Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân tỉnh đồng nai

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật kinh tế TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020 BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NA.

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020 BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC ThS ĐÀO NGUYỄN HƯƠNG DUYÊN i LỜI CAM KẾT Tác giả xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành Luật kinh tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” cơng trình nghiên cứu tác giả thực hướng dẫn Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên Các kết nghiên cứu nêu khóa luận trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Các tài liệu trích dẫn khóa luận đảm bảo tính xác, tin cậy có thích nguồn gốc rõ ràng nhằm mục đích tham khảo, phục vụ cho trình nghiên cứu Tác giả xin chân thành cảm ơn! Tác giả khóa luận Nguyễn Nhựt Trường ii LỜI CẢM ƠN Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất quý thầy cô giảng viên Khoa Luật - Trường Đại học Cơng Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy truyền thụ kiến thức pháp luật kiến thức chuyên ngành luật kinh tế Trong q trình thực Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành Luật kinh tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai”, tác giả nhận bảo tận tình Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên – Giảng viên hướng dẫn; với giúp đỡ tận tình cha mẹ, tất bạn bè góp phần giúp cho tác giả hồn thành tốt khóa luận Mặc dù cố gắng suốt q trình thực khóa luận, nội dung khóa luận chắn khơng tránh khỏi thiết sót cịn nhiều hạn chế Chính thế, tác giả mong nhận ý kiến đóng góp q thầy cơ, anh chị bạn để tác giả hồn chỉnh khóa luận Tác giả xin chân thành cảm ơn! Tác giả khóa luận Nguyễn Nhựt Trường iii MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chung quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.3 Chủ thể quyền sử dụng đất 1.2 Lý luận chung xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái quát bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.2.2 Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 11 1.2.3 Đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 12 1.2.4 Ý nghĩa xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 15 1.3 Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 16 1.3.1 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 16 1.3.2 Căn xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 20 1.3.3 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 21 1.3.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 26 1.4 Phân biệt xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất với xử lý tài sản bảo đảm khác 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI 33 2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 33 2.1.1 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 33 2.1.2 Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 34 2.1.3 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 35 2.1.4 Định giá tài sản bảo đảm để xử lý quyền sử dụng đất 36 2.1.5 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất 37 2.1.6 Quyền ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 39 iv 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 40 2.2.1 Đánh giá việc thực thi áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 41 2.2.2 Những khó khăn ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 44 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, bất cập việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 49 CHƯƠNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .54 3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 54 3.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 58 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .64 PHỤ LỤC 69 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Tên đầy đủ BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân QSDĐ Quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai TAND Tòa án nhân dân TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm qua Việt Nam không ngừng đẩy mạnh cải cách kinh tế thực công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Chính tình hình này, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư để sản xuất, kinh doanh yếu tố quan trọng định đến tăng trưởng phát triển kinh tế Do đó, hoạt động cho vay tổ chức tín dụng (TCTD) cung cấp nguồn vốn đầu tư tạo hội cho cá nhân, tổ chức doanh nghiệp thực sản xuất, mở rộng quy mô kinh doanh Tuy nhiên, hoạt động cho vay TCTD liên quan đến lĩnh vực tín dụng lại mang đến rủi ro tiềm ẩn cao từ khách hàng ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình hoạt động ngành kinh tế Chính vậy, TCTD thường sử dụng hình thức cho vay có bảo đảm để ngăn ngừa hạn chế rủi ro phát sinh Trong hình thức cho vay có bảo đảm cho vay bảo đảm tài sản áp dụng phổ biến hoạt động Trong hợp