CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.2 Những bất cập, hạn chế trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.2.1 Bất cập về mặt khái niệm, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, thiếu vắng quy định về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật hiện hành bỏ đi quy định về khái niệm về HĐCN mà quy định chung về HĐ về QSDĐ, bên cạnh đó thì đặc điểm pháp lý cơ của HĐCN so với các loại HĐ khác cũng chưa được BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 đề cập đến.
Việc quy định một cách chi tiết về khái niệm, đặc điểm của từng loại HĐ liên quan đến QSDĐ là vô cùng cần thiết tránh việc tranh chấp HĐ giữa các bên.
Khái niệm HĐCN QSDĐ được LKDBĐS đề cập, những quy định này chỉ thuộc phạm vi điều chỉnh của KDBĐS, luật nhà ở quy định về mua bán nhà ở nhưng chỉ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật nhà ở.
Xét tính cấp thiết của vấn đề, việc thiếu vắng đi quy định của HĐCN QSDĐ là điểm hạn chế cần được khắc phục, bổ sung để đáp ứng được thực trạng hiện nay.
HĐ là cơ sở việc các bên thỏa thuận với nhau, bên cạnh đó còn xác định nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện HĐ, giải quyết khiếu nại, giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình chuyển nhượng. Việc quy định một cách cụ thể từng loại hợp đồng liên quan đến chuyển QSDĐ nói chung và HĐCN QSDĐ nói riêng sẽ
61
giúp các bên thực hiện HĐ đáp ứng các điều kiện pháp luật, tránh sự thiếu sót dẫn tới HĐ bị vô hiệu hoặc sảy ra tranh chấp không đáng có.
Thứ hai, Nhà làm luật chưa có quy định cụ thể về nội dung cơ bản của HĐCN QSDĐ.
QSDĐ là tài sản có giá trị lớn nên việc quy định cụ thể nội dung của HĐ liên quan đến chuyển QSDĐ nói chung và HĐCN QSDĐ là rất cần thiết để đảm bảo tính chặt chẽ về mặt nội dung của HĐ. Bên cạnh đó pháp luật cần có những hướng dẫn theo tính mở để các bên tự do giao kết hợp đồng với nhau theo tinh thần của pháp luật dân sự (Quốc hội, 2015).
Thứ ba, không có quy định cụ thể về từng loại hợp đồng chuyển QSDĐ
BLDS năm 2015 đã không còn những quy định về chuyển QSDĐ như tặng cho, góp vốn, chuyển nhượng, thế chấp … mà thay bằng khái niệm “hợp đồng về quyền sử dụng đất” chung (Quốc hội, 2015). “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” (Quốc hội, 2015). Quy định này chưa nêu ra được khái niệm cụ thể về các loại HĐ mà chỉ mang tính chất liệt kê ra các quan hệ về QSDĐ theo quy định hiện hành.
2.2.2.2 Hạn chế trong việc xác lập quyền sử dụng đất
Trong thực tiễn thực hiện chuyển nhượng và thông qua hoạt động tư vấn đất đai đang tồn tại những bất cập liên quan đến yêu cầu về GCN QSDĐ cụ thể sau:
Thứ nhất, bất cập trong việc quy định về đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất.
Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thay bằng “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
nhằm đảm bảo cho việc thể hiện tài sản của chủ sở hữu trên đất. Quy định về việc ghi thông tin về chủ thể sử dụng đất không nhất thiết là chủ sở hữu tài sản gắn liền
62
theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có thể dẫn đến tranh chấp về quyền lợi ích hợp pháp của các bên khi giao kết HĐ nếu không xây dựng cơ chế quản lý phù hợp với điều kiện đăng ký đối với cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
Ví dụ, Ông A là chủ sở hữu QSDĐ, ông C là chủ sở hữu nhà trên thửa đất theo giấy chứng nhận của ông A. Ông A chuyển nhượng thửa đất cho D Nội dung HĐ không nhắc đến điều khoản thỏa thuận việc căn nhà trên đất không phải là tài sản của ông A. Giao dịch của hai bên là hợp pháp, tuy nhiên quyền lợi của C và D bị ảnh hưởng bởi vì chủ thể sử dụng đất hợp pháp được quyền khai thác, sử dụng đối với thửa đất của minh. Nhưng trên đất có căn nhà của C nên ông D không thể thực hiện quyền của mình.
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”1 (Quốc hội, 2013). Từ quy định trên ta có thể thấy không bắt buộc chủ sở hữu thực hiện việc đăng ký tài sản trên đất trong quá trình sử dụng.
