LUẬN văn THẠC sĩ tái cơ cấu THỊ TRƯỜNG NHÀ ở TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hà nội

Thị trường BĐS tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “Thị trường BĐS” được chính thức đề cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Với sự ra đời của luật Đất đai 2003, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành đã khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là thị trường nhà ở của nước ta.

MỞ ĐẦU1 Lý do chọn đề tài

Thị trường BĐS tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993,sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Năm 1996,lần đầu tiên khái niệm “Thị trường BĐS” được chính thức đề cập trong vănkiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Với sự ra đời của luật Đất đai2003, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và hàngloạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành đã khẳng định sự tồn tại vàphát triển của thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là thị trường nhà ở của nướcta.

Ở Việt Nam trong những năm gần đây, thị trường nhà ở đã thu hút ngàycàng nhiều nguồn vốn trong xã hội và đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinhtế Tuy nhiên, thị trường nhà ở của Việt Nam nhìn chung đã và đang pháttriển một cách tự phát, phần lớn hoạt động ngoài tầm kiểm soát của nhà nước,mang nhiều “tính chất” đầu cơ và là hoạt động không đúng hướng Mặc dùtrong quá trình đổi mới, Việt Nam đã thu được những thành tựu lớn về nhiềumặt nhưng trong lĩnh vực thị trường nhà ở thì sự phát triển còn yếu kém Hiệuquả hoạt động thấp trong lĩnh vực này ảnh hưởng đến sự tăng giá “chóngmặt” của nhà đất, làm giảm “nhiệt” sức cầu về nhà đất, chuyển sang cầu vềcác mặt hàng khác Từ phía cung, nghĩa là trong việc sản xuất và cung ứngcác hàng hóa, dịch vụ nhà ở, còn tồn tại nhiều khó khăn trong việc nâng caohiệu quả hoạt động như: thiếu chuẩn mực trong quá trình xây dựng, khai thác,sửa chữa, những quy định làm kéo dài và tăng chi phí đầu tư, khó khăn trongviệc tiếp cận đất đai và các khoản tín dụng cần thiết.

Lĩnh vực khoa học về BĐS nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêngtuy không còn mới mẻ tại Việt Nam kể từ khi chuyển sang phát triển kinh tếthị trường định hướng XHCN Nhưng quá trình nhận thức và vận hành thịtrường này vẫn còn quá nhiều bất hợp lý, ảnh đến cả người mua và ngườibán, trong khi Nhà nước không thật sự kiểm soát được sự lên xuống thất

thường của giá cả hàng hóa nhà ở Có rất nhiều nhân tố tác động làm sai lệchsự vận hành của thị trường nhà ở, mà điển hình cho sự méo mó này là thựctrạng mất cân đối nghiêm trọng cung - cầu thị trường nhà ở Hà Nội thời gianqua Điều đó đặt ra yêu cầu cần phải tái cơ cấu thị trường này để cho nó vậnhành đúng với ý nghĩa bảo đảm ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở, mặt bằngkinh doanh của đa số người dân, đồng thời đáp ứng được lợi ích của Nhànước, xã hội và của các chủ thể kinh doanh cung ứng hàng hóa nhà ở Bởivậy, việc nghiên cứu góp phần làm sáng tỏ cả lý luận và thực tiễn về tái cơ cấuthị trường nhà ở trên địa bàn TPHN, đồng thời đề xuất các quan điểm, giảipháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả quá trình này là vấn đề cấp thiết.

Xuất phát từ lý do đã nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Tái cơ cấu thị

trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sĩ.

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đế đề tài

* Các công trình nghiên cứu về các giải pháp thúc đẩy phát triển thịtrường nhà ở và BĐS:

Xung quanh vấn đề phát triển thị trường BĐS, nhà ở, đã có một sốcông trình sách nghiên cứu về vấn đề này:

Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường BĐS Trong

cuốn sách này, tác giả đã sử dụng phương pháp tổng hợp và khái quát để xâydựng hệ thống lý thuyết về quản lý đất đai và quản lý thị trường BĐS Trên cơsở phân tích thực trạng và kinh nghiệm thực tiễn ở một số nước, công trình đãđưa ra cơ sở lý luận và thực tiễn cho chính sách quản lý đất đai và thị trườngBĐS tại Việt Nam trên các góc độ pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả

Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009), Nhà ở cho ngườicó thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay: Kinh nghiệm Hà Nội Cuốn sách

đã nghiên cứu về các nội dung liên quan đến xu hướng hình thành thị trườngnhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới; khảo sát đánhgiá sâu sắc thực trạng quản lý và điều hành thị trường nhà ở cho người thunhập thấp tại Hà Nội, trên cơ sở đó đề ra các phương hướng và giải pháp thúc

đẩy thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển ổ định thời gian tới.

Đinh Văn Ân (Chủ biên- 2011), Chính sách phát triển thị trường bấtđộng sản ở Việt Nam Các tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai

trò của thị trường BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò chính sách của nhànước trong việc phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam; khảo sát kinh nghiệmxây dựng và thực thi chính sách phát triển thị trường BĐS ở một số nước;đánh giá thực trạng chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam; từ đóđưa ra các quan điểm định hướng và những giải pháp tiếp tục hoàn thiệnchính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020.

Một số đề tài dưới dạng luận án tiến sĩ và luận văn thạc sĩ nghiên cứuvấn đề này như:

Nguyễn Trọng Nghĩa (2009): “Chính sách thuế Bất động sản ở ViệtNam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Đề

tài đã tập trung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến vai trò của chínhsách thuế đến phát triển thị trường BĐS, từ đó đề ra phương hướng, mục tiêuvà giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS ở nước ta hiện nay.

Võ Thị Thu Trang (2010), "Phân tích một số biện pháp thúc đẩy thitrường BĐS nhà đất tại Hà Nội", Luận văn thạc sĩ, Đại học kinh tế quốc dân.Tác giả tập trung xây dựng cơ sở lý luận và kinh nghiệm quốc về thị trườngBĐS; đánh giá thực trạng thị trường BĐS nhà đất tại Hà Nội; trên cơ sở đóđề xuất một số phương hướng, mục tiêu và giải pháp thúc đẩy thị trườngBĐS nhà đất ở Hà Nội đến năm 2020.

Trần Thị Mỹ Linh (2012): “Thực trạng và giải pháp phát triển tín dụngbất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ ChíMinh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh vàĐặng Thị Thu Hiền (2013): “Tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thươngmại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp”, Luận văn

thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Cả 2 công trình trênđã làm rõ những vấn đề chung về tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại,

từ đó đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển tín dụng BĐS của cácngân hàng thương mại ở Thành phố Hồ Chí Minh.

Đặng Thị Ánh Thi (2012): “Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệpkinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ

kinh tế, Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh Tác giả tập trung hệ thống hóacơ sở lý luận và thực tiễn, từ đó đề xuất các giải pháp huy động và cung ứngcác nguồn vốn thông qua thị trường tài chính, tín dụng, vốn góp cho cácdoanh nghiệp kinh doanh phát triển BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh

Nguyễn Minh Quỳnh Phương (2014): “Xây dựng chiến lược kinhdoanh bất động sản cho công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức giai đoạn2015 - 2020”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí

Minh Đề tài tiếp cận dưới góc độ quản trị kinh doanh, đề cập đến cách thức,biện pháp xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS đúng đắn cho một công ty -nhà thầu xây dựng có thể đứng vững, mở rộng thị phần xây dựng và kinhdoanh BĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh.

* Các công trình nghiên cứu về cơ cấu và tác động của thị trườngBĐS nhà ở đến các ngành của nền kinh tế và các chủ thể tham gia:

Tạ Chiêu Trung (2011): “Kiểm soát bong bóng bất động sản để pháttriển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế,

Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh Đề tài tập trung hệ thống hóa một số vấnđề lý luận và thực tiễn về sự hình thành, tính chu kỳ của thị trường BĐS liênthông với thị trường tài chính; sự bất cập trong hệ thống quản lý và lợi íchcủa các chủ thể tham gia thị trường BĐS ở nước ta, đưa ra những cảnh báovề nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS do tình trạng tăng giá nhanh chóng vì yếutố đầu cơ và sự dễ dãi của hệ thống tín dụng BĐS.

Đoàn Nhật Minh Thư (2011): “Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoánvà thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tếTP Hồ Chí Minh và Hồ Trần Trực (2012): “Giải pháp thực hiện chứng khoán

hóa BĐS ở Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế TP Hồ Chí

Minh Cả 2 công trình đều trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn về mối quan hệ vàảnh hưởng của thị trường chứng khoán đến thị trường BĐS ở Việt Nam; từ đó đềxuất các giải pháp huy động các nguồn lực cho BĐS từ thị trường chứng khoán.

Nguyễn Trung Hoàng (2013): “Sự tác động của giá bất động sản đến tíndụng Ngân hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại

học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễnvề mối quan hệ giữa giá cả BĐS đối với hoạt động tín dụng và sự liên thôngcủa 2 loại thị trường BĐS và tài chính; từ đó đề xuất giải pháp nâng cao tính antoàn, thanh khoản đối với hoạt động tín dụng cho các dự án BĐS.

Trần Văn Tuyến (2013): “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầutư bất động sản của khách hàng cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luậnvăn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế TPHN và Võ Kim Thảo (2014): “Nghiêncứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bấtđộng sản TP Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế TP.

Hồ Chí Minh Cả 2 công trình trên đều nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởngđến thị trường BĐS ở TP Hồ Chí Minh, từ đó đánh giá hiện trạng tác độngvà giải pháp hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS ở TP.Hồ Chí Minh.

