1.3. Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.5. Các yếu tố tác động đến pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật về HĐCN QSDĐ chịu sự tác động của nhiều yếu tố, trong đó có một số yếu tố cơ bản, quan trọng như sau: môi trường kinh tế - xã hội, hành lang pháp lý chung và một số yếu tố khác.
- Môi trường kinh tế - xã hội: môi trường kinh tế - xã hội thay đổi từng ngày, môi trường thay đổi ảnh hưởng đến việc đưa ra các quy định pháp luật điều chỉnh về HĐCN QSDĐ của các nhà làm luật theo từng thời kỳ. Môi trường kinh tế - xã hội phát triển tác động tích cực tới việc nâng cao hiểu biết pháp luật, ý thức thực hiện pháp luật của các chủ thể trong xã hội.
- Hành lang pháp lý: có thể xem hành lang pháp lý là yếu tố tác động mạnh mẽ, trực tiếp đến HĐCN QSDĐ. Hành lang pháp lý này bao gồm một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (dân sự, đất đai, văn bản dưới luật…) điều chỉnh về các vấn đề liên quan đến HĐCN QSDĐ.
- Yếu tố khác như dịch bệnh, sự phát triển của khoa học – kỹ thuật…: đây cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến pháp luật về HĐCN QSDĐ, các nhà làm luật cần linh hoạt dựa vào từng điều kiện cụ thể, đưa ra các quy định sao cho phù hợp, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia cũng như lợi ích của Nhà nước và toàn xã hội.
1.3.6. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Trung Quốc và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Thực trạng phát triển kinh tế và dân số Trung Quốc đã cho thấy, đất đai từ lâu đã trở thành nguồn lực quan trọng của đất nước này. Chính vì vậy, Trung Quốc đã đưa ra nhiều quy định điều chỉnh về đất đai, đặc biệt là hoạt động chuyển nhượng QSDĐ.
Luật quản lý đất đai 1999 sửa đổi, bổ sung 2020 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: “Nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa thực hiện chế độ sở hữu công cộng xã hội chủ nghĩa đối với đất đai, cụ thể là sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể của nhân dân lao động. Sở hữu toàn dân là quyền sở hữu về đất đai thuộc sở hữu Nhà nước do Hội đồng Nhà nước nhân danh Nhà nước thực hiện. Không đơn vị, cá nhân nào được lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng trái phép thông qua hình thức mua bán, chuyển nhượng hoặc các hình thức khác. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật” (điều 2). Như vậy, pháp luật đất đai của Trung Quốc cũng nhận định quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và người dân được phép chuyển nhượng QSDĐ.
Đồng thời, pháp luật quy định chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản, nội dung trong hợp đồng phải đáp ứng theo quy định của Luật Tài sản của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, cụ thể như sau: “Trong trường hợp quyền sử dụng đất xây dựng được hình thành thông qua hình thức mời thầu, đấu giá, thỏa thuận hoặc chuyển nhượng khác thì các bên phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng bằng văn bản. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng thường bao gồm các nội dung sau: (1) tên và địa chỉ của các bên; (2) ranh giới và diện tích của khu đất; (3) không gian bị chiếm dụng bởi các tòa nhà và công trình kiến trúc và các thiết bị gắn liền với chúng; (4) mục đích sử dụng đất; (5) khoảng thời gian sử dụng; (6) thanh toán cho việc chuyển nhượng và các khoản phí khác, và cách thức thanh toán; và (7) phương tiện giải quyết tranh chấp” (điều 138).
HĐCN QSDĐ của Trung Quốc chịu điều chỉnh từ nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như quy định của Luật Thực quyền của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, Luật Hợp đồng của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, Luật Địa chính của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, Luật Quản lý Bất động sản Đô thị của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa và Quy chế quản lý đất đai của từng thành phố cũng như các quy tắc hành chính liên quan và chính sách cung cấp đất đai, trên cơ sở các bên tôn trọng nguyên tắc công bằng, tự do, đền bù và thiện chí.
Pháp luật Trung Quốc đã quy định cụ thể về nhà đầu tư nước ngoài được tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thông qua trợ cấp của Chính Phủ. Theo tác giả, đây là một quy định rất phù hợp trong tình hình Trung Quốc đang đẩy mạnh hội nhập kinh tế thị trường. Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài được chuyển nhượng phải đáp ứng những tiêu chuẩn sau: “Đã nộp đủ tiền cấp quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất phải được sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tài trợ, và nếu đất được đồng ý sử dụng để xây dựng nhà ở thì 25%
dự án phải được hoàn thành trước khi chuyển nhượng”.
Qua việc phân tích pháp luật của Trung Quốc chúng ta cũng có thể thấy rằng, pháp luật của nước họ về các vấn đề liên quan đến HĐCN QSDĐ đã được quy định rất chặt chẽ, rõ ràng bao gồm quy định về hình thức và nội dung, điều đó đã giúp Trung Quốc giải quyết được nhiều vấn đề tồn đọng, góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh đó, Trung Quốc đã ban hành rất nhiều đạo luật riêng biệt để điều chỉnh về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ trong khi tại Việt Nam việc quy định còn chung chung và đôi khi chỉ được điều chỉnh bởi rất ít loại văn bản quy phạm pháp luật, đây chính là kinh nghiệm rất hữu ích mà Việt Nam có thể học hỏi để hoàn thiện quy định pháp luật về HĐCN QSDĐ.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai. Do đó, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Nhưng trên thực tế Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao QSDĐ cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Theo đó NSDĐ có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người khác khi không có nhu cầu sử dụng nữa và quyền này của NSDĐ được pháp luật đất đai thừa nhận và bảo hộ. Tuy nhiên, với những giá trị to lớn mà đất đai đem lại nên hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra khá phức tạp. Mặc khác, trong khi nền kinh tế của nước ra ngày càng được mở rộng, phát triển với các nước trong khu vực và trên thế giới thì nhu cầu về sự dịch chuyển QSDĐ ngày càng tăng lên nhanh chóng. Do đó, người tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cần phải hiểu được thế nào là chuyển nhượng QSDĐ. Để từ đó mà NSDĐ có thể nắm được các quyền và nghĩa vụ cơ bản của mình khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ. Đồng thời, cũng biết được các điều kiện khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ.
Chương 1 – “Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, tác giả đã đưa ra cái nhìn khái quát nhất về chuyển nhượng QSDĐ, HĐCN QSDĐ, pháp luật về HĐCN QSDĐ. Từ những nội dung này, tại Chương 2 tác giả sẽ làm rõ những quy định của pháp luật về HĐCN QSDĐ và thực tiễn thi hành qua đó thấy được những thành công, hạn chế và tìm ra nguyên nhân để đưa ra các giải pháp ở Chương 3.