Hoàn thiện công tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng dân dụng hà nội

Trờng Đại học KINH Tế QuốC DÂN Nguyễn Thanh hoa Hoàn thiện công tác QUảN Lý tiến độ Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG công trình Tại Công ty cổ phần đầu t xây dựng dân dụng hà nội Chuyên ngành: Quản trị doanh nghiƯp Ngêi híng dÉn khoa häc: GS.TS NGUN KÕ Tn Hµ néi, 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình tơi thực hướng dẫn giảng viên, cơng trình chưa công bố lần Tôi xin chịu trách nhiệm nội dung lời cam đoan Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Hoa LỜI CẢM ƠN Tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy cô giáo Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cán bộ, giảng viên Khoa Quản trị kinh doanh, Viện Đào tạo Sau Đại học giúp đỡ tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành luận văn Đặc biệt tác giả xin trân trọng cảm ơn giáo viên hướng dẫn – GS.TS Nguyễn Kế Tuấn ủng hộ hướng dẫn tác giả hoàn thành luận văn Với thời gian nghiên cứu có hạn, vấn đề nghiên cứu chuyên sâu phức tạp Mặc dù tận tình giúp đỡ đồng nghiệp Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội mà đặc biệt bảo tận tình thầy giáo GS.TS Nguyễn Kế Tuấn, hiểu biết thân hạn chế, chắn khơng thể tránh khỏi thiếu sót, mong nhận góp ý chia sẻ thầy giáo, cô giáo người quan tâm đến lĩnh vực đầu tư xây dựng để đề tài nghiên cứu hoàn thiện Tác giả luận văn xin bày tỏ lòng biết ơn Nhà trường, giảng viên hướng dẫn cán Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội tận tình giúp đỡ tác giả hồn thiện luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Hoa MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỀU TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN .4 1.1 Tổng quan nghiên cứu có liên quan đến đề tài 1.2 Kết luật rút từ tổng quan công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 2.1 Tổng quan dự án quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình .8 2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng 2.1.2 Các giai đoạn thực dự án đầu tư xây dựng .8 2.1.3 Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng cơng trình 2.1.4 Đặc điểm Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 10 2.1.5 Khái niệm quản lý dự án 11 2.1.6 Sự cần thiết công tác quản lý dự án .11 2.2 Công tác quản lý tiến độ quản lý dự án 12 2.2.1 Vai trị cơng tác quản lý tiến độ .12 2.2.2 Các yếu tố công tác quản lý tiến độ 13 2.3 Nội dung công tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình 15 2.3.1 Lập kế hoạch quản lý tiến độ .16 2.3.2 Giám sát tiến độ 19 2.3.3 Kiểm soát tiến độ 22 2.4 Nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình 26 2.4.1 Các nhân tố bên 26 2.4.2 Các nhân tố xuất phát từ chủ thể tham gia .28 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DÂN DỤNG HÀ NỘI 32 3.1 Giới thiệu công ty CP Đầu tư xây dựng dân dung Hà Nội 32 3.1.1 Q trình hình thành phát triển Cơng ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội 32 3.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội 35 3.1.3 Tình hình sản xuất kinh doanh Cơng ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội 38 3.2 Giới thiệu dự án Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội thực đầu tư .40 3.2.1 Dự án Khu thị n Hịa 40 3.2.2 Các dự án thành phần Dự án Khu thị n Hịa triển khai 42 3.2.3 Mơ hình tổ chức máy quản lý dự án Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội 44 3.3 Thực trạng công tác quản lý tiến độ dự án Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội 48 3.3.1 Công tác lập kế hoạch tiến độ 48 3.3.2 Công tác giám sát tiến độ dự án 52 3.3.3 Công tác kiểm soát tiến độ dự án 55 3.4 Phân tích số nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án 58 3.4.1 Công tác phê duyệt Thiết kế kỹ thuật-Tổng