Đang tải... (xem toàn văn)
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CP Chính phủ DT Diện tích KTTT Kinh tế thị trường CNTB Chủ nghĩa tư bản GT Giá trị GTSD Giá trị sử dụng QĐ Quyết định QLNN Quản lý nhà nước TTg Thủ tướng UBND[.]
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CP : Chính phủ DT : Diện tích KTTT : Kinh tế thị trường CNTB : Chủ nghĩa tư GT : Giá trị GTSD : Giá trị sử dụng QĐ : Quyết định QLNN : Quản lý nhà nước TTg : Thủ tướng UBND : Uỷ ban nhân dân KĐT : Khu đô thị NĐ : Nghị định JICA : Tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật Bản XHCN : Xã hội chủ nghĩa i DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ ĐỒ THỊ Số hiệu Tên bảng Trang Nhu cầu thực tế nhà xã hội, nhà công vụ, nhà tái định 29 bảng 2.1 cư; kết phát triển đến hết năm 2014 khả thực đến hết năm 2015 2.2 Chỉ tiêu phát triển nhà thành phố Hà Nội đến năm 2020 30 2.3 Quỹ nhà Hà Nội từ năm 2009 đến 2015 35 (Khu vực Thành phố Hà Nội) 2.4 Diện tích nhà bình qn đầu người Hà Nội 36 2.5 Tỷ lệ hộ gia đình có dự định xây dựng nhà theo mức 37 thu nhập 2.6 Kết thực Chương trình phát triển nhà Hà Nội 49 2.7 Kết nhà xây dựng giai đoạn 1998 đến 2014 50 2.8 Bảng giá chuẩn tối thiểu nhà xây dựng 54 2.9 Giá chuẩn qui định thống loại nhà 56 ii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường nhà thị trường có vị trí, vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Nhà yêu cầu thiết đời sống người Từ xưa ơng cha ta có câu: "Có an cư lạc nghiệp" Có chỗ ổn định nghĩ tới làm ăn Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu người dân xã hội Khi kinh tế phát triển, người có quyền hưởng khơng gian sống với tiện nghi, lợi ích tốt Thoả mãn nhu cầu nhà minh chứng quan trọng xã hội văn minh, nhân phát triển Nhà đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính trị - xã hội Xét khía cạnh kinh tế, nhà tài sản có giá đặc biệt cá nhân, phận quan trọng cấu thành nên BĐS Phát triển quản lý hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước Trong năm gần với tăng trưởng kinh tế, thị trường nhà đời phát triển đặt khơng thách thức cho nhà quản lý kinh tế - xã hội Tuy phận cấu thành quan trọng kinh tế sau 20 năm đổi thị trường nhà thành phố Hà Nội cịn chưa hồn thiện Chính vậy, phát triển hoàn thiện thị trường nhà với mục tiêu đáp ứng đảm bảo tính hài hịa hiệu kinh doanh doanh nghiệp, nhu cầu người dân (khách hàng) thực sách xã hội Nhà nước vấn đề cần thiết Thủ đô Hà Nội trung tâm kinh tế - trị lớn nước có vị trí đặc biệt quan trọng, nơi tập trung đông đảo quan quan trọng Đảng Nhà nước, viện nghiên cứu, doanh nghiệp lớn Hiện nay, Hà Nội mở rộng địa bàn có quỹ nhà,đất lớn thứ nước Tuy nhiên, năm vừa qua, thành phố phải đối mặt với nhiều vấn đề phức tạp giải vấn đề nhà Đó yếu quản lý nhà dẫn tới tình trạng xây dựng nhà tự phát, không tuân theo thiết kế qui hoạch; sách đầu tư, phát triển nhà cịn nhiều bất cập; q trình gia tăng dân số học diễn nhanh chóng, Đây trở ngại lớn hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, đó, việc nghiên cứu phát triển nhà Hà Nội, tìm giải pháp, mơ hình thích hợp đầu tư phát triển nhà Thành phố Hà Nội vấn đề cần thiết Xuất phát nhận thức trên, tác giả chọn đề tài "Thị trường nhà địa bàn Thành phố Hà Nội nay" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp phần hiểu biết nhỏ bé vào việc phát triển giải vấn đề nhà thành phố Hà Nội trước yêu cầu nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước xây dựng Thủ đô văn minh, lịch Tình hình nghiên cứu đề tài Thị trường nhà lên vấn đề toàn xã hội quan tâm, đặc biệt đô thị lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên nước ta cơng trình nghiên cứu tài liệu tham khảo thị trường BĐS công bố không nhiều Chúng xin nêu số cơng trình như: - Chu Thái Thành (2006), "Phát triển thị trường bất động sản công đổi đất nước", Tạp chí cộng sản, số 18 - PGS.TS Thái Bá Cẩn Thạc sỹ Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản- Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt nam nay, Nxb Tài chính, Hà Nội - PGS,TS Vũ Văn Phúc (2005), Nền kinh tế độ thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội Việt Nam, Nxb lý luận trị, Hà Nội - Nguyễn Văn Điển (2004), Quản lý nhà nước thị trường BĐS địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sỹ quản lý kinh tế, Học Viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh - Bùi Thị Tuyết Mai (2004), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam nay, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh - Trần Duy Hưng (2006), Quyền sử dụng đất vùng đồng bào dân độc thiểu số Tây Nguyên, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh - Nguyễn Thị Hải Yến (2004), Giải pháp tài phát triển thị trờng BĐS Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Nhìn chung có nhiều viết, cơng trình nghiên cứu vấn đề thị trường BĐS; góc độ kinh tế trị chưa có cơng trình nghiên cứu thị trường nhà Hà Nội Vì khn khổ luận văn tác giả muốn kế thừa nghiên cứu từ viết có liên quan đến vấn đề lý luận thực tiễn thị trường BĐS Việt Nam để đề xuất số giải pháp việc phát triển thị trường nhà Hà Nội nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển thực tiễn sống Mục đích nhiệm vụ luận văn 3.1 Luận văn có mục đích: Làm rõ đặc điểm, thực trạng thị trường nhà địa bàn Hà Nội; đề xuất giải pháp để phát triển, hoàn thiện loại thị trường theo hướng giải ngày tốt nhu cầu nhà Thành phố Hà Nội 3.2 Nhiệm vụ luận văn: - Làm rõ vấn đề nhà đặc điểm thị trường nhà Thành phố Hà Nội - Làm rõ thực trạng đè xuất giải pháp phát triển thị trường nhà Hà Nội năm tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thị trường nhà địa bàn Hà Nội (chủ yếu nhà gắn liền đất ở) ` 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu phân tích thị trường nhà Hà Nội từ năm 2000 đến Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Thị trường nhà nghiên cứu dựa sở lý luận quan hệ đất đai địa tơ chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, sách Đảng cộng sản nhà nước Việt Nam đất đai 5.2 Phương pháp nghiên cứu Xuất phát từ cở sở lý luận, đối tượng mục dích nghiên cứu; luận văn sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, khái quát tổng kết thực tiễn Đóng góp luận văn Đánh giá thực trạng thị trường nhà Hà Nội đề xuất giải pháp để phát triển thị trường nhà Thành Phố Hà Nội thời gian tới Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương, tiết Chương THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1.1 Thị trường nhà hình thức tồn thị trường nhà 1.1.1 Khái niệm nhà thị trường nhà Có nhiều