệu lực bên nhận chuyển nhượng được Nhà nước bảo hộ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất mà các bên chuyển giao. Sau khi hợp đồng có hiệu lực thì các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai với cơ quan Nhà nước (Biến động về chủ thể sử dụng đất).
Cơ quan quản lý đất đai sẽ kết hợp với các cơ quan liên quan như: thuế, ủy ban nhân dân các cấp để xác định nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu cũ từ đó căn cứ để cấp quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất mới. Đối với quyền sử đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận có thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển nhượng trong thời hạn mà Nhà nước quy định, người nhận chuyển nhượng được sử dụng thời gian còn lại đến khi hết thời hạn sử
15
dụng đất theo quy định của pháp luật và phải xin ra hạn nếu vẫn có nhu cầu sử dụng.