dự tốn 58 3.4.2 Cơng tác đấu thầu 59 3.4.3 Công tác huy động vốn cho dự án 62 3.4.4 Cơ cấu tổ chức thực dự án 63 3.4.5 Các bên liên quan 64 3.5 Đánh giá công tác quản lý tiến độ thực dự án Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dung Hà Nội 66 3.5.1 Những kết đạt 66 3.5.2 Những hạn chế trình quản lý tiến độ thực dự án 67 CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DÂN DỤNG HÀ NỘI .68 4.1 Phương hướng phát triển Công ty giai đoạn 2015-2020 năm 68 4.1.1 Định hướng kế hoạch sản xuất kinh doanh đầu tư xây dựng 68 4.1.2 Nhiệm vụ chủ yếu thời gian tới 69 4.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tiến độ thực dự án.70 4.2.1.Hoàn thiện cấu tổ chức, đổi hoạt động động quản lý đầu tư xây dựng 70 4.2.2 Hoàn thiện hệ thống giám sát tiến độ 74 4.2.3 Hồn thiện q trình kiểm soát tiến độ .79 4.2.4 Giải pháp kiểm sốt chi phí 83 4.3 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý tiến độ dự án 86 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CP Cổ phần HSMT Hồ sơ mời thầu HSYC Hồ sơ yêu cầu KHĐT Kế hoạch đấu thầu KHTĐ Kế hoạch tiến độ QLDA: Quản lý dự án TVGS Tư vấn giám sát TKKT Thiết kế kỹ thuật TDT Tổng dự toán 10 TKCS Thiết kế sở DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỀU BẢNG Bảng 3.1 Danh sách ngành nghề kinh doanh 34 Bảng 3.2 Kết kinh doanh Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội giai đoạn 2009 -2011 40 Bảng 3.3 Kết kinh doanh Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội giai đoạn 2012 -2014 40 Bảng 3.4 Quy định báo cáo Công ty 54 Bảng 3.5: Báo cáo tiến độ thi công tuần .55 Bảng 3.6: Báo cáo thực tiến độ thi công tháng .55 Bảng 3.7 Đánh giá mốc tiến độ: Dự án G3AB từ năm 2012-2014 57 Bảng 3.8 Bảng Kế hoạch đấu thầu Dự án G3AB 61 Bảng 4.1 Các tiêu chí cần giám sát .76 Bảng 4.2 Báo cáo mốc tiến độ 79 HÌNH Hình 2.1 Biểu đồ mối quan hệ chi phí giai đoạn thực dự án 14 Hình 2.2 Biểu đồ Gantt cho chương trình bình thường dự án X 18 Hình 2.3 Sơ đồ mạng dự án Z theo phương pháp AOA 20 Hình 2.4 Dự đốn xu hướng tiến triển dự án 23 Hình 3.1 Cơ cấu tổ chức Cơng ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội 37 Hình 3.2: Kế hoạch tiến độ Dự án G3AB 50 Hình 3.3 Kế hoạch tiến độ thi công Nhà B3AB 52 SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Các giai đoạn thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình Sơ đồ 3.1: Tổ chức quản lý dự án Công ty .45 Sơ đồ 3.2: Tổ chức máy thi công trường .50 Sơ đồ 3.3 Quy trình tổ chức đấu thầu Ban Quản lý dự án Yên Hịa 59 Sơ đồ 4.1 Quy trình kiểm sốt kế hoạch tiến độ thi cơng .80 Sơ đồ 4.2 Sơ đồ hình xương cá xác định nguyên nhân chậm tiến độ 81 Trờng Đại học KINH Tế QuốC DÂN Nguyễn Thanh hoa Hoàn thiện công tác QUảN Lý tiến độ Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG công trình Tại Công ty cổ phần đầu t xây dựng dân dụng hà nội Chuyên ngành: Quản trị doanh nghiƯp Ngêi híng dÉn khoa häc: GS.TS NGUN KÕ Tn Hµ néi, 2015 i TĨM TẮT LUẬN VĂN Quản lý dự án chuyên ngành tương đối phổ biến giới, lại khái niệm Việt Nam Trong xu hội nhập khu vực toàn cầu, Việt Nam buộc phải chấp nhận quy luật kinh tế thị trường Quản lý dự án nói chung quản lý dự án đầu tư xây dựng nói riêng sở để tạo lực cạnh tranh cho doanh nghiệp kinh tế thị trường đầy biến động Trong tình hình dự án thường xuyên bị chậm tiến độ vấn đề quản lý tiến độ dự án đặt vấn đề thách thức không nhỏ Những khái niệm quản lý tiến độ dự án giúp ích nhiều cho kỹ sư, kiến trúc sư nhà quản lý việc hoàn thành dự án đầu tư xây dựng thời hạn, khoảng ngân sách chất lượng yêu cầu Khi tiến hành hoạt động đầu tư phát triển đô thị vấn đề đặt sử dụng vốn để đem lại hiệu kinh tế cao Trong đó, việc quản lý q trình triển khai thực dự án có liên quan trực tiếp đến hiệu sử dụng vốn, chất lượng, an tồn cơng trình, dự án