3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi LĐĐ ban hành và có hiệu lực thì Quốc hội thông qua nhiều đạo luật có nội dung liên quan đến đất đai như: BLDS, Luật đầu tư, Luật KDBĐS, Luật Đấu thầu,
Luật Nhà ở, Luật Tín ngưỡng, Luật Quy hoạch, Luật Lâm nghiệp. Do đó, cần rà soát những quy định còn chồng chéo giữa các Luật và các văn bản quy định chi tiết Luật để kiến nghị SĐ, BS LĐĐ để thống nhất, đồng bộ. Đặc biệt, hoàn thiện quy định pháp luật về HĐCN QSDĐ là một trong những công tác quan trọng, góp phần hạn chế các tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ và quá trình giải quyết của tòa án trên thực tế dễ dàng hơn.
Trên cơ sở những bất cập, vướng mắc trong quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện LĐĐ năm 2013 đã đề cập tại Chương 2 thì tác giả có một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật sau đây:
Thứ nhất, phải ban hành giải thích khái niệm “tranh chấp đất đai” do chưa thống nhất cách hiểu về khái niệm này. Do đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có văn bản giải thích thống nhất tranh chấp về đất đai mà theo đó QSDĐ không được chuyển nhượng phải là những tranh chấp về quyền sở hữu, còn những tranh chấp khác như: quyền, nghĩa vụ, việc khai thác, sử dụng… không làm ảnh hưởng tới việc chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai, bổ sung điều kiện của bên nhận chuyển nhượng trong HĐCN QSDĐ, có thể ghi nhận lại quy định tại điều 711 BLDS năm 1995: “Bên nhận quyền sử dụng đất phải có các điều kiện sau đây: 1- Có nhu cầu sử dụng đất; 2- Chưa có đất hoặc đang sử dụng dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất, thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất”. QSDĐ cần phải được chuyển giao cho người có nhu cầu sử dụng đất đồng thời cũng cần phải quy định hạn mức đối với bên nhận chuyển nhượng, do việc quy hoạch đất được thực hiện trên cơ sở tổng số dân ở mỗi địa phương và phần diện tích đất tự nhiên của địa phương đó, theo đó mỗi người sẽ tương ứng với phần diện tích đất nhất định, cho nên cần phải quy định về hạn mức sử dụng loại đất này, để đảm bảo ai cũng có thể được sử dụng phần đất phục vụ nhu cầu chính đáng của mình.
Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật về chủ thể tham gia hợp đồng. Đây là mâu thuẫn lớn nhất khi hai văn bản pháp luật cùng điều chỉnh về chủ thể nhưng lại
có quy định khác nhau về HĐCN QSDĐ. Theo đó, chủ thể trong LĐĐ năm 2013 là hộ gia đình, được coi là một chủ thể độc lập được phép tham gia vào HĐCN QSDĐ.
Trong khi đó, BLDS năm 2015 chỉ công nhận chủ thể có quyền tham gia quan hệ dân sự gồm cá nhân và pháp nhân mà không thừa nhận hộ gia đình là chủ thể nên khi hộ gia đình tham gia vào HĐCN QSDĐ sẽ tham gia dưới dạng người đại diện - cá nhân.
Bên cạnh đó, cần ban hành hướng dẫn về quyền thừa kế QSDĐ của cá nhân khi đang bị mâu thuẫn giữa BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013. Đây là hai vấn đề gặp phải quy định hoàn toàn khác nhau dẫn đến cách hiểu luật và cách thực hiện pháp luật cũng khác nhau, điều đó rất dễ xảy ra các tranh chấp.
Thứ tư, xác định lại thời điểm có hiệu lực, theo hướng HĐCN QSDĐ phát sinh hiệu lực và chuyển QSDĐ tại thời điểm được cơ quan có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực. Theo tác giả giải thích:
Quy định pháp luật chưa phù hợp về thời điểm có hiệu lực: (i) Từ mâu thuẫn quy định của Luật Nhà ở năm 2020 và LĐĐ năm 2013, cần phải ban hành quy định mới, thống nhất giữa hai văn bản này; (ii) Hiện nay, việc sang tên GCN QSDĐ diễn ra rất chậm, hằng năm có hồ sơ gửi đến mà vẫn chưa được sang tên, ở nước ta hiện nay tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá cả biến động lớn, do đó chỉ trong thời gian ngắn giá đất tăng cao có thể gấp hai gấp ba lần thì bên chuyển nhượng sẽ yêu cầu hủy bỏ thực hiện hợp đồng để thiết lập giao dịch khác với giá cao hơn, điều này sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng. Việc quy định HĐCN QSDĐ có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực, thông qua hoạt động này Nhà nước cũng có thể thống kê được hoạt động chuyển nhượng. Ngoài ra, pháp luật quy định bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải đăng ký QSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ để xác định trách nhiệm cho bên nhận chuyển nhượng, quy định cho họ một thời hạn để thực hiện điều này nếu hết thời hạn đó mà mới đăng ký thì có thể bị xử phạt vi phạm theo quy định của LĐĐ hoặc một chế tài nào khác. Từ giải thích trên, cho thấy cần phải xem xét thống nhất quy định thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng và thời điểm chuyển QSDĐ phải được tiến hành sau khi hoàn thành thủ công chứng, chứng thực là rất cần thiết.
Thứ năm, cần phải bổ sung quy định về việc xác định HĐCN QSDĐ vô hiệu khi bên vi phạm điều kiện về hình thức cần phải xét đến yếu tố lỗi của các bên, điều khoản này là cần thiết, bởi trong thực tiễn xét xử, không ít các trường hợp khi các bên đã giao kết việc chuyển nhượng nhưng hợp đồng này lại chưa được công chứng, chứng thực, nhưng sau đó, do giá đất tăng, giá vàng tăng… nên một trong các bên không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng để thu lợi bất chính, điều này làm của bên kia bị ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi, cho nên khi tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu thì cơ quan có thẩm quyền cần phải căn cứ vào lỗi của các bên để xem xét, có như vậy thì quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền mới thực sự khách quan, đúng pháp luật.
Thứ sáu, tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền các cấp với tòa án. Đây là việc làm hết sức thiết thực đảm bảo cho việc giải quyết vụ án được chính xác, nhanh chóng, tạo niềm tin cho nhân dân đối với cơ quan Nhà nước. Cụ thể nên có Quy chế liên tịch quy định cụ thể trách nhiệm của UBND các cấp và cơ quan chuyên môn ở địa phương trong việc cung cấp thông tin, tài liệu về quản lý đất đai đối với tranh chấp khi có yêu cầu của tòa án. Cần quy định chi tiết văn bản hướng dẫn cơ chế để thực hiện các quy định xử lý hành chính để xử lý đối với những trường hợp không cung cấp, chậm cung cấp hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không đầy đủ cho tòa án.