đồng cho vay ngân hàng bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối tượng sử dụng ưu tiên hàng đầu ngân hàng nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) Theo đó, khách hàng khơng trả nợ vay nghĩa vụ toán đến hạn ngân hàng có quyền u cầu xử lý TSBĐ QSDĐ để thu hồi nợ cho vay Thực tế cho thấy, so với giao dịch cho vay khác dùng QSDĐ làm TSBĐ coi cách an toàn loại tài sản khác mà pháp luật quy định, để bên bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân Nhưng QSDĐ loại quyền tài sản phát sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nên quy định pháp luật xử lý TSBĐ QSDĐ vấn đề đơn giản mang tính đặc thù cao Cho nên điều kiện, thủ tục quy trình xử lý QSDĐ giải tranh chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản khác Chính điều giải thích việc xử lý TSBĐ QSDĐ thời gian qua có bất cập vướng mắc việc xử lý Bên cạnh đó, q trình áp dụng pháp luật để xử lý TSBĐ QSDĐ nước ta xuất chồng chéo, không đầy đủ thiếu hụt văn vi phạm pháp luật có liên quan đến xử lý TSBĐ QSDĐ gây tình trạng khó khăn, lúng túng e ngại cho việc áp dụng pháp luật Tòa án quan chức có thẩm quyền để giải tranh chấp xảy Từ đó, dẫn đến trì hỗn kéo dài, khó thực khơng thể thực việc xử lý TSBĐ hoạt động thi hành án Đồng thời, giảm khả thu hồi nợ gia tăng tình trạng nợ xấu TCTD tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định kinh tế xã hội Xuất phát từ nguyên nhân trên, việc nghiên cứu cách tồn diện, có hệ thống, lý luận thực tiễn quy định pháp luật xử lý TSBĐ QSDĐ có ý nghĩa thiết thực Để hiểu, thực áp dụng pháp luật phát điểm bất cập, vướng mắc hạn chế quy định pháp luật hành Từ đó, đưa kiến nghị hồn thiện pháp luật vơ cần thiết cấp bách Vì vậy, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” để làm báo cáo cho khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu Pháp luật xử lý TSBĐ vấn đề phổ biến quan trọng Trong thời gian qua, có vài cơng trình nghiên cứu liên quan tập trung việc nghiên cứu pháp luật xử lý TSBĐ QSDĐ Nhưng hầu hết nghiên cứu nêu lên vấn đề pháp lý trình xử lý TSBĐ QSDĐ chưa nêu thực tiễn áp dụng pháp luật vào xử lý thực tế Một số đề tài nghiên cứu khoa học mà tác giả tiếp cận có liên quan đến đề tài như: Luận văn Thạc sĩ Luật học Hồng Minh Phương (2016) - Viện Đại học Mở Hà Nội đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng hướng hồn thiện” Tác giả tìm hiểu, hệ thống hóa sở lý luận quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD Dựa sở lý luận thực trạng pháp luật, luận văn khái quát nội dung thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD; nêu kết đạt được, hạn chế, bất cập từ kiến nghị đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật Luận văn Thạc sĩ Luật học Nguyễn Quỳnh Thoa (2015) - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đề tài: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” Tác giả tìm hiểu, phân tích khái niệm liên quan đến chấp tài sản, QSDĐ, chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp QSDĐ, kinh nghiệm quốc tế pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Đồng thời, hệ thống hóa quy định pháp luật hành xử lý tài sản chấp QSDĐ Đặc biệt, nêu phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Việt Nam nay, vấn đề bất cập, hạn chế nguyên nhân; kiến nghị số phương hướng giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Luận văn Thạc sĩ Luật học Hoàng Thị Huế (2017) - Học viện Khoa Học Xã Hội về: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành Phố Hà Nội” Luận văn làm sáng tỏ lý luận, sở pháp lý thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ áp dụng xét xử Tòa án nhân dân Thành Phố Hà Nội Để sở đề xuất giải pháp hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản chấp QSDĐ để thực nghĩa vụ ngân hàng Ngồi ra, cịn có báo khoa học liên quan đến lĩnh vực xử lý TSBĐ như: viết “Xử lý tài sản bảo đảm theo pháp luật dân 2015” tác giả Bùi Đức Giang (2017), Tạp chí ngân hàng, số 1-2; viết “Một số vấn đề bảo đảm thực nghĩa vụ hộ gia đình”, tác giả Đào Hồng Thắng (2014), Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số (263); viết “Chứng thực, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất – Nhìn từ cấp xã địa phương” tác giả Bùi Đăng Vương (2013), Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số (239) Nhìn chung cơng trình nêu tiếp cận, nghiên cứu, nhận định đánh giá nhiều khía cạnh mức độ khác nội dung có liên quan trực tiếp gián tiếp đến TSBĐ xử lý TSBĐ QSDĐ Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu thực vấn đề xử lý TSBĐ QSDĐ thực tiễn xét xử TAND tỉnh Đồng Nai Trong bối cảnh BLDS 2015 có hiệu lực thi hành Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ, có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 thay Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 18 định pháp luật Về nội dung phải đảm bảo việc thực quyền nghĩa vụ bên tham gia theo quy định pháp luật.