2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
2.2.2. Một số tranh chấp phát sinh trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam
* Tranh chấp về HĐCN QSDĐ và đòi lại GCNQSDĐ (phụ lục I):
“Ông Đỗ Công M có đứng tên chủ QSDĐ có diện tích 1.037,5m2, thửa đất số 354, tờ bản đồ số 7, theo GCNQSDĐ do UBND huyện G cấp ngày 10/7/2009, tại ấp
B, xã TH, huyện G, Tiền Giang. Vào năm 1998, ông M cho anh ruột của mình là ông Đỗ Công A thuê mảnh đất nêu trên với giá 4.000.000 đồng để canh tác, lúc giao tiền có sự làm chứng của ông Ph, đồng thời ông M cũng giao GCNQSDĐ cho ông A nắm giữ. Sau đó ông A đã canh tác mảnh đất đó từ năm 1998 cho đến nay, trong quá trình canh tác thì ông A đã tiến hành cải tạo, san lấp và làm thủ tục nhập thửa đất đó với thửa đất của ông A để canh tác. Ngoài ra, ông A còn trực tiếp thực hiện việc đóng thuế đầy đủ và liên tục với cơ quan thu thuế. Năm 2009, ông M được Nhà nước cấp đổi GCNQSDĐ, sau đó ông M cũng đưa giấy này cho ông A.
Đến năm 2020, ông M đã gửi đơn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu ông A trả lại thửa đất có diện tích 1.037,5m2 nêu trên và trả lại GCNQSDĐ mang tên Đỗ Công M mà ông A đang nắm giữ.
Phán quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang:
Căn cứ vào các chứng cứ trong vụ án, cũng như những gì mà các đương sự đã trình bày tại phiên tòa. Thì TAND tỉnh Tiền Giang cho rằng, hợp đồng giữa ông M và ông A giao kết năm 1998 trước sự chứng kiến của ông Ph là HĐCN QSDĐ, chứ không phải hợp đồng thuê QSDĐ như ông M đã trình bày. Toàn bộ chứng cứ, lời khai của các bên trong vụ án đều thể hiện rõ việc vào năm 1998 ông M đã chuyển nhượng mảnh đất nói trên cho ông A với giá 4.000.000 đồng (bằng với giá thị trường chuyển nhượng tại thời điểm đó), ông M đã chuyển giao lần lượt 02 giấy chứng nhận QSDĐ cho ông A để phục vụ cho thủ tục chuyển nhượng, ông M nhiều lần từ chối việc đóng thuế khi cơ quan thuế tiến hành thu thuế với lý do thửa đất đã chuyển nhượng cho ông A. Mặt khác, từ năm 1998 đến trước 2020 giữa ông M và ông A chưa từng phát sinh tranh chấp, việc sử dụng đất của ông A là ổn định và liên tục trong suốt hơn 20 năm.
Do đó, TAND tỉnh Tiền Giang bác đơn khởi kiện của ông M, chấp nhận yêu cầu phản tố của ông A, công nhận HĐCN QSDĐ đã được lập năm 1998 về thửa đất 1.037,5m2 nêu trên”.
Đánh giá:
Vụ án tranh chấp này xét bản chất cốt lõi là trường hợp HĐCN QSDĐ đã được xác lập không tuân thủ hình thức mà pháp luật đã quy định, dẫn đến việc phát sinh tranh chấp khi giá trị đất tăng cao sau một thời gian kể từ thời điểm giao kết.Tòa án cấp phúc thẩm đã đánh giá đúng chính xác vấn đề, việc công nhận HĐCN QSDĐ trong trường hợp này là phù hợp với sự thật khách quan, với quy định của pháp luật.
Từ đó đảm bảo được quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng. Đây là vụ án diễn ra phổ biến khi giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ hiện nay, bởi lẽ quá trình tiếp cận và áp dụng pháp luật của người dân còn hạn chế, cùng với đó công tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục của cơ quan có thẩm quyền chưa được đẩy mạnh.
