Thực trạng định giá thế chấp tại ngân hàng vpbank

Khái quát chung về Bất Động Sản thế chấp

Các khái niệm cơ bản liên quan đến BĐS thế chấp

1.1 Khái niệm về cho vay thế chấp

Ngân hàng thương mại hoạt động dưới hình thức là trung gian tài chính trong nền kinh tế quốc dân, nó đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội Ngân hàng thương mại hoạt động với tư cách là người dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn Nền kinh tế nước ta đang trong đà phát triển mạnh mẽ, các doanh nghiệp ngày càng mở rộng quy mô hoạt động chính vì vậy mà lượng cầu về vốn kinh doanh trong thị trường ngày càng tăng cao Do đó mà vai trò của các ngân hàng thương mại đặc biệt là hoạt động cho vay của Ngân hàng là rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và xã hội.Mỗi một khoản vay của các tổ chức tín dụng đều chứa đựng những rủi ro như thiên tai, hỏa hoạn hay do sự suy thoái của thị trường…vậy để đảm bảo an toàn,hạn chế rủi ro cho những khoản vay trong quá trình hoạt động của mình thì các ngân hàng thường yêu khách hàng phải có tài sản thế chấp (tài sản bảo đảm) Cho vay thế chấp bằng BĐS của Ngân hàng thương mại là việc cho vay vốn của Ngân hàng thương mại mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và BĐS của chính khách hàng vay.Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng thương mại đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp

1.2.1.Khái niệm và những đặc điểm của BĐS

Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:

+ Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.

BĐS là một tài sản quan trọng của mỗi một quốc gia Nó có những đặc điểm chính sau đây:

- Thứ nhất BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể; nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế

- Thứ hai BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.

Khi đầu tư cần nên dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ kĩ thuật,tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần; giữa tuổi thọ kỹ thuật và tuổi thọ kinh tế thì tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS

- Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như giới hạn về quỹ đất của từng đất nước, từng vùng, từng địa phương cho những dạng hoạt động khác nhau Diện tích đất đai giới hạn thì diện tích đất dành cho xây dựng càng hạn chế hơn chính vì vậy mà trên thị trường quan hệ giữa cung và cầu BĐS luôn trong xu hướng mất cân bằng, cung lúc nào cũng nhỏ hơn cầu.

- Thứ tư là tính dị biệt của BĐS Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, nó thể hiện ở sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kiến trúc, hướng, cảnh quan Do vậy trong đầy tư BĐS phải chú ý đến tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng.

- Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội BĐS là đặc điểm của loài người mà mọi người thì sinh sống ở những lãnh thổ, vùng miền khác nhau Mỗi cộng đồng lại có những phong tục, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội riêng, tất cả những yếu tố đó đã ghi dấu ấn vào BĐS Bản thân mỗi BĐS còn mang cả yếu tố tâm linh và yếu tố tôn giáo trong đó.

- Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí Khi một BĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó Chính vì vậy khi định giá một BĐS người định giá phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm định

- Thứ bẩy, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao,chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới

- Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Mọi hoạt động trong nền kinh tế quốc dân cũng như ngoài xã hội đều chịu sự chi phối của pháp luật nhưng đối với BĐS thì sự chi phối này là mạnh mẽ hơn cả Đó là do BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong nền kinh tế luôn là lớn nhất, vì vậy mà mọi biến động về giao dịch BĐS trên thị trường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các ngành kinh tế khác Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS thông qua việc ban hành những văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm quản lý hoạt động của thị trường BĐS

1.2.2 Phân loại BĐS thế chấp

Các loại BĐS có thể là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay thế chấp của các Ngân hàng thương mại bao gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác.

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp như hoa lơi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận.

2.Tiêu chuẩn của BĐS thế chấp

BĐS được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định riêng của từng Ngân hàng.

- BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khái niệm và sự cần thiết của định giá thế chấp BĐS

Có nhiều cách định nghĩa về định giá BĐS như: Định giá là ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định Hoặc định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá trị cụ thể của một BĐS phục vụ cho mục tiêu nhất định ở một thời điểm cụ thể.

*Sự cần thiết của định giá thế chấp Định giá BĐS phụ thuộc vào mục đích định giá của khách hàng, mỗi một mục đích khác nhau lại có một loại định giá tương ứng như: định giá cho việc mua BĐS, định giá bán BĐS, định giá BĐS thế chấp, định giá cho thuê, định giá bảo hiểm, định giá đánh thuế, định giá cho hạch toán, định giá cho thừa kế, định giá để đầu tư và định giá phục vụ cho giải quyết tranh chấp tại tòa án. Đối với hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại thì định giá thế chấp là một khâu quan trọng không thể thiếu Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để đảm bảo an toàn và giảm thiểu tối đa rủi ro cho cho khoản vay ngân hàng phải yêu người đi vay thế chấp tài sản bảo đảm Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp trên thị trường để quyết định khoản vay có thể nhất cho bên thế chấp mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng.

Các căn cứ định giá

- Chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS: Chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất BĐS, nó phản ảnh giá trị thị trường của BĐS Nghĩa là BĐS được sử dụng hợp lý cả về vật chất và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của BĐS được hình thành bởi các lực lượng cạnh tranh trong thị trường, đất được coi như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử dụng hợp pháp nào và công trình trên đất được xem như đã được cải thiện Chính vì vậy mà khi định giá BĐS phải xem xét đầu tư nào là có giá trị nhất rồi mới xác định giá BĐS.

- Sự thay đổi trong nền kinh tế: BĐS là một nhân tố quan trọng trong nền kinh tế, là một hàng hóa đặc biệt trên thị trường chính vì vậy mà những sự biến động trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng đền giá trị của BĐS Những biến đổi này thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, đầu tiên phải kể đến là sự biến động của thị trường BĐS, đây chính là thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa đặc biệt này Lượng cung, cầu BĐS hay những giai đoạn đóng băng, giai đoạn bong bóng…của thị trường đều ảnh hưởng tới giá cả BĐS vì vậy người định giá khi tiến hành quá trình đinh giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường tại thời điểm đó để có thể đưa ra được những quyết định chính xác.

Một yếu tố tác động nữa là sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần của người dân…Nhu cầu quyết định hành vi tiêu dùng, mỗi một khu vực, địa phương hoặc những tôn giáo khác nhau lại có những quan điểm khác nhau về BĐS, vì vậy mà các tiêu chí để đánh giá giá trị BĐS mỗi nơi lại khác nhau, người định giá phải xem xét đến yếu tố này một các cẩn trọng nhất để đưa ra kết quả chính xác nhất.

- Sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào khu vực, yếu tố này thể hiện ở sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư Để tạo dựng được một BĐS thì vốn đầu tư bỏ ra là rất lớn, trong khi đó mục đích để sử dụng BĐS lại rất nhiều chính vì vậy nếu mục đích sử dụng và mục đích đầu tư không thống nhất thì sẽ dẫn đến lãng phí và tốn kém.

Sự phù hợp còn thể hiện trong mối quan hệ giữa các bộ phận cấu thành nên BĐS, sự bất hợp lý trong bố trí không gian ,sự sai lệch trong tỷ lệ nào đó cũng có thể phá hỏng kiến trúc BĐS Hay như sự phù hợp giữa BĐS với quần thể BĐS xung quanh cũng vậy, những tác động ngoại ứng của những BĐS khác trong cùng một quần thể cũng ảnh hưởng tới giá trị của BĐS.

- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS chính Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên BĐS, nó bao gồm quy mô, vị trí, các quyền lợi pháp lý của BĐS vì vậy khi định giá phải xem xét tới mọi yếu tố, không chỉ đơn thuần là yếu tố vật lý mà còn cả các quyền lợi pháp lý của công trình BĐS và đất.

