2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
2.1.1. Pháp luật về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khách thể của quan hệ pháp luật dân sự là tài sản và các giá trị nhân thân, như vậy đối tượng của hợp đồng dân sự có thể là các tài sản và giá trị nhân thân.
Đối tượng của HĐCN QSDĐ là những lợi ích mà các bên khi tham gia vào HĐCN QSDĐ muốn có được, hướng tới. Đối với bên chuyển nhượng QSDĐ thì cái mà họ mong muốn đạt được có thể là vật, tiền hoặc một lợi ích khác. Trong khi đó, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi tham gia vào hợp đồng này lại mong muốn có được quyền sử dụng đất, đây là đặc trưng riêng biệt của HĐCN QSDĐ so với các loại hợp đồng khác.
QSDĐ là đối tượng của HĐCN QSDĐ, song không phải QSDĐ nào cũng trở thành đối tượng của hợp đồng mà chỉ những QSDĐ được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm đối với HĐCN QSDĐ hay nói cách khác chỉ những QSDĐ được pháp luật cho phép chuyển nhượng mới trở thành đối tượng của loại hợp đồng này và do căn cứ vào chế độ sử dụng đối với từng loại đất và hình thức sử dụng đất có sự khác nhau.
Theo quy định tại điều 188 LĐĐ năm 2013 thì việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ chỉ được tiến hành và có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng mà pháp luật quy định:
Thứ nhất, về điều kiện chung hay còn gọi là điều kiện cần quy định tại khoản 1, điều 188 LĐĐ, cụ thể như sau:
i) “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này”
Với cách quy định này, khi bên chuyển nhượng muốn chuyển nhượng QSDĐ thì trước hết mảnh đất đó phải đã được Nhà nước cấp GCNQSDĐ. Có giấy chứng nhận (GCN) ở đây được hiểu là GCN theo mẫu mới theo quy định của LĐĐ 2013 và các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương. Tuy nhiên, có hai trường hợp ngoại lệ không yêu cầu phải có GCNQSDĐ khi chuyển nhượng, là trường hợp được quy định tại khoản 3, điều 186 LĐĐ năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, điều 168 LĐĐ năm 2013.
LĐĐ năm 2013 có giải thích rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” (khoản 16, điều 3). Việc quy định cụ thể khái niệm GCNQSDĐ, trước hết đem lại giá trị pháp lý là căn cứ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người được cấp GCN và là điều kiện để NSDĐ được thực hiện các giao dịch QSDĐ.
Mặt khác, đây còn là điều kiện cần thiết để giải quyết tranh chấp đất đai, trước đây việc có GCNQSDĐ hay không, là điều kiện để Nhà nước phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp (theo tố tụng hành chính hay thủ tố tụng dân sự), nay tuy thẩm quyền giải quyết tranh chấp có căn cứ là phụ thuộc vào ý chí, sự lựa chọn của các đương sự, nhưng GCNQSDĐ cùng với các giấy tờ hợp lệ về đất đai vẫn là căn cứ chính để phân định thẩm quyền giải quyết giữa hệ thống cơ quan tư pháp và cơ quan hành chính.
Theo LĐĐ năm 2013 quy định những loại giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương với GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này” (khoản 2, điều 97). Như vậy, GCNQSDĐ; GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở; GCN quyền sở hữu nhà ở; GCN quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 (ngày có hiệu lực của Nghị định 88/2009/NĐ- CP). Lưu ý các giấy tờ này được cấp theo: LĐĐ năm 1987, LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003, Luật nhà ở; NĐ 90 ngày 6/9/1996 về thi hành Luật nhà ở; NĐ 95 ngày 15/7/2005 về GCN công trình xây dựng... Những loại giấy tờ này vẫn có giá trị pháp lý hiện nay và không phải đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người đã được cấp GCN trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
Vì “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý, ghi nhận quyền của chủ thể đối với các loại bất động sản đó”. Nên chỉ khi có chứng thư chứng nhận quyền tài sản đó thì NSDĐ mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Quy định này được coi là đúng đắn và cần thiết, bởi vì nó đảm bảo được quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng, giúp cơ quan nhà nước dễ dàng giám sát, quản lý được việc dịch chuyển tài sản có giá trị quan trọng này. Hiện nay, Nhà nước chỉ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất khi cá nhân, tổ chức thỏa mãn một số điều kiện nhất định đã được quy định tại các điều 99, điều 100 và điều 101 LĐĐ năm 2013.