Luận văn chi tiết vào việc nghiên cứu, phân tích “Hồn thiện công tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình Cơng ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội” Kết cấu luận văn bao gồm chương với nội dung sau: Chương 1: Tổng quan Chương 2: Cơ sở lý thuyết quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình Chương 3: Thực trạng công tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình Cơng ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội Chương 4: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội Trước hết, phần Mở đầu, ta xác định cách rõ ràng nội dung ý đề tài đề cập đến Đó mục tiêu nghiên cứu, đối tượng, phạm vi nghiên cứu Theo đó, mục tiêu nghiên cứu đề tài hệ thống hóa sở lý luận 77 II NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ 1/ Tình hình thi cơng chất lượng thi công 1.1/ Công tác quản lý chất lượng: 1.2/ Các nội dung khác: vướng mắc, phát sinh thi cơng 2/ Huy động máy móc thiết bị thi công, nhân lực vật tư, vật liệu so với Tiến độ hợp đồng/Tiến độ hiệu chỉnh: 2.1/ Máy móc, thiết bị thi cơng 2.2/ Nhân lực 2.3/ Cung cấp vật tư, vật liệu 3/ Đánh giá chung: [tiến độ thi công so với hợp đồng, chất lượng thi cơng, an tồn lao động, giảm thiểu tác động mơi trường, phịng chống chảy nổ…] 4/ Đề xuất, kiến nghị: [các giải pháp đáp ứng tiến độ, chất lượng, bổ sung hiệu chỉnh thiết kế, giải vấn đề phát sinh ] Các tiêu chí cần giám sát trình bày Bảng 4.1 tạo điều kiện thuận lợi cho kỹ sư giám sát theo dõi, ghi chép công trường, đồng thời thông tin thu thập thực tế hơn, xác hạn chế sai sót khơng đáng có - Giám sát dựa kế hoạch duyệt: Một nguyên tắc quan trọng báo cáo phải lập thành tài liệu nêu rõ kế hoạch thực tế Mỗi làm xong báo cáo, phải đem so sánh với kế hoạch Muốn đơn giản hố việc viết báo cáo, tài liệu kế hoạch phải lập cho chỗ trống để báo cáo Khi kết thúc kế hoạch, phải chuẩn bị đầy đủ copy để phục vụ cho công tác báo cáo sau Báo cáo dựa kế hoạch duyệt giúp người tiếp nhận thông tin dễ dàng theo dõi sai lệch so với kế hoạch kịp thời truyền tải thông tin đến cấp có thẩm quyền xử lý để triển khai bước nhằm mục đích đưa dự án trở lại đường Trên sở mẫu báo cáo giám sát thiết lập sẵn giúp cho cán giám sát chủ động việc ghi chép cập nhật số liệu cách xác nhanh chóng cơng trường Các tiêu chí viện dẫn bảng 4.1 địi hỏi cán giám sát cần phải tuân thủ cách thức ghi chép lưu hồ sơ có liên quan cách khoa học để phục vụ 78 kịp thời cung cấp số liệu cho cơng tác báo cáo, góp phần nâng cao chất lượng cho báo cáo Tiếp tục giữ nếp quản lý theo dõi tiến độ, định kỳ cuối tuần, Ban huy cơng trình, “Nhóm quản trị mạng” tổ chức họp giao ban với Đội trưởng Tổ trưởng để nghe báo cáo tiến độ thực hiện; đưa biện pháp cụ thể để khắc phục khó khăn nảy sinh q trình thi công, kịp thời giải vấn đề thuộc quyền hạn công trường đề đạt Lãnh đạo Ban vấn đề giải Căn vào tình hình thực tế thi cơng ngồi trường, nguồn lực thông tin khác, Ban huy cơng trình, “Nhóm quản trị mạng” sử dụng kỹ thuật PERT/CPM (thông qua phần mềm quản lý) để điều chỉnh tiến độ cho phù hợp với yêu cầu đặt Mẫu báo cáo tiến độ cần điều chỉnh thêm số nội dung có liên quan để làm rõ thêm tiến độ thực hiện, khối lượng hoàn thành, nguyên nhân chậm trễ Ghi nhận thông tin ảnh hưởng: bất khả kháng, thay đổi thiết kế, yêu cầu tạm ngừng Chủ đầu tư yếu tố chủ quan Nhà thầu Tất thông tin ghi chép đầy đủ lập thành biên làm sở cho việc giải xử lý tranh chấp hợp đồng sau 4.2.2.2 Xây dựng báo cáo theo biểu đồ mốc kiện mục tiêu (MOC)  Sơ đồ mốc: Mốc đóng vai trị trung tâm cơng tác quản lý dự án Chúng nói rõ giai đoạn quan trọng mà dự án phải vượt qua Ở số trường hợp chúng tượng trưng cho kết mang tính then chốt chúng có giá trị nội định không đơn trạm kiểm sốt Báo cáo phải việc mơ tả lại mốc đạt Báo cáo phải nêu rõ liệu có khó khăn cụ thể xuất trình thực công việc nhằm hướng đến mốc, mà nhà tài trợ cho dự án Ban điều hành dự án quan tâm khơng?  