(20) Theo nguyên tắc này, tổ chức, cá nhân mua hay nhận QSDĐ, nhà TSBĐ khác gắn liền với đất để thay cho nghĩa vụ trả nợ bên bảo đảm phải thuộc đối tượng quy định pháp luật đất đai cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng quy định pháp luật đất đai cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hưởng giá trị QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Đây nguyên tắc quan trọng xử lý TSBĐ QSDĐ, trước nguyên tắc hệ thống pháp luật xử lý TSBĐ QSDĐ mà quy định pháp luật bán đấu giá tài sản Thứ ba, xử lý TSBĐ QSDĐ phải thực cách khách quan, công khai, minh bạch, đảm bảo nhanh gọn, tiết kiệm hiệu Nguyên tắc xuất phát từ tinh thần thiện chí trung thực quy định khoản Điều BLDS 2015 phù hợp với quy định Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Mục đích tạo công khách quan cho bên có liên quan để tham gia vào q trình xử lý TSBĐ, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ Yếu tố khách quan bên phải khách quan việc áp dụng phương thức xử lý, định theo thỏa thuận quy định pháp luật mà không phụ thuộc vào ý chí chủ quan bên Trong trình xử lý TSBĐ áp dụng phương thức giải tranh chấp Tịa án địi hỏi quan tiến hành tố tụng, quan ban ngành liên quan việc thi hành án, định Tịa án phải khách quan, vơ tư việc xem xét, đánh giá chứng áp dụng pháp luật Yếu tố công khai, minh bạch kịp thời địi hỏi bên phải cơng khai vấn đề liên quan đến việc xử lý TSBĐ TCTD cơng khai q trình giải quyết, tình trạng khoản nợ, sách TCTD việc xử lý nợ xấu Bên khách hàng cần công khai trạng QSDĐ, biến đổi liên quan đến TSBĐ QSDĐ Đây điều kiện tối ưu để bên nhanh chóng đưa định cuối thuận tiện cho việc thống phương án xử lý có lợi cho tất (20).Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội, tr.30 19 bên, tránh việc làm dụng quyền hạn, chức vụ xử lý TSBĐ QSDĐ Đồng thời, phương thức, thủ tục tiến hành quy trình thực xử lý phải đơn giản, tinh gọn, dễ thực hiện, hiệu nhằm tiết kiệm thời gian giảm chi phí để khơng làm gián đoạn ln chuyển dòng tiền phục vụ phát triển.(21) Thứ tư, nguyên tắc tơn trọng bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên Đây nguyên tắc ghi nhận khoản Điều BLDS 2015, nguyên tắc thể nhiều phương diện khác Đối với TCTD, lợi ích việc xử lý TSBĐ QSDĐ cần pháp luật bảo vệ, nguồn thu bù đắp phần nợ vay lãi suất mà khách hàng khơng thực nghĩa vụ trả nợ Lợi ích thể việc trao quyền cho TCTD việc truy đòi tài sản, quyền quản lý tài sản, quyền yêu cầu xử lý tài sản, quyền thực phương thức xử lý tài sản phạm vi pháp luật cho phép quyền khác tài sản theo thỏa thuận bên Bên cạnh đó, phía khách hàng, người vay, người bảo đảm cá nhân pháp luật bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp họ thơng qua việc họ có quyền nhận thơng báo, đối chiếu cơng nợ, giám sát, tham gia suốt q trình xử lý TSBĐ.(22) Từ đó, bên tham gia việc xử lý TSBĐ dễ dàng đối chiếu, áp dụng linh hoạt phù hợp điều kiện hoàn cảnh cụ thể, nâng cao chất lượng xử lý TSBĐ, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp TCTD cá nhân, tránh lãng phí khơng cần thiết thời gian tiền bạc bên tham gia xử lý TSBĐ Thứ năm, khơng mang tính kinh doanh bên có quyền xử lý Đây nguyên tắc ghi nhận khoản Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐCP Việc xử lý TSBĐ QSDĐ nhằm mục đích để thu hồi nghĩa vụ bảo đảm có vi phạm mà hồn tồn khơng phải hoạt động có tính kinh doanh bên có quyền xử lý Điều thể chỗ bên có quyền xử lý (có thể bên bảo đảm bên nhận bảo đảm bên có thỏa thuận quan Tòa án) phải triệt để tuân thủ quy định pháp luật trình tự, thủ tục xử lý TSBĐ QSDĐ Tuy nhiên, bên thỏa thuận lựa chọn bán đấu giá QSDĐ bảo đảm thông qua việc ủy quyền cho doanh nghiệp, tổ chức bán đấu giá tài sản cần (21).Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội, tr.34 (22).Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr.27 20 phải phân biệt: doanh nghiệp, tổ chức bán đấu giá tổ chức cung cấp dịch vụ bán đấu giá tài sản lại chủ thể có quyền xử lý tài sản Các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ QSDĐ thời gian chờ xử lý phần giá trị tăng lên so với giá trị định giá giao kết hợp đồng phải thuộc giá trị TSBĐ mà khơng phải thuộc người có quyền xử lý Thậm chí, phần lớn ngân hàng có thành lập cơng ty quản lý xử lý nợ để xử lý TSBĐ khơng coi hoạt động kinh doanh ngân hàng Do vậy, khoản tiền thu từ xử lý QSDĐ quan hệ bảo đảm đối tượng để chịu thuế thu nhập thuế giá trị gia tăng 1.3.2 Căn xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 299 BLDS 2015 việc xử lý TSBĐ QSDĐ thực trường hợp sau đây: Thứ nhất, đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ Nghĩa vụ bảo đảm thường nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay Khi đến thời hạn trả nợ hợp đồng vay mà bên vay khơng tốn hạn tức vi phạm hợp đồng vay TCTD có quyền yêu cầu xử lý TSBĐ QSDĐ bảo đảm Thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Nếu hợp đồng có thỏa thuận mục đích sử dụng tiền vay có thời