3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
3.2.2. Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đối với pháp luật:
Đối với một Nhà nước pháp quyền, khi mà Nhà nước sử dụng công cụ pháp luật để điều chỉnh, quản lý các quan hệ trong xã hội thì điều tiên quyết và quan trọng nhất là công cụ pháp luật đó phải khoa học, tiến bộ, phải phù hợp với thực tiễn thì mới tạo điều kiện, thúc đẩy các quan hệ đó phát triển, hiệu quả được.
Pháp luật về HĐCN QSDĐ cũng vậy, muốn thực thi được hiệu quả thì pháp luật về HĐCN QSDĐ phải rõ ràng, chặt chẽ, tạo điều kiện cho các chủ thể trong suốt quá
trình giao kết và thực hiện hợp đồng sau đó, chỉ như vậy thì mục đích của các chủ thể mới đạt được một cách hiệu quả.
Để làm được điều đó thì các nhà làm luật cần liên tục học hỏi, phát triển tư duy mới, ngoài ra cần bám sát diễn biến của thực tiễn. Hai điều này cực kỳ quan trọng và bổ trợ cho nhau để tạo nên thành công của pháp luật về HĐCN QSDĐ nói trên.
Thứ hai, đối với Nhà nước:
Nhà nước cần tăng cường công tác quản lý, giám sát đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có thẩm quyền bởi lẽ hoạt động chuyển nhượng là một trong những hoạt động quan trọng trước những giá trị mà đất đai đem lại.
Liên tục nghiên cứu, bổ sung pháp luật điều chỉnh HĐCN QSDĐ sao cho phù hợp với bối cảnh đất nước, nhu cầu và điều kiện của các chủ thể tham gia. Bên cạnh đó, Việt Nam cần tham khảo, học hỏi pháp luật quốc tế để điều chỉnh hợp lý nhằm đảm bảo đồng bộ LĐĐ và các văn bản pháp luật khác.
Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến LĐĐ đến với người dân để họ nắm rõ quy định pháp luật hiện nay về HĐCN QSDĐ đang diễn biến ra sao, giúp người dân đảm bảo mục tiêu tham gia giao dịch và tuân thủ pháp luật. Cùng với đó đẩy mạnh công tác rà soát, kiểm tra, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về HĐCN QSDĐ qua những hành vi vi phạm trên thực tế và những vướng mắc của các chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng, nhằm rút ra kết luận, đánh giá từ đó sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến HĐCN QSDĐ.
Thứ ba, đối với chủ thể tham gia vào quan hệ HĐCN QSDĐ:
Để pháp luật về HĐCN QSDĐ đạt hiệu quả trong thực tế thì phụ thuộc một phần rất lớn yếu tố chủ thể này. Bởi họ chính là những người áp dụng pháp luật về HĐCN QSDĐ đó vào thực tiễn, họ giao kết, thi hành loại hợp đồng này. Do đó, cần phải nâng cao nhận thức, hiểu biết của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trước khi tham gia vào HĐCN, ngoài ra cần phải nâng cao ý thức, trách nhiệm tuân
thủ pháp luật, không được “luồn lách pháp luật”, gian dối để trục lợi cho bản thân khi giao kết hợp đồng này.
Hơn nữa, để HĐCN QSDĐ được đảm bảo diễn ra, các chủ thể cần chủ động tìm hiểu các thông tin về mảnh đất của mình, ví dụ mức giá, chất lượng tài sản… qua mạng internet, bạn bè, người thân nhằm hạn chế trường hợp mua bán theo cảm xúc dẫn tới tranh chấp phát sinh. Đồng thời, các chủ thể tham gia cần phải cẩn thận kiểm chứng các thông tin giấy tờ hay hiện trạng đất… vì hiện nay do giá đất tăng cao khiến ngày càng có nhiều chiêu trò lừa đảo xuất hiện.
Thứ tư, đối với Tòa án nhân dân:
TAND là cơ quan phụ trách việc xét xử, giải quyết tranh chấp và những tranh chấp về HĐCN QSDĐ cũng không ngoại lệ. Do đó, hàng năm Tòa án cần tổng hợp, đúc kết tình hình thực trạng của pháp luật về HĐCN QSDĐ đã phù hợp hay chưa, nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về HĐCN QSDĐ là gì, bất cập ở đâu, như thế nào, hướng giải quyết ra sao….
Tòa án cần phải có trách nhiệm gửi kiến nghị, tham mưu cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, để từ đó làm cơ sở hoàn thiện được một cách tối đa quy định của pháp luật về HĐCN QSDĐ.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Dựa trên cơ sở lý luận ở Chương 1; thực trạng, thực tiễn thi hành HĐCN QSDĐ mà khóa luận nêu ra ở Chương 2. Có thể thấy, HĐCN diễn ra phổ biến, phát triển, các quy định pháp luật về hoạt động này khá đầy đủ, tuy nhiên vẫn có hạn chế và các tranh chấp diễn ra nên việc đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này là rất quan trọng. Do đó, ở Chương 3 “Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay”, tác giả đã đưa ra định hướng hoàn thiện, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện về HĐCN QSDĐ.