Ngày hồn thành: Những ngày hồn thành mục tiêu, phải đánh giá liệu có giữ 79 tiện độ cho dự án hay không Vì thế, kiểm tra ngày hồn thành dự án giai đoạn mốc việc làm quan trọng Bất kỳ sai khác so với ngày hoàn thành dự định điểm mốc phải báo cáo Ngoài ra, việc làm rõ nguyên nhân cố không phần quan trọng  Hộp thoại báo cáo Về nguyên tắc, báo cáo phải viết theo mẫu sẵn có trình bày kế hoạch Tất nhiên báo cáo mốc Ở giai đoạn hộp thoại báo cáo trình bày theo cách thức khác Nhìn chung người quản lý dự án phải báo cáo mức độ hoàn tất hoạt động quan trọng sơ đồ mốc Trên mẫu báo cáo, chỗ trống chừa để người báo cáo phân tích tình hình ít, nên cần phải phân tích riêng giải Báo cáo mốc phải tường thuật ngắn gọn, súc tích chủ nhiệm dự án gửi đến bên liên quan, Ban lãnh đạo người then chốt tổ chức sở Ý tưởng khơng có nghĩa họ phải có nhiều thứ để đọc mà chủ yếu phải báo cáo để họ cần xem qua biết dự án giai đoạn Nếu dự án gặp phải vấn đề khó khăn trầm trọng, họ cần phải soạn kỹ lưỡng thành ghi nhớ tiến hành thảo luận Bảng 4.2 Báo cáo mốc tiến độ BÁO CÁO MỐC Ngày kế hoạch Các mốc tiến độ Tiến độ dự án Chung cư cao tầng G3AB Ngày hoàn thành Căn đánh giá hồn thành Đánh giá Cơng tác thiết kế Quyết đinh phê duyệt Đúng/chậm tiến độ Thi cơng xây dựng Các Biên nghiệm cơng trình thu Lắp đặt trang thiết bị, hồn thiện, bàn giao Các Biên nghiệm thu, bàn giao Đúng/chậm tiến độ Đúng/chậm tiến độ 80 Nếu tiến độ thực bị chậm so với sơ đồ mốc, điều kiện thống sơ đồ trách nhiệm dự án không tôn trọng Thật ban quản lý trực tiếp thành viên khác tổ chức thực dự án nhiệm vụ giao Nếu sơ đồ trách nhiệm khơng tn thủ điều gây ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án, phải báo cáo việc Ban quản lý phải có hội để định biện pháp khắc phục nhằm đảm bảo cho sơ đồ trách nhiệm tuân thủ (hoặc thay đổi) Phần kết phân tích người chủ nhiệm dự án phải luôn đề xuất giải pháp hành động để nhà tài trợ ban lãnh đạo xem xét định Những kết định quan trọng xem xét Cũng có báo cáo mốc bắt đầu chưa kết thúc, kết thúc sau Cũng phải nói dứt khốt đạt mốc chưa đạt đạt lúc Chúng ta ln ln báo cáo ta biết mốc cuối Làm khơng chừng ta phát có chậm trễ nhỏ Có nghĩa ta phải xem xét đánh giá trước biện pháp khắc phục Trên sở báo cáo mốc, nhà quản lý dự án biết liệu dự án có theo kế hoạch hay khơng, từ phân tích ngun nhân gây bất cập kế hoạch tình hình thực tế đưa biện pháp khắc phục Trong trường hợp định, ta buộc phải chấp nhận tiếp tục trung thành với kế hoạch phải trình cấp có thẩm quyền điều chỉnh kế hoạch 4.2.3 Hồn thiện q trình kiểm soát tiến độ 4.2.3.1 Xây dựng hệ thống kiểm soát tiến độ Một công cụ bật để kiểm soát tiến độ Hệ thống kiểm soát tiến độ Hệ thống bao gồm yếu tố: - Tập hợp cách có hệ thống yêu cầu thay đổi văn có liên quan - Theo dõi yêu cầu thay đổi toàn hệ thống - Xác định cấp thông qua thay đổi bắt buộc cho thay đổi khác - Hỗ trợ sách thay đổi tồn hệ thống 81 Khi xảy thay đổi với hệ thống giấy tờ, hệ thống theo dõi, kiểm soát thủ tục mà Ban Quản lý dự án phải tuân theo, để có chấp thuận thay đổi đề xuất Sơ đồ quy định phương pháp thống để thực quản lý tiến độ thi công nhằm đảm bảo tiến độ xây dựng gói thầu, hạng mục cơng trình, cơng trình quy định hợp đồng xây lắp đáp ứng tổng tiến độ cơng trình Sơ đồ 4.1 Quy trình kiểm sốt kế hoạch tiến độ thi cơng - Kiểm sốt khối lượng thi cơng có đảm bảo kế hoạch đề hay không (kế hoạch khối lượng theo tuần, tháng, quý) - Kiểm soát mốc thời gian bắt đầu kết thúc thực tế công tác ghi tiến độ chi tiết so với tiến độ chi tiết thỏa thuận - Kiểm soát việc huy động nhân lực thiết bị 82 - Kiểm sốt tình hình chuẩn bị nguyên vật liệu: Xem xét hợp đồng, đơn đặt