2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
2.1.5. Pháp luật về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.5.1. Pháp luật về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trước hết, để HĐCN QSDĐ có hiệu lực cần phải tuân thủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điều 117 BLDS năm 2015: “a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Mặt khác, khi tham gia vào bất kỳ một hợp đồng nào thì các bên tham gia đều mong muốn đạt được mục đích của mình. Đối với HĐCN QSDĐ thì bên chuyển nhượng muốn nhận được tiền chuyển nhượng hoặc lợi ích khác còn bên nhận chuyển nhượng mong muốn nhận QSDĐ. Tuy nhiên điều này chỉ được thực hiện khi mà hợp đồng này phát sinh hiệu lực pháp luật. Khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mới phát sinh.
Thông thường, hợp đồng dân sự sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, cụ thể BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác” (khoản 1, điều 401).
Khoản 2 điều 117 BLDS năm 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo khoản 3 điều 167 thì HĐCN QSDĐ phải được công chứng, chứng thực. Đồng thời Luật Công chứng năm 2014 nhận định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”
(khoản 1, điều 5). Do đó, HĐCN QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, để HĐCN QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì khi giao kết các chủ thể của hợp đồng cần đặc biệt lưu ý các quy định nêu trên vì khi vi phạm một trong các điều trên thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
2.1.5.2. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hậu quả pháp lý
Hiện nay, HĐCN QSDĐ chịu sự điều chỉnh trực tiếp của BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 về vấn đề hiệu lực cũng như hậu quả pháp lý của việc hợp đồng vô hiệu.
* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Ths Trịnh Tuấn Anh (2020) cho rằng: “Một hợp đồng vô hiệu là một hợp đồng không tồn tại theo luật, không có giá trị pháp lý, không có giá trị bắt buộc thực hiện, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với các bên tham gia hợp đồng từ thời điểm xác lập”. Dưới đây là một số trường hợp, mà theo tác giả khiến HĐCN QSDĐ trở nên vô hiệu:
Trường hợp nội dung và mục đích của HĐCN QSDĐ vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng” (điều 123 BLDS năm 2015).
Trường hợp chủ thể xác lập HĐCN QSDĐ bị nhầm lẫn: “1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được” (điều 126 BLDS năm 2015). Nhầm lẫn là sự hiểu không đúng về một sự vật, sự việc do nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan dẫn tới người bị nhầm lẫn cho rằng hiểu biết của mình đối với vấn đề đó là đúng. TS Nguyễn Minh Tuấn (biên soạn, 2016) cho rằng: “Trong giao dịch dân sự, khi một trong các bên có hành vi vô ý tác
động khiến bên còn lại cho rằng điều khoản đó là đúng, tuy nhiên nó không đúng trên thực tế. Do đó, khi một bên hoặc các bên không đạt được mục đích về việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu tòa án tuyên giao dịch đó vô hiệu.
Quy định này giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho bên bị xâm phạm khi tham gia giao dịch dân sự. Song, không phải mọi trường hợp, sự yêu cầu của bên bị nhầm lẫn cũng được chấp nhận. Cụ thể, trường hợp mục đích xác lập giao dịch của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn này thì giao dịch sẽ không vô hiệu”.
Trường hợp chủ thể xác lập HĐCN QSDĐ bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình” (điều 127 BLDS năm 2015).
Trường hợp chủ thể tham gia giao dịch bị lừa dối, đe dọa hay cưỡng ép có quyền yêu cầu tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu vì đây là hành vi trái pháp luật. Ví dụ: bên chuyển nhượng cung cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giả để chuyển nhượng cho bên kia nhằm bán giá rẻ. Nếu các chủ thể trong trường hợp này không yêu cầu tòa án tuyên giao dịch vô hiệu thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực pháp luật (vô hiệu tương đối) nhưng sẽ không đảm bảo nguyên tắc tự nguyện cũng như mục đích tham gia HĐCN của các bên.
Trường hợp chủ thể xác lập HĐCN QSDĐ không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình: “Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu” (điều 128 BLDS năm 2015).
TS Nguyễn Minh Tuấn (biên soạn, 2016) cho rằng: “Đây là trường hợp người có
năng lực hành vi dân sự nhưng những lý do khác nhau mà trở nên không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự. Mặt khác, việc một bên hoặc cả hai rơi vào tình trạng này thì khi đó ý chí và mục đích của họ không được đảm bảo khi tham gia giao dịch này. Vì vậy, pháp luật cho phép một bên trong quan hệ dân sự được yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, trường hợp ngoại lệ để hợp đồng không vô hiệu là khi người xác lập giao dịch dân sự thoát khỏi trạng thái không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình có quyền yêu cầu hoặc không yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch mà mình xác lập trước đó là vô hiệu”.
Pháp luật dân sự quy định về trường hợp này là phù hợp, vì giúp đảm bảo quyền lợi của chủ thể này khi xác lập quan hệ chuyển nhượng.
Trường hợp HĐCN QSDĐ có đối tượng không thể thực hiện được: “1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu” (khoản 1 điều 408 BLDS năm 2015). Về trường hợp này, hợp đồng chỉ bị vô hiệu vì lý do khách quan mà đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được. Giả sử, QSDĐ không còn do sự kiện sạt lở… thì HĐCN QSDĐ cũng bị vô hiệu. Ngược lại, các trường hợp không khách quan thì hợp đồng vẫn không bị vô hiệu.
* Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Khi tòa tuyên HĐCN QSDĐ vô hiệu thì quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không được BLDS bảo vệ và công nhận. Khi HĐCN QSDĐ vô hiệu thì hậu quả pháp lý được giải quyết theo điều 131 BLDS năm 2015 và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, cụ thể như sau:
Thứ nhất, “giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”. HĐCN QSDĐ vô hiệu sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là không phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên, kể từ thời điểm xác lập. Do vậy, việc chiếm hữu, sử dụng tài sản của các bên trong HĐCN vô hiệu được coi là chiếm hữu, sử dụng
tài sản không có căn cứ pháp luật, cho nên phát sinh nghĩa vụ hoàn trả do chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật theo quy định từ điều 579 đến điều 583 BLDS.
Thứ hai, “khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”. Khi HĐCN QSDĐ bị vô hiệu thì việc đầu tiên là các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên chuyển nhượng phải hoàn trả lại tiền, vật…đã nhận từ bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ hoàn trả QSDĐ cho bên chuyển nhượng. Ngoài ra, bên nhận QSDĐ còn phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của thửa đất nếu sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận QSDĐ đã tiến hành cải tạo, cơi nới, xây dựng…trên thửa đất này.
Thứ ba, “bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó”. Hoa lợi, lợi tức trong trường hợp này có thể là khoản tiền nhận được sau khi bên nhận chuyển nhượng đã cho bên thứ ba thuê một phần hoặc toàn bộ thửa đất. Trong trường hợp này, pháp luật không buộc bên nhận chuyển nhượng phải hoàn trả lại số tiền đó cho bên chuyển nhượng khi HĐCN vô hiệu.
Thứ tư, “bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Trường hợp bên nào có lỗi làm cho HĐCN QSDĐ vô hiệu phải bồi thường cho bên bị thiệt hại hoặc người thứ ba bị thiệt hại. Nếu các bên đều có lỗi thì căn cứ vào mức độ lỗi để xác định trách nhiệm bồi thường tương ứng. Do đó, để có căn cứ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, việc xác định lỗi của một hoặc các bên được TAND tỉnh Sơn La, (2021) nhận định như sau: “Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ hoặc việc chuyển nhượng QSDĐ là hợp pháp. Về trường hợp bên chuyển nhượng bị coi là có lỗi: khi bên chuyển nhượng do vô ý hay cố ý bằng các hành vi hoặc thủ đoạn gian dối làm cho bên nhận chuyển nhượng tin tưởng là bên chuyển nhượng có QSDĐ hợp pháp như cung cấp các giấy tờ, tài liệu có xác nhận của chính quyền, hoặc có các nhân chứng xác nhận…
và cam đoan, khẳng định QSDĐ là của mình. Về trường hợp bên nhận chuyển nhượng bị coi là có lỗi: khi bên nhận chuyển nhượng do vô ý hay cố ý có hành vi hoặc thủ
đoạn gian dối làm cho bên chuyển nhượng tưởng nhầm là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên nhận chuyển nhượng nên đã giao kết hoặc giao đất cho bên nhận chuyển nhượng”.
Đánh giá chung về thực trạng quy định pháp luật:
Ưu điểm:
Thứ nhất, tạo khung pháp lý cho các chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng Thứ hai, bảo vệ lợi ích cho NSDĐ, đảm bảo ổn định thị trường bất động sản…
Thứ ba, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật chung Nhược điểm:
Thứ nhất, cách giải thích từ ngữ trong luật còn hạn chế
Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của cơ quan có thẩm quyền chưa tiếp cận được với người dân, khiến cho người dân hiểu sai về bản chất pháp luật, dẫn tới tranh chấp. Đặc biệt là khái niệm “tranh chấp đất đai” mặc dù đã được quy định tại khoản 24, điều 3 LĐĐ năm 2013. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa thống nhất cách hiểu về khái niệm này, nhiều trường hợp cùng là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản trên đất nhưng có địa phương thì hiểu là “đất có tranh chấp”, có địa phương thì hiểu “đất không có tranh chấp”. Vì vậy, việc pháp luật quy định khái niệm trên gây khó khăn cho chủ thể tham gia cũng như hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước, dẫn tới cách hiểu luật và áp dụng luật trở nên cứng nhắc, lý thuyết.
Thứ hai, điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng chưa chi tiết và cụ thể Như đã phân tích tại Chương 2, pháp luật hiện hành quy định rất chặt chẽ điều kiện của bên chuyển nhượng mà không quy định điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, điều này rõ ràng là không phù hợp trong bối cảnh đất nước hiện nay, bởi do quỹ đất đang dần hết. Ngoài ra, trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, QSDĐ trở thành “hàng hóa” để tham gia giao dịch, những người có tiềm lực kinh tế sẽ tập trung được QSDĐ vào tay mình, gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Vì vậy, cần có quy định chặt chẽ về điều kiện của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ ba, thời điểm phát sinh quyền của NSDĐ chưa phù hợp với thực tiễn.
Theo quy định của pháp luật, hiện nay thì quyền này chỉ bắt đầu kể từ khi đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai. Trong khi trên thực tế quyền này phát sinh từ lúc hoàn thành thủ tục công chứng. Tuy vậy, có rất nhiều trường hợp, các bên có tiến hành công chứng nhưng không đăng ký với cơ quan Nhà nước mà bên nhận chuyển nhượng thực hiện quyền của NSDĐ luôn. Đây cũng là nguyên nhân của các tranh chấp sau này. Vì vậy, nên xem xét lại quy định về thời điểm thực hiện quyền của NSDĐ cho phù hợp với thực tiễn.
Thứ tư, về chủ thể tham gia HĐCN QSDĐ
Một là, quy định pháp luật về chủ thể còn chồng chéo nhau. BLDS năm 2015 công nhận chủ thể tham gia là cá nhân và pháp nhân mà không thừa nhận hộ gia đình như LĐĐ năm 2013 có quy định. Dẫn tới người dân không hiểu chủ thể nào thỏa mãn điều kiện tham gia HĐCN.
Hai là, theo TS. Nguyễn Hồng Nam và Ths.Nguyễn Hoàng Long, (2021) cho rằng: “LĐĐ năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa” (khoản 3 điều 191) đã mâu thuẫn với quy định về quyền thừa kế theo BLDS năm 2015 và Hiến pháp năm 2013, cụ thể: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc” (điều 609 BLDS). Hiến pháp quy định: “...quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” (khoản 2 điều 32). Như vậy, quy định tại khoản 3 điều 191 LĐĐ đã mâu thuẫn với quy định của hai văn bản trên, điều đó làm quyền thừa kế của cá nhân bị ảnh hưởng”.