Nguyễn Tiến Quang (2014): “Tác động của thị trường BĐS đến cácngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn

thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Trên cơ sở nghiêncứu sự phát triển của thị trường BĐS ở TP Hồ Chí Minh, đề tài đã đánh giánhững tác động tích cực và tiêu cực của nó đến hoạt động cho vay và lợi íchcủa các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP Hồ Chí Minh hiện nay; từ đóđề xuất giải pháp phát huy tác động tích cực, hạn chế tác động tiêu cực củathị trường này đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại trênđịa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Nguyễn Thị Ngọc Lan (2015): “Giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt

động kinh doanh BĐS giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015”, Luận văn thạc sĩ

kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân Đề tài đưa ra cơ sở lý luận và thực tiễn giảiquyết vấn đề khó khăn cơ bản của thị trường BĐS là tạo vốn xây dựng cáccông trình BĐS liên quan đến lợi ích các chủ thể tham gia thị trường BĐS nhưdoanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư, ngân hàng, môi giới, người tiêu dùng

Tất cả các công tình trên tuy bàn về BĐS, ảnh hưởng của nó với sự pháttriển của đời sống kinh tế - xã hội, tuy quy mô bàn luận không giống nhau, cócông trình đề cập quy mô trên cả nước, có công trình đề cập đến một lĩnh vựcmột ngành, nhưng cũng có công trình chỉ bàn ở qui mô doanh nghiệp Tuynhiên, điểm giống nhau của các công trình trên là đều luận giải phân tích làmnổi bật sự ảnh hưởng của BĐS với sự phát triển KT-XH, ít nhiều phân tích ảnhhướng đến lợi ích của các chủ thể tham gia và các giải pháp nhằm thúc đẩy thịtrường BĐS nhà ở phát triển đúng hướng, hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực vàbảo vệ quyền lợi các chủ thể tham gia

Cùng với các công trình nêu trên, liên quan đến thị trường BĐS trêncác bình diện khác còn có khá nhiều các công trình nghiên cứu đã được công

bố như: Luận án Tiến sĩ “Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sảntrên địa bàn TPHN” của Nguyễn Văn Điển thực hiện năm 2011 tại Học việnChính trị Quốc gia Hồ Chí Minh; Luận án Tiến sĩ “Áp dụng pháp luật trongquản lý nhà nước về đất đai của Ủy ban nhân dân ở Thành phố Hồ ChíMinh hiện nay” của Lê Văn Thành thực hiện năm 2012 tại Học viện Chính

trị Quốc gia Hồ Chí Minh…

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên tập trung vào những vấn đềchung trên phạm vi tổng thể cả nước hoặc trên địa bàn cụ thể Trong đó mộtsố công trình nghiên cứu tiếp cận dưới dạng quản lý kinh tế, kinh tế học pháttriển và một số đề tài nghiên cứu tiếp cận dưới góc độ kinh tế chính trị,nhưng lại chỉ bàn về một khía cạnh trong thị trường BĐS Đến nay, ở HàNội chưa có công trình khoa học nào tiếp cận dưới góc độ kinh tế chính trịnghiên cứu về tái cơ cấu thị trường nhà ở tại TPHN

Như vậy, xét về tổng quan kết quả các công trình nghiên cứu có liênquan đã nêu trên, tuy có nghiên cứu về BĐS nhưng hầu hết đều là những đề tàinghiên cứu sâu trong một lĩnh vực, hoặc một phạm trù, một ngành… Có thểthấy, cho đến nay chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu một cách hoàn

chỉnh và hệ thống liên quan đến Tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bànTPHN dưới góc độ kinh tế chính trị Do đó, đề tài “Tái cơ cấu thị trường nhà ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội” không trùng lặp với các công trình đã công bốvà có tính cấp thiết về lý luận và thực tiễn ở TPHN hiện nay

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Luận giải cơ sở lý luận và thực tiễn về tái cơ cấu

thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN, từ đó đề xuất quan điểm cơ bản và các giảipháp chủ yếu nhằm thúc đẩy tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN thời gian tới.

Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về tái cơ cấu thị trường nhà ởtrên địa bàn TPHN.

- Đánh giá thực trạng cơ cấu và tái cơ cấu thị trường nhà ở tại TPHNthời gian qua, trên cơ sở đó, chỉ ra nguyên nhân và những mâu thuẫn cầngiải quyết thời gian tới.

- Đề xuất quan điểm cơ bản và những giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩytái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN thời gian tới.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tái cơ cấu thị trường nhà ở.

* Phạm vi nghiên cứu: Về nội dung là tái cơ cấu thị trường nhà ở chủ

yếu là nhà ở dân dụng, nhà ở dịch vụ và cho thuê, thế chấp (không xem xét nhàở, nhà vườn do người dân tự xây dựng, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhàphố cổ, phố cũ); về không gian giới hạn nghiên cứu tại địa bàn các quận nộithành TPHN Các số liệu khảo sát, đánh giá từ năm 2011 đến nay.

5 Cơ sở lý luận, thực tiễn và phương pháp nghiên cứu

* Cơ sở lý luận và thực tiễn: Đề tài dựa trên cơ sở lý luận của Chủ

nghĩa Mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối quan điểm của Đảng

Cộng sản Việt Nam để nghiên cứu, xem xét các phạm trù, nội dung liênquan đến thị trường nhà ở, BĐS; nghiên cứu các số liệu thống kê, báo cáocủa Bộ Xây dựng, UBND TPHN, các sở, ngành và địa phương có liên quanđến đề tài để rút ra những nhận định, kết luận khoa học.

* Phương pháp nghiên cứu: Trên cơ sở phương pháp luận biện chứng

duy vật, duy vật lịch sử và kế thừa các kết quả nghiên cứu có liên quan, đề tàisử dụng tổng hợp các phương pháp của Kinh tế chính trị Mác - Lê nin nhưtrừu tượng hóa khoa học, phân tích và tổng hợp, logic và lịch sử, so sánh…các phương pháp nghiên cứu thống kê tư liệu, báo cáo tổng kết, phươngpháp chuyên gia… được sử dụng rộng rãi trong khoa học kinh tế chính trị.

6 Ý nghĩa của đề tài

Luận giải những vấn đề lý luận và thực tiễn về tái cơ cấu thị trường nhàở trên địa bàn TPHN; trên cơ sở đó đề xuất những quan điểm cơ bản và giảipháp chủ yếu nhằm thúc đẩy tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHNthời gian tới.

Việc thực hiện mục đích, nhiệm vụ và những đóng góp về mặt khoahọc của đề tài sẽ đáp ứng yêu cầu thực tiễn về tái cơ cấu thị trường nhà ở tạiTPHN nói riêng và thị trường BĐS Việt Nam nói chung Đề tài có thể dùnglàm tài liệu nghiên cứu, tham khảo giảng dạy bộ môn kinh tế chính trị, quảnlý kinh tế ở các Học viện, Nhà trường trong nước.

7 Kết cấu của đề tài

Đề tài gồm phần mở đầu, 3 chương (7 tiết), danh mục tài liệu thamkhảo và phụ lục.

Tài sản bao gồm nhiều loại và tùy theo mục đích quản lý và sử dụngđể có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Trong quá trình pháttriển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “động sản”.Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ làđất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức laođộng của con người trên mảnh đất Pháp luật của nhiều nước trên thế giớiđều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, thống nhất coi BĐS gồm đấtđai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật củamỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại vàtiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệmBĐS và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quanđến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất(Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước như Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnhđất” chứ không phải là đất đai nói chung Tuy nhiên có nước lại có quan niệmkhác về những tài sản “gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS Luật Dân

sự Pháp quy định: những mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây làBĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản Tương tự, quy định này cũng

được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.

Trong khi đó, Luật dân sự Thái Lan quy định: BĐS là đất đai và những vật gắnliền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sảngắn với việc sở hữu đất Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đấtđai và các tài sản gắn liền với đất Như vậy, BĐS bao gồm đất đai và nhữngtài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật.

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS như:

BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Đây là

khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thếnào thì được coi là BĐS.

BĐS là đất, nhà và các công trình khác xây dựng trên đất.

Khái niệm này lại coi những vật không di dời được là BĐS Có hai thứ

không di dời được đó là đất và nhà Khái niệm này tách nhà khỏi đất.

Theo điều 107, Bộ luật Dân sự Việt Nam (Bổ sung, sửa đổi năm 2015)

thì BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà, công trình xâydựng gắn liền với đất đai; các tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trìnhxây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật

Quan niệm này thể hiện tương đối đầy đủ nội hàm của BĐS, thể hiện

trên 2 dấu hiệu nổi bật sau: Một là, BĐS là tài sản không thể di dời được,yếu tố không thể di dời được như là dấu hiệu quan trọng nhất Hai là, ngoài

ra còn có các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựnggắn liền với nhà, ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quyđịnh, bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định Quan niệm BĐS ở đây khôngkể tài sản cố định nói chung theo ý nghĩa là tài sản khấu hao, là vật có thể didời được, mà chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với mảnh đất Nóichung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

Theo ý nghĩa trên, nhà ở là dạng công trình kiến trúc được xây dựngtrên mỗi mảnh đất nhất định có giới hạn không gian xác định Còn theo LuậtNhà ở (2014): Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụcác nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Đó là một dạng hàng hóa

hoàn chỉnh bao gồm cả giá trị sử dụng (chức năng, công dụng thỏa mãn nhucầu ở - sinh sống hoặc kinh doanh, cất trữ của cải) và giá trị (chứa đựng haophí lao động xã hội cần thiết để xây dựng công trình đó).

* Thị trường nhà ở

BĐS hay nhà ở ngay từ đầu không phải là hàng hóa, mà quá trình pháttriển kinh tế hàng hóa, chúng mới trở thành hàng hóa, là đối tượng để traođổi, mua bán Do đó, thị trường nhà ở là thành tố của sản xuất hàng hóaBĐS Có thể thấy rằng bản thân thị trường nhà ở không tự dưng mà có, nóphụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua,bán, cho thuê, chuyển nhượng… nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.

Thị trường nhà ở ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sảnxuất BĐS Có nhiều quan niệm và cách hiểu khác nhau về thị trường nhà ở:

Thị trường nhà ở - bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS là thị trườngcủa hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sửdụng nhà ở theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước Quan

niệm này nhấn mạnh yếu tố cấu thành thị trường nhà ở là đối tượng, hành vi vàmôi trường, hành lang hoạt động của các chủ thể trên thị trường BĐS

Thị trường nhà ở là tổng hoà các giao dịch dân sự về nhà ở tại một địabàn nhất định, trong thời gian nhất định Quan niệm này mang tính khái quát

cao, thể hiện yếu tố thời gian, không gian xác định, song lại không chỉ rõđược chủ thể, điều kiện, môi trường cho sự vận hành của thị trường nhà ở.