- Phải dựa vào khả năng cạnh tranh: cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất Phân tích cạnh tranh trong cung cầu của BĐS, cạnh tranh nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng…

- Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà BĐS mang lại: giá trị thị trường của BĐS là giá trị hiện tại cần được tính đến trong định giá Giá trị này phụ thuộc vào từng loại BĐS, trong đầu tư kinh doanh BĐS giá trị đất ngày hôm này mua có thể thấp hơn trong tương lai.

Trong những căn cứ trên thì khi định giá thế chấp người đinh giá cần phải đặc biệt chú ý đến căn cứ về chi phí cơ hội, các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS chính, căn cứ vào khả năng cạnh tranh và lợi ích BĐS sẽ mang lại trong tương lai bởi vì ngoài những yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS thì khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai sẽ là những nhân tố chính quyết đinh giá trị của BĐS đó Hơn nữa tài sản thế chấp là vật đảo bảo cho những khoản vay chính vì vậy mà giá trị của nó trong tương lai sẽ thay đổi thế nào sẽ ảnh hưởng đến sự an toàn của các khoản vay, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của ngân hàng.

Nguyên tắc định giá BĐS

Có rất nhiều nguyên tắc được xem xét đến khi định giá BĐS, dưới đây là một số nguyên tắc mà định giá viên cần phải chú ý đến trong quá trình làm việc:

3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau: về mặt vật chất, pháp luật, sử dụng và về mặt thời gian. Đây có thể được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS.

Nguyên tắc cung- cầu cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và tới giá cả của BĐS Vì vậy khi định giá BĐS phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung-cầu BĐS tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung-cầu BĐS.

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại BĐS cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị, môi trường của BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xu thế về quy mô đầu, chất lượng đầu tư BĐS

Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá BĐS cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người chủ sở hữu BĐS nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của BĐS đó.

Thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của BĐS Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua BĐS thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành.

Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.Các BĐS tương tự nhau có thể sử dụng để thay thế cho một BĐS khác nên BĐS có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn cầu hơn

3.8 Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.

Ngoài ra còn phải chú ý tới những nguyên tắc khác như: nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản, nguyên tắc cân đối, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi, nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác, nguyên tắc nhất quán.

* Áp dụng cho định giá thế chấp Để việc xác định giá trị cho BĐS đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo các nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối với mỗi người định giá, giá trị của BĐS chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh. Tuy vậy khi áp dụng cho việc định giá thế chấp ngoài việc phải cân nhắc đến mọi nguyên tắc trên thì người định giá cần phải đặc biệt lưu ý đến những nguyên tắc sau đây:

- Nguyên tắc thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: việc BĐS thế chấp đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất thì sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng vì những BĐS này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn định và khả năng chuyển nhượng BĐS trên thị trường là không khó Cho dù người thế chấp không đủ khả năng trả khoản nợ vay thì việc bán BĐS để thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với các BĐS khác không đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất.

- Nguyên tắc thứ hai khi định giá thế chấp cần đặc biệt chú ý đến là nguyên tắc thay đổi nhất là trong điều kiện thị trường BĐS luôn luôn biến động, giá cả thị trường của BĐS thế chấp cũng vì thế mà thay đổi theo thời gian do sự biến động của các yếu tố cấu thành nên BĐS (giá đất và giá trị tài sản trên đất) Tuy nhiên thường thì giá trị của BĐS không giảm mà chỉ tăng theo thời gian do giá đất ngày càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự giảm giá tích lũy của công trình do yếu tố lỗi hao mòn và lỗi thời theo thời gian Vậy điều cốt lõi là người định giá BĐS thế chấp cần phải tính toán được những thay đổi của BĐS cũng như của thị trường BĐS để có thể ước tính được giá trị của BĐS phù hợp với cả hiện tại và tương lai.

- Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc phù hợp tức là khi định giá thế chấp người định giá cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của BĐS như vậy thì kết quả đạt được mới thực sự chính xác và phù hợp với giá trị thực tế của BĐS.