hạn, chưa đến thời hạn mà bên cho vay phát bên vay sử dụng tiền vay sai mục đích yêu cầu thu giữ hồi trước hạn Nếu bên vay không trả nợ bên cho vay có quyền u cầu xử lý TSBĐ QSDĐ trước thời hạn Thứ ba, pháp luật quy định TSBĐ phải xử lý để bên bảo đảm thực nghĩa vụ khác Với TSBĐ QSDĐ xử lý để bên bảo đảm thực nghĩa vụ khác pháp luật quy định sau: trường hợp QSDĐ dùng để bảo đảm cho việc thực nhiều nghĩa vụ nghĩa vụ khác chưa đến hạn coi đến hạn tất bên nhận bảo đảm tham gia xử lý QSDĐ; trường hợp bên bảo đảm phải thực nghĩa vụ khác đến hạn mà khơng cịn tài sản khác giá 21 trị QSDĐ bảo đảm đủ để thực cho tất nghĩa vụ đó; trường hợp bên bảo đảm bị tuyên bố phá sản hợp đồng bảo đảm chưa đến hạn Thứ tư, trường hợp khác bên thỏa thuận pháp luật quy định QSDĐ bảo đảm bị xử lý trường hợp khơng phải hành vi có lỗi bên bảo đảm mà ý chí bên Chẳng hạn, bên bảo đảm kinh doanh thua lỗ, khả trả nợ cho ngân hàng nhận thấy QSDĐ bảo đảm cho ngân hàng xử lý thời điểm khơng trả hết nợ mà rút phần tiền dư để lấy vốn kinh doanh tiếp giá QSDĐ lên cao Nếu ngân hàng đồng ý tài sản xử lý trước thời hạn 1.3.3 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Phương thức xử lý TSBĐ QSDĐ hiểu cách thức mà bên tham gia giao dịch bảo đảm lựa chọn áp dụng cho việc xử lý TSBĐ QSDĐ Bên cạnh số phương thức xử lý TSBĐ QSDĐ pháp luật đề để bên thoả thuận lựa chọn để áp dụng, pháp luật quy định phương thức xử lý TSBĐ QSDĐ mà bên phải tuân theo tiến hành xử lý TSBĐ QSDĐ trường hợp bên khơng có thoả thuận Theo Điều 303 BLDS 2015 quy định phương thức xử lý TSBĐ QSDĐ bao gồm có hai trường hợp Đó là: Trường hợp thứ nhất, bên có thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ QSDĐ Theo quy định khoản Điều 303 BLDS 2015 phương thức xử lý tài sản cầm cố, chấp gồm có: bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm phương thức khác Một là, phương thức bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, việc bán TSBĐ bên nhận bảo đảm bán phối hợp với bên bảo đảm bán tài sản trực tiếp cho người mua ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho người mua Bên thứ ba ủy quyền bán tài sản trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán bán đấu giá tài sản tổ chức có chức mua tài sản để bán Trong trường hợp bên thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ bán đấu giá tài sản việc bán đấu giá thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài 22 sản.(23) Việc bán TSBĐ giúp cho bên nhận bảo đảm thu hồi lại nợ, bên bảo đảm không thực nghĩa vụ bảo đảm bên nhận bảo đảm nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực thực không nghĩa vụ bên nhận bảo đảm Nếu bên nhận bảo đảm muốn đứng bán TSBĐ, hợp đồng bảo đảm (cụ thể hợp đồng cầm cố, chấp) nên có điều khoản quy định việc bên bảo đảm ủy quyền vô điều kiện không hủy ngang cho bên nhận bảo đảm phép thay bán TSBĐ trường hợp xử lý TSBĐ, theo quy định Điều 195 BLDS 2015 “người khơng phải chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền chủ sở hữu theo quy định luật” Trong trường hợp bên thỏa thuận việc bán TSBĐ không thông qua phương thức bán đấu giá việc bán TSBĐ thực theo quy định bán TSBĐ Điều 304 BLDS 2015, cụ thể việc toán số tiền có từ việc xử lý tài sản thực theo Điều 307 BLDS 2015, sau có kết bán tài sản chủ sở hữu tài sản bên có quyền xử lý tài sản phải thực thủ tục theo quy định pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản Theo quy định Điều 306 BLDS 2015 bên có quyền tự thỏa thuận thơng qua tổ chức có chức thẩm định giá tài sản để có sở xác định giá bán TSBĐ Việc bán TSBĐ không qua đấu giá hướng dẫn cụ thể chi tiết Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, cụ thể trường hợp bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có thỏa thuận việc bán TSBĐ không qua đấu giá khơng có thỏa thuận khác việc xác định giá bán việc định giá bán TSBĐ thực sau: bên nhận bảo đảm bên bảo đảm thỏa thuận giá bán TSBĐ văn Trong trường hợp không thỏa thuận giá bán tài sản bên bảo đảm có quyền định quan, tổ chức có chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày không thỏa thuận giá bán Sau thời hạn mười lăm ngày, bên bảo đảm khơng định quan, tổ chức có chức thẩm định giá bên nhận bảo đảm có quyền định quan, tổ chức có chức thẩm định giá để xác định giá bán Chi phí thuê quan, tổ chức có chức thẩm định giá tính vào chi phí xử lý (23).Xem: khoản Điều 304 BLDS 2015 23 TSBĐ Trong trường hợp TSBĐ không bán theo định giá quan, tổ chức có chức thẩm định giá bên nhận bảo đảm quyền hạ giá bán thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày không bán tài sản Việc hạ giá bán thực liên tục ba lần lần hạ giá bán không mười phần trăm giá định phải cách ba mươi ngày bất động sản Bên nhận bảo đảm có trách nhiệm thông báo cho bên bảo đảm việc hạ giá bán tài sản Sau ba lần liên tục hạ khơng bán bên nhận bảo đảm nhận TSBĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ theo quy định Điều 11 Thông tư Giá trị TSBĐ trường hợp mức giá lần hạ giá cuối cùng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Bên nhận bảo đảm phải bồi thường thiệt hại có hành vi trái pháp luật, gây thiệt hại cho chủ sở hữu tài sản, người có quyền, lợi ích liên quan đến TSBĐ trình bán TSBĐ Như vậy, chi phí bảo quản liên quan để tiến hành bán tài sản…, trừ vào số tiền bán TSBĐ Nếu số tiền bán TSBĐ sau trừ phần nghĩa vụ bảo đảm mà dư bên bảo đảm nhận lại phần tiền dư đó; cịn số tiền bán TSBĐ sau trừ phần nghĩa vụ bảo đảm mà cịn thiếu phần nghĩa vụ cịn lại xem nghĩa vụ khơng có bảo đảm.