Thị trường nhà ở là tổ chức các quyền có liên quan đến nhà đất saocho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyềnnày độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.

Quan niệm thứ ba này nghiêng về thị trường nhà ở là một mô hình,một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độclập Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch muabán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan làsự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Do đó, một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường nhà ở

là: Thị trường nhà ở là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa nhà ở, quanhệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiệncác quan hệ chuyển dịch về giá trị hàng hóa nhà ở, diễn ra trong một khônggian và thời gian nhất định Thị trường nhà ở thường được coi là nơi diễn ra

các quan hệ giao dịch về nhà ở, tại đó những người mua và người bán tácđộng qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ nhàở được giao dịch Đó là các quan hệ giao dịch về nhà ở được thực hiện thôngqua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, dưới nhiều dạng thức khác nhau song gắnliền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị

trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạtđộng của thị trường nhà ở.

Sự ra đời và phát triển của thị trường nhà ở gắn liền với quá trình đấtđai chuyển thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của cáchoạt động KT-XH Nhà ở với tư cách là BĐS khác với các hàng hóa khác ởchỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịchkhác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trườngnhà ở hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán vềnhà ở mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến nhà ở đó như chothuê, thế chấp, bảo hiểm, và chuyển dịch quyền sử dụng nhà ở…

Có nhiều tiêu thức phân loại thị trường nhà ở Nếu theo mục đích sửdụng có: thị trường nhà ở dùng để ở; nhà dùng để cho thuê, mượn; nhà ở đểthế chấp, kinh doanh ; theo kết cấu kiến trúc có: thị trường nhà ở chung cư,

nhà ở thấp tầng, nhà ở biệt thự (song lập, đơn lập), nhà ở nghỉ dưỡng (Resort);

theo cấp độ có: thị trường căn hộ cao cấp, trung cấp, sơ cấp (bình dân); theotính chất, mục đích sử dụng có: thị trường nhà ở thương mại (do các chủ đầu

tư xây dựng để bán, cho thuê ), nhà ở xã hội (được nhà nước hỗ trợ, ưu đãivề chính sách để bán cho các đối tượng được hưởng chính sách nhất định),nhà ở công vụ (cho các đối tượng có đủ điều kiện nhất định được thuê, mượncó thời hạn), nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở tự xây dựng trên đất chia lô

* Hàng hoá trên thị trường BĐS và nhà ở

Để phát triển thị trường nhà ở, cần phát triển hàng hoá cho thị trườngnày, bao gồm các nhà ở sẵn sàng để mua bán, cho thuê và thế chấp trên thịtrường Có hàng hóa nhà ở tham gia vào thị trường hàng hoá tiêu dùng nhưnhà ở, văn phòng, nghỉ dưỡng; có hàng hóa nhà ở tham gia vào thị trườngyếu tố như nhà xưởng, khách sạn, cửa hàng… tức là tham gia kết hợp vớicác yếu tố sản xuất khác.

Hàng hoá trên thị trường nhà ở bao gồm hai loại chủ yếu: đất đai vàvật kiến trúc đã xây dựng xong trên đất đai đó.

Một là, đất đai Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể một

mình thoả mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị tiềm ẩn đểphát triển thông qua đầu tư, nên cuối cùng vẫn có thể đạt mục đích trở thànhkhông gian cư trú Do đó, đất đai là bộ phận quan trọng của nhà ở

Hai là, vật kiến trúc Vật kiến trúc là các công trình có mục đích sử

dụng nào đó do con người tạo ra trên một đơn vị diện tích đất nhất định, đãxây dựng xong bao gồm công trình chính và công trình phụ, đó là:

- Công trình nhà ở như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà ở chung Loạicông trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cảithiện đời sống của nhân dân.

- Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ,ki-ốt nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng kinh doanh của mình hoặc cho thuê

- Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, do các doanhnghiệp đầu tư phục vụ cho hoạt động SXKD của mình hoặc đầu tư xây dựngđể cho thuê, thường là tại các khu công nghiệp tập trung.

- Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua, sân gôn, sân bay,bến cảng Đây là những công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ít.

* Phân loại thị trường nhà ở

Có nhiều tiêu thức khác nhau để phân loại thị trường nhà ở:

- Theo các cấp của thị trường

Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu nhà đất chuyển giao quyềnsử dụng cho người khác Thị trường này thường do Nhà nước khống chế.

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng nhà đấttái chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất Trong thị trường này cả người bánvà người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia muabán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất đó.

Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng nhà đất cho thuê quyềnsử dụng cả nhà và đất hoặc chỉ cho thuê nhà ở nằm trên đất đai đó.

- Theo đối tượng của thị trường gồm: Thị trường nhà ở để ở, thị trường

khách sạn, nghỉ dưỡng, resort, thị trường nhà ở cho thuê, thị trường văn phòng Phạm vi đề tài luận văn chỉ nghiên cứu thị trường nhà ở để ở thông dụng.

- Theo mục đích sử dụng gồm: thị trường nhà ở mua và bán, thị trường

nhà cho thuê, thị trường nhà thế chấp, bảo hiểm

- Theo khu vực: Thị trường nhà ở đô thị, thị trường nhà ở nông thôn * Đặc điểm của thị trường nhà ở

Hàng hóa nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóathông thường nên thị trường nhà ở cũng có những đặc điểm riêng.

Thứ nhất, thị trường nhà ở thực chất là thị trường giao dịch các quyềnvà lợi ích chứa đựng trong BĐS - nhà ở Đặc điểm này do đặc điểm của đất

đai quy định Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừcác trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụngđất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mongmuốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xétgiá cả nhà đất, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của cáchàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của nhàđất và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào nhà đất đó.

Thứ hai, sự cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với

hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện củahàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa nhà ở, địa điểm giao dịch lại cáchbiệt với hàng hóa được giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa nhà ở cóvị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạt động giao dịch nhà đấtthường được tiến hành trên các chợ hàng hóa nhà đất Các chợ này rất đadạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là mộtđịa điểm nhỏ hẹp ở bất cứ đâu…đều có thể tạo nên chợ giao dịch nhà ở.

Quan hệ giao dịch nhà đất không thể kết thúc ngay tại địa điểm giaodịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản là: Đàm phán tại chợgiao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về nhà đất giao dịch; kiểm tra

thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin vềnhà ở, đánh giá các yếu tố bên ngoài của nhà ở; đăng ký pháp lý để thực hiệncác thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.

Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thị trường nhà ở không thể nhưvới thị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứnguồn gốc, chất lượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắtbuộc Quan hệ giao dịch nhà ở không thể tiến hành trong một thời gian ngắn,do dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi củapháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Điều đó buộc cácbên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời giandiễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao,do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch nhà ở thì điều quantrọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu củaquá trình giao dịch Mọi đối tượng tham gia vào thị trường nhà ở đều phảitrải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đốivới thị trường nhà ở chính thức, có kiểm soát của Nhà nước.

Thứ ba, thị trường nhà ở mang tính vùng và khu vực sâu sắc Nhà ở

có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên,KT-XH của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu nhà đất ở cácvùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫumã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, nhà ở còn cóđặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗikhu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu về nhà ở Người takhông thể di dời nhà ở từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể dichuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác,do đó, thị trường nhà ở mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế chothấy, thị trường nhà ở tại các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thịhóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch… thường có quy mô,

trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch về nhàở thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả nhà ở chỉ ảnhhưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnhhưởng rất chậm đến thị trường nhà ở của các vùng, các khu vực khác Đồngthời, nghiên cứu thị trường nhà ở phải đặt chúng trong từng vùng, từng khuvực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội củavùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả nhà ở củavùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.

Thứ tư, thị trường nhà ở là thị trường không hoàn hảo, nhiều rào cản vàkhó thâm nhập, đòi hỏi sự can thiệp mạnh mẽ từ nhà nước Mặc dù thị trường

nhà ở có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo Sở dĩnhư vậy là do các thông tin về hàng hóa nhà ở và thị trường nhà đất không đầyđủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa các nhà ởcùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá nhà ở không chính xác như đốivới các hàng hóa khác Nhà ở mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kềnhau và không phải bao giờ cũng tìm được nhà ở cùng loại để so sánh cạnhtranh một cách đầy đủ Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:

- Giá cả nhà ở không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trongnhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độcquyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích caocho người có quyền đối với nhà đất và thường là lợi thế thuộc về người bánvì đặc điểm thị trường nhà đất là cung thường không đáp ứng đủ so với cầu.

- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăngthêm làm giá cả nhà ở sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thịtrường nhà ở càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của nhà đất.

Mặt khác, nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý củaNhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho cácgiao dịch về nhà đất Mọi giao dịch nhà đất phải có sự giám sát của Nhà nước,

đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trườngnhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường này ổn định hơn và antoàn hơn Nhà ở được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn,chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, traođổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần… Hơn nữa, thông quakiểm soát thị trường nhà đất, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuếđối với các giao dịch về nhà ở.

Thứ năm, cung về nhà ở phản ứng chậm hơn so với biến động về cầuvà giá cả nhà ở Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và

giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽkích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng.Tuy nhiên, đối với hàng hóa nhà ở, khi cầu tăng, cung nhà ở không thể phảnứng tăng nhanh kịp như các loại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm của nhà ởcần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng các công trình cần phải có thờigian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phépxây dựng, thiết kế, thi công.