hàng Nhà thầu, tình hình tập kết nguyên vật liệu kho bãi công trường so với yêu cầu công việc 4.2.3.2 Sử dụng biểu đồ xương cá để xác định nguyên nhân chậm tiến độ hạng mục Phương pháp Ishikawa, hay biểu đồ Ishikawa, biểu đồ xương cá (fishbone diagram), biểu đồ nguyên nhân - kết (cause-and-effect diagram), phương pháp hay sử dụng doanh nghiệp nhằm nhận diện vấn đề đưa giải pháp quản lý, lãnh đạo Phương pháp đề xuất người Nhật ông Kaoru Ishikawa vào năm 1960 Ông người tiên phong quy trình quản trị chất lượng nhà máy đóng tàu Kawasaki xem người có cơng với quản trị đại Đối với công tác quản lý tiến độ, việc phân tích nguyên nhân chậm tiến độ để từ đề xuất giải pháp để cải thiện phương án thực giải pháp việc làm cần thiết Dự án Nhà chung cư G3AB thi công chậm tiến độ, nhà quản trị dự án cần sử dụng phương pháp Ishikawa để (i) Tìm hiểu quy trình hành; (ii) Xác định vấn đề, nguyên nhân hậu thơng qua khảo sát, điều tra trước nhân viên phận liên quan; (iii) Đề xuất giải pháp để cải thiện phương án thực giải pháp Sơ đồ sau mơ tả bước phân tích phương pháp Ishikawa: a Xây dựng sơ đồ Ishikawa với hậu xác định rõ : "Chậm tiến độ xây dựng khu nhà quản lý vận hành" Xác định phạm vi mà ngun nhân tìm thấy (ưu tiên phạm vi 5M mà phương pháp đề nghị : Vấn đề (Matter) - Con người (Man) – Nguyên vật liệu (Material) – Máy móc thiết bị (Machine) – Phương pháp (Method), Vấn đề nguyên nhân gần gây hậu Con người Phương pháp Vấn đề Chậm tiến độ Máy móc Nguyên vật liệu 83 Sơ đồ 4.2 Sơ đồ hình xương cá xác định nguyên nhân chậm tiến độ b Xác định toàn nguyên nhân, phân loại chúng theo phương pháp 5M c Xác định mối tương quan nguyên nhân, ví dụ khơng xây dựng biện pháp thi cơng chi tiết => thông tin đội thi công không chuyển giao => công nhân không chủ động máy móc ngun vật liệu trước thi cơng thời gian cần thiết) d Xác định nguyên nhân thứ cấp (những nguyên nhân kéo theo từ ngun nhân trước đó) (ví dụ chưa xây dựng biện pháp thi cơng => máy móc thiết bị khơng sẵn sàng thời gian yêu cầu) giữ nguyên nhân chủ yếu (Ví dụ : Ban huy công trường quản lý tiến độ chưa tốt) e Đánh dấu tất ngun nhân f Tìm giải pháp khắc phục ngun nhân 4.2.3.3 Các giải pháp kiểm soát xử lý chậm tiến độ thi công trường Vào lúc giám sát viên thấy tiến độ bị chậm (chậm so với kế hoạch) thơng báo cho Nhà thầu họp giao ban văn yêu cầu Nhà thầu lập lại kế hoạch tiến độ chi tiết Trong kế hoạch/bản tiến độ chi tiết Nhà thầu phải thể tăng cường thời gian làm việc (tăng ca chẳng hạn), nhân lực, số lượng máy móc thiết bị thi cơng biện pháp thi công bổ sung (giải pháp khắc phục) đáp ứng yêu cầu tiến độ bảo đảm thời gian hoàn thành theo hợp đồng yêu cầu chủ đầu tư Trong trường hợp chậm tiến độ bất khả kháng thay đổi thiết kế yêu cầu tạm ngừng Chủ đầu tư khơng có thoả thuận lại ngày hoàn thành hai bên ngày hồn thành dịch sau khoảng 84 thời gian khoảng thời gian diễn xử lý kiện Trong trường hợp tiến độ thi cơng chậm nghiêm trọng (khơng thể hồn thành cơng trình, hạng mục cơng trình, gói thầu vào ngày Hoàn thành) Giám sát viên báo cáo cho Lãnh đạo Ban để xử lý theo quy định Hợp đồng Đồng thời yêu cầu Nhà thầu lập lại tiến độ chi tiết kèm theo giải pháp khắc phục, thẩm tra báo cáo Lãnh đạo Ban xem xét đạo thực - Xử lý phạt chậm tiến độ nghiêm trọng: + Giám sát viên tập hợp chứng việc chậm tiến độ (các văn thay đổi thiết kế, tạm ngừng thi công, bất khả kháng ) tính tốn số ngày chậm trễ lỗi Nhà thầu + Giám sát viên soạn thảo công văn gửi cho Nhà thầu việc chậm tiến độ nghiêm trọng hạng mục/gói thầu Nội dung cơng văn nêu rõ: mức độ chậm trễ, ảnh hưởng chậm trễ đến tồn cơng trình, ngun nhân chậm thuộc trách nhiệm Nhà thầu, tổng số ngày chậm trễ, tổng số tiền phạt theo Hợp đồng (trong trường hợp cần thiết) mời giám đốc Nhà thầu họp để thống phương án xử phạt + Chuẩn