Luận văn thạc si kinh tế thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội hiện nay

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường nhà ở là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Nhà ở là một trong những yêu cầu bức thiết nhất của đời sống con người. Từ xưa ông cha ta đã có câu: Có an cư mới lạc nghiệp. Có chỗ ở ổn định mới nghĩ tới làm ăn. Nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu nhất của mỗi người dân trong xã hội. Khi kinh tế phát triển, con người có quyền được hưởng những không gian sống với những tiện nghi, lợi ích tốt hơn. Thoả mãn nhu cầu về nhà ở là minh chứng quan trọng của một xã hội văn minh, nhân bản và phát triển. Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị xã hội. Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên BĐS. Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường nhà ở ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lý kinh tế xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 20 năm đổi mới thị trường nhà ở của thành phố Hà Nội còn chưa hoàn thiện. Chính vì vậy, phát triển hoàn thiện thị trường nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết. Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị lớn của cả nước có một vị trí đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của Đảng và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn... Hiện nay, Hà Nội mở rộng là địa bàn có quỹ nhà,đất lớn thứ nhất của cả nước. Tuy nhiên, trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn đề hết sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là sự yếu kém trong quản lý nhà ở dẫn tới tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và qui hoạch; chính sách đầu tư, phát triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng,... Đây là những trở ngại lớn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu phát triển nhà ở tại Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu tư phát triển nhà ở trong Thành phố Hà Nội là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay. Xuất phát những nhận thức trên, tác giả đã chọn đề tài Thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội trước yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô văn minh, thanh lịch. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS CP DT KTTT CNTB GT GTSD QĐ QLNN TTg UBND KĐT NĐ JICA XHCN : Bất động sản : Chính phủ : Diện tích : Kinh tế thị trường : Chủ nghĩa tư : Giá trị : Giá trị sử dụng : Quyết định : Quản lý nhà nước : Thủ tướng : Uỷ ban nhân dân : Khu đô thị : Nghị định : Tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật Bản : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ ĐỒ THỊ Số hiệu Tên bảng Trang Nhu cầu thực tế nhà xã hội, nhà công vụ, nhà tái định 29 bảng 2.1 cư; kết phát triển đến hết năm 2014 khả thực đến hết năm 2015 2.2 Chỉ tiêu phát triển nhà thành phố Hà Nội đến năm 2020 30 2.3 Quỹ nhà Hà Nội từ năm 2009 đến 2015 35 (Khu vực Thành phố Hà Nội) 2.4 Diện tích nhà bình qn đầu người Hà Nội 36 2.5 Tỷ lệ hộ gia đình có dự định xây dựng nhà theo mức 37 thu nhập 2.6 Kết thực Chương trình phát triển nhà Hà Nội 49 2.7 Kết nhà xây dựng giai đoạn 1998 đến 2014 50 2.8 Bảng giá chuẩn tối thiểu nhà xây dựng 54 2.9 Giá chuẩn qui định thống loại nhà 56 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường nhà thị trường có vị trí, vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nhà yêu cầu thiết đời sống người Từ xưa ơng cha ta có câu: "Có an cư lạc nghiệp" Có chỗ ổn định nghĩ tới làm ăn Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu người dân xã hội Khi kinh tế phát triển, người có quyền hưởng khơng gian sống với tiện nghi, lợi ích tốt Thoả mãn nhu cầu nhà minh chứng quan trọng xã hội văn minh, nhân phát triển Nhà đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính trị - xã hội Xét khía cạnh kinh tế, nhà tài sản có giá đặc biệt cá nhân, phận quan trọng cấu thành nên BĐS Phát triển quản lý hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước Trong năm gần với tăng trưởng kinh tế, thị trường nhà đời phát triển đặt khơng thách thức cho nhà quản lý kinh tế - xã hội Tuy phận cấu thành quan trọng kinh tế sau 20 năm đổi