quan niệm khác nhà Theo nghĩa hẹp, nhà phần kiến trúc kỹ thuật đủ điều kiện tối thiểu để làm chỗ ở, sinh hoạt cho người khoảng thời gian không gian định Theo nghĩa rộng, nhà hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật nhà (kể tiện nghi cơng trình kỹ thuật gắn liền với ngơi nhà), kết cấu hạ tầng kỹ thuật điều kiện môi trường khu vực) Trên thực tế, khái niệm nhà phải hiểu theo nghĩa rộng tất vấn đề liên quan đến nhà kể kiến trúc kỹ thuật nhà tách rời yếu tố hạ tầng môi trường tự nhiên xã hội khu vực Nhà hàng hố vừa có tính xã hội vừa có tính kinh tế Là hàng hố xã hội nhà nước cần có sách để đảm bảo quyền có chỗ cho người dân kinh tế thị trường (KTTT) làm cho khoảng cách giàu nghèo xã hội ngày tăng lên; hàng hoá kinh tế, nhà xây dựng phân phối theo chế thị trường Nhà - cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân phận hàng hoá BĐS gắn liền với đất Nếu xây dựng nhà để nhà chưa phải hàng hố, lý mà phải bán ngơi nhà cho người khác lúc ngơi nhà trở thành hàng hố Nhà loại sản phẩm lâu bền, cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lý nhà Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng BĐS nhà ngang với lợi ích thu từ BĐS nhà Tuổi thọ tự nhiên nói chung dài tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chủ lực bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục bảo đảm an tồn việc sử dụng Trong trường hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu lợi ích lớn phá để đầu tư xây dựng ta kéo dài tuổi thọ tự nhiên để chứa lần tuổi thọ kinh tế Đặc biệt, người ta giữ gìn tu sửa kịp thời ngơi nhà tồn nhiều năm, chí hàng trăm năm, lúc trở thành ngơi nhà cổ tách khỏi giới hàng hố thơng thường Trước chủ nghĩa tư (CNTB), việc mua bán nhà chưa trở thành nghề nghiệp chuyên môn Trong trường hợp đặc biệt gặp khó khăn kinh tế hay phải di chuyển đến nơi khác người ta mua bán nhà Lúc giá chuyển nhượng ngơi nhà tuỳ thuộc vào hồn cảnh người bán nhu cầu, thị hiếu người mua tách rời xa hao phí lao động cần thiết tạo chúng, tức không tuân theo quy luật giá trị Trong KTTT, nhà nhà đầu mua bán lại doanh nghiệp chuyên xây dựng nhà để bán, hàng hóa, hàng hố đặc biệt Tính đặc biệt hàng hố nhà thể tính đặc thù giá trị (GT) giá trị sử dụng (GTSD) * Giá trị sử dụng hàng hoá nhà Nhà Thành phố Hà Nội có vị trí cố định, khó di chuyển Do nhà xây dựng gắn liền với đất đai nên người ta di dời nhà từ nơi sang nơi khác Điều có nghĩa nhà Thành phố Hà Nội ln cố định vị trí, địa điểm Tuy nhiên với tiến khoa học kỹ thuật ngày đất đai di dời nhà cửa di dời phạm vi định Xét khái qt GTSD ngơi nhà cơng dụng hữu ích thoả mãn số nhu cầu người mua GTSD ngơi nhà thuộc tính tự nhiên định Nó chịu chi phối hai nhân tố: Nhân tố bên nhân tố bên Thứ nhất, nhân tố bên cấu thành GTSD ngơi nhà Thành phố Hà Nội, tiện nghi thiết kế xây dựng nhà tạo tùy thuộc chủ yếu vào thị hiếu, tập quán, tâm lý thói quen người tiêu dùng Lợi ích ngơi nhà sinh q trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh cơng sử dụng giữ lại đặc trưng cơng trình vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, không nhà xây dựng đại tiện ích với người này, lại khơng có tác dụng nhiều người Trong trường hợp đó, hình thức mua ngơi nhà, thực chất mua vị trí ngơi nhà, tức quyền sử dụng đất đai