bị nội dung họp, biên họp với thành phần tham gia gồm Tư vấn giám sát Nhà thầu 4.2.4 Giải pháp kiểm sốt chi phí Chi phí để đáp ứng cho kế hoạch thi cơng dự án cần tiết cụ thể, đặc biệt chi phí vật tư, vật liệu Nếu kế hoạch chi phí khơng đảm bảo dẫn tới việc phải chờ vật tư dẫn tới công việc bị chậm chễ, chẳng hạn gạch cát vàng, hai loại vật liệu không đáp ứng kịp cho công tác xây tường, khiến cho công tác bị chậm trễ thời gian, mặt khác công tác xây tường công việc găng quan trọng thi cơng hồn thiện, ảnh hưởng tới thời hạn toàn kế hoạch Kiểm sốt chi phí dự án cần thiết ln tồn tác nhân tạo nên sai lệch so với chi phí hoạch định Kiểm sốt chi phí để quản lý thay đổi thực cơng trình dự án với mục đích làm giảm yếu 85 tố tiêu cực tăng yếu tố tích cực thay đổi 4.2.4.1 Nội dung kiểm sốt chi phí - Theo dõi chi phí thực cơng trình dự án để xác định mức chênh lệch so với kế hoạch - Quản lý thay đổi trong ngân sách nhằm mục đích phát sai lệch so với ngân sách kế hoạch - Ngăn chặn định sai lầm có trước kế hoạch - Thông tin cho bên liên quan tiến trình thực Trong q trình thi cơng xây dựng cơng trình, sở để làm cho chủ đầu tư theo dõi điều chỉnh dự toán xây dựng cơng trình bao gồm chi phí : - Chi phí xây dựng : chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng, chi phí xây dựng nhà tạm - Chi phí thiết bị: chi phí mua sắm thiết bị, chi phí lắp đặt thiết bị, chi phí thí nghiệm, hiệu chỉnh chi phí liên quan khác - Chi phí quản lý dự án: chi phí cần thiết để tổ chức quản lý dự án - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng : chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng, khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra chi phí tư vấn xây dựng khác - Chi phí khác: bao gồm chi phí chưa quy định tai mục - Chi phí dự phịng: chi phí dự phịng cho yếu tố phát sinh: trượt giá, rủi ro, thay đổi phát sinh Đối với nhà thầu thi công sở để làm theo dõi điều chỉnh chi phí dự tốn thi cơng nhà thầu lập, dự tốn thi cơng chi phí cần thiết để hồn thành hạng mục, phận, cơng trình theo khối lượng xây lắp xác định thiết kế vẽ thi cơng Dự tốn thi cơng tính theo biện pháp thi cơng thực tế mà nhà thầu thi công ứng dụng với định mức nội giá vật liệu, giá ca máy thực tế 4.3.4.2 Phương pháp kiểm sốt chi phí Kiểm sốt chi phí áp dụng phương pháp phương pháp truyền thống, phương pháp giá trị thu được, dự báo giá thành 86 Trong giai đoạn nay, Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội cần sử dụng biện pháp quản lý dòng tiền đại, đáp ứng u cầu cơng khai minh bạch chi phí Với mơ hình kiểm sốt chi phí tốt khách hàng, nhà đầu tư, Ngân hàng yên tâm đầu tư vào dự án đồng hành dự án để hoàn thành theo mục tiêu đề Một giải pháp mà áp dụng số dự án mơ hình khách hàng tham gia quản lý dịng tiền dự án Theo phương án này, khách hàng mua nhà mở tài khoản chung ngân hàng (tài khoản bao gồm đại diện chủ đầu tư đại diện khách hàng) Khách hàng phải nộp số tiền cịn lại theo hợp đồng (bất kể tỷ lệ tiền nộp bao nhiêu%), tiền từ tài khoản khách hàng đổ tài khoản chung Tiền từ tài khoản chung chuyển tài khoản Chủ đầu tư ngân hàng, sau đại diện khách hàng kiểm tra thực tế cơng việc Khi đó, tiền từ Chủ đầu tư giải ngân cho nhà thầu Hiện số dự án áp dụng mơ hình đạt thành cơng thơng qua việc thu hút khách hàng, tăng lượng vốn huy động cho dự án 4.3.4.2 Tăng cường công tác truyền thông để huy động vốn Thị trường bất động sản nước ta rơi vào tình trạng thiếu vốn mà việc tìm thấy nguồn vốn cho thị trường giải pháp quan trọng hàng đầu Hoàn cảnh chung thị trường bất động sản nước ta giống với thị trường thời điểm đầu năm 2009 nguồn vốn khả thi cho thị trường có lúc khác Giải pháp vốn lúc phụ thuộc lớn vào lực truyền thơng, marketing để có luồng vốn khả thi, để người tiêu dùng nhà đầu tư tin tưởng vào lợi ích