Cung nhà ở là có giới hạn và cầu nhà ở lại luôn luôn tăng, cung cầuđược coi là không co giãn so với giá cả Do vậy, trong thị trường nhà ở, sựthay đổi về giá nhà đất thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu.Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu Khi giá giảm,cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức đểngười mua có thể mua tăng thêm một đơn vị nhà đất; ngược lại, khi giá tăngthì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giátăng Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn nhà ở, nhất làđất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời giannên khi cầu tăng thì cung không tăng ngay Giá cả nhà ở do quan hệ cungcầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu Sựphản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theohướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá nhà ở Do vậy, Nhà nước cần

phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về nhà ở, đặc biệt là có cácgiải pháp để bình ổn thị trường nhà ở, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng củacầu về nhà ở không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giảtạo) Chính vì vậy hoạt động của thị trường nhà ở cần có sự quản lý điều tiếtcủa Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Quá trìnhgiao dịch về nhà đất phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong cáclực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường nhà đất Vai trò của Nhà nướcbao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa nhà ở giao dịch, kiểm soát cáchoạt động giao dịch về nhà ở thông qua giao dịch trên thị trường chính thức,ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanhnhà đất Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóanhà ở giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về nhà đấtthông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thicác chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh nhà đất Nhà nướcquản lý thị trường nhà đất là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trườngvà điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh nhà ở theo cơ chế thịtrường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinhtế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự phát triển KT-XH.

Thứ sáu, thị trường nhà ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của nhà đất là có giá trị lớn, do đó, mọigiao dịch đầu tư kinh doanh nhà ở đòi hỏi một lượng vốn lớn và thời gianthực hiện kéo dài Do đó, lượng vốn này chủ yếu được huy động từ thịtrường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triểnlành mạnh và ổn định, thị trường nhà ở cũng không thể phát triển lành mạnhvà ổn định được Hầu hết các cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đềubắt nguồn hoặc dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường nhà đất Khi nhà đấtsụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéotheo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.

1.1.2 Cơ cấu thị trường nhà ở

* Quan niệm cơ cấu thị trường nhà ở

Cơ cấu kinh tế của xã hội là toàn bộ những quan hệ sản xuất phù hợpvới quá trình phát triển nhất định của các lực lượng sản xuất vật chất của xãhội Khi phân tích cơ cấu, cần chú ý đến mối tương quan của hai khía cạnhlà chất lượng và số lượng Cơ cấu kinh tế chính là sự phân chia về chất và tỉlệ về số lượng của những quá trình sản xuất xã hội Như vậy, cơ cấu kinh tếlà tổng thể các ngành, lĩnh vực, bộ phận kinh tế với vị trí, tỉ trọng tương ứngcủa chúng và mối quan hệ hữu cơ tương đối ổn định hợp thành.

Thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một

khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định Thị trường có thểđược hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ traođổi lợi ích giữa các chủ thể kinh tế với nhau.

Từ các định nghĩa trên, có thể hiểu cơ cấu thị trường là toàn bộ nhữngquan hệ giao dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, phù hợp với quátrình phát triển của các lực lượng sản xuất vật chất, trong mối tương quangiữa số - chất lượng hàng hóa dịch vụ và giá cả

Thị trường nhà ở là một loại hình thị trường đặc biệt của nền kinh tế thị

trường Do vậy, nó vừa có những đặc điểm chung của các thị trường thôngthường như vận hành theo các quy luật khách quan, chịu sự tương tác tác củacác nhân tố cung – cầu, giá cả, sản lượng… vừa tuân theo những đặc trưng

riêng có (như phân tích ở trên) Theo đó có thể hiểu, Cơ cấu thị trường nhà ởlà tổng thể những quan hệ giao dịch, mua bán các loại hình nhà ở diễn ra tạimột khu vực địa lý nhất định, phù hợp với quá trình phát triển KT-XH, trongmối tương quan về số, chất lượng, vị trí, quy mô, tỷ trọng của các yếu tố cấuthành cung - cầu thị trường nhà ở.

* Các dạng cơ cấu thị trường nhà ở

Tùy theo từng góc độ tiếp cận, có thể phân chia cơ cấu thị trường nhàở thành các dạng sau:

Theo đối tượng sử dụng: cơ cấu thị trường nhà ở gồm các mối tương

quan, tỷ trọng giữa nhà ở dân dụng (nơi sinh sống của dân cư), nhà ở thươngmại (dùng để mua đi bán lại), nhà ở dịch vụ, cho thuê, thế chấp…

Theo mức giá: gồm các mối tương quan, tỷ trọng giữa nhà ở giá cao

(cao cấp), bình thường và giá rẻ (còn gọi là các phân khúc thị trường nhà ở)…

Theo chất lượng, tính năng của vật kiến trúc: gồm các mối tương quan,

tỷ trọng giữa các loại nhà ở biệt thự, resort, nhà vườn, nhà liền kề, nhà ở hỗnhợp, chung cư (cao cấp, bình dân…)

Theo tính chất hành vi, gồm cơ cấu: thị trường nhà ở sơ cấp (mới đưa

hàng hóa ra thị trường lần đầu) và thị trường nhà ở thứ cấp (mua đi bán lại)…

* Các yếu tố ảnh hưởng đến cơ cấu thị trường nhà ở

Nhà đất là một dạng thị trường vừa độc lập, vừa phụ thuộc vào các thịtrường khác Đây là thị trường có độ nhạy cảm rất cao và chịu sự tác độngcủa nhiều yếu tố khác nhau:

Một là, các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của nhà ở: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí nhà ở mang lại càngcao thì giá trị của nhà ở càng lớn Mỗi loại nhà ở luôn đồng thời tồn tại hai loạivị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hailoại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của nhà ởđó Những nhà ở nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớnhơn những nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).Những nhà ở nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quantrọng lại có giá trị cao hơn những nhà ở nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việcxem xét đánh giá ưu thế về vị trí nhà ở là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối vớiviệc xác định giá đất để xây dựng nhà ở.

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất xây dựng nhà ở:một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một hoặc nhiềuloại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng

- Loại hình nhà ở tọa lạc: địa hình nơi nhà ở tọa lạc cao hay thấp so

với các nhà ở khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của nó Ởnhững khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triềucường thì giá của nhà ở sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của nhà ở (đối với BĐS là nhà ở hoặccác công trình xây dựng khác): nếu hai công trình có giá xây dựng như nhau,thì nhà ở nào nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn.

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tínhchất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trênđến giá trị của nhà đất ở tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màumỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nôngnghiệp nhưng lại không quan trọng cho mục đích xây dựng.

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị nhà ở.

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt Cũng ảnhhưởng đến giá cả nhà ở

Hai là, các yếu tố KT-XH

Khả năng mang lại thu nhập từ nhà ở: mức thu nhập hàng năm từ nhàở mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của căn nhà ở đó Khi khảnăng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao vàngược lại Ở địa phương hay vùng nào có điều kiện KT-XH thuận lợi chocác hoạt động SXKD thì thường giá BĐS nhà ở khu vực đó tăng cao hơn cácnơi khác do có nhiều người muốn được sở hữu các nhà đất tại đó.

Những tiện nghi gắn liền với nhà ở như hệ thống đường giao thông,điện nước, vệ sinh, điều hòa, chợ, trường học, bệnh viện Hệ thống kết cấuhạ tầng KT-XH xung quanh nhà ở càng tiện lợi, đồng bộ, chất lượng tốt thìgiá nhà đất càng cao.

Ba là, các yếu tố chính trị - pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương có thể có những tác động đến cơ cấu thị trường BĐS nói chung và

sự đầu tư vào lĩnh vực nhà ở nói riêng, cụ thể:

- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bênngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về nhà ở qua đó có thể làmcho giá nhà ở gia tăng.

- Các chính sách tác động trực tiếp tác động rất mạnh đến cơ cấu cầuhoặc cung thị trường nhà ở như: Chính sách cho phép người nước ngoàiđược mua nhà ở tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không cóhộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính áp dụngđối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; chính sách tíndụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nhà ở; chính sách thuế của Nhànước đối với nhà ở Các chính sách nói trên có thể tác động đồng thời hoặcriêng rẽ đối với cầu hoặc cung với mỗi loại hình nhà ở theo chiều hướngtăng hoặc giảm, từ đó tác động đến giá cả nhà ở.

Ngoài ra, các yếu tố về pháp lý liên quan đến nhà đất như: tình trạngpháp lý của BĐS nhà ở, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất,sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thếchấp nhà đất, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sởhữu chung cũng ảnh hưởng đến cung - cầu thị trường nhà ở.

Bốn là, các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của quốc gia và địa phương.Thường khi kinh tế tăng trưởng cao, các thị trường đều được mở rộng, trongđó có thị trường BĐS nhà đất Một bộ phận trong xã hội giàu lên cùng vớiyếu tố đầu cơ thúc đẩy làm tăng cầu đối với phân khúc nhà ở cao cấp vàtrung cấp dẫn đến cung nhóm hàng này tăng theo Ngược lại, khi kinh tế suythoái thì phân khúc này lại trở nên dễ bị "đóng băng" nhất và phân khúc bìnhdân có xu hướng tăng hơn nhóm nhà ở trung, cao cấp Thu nhập bình quânhàng năm của người dân cũng là một chỉ dấu quan trong tác động đến sứccầu, qua đó ảnh hưởng đến cung hàng hóa nhà ở theo những mức độ khácnhau đối với từng phân khúc trong cơ cấu thị trường nhà ở.

Một khía cạnh khác của kinh tế vĩ mô tác động lớn đến cơ cấu thị trườngnhà ở là chính sách thuế, tín dụng, mức độ lạm phát của nền kinh tế Lẽthường, khi mức thuế và lãi suất thấp sẽ làm giảm chi phí, giá thành sản phẩmnhà ở, thúc đẩy tăng cầu và dẫn đến kích thích tăng cung về nhà ở và ngược lại.Hoặc chẳng hạn khi có chính sách tín dụng ưu đãi sử dụng 30.000 tỷ VNĐ đểhỗ trợ cho vay đối với những người có thu nhập thấp vay mua nhà và các chủđầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà thương mại giá rẻ, cơ cấu thịtrường nhà ở đã chuyển dịch mạnh sang phân khúc nhà ở này thời gian qua.

