2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
2.1.2. Pháp luật về chủ thể tham gia trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
QSDĐ là một quyền tài sản đặc biệt quan trọng và thường mang giá trị rất lớn, do đó không phải ai cũng có đủ khả năng tham gia vào HĐCN QSDĐ, mà chỉ những chủ thể đáp ứng được các điều kiện theo quy định pháp luật thì mới có thể tham gia vào loại hợp đồng này, đồng thời, họ phải được pháp luật cho phép hoặc không cấm trong việc tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thì mới được xác lập, thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
Hiện nay, tại điểm b, khoản 1, điều 169 LĐĐ năm 2013 đã quy định rất chi tiết về vấn đề người nhận QSDĐ - chủ thể của HĐCN QSDĐ như sau: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”.
Từ quy định trên, việc nhận chuyển nhượng QSDĐ chỉ có thể thực hiện đối với các loại chủ thể là tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên trong phạm vi khóa luận, tác giả tập trung vào chủ thể hộ gia đình, cá nhân còn chủ thể tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài sẽ nghiên cứu tại công trình khác.
LĐĐ năm 2013 giải thích: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” (khoản 29, điều 3). Có thể thấy, khái niệm giải thích thế nào là hộ gia đình được LĐĐ năm 2013 ghi nhận lần đầu. Việc quy định khái niệm này, giúp xác định thành viên hộ gia đình gồm những ai và việc xác định thành viên trong hộ gia đình đóng vai trò quan trọng về việc định đoạt QSDĐ của hộ gia đình, cho nên về vấn đề này từ khi có LĐĐ năm 1993 đã ban hành những quy định liên quan.
Trường hợp hộ gia đình được cấp QSDĐ do một người đứng tên đại diện trên GCN, thì chủ hộ là đại diện theo pháp luật của hộ gia đình khi tham gia giao dịch với tư cách là hộ gia đình nhưng không đương nhiên đại diện cho hộ trong mọi giao dịch mà phải tuân theo quy định cụ thể của pháp luật trong từng giao dịch. Vì vậy, cần phải phân biệt giao dịch của hộ sử dụng đất và giao dịch của riêng từng thành viên trong hộ và địa vị pháp lý của hộ gia đình. Xuất phát từ vấn đề này mà BLDS năm 2015 quy định: “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản” (khoản 1, điều 207) do đó khi quyết định đến quyền tài sản chung đó thì phải được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Nếu các đồng sở hữu đều đồng ý chuyển nhượng QSDĐ thì lập thành văn bản có chữ ký của các thành viên đó đủ năng lực hành vi dân sự.
Tuy nhiên, khi xét đến chủ thể là hộ gia đình, cá nhân, tác giả nhận thấy những hạn chế như sau. Theo LĐĐ năm 2013: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa” (khoản 3, điều 191) sở dĩ quy định này là xuất phát từ chính sách bảo
hộ đặc biệt nghiêm ngặt đối với đất nông nghiệp trồng lúa nước vì nó liên quan đến vấn đề an ninh lương thực, kinh tế và là loại đất quan trọng của nước ta. Trước vấn đề quy định này, có quan điểm đề nghị nên bãi bỏ quy định tại khoản 3, điều 191 LĐĐ năm 201, bởi lẽ quy định này đã hạn chế trong việc thu hút đầu tư để phát triển kinh tế nông nghiệp của địa phương, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập của những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có điều kiện để nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Không chỉ vậy, quy định này mâu thuẫn với quy định thừa kế tại điều 609 BLDS năm 2015.
LĐĐ năm 2013 xác định như sau “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó” (khoản 30, điều 3). Để hiểu chi tiết về căn cứ xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì TT 33/2017/TT-BTNMT đã quy định như sau: “a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này”. Đặc biệt, khi thực hiện thủ tục đăng ký nhận chuyển nhượng, UBND xã có trách nhiệm xác nhận hộ gia đình, cá nhân có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp theo khoản 4, điều 3 TT số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Từ việc quy định về hộ gia đình theo tác giả lý giải ở trên, có thể thấy LĐĐ năm 2013 đã bước đầu thể hiện sự tiến bộ khi xây dựng hành lang pháp lý về chủ thể này.
Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển thị trường QSDĐ lành mạnh, đảm bảo ổn định QSDĐ nông nghiệp thuộc về những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, pháp luật cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và những trường hợp không được nhận chuyển QSDĐ tại điều 190, 191, 192, 193 LĐĐ năm 2013.