Các phương pháp định giá BĐS, vận dụng trong định giá BĐS thế chấp

4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp so sánh thị trường, phương pháp này thực hiện định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS khác tương tự được bán trên thị trường Phương pháp này được sử dụng khá rộng rãi vì không gặp khó khăn về kỹ thuật Ước tính được giá trị thị trường của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận Tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá phải luôn tích lũy kinh nghiệm và trau dồi kiến thức về thị trường.

Nguyên lý của phương pháp này là giá trị thị trường của BĐS liên quan chặt chẽ với giá trị thị trường của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

Chính vì vậy khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thông tin về các BĐS đã được giao dịch trên thị trường, các BĐS này có đặc điểm là tương đối giống với tài sản cần định giá để từ đó phân tích giá bán

(hoặc cho thuê) của BĐS đó, kết hợp với những phương pháp điều chỉnh thích hợp để tìm ra giá trị chính xác của BĐS mục tiêu

Tiến hành phân tích thông tin để tìm ra những điểm khác nhau giữa BĐS mục tiêu và các BĐS được lấy ra để so sánh, đó là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá BĐS khác nhau Có nhiều nhân tố tác động những chủ yếu là những nhân tố sau đây:

- Tính hợp pháp của BĐS: một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giác an tâm hơn cho nhà đầu tư so với tài sản tương tự không hợp pháp Trong thực tế giá của một ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ sở hữu hợp pháp sẽ có giá cao hơn một BĐS tương tự khác những không có sổ đỏ do tính rủi ro của BĐS không có sổ đỏ là rất cao.

- Các quyền của BĐS: có thể là toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu… yếu tố này ảnh hưởng đến lợi ích của người sở hữu (có bị giới hạn về quyền sở hữu hay không) chính vì vậy nó cũng sẽ tác động lớn đến giá trị của BĐS Một BĐS thuộc toàn quyền sở hữu khi định giá sẽ có được đánh giá cao hơn là đồng sở hữu với người khác (giấy tờ, thủ tục cũng sẽ bớt rắc rối hơn là 2 người sở hữu trở lên).

- Vị trí của BĐS: vì đặc điểm của BĐS là có tính cá biệt cao, mỗi một BĐS lại có một vị trí nhất định mang tính đơn nhất Thực tế cho thấy vị trí là yếu tố quan trọng nhất tác động tới giá của một BĐS, hai BĐS có hình dáng, kiến trúc và công năng giống hệt nhau nhưng được xây dựng tại những vị trí khác nhau thì giá trị cũng khác nhau Ví dụ như một ngôi nhà 2 tầng có vị trí đặt tại mặt phốHàng Bài bao giờ cũng có giá cao hơn giá của ngôi nhà giống hệt như vậy nhưng được đặt trong ngõ (cùng phố).

- Tình trạng vật chất của BĐS: điều này phụ thuộc vào thời gian sử dụng tài sản và sự quan tâm, bảo dưỡng của người sử dụng Hai BĐS tương tự nhau sẽ có giá trị khác nhau nếu một bên được bảo dưỡng tốt còn một bên thì không, giá trị sử dụng cũng như giá trị của BĐS được bảo dưỡng thường xuyên sẽ lớn hơn cái còn lại rất nhiều

- Mục đích của việc định giá: việc xác định mục đích là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp từ đó dẫn đến ước tính chính xác giá trị của BĐS.

- Yếu tố thời gian: các giao dịch buôn bán trên thị trường diễn ra thường xyên và tục, hơn nữa do tình trạng lạm phát, cũng như sự thay đổi của cung và cầu trên thị trường nên giá trị của BĐS tại các thời điểm khác nhau sẽ không giống nhau nhất là khi thị trường biến động.