Năm là, các yếu tố tâm lý - xã hội:

Đây cũng là nhóm nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến cơ cấu thịtrường nhà ở Trước hết, phải kể đến là tâm lý chung rằng đất đai ngày càngkhan hiếm do có hạn trong khi dân số đô thị ngày càng tăng cao và tâm lýphải có “tấc đất cắm dùi” mới an cư lạc nghiệp của người Việt đã thúc đẩycác hoạt động đầu cơ nhà đất rất mạnh ở hầu hết các đô thị tại Việt Namhiện nay Đây là lý do cơ bản làm cho mặt bằng giá nhà đất của Việt Namthuộc loại cao nhất nhì thế giới trong khi chúng ta vẫn còn là một quốc gianghèo, thu nhập thấp Đây cũng có thể là động lực để các nhà đầu tư kinhdoanh nhà đất tập trung nguồn lực triển khai các dự án đô thị mới, nhà ở mớinhưng cũng làm cho việc giải phóng mặt bằng thêm khó khăn, phức tạp vì kìvọng tăng giá đất từ những người có đất bị thu hồi Mặt khác, do giá nhà đấttăng cao làm cho những người nghèo ở đô thị, những người có nhu cầu thậtcàng khó có cơ hội mua được nhà đất với giá hợp lý so với thu nhập của họ,trong khi tỉ lệ nhà đất bỏ không, hoang hoá rất nhiều trong các khu đô thịmới vì nhiều chủ nhân của nó mua chỉ vì mục đích đầu cơ chứ không phải đểở Tập quán phải có nhà đất để ở lâu dài và thừa kế cho con cái như là mộtthứ tài sản để dành cũng góp phần làm cho cơ cấu thị trường nhà ở cho thuêở Việt Nam kém phát triển bởi nhu cầu không có nhiều thì nguồn cung vềcác dạng căn hộ cho thuê cũng hạn hẹp Trong khi đó, chúng ta lại thiếu các

biện pháp chống đầu cơ, quản lý, sử dụng đất đai kém hiệu quả khiến chohầu như ai có chút tài sản dành dụm cũng đều có khuynh hướng dành mộtkênh đầu cơ, mua gom nhà đất làm tài sản cất trữ bên cạnh các kênh tiếtkiệm, cất trữ tài sản khác Hậu quả là một phần lớn nguồn lực xã hội đã bịlãng phí hoặc sử dụng không hiệu quả, bị “chôn vùi” vào các mảnh đấthoang hóa, dự án nhà ở dở dang, phi sản xuất.

1.2 Quan niệm, nội dung và sự cần thiết tái cơ cấu thị trường nhà ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội

1.2.1 Quan niệm, nội dung yêu cầu tái cơ cấu thị trường nhà ở trênđịa bàn thành phố Hà Nội

* Quan niệm tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN

Trên cơ sở những vấn đề chung về cơ cấu thị trường nhà ở, vận dụng ở

một địa phương cụ thể là TPHN, có thể quan niệm: Cơ cấu thị trường nhà ởTPHN là tổng thể những quan hệ giao dịch, mua bán các loại hình BĐS nhàở diễn ra trên địa bàn TPHN, phù hợp với quá trình phát triển KT-XH của địaphương, trong mối tương quan về số, chất lượng, vị trí, quy mô, tỷ trọng củacác yếu tố cấu thành cung - cầu thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố.

Cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là kết quả tương tác của các thành tốcung, cầu, giá cả dẫn đến sự vận động, biến đổi và cân đối tạm thời về quy mô,số lượng, chất lượng tương ứng với cung - cầu đối với mỗi dạng sản phẩm nhàở Khi có sự mất cân đối về cung cầu, biến động mạnh về giá cả đối với các sảnphẩm trên thị trường nhà ở, làm cho lợi ích của các chủ thể tham gia bị tổn thấthoặc mâu thuẫn xung đột, đòi hỏi phải can thiệp, tác động nhằm tạo ra trạngthái ổn định, cân bằng mới, đáp ứng nhu cầu, lợi ích các chủ thể tham gia thịtrường nhà ở trên địa bàn.

Với ý nghĩa như vậy, có thể quan niệm: Tái cơ cấu thị trường nhà ở trênđịa bàn TPHN là tổng thể những hoạt động có chủ đích của các chủ thể lãnhđạo, quản lý và chủ thể thị trường nhằm điều chỉnh, làm biến đổi cấu trúc hiện

tại, tạo ra trạng thái cân bằng cung - cầu, khối lượng sản phẩm nhà ở và mặtbằng giá cả mới phù hợp với lợi ích chung của Nhà nước, xã hội, người cungcấp và người tiêu dùng hàng hóa nhà ở trên địa bàn Thành phố.

Quan niệm trên thể hiện một số nội hàm cụ thể sau:

Mục đích tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN nhằm làm cho

thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, hạn chế tình trạng đầu cơ, bảo đảm lợiích của các chủ thể tham gia thị trường, nhất là đáp ứng ngày càng tốt hơn nhucầu nhà ở của đại đa số người dân lao động, cán bộ công chức, lực lượng vũtrang và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư, doanh nghiệp SXKD nhà ở…

Chủ thể và lực lượng tham gia tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là toàn

bộ hệ thống chính trị từ Thành phố đến cơ sở, các cơ quan quản lý nhà nước ởTrung ương có liên quan, các chủ thể thị trường trong đó, chủ thể chủ yếu là

UBND Thành phố, UBND các quận, phường và các Sở, ngành có liên quan Đối tượng, phạm vi tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là toàn bộ các

công trình, dự án nhà ở tại các khu đô thị mới; các khu đô thị cũ và khu dân cưđược chỉnh trang, cải tạo, nâng cấp; các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội,nhà ở dịch vụ, cho thuê trên địa bàn TPHN

Phương thức tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là hành động can thiệp

có chủ đích của chủ thể quản lý dựa vào các quy hoạch, kế hoạch, sử dụngcông cụ luật pháp, cơ chế chính sách kết hợp với sử dụng cơ chế điều tiết củathị trường nhằm đạt được mục đích phát triển thị trường nhà ở TPHN một cáchlành mạnh, bền vững, bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia…

* Nội dung, yêu cầu tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHNMột là, điều chỉnh, thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển đúng mục tiêuvà định hướng của cơ quan quản lý nhà nước Đây là yêu cầu hàng đầu của

việc tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN hiện nay Theo đó, quá trìnhtái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN cần phải hạn chế và đi đến dẹp bỏ tình trạngđầu cơ, khan hiếm giả tạo; tăng nhanh nguồn cung nhà ở nói chung, nhất là nhà

ở giá rẻ, nhà ở xã hội nhằm thỏa mãn nhu cầu và sức mua của đa số dân cư;phát triển cân đối giữa các phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân; giữa tỷ lệnhà ở biệt thự, nhà độc lập, liền kề với chung cư; giữa đô thị cũ với đô thị mới,phân bố mật độ đô thị đồng đều hơn giữa các khu vực; nâng cao chất lượng cácsản phẩm cung cấp ra thị trường, tăng khả năng kết nối và đồng bộ hóa với hệthống kết cấu hạ tầng KT-XH, sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất, nước và bảo vệmôi trường Các cơ quan quản lý nhà nước phải kiểm soát được sự vận độngcủa thị trường nhà ở phát triển ổn định theo định hướng quy hoạch sử dụng đấtvà quy hoạch đô thị; tăng cường tính minh bạch, công khai, hiệu lực và hiệuquả quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở.

Hai là, điều chỉnh cung - cầu và và giá cả thị trường nhà ở trở về trạngthái cân bằng, hạn chế tình trạng lệch pha cung – cầu về nhà ở thời giantrước Mục tiêu phát triển thị trường nhà ở là tạo điều kiện, môi trường để thu

hút, huy động, khai thác các nguồn lực xã hội tạo ra các sản phẩm nhà ở thỏamãn nhu cầu và lợi ích của mọi người dân Khi mục tiêu này không thực hiệnđược do sự biến động mạnh của các yếu tố cung, cầu, giá cả thường là cungkhông tăng kịp so với cầu, dẫn đến giá cả tăng quá cao so với khả năng thanhtoán của người mua, cùng với các hoạt động đầu cơ, làm giá của các trunggian môi giới dẫn đến nghịch lý vừa thừa (nhiều khu đô thị bỏ hoang) vừathiếu (rất nhiều người dân còn thiếu hoặc chưa có nhà ở), lệch pha cung - cầuvề nhà ở trên thị trường, làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của các chủ thể thịtrường, nhất là những người có thu nhập thấp Điều đó đòi hỏi phải điều chỉnhthị trường nhà ở theo hướng tăng nhanh nguồn cung, đặc biệt là nguồn cungnhà ở và nhà cho thuê giá rẻ dưới dạng chung cư với công năng hợp lý, đápứng nhu cầu và khả năng thanh toán của đa số người mua hoặc thuê nhà; điềuchỉnh quy mô, diện tích, công năng một số dự án tồn đọng hoặc khó, chậmtriển khai nhằm nhanh chóng giải phóng lượng hàng tồn đọng; giảm tươngđối các BĐS cao cấp, hạn chế phân lô bán nền, tình trạng mua đi bán lại dự án

qua nhiều chủ đầu tư trước khi đến tay người tiêu dùng cuối cùng.