thị trường nhà thành phố Hà Nội chưa hồn thiện Chính vậy, phát triển hoàn thiện thị trường nhà với mục tiêu đáp ứng đảm bảo tính hài hòa hiệu kinh doanh doanh nghiệp, nhu cầu người dân (khách hàng) thực sách xã hội Nhà nước vấn đề cần thiết Thủ đô Hà Nội trung tâm kinh tế - trị lớn nước có vị trí đặc biệt quan trọng, nơi tập trung đông đảo quan quan trọng Đảng Nhà nước, viện nghiên cứu, doanh nghiệp lớn Hiện nay, Hà Nội mở rộng địa bàn có quỹ nhà,đất lớn thứ nước Tuy nhiên, năm vừa qua, thành phố phải đối mặt với nhiều vấn đề phức tạp giải vấn đề nhà Đó yếu quản lý nhà dẫn tới tình trạng xây dựng nhà tự phát, không tuân theo thiết kế qui hoạch; sách đầu tư, phát triển nhà nhiều bất cập; q trình gia tăng dân số học diễn nhanh chóng, Đây trở ngại lớn hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, đó, việc nghiên cứu phát triển nhà Hà Nội, tìm giải pháp, mơ hình thích hợp đầu tư phát triển nhà Thành phố Hà Nội vấn đề cần thiết Xuất phát nhận thức trên, tác giả chọn đề tài "Thị trường nhà địa bàn Thành phố Hà Nội nay" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp phần hiểu biết nhỏ bé vào việc phát triển giải vấn đề nhà thành phố Hà Nội trước yêu cầu nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước xây dựng Thủ đô văn minh, lịch Tình hình nghiên cứu đề tài Thị trường nhà lên vấn đề toàn xã hội quan tâm, đặc biệt đô thị lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên nước ta cơng trình nghiên cứu tài liệu tham khảo thị trường BĐS công bố không nhiều Chúng xin nêu số cơng trình như: - Chu Thái Thành (2006), "Phát triển thị trường bất động sản công đổi đất nước", Tạp chí cộng sản, số 18 - PGS.TS Thái Bá Cẩn Thạc sỹ Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản- Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt nam nay, Nxb Tài chính, Hà Nội - PGS,TS Vũ Văn Phúc (2005), Nền kinh tế độ thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội Việt Nam, Nxb lý luận trị, Hà Nội - Nguyễn Văn Điển (2004), Quản lý nhà nước thị trường BĐS địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sỹ quản lý kinh tế, Học Viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh - Bùi Thị Tuyết Mai (2004), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam nay, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh - Trần Duy Hưng (2006), Quyền sử dụng đất vùng đồng bào dân độc thiểu số Tây Nguyên, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh - Nguyễn Thị Hải Yến (2004), Giải pháp tài phát triển thị trờng BĐS Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Nhìn chung có nhiều viết, cơng trình nghiên cứu vấn đề thị trường BĐS; góc độ kinh tế trị chưa có cơng trình nghiên cứu thị trường nhà Hà Nội Vì khn khổ luận văn tác giả muốn kế thừa nghiên cứu từ viết có liên quan đến vấn đề lý luận thực tiễn thị trường BĐS Việt Nam để đề xuất số giải pháp việc phát triển thị trường nhà Hà Nội nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển thực tiễn sống Mục đích nhiệm vụ luận văn 3.1 Luận văn có mục đích: Làm rõ đặc điểm, thực trạng thị trường nhà địa bàn Hà Nội; đề xuất giải pháp để phát triển, hoàn thiện loại thị trường theo hướng giải ngày tốt nhu cầu nhà Thành phố Hà Nội 3.2 Nhiệm vụ luận văn: - Làm rõ vấn đề nhà đặc điểm thị trường nhà Thành phố Hà Nội - Làm rõ thực trạng đè xuất giải pháp phát triển thị trường nhà Hà Nội năm tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thị trường nhà địa bàn Hà Nội (chủ yếu nhà gắn liền đất ở) ` 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu phân tích thị trường nhà Hà Nội từ năm 2000 đến Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Thị trường nhà nghiên cứu dựa sở lý luận quan hệ đất đai địa tơ chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, sách Đảng cộng sản nhà nước Việt Nam đất đai 5.2 Phương pháp nghiên cứu Xuất phát từ cở sở lý luận, đối tượng mục dích nghiên cứu; luận văn sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, khái quát tổng kết thực tiễn Đóng góp luận văn Đánh giá thực trạng thị trường nhà Hà Nội đề xuất giải pháp để phát triển thị trường nhà Thành Phố Hà Nội thời gian tới Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương, tiết