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi nhận chuyển nhượng yêu cầu người mua phải tìm hiểu đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để tránh tranh chấp xảy ra.
Thứ hai, đất “tranh chấp” đang là tiêu chí để cơ quan nhà nước từ chối cấp GCN QSDĐ cho chủ sở hữu
Theo khoản 1 điều 188 LĐĐ 2013 thì quyền sử dụng đất khi có “tranh chấp”
thì không thể là đối tượng của HĐCN QSDĐ, nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể nào là “đất không có tranh chấp”, nhiều cơ quan áp dụng quy định này khác nhau nên nhiều cơ quan Nhà nước đã áp dụng quy định này để từ chối cấp GCN QSDĐ.
Chính vì vậy việc cấp GCN QSDĐ lần đầu để trở thành chủ thể của HĐ còn gặp nhiều khó khăn.
1 Khoản 1 điều 95 Luật đất đai năm 2013
63
2.2.2.3 Người sử dụng đất chưa hiểu rõ về quy định của pháp luật về quyền và lợi ích hợp pháp của mình
Khi thực tham gia giao kết HĐCN QSDĐ nhiều chủ thể còn thiếu hiểu biết về quy định pháp luật. Trong thực tế áp dụng pháp luật ở những vùng nông thôn, vùng miền núi là rất khó khăn. Các chủ thể khi mua bán chưa có sự tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của mình mà nghe theo lời tư vấn của người môi giới. Những giao dịch như vậy sẽ rất đơn giản, thiếu tính chặt chẽ và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các chủ thể khi đem tài sản có giá trị rất lớn ra giao dịch.
Thực tế ở xã Triệu Thành, huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa nhằm thu lợi vì sự thiếu hiểu biết của người dân mà các cò đất đã dùng những chiêu trò thổi giá đất lên rất cao để tạo cơn sốt đất. Nhiều trường hợp khi giao dịch cò đất chỉ đưa một phần ba số tiền trong hợp đồng và nhận làm thủ tục cho chủ đất, kết hợp với việc ghi giá trị hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thì họ sẽ thực hiện chuyển quyền với “văn phòng đăng ký đất đai”. Bên cạnh đó “cò đất” còn chụp ảnh sổ đỏ để đánh tráo và lừa người sử dụng đất. Việc thiếu hiểu biết đã khiến cho rất nhiều hộ dân hoang mang chính vì những điều khoản phạt hợp đồng rất cao. Có gia đình tự dưng gánh thêm khoản nợ vì khi không thực hiện hợp đồng thì cò đất sẽ sử dụng những biện pháp côn đồ, dọa nạt bắt phải thực hiện việc trả phạt hợp đồng.
2.2.2.4 Bất cập về việc các bên xác lập hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế với nhà nước.
Trong quá trình tư vấn về thủ tục chuyển nhượng khi ký hợp đồng các bên không thực hiện đúng quy định pháp luật về giá trị chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế. Trong quá trình tư vấn làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì em thấy hầu hết các giao dịch mua bán nhà đất thường có thói quen trốn tránh nghĩa vụ thuế, hai bên thường thỏa thuận trong hợp đồng với mức giá thấp hơn rất nhiều lần vừa bằng hoặc cao hơn mức giá Nhà nước quy định để họ chỉ phải đóng một mức thuế thấp hơn so với thu nhập thực tế của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên mua thường chấp nhận yêu cầu của bên bán vì hợp đồng ghi nhận giá trị bao nhiêu thì bên mua vẫn phải chịu mức lệ phí trước bạ là 0,5% theo giá Nhà nước quy định. Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng hai bên
64
sẽ thực hiện giao kết hai HĐ với nhau. HĐ đúng giá trị sẽ làm căn cứ với hai bên còn hợp đồng dưới giá trị sẽ công chứng và làm thủ tục đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai. Hoặc chỉ làm một HĐ công chứng và thỏa thuận với nhau về giá trị thực tế về tiền thanh toán.
