1.3. Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1. Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
HĐCN QSDĐ là một trong những loại hợp đồng được ghi nhận và điều chỉnh từ rất sớm trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Trải qua một quá trình dài, pháp luật về HĐCN QSDĐ có nhiều sự đổi mới và dần được hoàn thiện hơn qua mỗi thời kỳ lịch sử theo sự phát triển của đất nước.
1.3.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Ngày 09/11/1946, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông quan bản Hiến pháp đầu tiên - Hiến pháp 1946, Hiến pháp đã ghi nhận nhiều quyền năng cho công dân, trong đó đã ghi nhận “quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” (điều thứ 12). Theo đó, quyền chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ, chủ sở hữu được thực hiện các quyền năng mà pháp luật quy định, do vậy việc mua bán, chuyển nhượng đất đai của người sử dụng được pháp luật bảo hộ.
Ngày 20/02/1952, Sắc lệnh số 85/SL được ban hành quy định về thể lệ trước bạ trong việc cho, đổi, mua bán nhà cửa ruộng đất, tạo điều kiện cho giao lưu dân sự trong đó có việc mua bán đất đai được dễ dàng thuận tiện và đúng pháp luật, đồng thời góp phần bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của nhân dân.
Đến ngày 31/12/1959, Quốc hội đã thông qua bản Hiến pháp thứ hai - Hiến pháp 1959, theo quy định của Hiến pháp hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai bị thu hẹp, còn hình thức sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể được mở rộng (điều 11). Pháp luật quy định tập thể xã viên có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu đối với đất đai.
Sau khi Hiến pháp 1959 ra đời, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai vẫn được Nhà nước ghi nhận, do vậy các chủ thể vẫn có thể thực hiện các giao dịch về đất đai nhưng chủ yếu là đất ruộng.
Như vậy, giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980, pháp luật nước ta nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng QSDĐ dưới bất kỳ hình thức nào.
1.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Ngày 18/02/1980, Quốc hội khóa VI đã thông qua bản Hiến pháp mới của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp năm 1980 đã ghi nhận hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là hình thức sở hữu toàn dân: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân” (điều 19). Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quan trọng về vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai, cũng như việc mua bán, chuyển nhượng đất.
Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 1980 đến trước ngày LĐĐ 1987 có hiệu lực thi hành, pháp luật nước ta vẫn nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng QSDĐ dưới bất kỳ hình thức nào.
LĐĐ năm 1987 ra đời đã cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 1980 về đất đai, đã khẳng định một lần nữa vấn đề đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, mặc dù LĐĐ có đề cập đến việc chuyển nhượng QSDĐ, tuy nhiên việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện trong những một số trường hợp cụ thể với những điều kiện hết sức chặt chẽ: “1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; 2- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; 3- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó
vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó…” (điều 16). Cụ thể, LĐĐ năm 1987 cấm mua bán, chuyển nhượng QSDĐ nhưng lại cho phép mua bán, chuyển nhượng và Nhà nước công nhận QSDĐ gắn liền với nhà ở mua bán cho người mua. Trên thực tế, trong giai đoạn đó, có trường hợp, bản chất hai bên là mua bán đất, nhưng trên hợp đồng ghi là mua bán nhà.
1.3.1.3. Giai đoạn từ năm 1992 đến nay
Ngày 15/04/1992, Hiến pháp mới đã được Quốc hội thông qua, Hiến pháp năm 1992 tiếp tục ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân (điều 17). Tuy nhiên, theo điều 18 Hiến pháp thì tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Như vậy, Hiến pháp 1992 đã ghi nhận quyền năng quan trọng của chủ sử dụng đất là được quyền chuyển QSDĐ, việc ghi nhận quy định này là hoàn toàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, cũng như đáp ứng được nhu cầu của NSDĐ. LĐĐ năm 1993 ra đời và có hiệu lực vào ngày 15/10/1993, cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1992, ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, công nhận và đưa đất đai vận động theo cơ chế thị trường tức là đưa ra QSDĐ vào giao lưu dân sự.
Ngày 28/10/1995, Quốc hội đã thông qua BLDS năm 1995. BLDS năm 1995 đã quy định chi tiết về chuyển QSDĐ mà các văn bản pháp luật trước đây chưa quy định cụ thể. Tiếp đến, LĐĐ năm 2003 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003, đã thay thế LĐĐ năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung LĐĐ năm 1998, năm 2001. LĐĐ năm 2003 đã kế thừa những quy định tiến bộ trong các văn bản pháp luật cũ đồng thời bổ sung nhiều quy định mới phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của đất nước góp phần hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ.
Sau đó, đến LĐĐ năm 2013 và LĐĐ năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 vẫn tiếp tục ghi nhận quy định về giao dịch dân sự chuyển nhượng QSDĐ và 07 giao dịch dân sự khác.
Đến giai đoạn hiện nay, HĐCN QSDĐ được ghi nhận cụ thể trong LĐĐ năm 2013, BLDS năm 2015 và một số văn bản pháp luật có liên quan.