Các giải pháp được đưa ra bao gồm các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật, từ đó tác giả mong rằng góp phần vào việc hoàn thiện và thúc đẩy phát triển hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung cũng như HĐCN QSDĐ tại Việt Nam hiện nay.
PHẦN KẾT LUẬN
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta hiện nay thì tài nguyên đất đai đóng vai trò quan trọng, không chỉ hoạt động kinh doanh, đầu tư mà ngay cả hoạt động sản xuất, sinh hoạt. Với tất cả những giá trị mà đất đai đem lại dẫn tới nhu cầu chuyển nhượng đất đai ngày càng phổ biến, sôi động trên thị trường. Tuy nhiên, do “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Chính vì vậy, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán đất đai mà chỉ cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…được chuyển nhượng QSDĐ. Để tạo hành lang pháp lý cho các giao dịch về QSDĐ vận hành lành mạnh, công khai, minh bạch thì pháp luật về HĐCN QSDĐ ra đời. Hình thức pháp lý của giao dịch về chuyển QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là HĐCN QSDĐ. Đây là văn bản ghi nhận sự tự do thỏa thuận ý chí, cam kết của các bên trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Do QSDĐ là tài sản đặc biệt có giá trị lớn, nên trong quá trình thực hiện phát sinh các bất đồng mâu thuẫn là điều khó tránh khỏi.
Hiện nay, pháp luật về HĐCN QSDĐ đã được BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 và các văn bản pháp luật khác quy định khá chặt chẽ về các vấn đề liên quan đến hợp đồng như: chủ thể, nội dung, hình thức, thời điểm có hiệu lực, vấn đề hợp đồng vô hiệu, hậu quả pháp lý…của HĐCN QSDĐ, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia vào giao dịch này. Nhưng bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về HĐCN QSDĐ vẫn còn tồn đọng nhiều bất cập, hạn chế chưa phù hợp với thực tiễn, gây khó khăn và vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật cũng như giải quyết tranh chấp.
Điều này xuất phát từ nhiều lý do khác nhau, đó có thể là do chính sách pháp luật quy định những vấn đề liên quan đến HĐCN chưa thực sự thống nhất, việc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hay ý thức chấp hành cũng như nhận thức về các quy định của pháp luật về hợp đồng này của một bộ phận không nhỏ người dân làm cho HĐCN QSDĐ không được diễn ra theo những gì mong muốn, ngày càng có nhiều sai phạm trong quá trình thực hiện HĐCN QSDĐ.
Vì vậy, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần nhanh chóng hoàn thiện các quy định liên quan đến HĐCN QSDĐ, để phù hợp với yêu cầu thực tiễn cấp bách hiện nay. Tạo điều kiện cho môi trường đầu tư, kinh doanh phát triển lành mạnh, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng, nâng cao vai trò của Nhà nước đối với nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa.
Với đề tài “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay” tác giả đã làm sáng tỏ một số vấn đề pháp luật quy định về HĐCN QSDĐ, thực tiễn thi hành ở Việt Nam và đưa ra một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về HĐCN QSDĐ, tác giả mong rằng qua đề tài này sẽ đóng góp vào quá trình hoàn thiện pháp luật về HĐCN QSDĐ tại Việt Nam, thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng đạt nhiều thành công. Vì thời gian và khả năng nghiên cứu còn hạn chế nên không thể trách được những sai lầm và thiếu sót, tác giả mong rằng sẽ nhận được sự đóng góp, nhận xét khách quan từ quý thầy cô đề bài khóa luận được hoàn thiện hơn.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Tài liệu tiếng việt
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017), Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ban hành ngày 29 tháng 9 (hội) quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
2. Chính Phủ (2006), Nghị định 138/2006/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 11 quy định chi tiết thi hành các quy định của bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài.
3. Chính Phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
4. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP ban hành ngày 10 tháng 8 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.
5. Nguyễn Thị Diễn (2020), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự và thực tiễn thi hành tại một số tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội.
6. Nông Viết Vỹ (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội.
7. Phạm Văn Oanh (2017), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội.
8. Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
9. TS. Nguyễn Hồng Nam & ThS. Nguyễn Hoàng Long (2021), ‘Thực tiễn giải quyết xét xử liên quan đến đất đai tại tòa án nhân dân, một số vướng mắc và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai’, Kỷ yếu hội thảo khoa học cơ sở lý luận và thực tiễn sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 202.