Ba là, điều chỉnh cơ cấu đầu tư trên thị trường nhà ở TPHN theo hướngđa dạng hóa các nguồn lực và đa chủ thể đầu tư Trước hết, Nhà nước cần

quan lý và sử dụng có hiệu quả quỹ đất phục vụ cho các dự án xây dựng cáckhu đô thị và nhà ở, tránh để xảy ra thất thoát, lãng phí hoặc rơi vào các nhómlợi ích trục lợi Các lợi ích có được từ nguồn lực đất đai cần được tái đầu tưphát triển kết cấu hạ tầng KT-XH, hỗ trợ một phần cho các dự án nhà ở xãhội Đồng thời có cơ chế, chính sách phù hợp để huy động khai thác cácnguồn lực xã hội cho phát triển thị trường nhà ở đô thị: vốn tự tích lũy của cácchủ đầu tư (là phần quan trọng nhất), vốn liên doanh, liên kết, vốn vay ngânhàng và các tổ chức tín dụng (phải trong giới hạn cho phép), phát hành cổphiếu, trái phiếu, huy động từ người mua (dưới dạng tài sản nhà ở hình thànhtrong tương lai) Gia tăng các điều kiện về chất lượng và năng lực tài chínhnhằm sàng lọc chủ đầu tư và nhà thầu, hạn chế và loại bỏ các chủ đầu tư và nhàthầu thiếu năng lực tài chính, sản xuất kinh doanh và công nghệ

Bốn là, điều chỉnh cơ cấu nhu cầu và khả năng thanh toán của ngườimua nhà ở trên địa bàn Thành phố Đây cũng là một trong những nội dung

quan trọng của tái cơ cấu thị tường nhà ở TPHN hiện nay bởi lẽ, một trongnhững nguyên nhân của tình trạng lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS nhàở TPHN thời gian qua bắt nguồn từ sự mất cân đối trong cơ cấu nhu cầu và khảnăng thanh toán của các đối tượng xã hội mua nhà Xét về phía cầu, có thể tạmchia khách hàng mua nhà đất thành ba nhóm: a) Một bộ phận xã hội có khảnăng thanh toán coi nhà đất là một kênh đầu tư và cất trữ tài sản, họ sẵn sàngmua nhiều nhà đất để "đắp chiếu" chờ đợi cơ hội để kiếm lời; b) nhóm xã hộikhác có khả năng thanh toán thấp hơn sẵn sàng vay nợ để đầu cơ nhà đất gópphần tạo nhu cầu ảo, đẩy giá nhà đất lên cao tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng, thổivỡ "bong bóng" BĐS; và c) nhóm còn lại (chiếm số đông) là những người cónhu cầu mua nhà đất cao song khả năng thanh toán lại hạn chế nên khó kích

thích thị trường nhà đất phát triển (do thiếu cầu) Vì vậy, cần phải sử dụng cơchế, chính sách để điều chỉnh cơ cấu cầu và khả năng thanh toán giữa các đốitượng nói trên theo hướng hỗ trợ khả năng thanh toán cho đối tượng thứ ba đểtăng sức cầu chung; hạn chế, ngăn chặn khuynh hướng đầu cơ của nhóm thứnhất và thứ hai thông qua chính sách thuế, tín dụng, quy định thời hạn đưaBĐS vào sử dụng bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích của các chủ thể tham giathị trường, khắc phục sự bất hợp lý về chi phí giá thành và khả năng thanhtoán…

1.2.2 Sự cần thiết tái cơ cấu thị trường nhà ở thành phố Hà Nội

Có thể nói, cơ cấu thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở TPHN nóiriêng thời gian qua mặc dù có nhiều khởi sắc, song phát triển vừa mất cân đối,vừa kém hiệu quả đòi hỏi cần được tái cơ cấu, xuất phát từ một số lý do sau:

Một là, xuất phát từ yêu cầu tái cơ cấu đồng bộ, tổng thể nền kinh tế,trong đó thị trường BĐS và nhà ở là một bộ phận quan trọng Kể từ sau cuộc

khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu, hầu hết các nước phải điềuchỉnh cơ cấu kinh tế Kinh tế Việt Nam cũng không tránh khỏi ảnh hưởng tiêucực của suy thoái kinh tế toàn cầu khi tốc độ tăng trưởng liên tục giảm sút kể từnăm 2008 đến 2013, lạm phát tăng cao, nợ công và nợ xấu của nền kinh tế ởmức cao, thị trường chứng khoán lao dốc, thị trường BĐS bị "đóng băng", hệthống tài chính, ngân hàng tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ hệ thống Điều đó đặt rayêu cầu cần phải tái cơ cấu đồng bộ, tổng thể nền kinh tế với 3 trong tâm là táicơ cấu hệ thống doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm là các tập đoàn, tổng côngty nhà nước; tái cơ cấu hệ thống tài chính, trọng tâm là các ngân hàng thươngmại và các tổ chức tín dụng; tái cơ cấu đầu tư, trong tâm là đầu tư công Trongđó, thị trường BĐS - nhà ở là một dạng thức thị trường đặc thù, có quan hệ chặtchẽ và liên thông với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính và lĩnhvực đầu tư Do đó, để thực hiện thành công tái cơ cấu đồng bộ, tổng thể nền

kinh tế, nhất định cần tái cơ cấu thị trường BĐS, thị trường nhà ở tại các địaphương, trong đó có TPHN.

Hai là, tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN nhằm khắc phục tính tự phát,mất cân đối, bảo đảm cho thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững Thực

tế thời gian qua cho thấy, thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ởTPHN nói riêng phát triển một cách tự phát, thiếu kiểm soát, không tuânthủ quy hoạch, làm mất cân đối cơ cấu nguồn cung, giữa cung và cầu, gâylãng phí các nguồn lực, làm tổn hại lợi ích chung của nhà nước và xã hội.Nghịch lý trên thị trường BĐS Hà Nội hiện nay là nhu cầu của người dânrất lớn chưa được đáp ứng nhưng lại có rất nhiều dự án đắp chiếu, khu đôthị bỏ hoang từ nhiều năm; thiếu nguồn lực đầu tư nhưng lại có nhiều dựán dở dang, nợ đọng hàng trăm ngàn tỷ; mức thu nhập bình quân đầungười thấp nhưng giá nhà đất lại cao hơn mức trung bình của thế giới Nếu cứ để tình trạng này tồn tại thì thị trường nhà ở TPHN sẽ phát triểnchệch hướng và không bền vững Do đó, cần thiết phải tái cơ cấu thịtrường nhà ở TPHN cả về cơ cấu cung, cầu, đầu tư, tài chính, giá cả đểbảo đảm cho thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững.

Ba là, tái cơ cấu thị trường nhà đất TPHN nhằm tạo động lực thúcđẩy phát triển KT-XH thủ đô Về nguyên tắc, những mâu thuẫn, nghịch lý

của thị trường BĐS và nhà ở tại TPHN nếu được giải quyết sẽ tạo độnglực phát triển cho chính thị trường này Hơn nữa, vấn đề nhu cầu ăn, ở làlợi ích cơ bản hàng đầu của mọi người dân, nhất là người lao động, nếuđược thỏa mãn và đáp ứng, không chỉ giải quyết được vấn đề lợi ích kinhtế, mà còn giải quyết vấn đề xã hội bức xúc Ngoài ra, khi thị trường nhàở phát triển nhờ tái cơ cấu sẽ tạo cú hích quan trọng kích thích các ngành,lĩnh vực khác phát triển theo như công nghiệp, xây dựng, chế tạo vật liệu,dịch vụ, tín dụng, việc làm Đồng thời góp phần hiện thực hóa quy hoạchphát triển KT-XH thủ đô.

** *

Tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN là tổng thể những hoạtđộng có chủ đích nhằm điều chỉnh, làm biến đổi cấu trúc hiện tại, tạo ra trạngthái cung cầu, khối lượng sản phẩm nhà ở và mặt bằng giá cả mới phù hợp vớilợi ích chung của các chủ thể có liên quan trên thị trường nhà ở Thành phố Nộidung tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN thực chất là điều chỉnh cung - cầu thịtrường nhà ở trở lại trạng thái cân bằng, hạn chế tình trạng lệch pha cung –cầu về nhà ở thời gian qua, điều chỉnh cơ cấu đầu tư trên thị trường nhà ởTPHN theo hướng đa dạng hóa các nguồn lực và đa chủ thể đầu tư; điều chỉnhcơ cấu nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua nhà ở trên địa bànThành phố nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển đúng mục tiêu và địnhhướng của cơ quan quản lý nhà nước… Sự cần thiết tái cơ cấu thị trường nhà ởTPHN xuất phát từ yêu cầu tái cơ cấu đồng bộ, tổng thể nền kinh tế, trong đóthị trường BĐS nhà ở là một bộ phận quan trọng; đồng thời khắc phục tính tựphát, mất cân đối, bảo đảm cho thị trường này phát triển lành mạnh, bền vữngnhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT-XH thủ đô

Chương 2

THỰC TRẠNG TÁI CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ ỞTRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THỜI GIAN QUA2.1 Tổng quan về thị trường nhà ở thành phố Hà Nội

* Khái quát lịch sử thủ đô Hà Nội

Hà Nội là thủ đô của nước Việt Nam hiện đại, là thành phố đứng đầuvề diện tích đô thị và thứ hai về dân số sau thành phố Hồ Chí Minh Hà Nộicó lịch sử hơn 1000 năm kể từ triều đại nhà Lý với tên Thăng Long đã trởthành kinh đô Đại Việt, đến năm 1831 được đổi tên thành Hà Nội, đến 1902trở thành thủ đô của cả xứ Đông Dương do người Pháp quy hoạch và xâydựng và chính thức trở thành thủ đô của nước Việt Nam dân chủ cộng hòakể từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945.

Qua nhiều lần thay đổi địa giới hành chính và gần đây nhất là sự kiệnmở rộng địa giới hành chính vào tháng 8/2008, Hà Nội hiện nay có diện tích3.345 km2, gồm 12 quận, 1 thị xã và 18 huyện ngoại thành Năm 2010, HàNội lập "Đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2030 và tầmnhìn đến năm 2050" cho một thành phố 9,1 triệu dân vào năm 2030 và trên10 triệu dân vào năm 2050 Về mặt kiến trúc, có thể chia Hà Nội ngày naythành bốn khu vực: khu phố cổ, khu thành cổ, khu phố Pháp và các khu mớiquy hoạch Xuất phát từ đặc điểm tự nhiên, KT-XH của TPHN, có thể nhậnthấy tính đặc thù của một trung tâm của đồng bằng sông Hồng khiến choTPHN tập trung mật độ dân cư rất cao Chính điều này đã dẫn tới nhu cầuvề nhà đất của TPHN luôn rất cao.