Chương THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1.1 Thị trường nhà hình thức tồn thị trường nhà 1.1.1 Khái niệm nhà thị trường nhà Có nhiều quan niệm khác nhà Theo nghĩa hẹp, nhà phần kiến trúc kỹ thuật đủ điều kiện tối thiểu để làm chỗ ở, sinh hoạt cho người khoảng thời gian không gian định Theo nghĩa rộng, nhà hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật nhà (kể tiện nghi cơng trình kỹ thuật gắn liền với ngơi nhà), kết cấu hạ tầng kỹ thuật điều kiện môi trường khu vực) Trên thực tế, khái niệm nhà phải hiểu theo nghĩa rộng tất vấn đề liên quan đến nhà kể kiến trúc kỹ thuật nhà tách rời yếu tố hạ tầng môi trường tự nhiên xã hội khu vực Nhà hàng hố vừa có tính xã hội vừa có tính kinh tế Là hàng hố xã hội nhà nước cần có sách để đảm bảo quyền có chỗ cho người dân kinh tế thị trường (KTTT) làm cho khoảng cách giàu nghèo xã hội ngày tăng lên; hàng hoá kinh tế, nhà xây dựng phân phối theo chế thị trường Nhà - cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân phận hàng hoá BĐS gắn liền với đất Nếu xây dựng nhà để nhà chưa phải hàng hố, lý mà phải bán ngơi nhà cho người khác lúc ngơi nhà trở thành hàng hố Nhà loại sản phẩm lâu bền, cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lý nhà Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng BĐS nhà ngang với lợi ích thu từ BĐS nhà Tuổi thọ tự nhiên nói chung dài tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chủ lực bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục bảo đảm an tồn việc sử dụng Trong trường hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu lợi ích lớn phá để đầu tư xây dựng ta kéo dài tuổi thọ tự nhiên để chứa lần tuổi thọ kinh tế Đặc biệt, người ta giữ gìn tu sửa kịp thời ngơi nhà tồn nhiều năm, chí hàng trăm năm, lúc trở thành ngơi nhà cổ tách khỏi giới hàng hố thơng thường Trước chủ nghĩa tư (CNTB), việc mua bán nhà chưa trở thành nghề nghiệp chuyên môn Trong trường hợp đặc biệt gặp khó khăn kinh tế hay phải di chuyển đến nơi khác người ta mua bán nhà Lúc giá chuyển nhượng ngơi nhà tuỳ thuộc vào hồn cảnh người bán nhu cầu, thị hiếu người mua tách rời xa hao phí lao động cần thiết tạo chúng, tức không tuân theo quy luật giá trị Trong KTTT, nhà nhà đầu mua bán lại doanh nghiệp chuyên xây dựng nhà để bán, hàng hóa, hàng hố đặc biệt Tính đặc biệt hàng hố nhà thể tính đặc thù giá trị (GT) giá trị sử dụng (GTSD) * Giá trị sử dụng hàng hoá nhà Nhà Thành phố Hà Nội có vị trí cố định, khó di chuyển Do nhà xây dựng gắn liền với đất đai nên người ta di dời nhà từ nơi sang nơi khác Điều có nghĩa nhà Thành phố Hà Nội ln cố định vị trí, địa điểm Tuy nhiên với tiến khoa học kỹ thuật ngày đất đai di dời nhà cửa di dời phạm vi định Xét khái qt GTSD ngơi nhà cơng dụng hữu ích thoả mãn số nhu cầu người mua GTSD ngơi nhà thuộc tính tự nhiên định Nó chịu chi phối hai nhân tố: Nhân tố bên nhân tố bên Thứ nhất, nhân tố bên cấu thành GTSD ngơi nhà Thành phố Hà Nội, tiện nghi thiết kế xây dựng nhà tạo tùy thuộc chủ yếu vào thị hiếu, tập quán, tâm lý thói quen người tiêu dùng Lợi ích ngơi nhà sinh q trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh cơng sử dụng giữ lại đặc trưng cơng trình vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, không nhà xây dựng đại tiện ích với người này, lại khơng có tác dụng nhiều người Trong trường hợp đó, hình thức mua ngơi nhà, thực chất mua vị trí ngơi nhà, tức quyền sử dụng đất đai mà nhà toạ lạc, xác định GTSD nhà không dựa vào cơng tiện nghi ngơi nhà mang lại cho người tiêu dùng, mà GT tiện ích dịch vụ bên ngồi vị trí mà ngơi nhà toạ lạc có sẵn Thứ hai, nhân tố bên ngồi cấu thành GTSD ngơi nhà: 1, Đó nhân tố tạo nên vị trí ngơi nhà toạ lạc định Trên thị trường BĐS nhà khơng tồn hai cơng trình giống hệt chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kể hai cơng trình cạnh thiết kế Ngay cao ốc hộ có hướng tầng khác nhau; 2, Sự chi phối nhiều vấn đề thuộc khu vực địa lý như: Sự Phát triển làng nghề, dòng họ, yếu tố tâm lý, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh Bên cạnh đó, khu vực ngơi nhà toạ lạc GT nâng cao lên nhờ thay đổi cơng trình cơng cộng trường học, bệnh viện, cơng viên điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật thuận lợi có nhiều tiện ích nhờ mà tính hữu dụng ngơi nhà tăng cao Tính hữu dụng tạo khơng cần nhà đầu tư bỏ thêm chi phí trực tiếp Như vậy, GTSD ngơi nhà không đo tiện nghi công dụng thân ngơi nhà tạo mà tuỳ thuộc vào vị trí dịch vụ tiện ích khác bên ngồi ngơi nhà tạo ra, tức địa tô chênh lệch người' (nhà nước tư nhân) đầu tư tạo nên làm cho tính hữu dụng ngơi nhà tăng lên * Giá trị hàng hóa nhà nhân tố ảnh hưởng tới giá thành nhà Nhà loại tài sản, song khác loại tài sản khác, nhà có vị trí cố định gắn liền với khơng gian, mơi trường, điều kiện kết cấu hạ tầng khu vực Người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có ngơi nhà chấp nhận tất điều kiện vốn có khu vực khơng di chuyển ngơi nhà đến nơi mong muốn vật dụng khác Chính thay đổi nhà thương tạo thay đổi lớn điều kiện sinh hoạt sống thành viên gia đình Việc phát triển nhà không ý vấn đề kiến trúc kỹ thuật, mà yếu tố mơi trường điều kiện vùng có vai trò lớn định đến GT ngơi nhà Xét khái quát, GT nhà với tư cách hàng hoá, định kết tinh thời gian lao động xã hội cần thiết xây dựng nên Là hàng hố đặc biệt, GT hàng hoá nhà khác với GT hàng hoá thơng thường chỗ: GT hàng hố gắn với đất đai - Loại tài sản không dùng lần, khó di dời q trình sử dụng sử dụng tốt GT tăng lên nhiều GT hàng hoá nhà phụ thuộc vào GTSD ngơi nhà Tính hữu ích hàng hóa nhà thể chỗ cung cấp nơi trú ngụ tiện nghi cho người sử dụng cung ứng dịch vụ để phục vụ nhu cầu đời sống người Bên cạnh có khả tạo GT lớn so với chi phí sản xuất, tức mang lại lợi nhuận cho người tạo Tuy nhiên người tạo BĐS nhà nhà đầu tư khơng hưởng tồn phần lợi nhuận này, mà phân phối phần cho chủ thể tham gia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư tổ chức tài chính, tín dụng người cung cấp dịch vụ thị trường nhà môi giới, tư vấn Việc phân tích GT ngơi nhà khó khăn phạm vi đề tài bàn đến giá thành nhà, tức GT dựng hộ sang trọng việc cần thiết thủ Hà Nội q trình phát triển Thu hút nhiều vốn đầu tư, tất nhiên có nhiều người nước ngồi vào làm ăn lâu dài thương nhân người Việt có nhu cầu thụ hưởng dịch vụ cao cấp sinh hoạt sang trọng, tiện nghi Như việc xây dựng hộ loại khơng khó từ việc thiết kế, kiến trúc cần tính tốn kĩ lưỡng vấn đề phải có bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại Nơi đặt khu phải đảm bảo giao thông thuận tiện, vấn đề lại với khu trung tâm thành phố, sân bay, nhà ga, phải đảm bảo Để hỗ trợ cho hình thức nhà nước áp dụng nhiều sách đổi đất lấy hạ tầng doanh nghiệp, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu nhà theo dự án 100% vốn nhà nước, sau bán lại cho tư nhân qua hình thức đấu giá 2, Đối với người có thu nhập thấp, Nhà nước phải hỗ trợ nguồn vốn sách đất đai lãi suất, trợ giá Ngoài lấy sách lấy thị ni thị tức dự án có khả sinh lời cao bán cho người có nhu cầu, điều tiết phần lãi tuỳ theo dự án để phát triển hạ tầng, xây dựng nhà cho người nghèo Khu vực nhà không doanh nghiệp quan tâm khơng mang lại lợi nhuận cao Do họ khơng có nhiều hội để tạo lập chỗ Do Nhà nước phải sử dụng "bàn tay hữu hình" để đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân Hiện địa bàn thành phố có khu chung cư B3, tầng B5, tầng cầu Diễn, CT1B Xuân La tầng gồm 36 hộ; nhà tầng Xuân Đỉnh 120 hộ hoàn thiện – chung cư dành cho người thu nhập thấp Hà Nội Tuy nhiên việc mua bán chưa thể diễn chờ qui chế mua bán, điều làm cho chủ đầu tư ruột cần phải hồn vốn gấp để thu hồi kinh phí, trả nợ ngân hàng Để giải tình trạng trên, Sở Địa Nhà đất soạn thảo trình UBND thành phố Hà Nội đề án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp đối tượng đề án cán cơng nhân viên chức có hộ Hà Nội, có mức lương tối thiểu 400.000 đ/tháng 90 chưa quan phân nhà đất Các hộ có giá thấp giá thị trường 30%, người mua trả lần đầu 70% giá trị xây dựng, lại trả góp 10 năm Như vậy, việc phát triển thị trường nhà đơi với quyền có chỗ người dân khơng phải việc dễ làm, đòi hỏi tâm huyết, lực quan ban ngành, có nguồn lực đòi hỏi phải có sách đắn cơng việc triển khai hiệu 3.3.3.2 Giải pháp tác động vào giá nhà * Thực quản lý hành thị trường nhà Thực quản lý hành thị trường nhà KĐT thông thường sử dụng biện pháp sau: Thứ nhất, có