* Tranh chấp về công nhận HĐCN QSDĐ; tài sản liên quan cưỡng chế thi hành án (phụ lục II):
“Bà Ng và ông N là chủ quyền sử dụng đất có diện tích 284,9m2, thửa 119, tờ bản đồ 59 theo GCNQSDĐ, ngày 10/02/2006 do UBND huyện CM cấp. Đến ngày 16/12/2013 bà Ng có làm HĐCN QSDĐ cho bà Th thửa đất nêu trên với giá 200.000.000 đồng, nhưng HĐCN này chỉ có bà Ng và bà Th kí, không có chữ ký của ông L và không có công chứng, chứng thực và làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Đến năm 2021, Chi cục Thi hành án dân sự huyện CM tiến hành kê biên thửa đất nói trên để giải quyết nghĩa vụ của bà Ng và ông L. Sau đó, bà Th khởi kiện ra TAND yêu cầu công nhận HĐCN lập năm 2013 giữa bà Th và bà Ng.
Nhận định và phán quyết của TAND tỉnh An Giang như sau:
Mặc dù HĐCN lập ngày 16/12/2013 chỉ có chữ ký của bà Ng và bà Th, không có chữ ký của ông L nhưng trong suốt quá trình chuyển nhượng và sau đó ông L đều biết về sự tồn tại của hợp đồng nhưng không phản đối. Từ năm 2013 đến năm 2021, bà Th đã sử dụng đất ổn định, có tu sửa, cải tạo căn nhà (từ ki ốt thành nhà cấp 4) và cả gia đình bà Th sinh sống trên đó. Mặt khác, bà Th đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan thuế, cũng chưa từng bị xử phạt vi phạm hành chính đối với thửa đất nêu trên. Thời điểm phát sinh nợ của vợ chồng bà Ng và ông L là năm 2017,
trong khi HĐCN lập năm 2013, do đó việc chuyển nhượng không nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ trả nợ.
Từ các căn cứ nêu trên, TAND tỉnh An Giang ra quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của bà Th, công nhận HĐCN QSDĐ lập ngày 16/12/2013 đối với thửa đất số 59 là có hiệu lực pháp luật”.
Đánh giá:
Về vụ án này thì cả nguyên đơn và bị đơn đều mong muốn Tòa án công nhận HĐCN QSDĐ có hiệu lực pháp luật. Bản hợp đồng này tuy xác lập không đúng hình thức mà pháp luật đã quy định vì chỉ có chữ ký của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, ngoài ra hợp đồng không được công chứng, chứng thực và việc chuyển nhượng cũng không được đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng việc Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng có hiệu lực pháp luật là hoàn toàn đúng đắn, phù hợp với sự thật khách quan và phù hợp với quy định của pháp luật.
Đánh giá chung về thực tiễn thi hành pháp luật:
Ưu điểm:
Thứ nhất, điều chỉnh các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khoa học, chặt chẽ, theo đúng quy định pháp luật, giúp các chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng dễ dàng cũng như các quản lý của Nhà nước được hiệu quả.
Thứ hai, dựa trên quy định pháp luật về HĐCN QSDĐ, tòa án sẽ cân nhắc, xem xét để đưa ra phán quyết nhằm giải quyết tranh chấp.
Nhược điểm:
Thứ nhất, HĐCN QSDĐ vô hiệu
Do giá trị QSDĐ bị biến động bởi thị trường, lúc giảm, lúc tăng. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam chịu ảnh hưởng của đại dịch covid, người dân phải tuân thủ quy định cách ly tại nhà để phòng chống dịch, cụ thể, trẻ em học online, người lớn làm việc online. Trước tình hình đó, phần lớn người dân sống ở trung tâm thành phố muốn mua đất ngoại thành để xây dựng không gian sống thoải mái, rộng rãi. Chính vì lẽ đó,
giá đất khu vực ngoại thành tăng lên chóng mặt. Nhiều mảnh đất thổ cư, giá từ 8 triệu/m2 bỗng chốc thổi giá lên gần 20 triệu/m2. Thậm chí, có những trường hợp bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền trước nhưng hợp đồng chưa hoàn thành mà giá đất tăng khiến bên chuyển nhượng muốn hủy hợp đồng. Dẫn tới những tranh chấp HĐCN vô hiệu trở nên nhiều và phức tạp, điều này gây khó khăn cho cơ quan giải quyết tranh chấp và ảnh hưởng đến sự ổn định thị trường bất động sản cũng như bên nhận chuyển nhượng.