Ngoài ra còn quản chú ý quan tâm đến các yếu tố khác như: điều kiện tài chính (điều kiện thanh toán và cách thanh toán), các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua BĐS, các đặc điểm kinh tế của BĐS, đặc tính sử dụng, các giá trị không phải là BĐS…

4.1.1 Cơ sở của phương pháp

Mỗi một phương pháp định giá đều đòi hỏi phải tuân theo những nguyên tắc riêng, chính vì vậy mà định giá viên trước khi tiến hành định giá cần phải tìm hiểu và tuân thủ theo những nguyên tắc đó Đối với phương pháp so sánh trực tiếp này cần chú ý đến những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này cho rằng một người sẽ không bao giờ trả giá cao hơn cho một BĐS nhiều hơn chi phí để có một BĐS tương tự như vậy cả về công năng, kiến trúc cùng như vị trí… vì vậy khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tìm những thông tin về giá cả giao dịch, nội thất, kiến trúc…của những BĐS tương tự có thể thay thế BĐS mục tiêu trong một thời gian nhất định.

- Nguyên tắc cân bằng: các lực lượng tham gia trên thị trường, cung-cầu đều có xu hướng vận động về điểm cân bằng Cung và cầu gặp nhau sẽ tạo ra giá cả của BĐS Trong thực tế cung-cầu luôn thay đổi dẫn đến giá cả luôn luôn biến động, người ta chỉ tìm được giá tương đối chứ không thể xác định được giá tuyệt đối của BĐS.

Hơn nữa mối quan hệ giữa đất và công trình trên đất phải đảm bảo quan hệ cân đối nhất định thì giá BĐS mới là tối ưu Chính vì vậy khi định giá BĐS ta cần phải cân nhắc, quan sát, đánh giá những bộ phận cấu thành nên BĐS, đánh giá được quan hệ giữa đất và công trình trên đất Người định giá cần phải cảnh giác về sự mất cân bằng trên thị trường và trong BĐS và tìm ra hệ số điều chỉnh khác biệt.

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VPBANK

Một số nét khái quát về ngân hàng VPBank

1 Quá trình hình thành và phát triển

Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng VP bank (trước là Ngân hàng Thương mại cổ phần doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam) được thành lập theo Giấy phép hoạt động số 0042/NH-GP của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12 tháng 8 năm 1993 với thời gian hoạt động 15 năm Ngân hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04 tháng 9 năm 1993 theo Giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04 tháng 09 năm 1993.

Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND Sau đó, do nhu cầu phát triển, theo thời gian VPBank đã nhiều lần tăng vốn điều lệ Đến tháng 8/2006, vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng Tháng 9/2006, VPBank nhận được chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược nước ngoài là Ngân hàng OCBC - một Ngân hàng lớn nhất Singapore, theo đó vốn điều lệ sẽ được nâng lên trên 750 tỷ đồng Tiếp theo, đến cuối năm

2006, vốn điều lệ của VPBank sẽ tăng lên trên 1.000 tỷ đồng Và hiện nay vốn điều lệ của VPBank đã tăng lên 1.500 tỷ đồng vào tháng 7/2007

Tính đến tháng 8 năm 2006, Hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 Chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các Tỉnh, Thành phố lớn của đất và 2 Công ty trực thuộc Năm 2006, VPBank và các phòng giao dịch, nâng tổng số điểm giao dịch trên toàn Hệ thống của

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TẠI VPBANK

Quan điểm của VPBank về định giá BĐS thế chấp

Tài sản thế chấp trong ngân hàng VPBank nói riêng, cũng như trong hệ thống ngân hàng thương mại nói chung, có vai trò là làm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng Tài sản thế chấp ở đây thường là những tài sản có giá trị lớn để đảm bảo có thể trang trải khoản nợ vay trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ (chủ yếu là BĐS) Chính vì vậy mà giá trị BĐS thế chấp được xác định có chính xác hay không có ý nghĩa rất quan trọng, tuy nhiên công việc định giá này không hề dễ dàng mà nó ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Cho nên cán bộ định giá phải là những cán bộ có chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm Định hướng của ngân hàng VPBank đối với việc định giá BĐS thế chấp là ước tính giá trị sát với giá trị thị trường, cơ sở của việc ước tính đó là giá trị của các BĐS so sánh đã được giao dịch trên thị trường, sở dĩ có quy định đó là để đảm bảo khi BĐS được phát mại trên thị trường để thu hồi nợ