Thực tế vào tháng 11 năm 2021 khi tư vấn thủ tục chuyển nhượng nhà đất ở phố Lò Đúc, Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội. Bên A bán căn nhà cho bên B giá trị thưc tế là 6.400.000.000 đồng (Sáu tỷ bốn trăm triệu đồng) nhưng mức thuế phải nộp là 128.000.000 đồng (Một trăm hai tám triệu) theo quy định, bởi vậy bên A đã đề xuất với bên B ghi nhận giá trị hợp đồng còn hai tỷ bốn trăm triệu, tức giảm bốn tỷ so với thực tế hai bên thỏa thuận. Việc gia giảm như vậy sẽ giúp bên A giảm đi được tám mươi triệu tiền thuế thu nhập cá nhân cộng với việc sẽ trả tiền lệ phí trước bạ cho bên B và các khoản phí về việc sang tên QSDĐ cho bên B. Ở đây, cả hai bên đều có lợi khi thực hiện việc ghi giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá trị thỏa thuận trong hợp đồng. Khi gặp tình huống này em chỉ có thể tư vấn về hậu quả có thể phát sinh khi ghi giá trị hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế sẽ như thế nào chứ không thể ép họ ghi theo giá thực tế họ chuyển nhượng cho nhau được. Bởi vì việt dân sự cốt ở đôi bên và họ tự do thỏa thuận với nhau về mức giá ghi trong hợp đồng.
Một tình huống khác, thị trường bất động sản biến động mạnh khiến quỹ đất ở khu vực thành thị giảm xuống. Các “cò đất” về vùng nông thôn để đầu tư mở rộng. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của gia đình ông A, các cò đất vào ngỏ ý mua thửa đất 200m2 với giá 800 triệu đồng. Bên mua tư vấn là để được giảm nghĩa vụ thuế thì hai bên chỉ ghi giá trị chuyển nhượng là 400 triệu đồng và bên mua làm hồ sơ cho ông A. Hai bên đồng ý và ký kết hợp đồng với nhau hợp đồng này do bên mua soạn thảo. Bên mua thanh toán cho ông A số tiền là 400 triệu và hứa khi làm sổ sang tên xong sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại. Một thời gian sau bên mua bán đất cho C, chưa nhận được tiền nên ông gia đình ông A đòi bên mua nhưng họ phủ định việc còn nợ ông A 400 triệu và nói rằng hợp đồng hai bên ký là 400 triệu và ông A đã nhận đủ 400 triệu nên hai bên không còn nghĩa vụ gì với nhau. Qua tình
65
huống thực tiễn ta có thể thấy việc thiếu hiểu biết về pháp luật mà dẫn tới việc đem lại rủi ro cả bên bán cho bên mua.
Khi các bên thỏa thuận HĐCN QSDĐ thấp hơn giá trị thực tế sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý kể cả khi hoàn thành xong các bước chuyển nhượng, đăng ký với văn phòng đăng ký đất đai. Thực tế khi giao dịch dưới giá trị của đất đai thì chi cục thuế quản lý sẽ yêu cầu các bên làm cam kết về giá giao dịch chỉ có một giá và không có giá nào khác. Khi ký cam kết thì cả bên bán và bên mua có thể bị xử lý hành chính về trốn thuế, nếu trốn thuế lớn thì có thể chịu trách nhiệm hình sự. Do vây, việc giao dịch đúng giá sẽ có lợi và tránh được những vấn đề pháp lý sau này đối với các bên đặc biệt là bên mua đất.
2.2.2.5 Chưa có hướng dẫn cụ thể về đất không có tranh chấp gây khó khăn cho việc vận dụng thực tiễn
Hiện nay chưa có hướng dẫn chi tiết về khái niệm “Đất không có tranh chấp” khiến cho việc hiểu và áp dụng của các cơ quan Nhà nước không đồng nhất với nhau gây khó khăn cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
Vấn đề tranh chấp về đất đai là một trong những vấn đề rất nhạy cảm, việc tranh chấp này ảnh hưởng rất nhiều đến trật tự xã hội. Thị trường bất động sản ngày càng sôi động dẫn đến giá cả đất đai tăng lên một cách chóng mặt. Chính vì những lợi ích kinh tế lớn dẫn đến việc tranh chấp về đất đai, nó còn châm ngòi cho những mâu thuẫn gay gắt tác động xấu đến xã hội. Chính vì những tranh chấp đất đai mà dẫn tới tình trạng người thân trong gia đình ra tay sát hại lẫn nhau. Việc giải quyết tranh chấp đang là một thách thức đối với các cơ quan chức năng có thẩm quyền để duy trì trật tự xã hội.
Thực tế xem xét một số vụ tranh chấp trên thực tế, một số đối tượng nhằm hạn chế chủ thể sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ hoặc kéo dài thời gian chuyển nhượng của họ để vì mục đích tư lợi nên đã cố ý tạo ra tranh chấp đối với chủ sử dụng đất. Khi có tranh chấp thì các thủ tục về việc chuyển nhượng đều phải dừng lại để người có quyền sử dụng đất thực hiện giải quyết tranh chấp về đất đai theo
66
thủ tục mà pháp luật quy định (Nguyễn Thùy Trang, 2017). Đây là hành vi ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích chính là ngăn cản việc thực hiện quyền một cách hợp pháp của chủ sở hữu QSDĐ, nó là hành vi xâm phạm đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất và nó dẫn tới giá trị thửa đất bị giảm xuống hoặc mất đi cơ hội chuyển nhượng thửa đất để huy động tiềm lực tài chính để sản xuất kinh doanh.
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”1. Ý nghĩa của việc tranh chấp trong trường hợp này là quyền lợi liên quan đến QSDĐ. Khái niệm “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình trạng thực tế là bất cứ sự việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp (Hà Văn Tiến, 2012). Hiện đã có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai, chẳng hạn: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” hoặc “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất” (Nguyễn Văn Hiến, 2017).
Từ những định nghĩa trên có thể thấy, tranh chấp đất đai được thể hiện thành các dạng như: “(i) Tranh chấp giữa các chủ thể sử dụng đất liên quan: Tranh chấp này biểu hiện qua các vụ việc bất đồng về lối đi chung, ngõ đi chung, về chủ sở hữu QSDĐ, tranh chấp về ranh giới đất… Đây là dạng khá phổ biến trên thực tế và biểu hiện khá phức tạp; (ii) Tranh chấp về các loại hợp đồng về QSDĐ: Dạng tranh chấp này thường được thể hiện qua việc tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng HĐCN QSDĐ, hợp đồng tặng cho QSDĐ, hợp đồng mua bán đất nền trong dự án, Hợp đồng thế chấp QSDĐ…. Dạng tranh chấp này cũng là một loại tranh chấp diễn ra khá phổ biến trên thực tế khi thị trường nhà đất, thị trường BĐS diễn ra khá sôi động mà các bên trong tranh chấp không phải lúc nào cũng là người hiểu rõ các quy định của pháp luật, trong khi đất đai là loại tài sản có giá trị lớn, liên quan nhiều đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch về đất
1 Khoản 23 điều 3 Luật đất đai năm 2013
67
đai; (iii) Tranh chấp xảy ra trong thời gian dụng đất giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Tranh chấp này thường được diễn ra trong các trường hợp người dân không đồng ý về việc thu hồi đất hoặc về phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất khi họ cảm thấy bị mất đất để canh tác, ở trong khi không được bồi thường thỏa đáng” (Nguyễn Thùy Trang, 2017). Việc tranh chấp đất đai ở dạng này cũng có thể xảy ra trong quá trình thực hiện việc cấp GCN QSDĐ lần đầu khi mà người dân không đồng ý với số tiền sử dụng đất mà họ phải nộp khi làm thủ tục để Nhà nước cấp GCN QSDĐ cho họ.
Nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp thuộc trường hợp nào thì những vụ việc tranh chấp đất đai thường khá phức tạp và việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn bởi xuất phát từ tính chất đất đai là giá trị lớn, hồ sơ về việc quản lý đất đai thường khá phức tạp và cần phối hợp liên cơ quan ban ngành với nhau.
2.2.2.6 Chưa có quy định về giới hạn nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất phi nông nghiệp
Pháp luật chưa có quy định một cách chặt chẽ về điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng gây tình trạng những người có khả năng tài chính cao có hoạt động tập trung QSDĐ vào tay khiến cho thị trường bất động sản mất tính cân bằng. “Đi dọc các vùng ven đô Hà Nội hay các huyện mới lên quận, chúng ta có thể bắt gặp những dự án bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, cây dại cao quá đầu người. Ngay cả trong khu vực nội thành cũng không mấy xa lạ với những khu đất được quy hoach rào chắn nằm hàng chục năm không có thay đổi gì” (Nông Viết Vỹ, 2019).
Việc không điều chỉnh về giới hạn nhận chuyển nhượng đất phi nông nghiệp của pháp luật hiện hành dẫn tới tình trạng ôm đất. Khi chuẩn bị có quy hoạch các cò đất, các chủ đầu tư gồm một số lượng lớn diện tích đất làm cho thị trường BĐS nóng lên. Bên cạnh việc ôm đất còn có những đối tượng lợi dụng thị trường dỡ những chiêu trò lừa đảo khiến người dân đất không có mà còn gánh thêm khoản nợ với ngân hàng. Việc chuyển nhượng cho một chủ sử dụng mà không có nhu cầu thực tế mà chỉ để bán khi giá trị cao thì sẽ mất đi bản chất của tài nguyên vô cùng quý giá, đất đai cần được sử dụng, quản lý và phát triển để nâng cao giá trị. Cơ