kế hoạch hợp lý khoa học việc phát triển cung cấp đất đai cho xây dựng để điều chỉnh mối quan hệ cung cầu thị trường nhà tăng cường việc kiểm soát giá đất, giá nhà Đối với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, kế hoạch hợp lý phục vụ cho việc cung cấp đất đai phương tiện biện pháp nhà nước để thực việc độc quyền việc phân bổ đất đai, ổn định giá đất, kiểm sốt thị trường đất, phân bổ có hiệu tài nguyên đất, kiểm soát nguồn thu ngân sách, điều chỉnh cấu đầu tư giám sát qui mô xây dựng Sự phát triển nhà phụ thuộc vào nhu cầu công nghiệp thương mại sản phẩm xây dựng Vì vậy, kinh doanh nhà cần phải phát triển cân phù hợp với tình h-ình kinh tế Hà Nội Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải cân nhu cầu phát triển ngành kinh tế - xã hội khác Việc cung cấp không đầy đủ hạn chế phát triển kinh tế đem lại ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống xã hội Nhưng cung cấp thừa dẫn đến tiêu cực lãng phí đất đai, tiền của; đến lượt gây tác động tiêu cực phát triển kinh tế Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải đáp ứng cách nhạy bén nhu cầu thị trường Ở đâu có dấu hiệu bùng nổ đột ngột thị trường nhà ở, nhà nước cần phải xuất với 91 cung cấp kịp thời nhà đất Có giá nhà đất kiểm soát ổn định, đâu có đấu thầu giảm giá thị trường nhà việc cấp đất cần phải giảm giá để tránh sút giảm giá đất đột ngột Thứ hai, xây dựng hệ thống thuê đất, vai trò thuê đất việc điều tiết thị trường nhà Thị trường hóa nhà đắn hoạt động thị trường nhà đương nhiên, giá nhà phải cơng khai Và phủ nói chung khơng cần phải khống chế trực tiếp phương pháp dùng thuế thay để điều tiết thị trường trật tự mối quan hệ phân phối Những người tạm trú, nguyên tắc thuê nhà mà quyền mua nhà Các loại nhà hàng hóa khơng phép tuỳ ý bán cho người nước ngoài, nhà cho người nước phải nhà nước quản lý theo kế hoạch Thứ ba, tăng cường quản lý nhà nước thị trường thứ cấp nhà KĐT Nhà nước cần có qui định pháp luật việc bán, chuyển nhượng, cho thuê chấp nhà đất như:  Thực việc bán nhà cần phải có số điều kiện tiên phải văn phòng xây dựng phê chuẩn theo qui định Những nhà bán khơng sử dụng làm vật chấp Người mua không phép chuyển nhượng nhà trước hồn thành thủ tục mua thức sở hữu ngơi nhà  Chuyển nhượng chấp nhà phải tiến hành theo thủ tục đăng ký chuyển nhượng chấp quan đăng ký có thẩm quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả lệ phí  Việc sử dụng đất trả tiền chuyển nhượng đất miễn giảm khơng phép chuyển nhượng chấp trước trả đầy đủ giá đất qui định trước 92  Đối với việc cho thuê nhà ở, chế kiểm tra trước thông qua đăng ký chấp nhận Không phép cho thuê nhà không hợp pháp không phê duyệt đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Một số hạn chế tiền thuê, điều kiện hai bên việc cho thuê, khống chế tiền thuê, quyền lợi nhuận người thuê cho thuê cần phải thể rõ ràng thành điều khoản xây dựng qui định * Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế Kinh doanh nhà ngành làm tăng trưởng kinh tế thị kích thích phát triển ngành khác Song, doanh nghiệp kinh doanh nhà địa bàn Hà Nội thiếu vốn nghiêm trọng, vốn đầu tư ban đầu Họ chưa hưởng sách ưu đãi cần thiết tài tín dụng Giá thành sản phẩm họ sản xuất cao so với khả chi trả người dân, điển hình nhà Nếu giá nhà mức đối tượng công nhân viên chức, người thu nhập thấp, đối tượng sách khơng có đủ khả mua nhà Vì vậy, vấn đề phải giải vốn cho xây dựng doanh nghiệp sản xuất nhà Nhà nước với vai trò người quản lý, điều tiết thị trường nhà có' trách nhiệm phải giải vấn đề thiếu vốn cho doanh nghiệp Biện pháp huy động từ nguồn, quỹ khác để hỗ trợ cho doanh nghiệp cần thiết cho doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi; nhà nước khơng có đủ điều kiện doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động cho phép doanh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, sau bán nhà trả dần cho phép chấp tài sản mà doanh nghiệp xây dựng Nhà nước cần có sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, khu vực tư nhân giải pháp giảm lãi suất, trợ cấp phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi dân cư, góp phần mở rộng thị trường 93 Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thơng