Tuy nhiên trong thực tế giá trị BĐS được ước tính như vậy không thể coi là giá trị thị trường được vì nó còn mang đậm tính chất chủ quan của người định giá Trước hết đầu tiên định giá viên phải tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh tương tự với BĐS thế chấp đã được giao dịch trên thị trường Và nguồn cung cấp chủ yếu là những trang web mua bán hay những tờ báo, quảng cáo rao bán nhà đất, hoặc dò hỏi những người hàng xóm xung quanh khu vực có BĐS thế chấp… Những thông tin giá cả thu thập ở đây có thể là giá do cò nhà đất phát giá để nhằm mục đích kiếm lời hoặc giá do người bán phát giá với ý định chào mời chứ chưa hẳn là giá bán bán thực sự của BĐS Trong khi người định giá thường không xuống tận nơi xác định tính xác thực của thông tin vì vậy mà kết quả thu được không thể chính xác

Những hạn chế trên được ngân hàng gán cho những lý do để hợp lý hóa như sau:

Thứ nhất, theo ngân hàng thì giá trị BĐS thế chấp được xác định theo cách như trên sẽ vẫn cao hơn khung giá đất do UBND tỉnh ban hành, mặt khác giá đó lại thấp hơn giá trị thực tế trên thi trường nên sẽ đảm bảo được an toàn vốn của ngân hàng trong khi vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng.

Thứ hai, giá trị BĐS được xác định thấp hơn mức giá thị trường rồi, khách hàng không được vay toàn bộ mà tối đa chỉ được 65% tổng giá trị - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng; không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có được Nếu đánh giá sát thị trường thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc.

Với những lý do trên ngân hàng có thể giảm thiểu được những rủi ro trong tín dụng tuy nhiên điều đó có thể dẫn đến nhiều bất lợi như làm giảm sức cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các ngân hàng thương mại mới mở ra ngày càng nhiều, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng trở nên gay gắt hơn bao giờ hết

Do vậy mà ngân hàng nên định giá BĐS sát với thị trường hơn và nâng cao tỷ lệ cho vay, việc thay đổi định hướng này sẽ giúp ngân hàng VPBank thu hút được số lượng khách hàng lớn hơn và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường Vì việc thay đổi đó hoàn toàn không dẫn đến rủi ro trong việc thu hồi nợ do trong thực tế giá cả của BĐS luôn luôn có xu hướng tăng cao Hơn nữa việc rủi ro tín dụng đã được chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giá tài sản bảo đảm Nhưng rủi ro kinh doanh sẽ không tăng nên nếu như ngân hàng có một tỉ lệ tổng tiền vay trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định lành nghề và có nhiều kinh nghiệm.

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank

Để công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank ngày càng hoàn thiện hơn thì ngân hàng nên có những giải pháp sau:

Thứ nhất là nên bố trí tăng cán bộ đinh giá cả về mặt số lượng và chất lượng Vì khối lượng BĐS thế chấp của ngân hàng là rất lớn, dễ ngay áp lực công việc cho cán bộ đinh giá; tăng chất lượng định giá viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo đinh giá viên, và thi lấy chứng chỉ định giá viên (tuỳ theo kinh phí của ngân mà có cử số cán bộ định giá của ngân hàng đi học), khi đó chữ kí của định giá viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp Việc định giá BĐS thế chấp là một công việc khó thực hiện vì nó không đơn giản chỉ là việc định giá BĐS có giá trị hiện tại, mà nó còn có tính đến giá trị tương lai của BĐS; điều này đòi hỏi cán bộ đinh giá phải có một cái nhìn tổng quát về BĐS, nhận định được những yếu tố nào của thị trường ảnh hưởng đến giá trị tương lai của BĐS như quy hoạch,…đưa ra một giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi ro cho ngân hàng. Để làm được điều này đòi hỏi các cán bộ đinh giá của ngân hàng phải có kiến thức trước hết về lý luận khoa học về ngành nghề định giá, sau đó là kinh nghiệm chuyên môn Cũng có thể nâng cao chất lượng của cán bộ đinh giá bằng cách tuyển những người học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo thêm.

