Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân tỉnh đồng nai

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI KHÓA LU[.]

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020 BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC ThS ĐÀO NGUYỄN HƯƠNG DUYÊN i LỜI CAM KẾT Tác giả xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành Luật kinh tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” cơng trình nghiên cứu tác giả thực hướng dẫn Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên Các kết nghiên cứu nêu khóa luận trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Các tài liệu trích dẫn khóa luận đảm bảo tính xác, tin cậy có thích nguồn gốc rõ ràng nhằm mục đích tham khảo, phục vụ cho trình nghiên cứu Tác giả xin chân thành cảm ơn! Tác giả khóa luận Nguyễn Nhựt Trường ii LỜI CẢM ƠN Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất quý thầy cô giảng viên Khoa Luật - Trường Đại học Cơng Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy truyền thụ kiến thức pháp luật kiến thức chuyên ngành luật kinh tế Trong q trình thực Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành Luật kinh tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai”, tác giả nhận bảo tận tình Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên – Giảng viên hướng dẫn; với giúp đỡ tận tình cha mẹ, tất bạn bè góp phần giúp cho tác giả hồn thành tốt khóa luận Mặc dù cố gắng suốt q trình thực khóa luận, nội dung khóa luận chắn khơng tránh khỏi thiết sót cịn nhiều hạn chế Chính thế, tác giả mong nhận ý kiến đóng góp q thầy cơ, anh chị bạn để tác giả hồn chỉnh khóa luận Tác giả xin chân thành cảm ơn! Tác giả khóa luận Nguyễn Nhựt Trường iii MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chung quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.3 Chủ thể quyền sử dụng đất 1.2 Lý luận chung xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái quát bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.2.2 Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 11 1.2.3 Đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 12 1.2.4 Ý nghĩa xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 15 1.3 Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 16 1.3.1 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 16 1.3.2 Căn xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 20 1.3.3 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 21 1.3.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 26 1.4 Phân biệt xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất với xử lý tài sản bảo đảm khác 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI 33 2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 33 2.1.1 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 33 2.1.2 Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 34 2.1.3 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 35 2.1.4 Định giá tài sản bảo đảm để xử lý quyền sử dụng đất 36 2.1.5 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất 37 2.1.6 Quyền ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 39 iv 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 40 2.2.1 Đánh giá việc thực thi áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 41 2.2.2 Những khó khăn ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 44 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, bất cập việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 49 CHƯƠNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .54 3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 54 3.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 58 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .64 PHỤ LỤC 69 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Tên đầy đủ BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân QSDĐ Quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai TAND Tòa án nhân dân TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm qua Việt Nam không ngừng đẩy mạnh cải cách kinh tế thực công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Chính tình hình này, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư để sản xuất, kinh doanh yếu tố quan trọng định đến tăng trưởng phát triển kinh tế Do đó, hoạt động cho vay tổ chức tín dụng (TCTD) cung cấp nguồn vốn đầu tư tạo hội cho cá nhân, tổ chức doanh nghiệp thực sản xuất, mở rộng quy mô kinh doanh Tuy nhiên, hoạt động cho vay TCTD liên quan đến lĩnh vực tín dụng lại mang đến rủi ro tiềm ẩn cao từ khách hàng ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình hoạt động ngành kinh tế Chính vậy, TCTD thường sử dụng hình thức cho vay có bảo đảm để ngăn ngừa hạn chế rủi ro phát sinh Trong hình thức cho vay có bảo đảm cho vay bảo đảm tài sản áp dụng phổ biến hoạt động Trong hợp đồng cho vay ngân hàng bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối tượng sử dụng ưu tiên hàng đầu ngân hàng nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) Theo đó, khách