thống tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh nhà dễ dàng vay vốn đầu tư cho lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường nhà Nhà nước cần có thuế phù hợp, cần giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ Phải xem lại yếu tố kết cấu, giá thành phải giảm mức thu khoản thu cho thoả đáng, mức Sao cho thu để khuyến khích, ni dưỡng nguồn thu, thực dùng nguồn thu làm đòn bẩy kinh tế, quan điểm tận thu cực đoan đến mức người kinh doanh không chịu sinh trốn thuế Nếu cần thiết cho người dân đóng thuế dần qua năm không nên thu tất lúc làm người dân khó khăn đóng thuế Người bị thiệt hại nhà nước khơng thu thuế, khơng kiểm sốt giao dịch nhà Theo tính tốn sơ nhà đầu tư quan quản lý, hưởng ưu đãi thuế, tài chính, tín dụng giá nhà giảm từ 25-30% giá thành Việc xây dựng hệ thống sách tài vừa đảm bảo vai trò nhà nước, vừa tạo hành lang pháp lý để hoạt động nhà lành mạnh Đồng thời mạng lưới thông tin hoạt động thường xuyên, cập nhập giúp cho thị trường nhà hoạt động hữu hiệu Đây vấn đề mới, chuyển đổi chế quản lý kinh tế tất yếu phải giải quyết, từ phải nghiên cứu xây dựng sở pháp lý tạo môi trường cho thị trường nhà hoạt động * Giải pháp cắt giảm, hạn chế nguồn cung, kích thích hỗ trợ nguồn cầu, điều chỉnh cấu nguồn vốn cho phù hợp với nguồn cầu, tăng cường vai trò quản lý nhà nước Một số nhóm giải pháp xác định là: rà sốt lại cung, cầu nhà ở, xác định nhu cầu cụ thể thị trường để cấu lại sản phẩm; có sách kích cầu, tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thực nhà tiếp cận quỹ nhà nguồn vốn tín dụng với lãi suất thấp; hỗ trợ, tháo gỡ khó 94 khăn cho doanh nghiệp bất động sản, giải nợ xấu sách hỗ trợ vốn, giải quỹ nhà tồn đọng Trước hết phải thực rà soát dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, tiến hành phân loại dự án phát triển nhà ở, bất động sản xử lý theo hướng dừng dự án chưa giải phóng mặt giải phóng mặt khơng phù hợp kế hoạch phát triển địa phương Đối với cơng trình nhà thi cơng dở dang hồn thành tồn kho khơng bán diện tích hộ lớn, tùy theo khu vực, cho phép điều chỉnh cấu hộ cho phù hợp với nhu cầu khả toán đại phận người dân Với dự án phát triển nhà thương mại giải phóng mặt chưa triển khai cơng trình nhà ở, cho phép cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, cơng nhân lao động Ngồi ra, Hà Nội cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành từ khâu thẩm định, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án Đặc biệt giải nhanh chóng thủ tục cho phép điều chỉnh cấu dự án tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường; thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà thương mại sang nhà xã hội Hà Nội cần tiếp tục thực hiệu quả, đồng giải pháp vừa mang tính trước mắt, vừa mang tính lâu dài tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trọng đến cơng tác điều chỉnh quy hoạch, đảm bảo cân đối cung cầu nhà ở; đồng thời lưu ý vào kích cầu, phát triển nhà xã hội, nhà sinh viên, nhà công nhân Để giải nhà tồn động, Hà Nội đề nghị Ngân hàng thương mại phải mở tín dụng cho người mua Bên cạnh đó, phải mở rộng hình thức cho thuê nhà nhằm góp phần đáp ứng tối đa nhu cầu nhà tầng lớp nhân dân Ngồi ra, có ý kiến đề xuất việc nghiên cứu quy định loại hình nhà sở hữu có thời hạn để đa dạng hóa loại hình nhà ở, phù hợp với tình hình thực tế thị trường; cho phép chuyển đổi dự án nhà tồn kho 95 không bán sang công trình dịch vụ có nhu cầu phù hợp với quy hoạch bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại; đề nghị doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cấu doanh nghiệp cho phù hợp với tình hình thực tế Cùng với nghiên cứu xây dựng định chế tài để hỗ trợ thị trường Thành phố Hà Nội xây dựng sách khuyến khích, kích cầu nhà ở; đảm bảo cho người có thu nhập thấp có mua được, thuê nhà với giá hợp lý Thành phố Hà Nội cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo đơn giản hóa thủ tục hành giao dịch bất động sản Đồng thời, tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản Thực hiệu tái cấu doanh nghiệp, tập trung cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu Thành phố Hà Nội đề nghị Ngân hàng Nhà nước, bên