Thực trạng định giá thế chấp tại ngân hàng vpbank

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN I, Khái quát chung Bất Động Sản chấp Các khái niệm liên quan đến BĐS chấp .3 1.1 Khái niệm cho vay chấp 1.2.BĐS chấp .4 1.2.1.Khái niệm đặc điểm BĐS 1.2.2 Phân loại BĐS chấp 2.Tiêu chuẩn BĐS chấp .6 II, Các phương pháp định giá BĐS vận dụng vào định giá chấp BĐS Khái niệm cần thiết định giá chấp BĐS Các định giá .8 Nguyên tắc định giá BĐS 10 3.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 10 3.2 Nguyên tắc cung - cầu 11 3.3 Nguyên tắc thay đổi 11 3.4 Nguyên tắc dự báo 11 3.5 Nguyên tắc cạnh tranh 11 3.6 Nguyên tắc đóng góp 12 3.7 Nguyên tắc thay 12 3.8 Nguyên tắc khả sinh lời cuả đất .12 Các phương pháp định giá BĐS, vận dụng định giá BĐS chấp 14 4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 14 4.1.1 Cơ sở phương pháp 16 4.1.2 Các bước tiến hành định giá phương pháp so sánh 18 4.1.3 Những hạn chế điều kiện cần có sử dụng phương pháp định giá so sánh 21 4.1.4 Vận dụng phương pháp định giá so sánh vào định giá chấp 22 4.2 Phương pháp chi phí (Phương pháp giá thành hay phương pháp thầu khoán) 23 4.2.1 Nguyên lý chung nguyên tắc áp dụng 24 4.2.2 Các phương pháp xác định chi phí .25 4.2.3 Các bước thực phương pháp chi phí 26 4.2.4 Những hạn chế phương pháp chi phí 27 4.2.5 Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá BĐS chấp .28 4.3 Phương pháp vốn hóa .29 4.3.1 Cơ sở lý luận phương pháp 29 4.3.2 Các nguyên tắc định giá sử dụng phương pháp vốn hóa 30 4.3.3 Các phương pháp vốn hóa 31 4.3.4 Những điều ý sử dụng phương pháp vốn hóa 32 4.3.5 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá BĐS chấp 32 Quá trình định giá 33 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VPBANK .38 I Một số nét khái quát ngân hàng VPBank 38 Quá trình hình thành phát triển .38 Chức nhiệm vụ 39 Cơ cấu tổ chức 40 Tình hình hoạt động tín dụng ngân hàng năm gần .42 4.1 Tình hình hoạt động tín dụng năm trước năm 2013 42 4.2 Tình hình hoạt động năm 2013 43 Mục tiêu phương hướng hoạt động 44 II, Tình hình định giá chấp VPBank .45 Cơ sở pháp lý công tác thẩm định tài sản chấp hoạt động tín dụng 47 Quy định Ngân hàng VPBank chấp BĐS 48 2.1 Đối với đất, cơng trình đất cá nhân, hộ gia đình 48 2.2 Đối với đất, cơng trình đất tổ chức .49 Quy trình định giá BĐS chấp ngân hàng VPBank .51 3.1 Nội dung quy trình định giá BĐS chấp ngân hàng VPBank 51 3.1.1 Về mặt lý thuyết 51 3.1.2 Về mặt thực tế 57 3.2 Đánh giá công tác định giá BĐS chấp VPBank .63 3.2.1.Ưu điểm 63 3.2.2 Nhược điểm 65 3.2.3 Nguyên nhân ưu nhược điểm công tác định giá VPBank 66 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TẠI VPBANK 70 Quan điểm VPBank định giá BĐS chấp .70 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng VPBank 72 KẾT LUẬN CHUNG 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn kinh tế không ngừng phát triển vai trị hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại hiên lớn Nó đóng vai trị trung gian dẫn vốn đến cho nhà đầu tư kinh doanh, góp phần khơng nhỏ thúc đẩy phát triển kinh tế Tuy nhiên Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh vượng (VPBank) tất Ngân hàng Thương mại khác định hướng kinh doanh quan điểm an toàn lợi nhuận Chính mà vấn đề an tồn hoạt động tín dụng địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an tồn tịan hệ thống Ngân hàng, mà tiến hành cho vay vốn khách hàng phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho Ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu BĐS Đây tài sản có giá trị cao thường sử dụng chấp vay vốn Hoạt động tín dụng, cho vay chấp xuất từ lâu kinh tế quy định rõ ràng văn pháp luật Nhà nước, nhiên việc định giá, xác định giá trị tài sản bảo đảm mà BĐS nhiều vướng mắc hạn chế, thiếu đồng Chính từ vấn đề em xin chọn đề tài: “Thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh vượng (VPBank)” Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài sâu vào nghiên cứu sở lý luận khoa học, phương pháp thường sử dụng định giá BĐS chấp thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá Ngân hàng VPBank Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS đảm bảo VPBank, tập trung vào việc phân tích phương pháp định giá BĐS mà Ngân hàng sử dụng hoạt động tín dụng Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đặt chọn nghiên cứu ngân hàng VPBank; phương pháp định giá minh chứng cụ thể chi nhánh Hà Nội năm vừa qua Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề có sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp q trình nghiên cứu Chuyên đề nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề lý luận thực tiền định giá BĐS chấp sở hồn thiện hoạt động tương lai Với toàn nội dung, mục tiêu, đối tượng đề tài phương pháp nghiên cứu đề tài trình bày chun đề ngồi lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, có kết cấu sau: - Chương 1: Một số vấn đề định giá chấp BĐS - Chương 2: Thực trạng định giá chấp Ngân hàng VPBank - Chương 3: Các giải pháp nhằm hoạn thiện công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng VPBank Do trình độ thời gian có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót nhiều vấn đề cần thảo luận Em mong đóng góp ý kiến thầy mơn bạn sinh viên để có viết hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng thẩm định tài sản đảm bảo – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank tạo điều kiện giúp đỡ để em hồn thành đề tài luận văn cách tốt CHƯƠNG MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN I, Khái quát chung Bất Động Sản chấp Các khái niệm liên quan đến BĐS chấp 1.1 Khái