hàng khơng trả nợ vay nghĩa vụ toán đến hạn ngân hàng có quyền u cầu xử lý TSBĐ QSDĐ để thu hồi nợ cho vay Thực tế cho thấy, so với giao dịch cho vay khác dùng QSDĐ làm TSBĐ coi cách an toàn loại tài sản khác mà pháp luật quy định, để bên bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân Nhưng QSDĐ loại quyền tài sản phát sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nên quy định pháp luật xử lý TSBĐ QSDĐ vấn đề đơn giản mang tính đặc thù cao Cho nên điều kiện, thủ tục quy trình xử lý QSDĐ giải tranh chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản khác Chính điều giải thích việc xử lý TSBĐ QSDĐ thời gian qua có bất cập vướng mắc việc xử lý Bên cạnh đó, q trình áp dụng pháp luật để xử lý TSBĐ QSDĐ nước ta xuất chồng chéo, không đầy đủ thiếu hụt văn vi phạm pháp luật có liên quan đến xử lý TSBĐ QSDĐ gây tình trạng khó khăn, lúng túng e ngại cho việc áp dụng pháp luật Tòa án quan chức có thẩm quyền để giải tranh chấp xảy Từ đó, dẫn đến trì hỗn kéo dài, khó thực khơng thể thực việc xử lý TSBĐ hoạt động thi hành án Đồng thời, giảm khả thu hồi nợ gia tăng tình trạng nợ xấu TCTD tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định kinh tế xã hội Xuất phát từ nguyên nhân trên, việc nghiên cứu cách tồn diện, có hệ thống, lý luận thực tiễn quy định pháp luật xử lý TSBĐ QSDĐ có ý nghĩa thiết thực Để hiểu, thực áp dụng pháp luật phát điểm bất cập, vướng mắc hạn chế quy định pháp luật hành Từ đó, đưa kiến nghị hồn thiện pháp luật vơ cần thiết cấp bách Vì vậy, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” để làm báo cáo cho khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu Pháp luật xử lý TSBĐ vấn đề phổ biến quan trọng Trong thời gian qua, có vài cơng trình nghiên cứu liên quan tập trung việc nghiên cứu pháp luật xử lý TSBĐ QSDĐ Nhưng hầu hết nghiên cứu nêu lên vấn đề pháp lý trình xử lý TSBĐ QSDĐ chưa nêu thực tiễn áp dụng pháp luật vào xử lý thực tế Một số đề tài nghiên cứu khoa học mà tác giả tiếp cận có liên quan đến đề tài như: Luận văn Thạc sĩ Luật học Hồng Minh Phương (2016) - Viện Đại học Mở Hà Nội đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng hướng hồn thiện” Tác giả tìm hiểu, hệ thống hóa sở lý luận quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD Dựa sở lý luận thực trạng pháp luật, luận văn khái quát nội dung thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD; nêu kết đạt được, hạn chế, bất cập từ kiến nghị đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật Luận văn Thạc sĩ Luật học Nguyễn Quỳnh Thoa (2015) - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đề tài: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” Tác giả tìm hiểu, phân tích khái niệm liên quan đến chấp tài sản, QSDĐ, chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp QSDĐ, kinh nghiệm quốc tế pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Đồng thời, hệ thống hóa quy định pháp luật hành xử lý tài sản chấp QSDĐ Đặc biệt, nêu phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Việt Nam nay, vấn đề bất cập, hạn chế nguyên nhân; kiến nghị số phương hướng giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Luận văn Thạc sĩ Luật học Hoàng Thị Huế (2017) - Học viện Khoa Học Xã Hội về: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành Phố Hà Nội” Luận văn làm sáng tỏ lý luận, sở pháp lý thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ áp dụng xét xử Tòa án nhân dân Thành Phố Hà Nội Để sở đề xuất giải pháp hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản chấp QSDĐ để thực nghĩa vụ ngân hàng Ngồi ra, cịn có báo khoa học liên quan đến lĩnh vực xử lý TSBĐ như: viết “Xử lý tài sản bảo đảm theo pháp luật dân 2015” tác giả Bùi Đức Giang (2017), Tạp chí ngân hàng, số 1-2; viết “Một số vấn đề bảo đảm thực nghĩa vụ hộ gia đình”, tác giả Đào Hồng Thắng (2014), Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số (263); viết “Chứng thực, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất – Nhìn từ cấp xã địa phương” tác giả Bùi Đăng Vương (2013), Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số (239) Nhìn chung cơng trình nêu tiếp cận, nghiên cứu, nhận định đánh giá nhiều khía cạnh mức độ khác nội dung có liên quan trực tiếp gián tiếp đến TSBĐ xử lý TSBĐ QSDĐ Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu thực vấn đề xử lý TSBĐ QSDĐ thực tiễn xét xử TAND tỉnh Đồng Nai Trong bối cảnh BLDS 2015 có hiệu lực thi hành Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ, có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 thay Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày ... Chương Lý luận chung quyền sử dụng đất xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Chương Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai. .. CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI 33 2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử. .. sản bảo đảm quyền sử dụng đất 39 iv 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 40 2.2.1 Đánh giá việc thực