Trường hợp thứ nhất, mà pháp luật không yêu cầu phải có GCNQSDĐ khi chuyển nhượng quy định tại khoản 3, điều 186, LĐĐ năm 2013:
“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính”.
Theo quy định của khoản 2, điều 680 BLDS năm 2015, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài đều có quyền nhận thừa kế về QSDĐ nhưng theo quy định của LĐĐ năm 2013 thì những đối tượng này lại không thuộc các loại chủ thể được nhà nước cấp GCNQSDĐ. Từ đó, LĐĐ năm 2013 đã giải thích, cho phép những đối tượng này được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi nhận thừa kế cho cá nhân, tổ chức khác mà không buộc phải có GCNQSDĐ (khoản 3, điều 186).
Trường hợp thứ hai, mà pháp luật không bắt buộc phải có GCNQSDĐ khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đó là trường hợp nhận thừa kế về QSDĐ. Cụ thể, cá nhân, tổ chức được phép chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có GCNQSDĐ nhưng phải đáp ứng điều kiện để được cấp GCNQSDĐ: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền” (khoản 1, điều 168 LĐĐ năm 2013). Việc quy định như vậy thể hiện sự linh động của pháp luật, giúp cho các cá nhân, pháp nhân trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ. Và rõ ràng quy định này cũng khá hợp lý, bởi vì mặc dù những chủ thể này chưa có GCNQSDĐ nhưng họ đã đáp ứng các điều kiện để được cấp GCNQSDĐ và họ nhận QSDĐ này từ thừa kế, do đó việc để các chủ thể này dịch chuyển tài sản tại thời điểm chưa có GCNQSDĐ cũng không khác gì so với trường hợp phải có GCNQSDĐ khi thực hiện việc chuyển nhượng mà LĐĐ đã quy định.
ii) “Đất không có tranh chấp”
Theo định nghĩa tại LĐĐ năm 2013 thì tranh chấp đất đai được hiểu là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” (khoản 24, điều 3). Nghĩa là mọi tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai thì đều được xem là tranh chấp đất đai.
Với quy định điều kiện khi chuyển nhượng QSDĐ là đất không có tranh chấp thì những đất đang có tranh chấp sẽ không thể trở thành đối tượng của HĐCN QSDĐ.
Điều kiện này được đặt ra là phù hợp và cần thiết, giúp bên nhận chuyển nhượng được bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình, ngăn chặn các rủi ro pháp lý có thể xảy ra.
Mặt khác, quy định hiện nay trong LĐĐ cũng gây ra một số tranh luận sau đây:
Một là, liên quan đến thuật ngữ “tranh chấp đất đai”. Theo LĐĐ năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” (điều 4). Do vậy, đối tượng chuyển nhượng là “quyền sử dụng đất” mà không phải là “đất đai”. Vì vậy, cần phải sửa đổi quy định này để áp dụng đúng và đảm bảo cách hiểu đúng về đối tượng chuyển nhượng.