niệm cho vay chấp Ngân hàng thương mại hoạt động hình thức trung gian tài kinh tế quốc dân, đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội Ngân hàng thương mại hoạt động với tư cách người dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn Nền kinh tế nước ta đà phát triển mạnh mẽ, doanh nghiệp ngày mở rộng quy mơ hoạt động mà lượng cầu vốn kinh doanh thị trường ngày tăng cao Do mà vai trò ngân hàng thương mại đặc biệt hoạt động cho vay Ngân hàng quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Mỗi khoản vay tổ chức tín dụng chứa đựng rủi ro thiên tai, hỏa hoạn hay suy thoái thị trường…vậy để đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro cho khoản vay trình hoạt động ngân hàng thường yêu khách hàng phải có tài sản chấp (tài sản bảo đảm) Cho vay chấp BĐS Ngân hàng thương mại việc cho vay vốn Ngân hàng thương mại mà theo nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay cam kết bảo đảm thực thu nhập BĐS khách hàng vay Trong quan hệ tiền tệ bên Ngân hàng thương mại đóng vai trị bên nhận chấp, cịn cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò bên chấp 1.2.BĐS chấp 1.2.1.Khái niệm đặc điểm BĐS Theo điều 174 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: + Đất đai + Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác pháp luật quy định BĐS tài sản quan trọng quốc gia Nó có đặc điểm sau đây: - Thứ BĐS có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính điều làm cho giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể; chịu ảnh hưởng lớn nơi có sở hạ tầng, dân trí phát triển kinh tế - Thứ hai BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính bền vững hiểu khả tồn tại, tuổi thọ cơng trình BĐS, đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật hiểu khả tồn cơng trình theo thơng số xây dựng; cịn tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Khi đầu tư cần nên dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ kĩ thuật, tránh đầu tư lãng phí đầu tư làm nhiều lần; tuổi thọ kỹ thuật tuổi thọ kinh tế tuổi thọ ngắn định tồn BĐS - Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan Sở dĩ giới hạn diện tích bề mặt trái đất giới hạn quỹ đất đất nước, vùng, địa phương cho dạng hoạt động khác Diện tích đất đai giới hạn diện tích đất dành cho xây dựng hạn chế mà thị trường quan hệ cung cầu BĐS xu hướng cân bằng, cung lúc nhỏ cầu - Thứ tư tính dị biệt BĐS Mỗi BĐS tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với BĐS khác, thể khác vị trí lơ đất, khác kiến trúc, hướng, cảnh quan Do đầy tư BĐS phải ý đến tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu tính dị biệt người tiêu dùng - Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội BĐS đặc điểm loài người mà người sinh sống lãnh thổ, vùng miền khác Mỗi cộng đồng lại có phong tục, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội riêng, tất yếu tố ghi dấu ấn vào BĐS Bản thân BĐS mang yếu tố tâm linh yếu tố tơn giáo - Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Đặc điểm nói hệ đặc điểm cố định vị trí Khi BĐS xây dựng gây ảnh hưởng đến BĐS xung quanh Chính định giá BĐS người định giá phải có nhìn tổng quát xung quanh BĐS cần thẩm định - Thứ bẩy, BĐS ln tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn - Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Mọi hoạt động kinh tế quốc dân xã hội chịu chi phối pháp luật BĐS chi phối mạnh mẽ Đó BĐS tài sản quan trọng quốc gia, tỷ trọng BĐS kinh tế lớn nhất, mà biến động giao dịch BĐS thị trường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết ngành kinh tế khác Để tăng cường vai trị mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn nội lực phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS thị trường BĐS thông qua việc ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách nhằm quản lý hoạt động thị trường BĐS 1.2.2 Phân loại BĐS chấp Các loại BĐS tài sản chấp hoạt động cho vay chấp Ngân hàng thương mại bao gồm: - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất khác - Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định chấp Việc chấp quyền sử dụng đất mà đất có tài sản gắn liền BĐS chấp bao gồm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Tài sản hình thành tương lai BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng chấp hoa lơi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, BĐS khác mà bên chấp có quyền nhận 2.Tiêu chuẩn BĐS chấp BĐS dùng để chấp phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn quy định văn pháp luật Nhà nước ban hành quy định riêng Ngân hàng - BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu thuộc quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất theo quy định pháp luật đất đai - Các BĐS chấp phải BĐS phép giao dịch, tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS phải khơng có tranh chấp, tức BĐS khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Trong văn lập riêng hợp đồng chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng việc BĐS chấp, khơng có tranh chấp phải chịu trách nhiệm cam kết - Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay II, Các phương pháp định giá BĐS vận dụng vào định giá chấp BĐS Khái niệm cần thiết định giá chấp BĐS Có nhiều cách định nghĩa định giá BĐS như: Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định Hoặc định giá nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt giá trị cụ thể BĐS phục vụ cho mục tiêu định thời điểm cụ thể *Sự cần thiết định giá chấp Định giá BĐS phụ thuộc vào mục đích định giá khách hàng, mục đích khác lại có loại định giá tương ứng như: định giá cho việc