2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
2.2.1. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
2.2.1. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
Theo những phân tích quy định pháp luật ở trên, để hoàn thiện giá trị pháp lý một HĐCN QSDĐ sẽ chịu điều chỉnh từ nhiều văn bản pháp lý khác nhau và pháp luật đã quy định chặt chẽ, cụ thể về vấn đề này. Do đó, việc áp dụng pháp luật vào HĐCN QSDĐ cần được diễn ra nghiêm túc giữa các bên tham gia để đảm bảo hiệu lực cũng như ổn định trật tự xã hội. Hiện nay, tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra phổ biến tại nước ta, dưới đây tác giả có những ví dụ thực tế để minh chứng, cụ thể như sau:
* Huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội:
Theo giới thiệu trên Cổng giao tiếp điện tử, (2018) cho biết: “Về địa lý, Thanh Oai là huyện đồng bằng thuần nông, nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam thành phố Hà Nội. Phía Bắc và phía Tây Bắc giáp quận Hà Đông; phía Tây giáp huyện Chương Mỹ; phía Tây Nam giáp huyện Ứng Hòa; phía Đông Nam giáp huyện Phú Xuyên;
phía Đông giáp huyện Thường Tín và phía Đông Bắc giáp huyện Thanh Trì. Huyện có 21 đơn vị hành chính trực thuộc. Diện tích: 142,31km2. Dân số: khoảng trên 185.400 người”. Từ thông tin về vị trí, dân số, diện tích của huyện Thanh Oai, cho thấy địa bàn này là một trong những địa bàn điển hình giúp cho chúng ta đánh giá sát nhất về thực trạng số liệu hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở một địa phương đang diễn biến ra sao.
Bảng 2.1: Số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở tại Văn phòng đăng ký đất đai Huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 – 2021.
(Đơn vị: hồ sơ)
Năm 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở
913 301 1200 1332 1534 2019 2410
Theo số liệu trên cho thấy, số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đã tăng 2.6 lần từ 913 năm 2015 lên 2410 năm 2021. Từ đó có thể thấy, hoạt động chuyển nhượng trong những năm qua trên địa phương này diễn ra sôi nổi, thị trường QSDĐ đã thu hút đông đảo người dân tham gia.
* Thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn:
Thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Lạng Sơn rất mạnh mẽ và đã phát sinh nhiều vấn đề. Trong thời gian 2015 - 2019 trên toàn thành phố có tổng là 10.029 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị hành chính. Tuy vậy TAND thành phố Lạng Sơn cho biết thời gian qua số vụ tranh chấp đất đai về HĐCN QSDĐ ngày càng nhiều. Đa số việc giải quyết đã tuân thủ quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, xác định rõ bản chất cốt lõi nội dung các tranh chấp khi giải quyết.
Mặt khác, hoạt động quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp HĐCN QSDĐ trên địa bàn thành phố Lạng Sơn nói riêng cũng đã được kịp thời triển khai bởi những quy định trực tiếp do UBND tỉnh ban hành như:
“- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 của UBND tỉnh Lạng Sơn về quy định hạn mức giao đất ở tại đô thị, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại đô thị nằm ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 của UBND tỉnh Lạng Sơn về quy định hạn mức giao đất ở, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 12/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 02 năm 2015 của UBND tỉnh Lạng Sơn về quy định chi tiết tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số: 895/QĐ-UBND ngày 03 tháng 6 năm 2015 của UBND tỉnh Lạng Sơn về công bố thủ tục hành chính ban hành mới, thủ tục hành chính bị bãi bỏ trong lĩnh vực Đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 37/2018/QĐ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2018 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại quy định ban hành kèm theo các quyết định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Quyết định số 10/2019/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2019 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc sửa đổi bổ sung điều tại quy định ban hành kèm theo các quyết định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013”
Qua đó, chất lượng xét xử ngày càng được nâng cao, giúp bảo vệ quyền và lợi ích của NSDĐ và đảm bảo việc thực thi pháp luật được hiệu quả, nghiêm túc. Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thi hành pháp luật về HĐCN QSDĐ cũng bộc lộ những hạn chế trong quá trình giải quyết tranh chấp như quá trình giải quyết kéo dài;
việc nghiên cứu, đánh giá tài liệu, chứng cứ không khách quan, đầy đủ; quá trình phổ biến pháp luật đến người dân còn yếu kém; chưa vận dụng sáng tạo chính sách, chủ trương của Đảng và Nhà nước.
Bảng 2.2: Thống kê xét xử phúc thẩm về đất đai tại TAND thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2017 – 2019.
(Đơn vị: vụ)
Năm TAND thành phố Lạng Sơn
Số vụ tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ
Số vụ tranh chấp về đất đai
Số vụ tranh chấp về dân sự
Năm 2017 56 112 685
Năm 2018 79 126 597
Năm 2019 87 130 701
Nhìn vào bảng trên, có thể nhận thấy số lượng các vụ tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ có xu hướng gia tăng, điều này phản ánh thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua diễn ra sôi động nhưng phức tạp. Một trong những nguyên nhân chính là do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thực hiện theo quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Nhìn chung, trong quá trình thực thi pháp luật trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là TAND đã nỗ lực áp dụng đúng và tuân theo các quy định của pháp luật đảm bảo tính hợp pháp của các HĐCN QSDĐ.