* Quá trình hình thành, phát triển thị trường nhà ở TPHN

Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới (1986), thị trường BĐS không tồn tạivề mặt pháp lý Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng vớiphạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tưnhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhànước theo phương thức hỏa hồng nhưng không có cơ sở pháp lý thích hợp.

Từ sau năm 1986, khi đất nước bắt đầu công cuộc đổi mới, phát triểnkinh tế nhiều thành phần, nhu cầu về hình thành một thị trường BĐS là yếutố khách quan Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phụctình trạng quản lý và khai thác đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dàikể từ khi ban hành Hiến pháp 1980, ngày 29 tháng 12 năm 1987 Luật Đấtđai gồm 6 chương 57 điều đã được Quốc hội thông qua Đây là sự kiện quantrọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nềntảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội.

Sau khi Luật Đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản pháp quyphục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ các cơquan Trung ương cho đến các cơ quan địa phương Trung ương Đảng cũngcó một số Chỉ thị, nghị quyết chỉ đạo việc thi hành Luật đất đai và giảiquyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang tính lịch sử Chỉ tính sơ bộ từkhi Luật đất đai năm 1987 được công bố đến tháng 7/1993 đã có trên dưới45 văn bản của các cơ quan Trung ương được ban hành liên quan đến việcquản lý và sử dụng các loại đất.

Cùng với những thành tựu của Đổi mới, dân cư có cơ hội về kinhdoanh, việc làm và thu nhập, Nhà nước nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệtlà thủ tục về hộ khẩu ở thành thị; quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng,đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư nước ngoài (kể từ khi có Luật đầu tưnước ngoài), nhu cầu về BĐS, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xâydựng nhà ở tăng nhanh Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồchí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng vớiviệc Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương “Nhànước và nhân dân cùng làm”, các giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặcbiệt là giao dịch về nhà ở Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanhnghiệp nhà nước cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này Giao dịch trênthị trường BĐS chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở,

nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất

Trong điều kiện hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, đặc biệt là về đấtđai, kinh tế thị trường càng phát triển, nhu cầu về đất đai càng bức xúc,những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảysinh thêm những khó khăn và rắc rối mới Giá đất tăng cao, hàng hoá quyềnsử dụng đất không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đấtkhông được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quiđịnh việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của cácdoanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước Cùng với yếu tố Nhà nướcgiao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nướcngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mãiđể trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng Đô la giữ ở mức cao so vớitỷ giá thực, Đông Âu XHCN tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nướccùng với những khoản thu nhập có được Trong bối cảnh như vậy, thịtrường BĐS bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã đểlại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưagiải quyết được như giao dịch phi chính thức, quỹ đất bị lạm dụng và lãngphí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo ra sự bất bình đẳng về cơ hộilàm ăn và sự tha hoá một bộ phận cán bộ Nhà nước Việc kiện tụng liênquan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật Đất đai năm 1987 đãkhông đáp ứng được đầy đủ yêu cầu của thực tế Trên cơ sở đòi hỏi cấpbách của cuộc sống, Bộ luật này đã liên tục được bổ sung, sửa đổi và cácnăm 1993, 1999, 2003 và 2013 Hiện nay, thị trường nhà đất TPHN chịu sựđiều chỉnh của nhiều loại văn bản quy phạm pháp luật, trong đó quan trọngnhất là Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014.

Từ năm 1993 trở về trước, công tác quản lý đất đai và nhà ở tại HàNội phức tạp và chồng chéo, do nhiều cơ quan cùng quản lý Sở Quản lýruộng đất là đơn vị quản lý đất ở các huyện ngoại thành; Sở Nhà đất chủyếu quản lý nhà và đất có nhà ở khu vực nội thành; Sở Xây dựng và Kiếntrúc sư trưởng - nay là Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý đất thuộc các dự ánđầu tư phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, giao, cấp đất cho các tổ chứclàm trụ sở cơ quan, SXKD, xây dựng nhà ở; Sở Nông nghiệp quản lý đấtnông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, quản lý đất của cácnông, lâm trường Vì vậy, hồ sơ về nhà, đất tản mạn, không tập trung mộtđầu mối, người sử dụng đất thì tự do xây dựng không có phép, không cóquy hoạch, hồ sơ quản lý ban đầu không có hoặc thiếu

Tuy nhiên, thực trạng qua nhiều năm do không có cơ quan nào đượcgiao cụ thể nên việc quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở bị buông lỏng, tìnhtrạng lấn chiếm đất công, cấp đất trái thẩm quyền, tự chuyển đổi mục đíchsử dụng đất diễn ra tràn lan ở nhiều địa phương, cơ quan, tổ chức Cùng vớicơn sốt đất năm 1992, 2003 và 2009, trên 90% đất đai bị mua bán trao tay,chuyển nhượng trái phép, vì vậy, các cơ quan chức năng và chính quyền cáccấp không quản lý, thống kê và theo dõi được biến động Những thông tinvề BĐS thường không đầy đủ, thiếu độ tin cậy.

Trước năm 1986, chế độ bao cấp về nhà ở vẫn tồn tại Mỗi năm, Nhànước đầu tư nhiều tỷ đồng cho việc xây dựng nhà ở, nhưng tình hình đượccải thiện rất ít Diện tích nhà mới xây không đủ bù đắp cho diện tích nhàđang xuống cấp và nhu cầu nhà ở mới, do tốc độ tăng dân số quá nhanh.Trên thực tế, không những diện tích trung bình nhà ở theo đầu người khôngtăng mà ngược lại còn giảm Từ năm 1986, về nguyên tắc, Nhà nước khôngcòn áp dụng chế độ bao cấp về nhà ở Chính sách này là động lực để huyđộng vốn tư nhân vào việc cải tạo, sửa chữa nhà ở Do đó, điều kiện nhà ởcủa một bộ phận dân cư đã được cải thiện rõ rệt, đặc biệt là những người cóthu nhập cao, người thừa kế quyền sử dụng đất Họ mua đất riêng, xây dựng

nhà riêng hoặc tự cải tạo nhà ở Đối với bộ phận dân cư này, diện tích nhà ởtrung bình có thể đạt 10-15 m2, thậm chí 20-30 m2 /người Ngược lại, điềukiện nhà ở của người dân có thu nhập thấp không những không được cảithiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lượng và tiện nghinhà ở Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ vàđành phải sống chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội.

Chất lượng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm Nhà ở Hà Nội đượcxây dựng vào những thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khácnhau Những ngôi nhà được xây dựng trước năm 1954 vẫn tồn tại, điển hìnhlà các khu phố cổ, phố cũ Các ngôi nhà cấp IV được xây dựng bằng vật liệutạm như gỗ đã trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang được sử dụng Kết quả điềutra và nghiên cứu chỉ ra rằng, trong nhiều khu phố, nhà ở cần được sửa sangchiếm 35-38% và nhà trong tình trạng không an toàn chiếm 10-15%.

Hiện nay, Sở Tài nguyên và môi trường là cơ quan chuyên môn giúpỦy ban nhân dân Thành phố thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về tàinguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượngthuỷ văn, đo đạc bản đồ, quản lý nhà ở và công sở trên địa bàn Thành phố.Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước về phát triển đô thị, nhà ở, kếtcấu hạ tàng đô thị và thị trường BĐS; sản xuất vật liệu xây dựng, duy trì trậttự xây dựng trên địa bàn Thành phố Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHN là cơquan chuyên môn thuộc UBND thành phố, thực hiện chức năng tham mưu,giúp UBND thành phố quản lý nhà nước về lĩnh vực quy hoạch xây dựng,kiến trúc và thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn khác theo phân cấp, ủyquyền của UBND thành phố và theo quy định của pháp luật.

* Tình hình tồn kho và nợ xấu trong lĩnh vực BĐS, nhà ởthành phố Hà Nội

Theo báo cáo của các doanh nghiệp đầu tư BĐS và sàn giao dịch BĐS,tổng số căn hộ tồn kho của Hà Nội đến đầu 2014 (chưa bán hoặc chưa huyđộng vốn) là 15.789 căn, tương ứng 966.610m2 sàn; nhà thấp tầng (biệt thự,

nhà liền kề) tồn kho 5.843 căn nhà tương ứng 1.274.825m2 sàn; nhà ở thunhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ; diện tích sàn văn phòng đủ điều kiệncho thuê tồn khoảng 175.000m2 Phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, nhàthấp tầng đã rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu Trong khi nhu cầu về nhà ởcủa các đối tượng thu nhập thấp, trung bình còn rất lớn; khoảng 375.000 hộgia đình nhà ở chật hẹp, tương đương 52% số hộ gia đình trên địa bàn thànhphố; khoảng 114.500 cán bộ, công nhân viên chức có nhu cầu mua nhà ở.Theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hà Nội thì hiện nợ xấu BĐStại Hà Hội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu của ngân hàng [44].

* Tình hình thực hiện Chương trình phát triển nhà ở Thành phố:

Theo số liệu khảo sát, thống kê, tính đến thời điểm 2014, trên địa bànThành phố có khoảng 165.300.000 m2 nhà ở, diện tích bình quân đầu ngườiđạt khoảng 22,7 m2/người, trong đó khu vực đô thị đạt 26,4 m2/ người, khuvực nông thôn đạt 19,1 m2/người So với mục tiêu phát triển nhà ở tại Chươngtrình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hướngđến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 thì diện tích bình quân đầu người đến năm 2015xấp xỉ đạt được mục tiêu 23,1m2/ người), tuy nhiên một số chỉ tiêu diện tíchvề nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân, nhà ở học sinh, sinh viên,nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư chưa đạt được [45].