cạnh việc tập trung xử lý nợ xấu bất động sản, trích lập dự phòng rủi ro, tích cực xử lý tài sản chấp cần nghiên cứu, đề xuất sách phù hợp, khả thi nhằm hỗ trợ hộ dân vay để mua nhà xã hội Mặt khác, bộ, ngành chức Hà Nội cần tăng cường tính cơng khai, minh bạch thông tin hoạt động thị trường bất động sản, thực đồng bộ, liệt, tổng thể giải pháp để bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, “làm ấm” phần thị trường, tiến tới lành mạnh hóa hoạt động phát triển bền vững thị trường bất động sản thời gian tới 96 KẾT LUẬN Cùng với trình đổi chuyển sang KTTT trình thị hóa mạnh mẽ làm xuất nhu cầu mua bán, giao dịch nhà ở, tiền đề cho xuất hiện, tồn phát triển thị trường nhà địa bàn Thành phố Hà Nội; việc hình thành phát triển thị trường nhà đòi hỏi khách quan Phát triển, kinh doanh nhà ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội Thị trường nhà hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hoá, tăng cường hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất, kinh doanh góp phần đáng kể vào ổn định phát triển kinh tế đất nước Để thị trường vận hành phát triển ổn định, bền vững theo định hướng XHCN vai trò quản lý nhà nước quan trọng Thị trường nhà KĐT Hà Nội khơng nằm ngồi quy luật Hơn nữa, hàng hóa thị trường nhà hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh tế, dân sinh trị - xã hội Vì vậy, khơng thể để thị trường vận động tự do, tự phát gây “méo mó", bất ổn dẫn đến "đổ vỡ” thị trường Những năm qua với phát triển kinh tế đất nước nói chung Hà Nội nói riêng, thị trường BĐS Hà Nội, chủ yếu thị trường nhà hình thành phát triển, xuất phát sở quan hệ cung cầu phát triển sôi động KnT Thị trường nhà thành phố Hà Nội thực tế cần quản lý Nhà nước "đủ mạnh" hữu hiệu nhằm đảm bảo cho giao dịch kinh tế dân thực dân chủ, công bằng; cách thể chuyên pháp luật, định hướng, điều tiết Nhà nước nhằm phát triển thị trường ổn định lành mạnh Do đó, để thị trường nhà hoạt động có hiệu quả, công tác quản lý thành 97 phố mặt phải tạo điều kiện cần thiết để thị trường phát huy vai trò việc phân bổ sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai đáp ứng nhu cầu hàng hố nhà với giá hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, thành phố phải dùng công cụ, biện pháp can thiệp vào thị trường nhà cách phù hợp nhằm đảm bảo công xã hội dùng vai trò, chức thị trường để giải sách xã hội, để thị trường phát triển lành mạnh theo định hướng XHCN Bên cạnh đó, phát triển thị trường nhà KĐT cần giải pháp phải thực cách đồng bộ, giải pháp phải mang tính đột phá lớn thúc đẩy thị trường BĐS tiến bước dài trình phát triển Thị trường nhà Thành phố Hà Nội lĩnh vực rộng lớn, đề tài khó bao quát vấn đề nên chắn luận văn có hạn chế, thiếu sót Tác giả trân trọng mong ước nhà khoa học quan tâm góp ý để luận văn có chất lượng tốt hơn./ 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng, Hội nghị nhà toàn quốc lần thứ III, Báo cáo tham luận Kiều Thế Chinh, 2007 "Xây dựng ĐTM Việt Nam Thực trạng giải pháp", Tạp chí Xây dựng, ( 10) PGS, TS Nguyễn Cúc (2005), 20 năm đổi hình thành thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nxb lý luận trị, Hà Nội PGS.TS Thái Bá Cẩn Thạc sỹ Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt nam nay, Nxb Tài chính, Hà Nội Trần Kim Chung 2007 "Thị trường nhà đất năm 2007 Thực trạng xu hướng kiến nghị giải pháp", Nghiên cứu trao đổi, (11) Chính phủ (2003), Nghị định số/2003/NĐ-CP ngày 30/01 việc sửa đổi bổ sung số điều Quy chế quản lý đầu tư xây dựng, Hà Nội Chương trình số 12 phát triển nhà Hà Nội đến năm 2000 - 2010 Nguyễn Văn Điển (2004), Quản lý nhà nước thị trường BĐS địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sỹ quản lý kinh tế, Học Viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, trang 81 11 GS,TS Nguyễn Đình Hương (2006), Phát triển loại thị trường kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb lý luận trị, Hà Nội 12 Trần Duy Hưng (2006), Quyền sử dụng đất vùng đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh 99 13 Nguyễn Đình Kháng, (02/2004) "Tìm hiểu lý luận quan hệ đất đai địa tô C.Mác với nông nghiệp vận động theo chế thị trường", Thơng tin vấn đề Kinh tế trị học - Viện