10. TS Nguyễn Minh Tuấn (biên soạn, 2016), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội.
11. Quốc hội (1987), Luật Đất đai, ban hành ngày 29 tháng 12 năm 1987.
12. Quốc hội (2018), Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018, ban hành ngày 10 tháng 12 năm 2018.
13. Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015.
14. Quốc hội (1995), Bộ luật dân sự, ban hành ngày 28 tháng 10 năm 1995.
15. Quốc hội (1946), Hiến pháp, ban hành ngày 9 tháng 11 năm 1946.
16. Quốc hội (1980), Hiến pháp, ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980.
17. Quốc hội (2013), Hiến pháp, ban hành ngày 28 tháng 11 năm 2013.
18. Quốc hội (2018), Luật thi hành án dân sự năm 2018, sửa đổi bổ sung năm 2014, ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2018.
19. Quốc hội (2020), Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 15 tháng 7 năm 2020.
20. Quốc hội (2014), Luật Công chứng, ban hành ngày 20 tháng 06 năm 2014.
B. Tài liệu tiếng anh
22.<http://www.npc.gov.cn/zgrdw/englishnpc/Law/2007- 12/12/content_1383939.htm> truy cập lần cuối ngày 9 tháng 5
23.<https://www.npc.gov.cn/zgrdw/englishnpc/Law/2009-
02/20/content_1471118.htm%20truy%20c%E1%BA%ADp%20ng%C3%A0y%209
%20th%C3%A1ng%205> truy cập lần cuối ngày 9 tháng 5
24.<https://www.china-briefing.com/news/obtaining-land-use-rights-for-fies- in-
china/%20truy%20c%E1%BA%ADp%20ng%C3%A0y%209%20th%C3%A1ng%
205> truy cập lần cuối ngày 9 tháng 5
C. Tài liệu Website
25.<https://thuvienphapluat.vn/tnpl/2374/Hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su- dung-dat?tab=0> truy cập lần cuối ngày 22/4/2022.
26. Cổng giao tiếp điện tử <https://hanoi.gov.vn/thongtindonvihanhchinh/- /hn/yqjCMtR7tSOC/112102/2811143/huyen-thanh-
oai.html;jsessionid=6f+uzoNwgN+8QHDHclwN-
+6x.app2#:~:text=%2D%20V%E1%BB%81%20%C4%91%E1%BB%8Ba%20l%C 3%BD%2C%20Thanh%20Oai,B%E1%BA%AFc%20gi%C3%A1p%20huy%E1%
BB%87n%20Thanh%20Tr%C3%AC> truy cập lần cuối ngày 1/5/2022.
27. Doanh nghiệp nước ngoài có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? <https://luatnhanhoa.vn/kien-thuc-phap-luat/456/doanh-nghiep-nuoc-ngoai- co-duoc-nhan-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-khong.html> truy cập lần cuối ngày 1/5/2022.
27. Điều kiện để tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
<https://baotainguyenmoitruong.vn/dieu-kien-de-to-chuc-kinh-te-nhan-chuyen- nhuong-dat-nong-nghiep-294600.html> truy cập lần cuối ngày 2/4/2022.
28. Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức – Thực trạng và hướng hoàn thiện <https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/hop-dong-vo-hieu-do- khong-tuan-thu-quy-dinh-ve-hinh-thuc-thuc-trang-va-huong-hoan-thien> truy cập lần cuối ngày 15/4/2022.
29. Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai từ thực tiễn giải quyết, xét xử tại tòa án
<https://tainguyenvamoitruong.vn/kien-nghi-sua-doi-luat-dat-dai-tu-thuc-tien-giai- quyet-xet-xu-tai-toa-an-cid12722.html> truy cập lần cuối ngày 18/4/2022.
30. Kỹ năng giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
<https://sonla.toaan.gov.vn/webcenter/portal/sonla/chitietchidaodieuhanh?dDocNa me=TAND088329> truy cập lần cuối ngày 22/4/2022.
31. Thu Hà (2022) ‘Đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai để phát triển’, Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, truy cập lần cuối ngày 10/5/2022
<https://dangcongsan.vn/tieu-diem/doi-moi-hoan-thien-the-che-chinh-sach-dat-dai- de-phat-trien-609399.html>.
32. ThS Lê Văn Quang (2021), ‘Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu?’, Tạp chí Tòa án nhân dân, ngày 20 tháng 12 <https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap- luat/hop-dong-chuyen-nhuong-dat-vo-hieu-5543.html>.
33. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có những quyền gì?
<https://baotainguyenmoitruong.vn/to-chuc-kinh-te-nhan-chuyen-nhuong-dat-nong- nghiep-co-nhung-quyen-gi-325284.html> truy cập lần cuối ngày 25/3/2022.