Thứ hai, sự phối hợp giữa Tòa án và các cơ quan chuyên môn quản lý đất đai chưa chặt chẽ
Một số vụ án dân sự, hành chính liên quan đến tranh chấp đất đai, hủy GCNQSDĐ tại tòa án bị kéo dài thời hạn giải quyết hoặc tạm đình chỉ giải quyết giải quyết vụ án do phải chờ cơ quan chuyên môn cung cấp tài liệu, chứng cứ, cung cấp kết quả đo đạc xem xét thẩm định tại chỗ (do cung cấp chậm, cung cấp không đầy đủ hoặc không có văn bản trả lời cho tòa án, sau khi tiến hành đo đạc không có kết quả trả lời ngay). Một số vụ án, tòa án đã ban hành văn bản yêu cầu và văn bản đôn đốc nhiều lần nhưng cơ quan chuyên môn không cung cấp được hồ sơ cấp GCNQSDĐ;
hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sổ địa chính, tờ bản đồ… được chỉnh lý biến động qua các thời kỳ, tài liệu, hồ sơ đất đai của Nhà nước tại một số địa phương trong tỉnh.
Nguyên nhân:
Thực trạng quy định pháp luật vè thực thi pháp luật về HĐCN QSDĐ gặp nhiều hạn chế và sai phạm chủ yếu do những nguyên nhân sau:
Thứ nhất, Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa kèm theo tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, trong khi dân số gia tăng, dẫn tới nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ trở nên cấp thiết hơn. Từ đó, các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ trở nên đa dạng và khó kiểm soát hơn đối với cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, sự quản lý của Nhà nước đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ còn lỏng lẻo, chưa đầy đủ dẫn đến nhiều thực trạng vi phạm. Quá trình cấp
GCNQSDĐ còn chậm, nhiều địa phương phải từ 3 - 4 năm mới nhận được. Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đến người dân còn yếu kém.
Thứ ba, thực trạng quy định pháp luật về HĐCN còn nhiều hạn chế, tồn động dẫn tới việc thực thi còn khó khăn, như quy định về “đất không có tranh chấp” …
Thứ tư, sự nhận thức về HĐCN QSDĐ của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng còn hạn chế, dẫn tới nhiều hợp đồng bị ký kết do lừa dối, nhầm lẫn…cùng với đó, hoạt động tư vấn pháp lý chưa diễn ra phổ biến. Đồng thời, các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng không chấp hành đúng quy định pháp luật, ý thức tuân thủ pháp luật còn kém. Một bộ phận chủ thể khi thực hiện HĐCN QSDĐ chưa tìm hiểu quy định pháp luật dẫn đến vi phạm quy định pháp luật, xâm hại đến lợi ích của nhiều chủ thể trong xã hội.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Từ những nội dung cơ sở lý luận ở Chương 1, tại Chương 2 tác giả đã tập trung nghiên cứu “Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay”. Cụ thể trong nội dung này, tác giả đã triển khai về những quy định pháp luật về: đối tượng, chủ thể, quyền và nghĩa vụ các bên, hình thức, thời điểm phát sinh hiệu lực, trường hợp vô hiệu và hậu quả pháp lý của HĐCN QSDĐ.
Về thực tiễn thi hành HĐCN, tác giả chỉ ra thực trạng tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội và thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, một số bản án trên thực tế, từ đó khóa luận đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thực thi hiện nay nhằm chỉ ra những ưu điểm, nhược điểm, nguyên nhân chung về HĐCN QSDĐ hiện nay.
Chương 2 là tiền đề quan trọng để đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật ở Chương 3.