(24) Việc thực phần nghĩa vụ cịn lại khơng có TSBĐ phụ thuộc nhiều vào ý chí bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm muốn bên bảo đảm thực nghĩa vụ phải yêu cầu tiến hành khởi kiện Toà án Hai là, phương thức bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm, theo quy định Điều 305 BLDS 2015 bên nhận bảo đảm quyền nhận TSBĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm có thỏa thuận xác lập giao dịch bảo đảm Trường hợp khơng có thỏa thuận theo quy định khoản Điều 305 BLDS 2015 bên nhận bảo đảm nhận TSBĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm đồng ý văn Trong trường hợp giá trị TSBĐ lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm bên nhận bảo đảm phải tốn số tiền chênh lệch cho bên bảo đảm; trường hợp giá trị TSBĐ nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm phần nghĩa vụ chưa toán trở thành nghĩa vụ khơng có bảo (24).Xem: khoản Điều 307 BLDS 2015 24 đảm Bên bảo đảm có nghĩa vụ thực thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định pháp luật Ở phương thức này, bên có quyền tự thỏa thuận thơng qua tổ chức có chức thẩm định giá tài sản để có sở xác định giá trị TSBĐ.(25) Ngoài ra, theo khoản Điều 11 Thơng tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN trường hợp giá trị TSBĐ không đủ để tốn giá trị nghĩa vụ bên bảo đảm có trách nhiệm hồn trả số tiền cịn thiếu cho bên nhận bảo đảm, bên bảo đảm đồng thời bên có nghĩa vụ bảo đảm bên có nghĩa vụ bảo đảm phải hoàn trả số tiền thiếu cho bên nhận bảo đảm, bên bảo đảm khơng đồng thời bên có nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Mặt khác, bên nhận TSBĐ phải cung cấp hợp đồng bảo đảm văn khác chứng minh có thỏa thuận việc có quyền nhận TSBĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm, Giấy chứng nhận TSBĐ (nếu có) cho quan nhà nước có thẩm quyền để thực thủ tục chuyển quyền sở hữu, QSDĐ theo quy định pháp luật có liên quan.(26) Ngồi phương thức xử lý pháp luật quy định đây, pháp luật cịn cho phép bên thoả thuận phương thức khác phù hợp với điều kiện bên thoả thuận không vi phạm pháp luật không trái với đạo đức xã hội Trường hợp thứ hai, bên khơng có thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ QSDĐ Khi bên khơng đạt trí phương thức xử lý TSBĐ QSDĐ Đồng thời, phía bên bảo đảm thể khơng hợp tác trường hợp làm cho việc xử lý TSBĐ QSDĐ trở nên phức tạp dẫn đến trì hỗn thời gian Thế nên bên nhận bảo đảm đơn phương áp dụng hai phương thức sau đây: Một là, phương thức tiến hành bán đấu giá tài sản, trường hợp thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ tài sản bán đấu giá.(27) (25).Xem: khoản Điều 306 BLDS 2015 (26).Xem: khoản Điều 59 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ (27).Xem: khoản Điều 303 BLDS 2015 25 Việc bán đấu giá tài sản thực theo quy định pháp luật đấu giá tài sản Bên nhận bảo đảm ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để tiến hành bán đấu giá tài sản.(28) Việc tiến hành ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản chấp, cầm cố lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản bên nhận bảo đảm định Tổ chức đấu giá tài sản trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản doanh nghiệp đấu giá tài sản.(29) Sau bán đấu giá tài sản thành công, người mua tài sản đấu giá cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định điểm c khoản Điều 48 Luật Đấu giá tài sản 2016 quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua tài sản đấu giá Ngoài ra, xét đến trường hợp đặc biệt, người mua tài sản đấu giá bên nhận bảo đảm họ tham gia đấu giá, số tiền tốn sau hồn thành chi phí hợp lý tổ chức đấu giá tài sản khấu trừ trực tiếp nghĩa vụ cho bên bảo đảm Nếu không rơi vào trường hợp đặc biệt này, tức người mua tài sản đấu giá bên nhận bảo đảm, bên nhận bảo đảm tốn cho nghĩa vụ bên bảo đảm từ số tiền nhận sau hồn thành chi phí hợp lý tổ chức đấu giá tài sản Bên cạnh đó, số tiền nhận chưa để tốn nghĩa vụ bên bảo đảm phải tốn tiếp phần lại cho bên nhận bảo đảm Hai là, phương thức tiến hành khởi kiện Tòa án, trường hợp bên không đạt thỏa thuận với phương thức xử lý có thỏa thuận thực tế khơng thể thực hóa xử lý TSBĐ QSDĐ Do đó, bên nhận bảo đảm thường lựa chọn Tòa án để giải việc xử lý TSBĐ QSDĐ Đây xem phương thức cuối TCTD để thu hồi nợ vay Sau Tịa án có thẩm quyền thụ lý vụ án, trải qua giai đoạn xét xử tuyên án, định có hiệu lực pháp luật Đến giai đoạn thi hành án dân bên nhận bảo đảm có quyền u cầu quan thi hành án phát (30) TSBĐ QSDĐ theo thủ tục pháp luật quy định,(31) để toán nghĩa vụ bảo đảm bên bảo đảm, nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp bên nhận bảo đảm (28).Xem: Điều 33 Luật Đấu giá tài sản 2016 (29).Xem: Điều 22 Điều 23 Luật Đấu giá tài sản 2016 (30).Phát tài sản công bố bán tài sản công khai theo thủ tục pháp luật quy định để toán nợ (31).Xem: Điều Luật Thi hành án dân 2008 sửa đổi, bổ sung 2014 26 1.3.