2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
2.1.3. Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung của HĐCN QSDĐ đã cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng. Pháp luật Việt Nam tôn trọng sự thỏa thuận của các bên chủ thể, tuy nhiên không được trái với quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, pháp luật nước ta có một số quy định riêng về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ HĐCN nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên. Quyền được hiểu là các hành vi pháp lý mà chủ thể được phép thực hiện, còn nghĩa vụ lại được hiểu là các hành vi pháp lý mà chủ thể bắt buộc phải thực hiện khi tham gia vào HĐCN QSDĐ.
2.1.3.1. Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng có quyền chung như sau: “1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. 5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. 6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này. 7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai” (điều 166 LĐĐ năm 2013). Quyền chung
được hiểu là những quyền mà tất cả các chủ thể sử dụng đất được áp dụng, không phân biệt họ là ai, không phân biệt hình thức sử dụng đất của họ là gì.
Bên cạnh đó, pháp luật KDBĐS đã đi sâu phân tích một số quyền cụ thể của bên chuyển nhượng khi tham gia HĐCN QSDĐ theo điều 38 Luật KDBĐS năm 2020 như sau:
Thứ nhất, “yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng”. Đây là quyền cơ bản và quan trọng nhất của bên chuyển nhượng, bởi vì suy cho cùng mục đích cốt lõi của việc bên chuyển nhượng tiến hành chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác là nhằm đổi lại được một khoản tiền nhất định, do đó pháp luật đã trao quyền này cho bên chuyển nhượng.
Thứ hai, “yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng”. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên chuyển nhượng QSDĐ, tránh việc phát sinh tranh chấp khi bên nhận chuyển nhượng không tiếp hành nhận đất theo đúng thời gian thỏa thuận.
Thứ ba, “yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra”. Đây là một quyền phù hợp, thống nhất với các quy định khác của BLDS năm 2015. Nếu bên nhận chuyển nhượng gây ra thiệt hại thì bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bồi thường, lỗi đến đâu bồi thường đến đó. Sở dĩ, quyền này được trao cho bên chuyển nhượng để tự bảo vệ quyền lợi của mình khi bên nhận chuyển nhượng xâm hại đến quyền lợi đó.
Thứ tư, “không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Có thể thấy, đây là một quyền hết sức hợp lý dành cho bên chuyển nhượng, bởi vì trong bất kỳ một giao dịch dân sự, việc chuyển giao đối tượng của hợp đồng phải được thực hiện đồng thời từ các bên trong giao dịch hoặc diễn ra liền sau của các bên, như vậy quyền lợi của các bên mới được đảm bảo. Tương tự trong HĐCN QSDĐ cũng vậy, nếu bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đầy đủ thì bên chuyển nhượng có quyền trì hoãn không bàn giao đất.
Thứ năm, “các quyền khác trong hợp đồng”. Pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận về các quyền khác, tuy nhiên phải dựa trên sự tự nguyện, thống nhất ý chí và không trái các quy định pháp luật.
Các quy định pháp luật trên được xây dựng dựa trên quyền lợi chính đáng của người có QSDĐ. Khi bên chuyển nhượng mang QSDĐ chuyển nhượng cho một bên khác, đây là quan hệ có nhiều mối nguy hiểm tiềm ẩn, nhất là khi chuyển nhượng cho một bên mà họ không hề quen biết. Các mối nguy hiểm có thể xảy ra trong thời điểm giao kết hợp đồng, nếu bên chuyển nhượng không xác lập các điều khoản trong HĐCN rõ ràng, chi tiết.
Với mục đích bảo vệ quyền lợi của bên chuyển nhượng, pháp luật trao cho họ các quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng về thời gian trả tiền, thời gian nhận đất và yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ thể này gây ra. Các quy định pháp luật cũng có thể trở thành các điều khoản cơ bản trong các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ để tránh các rủi ro có thể xảy ra.
* Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên cạnh việc quy định các quyền cho bên chuyển nhượng thì pháp luật cũng quy định các nghĩa vụ đối với chủ thể này cần thực hiện nhằm đảm bảo tính công bằng, khách quan trong các quan hệ chuyển nhượng. Các quy định về nghĩa vụ được pháp luật ghi nhận là cơ chế xử lý vi phạm trong trường hợp bên chuyển nhượng không thực hiện đúng các quyền của mình, nhằm duy trì trật tự trong xã hội và giữa các bên trong quan hệ dân sự với nhau. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng được quy định tại điều 39 Luật KDBĐS năm 2020, nếu giữa các bên tham gia hợp đồng không có thỏa thuận nào khác thì nghĩa vụ của bên chuyển nhượng được xác định như sau:
Thứ nhất, “cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp”. Nguyên tắc khi xác lập một hợp đồng dân sự là phải tự nguyện ý chí, trung thực giữa hai bên. Tương tự như vậy, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ được quy định chi tiết vấn đề trung thực, đầy đủ và
trách nhiệm về các thông tin được đặt lên hàng đầu và pháp luật bắt buộc bên chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện một cách nghiêm túc, rõ ràng thì bên nhận chuyển nhượng mới được đảm bảo quyền lợi, mục đích giao kết hợp đồng của các bên mới đạt được.
Thứ hai, “chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng”. Việc cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về mảnh đất chuyển nhượng không đồng nghĩa với việc khi chuyển giao mảnh đất đó cũng sẽ đúng và đầy đủ, do việc chuyển giao phải thông qua một văn bản pháp lý. Do đó, pháp luật còn quy định bên chuyển nhượng QSDĐ về nghĩa vụ thứ hai là phải chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng đúng hiện trạng đất, đúng diện tích, đúng vị trí theo thỏa thuận trong HĐCN.
Thứ ba, “làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”. Đối với vấn đề làm thủ tục chuyển nhượng thì pháp luật không bắt buộc phải hoàn toàn do bên chuyển nhượng thực hiện, nhưng nếu giữa hai bên trong quan hệ chuyển nhượng không thỏa thuận thì nghĩa vụ này phải thuộc về bên chuyển nhượng QSDĐ thực hiện. Bởi vì bên chuyển nhượng là bên đã và đang nắm giữa trực tiếp về mặt pháp lý đối với QSDĐ đó, nghĩa là nếu hai bên không thỏa thuận rõ trong HĐCN thì chỉ bên chuyển nhượng mới có quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng để hoàn tất việc chuyển nhượng. Do đó, thực hiện thủ tục chuyển nhượng cũng là một trong các nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ tư, “bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra”. Điều luật quy định trường hợp bên chuyển nhượng gây ra thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng thì phải bồi thường thiệt hại, mức độ bồi thường thiệt hại sẽ phụ thuộc vào mức độ thiệt hại mà bên chuyển nhượng gây ra cho bên nhận chuyển nhượng. Quy định này là phù hợp và rất quan trọng, là căn cứ để bên nhận chuyển nhượng đảm bảo quyền và lợi ích của mình khi bị bên nhận chuyển nhượng xâm hại.
Thứ năm, “thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật”. Đây là các nghĩa vụ mà bên chuyển nhượng phải thực hiện như: thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, thẩm định hồ sơ…
Thứ sáu, “các nghĩa vụ khác trong hợp đồng”. Về nghĩa vụ này, pháp luật không quy định chi tiết mà để các bên tự thỏa thuận với nhau và được ghi nhận trong HĐCN. Điều này cũng có nghĩa, nếu các nghĩa vụ của bên chuyển nhượng được ghi trong HĐCN thì bên chuyển nhượng phải có trách nhiệm thực hiện nó, giống như các loại nghĩa vụ khác mà pháp luật đã quy định. Các nghĩa vụ luật định và các nghĩa vụ thỏa thuận trong hợp đồng có giá trị pháp lý như nhau và bắt buộc bên chuyển nhượng phải thực hiện.
2.1.3.2. Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền quan trọng nhất của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chính là quyền được nhận chuyển giao và chuyển quyền sở hữu đối với QSDĐ. Cụ thể quyền của bên nhận chuyển nhượng được liệt kê tại điều 40 Luật KDBĐS năm 2020 như sau:
Thứ nhất, “yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng”. Đây là quyền quan trọng và cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ, bởi lẽ nội dung của quyền này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của bên nhận chuyển nhượng.
Thứ hai, “yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Việc chuyển nhượng có thuận lợi hay không, có thành công hay không là phụ thuộc khá nhiều vào sự thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển nhượng như làm các thủ tục chuyển nhượng và giao GCNQSDĐ… Nếu bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ này, thì việc chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị trì hoãn, gây khó khăn cho bên nhận chuyển nhượng về
thực hiện quyền và nghĩa vụ. Do đó để không ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng, pháp luật đã quy định quyền này thuộc về bên nhận chuyển nhượng.
Thứ ba, “yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng”. Trên thực tế, mặc dù trong HĐCN QSDĐ đã ghi rõ diện tích, vị trí, tình trạng đất nhưng khi tiến hành chuyển giao bên chuyển nhượng đã cố tình thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ các nội dung đó, dẫn đến việc thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng. Do vậy, pháp luật đã chỉ rõ quyền năng này của bên nhận chuyển nhượng nhằm bảo vệ lợi ích cho mình.
Thứ tư, “yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra”. Đây là một quyền rất quan trọng, giúp bên nhận chuyển nhượng đòi lại được lợi ích của mình trong trường hợp bị bên chuyển nhượng gây thiệt hại. Nếu điều luật không đề cập đến hoặc các bên không thỏa thuận về quyền này thì bên nhận chuyển nhượng cũng có quyền yêu cầu đòi bồi thường khi bên chuyển nhượng gây ra thiệt hại, vì BLDS năm 2015 đã quy định khá rõ ràng về trường hợp này.
Thứ năm, “có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng”. Theo quy định này thì quyền của bên nhận chuyển nhượng bắt đầu phát sinh từ thời điểm bên chuyển nhượng hoàn tất việc bàn giao đất. Thời điểm bàn giao đất là thời điểm mà các bên đã hoàn thành xong các thủ tục pháp lý của việc chuyển nhượng, nghĩa là thửa đất đã hoàn tất xong việc sang tên, bên nhận chuyển nhượng đã có QSDĐ về mặt giấy tờ, nhưng quyền trên thực tế vẫn phải chờ bên chuyển nhượng bàn giao.
Thứ sáu, “các quyền khác trong hợp đồng”. Về quyền này, pháp luật không quy định chi tiết mà để các bên tự thỏa thuận với nhau và được ghi nhận trong hợp đồng.
Điều này cũng có nghĩa, nếu các quyền của bên nhận chuyển nhượng được ghi trong HĐCN thì bên nhận chuyển nhượng được thực hiện nó và bên chuyển nhượng có trách nhiệm không được vi phạm vào quyền này, giống như các loại quyền khác mà
pháp luật đã quy định. Các quyền luật định và các quyền thỏa thuận trong hợp đồng có giá trị pháp lý như nhau và bắt buộc các bên thực hiện, tôn trọng.
* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngoài nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ được ghi nhận tại điều 170 LĐĐ năm 2013 là nghĩa vụ cơ bản cần phải thực hiện thì chủ thể này còn phải tuân thủ theo Luật KDBĐS quy định về các nghĩa vụ có thể phát sinh trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng chính là những điều kiện mà bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng khi tham gia vào HĐCN QSDĐ, nghĩa vụ này được pháp luật ghi nhận cụ thể tại điều 41 Luật KDBĐS năm 2020:
Thứ nhất, “thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng”. Đây là nghĩa vụ quan trọng và cần thiết nhất mà pháp luật trao cho bên nhận chuyển nhượng. Nếu không thanh toán tiền đủ và đúng thời hạn thì bên nhận chuyển nhượng có thể bị phạt, phải trả lãi đối với số tiền chậm trả trong thời gian quá hạn.
Thứ hai, “bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng”. Khi chuyển nhượng QSDĐ, trường hợp có chủ thể thứ ba đang còn quyền trên đất như quyền bề mặt, quyền sử dụng… Do đó, sau khi chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục bảo đảm cho bên thứ ba được thực hiện các quyền đối với đất chuyển nhượng cho đến khi hết thời hạn.
Thứ ba, “bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra”. Kể cả bên nhận chuyển nhượng hay bên chuyển nhượng, khi gây ra thiệt hại do lỗi của mình thì đều phải bồi thường cho bên bị thiệt hại. Quy định này phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, nếu có thiệt hại xảy ra bên nào có lỗi thì phải bồi thường. Việc xác định lỗi trong thực hiện HĐCN QSDĐ sẽ theo quy định của BLDS và mức độ thiệt hại đến đâu thì phải bồi thường đến đó.
Thứ tư, “thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật”. Nguồn thu tài chính từ HĐCN QSDĐ là một nguồn thu lớn và quan trọng đối
với Nhà nước, do đó để không thất thoát nguồn thu này thì LĐĐ năm 2013 quy định nghĩa vụ tài chính là một trong các nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ năm, “các nghĩa vụ khác trong hợp đồng”. Ngoài các nghĩa vụ luật định thì hai bên có thể thỏa thuận thêm các nghĩa vụ khác và ghi rõ các thỏa thuận đó trong hợp đồng. Giá trị pháp lý của các nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong HĐCN cũng sẽ giống như giá trị pháp lý đối với các nghĩa vụ mà pháp luật đã quy định.
Trên đây là những quy định cơ bản về quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia HĐCN QSDĐ dựa trên những quy định của pháp luật hiện hành quy định, tuy nhiên trên thực tế, tùy vào từng lĩnh vực chuyển nhượng, đặc điểm của các bên ký kết hợp đồng mà các bên thỏa thuận để bổ sung những điều khoản khác phù hợp.
2.1.4. Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ths Trịnh Tuấn Anh (2020) cho rằng: “Hình thức hợp đồng là sự biểu hiện ra bên ngoài của nội dung của hợp đồng, gồm tổng hợp các cách thức, thủ tục, phương tiện để thể hiện và công bố ý chí của các bên, ghi nhận nội dung của hợp đồng và là biểu hiện cho sự tồn tại của hợp đồng”. Hiện nay, BLDS năm 2015 đang ghi nhận ba hình thức của hợp đồng gồm: hợp đồng được giao kết bằng văn bản, hợp đồng được giao kết bằng lời nói và hợp đồng được giao kết bằng hành vi.
QSDĐ đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của quốc gia và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Hơn nữa, QSDĐ là tài sản đặc biệt nên có hình thức chuyển nhượng đặc biệt. Bên cạnh đó, QSDĐ là loại tài sản chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ liên quan đến mọi biến động từ Nhà nước. Do vậy, hình thức của HĐCN QSDĐ được quy định cụ thể, nghiêm ngặt hơn so với hình thức các hợp đồng khác.
Theo BLDS năm 2015: “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” (điều 502). Qua quy định được trích dẫn ở