Thứ hai là bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với cán bộ định giá cũng là điều rất cần thiết Điều này nhằm hạn chế những trường hợp vì tình cảm riêng tư mà trường hợp BĐS không đủ tiêu chuẩn cũng cho thế chấp hoặc định giá BĐS thế chấp cao hơn giá trị thực của nó trên thị trường Đối với những trường hợp như vậy, khi phát hiện phải xử phạt nghiêm minh, quy trách nhiệm vật chất với người làm sai Ngược lại cũng phải có sự thông cảm, chia sẽ trách nhiệm đối với cán bộ tín dụng trong trường hợp rủi ro xảy ra do khách quan Với những trường hợp như vậy nên xử lý rủi ro bằng quỹ dự phòng rủi ro và phải có chế độ khen thưởng xứng đáng với những cán bộ luôn làm tốt công việc để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn.

Thứ ba là khi tham gia định giá BĐS theo phương pháp trực tiếp thì nên lấy những thông tin chính xác như lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá Sau đó đòi hỏiNgân hàng nghiên cứu và có thể đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh vềBĐS mục tiêu một cách thống nhất toàn Ngân hàng, nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh được sự thông đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh như vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Ngân hàng, nhưng bù lại có thể tránh được hiện tượng có đa dạng phong phú về khả năng giá trị BĐS ước tính ở trong cùng khu ở trong cùng một hoạt động tín dụng Ngân hàng Để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các cán bộ lãnh đạo của Ngân hàng phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật…và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá

Thứ tư là VPBank nên áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lưu trữ và phân tích dữ liệu về thị trường BĐS Trong cơ chế thị trường, những thông tin về thị trường BĐS luôn thay đổi, biến động vì vậy để có thể định giá BĐS thế chấp chính xác thì ta phải lưu trữ và phân tích những thông tin từ thị trường, để từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng, chính xác thông qua hệ thống máy vi tính Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên đinh giá, phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ đinh giá khi đi tìm BĐS so sánh để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu Khi đó giá trị mà cán bộ đinh giá sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS so sánh hơn những gì mà Ngân hàng đang làm.

Có thể minh chứng sự chưa sát giá thị trường trong việc ước tính giá trị thông qua cách định giá lại một BĐS đơn giản là BĐS ở huyện Thanh Trì, Hà Nội đã được trình bày ở chương 2 như sau:

Mô tả về BĐS mục tiêu: BĐS mục tiêu nằm trong ở trong ngõ thuộc địa phận xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, Hà nội, ngõ cách quốc lộ chưa đến 200m.

Như trong chương 2 em đã đưa ra giá trị BĐS được nhân viên đinh giá ước tính vào khoảng 10.000.000 đồng/m 2 , còn giá trị thị trường tại thời điểm đó vào khoảng 13.000.000 đồng/m 2 Sở dĩ có kết quả thị trường như vậy do việc thu thập thông tin như sau:

Theo hai người dân sống gần địa điểm có BĐS mục tiêu, thì một BĐS phía ngay đầu đường đi vào (BĐS mục tiêu nằm trong ngõ) đã bán cách đó khoảng 3 tháng với diện tích là: 80m 2 , với đơn giá là 15.000.000 đồng/m 2 BĐS mục tiêu cách BĐS so sánh 10 nhà Tính từ thời điểm bán BĐS so sánh cho tời thời điểm định giá là ba tháng, trong thời gian này thì giá đất đã có biến động tăng lên Căn cứ vào vị trí giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh (hai BĐS này cùng là mảnh đất trống, hình dáng tương tự như nhau), những BĐS so sánh có lợi thế là nằm ngay mặt ngõ nên giá trị BĐS mục tiêu ước tính sẽ vào khoảng 90% so với giá trị BĐS so sánh Do đó theo BĐS này thì đơn giá m 2 giá trị BĐS mục tiêu là:

Theo như một BĐS khác cách BĐS mục tiêu khoảng 15 nhà và nằm ở sâu trong ngõ hơn đã bán cách đây khoảng 1 tháng với giá là 12.000.000 đồng/m 2 BĐS so sánh này có diện tích bằng với diện tích BĐS mục tiêu nhưng hình dáng không vuông vắn khó thiết kế xây dựng Khi bán BĐS so sánh này thì có ngôi nhà xếp gạch trên đất nhưng có thể coi giá trị ngôi nhà bằng không Vì vậy việc thực hiện điều chỉnh thì BĐS mục tiêu có thể có giá trị hơn 150% giá trị BĐS so sánh Khi đó đơn giá BĐS so sánh khi điều chỉnh như sau:

Và theo thông tin được đăng trên báo rao vặt thì một mảnh đất tương tự cách đó khá xa (cách BĐS mục tiêu khoảng 2km về phía xa trung tâm hơn), được giao bán với đơn giá là 6.500.000 đồng/m 2 Nếu so sánh hình dáng thì không vuông vắn như BĐS mục tiêu, mà khó thiết kế nhà hơn, nên đơn giá của BĐS mục tiêu là vào khoảng 160% so với BĐS so sánh Nên đơn giá BĐS mục tiêu là:

6.500.000 đồng/m 2 x 160% = 10.400.000 đồng/m 2 Dựa vào thông tin từ 3 BĐS so sánh như trên thì đơn giá m 2 của BĐS mục tiêu là:

Do đó tổng giá trị BĐS mục tiêu ước tính vào khoảng.

13.500.000 đồng/m 2 x 50 m 2 = 675.000.000 đồng Như vậy chênh lệch so với ngân hàng định giá là:

675.000.000 – 500.000.000 = 175.000.000 đồng Qua đó ta nhận thấy việc định giá của ngân hàng là không sát thị trường và có những nhận xét như đã phân tích ở trong chương 2.

Thứ năm, khi định giá một số BĐS như khách sạn, hay tài sản hình thành từ vốn vay mà được sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thì nên thực hiện phương pháp thu nhập.

Ví dụ như BĐS là khách sạn đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập dưới con mắt của nhà giá BĐS thế chấp, dự báo các dòng thu nhập của khách sạn mang lại nhưng mà trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình như danh tiếng, nhưng không được loại bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phòng kín theo tỷ lệ trung bình của ngành Vì như vậy đến khi phát mãi vẫn có khả năng bán được cho các nhà đầu tư

Còn tài sản hình thành từ vốn vay thì chúng ta nên dự báo những khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khách hàng được vay một số lượng vốn nhất định, không sợ thiếu hụt vốn trong quá trình xây dựng Và phải định giá dựa vào giá trị thị trường mà không nên ỷ lại dựa vào kế toán, theo giá quyết toán của công trình vì có thể chúng đã bị biến đổi, thổi phồng Dự báo những khoản lợi nhuận của BĐS mang lại bằng cách dựa vào lợi nhuận trung bình của ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động.

Nhưng nếu thực hiện được điều này thì phải có kĩ thuật tính toán cẩn thận, có kinh nghiệp dự báo thông qua số liệu hiện tại và quá khứ

Thứ sáu, chúng ta nên kết hợp các phương pháp định giá lại để định giá.

Ví dụ như tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn thì chúng ta nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp thu nhập So sánh những khách sạn mà có kết cấu tương tự, nhưng ở vị trí khác có thu nhập như thế nào sau đó chúng ta thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phương pháp thu nhập để mà định giá chúng.