mà nhà toạ lạc, xác định GTSD nhà không dựa vào cơng tiện nghi ngơi nhà mang lại cho người tiêu dùng, mà GT tiện ích dịch vụ bên ngồi vị trí mà ngơi nhà toạ lạc có sẵn Thứ hai, nhân tố bên ngồi cấu thành GTSD ngơi nhà: 1, Đó nhân tố tạo nên vị trí ngơi nhà toạ lạc định Trên thị trường BĐS nhà khơng tồn hai cơng trình giống hệt chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kể hai cơng trình cạnh thiết kế Ngay cao ốc hộ có hướng tầng khác nhau; 2, Sự chi phối nhiều vấn đề thuộc khu vực địa lý như: Sự Phát triển làng nghề, dịng họ, yếu tố tâm lý, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh Bên cạnh đó, khu vực ngơi nhà toạ lạc GT nâng cao lên nhờ thay đổi cơng trình cơng cộng trường học, bệnh viện, cơng viên điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật thuận lợi có nhiều tiện ích nhờ mà tính hữu dụng ngơi nhà tăng cao Tính hữu dụng tạo khơng cần nhà đầu tư bỏ thêm chi phí trực tiếp Như vậy, GTSD ngơi nhà không đo tiện nghi công dụng thân ngơi nhà tạo mà cịn tuỳ thuộc vào vị trí dịch vụ tiện ích khác bên ngồi ngơi nhà tạo ra, tức địa tô chênh lệch người' (nhà nước tư nhân) đầu tư tạo nên làm cho tính hữu dụng ngơi nhà tăng lên * Giá trị hàng hóa nhà nhân tố ảnh hưởng tới giá thành nhà Nhà loại tài sản, song khác loại tài sản khác, nhà có vị trí cố định gắn liền với khơng gian, mơi trường, điều kiện kết cấu hạ tầng khu vực Người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có ngơi nhà chấp nhận tất điều kiện vốn có khu vực khơng di chuyển ngơi nhà đến nơi mong muốn vật dụng khác Chính thay đổi nhà thương tạo thay đổi lớn điều kiện sinh hoạt sống thành viên gia đình Việc phát triển nhà không ý vấn đề kiến trúc kỹ thuật, mà yếu tố mơi trường điều kiện vùng có vai trị lớn định đến GT ngơi nhà Xét khái quát, GT nhà với tư cách hàng hoá, định kết tinh thời gian lao động xã hội cần thiết xây dựng nên Là hàng hố đặc biệt, GT hàng hoá nhà khác với GT hàng hoá thơng thường chỗ: GT hàng hố gắn với đất đai - Loại tài sản không dùng lần, khó di dời q trình sử dụng sử dụng tốt GT tăng lên nhiều GT hàng hoá nhà phụ thuộc vào GTSD ngơi nhà Tính hữu ích hàng hóa nhà cịn thể chỗ cung cấp nơi trú ngụ tiện nghi cho người sử dụng cung ứng dịch vụ để phục vụ nhu cầu đời sống người Bên cạnh cịn có khả tạo GT lớn so với chi phí sản xuất, tức mang lại lợi nhuận cho người tạo Tuy nhiên người tạo BĐS nhà nhà đầu tư khơng hưởng tồn phần lợi nhuận này, mà phân phối phần cho chủ thể tham gia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư tổ chức tài chính, tín dụng người cung cấp dịch vụ thị trường nhà môi giới, tư vấn Việc phân tích GT ngơi nhà khó khăn phạm vi đề tài bàn đến giá thành nhà, tức GT ... Chương THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1.1 Thị trường nhà hình thức tồn thị trường nhà 1.1.1 Khái niệm nhà thị trường nhà Có nhiều quan niệm khác nhà. .. Theo nghĩa hẹp, thị 10 trường nhà nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch nhà Như vậy, chức thị trường nhà Thành Phố Hà nội đưa người mua người bán nhà Thành phố Hà Nội đến với nhau;... cung nhà Thành Phố Hà Nội có quỹ nhà đứng thứ hai nước Tổng quỹ nhà Hà Nội khoảng 18 triệu m chiếm gần 20% quỹ nhà tồn quốc Trong nhà thuộc sở hữu nhà nước có khoảng triệu m 2, chiếm 40% quỹ nhà