Để đảm bảo mục tiêu đến năm 2015 diện tích bình quân đầu người đạt23,1m2 và đến năm 2020 là 26,3 m2 theo Chương trình phát triển nhà ở Thànhphố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030 được Thủtướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số  996/QĐ-TTg  ngày 19/6/2014,đồng thời tránh đầu tư lãng phí, dư thừa hàng tồn kho; trên cơ sở rà soát trựctrạng công tác phát triển nhà ở và nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, nhà ở côngvụ, nhà ở tái định cư, UBND Thành phố xác định nhu cầu thực tế nhà ở xãhội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư; kết quả phát triển đến hết năm 2014 vàkhả năng thực hiện đến hết năm 2015 theo bảng dưới đây [55]:

Chỉ tiêu Nhà ở thu nhậpthấp (m2 sàn) nhân (m2 sàn)Nhà ở công viên (m2 sàn)Nhà ở sinh vụ (m2 sàn)Nhà ở công Nhà ở tái địnhcư (m2 sàn)Theo chỉ tiêu của Chương

trình phát triển nhà ở đượcThủ tướng Chính phủ phê

1.800.0001.600.000540.0001.4001.600.000Theo nhu cầu thực tế đến

năm 2015 1.800.000 485.034 540.000 0 1.600.000Kết quả thực hiện đến năm

2014 534.734 150.320 303.037 900 618.360Khả năng hoàn thành thêm

trong năm 2015 811.936 95.429 59.971   221.100Kết quả thực hiện đến năm

2015 1.346.670 245.749 363.008   839.460Còn thiếu so với nhu cầu thực

tế 453.330 239.285 176.992 0 760.540

Nguồn: Sở Xây dựng thành phố Hà Nội (2015)

2.2 Thành tựu, hạn chế, nguyên nhân và vấn đề đặt ra về tái cơ cấuthị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua

2.2.1 Thành tựu tái cơ cấu thị trường nhà ở tạithành phố Hà Nội

Một là, từng bước khắc phục tình trạng mất cân đối cung - cầu, điềuchỉnh thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố dần phát triển theo đúng mụctiêu và định hướng của cơ quan quản lý nhà nước

Sau thời kỳ phát triển "bong bóng" rồi rơi vào tình trạng "đóng băng", kểtừ năm 2012 thị trường nhà ở TPHN đã có nhiều động thái tái cơ cấu cả vềcung và cầu thông qua những chủ trương, giải pháp khá quyết liệt từ Chínhphủ, các bộ ngành và Chính quyền Thành phố Nhiều giải pháp quyết liệt củacơ quan Nhà nước các cấp được triển khai trong thời gian qua đã có những tácđộng tích cực đến thị trường BĐS và nhà ở TPHN Hàng loạt chính sách cótính đột phá đã được Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội và Chính phủ thông quađể thực hiện trong các năm 2011 - 2013, điển hình như: Nghị quyết số

02/NQ-CP ngày 07/1/2013 của Chính phủ Về một số giải pháp tháo gỡ khókhăn cho SXKD, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu Để triển khai thực hiện

Nghị quyết 02/NQ-CP, ngày 15/5/2013 Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số

07/TT-BXD hướng dẫn việc Xác định đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở vàNgân hàng nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư số 11/TT-NHNN quy định

về Cho vay hỗ trợ nhà ở đối với người có thu nhập thấp và các doanh nghiệpđầu tư xây dựng nhà ở xã hội Tiếp theo, ngày 21/8/2014 Chính phủ ra Nghịquyết số 61/NQ-CP Về việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày07/01/2013 của Chính phủ Các chính sách, biện pháp được đưa ra đã góp

phần quan trọng điều chỉnh cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội, trongđó đặc biệt coi trọng giải quyết khó khăn về khả năng thanh toán của đa sốkhách hàng mua nhà ở và khả năng giảm giá bán các sản phẩm nhà ở trên địabàn thông qua các biện pháp như: gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp,thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở; doanhnghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng; giảmthuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhàở xã hội xuống còn 5% để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiệncho doanh nghiệp giảm giá bán

Trong 5 năm vừa qua, các bộ ngành đã tập trung hoàn thiện hệ thốngvăn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển đô thị và nhà ở, theohướng tăng cường công tác quản lý nhà nước thống nhất từ Trung ương đếnđịa phương, bảo đảm cho thị trường BĐS nhà ở phát triển ổn định, theo quyhoạch, kế hoạch, cân đối cung cầu và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Trên cơ sở đó, UBND Thành phố đã rà soát các dự án đã và đang triểnkhai trên địa bàn, kiên quyết dừng các dự án BĐS kém hiệu quả, có nhiều saiphạm (Điển hình như Dự án Thanh Hà - Cienco 5, Hesco Văn Quán); điềuchỉnh quy mô, tính chất, công năng sử dụng của một số khu đô thị mới, cácdự án không phù hợp với nhu cầu thị trường, hạn chế phân lô bán nền, quyđịnh dành tối thiểu 20% quỹ đất trong mỗi dự án đề xây dựng nhà ở xã hội;dừng hoặc hạn chế tối đa đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở tái định cư,nhà ở xã hội, dùng vốn đầu tư đã có trong kế hoạch; xem xét ứng vốn trước đểmua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xãhội, nhà cho thuê giá rẻ, nhà ở cho sinh viên UBND TPHN cũng đã triểnkhai thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở đã được Thủ tướng Chính phủ phê

duyệt; lập Chương trình phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm và dài hạn của địaphương cũng như đưa chỉ tiêu, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội là chỉ tiêuchính trong kế hoạch phát triển KT-XH, đưa vào Nghị quyết của Thành ủy vàthông qua Hội đồng nhân dân để thực hiện.

Thành phố đã có những chỉ đạo cụ thể gắn việc tháo gỡ khó khăn chothị trường BĐS nhà ở với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia;trong đó đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội phục vụ 8 nhóm đối tượng ưu tiênlà những cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp hoặc cókhó khăn về nhà ở Đây là việc làm đạt được nhiều mục tiêu bởi nhà ở xã hộiphù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân Đồng thời, đâycũng là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường vì Nhà nướcđã không thu tiền sử dụng đất đối với nhà ở xã hội Như vậy, Nhà nước đãtrực tiếp hoặc gián tiếp hỗ trợ cho người dân về giá, tạo điều kiện cho doanhnghiệp có việc làm và vẫn thu được lợi nhuận.

Có thể nói, cơ chế, chính sách của Trung ương và Thành phố đang trởthành “đòn bẩy” để giúp thị trường nhà ở TPHN vượt qua giai đoạn khó khăn.Giá nhà đã giảm, tồn kho BĐS đang giảm dần; các dự án nhà ở xã hội, nhà ởthương mại giá rẻ ngày càng chiếm tỷ trọng nhiều hơn, quy mô căn hộ đượcđiều chỉnh phù hợp đã giúp người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở Và nhưvậy, thị trường nhà ở tại TPHN đã từng bước được điều chỉnh phù hợp vớimục tiêu và định hướng phát triển của cơ quan quản lý nhà nước.

Hai là, điều chỉnh mạnh cơ cấu nguồn cung nhà ở theo hướng giảmphân khúc trung cao cấp, tăng cường phân khúc nhà ở chung cư giá rẻ, diệntích và công năng phù hợp với nhu cầu của đa số người dân Thành phố

Trong 5 năm qua (từ 2011-2015), thị trường nhà ở TPHN đã có sự pháttriển mạnh về quy mô, đa dạng về sản phẩm Sự phát triển mạnh nguồn cungđã góp phần rất lớn cải thiện diện mạo và nâng cao chất lượng cuộc sống củangười dân thủ đô Nhờ các chính sách và giải pháp quyết liệt, toàn diện và

đồng bộ của Chính phủ, các bộ ngành và Chính quyền Thành phố, cơ cấu củathị trường nhà ở TPHN thời gian qua từng bước được điều chỉnh trên mọiphân khúc Thành phố chủ trương siết chặt quản lý đối với các dự án mớithuộc phân khúc nhà ở cao cấp và trung cấp (chủ yếu là dạng nhà biệt thự,nhà liền kề, chung cư hạng sang, diện tích lớn ) thông qua các biện pháp đấuthầu dự án, thẩm định năng lực nhà đầu tư, đưa ra các yêu cầu về chất lượngcông trình và tiến độ thi công, thực hiện cam kết đầu tư kết cấu hạ tầng kĩ thuậtvà hạ tầng xã hội đồng bộ, đặc biệt mỗi dự án phải dành 20% quỹ đất để pháttriển nhà ở xã hội Đối với một số dự án bị tồn kho lớn, xây dựng dở dang, thờigian kéo dài như Dự án nhà ở biệt thự Quang Minh (Mê Linh); Bắc và Nam AnKhánh, Vân Canh, Tân Tây Đô, Lideco (Hoài Đức), U Silk City, Văn Phú (HàĐông) Thành phố buộc các chủ đầu tư phải tập trung hoàn thiện hệ thống hạtầng kĩ thuật và xã hội, điều chỉnh giá bán, chuyển nhượng dự án; thậm chí thuhồi một số dự án có dấu hiệu lừa đảo khách hàng, chiếm dụng vốn như Dự ánThanh Hà - Cienco 5, Hesco Văn Quán, Số 440 Vĩnh Hưng (Quận Hàng Mai).Quá trình tái cơ cấu phân khúc trung, cao cấp đã làm cho giá nhà ở giảm nhiềuso với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, hầu hết các dự án đã giảm từ10%-30%, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm2006, do đó có lợi cho người mua Lượng giao dịch thành công trên thị trườngtăng dần theo từng năm, nhất là đối với phân khúc căn hộ chung cư có diện tíchnhỏ, đã hoàn thiện, giá bán hợp lý Theo thống kê của các tổ chức nghiên cứuthị trường, lượng hàng tồn kho của thị trường BĐS và nhà ở Thủ đô trong năm2014 giảm gần 40% so với thời điểm cuối năm 2013 Báo cáo nghiên cứu củaCông ty CBRE cho thấy, năm 2014 thị trường nhà ở tại Hà Nội diễn ra khá sôiđộng, 16.200 căn hộ từ 31 dự án được chào bán, con số này so với 2013 tănggần gấp 3 lần Số lượng căn hộ đã bán trong năm 2014 đạt 10.700 căn [45].

Đặc biệt, điểm sáng trong quá trình tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN thời