tìm kiếm thị trường bất động sản Hiện nay, công tác chưa công ty trọng nên nhiều khách hàng chưa biết đến sản phẩm công ty Để dự án Công ty giới thiệu rộng rãi đối đến khách hàng nhà đầu tư, Cơng ty cần thực giải pháp quảng cáo, marketing sau:  Ứng dụng Marketing Online Những tin tức Marketing in báo giấy hay phát truyền hình giúp dự án BĐS thu hút ý người tiêu dùng hạn chế khâu 87 tương tác nhà kinh doanh khách hàng Hơn nữa, phương pháp Marketing mang tính chất bao quát lớn, không tập trung vào nhắm chọn khách hàng, không gây ảnh hưởng đến ý người xem Chính vậy, hiệu đem lại từ phương pháp khơng cao Trong đó, cơng cụ Marketing Online (facebook, trang blog, quảng cáo trang điện tử,…) giúp Cơng ty chọn lọc đối tượng khách hàng tiềm năng, quan tâm có nhu cầu mua bán BĐS Từ đó, thơng điệp gửi đến khách hàng mang tính chất chọn lọc, chất lượng đem lại giá trị thông tin cao Doanh nghiệp kiểm tra, theo dõi dịng thơng tin kịp thời phản hồi ý kiến, thắc mắc người quan tâm đến sản phẩm Chưa kể, tiếp thị qua Internet giúp doanh nghiệp hoạch định chiến lược mang tính rộng lớn với chi phí thấp Sự tương tác hai chiều nhà kinh doanh người sử dụng Internet giúp xây dựng niềm tin hai bên  Quảng cáo Poster Ngày hầu hết nơi mua sắm, siêu thị nơi cơng cộng có bảng đen nhỏ dùng để dán tờ poster quảng cáo Mỗi địa điểm Cơng ty nên có poster màu sắc khác nhau, poster bạn để khoảng trống để khách hàng để lại số động họ tên để nhận phần quà hay chương trình khuyến ưu đãi Bằng cách này, biết nơi có nhiều khách hàng tiềm tập trung đánh vào họ nhiều phương pháp khác email, cold calling…  Những chương trình ưu đãi khuyến Do tính phổ biến cạnh tranh cao nên Công ty cần phải suy nghĩ kỹ cách thực chương trình khuyến ưu đãi Nếu khơng suy nghĩ kỹ dễ phản tác dụng khách hàng nghĩ ngơi nhà bán có chất lượng thấp hay giá bất hợp lý Một phương pháp hiệu mà Công ty nên sử dụng khách hàng mua nhà, họ khuyến thêm đồ nội thất hay đồ gia dụng đó, hay vật dụng để họ trang trí cho nhà đẹp thêm 88 4.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý tiến độ dự án Từ kết nghiên cứu, nhận định việc áp dụng công cụ quản lý tiến độ dự án Công ty CP Đầu tư Xây dựng dân dụng Hà Nội, tác giả xin có kiến nghị sau: Một Công tác lập quản lý tiến độ cần phải tiếp tục nghiên cứu phát triển nữa, cung cấp tài liệu kiến thức chun mơn nhằm áp dụng cho cơng trình thực tế nhu cầu đào tạo đội ngũ cán bộ, kỹ sư chun mơn hóa cao Hai Công tác quản lý tiến độ phải thực sở khoa học để đạt kết quả, xác nhằm thực tốt cơng tác quản lý dự án nói chung quản lý tiến độ nói riêng Ba phải bố trí vốn phù hợp với kế hoạch tiến đố Trong bối cảnh thị trường vốn phải chịu điều tiết quy định kiềm chế lạm phát, lãi suất mức cao làm ảnh hưởng đến việc tiếp cận nguồn vốn vay cho dự án đầu tư trung dài hạn Công ty, công tác huy động, thu xếp, cân đối đảm bảo nguồn vốn phục vụ dự án đầu tư Cơng ty địi hỏi quan trọng để hồn thành kế hoạch đầu tư Cơng ty phải có biện pháp phát huy cao nguồn vốn để thực chương trình phát triển nhà Bốn là, xếp, đổi mới, phát triển nâng cao hiệu doanh nghiệp Cơng ty tiếp tục rà sốt hệ thống quản trị, kiểm soát, điều hành để xếp tổ chức lại cho hợp lý hiệu Công tác xếp, đổi mới, nâng cao hiệu doanh nghiệp gắn với giải pháp phát triển nguồn nhân lực, bảo đảm việc trì nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đầu tư đẩy mạnh công tác đào tạo, nghiên cứu phát triển chung tồn Cơng ty, đáp ứng yêu cầu doanh nghiệp hoạt động kinh tế tri thức, giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế 89 KẾT LUẬN Quản lý dự án số phương thức quản lý tiên tiến ngày khẳng định vai trị vị trí hệ thống quản trị chung Về nội dung quản lý tiến độ dự án thời gian thực dự án phụ thuộc vào thời gian công việc, ràng buộc công việc liên kết công