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Theo BLDS 2015 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục xử lý TSBĐ nói chung, xử lý TSBĐ QSDĐ nói riêng thể sau: Thứ nhất, thông báo xử lý TSBĐ Theo Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thông báo phải chứa đựng nội dung như: lý xử lý tài sản; TSBĐ xử lý; thời gian, địa điểm xử lý TSBĐ Theo quy định này, phương thức thông báo thực theo thỏa thuận Trường hợp khơng có thỏa thuận bên nhận bảo đảm gửi trực tiếp văn thông báo cho bên bảo đảm thơng qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, Trường hợp bên bảo đảm thay đổi địa mà không thông báo cho bên nhận bảo đảm biết địa bên bảo đảm xác định theo địa bên bảo đảm cung cấp trước đó, theo hợp đồng bảo đảm theo thơng tin lưu trữ quan đăng ký biện pháp bảo đảm Trước xử lý TSBĐ, người xử lý TSBĐ phải đồng thời thông báo văn việc xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm khác (nếu có) người giữ TSBĐ Ngồi phương thức thơng báo quy định nêu cịn thực phương thức đăng ký văn thông báo xử lý TSBĐ theo quy định pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm.(32) Quy định khắc phục hạn chế, có giao dịch đảm bảo khơng đăng ký khơng nhận văn thơng báo khơng có thơng tin địa người Bên cạnh đó, người xử lý TSBĐ phải có thời hạn gửi thông báo việc xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm phải thực theo thỏa thuận hợp đồng bảo đảm thỏa thuận khác Trường hợp khơng có thỏa thuận phải thực thời hạn hợp lý, trước mười lăm ngày QSDĐ tính đến thời điểm xử lý TSBĐ Đồng thời, trừ trường hợp bị xử lý theo quy định khoản Điều 300 BLDS 2015.(33) Có thể thấy rằng, trường hợp bên thỏa thuận việc thông báo ký hợp đồng bảo đảm chưa xác định có phù hợp với khoảng thời hạn hợp lý vào khoản Điều 300 BLDS 2015 khoản Điều (32).Xem: khoản Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ (33).Xem: khoản Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ 27 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có quy định Ngồi ra, khoản Điều 300 BLDS 2015 quy định bên nhận bảo đảm không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bảo đảm bên có liên quan Qua việc đưa giải thích từ ngữ “thời hạn hợp lý” Nghị định số 21/2021/NĐ-CP mà Nghị định trước thiếu sót, góp phần khắc phục phần tình trạng gây lung túng không rõ ràng thực tế bên tham gia vào quan hệ bảo đảm áp dụng xử lý tài sản Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định rõ ràng vấn đề thời gian cụ thể, trường bên bảo đảm không hợp tác cho thời gian thông báo không phù hợp, không hợp lý, không đồng ý hợp tác tiến hành xử lý TSBĐ theo quy định gây trở ngại định cho bên nhận bảo đảm Thứ hai, vấn đề giao TSBĐ để xử lý Việc giao TSBĐ để xử lý nội dung quan trọng trình xử lý TSBĐ QSDĐ Nghị định số 21/2021/NĐ-CP khơng có quy định thu giữ TSBĐ hạn chế văn mức Nghị định Tuy nhiên, để tháo gỡ vướng mắc này, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định xử lý TSBĐ, cần thực theo thỏa thuận hợp đồng khơng cần có văn ủy quyền văn đồng ý bên bảo đảm.(34) Theo quy định Điều 301 BLDS 2015, bên giữ TSBĐ phải giao tài sản cho người xử lý TSBĐ theo thông báo người này; hết thời hạn ấn định thông báo mà bên giữ TSBĐ không giao tài sản người xử lý tài sản có quyền yêu cầu Tòa án giải Đồng thời, bên nhận bảo đảm có quyền xem xét, kiểm tra thực tế TSBĐ để ngăn chặn việc tẩu tán để xử lý.(35) Tuy nhiên, việc khơng phối hợp có hành vi cản trở việc xem xét, kiểm tra thực tế TSBĐ bên giữ TSBĐ mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm phải bồi thường.(36) Trong trường hợp người giữ TSBĐ người thứ ba bên bảo đảm người giữ tài sản có trách (34).Bùi Trang (2021), Hiệp hội Ngân hàng triển khai Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thực bảo đảm nghĩa vụ, Tạp chí Thị trường tài – Tiền tệ, https://thitruongtaichinhtiente.vn/hiep-hoi-ngan-hangtrien-khai-nghi-dinh-21-2021-nd-cp-quy-dinh-ve-thuc-hien-bao-dam-nghia-vu-34266.html, truy cập lần cuối ngày 27 tháng 04 năm 2021 (35).Xem: khoản Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ (36).Xem: khoản Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ 28 nhiệm phối hợp với bên nhận bảo đảm thực việc xem xét, kiểm tra thực tế TSBĐ.