Kinh tế trị Học viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh 14 Nguyễn Đình Kháng - Vũ Văn Phúc (1998), Những nhận thức kinh tế trị giai đoạn đổi Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Luật Đất đai 1993 (1993), Công báo 16 Luật Đất đai sửa đổi 1998 (1998), Công báo 17 Luật Đất đai sửa đổi 2001 (2001), Công báo 18 Luật Đất đai 2003 (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Luật Đất đai 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Bùi Thị Tuyết Mai (2004), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam nay, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chí Minh 21 THS Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động, Hà Nội 22 Đào Ngọc Nghiêm (2002) Quy hoạch xây dựng số vấn đề liên quan đến thị trường BĐS Hà Nội, Kỷ yếu hội thảo khoa học, tháng 42002 23 Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà 24 Nguyễn Minh Phong 2008, "Nhà cho người có thu nhập thấp -Yêu cầu phát triển bền vững", Nghiên cứu - Trao đổi (4/148) 25 PGS,TS Vũ Văn Phúc (2005), Nền kinh tế độ thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội Việt Nam, Nxb lý luận trị, Hà Nội 26 Nguyễn Minh Phong 2007 "Mơ hình cho Hà Nội? Về việc xây dựng thể chế tài nhà cho người có thu nhập thấp" Tạp chí tài (6) 27 Quyết định 17/2008/QĐ- TTg ngày 28/1/2008 Thủ tướng Chính phủ 100 28 Chu Thái Thành (2006), "Phát triển thị trường bất động sản cơng đổi đất nước", Tạp chí cộng sản, (18) 29 Thông tư 11/2008/TT-BXD ngày 5/5/2008 30 Thông tư số 11 (2008), QĐ 17/CP "V/v ban hành bảng giá chuẩn cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước" 31 V.I.Lênin (1974) V.I.Lênin, toàn tập, “tập 1" Nhà xuất tiến Maxcơva 32 Việt báo, thứ sáu, 08/12/2006 33 Vneconomy - Việt báo, thứ tư, 04/7/2007 34 Đăng Vy - Ngày 9/4/2008 - Nguồn Việt Nam Net 35 Vu Me dia, thứ hai, ngày 3/12/2007 36 Nguyễn Thị Hải Yến (2004), Giải pháp tài phát triển thứ thị trường BĐS Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân 37 http://kinhtevadubao.vn 38 http://kinhdoanhnet.vn 39 http://stda.vn 40 http://vn.savills.com.vn 101 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1.THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .5 1.1 Thị trường nhà hình thức tồn thị trường nhà 1.1.1 Khái niệm nhà thị trường nhà 1.1.2 Các hình thức tồn thị trường nhà 11 1.2 Đặc điểm thị trường nhà 14 1.2.1 Đặc điểm cầu nhà .14 1.2.2 Đặc điểm cung nhà 16 1.2.3 Đặc điểm giá nhà 17 1.3 Quản lý Nhà nước thị trường nhà 19 Chương THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN 26 THÀNH PHỐ HÀ NỘI .26 102 2.1 Tổng quan phát triển nhà địa bàn thành phố hà Nội 26 2.2 Thực trạng thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 31 2.2.1 Thị trường nhà địa bàn Thành phố Hà Nội .31 2.2.2 Thực trạng cầu thị trường sơ cấp thứ cấp nhà địa bàn Thành phố Hà Nội 33 2.2.3 Thực trạng cung nhà địa bàn Thành phố Hà Nội 48 2.2.4 Thực trạng hình thành giá nhà địa bàn Thành phố Hà Nội 54 2.2.5 Thực trạng điều tiết nhà nước thị trường nhà địa bànThành phố Hà Nội 59 Chương QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 66 3.1 Dự báo Thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn 2015 - 2020 .66 3.2 Một số quan điểm phát triển nhà địa bàn thành phố Hà Nội .67 3.3 Các giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường nhà địa bàn Thành phố Hà Nội 71 3.3.1 Nhóm giải pháp quản lý nhà nước 71 103 3.3.2 Nhóm giải pháp tác động vào nguồn cung nhà Thành phố Hà Nội 75 3.3.3 Nhóm giải pháp tăng sức cầu nhà địa bàn Thành phố Hà Nội 89 KẾT LUẬN 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 104 ... khảo, luận văn gồm chương, tiết Chương THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1.1 Thị trường nhà hình thức tồn thị trường nhà 1.1.1 Khái niệm nhà thị trường. .. trưởng kinh tế, thị trường nhà đời phát triển đặt khơng thách thức cho nhà quản lý kinh tế - xã hội Tuy phận cấu thành quan trọng kinh tế sau 20 năm đổi thị trường nhà thành phố Hà Nội chưa hồn thiện... TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Tổng quan phát triển nhà địa bàn thành phố hà Nội Theo nghị Quốc hội từ ngày 1/8/2008, địa giới hành Thành phố Hà Nội có diện tích tự nhiên