Hai là, điều kiện “đất không có tranh chấp” đã làm nảy sinh nhiều cách hiểu khác nhau. Có ý kiến cho rằng, tranh chấp đất đai được hiểu chung là tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng, khai thác… do đó chỉ cần là tranh chấp về QSDĐ thì các bên không được chuyển nhượng. Ngược lại, một ý kiến khác cho rằng, mục đích của HĐCN QSDĐ là chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản là QSDĐ từ bên chuyển nhượng sang cho bên nhận chuyển nhượng nên chỉ cần không có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu thì các bên có thể xác lập HĐCN với nhau. Đồng tình với quan điểm này, theo tác giả đất không có tranh chấp nên được hiểu là không có tranh chấp về quyền sở hữu, cụ thể là ở đây, không có tranh chấp về mặt pháp lý, tại thời điểm thực hiện giao dịch, không có người nào gửi đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về lĩnh vực đất đai. Với mục đích giải thích thống nhất cách hiểu, qua đó nhất quán trong việc áp dụng luật, thì điều kiện này cần được sửa đổi để đảm bảo tính chính xác.
iii) “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”
Kê biên có thể hiểu là hoạt động bảo đảm thi hành án do cơ quan thi hành án tiến hành kiểm kê, lập danh sách tài sản thuộc sở hữu của bị can, bị cáo hoặc người có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án.
QSDĐ đang bị kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án thì không thể là đối tượng của HĐCN QSDĐ, bởi vì QSDĐ lúc này đang được dùng để thực hiện bảo đảm cho nghĩa vụ khác. Do đó, nếu để các chủ thể tiến hành việc chuyển nhượng QSDĐ này sẽ dẫn đến trường hợp bên được thi hành án bị ảnh hưởng đến lợi ích, việc thi hành án không đảm bảo được hiệu quả, không đạt được mục đích đã đề ra. Mặt
khác còn xảy ra rủi ro pháp lý cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ, còn bên chuyển nhượng QSDĐ có cơ hội không thực hiện nghĩa vụ.
Luật thi hành án dân sự năm 2018 (SĐ, BS năm 2014) quy định: “Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai” (khoản 1, điều 110).
“2. Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất. 3. Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên” (khoản 2, khoản 3 điều 111). Bên cạnh đó, điều 94 đã giải quyết vấn đề kê biên tài sản gắn liền với đất như sau: “khi kê biên tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất phải kê biên cả QSDĐ, trừ trường hợp QSDĐ không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó”.
Như vậy, việc đưa ra điều kiện đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án là hoàn toàn chặt chẽ, bởi kê biên là biện pháp nhằm tránh trường hợp tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, có trường hợp, thông tin kê biên không đến được Sở Tư pháp, thì Sở Tư pháp cũng không có thông tin để chuyển đến công chứng viên, đây chính là hạn chế của điều kiện này.
iv) “Trong thời hạn sử dụng đất”
Thời hạn sử dụng đất có thể được hiểu là khoảng thời gian mà cá nhân, tổ chức được sử dụng thửa đất đó theo mục đích mà Nhà nước đã quy định. Khi hết thời hạn sử dụng đó, chủ thể có QSDĐ trước đó bị dừng quyền sử dụng, tức là không còn quyền tài sản nữa. Vì vậy, chủ thể đó không thể tiến hành việc chuyển nhượng QSDĐ được nữa. Điều kiện này chỉ áp dụng đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn.
Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài thì không áp dụng điều kiện này.
Do đó, khi ký HĐCN QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra lại thời hạn sử dụng đất để xác định có quyền chuyển nhượng hay không. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng cần xem kỹ thời hạn sử dụng đất để quyết định có nhận chuyển nhượng hay không? Bởi lẽ, thời hạn sử dụng đất nhiều hay ít cũng sẽ ảnh hưởng và quyết định đến giá trị chuyển nhượng.
Như vậy, nếu một thửa đất mà không có đủ các điều kiện liệt kê ở trên thì thửa đất đó không thể được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, về điều kiện riêng:
Đối với một số trường hợp đặc biệt (ví dụ: chuyển nhượng đất trồng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ …) bên cạnh các điều kiện chung tại khoản 1, điều 188 LĐĐ, thì các bên còn phải đáp ứng điều kiện tại khoản 2, điều 188 LĐĐ năm 2013.