(37) Khi thực việc tiếp nhận TSBĐ từ bên bảo đảm hay bên thứ ba phải thành lập văn ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận TSBĐ, trường hợp bên bảo đảm hay bên thứ ba không hợp tác khơng có mặt theo thơng báo đại diện quyền cấp xã/phường nơi tiến hành giao TSĐB để xử lý, tham gia làm chứng xác nhận vào biên bàn giao Đặc biệt, trình tiến hành giao tài sản để thực nghĩa vụ bảo đảm, bên giữ tài sản xử lý có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây trật tự, an ninh bên nhận bảo đảm có quyền u cầu quyền địa phương cấp quan cơng an nơi giao tài sản xử lý phạm vi, chức năng, quyền hạn thực việc bảo đảm an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực quyền thu giữ TSBĐ.(38) Thứ ba, tiến hành định giá tài sản Sau thực thành công việc giao TSBĐ QSDĐ cho bên nhận bảo đảm theo Điều 306 BLDS 2015 quy định khơng có thỏa thuận tiến hành định giá thông qua tổ chức định giá tài sản theo thỏa thuận giá trị TSBĐ bên Việc định giá TSBĐ phải khách quan, phù hợp với giá thị trường Tổ chức định giá phải trách nhiệm bồi thường thiệt hại có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trình định giá TSBĐ Thứ tư, tiến hành thủ tục bán đấu giá tài sản Để xử lý tài sản thực nghĩa vụ bảo đảm bên nhận bảo đảm thực bán đấu giá TSBĐ theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản theo quy định Điều 304 BLDS 2015 Số tiền thu từ việc xử lý TSBĐ này, sau trừ chi phí hợp lý thù lao dịch vụ, chi phí dịch vụ làm thủ tục, phần cịn lại toán theo thứ tự ưu tiên tốn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Đồng thời, sau có kết bán tài sản chủ sở hữu tài sản bên có quyền xử lý tài sản phải thực thủ tục theo quy định pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản (37).Xem: khoản Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ (38).Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân Việt Nam - tập II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.81 29 Năm là, tiến hành khởi kiện Tịa án có thẩm quyền giải Khi bên xảy tranh chấp với khơng thể đưa thỏa thuận chung bên nhận bảo đảm có quyền khởi kiện Tịa án để giải Việc nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tịa án tn thủ theo trình tự, thủ tục quy định BLTTDS 2015 Bên cạnh đó, trường hợp Tòa án thụ lý đơn khởi kiện chưa có án, định bên có quyền thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ, sau rút đơn khởi kiện thực theo thỏa thuận Tuy nhiên, trường hợp Tịa án án, định có hiệu lực pháp luật phải chấp hành Sáu là, cơng tác thi hành án dân Sau án, định Tịa án có hiệu lực pháp luật bên phải có trách thi hành án, định theo quy định Luật Thi hành án dân 2008 sửa đổi, bổ sung 2014 Căn vào pháp luật thi hành án, bên có quyền thỏa thuận việc tự nguyện thi hành án, thỏa thuận không vi phạm điều cấm pháp luật không trái với đạo đức xã hội, kết tự nguyện thi hành án theo thỏa thuận công nhận Trường hợp bên không thực thỏa thuận có quyền u cầu quan thi hành án dân có thẩm quyền thi hành phần nghĩa vụ chưa thực theo nội dung án, định Thứ bảy, thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ Việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm(39) QSDĐ bước cuối trình xử lý TSBĐ QSDĐ Đó lúc bên nhận bảo đảm tiến hành xóa đăng ký biện pháp bảo đảm Văn phòng đăng ký đất đai nơi đăng ký biện pháp bảo đảm ban đầu Việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm có ý nghĩa chứng minh QSDĐ khơng cịn tài sản chấp, cầm cố khoản nợ bên bảo đảm với bên nhận bảo đảm Có thể nói thời điểm xóa đăng ký biện pháp bảo đảm hai bên khơng cịn quan hệ bảo đảm tài sản, vấn đề liên quan đến quyền lợi nghĩa vụ không cịn Người u cầu xóa đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm người chủ thể ủy quyền (39).Xem: khoản Điều Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm quy định: đăng ký biện pháp bảo đảm việc quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký nhập vào sở liệu việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên nhận bảo đảm 30 Thứ tám, chuyển QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng Dù thực theo phương thức xử lý TSBĐ QSDĐ là: bán đấu giá, nhận chuyển nhượng, khởi kiện Tòa án bên quan hệ bảo đảm QSDĐ làm thủ tục chuyển QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng Sau thực thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm để bảo vệ quyền lợi người trúng đấu bên đương trình thi hành án dân bên phải thực chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng TSBĐ QSDĐ Thủ tục chuyển QSDĐ thực theo quy định pháp luật đăng ký QSDĐ Đồng thời, người mua TSBĐ thông qua đấu giá tài sản bảo vệ quyền lợi theo quy định BLDS, Luật Đấu giá tài sản luật khác liên quan.(40) Chín là, thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý TSBĐ QSDĐ cho nhiều nghĩa vụ Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý QSDĐ bảo đảm để thu hồi nợ áp dụng tương tự thứ tự ưu tiên toán TSBĐ giao dịch bảo đảm nói chung quy định Điều 307 Điều 308 BLDS 2015 Theo đó, giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý TSBĐ xác định theo thứ tự đăng ký Nếu tài sản dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch đăng ký, giao dịch khơng đăng ký giao dịch bảo đảm đăng ký ưu tiên toán trước Quy định áp dụng trường hợp xử lý TSBĐ QSDĐ chúng đặc biệt có ý nghĩa, có tác dụng nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm QSDĐ QSDĐ dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay Tuy nhiên, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP khơng có điều khoản quy định riêng trường hợp bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm, quy định điều khoản hiệu lực đối kháng biện pháp bảo đảm với người thứ ba việc phải đăng ký biện pháp bảo đảm BLDS luật khác có liên quan quy định đăng ký theo thỏa thuận theo yêu cầu bên nhận bảo đảm (40).Xem: Điều 58 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ 31 1.4 Phân biệt xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất với xử lý tài sản bảo đảm khác Sự khác xử lý TSBĐ QSDĐ việc xử lý tài sản khác động sản hay quyền đòi nợ ổn định TSBĐ QSDĐ Đối với TSBĐ bất động sản (như QSDĐ, tài sản gắn liền với đất…) chấp việc chuyển nhượng TSBĐ thực bên nhận bảo đảm đồng ý Trong trường hợp chuyển nhượng TSBĐ mà khơng có đồng ý người nhận bảo đảm, người bảo đảm bị coi có hành vi tẩu tán tài sản bị xử lý hình sự.(41) Nhờ tính cố định mà nhận bất động sản làm TSBĐ, TCTD dễ dàng thực trình xác định, định giá, giám sát sau cho vay không tốn thêm chi phí liên quan đến việc quản lý TSBĐ Bên cạnh đó, tính khoản khả xử lý TSBĐ bất động sản khách hàng không trả nợ cao nhiều so với tài sản khác nhờ tính khan phát triển thị trường bất động sản Bất động sản tài sản hao mịn Trong tài sản khác, giá trị giá trị sử dụng thường giảm giảm nhanh theo thời gian, chí giá trị tài sản giảm từ 10% đến 20% sau nhận chấp xe cộ, máy móc, thiết bị Đồng thời, bất động sản tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng rõ ràng Nhờ mà việc xác nhận chủ sở hữu chủ sử dụng tương đối dễ dàng Bất kỳ thay đổi mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định phải qua công chứng đăng ký biện pháp bảo đảm Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù nhiều bất cập song đánh giá đầy đủ so với quy định khác bảo đảm tài sản khác Trong trường hợp bên nhận bảo đảm nhận QSDĐ để thay cho nghĩa vụ trả nợ bên bảo đảm họ phải thuộc đối tượng cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hưởng giá trị QSDĐ, giá trị nhà Ví dụ: (41).Nguyễn Ngọc Điện (2005), Cần xây dựng lại khái nệm quyền tài sản Luật dân sự, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 04, tr.20 32 theo quy định LĐĐ 2013 đất nơng nghiệp có người sử dụng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối Như vậy, TCTD không thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp nên khơng thể nhận QSDĐ để thay cho nghĩa vụ trả nợ bên bảo đảm Theo quy định BLDS 2015 TCTD có quyền chủ động xử lý TSBĐ để nhận giá trị tiền Trong đó, số quy định pháp luật chuyên ngành liên quan quy định TCTD không thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản Đối với TSBĐ động sản, trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ, TSBĐ bán đấu giá theo quy định pháp luật Riêng TSBĐ xác định giá cụ thể, rõ ràng thị trường người xử lý TSBĐ bán theo giá thị trường mà qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác (nếu có) Xử lý TSBĐ quyền địi nợ, theo bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu người thứ ba người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao khoản tiền tài sản khác cho cho người ủy quyền Trong trường hợp người có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu bên nhận bảo đảm phải chứng minh quyền đòi nợ Đối với tài sản cầm cố vận đơn Bên nhận cầm cố vận đơn có quyền xuất trình vận đơn theo thủ tục pháp luật quy định để thực quyền chiếm hữu hàng hóa ghi vận đơn KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong Chương khóa luận, tác giả đưa số nội dung lý luận chung QSDĐ, xử lý TSBD QSDĐ quy định pháp luật xử lý TSBĐ QSDĐ Pháp luật ln trọng có quy định kịp thời, phù hợp nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ QSDĐ xử lý TSBĐ QSDĐ Thực tiễn cho thấy, có nhiều trường hợp việc xử lý TSBĐ chậm thực mà nguyên nhân xuất phát từ nhiều yếu tố Một ngun nhân trọng yếu có số bất cập từ quy định pháp luật, dẫn đến việc khó áp dụng áp dụng theo nhiều cách hiểu khác thực tế Từ đó, Chương khóa luận, tác giả sâu phân tích bất cập quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý TSBĐ QSDĐ thực tiễn xét xử TAND tỉnh Đồng Nai ... Chương Lý luận chung quyền sử dụng đất xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Chương Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai. .. CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI 33 2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử. .. sản bảo đảm quyền sử dụng đất 39 iv 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai 40 2.2.1 Đánh giá việc thực