việc Mỗi công việc cụ thể thiết lập thời gian bắt đầu, thời gian kết thúc khoảng thời gian thực công việc Dựa vào biểu đồ Gantt nhà quản lý dự án điểu chỉnh thời gian, tối ưu tiến độ dự án cho phù hợp với yêu cầu dự án ban đầu Thực tế cho thấy, nguyên nhân góp phần cho số thành công Công ty Dự án Khu đô thị n Hịa thời gian qua nhờ Ban lãnh đạo Công ty quan tâm công tác quản trị dự án, triển khai cách cơng tác kiểm sốt tiến độ thực dự án Tuy nhiên việc quản lý dự án Công ty chưa thực đầy đủ chức quản trị dự án, chưa khai thác sử dụng hết công cụ kỹ thuật quản lý dự án nhằm góp phần giám sát, kiểm sốt dự án thoả mãn bên tham gia Qua nội dung nghiên cứu đề tài “Hồn thiện cơng tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình Cơng ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội ” tác giả góp phần làm sáng tỏ số vấn đề có liên quan, khắc phục hạn chế hoàn thành nhiệm vụ sau: - Hệ thống hóa vấn đề quản lý dự án nói chung quản lý tiến độ thực dự án nói riêng cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng; - Phân tích tổng quan thực trạng công tác quản tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình Cơng ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội Phân tích kết đạt số hạn chế trình quản lý tiến độ thực dự án; - Đưa số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác lập kế hoạch tiến độ, q trình giám sát, kiểm sốt tiến độ 90 Mục đích đề tài nghiên cứu tổng kết lý thuyết góp phần làm sáng tỏ mặt lý luận việc sử dụng kiến thức quản lý dự án phân tích chuyên sâu quản lý tiến độ dự án để tổ chức tốt trình thực dự án Cơng ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội Tuy nhiên, nội dung quản lý tiến độ dự án nội dung khó, có tính chun sâu chun mơn cao, với phạm vi nghiên cứu hẹp nên không tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận góp ý để tiếp tục bổ sung hồn thiện đề tài này./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Quản lý dự án Yên Hòa (2008 – 2013): Các báo cáo tình hình thực dự án thành phần Dự án Khu đô thị n Hịa Lê Cơng Hoa (2011), Nghiên cứu kinh doanh, NXB ĐH Kinh tế Quốc dân, Hà Nội Luật Đấu thầu, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 26/11/2013 Luật Đầu tư, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 26/11/2014 Luật kinh doanh bất động sản, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Xây dựng, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 18/06/2014 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển thị, Chính phủ ban hành ngày 14 tháng 01 năm 2013 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, Chính phủ ban hành ngày tháng năm 2005 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây dựng theo luật xây dựng, Chính phủ ban hành ngày 26 tháng năm 2014 10 Từ Quang Phương (2012), Giáo trình Quản lý dự án, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 11 Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội (2015 ): Báo cáo kết kinh doanh giai đoạn 2009 – 2014 12 Thơng tin trang web thức Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội : www.hcci.com.vn 13 Nguyễn Trường Sơn, Đào Hữu Hòa (2002), Quản trị dự án đầu tư, Nxb Thống kê, Hà Nội ... Cơ sở lý thuyết quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình Chương 3: Thực trạng cơng tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình Cơng ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội. .. dân dụng Hà Nội 8 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH Tổng quan dự án quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình 2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng Dự án. .. DỤNG HÀ NỘI 3.1 Giới thiệu công ty CP Đầu tư xây dựng dân dung Hà Nội 3.1.1 Q trình hình thành phát triển Cơng ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà